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很多朋友可能都是第一次準備在加拿大買房，對加拿大買房流程等總是充滿了很多疑問，在這裏幫大家解答一些常見的關於買房流程問題。

加拿大的住宅類物業可簡單分為樓花和現房。

樓花，也就是期房，可分為公寓樓花（Condo）和低層住宅樓花。買樓花對大多數物業投資者來說是一個不錯的投資選擇，因為是用現在的價錢去買未來的房價增值。而且買家也不需要一次付清購房款，只需支付較小比例的首付款作為投資杠桿。一般都是在1-2年內分4次付清首付款。如果是加拿大居民一般需支付總房價的20%作為樓花首付款，如果是非加拿大居民則可能需要支付房價的35%作為樓花首付款。

與買樓花相比，現房更加直觀。可以隨時通過經紀安排看房，買家可以非常直觀的了解房屋現狀和周圍環境。選好房後也可以直接跟賣家確定入住日期。相比起購買樓花少了很多的不確定因素。對大多數華人買家來說，一般買家會支付35%作為首付，剩余是從銀行申請的貸款。

加拿大居民和非加拿大居民在買房時有什麽不同嗎？

首先，外國人或非加拿大居民也可以自由買賣加拿大房地產。

根據加拿大聯邦政府《公民法》：非加拿大居民也可以購置、擁有和出售加拿大房產，其要遵守的規定和條件與加拿大居民或公民相同。

根據安省2017年4月推出的新政，非加拿大居民在金馬蹄地區購買房產需繳納15%的海外買家稅（NRST）。GGH金馬蹄區域包括：Brant，Dufferin，Durham，Haldimand，Halton，Hamilton，Kawartha Lakes，Niagara，Northumberland，Peel，Peterborough，Simcoe，Toronto，Waterloo，Wellington and York。請參閱下方地圖。

 

部分海外買家在滿足一些條件後會獲得豁免或退稅。

豁免，滿足以下任何一條的海外買家可免交15%的海外買家稅。

1、已經拿到安省OINP省提名移民的買家；

2、安省接受的難民；

3、配偶為加拿大公民或永久居民。

退稅，一部分海外買家可以獲得Rebate退稅，就是先交稅，之後連本帶息返還。只要所購買的房產作為主要住所，並滿足以下任意一條，即可申請退稅。

1、海外買家在安省購房後的4年內成為了加拿大公民或永久居民；

2、海外買家在安省買房後在安省以全職學生身份進行大學以上學習2年以上；

3、海外買家在安省買房後在安省全職工作1年以上。

在加拿大住宅類型有比較明確的分類，主要類型有：

Detached-House 獨立屋

獨立屋是加拿大最常見的住宅類型。一般主要分為Two-Storey Detached-House（二層獨立屋）和Bungalow（平房），也包含三層獨立屋和一些其他形式的獨立屋。

Semi-Detached 半獨立屋

半獨立屋是相鄰的兩個住宅建造在同一塊地上，並共享一堵墻。相比於獨立屋，同一區的半獨立屋價格要比獨立屋低很多。

Link 連屋

連屋大多是兩層，在外形上與獨立屋沒有什麽不同，只是兩戶外墻之間的間隔較小，一般僅能容一人側身通過。房屋的基礎有一部分或者全部與另外一戶相連，有的連屋也有兩戶的車庫連在一起的。

Condo-Townhouse 鎮屋

鎮屋的房主擁有自己居住單位的產權，但是要與其他單位的住戶共同擁有住宅區內的公共設施。公共設施由物業公司負責管理，業主需要每月支付相應的管理費。

Attached/Row/Townhouse排屋

排屋和鎮屋在外形上沒有什麽區別，主要在房屋的所有權形式上有所區別，產權形式上比較自由。排屋的業主擁有自己居住單位的所有權，不與其他單元的業主共同擁有小區內的公共設施，不需要支付管理費，也稱為Free Hold Townhouse（無管理費鎮屋），一般在價格上也要比Condo-Townhouse要貴一些。

Condo 公寓

公寓這種住宅形式在人口密集的市中心區域最為常見。房主擁有自己居住單位的產權，但是要與其他單位的住戶共同擁有大樓內的公共設施。公共設施由物業公司負責管理，業主需要每月支付相應的管理費。公寓的公共設施一般會比Condo-Townhouse（鎮屋）更齊全，例如健身房，遊泳館，公共圖書室，等等。

