仅看Top10，东南亚国家仅占3席，优势不算明显，但扩大到Top15后，东南亚国家共有6个国家上榜，占40%，遥遥领先于全球其他各个区域。加上同出亚洲的日本（第4），中国香港（第8），可以明显看出，房价偏低、距离更近、情况更熟悉的东南亚成为了买家的首选。至于传统投资热门区域欧洲、北美，尽管上榜国家数量不多，但普遍排名靠前，买家的总比例为38.86%。
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2019金融科技服务高峰论坛将于8月21日举行
融合·创新
2019金融科技服务高峰论坛旨在推动金融和科技的跨界合作与深度融合，促进传统金融机构运用最新科技成果，加快业务升级、创新和转型，同时探讨科技应用过程中产生的创新金融业务模式、产品及其有效监管，助力实体经济的发展，搭建上海金融科技服务与交流新窗口，为加快上海国际金融中心和具有全球影响力的科创中心建设，推动长三角经济一体化做出贡献。
【论坛时间】2019年8月21日（周三）13:00-17:30
【论坛地点】国家会展中心上海洲际酒店2F宴会厅（上海市青浦区诸光路1700号）
组织架构
- 【指导单位】上海现代服务业联合会
- 【支持单位】上海市银行同业公会、上海市保险同业公会、上海市证券同业公会、上海市基金同业公会
- 【主办单位】上海现代服务业联合会金融科技服务专委会、《理财周刊》
- 【联合主办】上海市浦东新区金融工作局、华夏经济学研究发展基金会、中小银行发展论坛暨直销银行联盟
- 【承办单位】上海理财周刊文化发展有限公司、上海米伽合贸展览有限公司、科技金融博物馆（筹）
- 【协办单位】搜狐网
- 【渠道支持】枫投圈、聚菁会、荃英荟
- 【学术支持】中欧陆家嘴国际金融研究院、上海现代服务业发展研究院、交通大学金融创新研究所、环杭州湾金融科技研究院
为何参会
传递权威解读 / 洞察行业风向 / 汇聚业界领袖 / 促进商务合作
谁会参会
- 监管机构代表、银行、证券、保险等传统金融机构、金融科技企业负责人、投资机构及投资人
- 金融服务及解决方案提供机构
金融科技相关行业与技术：银行、保险、证券、基金、信托、外汇、互联网保险、互联网基金、第三方支付、众筹、大数据征信、供应链金融、智能投顾、网络贷款及其它相关行业；
云计算、人工智能、物联网、大数据、移动互联网、区块链及其它相关技术。
嘉宾阵容(邀请中)
- 吴 清 上海市人民政府副市长、党组成员，上海推进科技创新中心建设办公室主任，上海市张江高新技术产业开发区管理委员会主任
- 浦东新区区委、区府主要领导
- 周汉民 全国政协常委、上海市政协副主席
- 蔡鄂生 中国银监会原副主席、南南合作金融中心主席
- 郑惠强 上海现代服务业联合会会长、上海市人大常委会原副主任
- 郑 杨 上海市地方金融监督管理局（上海市金融工作局）局长
- 张 红 上海市浦东金融工作局局长
- 陈振鸿 上海现代服务业联合会常务副会长、爱建金融集团原董事长
- 简大年 上海现代服务业联合会副会长、上海市浦东新区原副区长
- 葛华勇 全国政协委员、中国银联原董事长
- 张承惠 国务院发展研究中心金融研究所所长
- 姚余栋 中国人民银行金融研究所前所长、大成基金副总经理兼首席经济学家
- 王 巍 中国金融博物馆(集团)理事长
- 王世豪 上海银行总行原副行长、原全国城商行清算中心理事长
- 胡汝银 原上海证券交易所首席经济学家、上海金融工程研究会副理事长
- 赵 海 上海现代服务业联合会副会长、上海银行同业公会秘书长
- 赵 雷 上海现代服务业联合会副会长、上海保险同业公会秘书长
- 陈 跃 上海现代服务业联合会副会长兼金融科技服务专委会主任、上海《理财周刊》传媒有限公司董事长
- 周 虎 上海《理财周刊》社社长
- 金 煜 上海银行董事长
- 徐雪松 宁波银行上海分行行长
- 冷培栋 平安银行上海分行行长
