Tag: 加拿大房市

目前大溫房市持續火熱，部分過去可能較為不受買主青睞的物業，也開始在市場上異軍突起，以“瘦樓”(skinny houses)為例，這類狹窄的房子最近也開始受到部分買家的注意。 這類房型在溫市克茨蘭奴(Kitsilano)或士達孔拿(Strathcona)社區較為常見，不過在溫西的灰岬(Point Grey)比較少見。

一棟位於西15街3725號的“瘦樓”，在2010年時根本乏人問津，直到2011年才找到買主，但最近屋主將該單位掛牌求售，喊價為287萬5000元，短短不到8天便找到新買家，不過因交易仍在進行中，最終確切成交價仍不得而知。

溫哥華房市火爆 瘦樓8日售出喊價287萬

西15街的狹小房子原來的土地在2007年時，僅有一棟獨立屋(上圖)，2010年時土地被一分為二，作為兩棟“瘦屋”的建地(下圖)。(取材自Google地圖)

這棟“瘦樓”的寬度僅26呎，連同地下室共有三層，屋內共有4房2衛設備，總共可用空間達約2180平方呎，所在土地原本僅有一棟獨立屋，建地在2010年時被畫分為二，蓋了兩棟外觀類似的狹長型獨立屋。

賣方經紀人史密斯(Karin Smith)說，如果溫市內具有歷史的傳統特色屋無法被保留，將原有房屋所在土地一分為二，以兩棟空間較小的獨立屋來取代原有大房子的做法，也是值得考慮的改建方式。

史密斯認為，這樣的方式可以提高住宅密度，雖然屋內空間可能較小，但若透過建築設計師的協助，買主依然可以住得相當舒適。

史密斯還提到，溫市西區很多“後巷屋”(laneway houses)，其實已經失去功能性，因為對很多來自海外的買家而言，可出租的“後巷屋”對他們不具吸引力，他們更想要的是擁有一個車庫。

史密斯看過部分搭配“後巷屋”的新建物業，通常須耗時更久才能找到買主，因為對於那些可支付400萬元或更多資金來購買房屋的買家而言，將“後巷屋”出租所能得到的租金收入，並沒有太大的意義。

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（據加拿大華人網）

由於多住戶柏文建築在加國最熾熱市場地區急增，以因應對較低成本物業的需求，加拿大8月新屋動工率對比7月見意外躍增。加國經濟整體雖無精打采，壯旺樓市仍繼續成為少數的亮點。

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)週三發表之報告顯示，8月經季節性調整後的新屋動工年率躍升至216,924間。至於之前的7月數字，則向上修訂至193,253間。前此，分析家曾預期8月數字會為19萬間。

加國樓市繼續無視市場預期會放緩的看法，儘管整體加拿大經濟疲軟，而油價又低迷。月內多倫多的強勁需求，抵銷了倚賴石油甚殷的卡加利市場的萎縮。創紀錄的低息環境，有助延長樓市好景。

BMO Capital Markets資深經濟師Robert Kavcic在一份簡報中說：「(這是)自2012年9月以來最強勁的動工水準，而且可以完全歸功於多倫多新建多住戶柏文屋恏的躍增。」

CHMC首席經濟師Bob Dugan認為，多倫多柏文屋恏建築活動的強勁，背後動力是買家由較高價的獨立屋市場轉向前者。再者，雖則多市熱火朝天，其他地區市場已見冷卻。

Dugan在報告中說：「雖全國計動工率上升，但阿省和沙省的建築已開始放緩，原因是經濟情勢惡化，這與油價下跌有關。」

智囊組織加拿大諮議局預期多倫多共管柏文明年中位屋價會有1.8%的增長。

加拿大諮議局(Conference Board of Canada)的分析顯示﹐溫哥華明年共管柏文市場屋價表現最出色﹐而多倫多則在8個主要城市當中排第5位﹐預期只有1.8%的增長。

