加拿大 | 你挺得住吗?大温房价若跌1成 业主身家少8.5万

PTT最终是否会导致买屋可负担能力上升?而假设楼价下跌,业主则将损失巨额资产。

卑诗省针对海外买家而设的大温住宅物业15%转让税(PTT),已在今年8月起实施,而在过去两个月的大温楼市交易数字显示,尽管成交量大幅下降,但屋价则仍然高居不下,这令人质疑,PTT最终是否会导致买屋可负担能力上升?而假设楼价下跌,业主则将损失巨额资产。

据《温哥华太阳报》周六刊登一篇专题报道表示,PTT生效至今仍然充满不确定因素,首先是屋价相对“企稳”;其次是,根据卑诗省财政厅去年的研究结果表明,假定大温屋价平均下降10%,目前的业主每人平均损失资产值8.5万元。

以新加坡经验看效果有限

该文由专栏作家Pete McMartin撰写,文中表示,无可否认的是,公众大多数是支持引进PTT,希望以改善大温地区的住屋可负担能力,甚至部分屋主也认为,屋价轻微下调并非坏事。这种“牺牲精神”,相对于大温居民去年在公投否决当局开征0.5%交通改善税,也出乎许多人的意料之外。

不过,PTT最后会带来什么效应,言之尚早。以新加坡经验来看,引进PTT对改善住屋可负担能力,帮助有限;但如果屋价最后下降逾10%,甚至达到20%至30%,这又是否有助更多人买楼“上车”,却是未知之数。

此外,假定屋价大降30%,目前70%大温家庭拥有自住房屋,而这些业主资产值就会平均下降20万至30万元。

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(据星岛日报)

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加拿大 | 2016年8月最新加拿大房价走势

加拿大最新房价走势

加拿大房价涨势持续。加拿大房地产协会公布的价格指数显示8月份加拿大房价较上月增长0.63%,同比上涨14.68%,继续呈现强劲同比涨幅。房价增长最大的区域为菲莎河谷、大温哥华区与低陆平原。但市场销售活动较上月则再次下滑,下滑幅度为3.1%。加拿大 | 2016年8月最新加拿大房价走势8月加拿大房价地图

温哥华外,加拿大各大区域在2016年8月销售均价与去年同期相比均呈涨势。8月均价最高的区域仍为温哥华多伦多地区。同比增长最明显的区域则为多伦多,增幅均超过17%。加拿大 | 2016年8月最新加拿大房价走势

8月加拿大重点区域房价

温哥华地区8月最高均价出现在温哥华市西部与西温市,无论是独立屋还是公寓的均价都显著高于大温哥华地区其他区域。在这两个区域购置独立屋需支付超过300万加币的均价,公寓均价也在65至90万加币左右。

多伦多区均价最高的区域则为多伦多市区以及约克区。这两个区域的独立屋均价超过了99万加币,公寓均价也在37-40万加币左右。加拿大 | 2016年8月最新加拿大房价走势

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加拿大 | 联邦新出2辣招打房 华裔:不怕

加拿大联邦2辣招 为火热楼市降温

进一步收紧房贷 买保险贷款要做压力测试 堵外国炒家避税 严审主要居所免税优惠 

联邦财长莫奈在讲解政府的新政。

加拿大联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)昨日宣布为多伦多和温哥华火热楼市降温的新措施,要对购买了保险的房贷进行压力测试,似乎是要进一步收紧房贷。但有金融理财师表示,商业银行在放贷之前,对贷款申请人的压力测试是必然经过的程序,联邦政府的这个要求对银行来说并无影响。

而莫奈部长所强调的另一项措施,则是强调绝不容许外国「炒房客」滥用针对加拿大居民主要居所(principal residence)的免税优惠措施。

但有希望长期持有加国房产的中国买家表示,他们买房是为了将来孩子在加拿大的就学,无意炒卖房产,所以联邦政府的新政策对于他们也无影响。

在昨日的记者招待会上,多名记者反覆追问,联邦政府是否也认同「外国买家推高大多区和温哥华地区楼市」的说法。而莫奈则强调,引致房价迅速飙升的塬因很有,既有加拿大经济增长比较强劲,也有银行利率比较低。