- 高建平 兴业银行党委书记、董事长
- 汪素南 浦发银行上海分行行长
- 朱 韬 华瑞银行行长
- 林榕辉 兴业银行同业银行总部总经理
- 马 弘 中叶资本董事长、原上海市金融服务办副主任
- 陈 龙 蚂蚁金服首席经济学家
- 夏钟瑞 瑞章科技有限公司董事长
- 陈生强 京东数字科技CEO / 京东数字科技CMO周宇航
- 许冬亮 度小满金融副总裁
- 邱 寒 金融壹账通联席总经理
- 孙 杨 苏宁金融研究院金融科技研究中心总监
- 丁东华 国美金融高级副总裁
- 徐云程 北京旷视科技有限公司首席运营官，IBM中国原首席数字官
- 刘功润 中欧陆家嘴国际金融研究院院长助理
- 许 闲 复旦大学风险管理与保险系主任、复旦大学中国保险科技实验室主任
- 谷来丰 上海交通大学海外学院副院长兼金融创新研究所所长
- 王 翔 基煜基金总裁、“基构通”创始人
活动议程(部分嘉宾确认中)
2019年度“金融科技创新大奖”参评
评选旨在鼓励具有技术创新和行业应用潜力的金融科技创新相关产品、解决方案与服务，同时促进金融科技创新生态系统的构建，推动金融科技创新市场和产业的健康发展，彰业内优秀机构和个人，组委会秉承公平、公正、公开的原则，经材料申报、外部权威数据导入、专家评选等环节，辅以严缜的行业研究，对以下榜单进行评选：
- 金融科技领军企业奖
- 金融科技创新企业奖
- 金融科技风云人物奖
- 金融科技创新产品奖
- 金融科技卓越服务奖
- 金融科技最具成长价值奖
*具体申请及评选流程请咨询大会组委会
企业端评选指标
基础指标：用户/合作伙伴评估、资产管理规模、融资规模
核心指标：合规性、风控技术和能力、盈收能力、核心业务增长速度和存量规模、创新性-技术和商业模式
*评选流程
1、榜单申请表填写：填写后回传至组委会。5个工作日内回复材料审核结果，如审核通过，给予奖项入围资格（2019年6月1日 – 7月31日）
2、外部权威数据导入： KPMG、罗兰贝格、环杭州湾金融科技研究院等（2019年6月1日 – 7月31日）
3、专家评选：由上海现代服务业联合会金融科技服务专委会专家顾问团和论坛学术支持机构共同组成（2019年6月1日-7月31日）
同期亮点
2019金融科技服务高峰论坛属于2019国际金融科技（上海）博览会主要内容之一，展会同期将举行第三届中国无人零售大会、2019上海国际零售科技及基础设施展览会、2019上海国际无人值守零售展览会等，带来超过两百家创新渠道、传统金融、金融科技、智慧营销、智慧供应链、监控设备、新零售运营、无人系统、云计算、物联网、人工智能等高端企业参展参会。
参会机构
中国工商银行、中国银行、中国农业银行、中国建设银行、交通银行、北京银行、邮储银行、兴业银行、浦发银行、光大银行、招商银行、华夏银行、恒丰银行、上海银行、平安银行、江苏银行、徽商银行、盛京银行、浙商银行、杭州银行、深圳农商行、汉口银行、湖北银行、苏州银行、青岛银行、江南农商行、烟台银行、厦门国际银行、蚂蚁金服、微信支付、百信银行、度小满金融、分布科技、金斧子、京东数字科技、陆金所、妙盈科技、苏宁金融、微众银行、雪球、汇付天下、拉卡拉、融360、众安保险、泰康保险、太平洋保险、腾讯科技、芝麻信用、旷视科技、金融一账通
媒体支持
人民网、新华网（新华通讯社）、中新网、中国证券报、第一财经、21世纪经济报道、上海金融报、国际金融报、华尔街见闻、澎湃、界面、蓝鲸财经、和讯、凤凰网、零壹财经、每日经济新闻、经济观察报、网易、新浪、腾讯、搜狐、财经网、金融界、东方网、上海热线、全景网、中国经营报、证券时报
票务信息
普通嘉宾票￥288（2019金融科技服务高峰论坛门票1张）
VIP贵宾票￥3,000（2019金融科技服务高峰论坛门票2张、前排桌卡席位、20分钟路演）
澳洲高管团参观居外 畅谈海外房地产投资与营销趋势