確定了在加拿大的買房意向後，買家就需要專業地產經紀的幫忙了。

在加拿大買房與在中國買房不同，在中國買房，不一定要找地產中介，很大一部分情況都是直接跟賣家或開發商談。談好交錢就是。

但是在加拿大，買房是個復雜又專業的過程，沒有經紀的幫助買家很難查詢房源和物業的具體信息。而且加拿大大部分為低層物業（國內也叫別墅…），房屋結構跟國內區別很大，各類房屋、社區的價格差別也很大。如果沒有充分了解市場，沒有專業人士協助，只是通過私買私賣購房，買方吃虧的情況非常多見。

地產經紀都幫買家做哪些事兒？

加拿大地產經紀有義務核實房產相關情況，向客戶披露有重大影響的因素，以充分保護客戶在房產交易中的利益。作為買家的經紀，主要會幫助買家：

1、詳細了解買方要求 ：預算、物業類型、社區、學區、結構、買家喜好，目標物業的臥室、車位數量等。

2、在經紀專用系統中尋找符合條件的房源，挑選出合適的物業供買家比對和選擇。

3、預約並帶領買家實地看房，講解並回答買家相應的問題，並幫助買家分析總結；

4、比較周邊物業的成交情況，查詢目標物業的歷史成交記錄，確認物業具體使用面積（不是所有賣家都會公布準確的物業面積，也有些賣家還會寫錯物業面積，買家和買家經紀最好在下Offer前花5塊錢在系統裏面購買以下物業的具體面積，做到心中有數）、參考物業內部裝修的折舊和升級等信息，幫助買家制定談判策略。

5、代表買家下Offer (買房合約意向文件) 以及準備其他相關法律文件，並與賣方談判爭取以合理並對買家更有利的價格幫助買家促成成交；

6、幫助客人聯系或推薦銀行貸款人士，協助客戶順利貸款；

7、幫助客人安排房屋檢查Inspection，如果房屋出現較大質量問題，幫助客人提出解決措施，例如要求賣家盡快維修，或降低成交價格等。

8、幫助客人推薦律師辦理房屋轉讓手續、幫助客人聯系保險公司辦理房屋保險（在加拿大購買物業一定要買房屋保險Home Insurance才能過戶，除非是購買Condo類的共管物業才可以在不購買房屋保險的情況下過戶）。

9、協助客人聯系相應公司開通水、電、氣等相關服務，確保交接過程順利和成交後的跟進。

在加拿大買房，一般買賣雙方都各有一個地產經紀，所以一般不涉及地產經紀偏向一方的情況。如果地產經紀為了自己的利益而隱瞞或虛構信息，從而推動雙方交易，委托人有權隨時起訴經紀人，並索取經濟補償。

並不是物業交接後，地產經紀就不需要再負責任了。如果發現自己的代理地產經紀在自己的物業交易中存在違規行為，即使交易結束多年後，委托人依然有權向相關部門投訴或起訴曾經的代理經紀，並索取相應補償。

雙方地產經紀的傭金由賣方全部承擔，買方無需承擔經紀傭金費用。

在加拿大的房地產交易中，Offer實際上就是一種“買賣的協議（Agreement of Purchase and Sale），通常由買方準備。買方的經紀人根據買方的要求起草，由買方簽字後再交由賣方過目。賣方可以Counter Offer（還盤），買方也可以再還回去，幾個回合之後，雙方達成一致，在Offer上簽字，該Offer即成為了具有法律約束力的合同，雙方都要遵守。

一份標準的購房Offer通常包括以下內容：

1、基本細節：買家和賣家的姓名，物業地址。

2、購買價格，同時包括定金、首付款和銀行貸款等。

3、私人物品的處理，如窗簾、廚房電器、洗衣機和烘幹機等是否留下。

4、買賣雙方承擔的基本責任和義務。

5、交房時間和要求對方答復Offer的期限。

大家口中常說的購房條件是什麽？

一般來說，Offer分兩種，一種是無條件的，Firm Offer；一種是有條件的，Conditional Offer。Firm Offer一經簽署，買賣雙方必須無條件遵守。有條件Offer通常附加一個貸款條款和一個驗屋條款，主要是為了保護買家的利益，保證買家在不能貸到款或所購房屋不滿足買方質量要求時，能拿回定金，並無需承擔法律責任。