「尤其是2008年以来,长期的低利率改变了放款者和贷款人的态度和行为方式,有些人因此背上了巨额的负债,风险也随之出现。许多中产阶层人士在考虑购买他们的第一套房子时,却发现高涨的房价已不是他们所能负担得起,有的人担心再不出手就更买不起,于是狠下心借了大量的贷款。」

莫奈表示,联邦政府不能直接操控房价,但有责任确保房市的稳定及有效地运作。而那些已经拥有了房产的人,则希望房市能够稳定下来,保证自己的投资不受损。

莫奈随即宣布,要让贷款行业更有持续性,减少对纳税人面临的风险,确保每个人都是按章办事。

从本月17日起,所有贷款保险的贷款项目,都要接受央行公布的5年期固定利率来进行测试。第二是从11月30日起,所有低首付贷款的审批条件要向高首付贷款看齐。

「我们鼓励加拿大人在购买房产时,仔细考虑自己的负债情况,仔细考虑如果出现匯率波动时将要面临的挑战。」

收紧房贷进行压力测试 可负担屋价能力降24%

没收入证明 新政策对移民及自僱者不利

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本月17日起实施收紧房屋贷款进行的压力测试实例说明。一个有10万元年收入,拿出4万元做首期(上左),在现今制度下选用2.17%封闭式5年期按揭,这个家庭可以负担的房屋价格最高是66.5435万元(上右)。然而由本月17日开始,这个家庭要用央行提供的4.64%(昨日央行挂出)封闭式5年期按揭,可以负担的屋屋价格最高是50.5762万元(下右),与之前相比购买力下降了24%(下左)。

联邦宣布收紧房贷,买家可负担屋价能力即下降。

帝国商业银行的金融理财师阎梅表示,如果财长只是宣布要进行压力测试的话,那对我们的业务几乎没有任何影响。

「我们的审批程序中,5年的固定利率贷款测试是必定要做的,申请人只有通过了这个测试,我们才会根据当前市场的最优惠利率向客户放贷。」

地产律师曾启荣表示,「实际上,现在要贷款已很不易,尤其是低首付贷款几乎都拿不到。联邦政府要求做压力测试,是想剔除那些不符贷款条件的人,买家少了,抢楼的情况减少,希望能以此压一压看似过度活跃的楼市。」

阎梅称,凡是首付低于20%的贷款人,都必须购买政府辖下加拿大按揭及房屋公司(CMHC)提供的房贷保险。以前5%的首付就能放贷,后来升到10%(首50万房价最低首付5%,50万以上至100万的最低首付升至10%,房价不能超过100万),但现在20%以下都很少批,都要买保险。

「加拿大的贷款政策其实很保守,20%的首付是我们的一贯政策。外国买家以前不用看收入证明,只要介绍其在国外的背景,就可以拿到最高65%的放贷。而加拿大本国的买家,因为要看收入,如果收入不理想的话,可能连50%的贷款都拿不到,所以招来一些不满。」

帮助买家寻找最优惠利率的网站「最低利率」(Lowest Rates.ca)的总裁图恩(Justin Thouin)表示,绝大多数来他们网站寻求低利率的客户,最终还是去了大银行求贷。

「65%客户去了商业银行,22%找贷款经纪,13%直接去找非银行贷款机构。这些客户裡面,有的一些是既找商业银行,也找贷款经纪。」

图恩指出,所谓的压力测试,就是按央行的5年期固定利率,客户每年还贷的数额,不能超过其家庭年收入的39% 。

万锦信贷总裁许群表示,新政策出台对某些群体的申请人不利,比如说新移民和自僱人士。

「以前银行的贷款政策鬆一些,还能推出针对新移民和自僱人士的特别贷款计划,不用看收入证明,只要首付超过20%,都有可能办得下贷款。但现在都要看收入了,对我们华人社区来说不是一个好消息,因为我们的新移民和自僱人士的数量不小,他们没有收入证明,很难符合银行的贷款标準。」