5月29日，来自澳大利亚昆士兰理工大学商学院(QUT Business School)的EMBA赴中国考察学习，访问居外上海办公室，了解中国高净值人群在海外投资行为意向和如何在中国进行市场推广活动。
昆士兰理工大学商学院所从属的昆士兰理工大学，是澳洲大学中排名前十，世界TOP 50的院校。此次赴中国考察的团队中包括33位来自不同澳大利亚知名企业、政府、大学、组织首席执行官及高管，其中包括甲骨文、Telstra通信、Seven Network、Rio Tinto能源矿业、Darwalla、Aquis Entertainment娱乐、Heritage 银行、昆士兰公共信托等。
在访问中，居外CXO Simon Woods和市场和运营总监Sandy Chow向访问团传授了在中国市场中从事海外房产行业的经验，传达了居外的理念和愿景。
由于国内的房价高居不下，在全球房价最高的几大城市中，香港和上海更是常年榜上有名，所以越来越多的国人选择在海外购置房产。国人进行海外置业的投资总额在2010年是50亿美元，而在2018年，海外置业的投资总额已经增长到了1290亿美元。中国高净值投资者总数已逾百万，数据显示，比起债券期货等投资方式，房产仍然是更多高净值人群进行海外投资的首选方式。
而市场和运营总监Sandy Chow则主要分析了中国互联网消费者的行为习惯，以及海外房产以互联网为载体的营销方式。
以互联网为媒介的线上营销具有不可阻挡的发展之势。现今中国的移动电话使用量达到了15亿，移动电话的普及率达到了109%。国内的几大主流社交软件——微信、抖音、微博等更是跻身全球最受欢迎软件前二十之中，每个互联网用户平均拥有9个社交媒体账户。
海外旅游出行等领域的产值也在电子商务的发展下水涨船高。在2018年，中国电子商务在出游领域（包涵住宿）共营收1585亿元。
这足以说明线上网络推广的重要性，所以居外也在积极地将海外房产以线上推广为依托，并在微信、微博、抖音、百度、头条、界面、雪球等多种媒体渠道进行内容或社区运营。
而由于公共媒体在如今越来越失去公信力，人们更愿意为感受更加亲近的KOL买单。居外也策划了分析各地房产现状、输出房产相关干货信息的《居外说》，在其中推出Adam Yang作为居外的独属KOL 。通过了对《居外说》多渠道的投放，取得了良好的流量反馈。
此外，Simon还向访问团把作为外国人在中国运营业务和工作经验传授给了访问团。 Simon向访问团展示了在中国生活细节的便利，如出门无需带钱包，直接线上支付等。Sandy 则向访问团展示了如淘宝线上即可定签证、机票、进行二手买卖的便利。并分享给访问团，中国是个潜力巨大的市场，同时它也拥有地域性的文化差别，要在中国发展业务并取得成功，我们必须深入了解目标消费人群，并针对性地设计内容与市场推广信息。
而在会后，昆士兰理工大学商学院(QUT Business School)的EMBA访问团还送给居外一张栩栩如生的考拉画作作为礼物，表达了访问团对居外传授经验的感谢之情。
编辑：Rebecca
居外网罗雪欣：专业人才希望有永居或移居身份
由新浪出国、新浪移民联合乐居新海外、博辞广告共同举办的“2019新浪全球资产配置高峰论坛“于2019年5月21日在京隆重召开。本次活动主题为：共创·共赢·共享，移民、置业、海外房产等各领域大咖云集，聚焦2019年全球资产配置新形势。
第二场论坛以“洞悉全球，展望未来”为主题，居外网CEO罗雪欣与鲲鹏国际总裁胡伟航、金吉列移民总经理马金莹、时代出国执行总裁郭逸琼四位嘉宾就英国脱欧、欧盟黄金签证改革、美加澳等传统移民目的地国家政策变动等热点话题进行讨论，分析移民行业如何应对新的国际形势与政策变动。
居外网CEO罗雪欣认为英国可以分三个层面，第一是它的现状。脱欧公投通过之后已经2年多，市场已经消化，尤其对中国朋友来讲。英国给到中国的感觉是什么样的？它是会有一个长远发展的市场。目前在调整的阶段，它只是在特定的时间点里有一定的调整。注定未来是长远的发展，促使中国朋友投资移民英国，用一个数字来看。
