Tag: 加拿大

加拿大財政部長莫奈（Bill Morneau）宣佈新的房產稅收政策。新政旨在令海外房產買家出售房屋時，不能如加國公民般享有「自住房免稅規定」，但新規定同時影響過去在房產交易中非惡意逃稅的加拿大本地居民，可謂是一箭雙鵰。

點擊查看加拿大更多精品房源

外國買家不在免徵範圍

據加拿大現有的自住房免稅政策，在加拿大出售主要自住房，無需上報和繳納資本增值稅。但若出售非主要自住房或非自住房產時，則必須按房產增值情況繳納資本增值稅。

加拿大媒體曝光，一些非加拿大常住人口利用這一免稅政策，將待售房屋虛假申報為主要自住房，偷逃稅款。

溫哥華還將徵收「空房稅」

在加拿大政府出台稅收新政前，為了給過火的樓市「降溫」，溫哥華所在的不列顛哥倫比亞省政府決定，從8月2日起對外國購房者徵收15%的房產轉讓稅。

根據這項政策，除加拿大公民以及擁有該國永久居留權者外，所有外國人購買住宅時將被徵收這筆費用。此外，未在加拿大註冊的公司或是由外國人控制的公司購買住宅時也將面臨同樣「待遇」。

新稅複雜填寫報稅表需要留意四點

一、從今年起，當市民每次出售「自住房」後，都必須向稅局報告，不管市民是否應該繳稅。如市民於今年前出售過「自住房」，於年底報稅時，便須基於報稅表格目錄3（Schedule 3）提供售房的基本信息，包括購買日期、買賣過程和房產的基本資料等。

二、若市民在今年或以後年份報稅中，沒有報告自住房產的出售情況，出售的房產就不能享受PRE。如市民在2016年或以後年份出售自住房產時，忘記指定該房產為「自住房」，便應通知稅局，修改當年的報稅記錄。稅局一般都接受這類要求，但可能徵收一筆罰金。每遲一個月報告，便罰交100元，但罰款不會超過8,000元，兩者以最少金額為準。

三、不要改變「自住房」的用途。如果市民將「自住房」用於出租或者其他商業目的，即使市民沒有出售「自住房」，稅局也可能當作該房產已出售，稅民同樣要向稅局報告。

四、市民應及時記錄在住房方面的投資和成本支出，保持所有房產支出的收據。這些支出將增加到房產成本調整基數（ACB，adjusted cost base of your property），將來出售房產時可以用作抵稅，幫稅民省稅。

有時納稅人應繳的稅未繳，就一直拖欠著加拿大稅局（CRA）稅款，但稅局本身亦未必察覺。金融顧問公司WaterStreet Family創辦人賽斯尼克（Tim Cestnick）舉例指出：

「許多人認為，根據『自住房免稅規定』（PRE，principal-residence exemption），每次出售自住房產時，是不需要繳稅；而且每年報稅時，稅務官員也沒有明確要求納稅人必須報告自住房的出售情況，結果許多納稅人過去出售了自住房產，既沒有報告稅局，也沒有主動繳稅。

有時納稅人應繳的稅未繳，就一直拖欠著加拿大稅局（CRA）稅款，但稅局本身亦未必察覺。

「甲某於2000年購買一處市區房產，2004年又購買一處度假屋。2010年甲某賣了市區的房產，獲利後又購買了一處新房產；然後，在2014年，他又賣了度假屋獲利。甲某報稅時，根據PRE規定，沒有向稅局報告他2010年的賣房所得，這沒有問題。但他也沒有報告2014年出售度假屋的情況，因為甲某錯誤認為，度假屋屬於他的『自住房』，所以不需要繳稅。」

根據加拿大稅局規定，甲某有權指定一處他擁有的房產作為「自住房」。既然他沒有填寫T2091申請表（此表是納稅人用來指定一處房產作為自住房的文字憑證），以及在報稅時沒有報告他的房產出售情況，稅局把他在市區購買的擁有多年產權的房產視作「自住房」，結果甲某這處房產沒有欠稅記錄。

但甲某的度假屋，由於沒有被特別指定為「自住房」，這樣在2004年至2010年期間，甲某等於同時擁有兩處房產﹕一處是被視作「自住房」的市區房產；另一處度假屋則屬於投資性房產，其售出時是不能適用PRE，度假屋售出是的獲利部分應該繳納資本所得稅。但在新規定下，稅局將向稅民提供資料，確定稅民有否欠稅。

相關資訊：加拿大 | 10月17日外國人賣屋須交增值稅！

（據人在溫哥華 ）

千呼萬喚始出來，加拿大聯邦財長莫奈終於在日前宣佈了聯邦政府在壓抑房價高漲方面的兩項措施：其一，對外國人買賣房屋廢除增值稅優惠。其二，對首付低於20%的購房者增加高風險測試評估。這兩項新政，前者是針對外國人買房，後者是面向所有低首付的購房者。聯邦政府希望借此措施來給熾熱的房市降溫，這有用嗎?