徐群称,以前的贷款额度是家庭年收入的4至6倍,但现在只能是4倍,贷款额度降低不少。

联邦辣招不影响中国买家 只怕仿效卑诗徵土地转让税 

有华人地产经纪表示,新例对他的客户完全没有压力。

对于联邦政府的「新政」,有华人地产经纪表示,对他的客户完全没有压力。「我的国内和本地的客户也好,都能提供足够的首付和準备,但他们唯一担心的是,安省政府或联邦政府,会实施卑诗省那样的额外的15%土地转让税,除此之外,贷款没有压力。」

另一位华人地产经纪也表示,她的客人大部分都是中国人,而他们寅吃卯粮的情况不多。

「我上一周几乎天天晚上出去抢「柯化」,看着价钱就上去了。但他们也不会冒险做超出他们财政能力的事情。如果心仪的房子不能按他们的心理价位买到,就想办法降低购房条件,例如免验房什么的。」

而莫奈昨日记者会的另一个重点,就是针对外国炒房客利用加拿大税法漏洞来避税的问题。

根据加拿大税务法,业主名下的房产如果是其主要住所,则该业主出售此房产时,无需向税务局申报,也就无需缴纳增值税。要符合这一标準,则业主,或者业主的现任或前任配偶,或者业主的子女,在房屋卖出之前都必须在此居住过一段时间。

但许多外国炒房客,却钻了这条针对加拿大人的税务优惠政策的空子。他们声称自己、自己的配偶或自己的孩子就住在这房子内,由此避缴增值税。

有经记解释这项昨日在国会内推出立法动议时表示,税局(CRA)今后将要求房屋卖家提供资料,若在审查期间税局职员质疑阁下售出的居所并非用作主要居所,阁下需要作出合理解释,不然便要缴付相关的资本增值税款。

而一位打算在多伦多大学校园区附近购房的大陆人士表示,他的女儿虽然目前年纪还小,但在北京这样的城市如果要入读私立学校,或者为了进好的公校而去购买「学区房」,每年也要二叁十万的费用,还不如乾脆早早就送来加拿大读书。

「所以我就早早考虑要在多伦多买房了,而且买了之后长期持有,是给孩子将来读书和移民用的,不会转卖,联邦政府的政策对我没有影响。」

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(据加拿大家园)

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加拿大 | 移民人数创30年纪录,因何大规模接收移民

近日据本地媒体报道:联邦统计局最新公布的移民数据报告显示,截至今年七月,在过去的一年中共有32.09万移民登陆加拿大,比前一年度(24.08万人)相比大涨33.3%,增幅达到30年来的最高值。那么为什么加拿大要如此大规模地接收移民呢?

从去年联邦大选开始,便不断有消息称自由党将大幅改革现有的移民制度,使团聚和技术移民加拿大更为容易。

加拿大 | 移民人数再创纪录,因何大规模接收移民
事实证明,移民数的增长对加拿大的国际贸易颇有裨益

前不久加拿大移民部长麦家廉(John McCallum)访问中国并希望增加在中国的签证中心,加拿大政府对移民的开放态度得以进一步彰显。麦家廉对中国的访问时所发出的希望吸纳更多留学生移民的直白言论在华人群体中引起了强烈的关注和反响。在北京,他提出了在中国五个城市新开签证中心的设想,并且放话将对留学生移民“撤销门槛”,“希望留学生和游客人数翻倍”,一时间令诸多有志移民加国者兴奋不已。相比此前哈珀政府对华的保守态度,自由党政府对中国移民近乎展现出了急不可待的欢迎态度。

众所周知,自由党政府善打自由主义牌,对移民的态度历来温和。然而,自由党目前的开放姿态的真正原因却有待深挖。这不仅仅是其执政理念体现,更是当前社会状况下,人口与经济陷入困局的加拿大所不得不下的一剂猛药。

截止至本年7月,加拿大全国失业率高达6.8%,虽然这一数据比起自由党上任初期稍有好转,但将近7%的失业率仍让加拿大人感到不安。经济不景气、失业率高、人口老龄化,这些问题或许需要更多新移民的吸收来解决。