多倫多公寓

根據這個智囊組織發表的2015年都會共管柏文展望報告﹐魁北克市﹑滿地可及維多利亞的表現均會比多倫多優勝﹐屋價升幅估計介於2.3%至2.5%之間。

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（據華人地產網）

2008年金融危機後，溫哥華房價分階段上漲，2015年又是上漲年。

昨天有投資者打電話，問唐漢: 明年房價走勢如何？

她的觀點是：中國經濟不明朗，股市出問題了，中國買家可能減少，因而，溫哥華的房價明年會跌。

唐漢不同意她的觀點。

我說：整個大溫哥華，別墅就這麼多吧。北京人把他們四環路100平方米的房子賣掉，就可以買溫哥華別墅。如果1%的北京人到溫哥華買房，就可以把溫哥華全部別墅買了。

當然這是不可能的。

可是，中國還有上海，還有沿海那麼多城市，還有內陸眾多省份，他們的孩子到溫哥華來讀書，為孩子買房子很正常吧。這是一個巨大的潛在買方群。

除了中國，還有印度，還有伊朗，等等。前不久美國與伊朗關係鬆動，伊朗的錢可以正常進入加拿大，突然之間，西溫的房價大漲。為什麼？因為西溫是伊朗人傳統的居住區。當年霍梅尼政變，大批伊朗貴族跑到溫哥華，很多人就居住在西溫哥華。以前伊朗的錢不能匯入加拿大，現在可以匯款了，伊朗人也加入買房大軍了。

這裏的關鍵點是：溫哥華是個小城市，是中國、伊朗等富人的後花園。相對於這些巨大的買方群體，溫哥華真的太小了。有這樣的勢態，溫哥華的別墅價格，如何會降呢？

溫哥華房價是否已到上限？

一般來說，一個城市的房價，由當地經濟決定。當地居民的收入水準，決定房價。可是，溫哥華房價，好像與當地經濟水準無關。

一個簡單的案例可以說明問題。以一個註冊會計師為例：

在很多城市，註冊會計師是中產階級，他們居住在別墅區。會計師收入10萬元左右，可以貸款50萬元，加上15萬元首付款，就可以購買65萬元的房子。在很多城市，這就是一套別墅的價格。可是，65萬元在溫哥華只能買公寓。

據唐漢瞭解，溫哥華很多專業人士，不管是中國人還是西人，已經無力購買別墅。他們要麼買公寓，要麼移居到更偏遠的地區。

傳統的溫哥華生活方式變了。

按以前的方式，年輕人努力讀書，畢業後成為專業人士。專業人士收入就可以支撐一套別墅，兩個小孩子，再養一條狗。現在顯然不可能了。

也就是說：溫哥華房價上漲，已經影響到當地人的生活。這些當地人都是公民，都有投票權。他們會給政策制定者施加壓力。於是，新的政策將出臺，限制房價上漲。

現在很多當地人，將房價上漲歸結於中國人。不是嗎？

中國人到全世界買奢侈品，象買白菜一樣；中國人到全世界買房，象買南瓜一樣。據說，溫哥華西區最貴的區域，一個中國人買了七套房，每個房子住一個姨太太。這個區域，只有一家西人了，其餘全是中國人。這些中國家庭要投票，把這個唯一的西人趕走。因為，他太愛管嫌事了。

這樣的例子很多。這些例子使當地人恐慌。於是謠言產生了，而且傳播很快。這個謠言說：中國人推高溫哥華房價。

跟在謠言後面的是行動。

市議會可能出臺政策，限制房價上漲

那麼，這些當地人會採取什麼行動呢？

唐漢假想幾種，如下：

第一，當地居民向銀行施加壓力，不允許銀行向中國人（還有其他非加拿大人）貸款。

中國政府使用這種方式，很有效果。

但是，加拿大很難採取這種方式。因為，加拿大五大銀行，其政策制定面向整個加拿大。他們不可能專門針對溫哥華制定一個限制政策。而且，這種政策有歧視性，可能惹上官非。

第二，加拿大公民說服移民部，讓移民部制定政策，減少這些富人移民。實際上，保守黨已經這樣做了。保守黨領導的移民部，粗魯地一刀切，幾十萬投資移民和技術移民被無理拒絕。