加拿大兩大都市的房價近年來有升無降、越炒越高，這早已成為不少國民的關注議題。BC省府頂不住民意壓力終於推出了徵收外國人買房附加稅的措施，明年他們還有可能使出組合拳，對外國買房者再徵收房屋空置稅。由於西海岸的這些打擊炒房措施，使得原本在那塊地方的炒房熱錢又蜂湧來到了房市同樣火爆的多倫多和周邊地區。

在這樣的大背景下，在多倫多莊德利市長、安省韋恩省長都不打算為樓市降溫做任何事的情形之下，聯邦政府逼於無奈、終於被迫出手干預房市了，這或多或少還是順從了民意。

聯邦政府的這兩項控房新政，前者涉及到稅務優惠，後者有關貸款條件。兩者看上去不同，但制定者顯然想通過這兩項不同的舉措，雙管齊下、達到同一個目的：為房市降溫。那麼這樣做，效果會如何?筆者認為：由於這兩項舉措還是缺乏大刀闊斧的魄力，所以效果可能不會太過明顯。

據傳媒批露：在溫哥華，曾經有中國炒房者為了逃避交增值稅，就想方設法將自己買的多幢房屋都偽造成「自住」狀態，付款給一些親戚朋友幫其買房，讓他們自住，房價上升後再賣出。雖然政府可以從資料登記中發現外國人買房沒有自住，但還是控制不了外國人尋找「替身」幫自己買房「代住」。所以政府如何查處這類狡猾伎倆，還需道高一丈。

此外，對外國炒房者而言，他們買房後再賣，如果房屋增值了數百萬，其增值稅也就只不過幾十萬。即便現在廢除了這方面的免稅優惠，炒房者交了增值稅之後，他們照樣還是有錢可賺。所以莫奈所提的廢除稅務優惠舉措，對外國炒房者來講，極有很可能只是切皮不削肉、不會傷筋動骨，未必令他們卻步。

相比只是針對外國人炒房的廢除增值稅優惠政策，政府控房的另一項措施看上去或許會管用些。因為這條措施是針對是所有的低首付買房者，並以此來確保他們今後的還款能力，也讓他們在打算炒房時要三思而後行，避免不顧自己實力去玩炒房賭博遊戲。從長遠看，這樣做會有助於加拿大房屋市場的相對穩定。

雖然聯邦政府新推出的讓房市降溫新政，給人的印象還是相當初級、相當軟弱，但不少相關利益集團及個人卻已按捺不住憤懣，對此進行了猛烈抨擊。有人說：政府這樣做將會造成房市崩潰，影響經濟。也有人說：加拿大是奉行商品經濟的自由社會，別人有錢就應該讓別人買房，不應該限制。還有人說：政府這樣做是針對中國人，是排華。

毫無疑問，近年來加拿大幾大都市的房價火爆並不只是單一原因導致，但外資尤其是來自於中國的外資的推波助瀾肯定是很重要因素。目前中國一線城市的房價早已是加拿大房價的數倍，而「五年唯一」的限房令又使得那些炒房團舉步為艱，再加上近年來深滬股市的一蹶不振，更讓不少大款們「炒無可炒」。

在這種背景下，世界上易居城市的溫哥華和多倫多的房屋就自然成了這些人眼中的肥肉。應該講：加拿大政府的新政雖然看上去是針對中國大款和中國熱錢炒房，但實際上的目標是指那些擾亂本地市場，進行不正常炒買炒賣活動的少數人，並不是指所有生活在這裡，遵紀守法的華人或中國人。在本地華文網站有個別人借此挑起種族話題，歪曲加拿大政府排華，這實在是狹隘地理解偏差。

房屋市場不存在崩盤的可能

由於加拿大兩大都市的房價熾熱都與海外熱錢有一定關係，那麼如果政府能像澳洲等國那樣狠下決心、不拖泥帶水，就一定能將房價抑制住。因此，又有人擔心：如果房市降溫，就意味著崩盤，意味著建築行業沒工開，意味著蕭條。這其實又是多慮，因為在加拿大還有相當多的人在等著初次買房或換房，由於目前房價的恐怖性，造成了他們個人的可支配收入比率與現在房價的不匹配，他們也只能望房興嘆。

有朝一日，當房價回歸理性、回覆正常，當普通人也能買得起房時，這個群體就會蜂湧入市，而他們就成了加拿大房市的真正的良性的鋼性需求，也正由於他們的存在，房屋市場就根本不存在崩盤的可能了。

其實對一些房產經紀和利益團體而言，他們應該不愁沒錢賺，因為還有相當多的打算買房和換房的普羅大眾，他們只是在等房價回到合理水平而已。那些利益團體和個人，為什麼拚命反對政府對房市的降溫措施，並製造崩盤恐慌言論?說穿了還是為了從高房價交易中謀取更多的佣金。

加拿大是自由經濟、商品市場的社會，但商品經濟並不等於沒有任何管理。事實上對任何西方國家的政府而言，當一個社會的商品活動開始混亂，影響到了老百姓的民生時，政府都必然要出手干預。不然，這個政府就根本沒有存在的必要。目前在加國，部分外國人和外資狂炒、熱炒加拿大房市，其性質就像外來的不法商人屯積商品、哄抬物價一樣，不但聯邦政府有責任管，安省和多倫多市政府也應該做點實事。

聯邦財長莫奈宣佈的兩項壓抑房價新政，雖然來得比較遲，也相對軟弱，但總好過沒有。讓房價回覆理性、讓房市降溫，還需要更強更硬的鐵招，就看小杜總理會不會畏畏縮縮、虎頭蛇尾了。

（據加拿大家園）