8月份,麦家廉在温哥华举行的一场有关移民问题的新闻发布会上一语道破天机:“加拿大需要更多新鲜血液”。这意味着,加拿大不仅经济不景气,人口老龄化问题已经到了十分严重的地步。

2015年9月,由加拿大统计局出台的一份报告显示,加拿大65岁以上的人口数有史以来第一次超过了15岁以下人口数。相比2014年,2015年的加拿大人口有0.9%的增长,这一增长在过去17年中却是最低。而这0.9%的人口增长中,移民群体占到了总数的60.8%。也就是说,假设加拿大不引入移民而仅仅依靠国民的分娩,其人口增长江城县近乎持平的局面,长远来看,负增长将无法避免。如果任由当前局势发展,二十年内,加拿大老龄人口将远超青壮年。

加拿大经济学家莫法特也随之提出警示:“随着加拿大人口老龄化的日渐严重,社会中将有越来越多的退休人群,而这无疑会给我们的健康福利系统和养老金系统增加非常大的压力,因为支撑和建设这些系统的青壮年人口数远小于从中获利的老年人口数。”

分析人士认为,之所以希望增加签证中心,这是加拿大移民部依照历史先例所做出的试图增加游客和移民数的尝试。加拿大之前曾经在数个国家实行过增开签证中心的做法,而这些举动无不例外地为加拿大带来了更多的游客及移民。如果计划顺利进行,这5个新的签证中心将被设立在成都、南京、武汉、济南与沈阳。依照麦家廉的说法,这5个新的签证中心将用于服务这些城市内潜在的大量留学生与旅客。

出访中国前,麦家廉曾多次直言不讳,在大量吸纳旅游人群来加消费之馀,希望能够引进和留住国际留学生与技术人才。他不仅在公开场合表示国际学生和技术人才是加拿大“最优先考虑的人士”,在同中国外交系统官员的会面时,他甚至表示,“要是现在的旅游和留学人数能翻倍就更好了”。

“我们必须要吸引更多的学生来加拿大并让他们成为永久居民。” 麦家廉说。而他认为,阻隔国际学生来到加拿大就读的正是目前繁琐而严格的移民程序。因此,自由党将“改革移民程序”,“使之更欢迎国际留学生”。

相比学习哲学出身的保守党移民部长肯尼(Jason Kenney),经济学教授出身的麦家廉想必会将移民政策之于加拿大的经济意义置于考量因素的首位。

如果说人口结构是加拿大在未来数十年所要面临的长远问题,经济上的困局则是自由党政府当下所不得不正视的重大挑战。目前,为加拿大贡献最多国内生产总值(GDP)的三大产业分别是房地产、加工业和石油天然气开采。而伴随着过去几年内国际原油价格不断走低,加拿大的经济发展也受到很大影响。

相比1995年,在21年后的今天,加拿大的国内生产总值依然稳定在世界第十的位置,并无突破;而中国则在21年间从世界第七的位置扶摇直升至世界第二。而印度等一度被加拿大甩在身后的发展中国家,如今的经济实力也已经远超加拿大。伴随着自身经济的踏步不前与竞争对手的茁壮发展,加拿大政府的焦虑与日俱增。

加拿大乃至世界学术界对移民能否促进经济增长这一问题并无绝对意义上的共识。但迄今为止,大多数加拿大的知名研究都对移民能否带来积极的经济效果表现出了相对乐观的态度。

事实也证明,移民数的增长对加拿大的国际贸易颇有裨益。移民们和自己的原籍国来往密切,许多移民来到加拿大后依然保持着和自己原籍国的经济往来,而这样的往来积少成多,也很大程度上为加拿大的国际贸易做出了贡献。研究指出,加拿大和对加拿大的移民输出大国间的经济往来相较其他国家要密切许多。

