自從2017年上半年政府公布外國人在安省某些地方購買住房需要交納15%的房產稅之後，火熱的房地產市場像是被迎頭潑了一桶涼水，房地產市場來了個急剎車，再加上銀行等貸款行業的釜底抽薪，當時的狀況可謂慘淡！
很多買家在火熱市場中買到的房子，交接時卻遇到了冷酷的現實：拿不到銀行貸款，竹籃打水一場空，丟了訂金，丟了到手的房子。有些賣家雖然收到訂金，但是買家放棄購買，看起來好像沒有損失什麼，其實當初的賣價已經一去不復返，可能加上訂金，但也不能彌補未來房市跌落的價格。更悲慘的是置換房屋的那部分人，如果都能順利地交接，總算有了一處棲身之地。假設這個人是賣小買大，小房子被掉了，交接順利了，大房子卻不能正常交接，又失掉了訂金，這種情形想都不敢想，倆字“頭疼”。
如今距離這個外國人買房交納房產稅的政策頒布已經兩年多了，房產市場從慘淡回落、站穩、回暖到目前的有起色，我想談談自己的一點看法，也願意和大家討論。
一、 繳納房產稅是房產行業的大勢所趨，應勢而生
房地產在人們的生活中是一個舉足輕重的行業，尤其在近三十年裡。但是不管怎樣，任何一個行業都會有起有落，有漲有跌，房地產的發展周期大概是十年一個階段，從2009年的金融危機後，房地產一路高歌。到2016年底及2017年初，君不知，大家逢談必問，你買房了麼？你買樓花了麼？每套上市的房子，一天就被賣掉，這樣的情況很多；幾天到十幾天，不管是幾十萬，幾百萬，甚至是千萬的房子，都以神一樣的速度被眾多買家買走。我們作為從業人員，有時候都在嘆自己錢太少，可謂望房興嘆，眼看著心動的房子被各式的買家像買大白菜似的拿走……這種情形，正常嗎？不正常，這是通貨膨脹的最大的信號，是市場下跌的前兆。
那個時候，我在想，我也在擔心，我和我的客戶會不會踩在這個雷區……說句笑話，我們還是幸運的！
大家都覺得買不起房子了，政府必須也應該想點辦法，宏觀控制一下。大家都知道之前也有過增加利率等其他辦法，但都不見特效。應該說還是時候不到。恰在這時，外國人購房需要繳納15%的房產稅推出，立刻在市場中起到效應，應該說這是行業大勢所趨，是房地產行業的發展趨勢，十年的周期，是時候調整一下了！
二、保護當地居民和環境的要求
房產稅到底是個什麼樣的政策？其實這個政策的實施是有範圍要求的。主要包括多倫多市， 多倫多周邊的GTA（大多倫多地區）：York、Peel、Durham、Halton及其周邊的Simcoe、Dufferin、Waterloo、Wellington、Brant、Hamilton、Niagara、Haldimand、Kawartha Lakes、Peterborough、Northumberland、Barrie、Guelph、和Orillia，總面積3.35萬平方公裡，其中22%是受保護的綠化帶。
這個政策主要是保護大金馬蹄地區的房產，適用於至少一個但不超過六個單一家庭住宅的轉讓。單一家庭住宅包括獨立屋、半獨立房屋，聯排鎮屋以及公寓。在購買多個單元公寓的情況下，每個單元均被視為單一家庭住宅。但不適用於超過六個單元的出租公寓，農業用地，商業用地和工業用地。 適用於居民住宅，如果轉讓的既有居民住宅，也包含其他形式的資產，只就居民住宅的價值征收該稅。
這是環境及物業的適用範圍，對購買人也有一定的細致劃分。比如說如果居民住宅轉讓給4個購買者，其中之一的購買者是前面說的受影響的人群，其他三人是加拿大公民或永久居民，計征基數是房屋全額而不是25%。如果此人不交納，其他三人需承擔繳納該稅的責任。
從該房產稅的適用範圍來看，主要是保護當地綠化帶，保護環境是首要責任。
其次，在很多來多購房的外國人中，買到房子，只是為了投機，並不是真正居住，他們經常空置房屋，間接導致房價上漲。當地真正想住房的人卻買不到房子。所以，外國人購房繳納房產稅應該是符合當地大部分居民的意願的。
三、如何申請返還繳納的外國人房產稅
安省政府在出台這個政策的時候考慮還是比較周全的。有其中一大部分人雖然在購房時繳納了15%的房產稅，但是如果符合其中一些條件，還是可以得到返還的。這個條件是：
- 外國人變成加拿大永久居民（條件：在購得房產那一日起四年內成為永居居民的外國人）
- 國際留學生（在購得房產那一日起已經注冊成為全職的至少兩年的校園在安省的合法認證的學校的學生）瞧瞧，四個限制條件：認證的機構，括弧裡有解釋符合的條件（under section 8 of Ontario Regulation 70/17 of the Ministry of Training, Colleges, and Universities Act）；至少兩年；校園在安省內；全職學生（這條又有60%非殘疾，40%殘疾注冊課程的要求）。
- 在安省有工作的外國人（合法工作，有合法簽證，連續全職工作至少一年的外國人）對於全職的界定是：每周不低於30小時，超過12個月，並且總共在這期間有超過1560個小時有薪水的工作。
強調一下，這三條符合條件的人群裡都有一句“the date of the purchase or acquisition”，這是一句非常非常重要的話，就是從你購買或獲得的時間起。確切一點是交接房子的那一天起。
這是關於外國人購房15%的房產稅可以返還的最常見的三種符合條件的人。其他還有特殊的適合條件的，我就不多解釋，在安省的法律條款中都可以查得到。
從2017年到2019年，隨著這條細則的執行，補充的條例也在不斷地增加。我所接觸的這方面的需求者越來越多。
四、如果一定需要承擔15%的房產稅，到底值不值得在多倫多乃至安省購買房屋？
很多買房者，在不能夠滿足上述三個條件之一時，會有一些遺憾，覺得不應該購買房子。其實還是要看購房者的用途，如果是投機，那可能真的不合適了，因為市場不景氣的時候，想要有15%的短期收益，是不太現實了。但是作為長期在這邊居住的人，可能觀點就大不相同了。
其一，如果是家有兒女在本地讀書的父母們，孩子年齡小，又不適合國際留學生的條件，我個人覺得這些人可以購買房子。因為帶孩子在這裡讀書，需要地方居住。每年至少需要兩萬元左右住宿費用，並且居住地方也不很大。假設讀書五年，需要至少十萬的費用，換算一下，就是購買六十萬左右的房子的房產稅。六十萬的房子，按照市場正常規律，五年下來，是可以賺回15%的房產稅或者基本持平，這還是保守的算法。尤其是如果居住超過五年，相當於五年免住宿費讀書了，後期還有收益。而且想一想，住的是自己的房子，這種心情和感受，幸福指數是金錢所換不回來的，對不對？
其二，這裡的讀書很便宜，中小學的公立學校對外國人的收費目前也就一萬六，換成國內的很多學習班，補課班，費用恐怕都不夠。孩子在這樣的輕松環境中健康成長，對有一定經濟基礎的家長來講，恐怕不是15%的房產稅能換來的，你能說不值嗎？
所以歸根到底，值不值，要從購買者本身的購買能力和使用用途來看。
希望我的文章能給還不太明白如何返還房產稅的人一點幫助，也給正在海外帶兒女為讀書而奮鬥的父母們一點幫助。當然也接受不同見解的人批評指正。
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