貸款條件：雖然價格、產權交割日雙方接受了，但買方如果未能在規定時間(以五個工作日為最常見)內申請到“滿意”的銀行貸款，買方有權單方面解除合同，足額收回定金；

驗房條件：在規定時間內，買方付費請驗房師對房屋的主體結構、屋頂外墻、冷暖系統、電路安全等等進行驗房。如果買方對驗房結果不“滿意”，買方有權單方面解除合同，足額收回定金。

管理文件（Status Certificate）

購買Condo Apartment 和 Condo Townhouse 時，買方要求想閱讀管理公司出具的管理文件。

其它特殊條款

買賣雙方都可以根據自身的情況及可能遇到的問題盡可能地明確寫到Offer中，以免以後發生不必要的糾紛。 有經驗的地產經紀人在起草Offer時也會充分考慮到常見的問題，並列舉到Offer中保護買方的利益。

Offer 生效後買家需要先交納購房定金，通常定金（Deposit）是購買價的5%，一般合同約定在雙方在Offer上簽字同意後，24個小時之內，支付到賣方經紀公司的信托賬戶。這個賬戶受房地產服務法例的制約，經紀公司不可以隨意動用，如果一切順利的話，定金在Completion Date（交接日）才會支付給賣方。

交房前通常賣方會允許買方再看1-2次房。通常是測量尺寸，好去購買家具，了解下房屋內一些設備的使用，檢查房屋內狀況是否良好，之前賣方答應的事是否做了，談好的家具是否都在，等等。

交房前1-2天，律師會通知買方將購房首付款交給律師樓。還有其他費用包括律師費，土地轉讓費，地稅，等等。

房屋交接日，通常到下午3點以後買家可以到律師樓取到鑰匙。一般按照合同，賣主可以在房子裏待到下午6點鐘才離開。安排在交房日就搬家具的買家要註意，很可能賣家還在屋裏，或是還沒搬完家。如果一定要交房日就搬家的話最好提前跟賣家協調。

加拿大二手房交易的過程大概就是這樣，對本地買家和海外買家幾乎沒有區別。但合同成立之後，在貸款方面各家銀行的政策和審核不同，海外買家最好提前多找幾家銀行的貸款顧問咨詢。

責編：Adam Chen

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轉眼2018年已經過去，市場從2017年的高燒到2018年的溫和理性，整個2018年可以說是在政府調控的措施下給了市場一段十分必要的冷靜期。辭舊迎新，Daisy黃嵐照例要對一年的市場數據進行分析整理，希望幫助朋友們在這樣一個波瀾不驚的時段把握一下市場的方向。

先來看看【大多倫多地區各市鎮的所有房屋均價及三甲榜】

King作為傳統的超大地塊獨立豪宅的優勢依然凸顯。依舊和去年一樣保持頭牌位置。其次是Oakville, 今年均價從第三位上升到第二位，稍稍超出了去年亞軍Richmond Hill。

Oakville這個區域Daisy黃嵐要重點說一下。在2015、16年別墅市場瘋狂上漲的時候，Oakville的漲幅有一點點滯後，而到了2017年4月剛剛有了一個大的提升的態勢的時候，又出了海外買家稅。所以Oakville這個區域具有一定窪地價值，再加上學區普遍較好，社區比較富裕，值得好好精挑細選。

再來看細分的【大多倫多地區各市鎮的獨立屋均價及三甲榜】

這份獨立屋榜單上多倫多中城區名列榜首，這無疑得益於其匯集了三大豪宅區跑馬徑Bridle Path、玫瑰谷Rosedale和約克維爾Yorkville。第二名不出意料之外依然是King City，老克勒鐘情之地。第三名和第四名分別是Richmond Hill和Oakville。都是華人近幾年喜歡置業的區域。

再來看一下Condo方面的情況。Daisy黃嵐在這裏只總結多倫多以及鄰近多倫多的市鎮的Condo, 因為離開這幾個大多倫多核心市鎮，Condo除了自住，投資基本沒有太大價值。