此外,看重移民是自由党一直以来执政理念的重要组成部分,也是支撑杜鲁多父子在加拿大政坛安身立命的重要武功。在加拿大这样一个每四个国民中就有一个是移民的国家,抓住移民群体的选票显然是很有必要的。而2015年总统大选的投票结果显示,加拿大的30个移民居民超人口半数的投票区中,有26个将票投给了自由党。无疑,像他的父亲一样,杜鲁多凭借自己开放移民政策的许诺在获得投票权的移民群体中赢得了摧枯拉朽式的胜利。

值得注意的是,老杜鲁多决定实行宽松的移民政策时,加拿大正面临着经济低迷与高失业率的压力。但颇具争议的是,老杜鲁多政府在大量引入移民时并未考虑对移民的工作技能设置要求。在老杜鲁多治下,加拿大的移民系统由此前有针对性的招揽特殊人才转向了大量吸纳人口。以普拉蒙顿(Bob Plamondon)为代表的加拿大政治和历史学家们认为,宽松的移民政策一定程度上可被视作时任政府用以刺激经济的手段,但在更大程度上是老杜鲁多用以获取移民群体选票的政治策略。

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(据约克论坛)

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加拿大 | 联邦政府开绿灯 房市又将重新起航

本周,加拿大总理杜鲁多主动联系华人媒体,就中加双方目前的一些现状及正在讨论的政策进行了讲解。目前讨论中,杜鲁多总理对硬度条款、房地产市场特别说话。

加拿大 | 联邦政府开绿灯 房市又将重新起航
移民部长买家连麦家廉表示联邦政府将不会出台政策阻止华人来加拿大购房

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在谈话中,杜鲁多总理强调中国已经冲单纯的出口大国成为了国际上面举足轻重的贸易伙伴,对加拿大更有重大的战略意义。加拿大非常希望能够与中国达成深度良好的伙伴关系,但是同时双方也承认目前仍有一些理念上的分歧需要通过进一步的沟通协调。

联邦不插手房地产

移民部长买家连麦家廉表示联邦政府将不会出台政策阻止华人来加拿大购房。麦家廉表示,是否出台针对投身加拿大房地产行业的外国投资者限制政策将有各省政府来决定。

虽然没有明确表示,但是不少正在观望中的房地产业者都认为这或许是联邦政府开的一个绿灯,联邦政府不插手的情况下一些省仍然会成为房地产投资的宝地。

此外,移民部部长麦家廉也表示各省政府可以自行决定对国际留学生得招生问题。他指出,联邦只在是否通过国际留学生成为永久居民这个方面有决定权。

人权及引渡

随着中加经济贸易等关系加深,人权等问题也提上台面。

总理特鲁多表示在人权方面中国与加拿大仍有许多需要讨论协商的方面,尤其在涉及到国际引渡的问题。

杜鲁多表示,加拿大最原则的问题在于中国对罪犯的处罚条款。加拿大将不会在知道罪犯引渡后将会被采取死刑的情况下配合中方进行引渡。特鲁多将这个要求形容为最后的底线,兵千表示即使面对美国及其他国家加拿大的标准也是如此。

在人权问题上,杜鲁多承认存在的分歧较大,但是两国也在积极的讨论,力求达到圆满的结果。目前加拿大国籍Kevin Garrate已经通过协商安全被送回加拿大,这也彰显中国政府对于谈话的诚意。

在访谈中,杜鲁多表示将会积极促成一个开放的沟通平台,力求中加两国在未来的几年内达成更好的合作伙伴关系。

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(据温哥华找房网)

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加拿大 | 大多伦多奥克维尔楼市综述:9月房价涨幅令人咋舌!