在过去一年里，200万英镑移民到英国的朋友，有228人，其中144人来自中国，占六成三。对比2016年的数字。如果从这个数字来看，传统移民首选的发达国家，英国还是很多中国富人的首选。
第二从实际影响力英国是欧洲比较有影响力的国家。有那么多好的欧洲国家，为什么选择英国？从小孩子读书的层面。虽然其询盘量排名被泰国取代，但泰国不是一个适合教育的地方。询盘量英国下降到第五位，然而它在教育层面跟美国、澳大利亚往往排在最前头，教育是让所有华人朋友都重视的层面。
最后，华人投资的环境。调研全球华人投资的趋势在哪里？8、9年前，数字是5个亿。第一是平的，第二是下滑的，对海外买家管制那块，澳新也有管制二手房，加拿大有管制增值税，英国不用说了，脱欧的情况。全球再加英国一带一路的政策，投资总金额两个地区分别由三成到下滑到两成。移到哪个地方呢？第一是欧洲，欧洲增加了两成多，总金额是23亿美金。东南亚地区，300%的增长，也有300多亿美金。整个移民趋势，会有更多家庭选择不同地域做移民目的地。
她补充说，有一个数据跟你说的一样，2018年第三季度，开头预估在三月份可以完成，那时是查询最高的，可是英国的房价价位是十年以来最低的。如果留意外汇，人民币兑换英镑，有一天是下降10%，那天查询也是特别高。数据跟行为挂钩，房地产在目前是值得看的。
中产阶级考虑的候补的国家，他们的愿望是移民或移居的国家是日本。日本在过去，尤其一年多里的时间，我们跟日本移民公司合作，搞线上线下活动，专业人才希望有永居或公民身份。他们有专业的身份，也有财力。20年前在日本的中国朋友，一般都是去打工的，那种打工是比较低薪的职业。现在去的都是专业人才，再看日本，在未来十年之内，大概会有13万劳动力缺口，因为人口老龄化。政府希望进一步把门槛降低，希望中国高端人才补充其劳动力市场。
作为平台，我们敞开机会，携手新浪的平台，我期待可以有长期合作。
每年每人只能境外汇款等值5万美元？你被蒙骗了
5月1日在中国社交媒体中流传着这样一则视频，一名女士在中国招商银行中存有200美元的存款，但取出的时候银行却只给那名女士人民币而不给其美元，随后该视频在社交媒体中引起了广泛关注，当时中国央行对此事回应称“并没有相关政策，其间或许存在某些误会”，而招商银行则回应称，该用户此前曾多次大额提取美元现金，因此被银行方面列为了监控对象。
据香港《南华早报》5月4日报道，根据业内人士的说法，中国央行从去年年底开始便通过减少用户每日提取美元额度的方式，加大对中国资本的管控；目前银行对需要提取美元用户的审查标准从过去的5,000美元减少至3,000美元，并且银行还须特地准备一份“待观察名单”，旨在对那些经常进行外币取款的客户加以管控。
尽管国家外汇管理局对境内个人购汇实行年度总额管理，年度总额为每人每年等值5万美元不变。然而并非如一些人想象的每年只能汇出境外等值5万美元。
哈佛商学院2019学年仅仅学费就达到7万5353美元，5万美元是显然不够的。但并不是你想汇出境多少，什么都不提供就可以自由操作，须有真实的用途和交易凭证。资本项目如海外投资、买房以及收益型保险都不在获批用途之内。
依据2006年发布的《个人外汇管理办法》，个人跨境汇款不存在年度额度。境内个人外汇汇出境外用于经常项目支出，单笔或当日累计汇出不超过等值5万美元的，凭本人有效身份证件在银行办理；单笔或当日累计汇出超过等值5万美元的，凭本人有效身份证件和有交易的相关证明等材料在银行办理。此外自2018年1月1日起实行的《国家外汇管理局关于规范银行卡境外大额提取现金交易的通知》将境外提取现金年度额度调整为每人每年不得超过10万元人民币（名下所有账户）。
每家银行政策略有不同，有一些国内银行为了避免合规风险，也会告诉客户最高年汇款限额5万美元。