從【Condo均價及三甲榜】我們可以看出C09玫瑰谷Rosedale區域占據了2018年的Condo均價榜首，C02區域中因為有著名的約克維爾Yorkville而排名第二，C012區屬於多倫多midtown中城區（Daisy黃嵐之前有多篇多倫多中城區及其著名私校和公校的介紹），名校雲集生活方便，Condo均價名列第三。這裏要重點指出的是，2018年的三甲同樣也是2017年的三甲，可見累計幾代人的地段積澱的優勢根基多麽深厚。

緊隨以上的主榜單，再給大家發個小福利：經常發現很多客人對大多地區的區域沒有什麽概念。Daisy黃嵐整理了各區域獨立屋成交中位價的圖片，帶您看一下這些市鎮的中位價“樣板房“，幫助大家對各區域中位價獨立屋樹立一目了然的坐標系，希望對大家投資刪選區域有一定幫助。

DURHAM區位於大多倫多東部，除了Pickering, Ajax, Whitby, Oshawa還可以看看，其他地區基本都屬於遠郊了。

YORK約克區不論從人居環境還是教育，在大多倫多來講都是首屈一指得了，其中的Richmond Hill, Markhan, Aurora, Vaughan, Newmarket，King, 甚至是Whitchurch Stouffville都是很宜居的。

SIMCOE可以說是多倫多遠郊了，但對追求田園生活，又不必去Downtown上班的朋友來說，不失為一個好的選擇。

PEEL皮爾區緊鄰多倫多西部，其中的Mississauga市和Brampton市公司雲集，也有不少制造業企業，工作機會較多，Caledon也是也西人較喜歡的大獨立屋雲集之地，有點像York約克區的King市。

HALTON區最值得一提的就是Oakville, 她風景秀麗，又沿安大略湖，好學校也很多，這也是為什麽房價一直名列前茅又堅挺的原因。

多倫多的中區無疑是整個大多倫多地區獨立屋房價最高的高地。從北面的北約克，到中部的中城區，一直到市中心的豪宅別墅區。歷史的積澱，稀缺的土地，可以說在這裏置業獨立屋就是身份和實力的象征。

Daisy黃嵐年度總結陳詞：如果說2017年是直沖雲霄戛然而止的一年，2018年是宏觀調控溫和理性的一年，那2019應當就是理性後的布局甚至是撿漏的一年了。

責編：Adam Chen

 

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

 

 

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這會兒正坐在COTE-DE-NEIGES 街邊的一家TIM HORTONS趕稿，早上9點送完孩子，找到這家咖啡店點上一杯熱咖啡 ，一邊碼字，一邊等著11點的參觀預約，準備帶一個客人去蒙特利爾大學邊一個獨立別墅參觀。

坐在這裏真是感慨萬分，就在13年前，我還在窗戶外對面街角的大樓裏上班。那是2005年初，我剛完成3年律師助理專業學習，找到了這家猶太兄弟辦的移民律師事務所上班，從剛開始只能聽，說得很慢，到後來老板頻頻加活，不得不列個長表和老板打打嘴仗，要求他加人……那些事就象昨天剛發生的。幹了兩年，拿著政府補貼生孩子，休了一個長長的產假，老公小店換大店，就走上了和很多當年移民一樣的開店之路。中間多次想著重新回去上班，可是因為孩子，工作時間，及法語的問題，倒底沒有再回去。上班之路就一下10年耽誤下來。總不時拷問自己，當年花那麽多時間學習後悔麽（中間還花3年時間在MCGILL大學完成了一個管理專業的碩士級證書）？