當然，我們不能說：保守黨砍掉幾十萬移民是為了限制房價；也不能說：這是加拿大當地居民鼓動保守黨的結果。

但是，移不了民，仍然可以買房。所以，現在買家非居民很多。

第三，當地居民說服市政府，制定本市的政策 by-law，限制非居民買房，限制一家人買兩套房。這種行動方式很可能實現。因為，市政策有制定當地政策的權力。

前不久西溫市政府差點通過一個法案，限制西溫修建大型豪宅。如果這一政策通過，西溫的豪宅價格將受到巨大影響。當然，這一法案被否決了。

唐漢認為：目前政黨大選，各黨派不想在關鍵時候得罪選民。但，一旦選舉完畢，很可能通過市議會制定政策，限制房價大漲。

現在各個城市都有華人議員，比如列治文的區澤光先生，本拿比的王白進先生。我們可以向他們瞭解情況。

唐漢的個人觀點

文章寫到這裏，也接近尾聲了。再總結一下：

1. 一個城市的房價，與當地經濟情況強相關。溫哥華是個例外。外來購買者是影響溫哥華房價的重要因素。
2. 溫哥華是一個開放城市，作為中國等國家富人的後花園，其房價仍然有很大上漲空間。因為，供應遠遠小於需求。除非出現巨大經濟變革或政治動盪，這種供需關係將不斷推高房價。
3. 溫哥華的房價影響當地居民生活方式，當地居民可能給市議會施加壓力，制定政策限制房價。這些政策將在大溫哥華某個城市開始，其他城市將陸續效防。

以上是文章的結論。另外，還有幾個附產品：

1. 不要忘記保守黨的粗魯，正是他們領導的移民部，讓數十萬家庭移民夢想破滅。10月份的大選，請不要相信他們的謊言。
2. 各個城市的市議會，與我們的生活密切相關。我們可以影響他們，讓他們制定有利於我們的政策。選舉時，一定要去投票，讓我們的代表在市議會，為我們發言。10月份國會議員選舉也一樣，一定去投票，讓我們的代表進入加拿大國會，為我們爭取權益。
3. 我們華人在溫哥華，不要象在中國一樣“事不關已高高掛起”，應當積極參加社區活動，為社區發展盡自己的一份努力。溫哥華已經是我們的新家園了。建設好自己的家園，對我們自己，對鄰居，對我們的下一代，都很有意義。
4. 最後，房地產作為一種投資，有風險，其價格必然有上限。關注市議會的動向，可以預先做了準備。另外，加拿大投資品種很多，房地產之外，還有更多風景，不要一葉障目。

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（ 據貝茲博客）

溫哥華的房價在不斷刷新記錄，整個城市正被買房的壓力不斷拉扯著，慢慢被分成了兩半，城中人經歷著切膚之痛，各方焦點彙聚溫哥華的房屋市場。

今年3月，出自華裔藝術家林蔭庭(Ken Lum)之手的 “溫哥華特色屋” (Vancouver Specially)堪稱是溫哥華最醒目的裝置藝術作品，作品直指人們的心頭之痛——房屋和土地價格。

“溫哥華特色屋”指的是1970年代二戰後興起，能夠有效安置大批移民的房屋樣式，其特色在於房屋幾乎占滿整塊土地，人們在有限的土地上盡可能建得最大的室內使用面積。該樣式的房屋在溫哥華東區極為普遍，生長在此的Ken Lum對其頗為熟悉。溫哥華特色屋是過去可負擔住房的象徵，在上世紀七十年代4.5萬便可購得，但現在早已變得高不可攀。Ken Lum所“蓋”的迷你版特色屋諷刺的是溫哥華讓人透不過氣的高房價，同樣花上4.5萬，現在能買到的只能是這般大小的房子。

有房、無房成等級之分  

“中世紀時期，土地的擁有者是地主，農奴們辛勤耕作，孤注一擲，為的就是能在地主的‘封地’中謀求一個棲身之所。沒想到多年之後，幾乎一切都沒有改變。如今的溫哥華，有房一族好似當時的地主，而所有在城市中徘徊，努力尋找可以負擔住所的人們恰似舊時的奴隸。”

這是截取自博客文章“溫哥華的沒落”中的一段話，作者為SaeidFard。或許文章採用了誇張的修辭，但不少人認為事實或許離Fard所寫的不遠了。博文“溫哥華的沒落” 在今年早些時候轟動一時，文中寫道，我們所在的社會已漸漸分裂成兩半，而之間的鴻溝也越來越難跨越。房屋的不可負擔是問題的癥結，它導致了社會中“有房者”和“無房者”的兩極分化 。

起初，溫哥華人的等級劃分是以居住在Downtown還是Shaughnessy為依據，之後範圍擴大，在過去的幾十年，變成了“東區”和“西區”之分。而現在，不再是房子處於哪個地段的問題，而是僅僅憑藉“有房”還是“沒房”兩個標籤就可以簡單將人分成兩撥。

通過自身努力可能跨越階級分水嶺的時代似乎漸行漸遠，在溫哥華擁有一套房已慢慢變成了一種“特權”，令人倍感無助與迷茫。

首次購房者夢斷

若依然認為通過出租地下室可以免去還貸的壓力？那麼你就錯了，因為以往可以仰賴的“還貸幫手”現在也已變得遙不可及。 按當地按揭經紀的說法，現在還能靠自己買得起房的只有這樣一群人：30多歲的行業精英，賺著可觀的收入，並且趕在不惑之年存夠首付款。除此之外，很少有年輕人可以不依靠父母就能攢夠這筆錢。