境内个人凭有效身份证件进行真实性购汇需求申报后，直接在银行办理年度总额之内的购汇；超年度总额的经常项目购汇，凭有交易金额的真实性证明材料办理。
不少外资行由于你在一国开户，可在全球开立同级别账户，形成主+副模式的全球账户，使得跨境转账享有更多便利。
当你要去欧美出差或留学时，凭有效签证，可直接开设该国汇丰账户，级别不变，仍然是Premier ，与在当地直接开户没有区别，还会给你安排该国的客户经理（他们的投资建议可以忽略）。
更近的例子，在深圳开立Premier账户，凭有效的港澳通行证，就可以同时开立香港汇丰账户。本人不需要到香港。以汇丰银行为例；将中国账户的美金转入国外同名账户每个月可以达到3笔5万美金，前提是你有合法途径获取的足额外币（开户会受到资金来源审查）；当然外资行开户门槛较高。
但并非所有全球大型外资银行都在中国大陆有零售业务，譬如美洲银行（Bank Of America)、富国银行（Wells Fargo）、和摩根大通这三家高居美国商业银行前四（另一家是花旗），在中国大陆并无零售业务。因此，具体开户业务情况还需联络咨询相关外资行业务网点。
如果您是已经拿到国外永久居留权的中国公民或者已获公民身份的外籍人士（包括从中国内地移居外国，或者赴香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区定居的居民）则不受换汇与境外汇款限制。
您需将在中国境内持有的房产售出（可以将售房款一次性结成外汇转至当事人境外银行账户），其他有价证券和不动产也必须出售后才能申请资产转移；但有且只有一次机会向外汇管理局申请移民财产转移的机会。
蒙特利尔家具店介绍（一）大众连锁家具店 | 居外专栏
初到蒙特利尔安家，人生地不熟，到哪里购买家具是大家经常问到的问题。由于篇幅的原因，我将分两期为大家总结介绍下蒙特利尔的大众及中高档家具店。
对于注重性价比的新移民或留学生来说，风格简洁、价格实惠的宜家IKEA成为大家日常购买家具的首选地点。然而，蒙特利尔地区还有很多像宜家一样的大众化连锁家具店。它们以极高的性价比和优质的售后服务，为您节省费用的同时，便利日常生活，提供更多风格和式样的选择。
STRUCTUBE
1974年成立于蒙特利尔，如今在加拿大全国有55家分店。该店坚持以最低的价格为消费者提供最难以置信的各种现代家具和配件。店内很多款式都参考奢侈品牌家具设计，适合住在Condo的年轻人或喜欢简洁时尚的消费者。其风格较为现代，价格不高但质量不错，而且经常有打折活动。
风格示例：
岛内店址：
- 7077 Newman Blvd #01110, Lasalle, QC H8N 1X1
- 1450, rue Sainte-Catherine Ouest , Montreal, QCH3G 1R3
- 3945, rue Jean-Talon Ouest , Montreal, QCH3R 2G4
- 375, boulevard René-Levesque Est Montreal, QCH2X 1P2
- 3782, rue Saint-Denis , Montreal, QCH2W 2M1
- 5620 boul. Métropolitain E , Montreal, QCH1S 1A7
- 6000 Trans-Canada Hwy, Saint-Laurent, QC H4T 1X9
- local E, 2315 autoroute Transcanadienne, Pointe-Claire, QC H9R 5Z5
LAVAL店址：
- 1058 Autoroute 13, Laval, QC H7X 4C9
- 650 Boulevard le Corbusier #6, Laval, QC H7N 0A9
- 5925 Boulevard Robert-Bourassa, Laval, QC H7E 0A4
ASHLEY HOMESTORE