今天再回頭看看開，真沒什麽後悔的，即使沒有上班，我也用我所學的法律知識和房東簽上公平的租約，有理有據地和房東討論他該不該漲價，該不該來修水管，在房東威脅我要上庭告我時，我不著急地告訴他，“理在我這兒，您盡管去！” 還有，讀懂每一份的生意及房子買賣合同，和律師要求刪減或增加相應的條款保護自己的利益，在每一次簽字之前清楚自己的責任和義務……這些都 得益於當年當律師或公證師的老師們一字一句的法律條款詳細解釋。從2017年開始了地產執照學習後，這些優勢就更明顯了。作為地產經紀，房子成交是結果，過程其實更重要，因為這其中包含很多關於法律有關的操作程序，一個不慎，可能買賣合同取消，或者為買家或賣家帶來法律糾紛，將本來一個美好的安家計劃變成了一個可能持續多年的惡夢。所以我們花了大量時間來學習魁北克的合同法，商法，公司法，魁北克地產有關法規政策，具體操作細則，及每一份需要填寫的交易表格中每一條每一款的意思。和我們沒關的，我們也要知道怎樣去找答案，比如找誰辦新的土地證，證書有些概念是什麽意思（解釋有關的產權文件是公證師的事，但我們也得懂一點），如何向市政咨詢及申請改變相關土地用法更改，找誰辦貸款，找誰驗房，房子有問題找哪些專家進一步查驗，誰可以維修，到哪兒買家俱，找誰幫忙搬家，有誰可以做室內設計，手藝好的裝修師傅上哪兒找……由於那三年的法律學習，了解了這個社會基本的運行準則，做起地產經紀也變得更有底氣了。

還有那三年的管理專業學習，學了加拿大的會計，稅法等十幾門課，後來雖然沒有象大多數同學那樣去考會計證書，但在過年10年的生意運營中，我和稅務局，會計師，銀行打交道，自己為員工發工資，交保險，每三個月報GST,QST消費稅，到年底還要給政府報財務報表，損益表，員工工資報稅表……也算是學盡其用了。在做了整整10年雜貨後，2015年我們賣掉所有的雜貨店後，一年多時間的商業考察及找尋，我們找到了市中心的一個62個房間星級賓館，現在由老公和他的合夥人正在努力地經營著……課本上的知識和生意中的實踐相結合，我可以自信地說，想買生意或者大型物業的朋友，我也可以為你們出謀劃策了。

2018年最後的一天，我去看望了兩個去年跟著我買房的客人。一位客人是在LACHINE，排名第一的私立中學Collège Sainte-Anne附近以31.5萬元買到一套3間臥室的公寓房，剛上市第二天就去看了，馬上下OFFER，5天時間買下。現在是父母住著。他高興地告訴我，樓邊馬上就建大超市SUPER C，老人家住著很高興，走路5分鐘就有超市ICA，和其他商店，走個十幾分鐘就是著名的聖勞倫斯河邊公園，風景優美。他們不用每周末帶著父母到處買菜散心，只要高高興興地帶著孩子去過周末就行了。女兒就在SAINT-ANNE中學讀書，萬一有事他們來不及接，還可以直接到外公外婆家作功課。總之，這房他買的十分滿意。

另一個客人在LASALLE區以36萬元買下了一個聯排別墅，全家人已經高興地搬進去，新年在新家請朋友聚會了。見我到了，他們挺高興，告訴我同一條街一模一樣的兩套別墅掛出來賣，價格比他們的高出很多，我拿出手機一查，可不是麽，一個掛著49.9萬元，一個掛著48.9萬元，戶型一模一樣，裝修稍稍好點。我說：“別樂啊，這價定得太高，他不好賣的。不過另一方面確實說明你們的房子漲價了，也就4個月的功夫，漲個2萬元是沒問題。”當家的是個實在人，嘿嘿笑著說，“我們買了就打算好好住著，沒想著賣，這漲價和我們沒關系。”我連說：“可別這麽想問題啊，不是賣了房子才掙錢，房子漲價，你就是不賣，過兩年重新評估做貸款，你就可以多拿出好幾萬元來了，到時想想做點什麽投資都可以啊。”他這才恍然大悟，“嗯，到時再請教你。”我笑了，“行，到時帶你再買房投資或買個生意都行。”

這兩天看到朋友圈一個老友發了網紅復旦大學教授陳果的一個短視頻，在視頻中，她說：人生一世做好兩件就行了，一件是自己好好地活著，另一件就是幫助更多人好好的活著。說得真簡單，但確實是直指人心。2019年開端，我就把它做為我的座右銘吧，希望能通過自己這些年的經歷，幫助更多需要的人找到溫暖的家，掙錢的生意。你們滿意，生活得更美好，是我最大的快樂。

如果您對在加拿大投資置業感興趣或有任何疑問，歡迎致電400 041 7515聯系資深房產顧問。

責編：Adam Chen

 

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

 

 

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