根據大溫地產局（Real Estate Board ofGreater Vancouver）的內部數據，溫哥華市的獨立屋均價已達223萬。不同於其他低陸地區，對於溫哥華市，大溫地產局（Real Estate Board ofGreater Vancouver）一般只對外公佈它的基準價，但基準價是由當地標準房屋的價格所得，並未將高端房屋算入在內，所以人們無法準確判斷溫哥華市的獨立屋價格，進而感到困惑。例如，大溫地區6月份的房屋均價為112.39萬，價格之高已使爭議不斷，然而若是除去了本拿比、北溫、列治文等地區，溫哥華市的房屋均價將是眼前數字的兩倍，相比2014年5月的187.3萬，上漲了19.2%。據Vancity預測，按此趨勢，至2030年溫市的獨立屋均價將達到440萬。

跟不上腳步的城中人  

目前溫哥華家庭年均收入為7.8萬，專家表示，溫哥華的瘋狂房價與收入根本無法匹配。前加拿大駐華大使馬大維（ DavidMulroney）在他所著的《Middle Power，Middle Kingdom：What CanadiansNeedto Know about China in the 21st Century》書中寫道：“當一座城市的房屋價格已經遠超當地人所能承擔的範圍，那麼人們只能選擇放棄買房的夢想，或者搬離此地。”  

長時間關注溫哥華房地產的《南華早報》專欄作家Ian Young更是將這種現象稱作“畸形秀”。人們感歎，仿佛曾經熟悉的溫哥華已不復存在，如今不知如何才能把握它的節奏、跟上它的步伐。

如果你已是有房一族，也沒有被房貸壓得喘不過氣，那麼恭喜，成功或在不遠處。但是像Fard這樣處於創業初期又身處投資行業的千禧一代，在他看來，對大多數普通人而言擁有一套房子才是使資產增值的最佳方式。

當Fard得知一些反對者質疑自己，表示人們不應將買得起獨立屋當作是理所應當的時候，Fard反駁道，事實上目前新建的公寓面積越來越小，價格也一直保持在較低的水準，曾有一名房產經紀告訴他，現在二手公寓仍舊停留在2006年的價格水準。如果反對者的意思是不妨買套公寓作為起步的話，那麼，他們應該認清一個現實：未來他們與獨立屋仍然無緣。

故弄玄虛的解釋

關於如何解決高房價的問題，最故弄玄虛的回答來自BC省的省長簡蕙芝（Christy Clark）。今年5月，在大溫華裔Eveline Xia為反高房價展開名為“沒有一百萬”(Don’tHave 1 million)的抗議活動期間，人們向簡蕙芝提問是否有計畫針對外國買家徵稅，她的回答是：“如果我們將外國買家趕出房產市場，房價下降，這對首次購房者來說是個好消息，但是對於有房者，並且在意自己資產價值的人們來說並不有利。” 回答至此，至少人們欣慰省長知道外國買家對市場的影響如何，然而，話鋒一轉，簡蕙芝說道：“但是，就目前所掌握的數據，並不能支持前面的假設，根據我個人的分析，外國買家所持有的房產只占市場上的5%。”

想來，若是有一天能夠等到相關數據“出爐”，並且還是來自並不會從收取“房產奢侈稅”中得益的BCREA（BC省房地產協會），應該也是相當有趣的事情，要知道簡蕙芝口中的5%就是從該部門受中獲得的。

人們追問數據的做法在政府的“不作為”面前是無力的，究竟是故意回避還是巧妙欺騙，人們不得而知。Fard表示：“現在每當看到政府人員給出的解釋，我都覺得他一定有所保留。打個比方，在亂扔垃圾的問題上，應該去研究扔的是什麼，還是直接罰款就行？”

UBC的教授David Ley對BC省政府在收集數據上絲毫不用心表示驚訝，因為在其他國家及地區，當經濟面臨轉型時，收集數據是必不可少的。在學術界已經有書籍《Millionaire Migrants》問世，寫的就是關於中國全球化財富對新加坡、悉尼、中國香港 和倫敦的影響。Ley表示，我們強調外國投資是因為它驅動了高端市場，1990年代此觀點並不被承認，然而當之後外資撤出時，事實證明一切否認都是刻意誤導。