奥克维尔楼市,从今年开年以来持续火热,除了在今年的7月有略微的降温以外,其余都呈现逐步走高的趋势。

平均价格

8月的均价为104.6万,比去年同期上升了16.2%;9月的均价为106万,比去年同期上升了31.1%,涨幅令人咋舌。

奥克维尔房产均价涨幅惊人

成交数量

8月的成交数量为309套,9月的成交数量为339套,比去年同期均有大约20%的上升。

成交数量同比上升20%

新上市房源

9月开始,新上市房源数量有明显增加,从8月的356套增加到544套,但这两个月仍然少于去年同期。

新上市房源同比减少

在售房源数量

从今年的3月开始,在售房源不但大大少于去年同期,而且基本呈现逐月减少的趋势,至8月仅为345套,9月上升到419套,仅为去年同期的60%左右。

在售房源数量呈现逐月减少的趋势

平均成交天数

8月曾经上升到20天,9月又下降到了16天,比去年同期缩短了整整一周时间。

平均成交天数同比缩短一周

Brittney专业点评

由于今年市场上的在售房源数量过少,而求购者又甚多,因此房价基本处于稳步上升的态势。图表提供的是所有房屋类型的成交统计,对于中国买家追捧的好学区的独立屋,总价又在150万加币以内的刚需房来说,实际价格的上升幅度超过上面的平均价格升幅,所以即将购房的朋友们不要掉以轻心。

最近有很多朋友们问我,未来房价会不会下跌,因为目前有银行收紧了购房贷款,而加拿大政府似乎又有打压的政策出台,是选择立即下手还是持币观望为好?这个问题很难回答,因为短期的市场走势很难预测。我们从市场上的观察来看,虽然买房的顾客很多,但很多是把未来的置业需求提前了,今年我们的客人买房后立即出租的情况非常多,造成目前的房价在涨,但租金却在下跌。

去年下半年以来,国内二、三线城市的房产市场井喷,财富效应非常明显,造成了当前市场的资金充沛,随着中国部分城市在国庆长假期间出台的楼市新政,已经让国内的楼市急剧降温,希望进而也能影响加拿大楼市。但国内的限购政策会不会又把资金挤出到海外?这也是个未知数。总的来说,回顾过往的历史,这样持币等待房价下跌再入手的成功概率并不高,如果您执意如此,建议给自己设定一个期限,或者三个月或者半年,如果届时不能跑赢市场则要老老实实的止损进场,不然,后果您懂的。

(所有数据来源于多伦多地产局MLS,图表经个人整理。)

奥克维尔7月的楼市有轻微的降温迹象,一方面是因为政府频繁释放楼市降温的信号,另一方面也是由于前期涨幅过大,市场本身也需要做适当回调。7月下旬,温哥华宣布了对外国买家征收15%的政策,对多伦多本地购房人群的心理也造成了不小的震动,本期专栏我会分享对这个政策的看法。【阅读原文

 

蒋蓓专栏全集

 

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加拿大| 平均每家每天涨1500$!多伦多房价持续暴涨

温哥华增收房屋空置税,大量华人涌入多伦多买房。如今,多伦多房价依然坚挺,还在持续走高。

加拿大| 平均每家每天涨1500$!多伦多房价持续暴涨
多伦多房屋均价上涨至755755元,较去年大涨20.4%。8月的多伦多地区房价较上个月上涨6%,等于一周上涨1.1万元

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尽管温哥华地区的房地产市场放缓了上涨的步伐,但是多伦多地区的房价却毫无任何放缓的迹象。多伦多房地产协会最新的数据显示,多伦多房价仍在上涨,独栋房屋的需求强劲,库存持续下滑。

房价持续走高

多伦多房屋均价上涨至755755元,较去年大涨20.4%。8月的多伦多地区房价较上个月上涨6%,等于一周上涨1.1万元。如果你觉得数字太抽象,多伦多房价的涨幅相当于每天上涨1500元,是多伦多一个家庭每天工作所得中位数的650%。房价上涨将会持续多久无法预测,但是很难说当前的多伦多房地产市场是一个不好的投资。

高端物业需求强劲

多伦多的购房者似乎没有预算上限。大部分购房者都倾向于高端物业,特别独栋公寓。独栋公寓的销售占到了所有房产销售的47.5%,平均售价为1013788元。中位价格为83万元,相当于多伦多地区家庭收入中位数的10倍。

库存大幅下滑

购房者竞价购房的一个重要原因在于多伦多房地产库存的萎缩。多伦多房地产库存在持续下滑,新登记的房屋较余年下跌5.6%。可交易的登记房产数量同样下滑36.6%。这一走势与房屋交易量上涨相对应,今年房屋销售上涨21.5%。