1945年创立于美国，主打传统美式风格并传承美式家具的经典元素。商品涵盖客厅、餐厅、卧室、书房等全套家具，同时也出售床垫、床品、灯具等家居饰品。性价比不错，每逢节假日有相应的折扣活动。最吸引人的是它们为消费者提供优质的价格保证，即如果您在购买后的30天内，在方圆110公里内找到一个价格较低的相同产品，Ashley Furniture Homestore将向您退还该商品125％的费用。同时它们还推出Ashley HomeStore信用卡，您可以选择更灵活的支付方式（第一年不付款/两年内分期付款）购买心仪家具。
风格示例：
网址：ashleyhomestore.ca
岛内店址：
- 6875 Jean Talon St E, St. Leonard, QC H1S 1N2
LAVAL店址：
- 3615 AUTOROUTE 440 OUEST, Laval, QC H7P 5P6
BRAULT & MARTINEAU
1960年创立于蒙特利尔东部，是魁省本地人最热衷的家具店，致力于以最优惠的价格提供最好的产品。时至今日，已在魁北克省经营着9家大型商店。风格齐全，包含古典及现代风，店内和官网经常有打折促销及免税活动。Brault＆Martineau是蒙特利尔第一家提供免费送货和免息分期付款计划的家具店，如今还为客户提供在线咨询服务。
风格示例：
岛内店址：
- 6700 Jean Talon St E, St. Leonard, QC H1S 1N1
- 7272 Newman Blvd, Lasalle, QC H8N 1X2
- 16 975, Route Transcanadienne, Kirkland, QC H9H 5J1
LAVAL店址：
- 500 Boulevard Le Corbusier, Laval, QC H7N 6K6
THE BRICK
The Brick是加拿大古典风格的家具连锁店，其总部位于加拿大阿尔伯塔省的埃德蒙顿，在加拿大拥有着220多家门店。其款式迎合加拿大本地人喜好，成熟保守偏带复古，家具尺寸偏大，以深色系为主，价格适中。偶尔会有折扣活动，较为划算。同时也提供分期付款及最低价格保证的服务。
风格示例：
岛内店址：
- 7999 Boulevard des Galeries d’Anjou, Anjou, QC H1M 1W9
- 8701 Boulevard de l’Acadie, Montréal, QC H4N 3K1
- 17080 Transcanadienne O, Kirkland, QC H9J 1M1
- 6867 Boulevard Newman, LaSalle, QC H8N 1X1
LAVAL店址：
- 1530 Boulevard Le Corbusier, Laval, QC H7S 1Y8
ECONOMAX
EconoMax以仓库模式出售家具、电器、床垫、电子产品和装饰配件，同时提供30天最低价格保证。于此同时，提供上门送货及分期付款服务。其风格与The Brick，Brault＆Martineau相类似，适合注重性价比的消费者。
风格示例：
岛内店址：
- 3782 Boulevard Cote-Vertu Ouest, Saint-Laurent, QC H4R 1P8
- Carrefour Angrignon, 7101 Boulevard Newman, LaSalle, QC H8N 1X1
- 12605 Sherbrooke St E, Pointe-aux-Trembles, QC H1B 1C8
LAVAL店址：
- 1770 Boulevard des Laurentides, Laval, QC H7M 2Y4
- 1675 Boulevard Le Corbusier, Laval, QC H7S 1Z3
LEON’S