高端市場無關百姓？

在多方質疑聲下，政客的說辭好似愚弄。高端房屋的價格是否會影響到市場上其餘房屋的價格？

作出這一點分析並不需要經濟學位文憑。即使是小部分外國人對房屋的購買需求增加，也一定會對當地的房價產生相當大的影響。若是那5%的人為買到獨立屋不惜一切、志在必得，那麼能夠影響房價的也只能是他們，而不是當地人。

即便有“激起千層浪”的博客文章、由2.5萬人署名的請願書、不斷被轉發的twitter話題、一次又一次為可負擔房價的抗議集會活動，以及均價已達223萬的房屋市場，政府仍然無所作為。人們翹首期盼，等來省長給出的唯一解決方案是：如果溫哥華的房價讓你感到無法負擔，不妨選擇聖約翰堡(FortSt. Jonh)、卡提瑪特（Kitimat） 或者魯伯特王子城 (Prince Rupert)這些城市安家吧。在一個對房價幾乎沒有保護措施的城市，房屋好似已經淪為了政治工具，溫哥華的房市何時才能恢復平靜，目前還不得而知，人們只能感歎一聲，願高房價不再是溫哥華的羈絆。

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（據加房網）

回顧2014年列治文山市獨立屋均價為97.3萬，在筆者分析的幾個華人追捧的幾個區中，Crosby均價最低，67.2萬；Bayview Hill最高，173萬。

截止2015年7月底，列治文山市獨立屋總體均價相比2014年上漲了17%，高於萬錦市的13.4%。分析的幾個區中均價最低Crosby達到了79.1萬，漲幅17.8%；最高的Bayview Hill 達到了201萬，漲幅16.5%。漲幅超過20%的社區包括Langstaff、Doncrest、South Richvale和Mill Pond四個區，其中Langstaff以近30%的漲幅雄踞榜首。

Bayview Hill富豪山莊截止7月底漲幅16.5%，均價達201萬，漲幅與整個列治文山市的均價持平。區內大部分房價在160萬到240萬之間，居民當中華人占40%，伊朗人10%，印度人8%，歐洲人24%。

Rouge Woods 截止7月底漲幅15.7%，均價111萬；漲幅略低於整個列治文山市的均價。和富豪山莊一樣屬於Bayview高中學區，備受華人青睞，但房價比富豪山莊容易負擔得多，大部分獨立屋價格在90萬至120萬之間。華人占38%，伊朗人10%，印度人7%，歐洲人24%。

Doncrest截止7月底漲幅22%，均價接近133萬；漲幅遠高於整個列治文山市的均價17%。大部分房價在120萬至140萬之間，該區靠近404和407告速，近7號公路商業區，小學和高中都不錯。華人比例47%，伊朗人9%，印度人6%，歐洲人18%。

Crosby截止7月底漲幅17.8%，均價79萬，是幾個社區中最低的，房子老、舊，大部分房價在70萬至90萬之間，勝在屬於Bayview高中學區，小學也很不錯。歐洲人占68%，伊朗人13%，華人比例8%。

Langstaff截止7月底漲幅29.8%，均價167萬，漲幅比整個列治文山市的均價17%高出13%。原因是該區有兩間使用面積近萬尺的全新豪宅於今年以360萬售出，拉高了平均價，去年不曾有類似的房子成交。如果去掉這個因素，該區均價漲幅19%，總體房屋價格差異較大。居民中華人比例23%，歐洲人占51%，伊朗人9%，印度人5%。

North Richvale截止7月底漲幅16.8%，均價106萬；漲幅與整個列治文山市的均價持平。大部分獨立屋價格在80萬至120萬之間，部分推到重建的新房價格超過200萬。該區華人占10%，猶太人27.2%，東歐人29%。

South Richvale截止7月底漲幅也很可觀，達到22.5%，均價175萬；最高價和最低價差異極大，南面靠近7號公路有部分低於100萬的獨立屋，中部及靠近河谷的區域則有較多占地大、重建過的豪宅，價格在260萬至400萬以上。居民中華人占9%，猶太人32%，東歐人30%，義大利人9.3%。

Mill Pond截止7月底漲幅20.3%，也很可觀，均價110萬；大部分獨立屋價格在70萬至120萬之間。歐洲人占82%，華人比例9%，伊朗人7%。

Jefferson截止7月底漲幅16.1%，均價106萬；漲幅略低於整個列治文山市的均價。大部分獨立屋價格在80萬至120萬之間，房齡不足5年。華人占17%，義大利人19%，伊朗人8%，印度人7%，其他歐洲人24%。