自然的,在房屋供应量有限的情况下,购房者不得不竞价购买从而推高了房价。此外,新登记的房产中三分之二都迅速成交。因此很难预测多伦多地区房产库存短缺的真实情况。

新房贷规定

多伦多地区新推出的房贷政策将于10月17日正式实行。新房贷政策给借贷人施加了更加严厉的贷款规定。新贷款政策预计将削弱新买家的需求并降低房价。当新政在10月正式实行时是否会给多伦多的房价带来即刻的影响,人们将拭目以待。如果真是那样,那么房价可能会在本月进一步大幅上涨。

当前对于购买者来说不是一个入场的好机会。新的监管环境带来了不确定性,这将让购房者选择持币观望。在局势明朗前就贸然进入市场显然不是一个明智的选择,但是这显示了一个逻辑性的市场。当一个城市的房屋均价是该城市居民平均收入6倍以上时,所有的逻辑都不存在了。

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(据加拿大家园)

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加拿大 | 杜鲁多太狠了 执政10月剥夺184人加国身分

褫夺公民身分 杜鲁多政府激进超前朝

自由党执政10月褫夺184人身分 是之前27年总数

数字显示,加拿大联邦自由党政府褫夺加拿大公民籍的案例,远远超过前哈珀政府时代。而现政府援引的法律,来自哈珀时代一部颇具争议的公民法。

联邦使用来自该部公民法的权力,於2015年11月至今年8月底,未经司法听证下,作出184项撤销公民身分决定。其中约90%导致否决结论,个人失去公民身分。

这些数据表明,比起哈珀政府,杜鲁多政府更激进地使用这部法律。

但政府周五向联邦法庭提交的呈文说,它不会批准暂缓褫夺公民身分。它也说,有人指系统取消大批公民身分,这种说法仅是猜测。

去年联邦大选期间,杜鲁多将公民身分的神圣,作为一个竞选议题。他批评哈珀通过C-24号法案。该法案针对双重国籍人士,若其被裁定恐怖主义、叛国或间谍罪成立,将被剥夺加拿大身分。

移民界当时支持自由党,他们担心,在海外出生的加拿大人,会因为这部法案降格成不安全的二等公民地位。

自由党上台後,第一步便撤销C-24号法案的部份内容,这些章节适用於被裁定恐怖主义相关罪名的人,确保他们能保留加拿大护照。但杜鲁多政府没有触动该法律的其他部份,假如有人不实申报护照信息,则公民身分仍可被剥夺。

自由党执政头10个月,所作出的撤销184人身分的决定,几乎相当於1988年至2015年10月哈珀政府执政结束,这27年的案例总数。

尽管这个权力来自於哈珀政府通过的法律,但显然杜鲁多政府使用的更加激进

最近几天有消息披露,杜鲁多内阁的一名部长,在护照文件上不实填写出生国,政府随即表示,它对改革系统持开放态度。

政府称,作出褫夺身分的决定,是为保护公民系统的健全,打击欺诈个案。

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(据加拿大家园)

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加拿大 | 联邦打房适得其反?首次购房者最受打击

加拿大联邦政府日前出台了新的贷款政策,希望以此降低高房贷的风险,无论贷款利率上调或下跌,都能让中产家庭可以承担,以此调控楼市,让人们能买得了房。但新政刚刚宣布,就有业界人士认为最直接受到新政策打击的是不是别的群体,而是本来首付就有限的首次购房者。

今年33岁的Dil Kaur一直梦想着能在大温哥华地区买下一栋独立屋,但找房子找了两年,她发现房价越涨越高,要买独立屋根本不可能,于是她就降低了自己的预期,希望能买一套两居室的公寓。

但就在联邦政府日前宣布了新的贷款政策后,她不得不再次放低自己的预期,开始看一居室的公寓。Kaur说,这就是不得不接受的现实。

加拿大 | 联邦打房适得其反?首次购房者最受打击
加拿大联邦政府日前出台了新的贷款政策,希望以此降低高房贷的风险,无论贷款利率上调或下跌,都能让中产家庭可以承担,以此调控楼市,让人们能买得了房