1909年创立于安大略省南部Welland小镇，如今是加拿大最大的零售商之一，销售各种家具和家用电子产品。风格稍显现代，价格较为划算。Leon’s提供60天价格保证，即您在购买后的60天内，若在附近的贸易区域内查看到价格较低的相同产品，Leon’s将向您退还全额费用。
风格示例：
网址：www.leons.ca
岛内店址：
- 11201 Rue Renaude-Lapointe, Anjou, QC H1J 2T4
- 2222 Place Transcanadienne, Dorval, QC H9P 2N4
LAVAL店址：
- 2000 Boulevard Daniel-Johnson, Laval, QC H7T 1A3
以上为大家介绍了蒙特利尔大众化家具连锁店。下期的文章中，释仁地产将为您介绍蒙特利尔地区极具特色的中高端家具店，欢迎您持续关注。
责任编辑：Adam Chen
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“多伦多公寓会涨还是会跌？” | 居外专栏
“多伦多公寓会涨还是会跌？”
最近经常会有客人问起DAISY黄岚这个问题，我尝试着用另一个问题代替，就是建议问下自己：“这套房子目前在市场上是否能找到性价比更好的？如果不能，那这个就是最好的。”
诚然，谁也看不见操控市场的那只隐形的手。政府想借助那只手调整市场，开发商想借助那只手抬高市场，但是最后市场还是有市场发展自己的自然规律，那就是供求关系决定市场价格。
目前，多伦多房产市场经过一段调整，这段时间是指从2017年4月20日实行海外买家税开始至今近2年时间。这两年时间，大多地区基本消化了2016/2017年独立屋近30%的涨幅，把独立屋的价格增长维持在了年平均涨幅7%的历史均线。
让我们再来回顾一下2017年1-3月第一季度的疯狂涨幅：30-50%。当时应运而生了一种非常奇怪的现象，叫二手房合同转让。什么意思？就是今天我买家卖家刚刚签完合同成交了一套二手房，转手买家就加价几万甚至十几万卖给了其他人。很多房源放出来连房子都没看过就抢着下Offer了。一个季度吃掉2-3年涨幅，那么随后调整2-3年，完全正常。
再让我们来看看导致调整的原因是什么？加拿大的经济大环境并没有什么大的变化，导致调整的主要因为人为因素：
- 海外买家税
- 贷款收紧
- 税收加强（比如转让楼花中的所得税、HST税，以前没那么严格，现在越来越严）
- 中国的外汇管制
而现如今，我们已经切实感受到了政府政策松绑的层层试探。
经过两年的调整，独立屋回到正常轨道，那么公寓价格从2012年一直攀升到现在并未调整，后市走势如何？
多伦多市中心公寓10年价格变化
市中心公寓比独立屋贵在很多城市也常见，目前看来100万是个坎，超过百万的单元会需要一段时间消化。从目前新楼盘的销售来看，900-1200尺的两室或三室，100-150万很正常，但是那是2年-3年以后的价格。两三年后1000尺的公寓都会在120万左右。目前看，银行估价也能到这个位置。即使到现在1200-1600的尺价，只要位置好，仍然有人购入，主要是因为公寓位置的便利，高企的租金，50-70岁人的需要，留学生及留学生家长的需要，带动了市区好位置公寓的销售，而独立屋缺乏这些追捧者。
多伦多市中心10年租金变化
责编：Adam Chen
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加拿大商业物业租赁、买卖注意事项 | 居外专栏
越来越多的华人开始着手寻找合适的商业投资机会或开自己的店面或公司。那么，在加拿大租赁与买卖商业物业有哪些值得注意的地方，是您应该提前了解的呢？今天，嘉德就跟您简单聊一聊加拿大商业物业租赁、买卖相关的问题和注意事项。
商业物业类型有哪些？
加拿大的商业物业通常可以分为以下几种类型：
办公室Office
仓库Warehouse