由以上數據看來，華人占比例高的社區漲幅未必是最高的，除Doncrest社區（華人占47%）外，其他幾個漲幅過20%的社區華人比例都很低。和萬錦市相比，列治文山市的華人比例要低很多，但房價漲幅卻高出不少。

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（據加拿大家園）

英國《經濟學人》雜誌附屬機構智庫（Economist Intelligence Unit， EIU）公佈了“2015年全球宜居城市排行榜”，因為擁有良好的基礎設施建設，完善的保健體系和非常低的犯罪率，澳洲墨爾本再度奪冠。敘利亞的大馬士革（Damascus）因連續數年承受流血的國內戰爭，被評選為最不宜居城市。加拿大的三大城市也名列前茅，溫哥華排名第三，多倫多排名第四，卡爾加裏與澳洲的阿德萊德同列第五。這樣的排名似乎給加拿大帶來了光環，但是也有學者發出了不同的聲音，指出了這個排名的局限性。

量化數據為依據  排名傳遞資訊有限

人們總是喜歡看排名，讀大學看大學排名，選擇生活地點看城市排名，但是每個排名的方法不同，結果自然有所差異。“排名是一種非常有效的市場分析工具，但是它並一定和生活品質成正比，排名高的城市也而並不一定就是一個好的城市。”國際權威的品牌評估機構Interbrand  Canada的經理Carolyn Ray這樣表示。

 Ray認為，在這份排名中，關於“適於居住”的衡量標準沒有足夠說服力，它只是以國際組織提供的量化數據為標準。而如果真正想知道一個城市的好壞，有哪些優點和缺點，來自當地居民的回饋才是最可信的，也就是說，這個測量結果缺乏第一手資料。

 多倫多Ryerson大學城市與規劃學院的副主任 Mitchell Kosny 指出，“關於居住適宜度的評價，應該來自於居住在每個城市的人們，而這卻是EIU評估中缺失的部分。”

 在今年的排名中，北京排名第69，是中國內地排名最高的城市，天津緊隨其後，排名第70，而這樣的排名被很多網友稱之為“年度最佳笑話”，去年上海社科院發佈的《國際城市發展報告》中曾指出，北京的宜居指數遠低於平均水準，屬於不宜居城市，污染及其嚴重，大大低於平均標準，甚至已經達到不適宜人類居住的程度。

 收集數據來自政府 能充分反映城市

《經濟學人》智庫依據城市的穩定性、醫療保健、文化與環境、教育，以及基礎建設等5個條件，通過評估30個因素對全球140個城市進行評比。這些數據由世界衛生組織及世界銀行等機構提供。值得注意的是，這5大方面的資訊，並不是在各個城市的管理範圍內，而是直接由聯邦政府或省級區域來監管。或者可以說，加拿大和澳大利亞城市名列前茅與政府的慷慨不無關係。本次排名第一的墨爾本已經是第5次獲得全球最佳居住城市稱號，而在此之前，溫哥華排名榜首將近10年。

 在報告中智庫指出，最適宜居住的城市是“人口密度相對較低、富裕國家的中等城市”，這也解釋了為什麼紐約、巴黎、倫敦等特大城市並未在前10名之列。Kosny表示，如巴黎和羅馬這樣的城市，受到人口規模、年齡和世界重要性的影響，必須在歷史遺跡保護和基礎設施建設方面進行升級，而排名前十的很多城市因為不具有這樣的城市規模和歷史，因此不需要處理這樣的問題。

 排名高的城市費用昂貴  政府參考榜單可能性小

加拿大城市發展協會的主席David Amborski認為，報告還有一個具有諷刺意義的地方，就是適合居住的城市，都是生活費用昂貴的城市。5月，加拿大地產協會公佈的加拿大平均二手房價格升高了9.5%，已經達到44萬8862元，而溫哥華、多倫多和卡爾加裏，也是加拿大房價最貴的城市。

“在智庫的這份報告中，缺乏一個重要的評價因素，那就是房價，而在實際生活中，這是我們不可能不考慮的問題。” Amborski這樣表示。

 瞭解一個城市是否安全、乾淨，是否歡迎年輕家庭，可能成為公司選擇新址的重要依據。Ray認為，這個市場工具能夠為新的投資、商業以及人才遷移提供參考。但是對政府的意義可能不大，也許並不會改變政府的政策。“如果城市排名高，政治家們就會說，在我的任期內我們成為了最適宜居住的城市，如果沒有，他們也不會為了提高排名而改變政策。” Amborski表示。

