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澳洲和德國簽署了一份新的稅務協議，朝兩國之間日益增長的貿易與投資邁以及通過打擊跨國避稅來提高稅務系統的廉正性邁出了第一步。

這項協議由金融部長科曼（Mathias Cormann）和德國金融部長朔伊布勒（Wolfgang Sch?uble）在柏林簽署的，將取代1972年以來兩國之間存在的避免雙重徵稅協議。

這項協議是在譚博於週五抵達柏林之前簽署的。

週五晚上，譚博總理和德國總理默克爾（Angela Merkel）公佈了澳洲-德國顧問團（Australia-Germany Advisory Group）的建議。這個顧問團是默克爾一年前來澳洲布里斯本出席二十國領導人峰會時成立的。

這些建議包括改善澳洲第四大和第十二大經濟體之間的經濟和文化聯繫的建議。

投資、貿易、藝術、安全和民間聯繫，以及科學和創新，都被認為可以開展更多的合作。

科曼參議員表示，新的避免雙重徵稅協議可以通過減少預提稅率，「幫助妝造一個更加有利於雙邊投資的環境，讓澳洲企業更容易獲得外國資本和技術」。

兩國之間還將實施新的仲裁規定和其他變化，以防止阻礙企業投資的雙重徵稅。

顯然，這項新協議源於二十國領導人峰會以及經濟合作與發展組織（OECD）就稅基腐蝕和利潤轉移（BEPS）提出的建議，在這個領域，澳洲已經率先提出了自己建議，但在全球各國廣泛採取行動之前，這一建議都不會奏效。

將於土耳其召開的二十國領導人峰會將探討實施稅基腐蝕和利潤轉移法律的進展，譚博和科曼參議員都將在離開柏林後前往土耳其出席會議。

新的稅收協議將在澳德兩國分別通過必要的立法之後生效。

科曼參議員表示，他將「盡快」立法。

與德國簽署的這項交易在一定程度上效仿了澳洲和瑞士近期簽署的一份共享稅務信息的協議，是反映堪培拉和柏林之間的聯繫日益緊密的表現之一。

高規格的澳洲-德國顧問團在7月召開了第一次會議，顧問團成員包括科曼參議員，澳洲國民銀行（NAB）董事長錢尼（Michael Chaney），西門子澳洲執行長康納​​利（ Jeff Connolly），澳洲戰略政策研究所（Australian Strategic Policy Institute）的詹寧斯（Peter Jennings）以及堪培拉交響樂團的指揮米爾頓（Nicholas Milton），澳洲國立大學教授施密特（Brian Schmidt）以及澳洲駐德國大使李希（David Richie）以及德國-澳洲工商會主席、第一夫人露西·譚博（Lucy Turnbull）。

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（互聯網資訊綜合整理）

德國房價雖然連年上漲，不過，與歐盟其它和德國富裕程度相似的國家比起來，德國房客還是很幸福的，相對較便宜的房租、健全的租房法規和政府抑制房價法規等，讓德國幾乎成為了租房者的「天堂」。現在又多了一條被稱為「天堂」的理由。

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西歐地區的「便宜國家」

據房地產中介網站Immowelt.de統計，從2010年至2015年，德國部分大城市的房租漲幅非常大。柏林房租上漲了45%，斯圖加特上漲了40%，慕尼黑上漲了28%。雖然如此，德國的房租仍然是歐盟地區國家中，特別是西歐地區中比較便宜的。

在西班牙，五年內房租增加了一倍。英國倫敦、法國巴黎等地的房租不但比德國最貴大城市慕尼黑還要高不少，而且一些房子的設施、修繕狀況也比不上德國房子，可謂物不美價不廉。

從房租與收入比例看，德國的冷租約佔家庭收入的22.5%，在西歐地區國家中，只有奧地利、葡萄牙和愛爾蘭比德國的比例更少。而在巴黎、倫敦和羅馬等地，人們收入的30%， 或者更多比例支出都花在住房上了。
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大部分德國人愛租房