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BC省地产协会的首席经济师Cameron Muir表示,新的贷款政策会降低首次购房者约20%的购买力,这将彻底让他们被挤出房地产市场。

自17日起,新的政策规定,所有首付在5%到20%以内的申请贷款买家都必须购买房屋保险,而加拿大银行必须给所有购买房屋保险的申请贷款买家进行压力测试,看他们在加拿大银行传统五年贷款利率(现在为4.64%)的情况下,能否承受得住。联邦称这些新政策的目标是要降低高房贷的风险,控制尤其在温哥华、多伦多地区高涨的房价。

但Muri认为,许多首次购房者根本达不到新要求。他举例,如果一对夫妇家庭收入在8万左右,并购买房贷保险,在新政策之前,他们本来可以买到50万的房子,但现在只能买40万。对于Kaur而言,她本来在看60万到70万左右的房子,但现在恐怕不行了。她相信这项新的政策一定会影响到她。

Kaur表示,在普通人买房的可负担性方面,联邦及省府至今出台的政策似乎总是帮不上忙。哪怕她已经为买房存钱了好多年,也得到了父母的一些支持,但还是做不到。

Muri说,这项新规定也将让年轻人在温哥华地区更买不起房。同时,从短期来看,他预计楼市会因为那些潜在的首次购房者买不了房而相对有所冷却,新房建设也会变缓,但这将催生租房市场更加紧俏的情况。直到这些购房者存够了更多的首付才能再次进入市场,到那时供给会更加紧缺,而房价又会再次上涨。

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(据加拿大家园)

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加拿大 | 房市政策迷雾重重 年轻人的购房梦归何处

面对高居不下的房价,加拿大政府最近宣布,收紧外国买家在当地购房的缴税规定,确保只有加拿大居民才能享受主要自住房免缴资本增值税的优惠政策

第一个是针对海外买家税务上的新安排,即所有在买房时只要不是本地居民的购房者,到今后如果要卖房子的时候,不能得到房子自住的豁免,卖房赚到的利润要上税。

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第二个新的政策是针对本地高比例的贷款人士。高比例的意思就是这类人的首付少于20%,需要通过保险公司购买一个保险,银行才能贷款给他们。

这次政策出台不少人认为虽然堵上海外买家利用优惠政策逃税的漏洞,但也对于本地购房者造成了较大打击。

海外买家受到加拿大房市新政二次打击

大多数购房者是以外国人的身份,在一定的时间后会成为加拿大居民,在此政策之前,可以申报自住房的申请,避开增值税,而现在政府填补了这一方面的漏洞。第一个新政策又能追溯到所有人,包括之前已经购房的人,所以这个政策对于海外买家来说,又是一个较大的打击。

加拿大房贷新政让年轻人的购房梦碎

第二类新政策的购房者都必须经过所谓的“压力测试”,用一个比较高的利率(现在是4.64%),来评估贷款人在这个利率的情况下,能不能负担还款的压力。以前只要客户选择一个5年固定贷款,是可以避开“压力测试”,现在,无论你选择任何贷款的年限,都需要经过这个“压力测试”,因而,相对来说,首付比较少的客户,能获得的银行贷款又会相应减少很多。

根据总部位于多伦多的全国最大的私人房贷保险公司Genworth MI Canada Inc. 的内部调查显示,如果按照联邦政府的要求,将贷款利率上调到加拿大银行五年贷款利率(现在为4.64%)的情况下,该公司有超过1/3的客户都没有资格申请房贷。换句话说如果房贷利率提升,这部分客户并没有财政能力可以确保按时还款。这家公司的数据源显示,这部分客户大部分为首次购买房屋的本地年轻人

相关经济学家分析,这些新政策已经迫使全国房地产市场进入新拐点,联邦政府已经表明决心将要打击房价,但对于加拿大脆弱的经济来时,是否能承受政

策所带来的损失还是一个未知数。

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(据加拿大家园)

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