2015全球宜居城市前10名
國家	城市
1. 澳大利亞	墨爾本
2. 奧地利	維也納
3. 加拿大	溫哥華
4. 加拿大	多倫多
5. 澳大利亞	阿德萊德
6. 加拿大	卡爾加裏
7. 澳大利亞	悉尼
8. 芬蘭	赫爾辛基
9. 澳大利亞	珀斯
10. 新西蘭	奧克蘭

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（據加西周末）

今年8月，由Canadian Business和Environics Analytics選出的加拿大25個最富有社區當中，安省有五個社區入前十，其中多倫多的Sunnybrook社區排名第一位。

每年Canadian Business和Environics Analytics都會根據各區域的人均收入和房價，對加拿大的社區進行排名，選出最富有的25個社區。

今年，位於多倫多市的Sunnybrook社區登上排名榜的第一位，該社區的家庭平均資產淨值(Average Household Net Worth)為2,270萬9,429元，比去年同期上升了9%。家庭平均年收入為28萬9,434元，平均房價為222萬4,215元。

位於第二位的同樣是位於多倫多的York Mills-Windfields，該社區的家庭平均資產淨值比去年同期下跌了6%，但仍高達2,094萬4,385元。平均家庭年收入為86萬9,581元，平均房價為226萬2,694元。

第三位的是去年的“冠軍”社區多倫多The Bridle Path，該社區家庭平均資產淨值為1,972萬9,093元，較去年同期下跌了8%。平均家庭年收入為1,10萬1,171元，平均房價為342萬955元。

位於多倫多的Forest Hill(北部)社區名列第六位，而且是今年新入榜的社區。一入榜就能獲得這樣的好成績，也證明了整個社區的發展前景。該社區的家庭平均資產淨值為1,167萬1,220元，平均家庭年收入為122萬5,267元，平均房價為284萬7,744。緊隨其後的是Forest Hill(南部)和UCC社區。

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 （據約克論壇·加拿大第一中文網）

今年加國房價漲幅估達5%

路透社（Reuters）26日公佈最新調查數據顯示，市場分析師認為今年加國房價漲幅將達5%左右，明年持續上漲但整體增加幅度略為下滑，預計會有2%成長率。

這份調查共詢問20多位市場分析師，受訪專家6月份時認為今年房價漲幅應僅有3.4%，不過最新調查發現，這項預估數據大幅提升，不僅如此，分析師也更新明年與2017年的房價預測，將漲幅由6月份預測的1.3%與1.7%，上調為2.0%與2.3%。

儘管今年上半年，加國經濟因國際油價下跌而出現疲軟狀態，不過穆迪分析公司（Moody’s Analytics）資深分析師霍普金斯（Mark Hopkins）認為，目前加國房市是“刀槍不入”（bullet-proof）的，房價不僅沒有受到全球經濟衰退的影響，成長幅度甚至出現加速狀況，這樣的現象是“相當奇怪，且令人出乎意料”。

多數接受調查的分析師認為，雖然加國央行今年已經二度降息，但未來的房市買氣應該將會趨緩，加拿大匯豐銀行（HSBC Bank Canada）分析師瓦特（David Watt）認為，投資人將會發現物價逐漸上漲，因此購買意願將會降低，他同時相信住家裝潢業的整體市場活動量也會減少。

這份報告同時提到，央行減息的政策，確實令大溫與多倫多地區的房價“火上加油”，部分受訪分析師擔憂價格修正現象的出現。霍普金斯表示，若是美國聯邦準備理事會（U.S. Federal Reserve）開始收緊政策，加國央行可能亦會被迫調升利率，必定間接影響本地房市。

不過霍普金斯說，只要聯准會沒有出現任何大動作，加國整體房市應該也不會出現任何意外狀況。

加拿大明年房價漲幅將趨緩

道明銀行經濟分析部(TD Economics)31日公佈一份最新房市分析報告，指出在目前銀行低利率的影響之下，今年全國整體房價漲幅應會達到7%，不過明年可能會出現市場降溫狀況，價格方面僅會有1%之成長。

該行經濟分析師帕曲馬拉(Diana Petramala)在這份最新報告中提到，未來幾個月內的房市需求量，應會受到銀行維持低利率的影響而持續增加，不過這項效應預計在年底前完全發酵，目前尚未能看到下一個加速房市活動之誘因，因此明年的價格成長應會趨於平緩。