上居下铺（全部面积都按商业属性）
独栋物业Free Standing这类物业由于本身占地面积很大，往往可以提供充足停车位。改扩建的潜力也很大
商铺铺面Unit
商业物业，租好？还是买好？
一般来说绝大多数的投资人一开始会选择租赁而不是直接买下物业。
首先，租赁办公室无疑降低了初期的成本投入，为公司保留足够的储备资金抵抗风险。
其次很多投资人在开始投资或经营公司时对公司未来的发展规模、经营重心等问题并不十分清楚，在未来可能会转移公司阵地、扩大公司规模。选择租赁可以更方便在公司以后的发展中随时进行调整。
商业物业价值的衡量
作为商业物业，与普通的住宅物业在衡量市场价值上有很大不同。商业物业的衡量一般是用租售率来衡量。比如说一个10,000sf的商场，如果租给散户每尺租金$300/sf，商场总价值$3,000,000。但如果租给了银行，可能租金就达到$500/sf，商场的总价值则达到 $5,000,000。一般商业物业的最好租客就是政府机构，其次是银行，大公司行政总部。这类租客往往非常稳定，十年、二十年续租不走是经常的事儿。第三类租客才是各类商业企业。而零售业和小型公司是最不稳定的租客。
选择商业物业时需要注意什么？
1、停车位Parking。经营公司必定需要考虑到公司员工或客户停车的问题。关于固定车位Reserved Parking的数量，First Come First Serve停车位的数量都需要考虑到。
2、商业标牌。是否允许挂广告牌，可以挂牌的位置，大小，字体，基本颜色，是否需要交费等。
3、商业用途Use。对于会造成污染、噪音等环境影响的商业。
4、可营业时间。对于非独栋的商业物业来说，大楼或商场早晚营业时间，周末节假日是否可以营业，下班时间以后是否允许你单独使用自己的租赁单位，水/电费、空调、清洁费如何调算，都是要在合同中写明的。
5、保安系统。银行、金铺、艺术品店等商业，会有特殊高标准的保安系统要求。
6、货车卸货口。对于涉及大宗货物转移的商业，是否有合适、充足的货车装卸空间很重要。
商业租赁的费用计算方式
1. Gross Lease，毛租金或总租金计算租约。 租客每个月付给房东固定金额的房租，而不需要另外支付其它费用（地税，管理费，保险，common area charges）。
2. Net Lease，即以净租金计算的租约
Net Lease又可以细分为：NET(Single Net)Lease, NET/NET Lease以及 NET/NET/NET(Triple-Net) Lease。在Triple-Net Lease中，租客需要支付所有的费用，承担所有的责任，而房东只需要负责收支票。这样似乎对租客有些不公平，所以这类租约还是比较少见的。
而我们平时所说的Net Lease，其实指的是NET/NET Lease，也是目前最常见的商业租赁形式。租客除了交固定的净租金Net Rent外，还需要交T.M.I. 即地税，管理费和保险费，或是现在逐渐流行的T & O （Tax & Others）即地税及其他。
Net Rent净租金有两种形式。一种是按月计算，另一种是按每年每平方英尺。
3. Base and Additional Rent，即以基本租金加额外租金计算的租约
一般适用于大型的工商业或Office Building。除了Base Rent（有时也叫做 Minimum Rent）基本租金外，租客还需要承担部分Building的运行成本。
4. Percentage Lease，百分率租约，即按收益的一定百分比计算租金的租约
Percentage Lease最常见于零售业。租客每个月付固定的Minimum租金再额外加上超过固定营业额一定的百分比。租客需要向房东报备每个月的销售业绩。
责编：Adam Chen
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