帕曲馬拉同時在報告中提到，雖然大溫與多倫多地區的房屋可負擔性不斷降低，兩地的房市可能是全國各地區中最脆弱的，但整體經濟狀況仍對安省與卑省較為有利，因此預計房地市場應該不會出現嚴重的價格修正狀況。

帕曲馬拉還說，溫哥華島維多利亞的房市狀況也受到連帶影響，卑省之市場狀況屬需求量大於供應量之賣方市場，但未來整體交易步調應該不會如先前熱烈。

樓市增長放緩 加拿大迎來購房良機

9月份的第一天，也代表著全球資本市場邁入第四個季度。在今年年中的時候，就有分析師稱加拿大的房地產市場存在著接近三成半的泡沫。邁入第四個季度，仍然溫和增長的加拿大房地產業，在面對先前加拿大央行兩次降息的大背景下，年內實行第三次降息的機會顯得並不大。

截稿至多倫多時間2015年9月1日早上12點，加拿大統計局公佈了加拿大國內6月的經濟數據，數據無論是第一季度還是第二季度，加拿大經濟都出現了負增長。這樣的數據也吻合了加拿大現任總理、保守黨黨魁哈珀(Stephen Harper)在先前的電視辯論中承認的——無論是短期還是長期，加拿大已經進入了經濟衰退期。

但吊詭的是，與經濟衰退成反比的是，最近公佈的一系列加拿大國人消費數據都呈現上升的趨勢，這也導致不同的金融機構對當下的加拿大經濟出現了分歧，道明銀行的分析報告唱好，中國香港信報專欄文章與資本經濟研究所(Capital Economics)的分析報告則唱衰。相對疲軟的內部經濟因素也構成了加拿大整體房價增幅在放緩這個大趨勢。

本週五(9月4日)將要公佈的8月失業率與就業人數變化數據會給市場流動資金一個短期的指引，如果數據向壞，市場看淡加拿大的情緒會更加濃郁，流動資金的避險情緒將被進一步推高甚至外逃。那就如同加拿大皇家銀行的報告那樣，國民的房屋可承受能力會逐漸逼近“風險線”附近。

外部的因素方面，作為加拿大購房的核心“外國勢力”，中國資本市場在近年來不斷加大力道嚴控資金外流。同樣地，在經歷早前環球股票市場的做空恐慌後，“現金為王”已經成為市場的主要信條。除卻中國國內因素外，今年年中的以希臘為代表的歐洲市場危機吸引了不少資金前往歐洲抄底，從而令流入加拿大的熱錢相對減少了。

更加經典的是，世界國際貨幣基金組織(IMF)主席拉加德(Christine Lagarde)在9月份的第一天就發表了環球經濟增長恐怕會比市場的預期還要疲軟，尤其是新興經濟體，比如加拿大遙遠的鄰居墨西哥、以及南美諸國。這些因素綜合起來，都會令環球金融市場愈發尋求避險而收緊銀根，資金流動性恐怕再次被趨於惡化。

在內部與外部因素相結合之下，總體而言，加拿大房地產業長線前景轉趨滯漲，但衰退卻是言之過早。今年餘下時間至明年年初，對於購房自住的買家來說，應該是相對良好的購房時機，而不急於一時的自住型購房者，則可以稍微等到明年的上半年年末，因為有激進的分析指出，若明年上半年加拿大經濟沒有相對明顯的改善跡象，加拿大央行可能會進一步減息。

PIMCO：看衰加房市 美投資人付代價

部分美國華爾街對沖基金（Hedge Fund）投資人7月初曾看壞大溫房市，且針對房價崩盤規畫相關投資操作，不過全球最大基金債券公司PIMCO的加國專案總裁達富連（Ed Devlin）27日表示，這些不熟悉加國經濟環境的美國投資經理人，已經開始“付出代價”。

達富連說，許多美國投資人錯判加國經濟僅仰賴石油出口，加國銀行股價過高，房市即將泡沫化的觀點，目前有許多經理人已經因錯估情勢而有所損失。

達富連還提到，原先他相信加國央行今年內應不會再度降息，但目前油價一再下滑，後續效應仍有待觀察。

達富連指出，即便加央行先前兩度調降利率的措施，使得大溫與多倫多等地區的房價持續上揚，但以整體情勢來看，他仍肯定央行在面臨油價下跌時，控制經濟狀況之決策能力。PIMCO的加國專案總裁達富連說，部分看壞加國房市的美國基金經理人，因不熟悉加國經濟狀況，已“付出代價”。圖為地產市場火熱的溫哥華市。

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（據加拿大華人網、溫哥華找房網）