在德國，超過一半人都是租房住，不少人即使有經濟能力也並沒有選擇買房。

一個很重要的原因是，德國政府建立了完善的租房市場，法律很注重保護房客的利益，房客不用擔心隨隨便便就會被房東趕走。

對於低收入群體租房，政府還有種種福利政策，有些甚至是政府出錢交房租。

而作為房東，出租房子要操心很多事情，包括房子維修、維護等。

另外，政府沒有將房地產市場完全打開，而是通過稅收和法律，使得炒房地產幾乎沒有什麼利益可圖。

租房住還有一個好處就是流動性強。如果換工作、搬到其它城市，租房比買房方便多了，特別是年輕人搬家到其它城市這種情況很常見。

此外，還有的人更願意把錢花在渡假、提高生活質量等其它方面，而不是用它去買房。

新法規為房租上漲「減速」

當然，最近幾年德國大城市的房價漲了不少，為了抑制這種情況，政府還出台新法規給房客減負。

從今年6月1日開始，柏林實行「房租價格制動法」（Mietpreisbremse），是德國第一個實行該法的聯邦州。如今一個多月過去了，新法規似乎初見成效。

據Immobilienscout24網站統計，柏林6月份每平米冷租的平均價格是8.53歐元，比5月份減少了23歐分，下降了3.1%，這很可能是自2009年以來柏林房租首次出現下降。

與柏林相比，其它沒有實行「房租價格制動法」的大城市房租仍然一直在漲，或者幾乎保持不變。例如，法蘭克福的房租在同期上漲了0.1%，杜塞爾多夫幾乎保持不變。

新法規的主要內容包括，當房客搬走，房東重新出租房子時租金的漲幅不能超過當地普遍房租價格的10%。有一些例外情況可以不遵守這條規定，比如新蓋的房子第一次出租等。

還有一項就是「誰找中介誰付錢」，以前租房，大都是由房客負擔中介費。現在則不一樣了，因為一般是房東找中介，所以新法規實行後，相當一部分房客可以省下一筆錢了。

除柏林外，德國其它一些大城市也計劃陸續實行「房租價格制動法」，希望抑制漲幅過快的房租。今年7月1日，北威州22個城市開始實行。

當然，「房租價格制動法」還僅僅開始了一個多月，至於它的長期效果如何，是否在其它方面有「副作用」，還需要時間的檢驗。

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（互聯網資訊綜合整理）

當美國人出國旅遊時，所遇到的文化衝擊常常是不愉快的。羅伯特•洛克（Robert Locke）的體驗卻不太一樣。在美景如畫的德國小鎮格利茨（Goerlitz）購買一棟迷人但有些破敗的房產過程中，他被驚到了——以一種相當愉快的方式——當地政府官員對這筆交易提出了質疑。他們表示，洛克所同意支付的價格太過高昂，並立即要求賣家降低近三分之一的價格。這些官員之所以有賣家的電話號碼，是因為他此前承諾重新修葺這棟物業但最終沒有實現。（德國房價多少錢）

洛克是一名退休歷史學家。正如他所指出的，格利茨當地政府的態度是德國經濟如何運作的一個積極生動的例子。德國政府官員並不是不插手經濟，而是以影響市場結果為榮。儘管格利茨當局微觀管理房屋價格的程度屬於特例，但德國經濟的基本準則就是保持房屋價格的穩定和可負擔性。

要對這種做法的結果提出辯駁，很難。從2012年英國房產諮詢公司Colin Wiles援引的數據來看，柏林的單臥室公寓售價僅為5.5萬美元，萊茵蘭地區四臥室獨立式住宅僅售8萬美元。而紐約及硅穀類似規格的房產售價在十倍以上。

儘管英語國家的一個傳統共識是，官方介入價格會導致低於平均標準的結果，但事實上，無論以哪個標準來看，德國經濟都是世界上最成功的之一。有多成功？從國際貿易上就可以看出來。2012年德國的國際收支經常項目順差為2,380億美元，位居全球第一。以人均來看，是中國的近15倍，而且是在德國勞動者工資水平在全球名列前茅的情況下實現的。過去十年，德國GDP增長在大型經濟體中位居前列，而其失業率卻在最低水平陣營中。

據Wiles的數據，2012年德國房屋價格較30年前下降了10%（扣除物價因素後）。和英國相比，這個數據簡直太驚人了：同期英國房產價格上漲了逾230%。

以上故事中，關鍵的一點是，德國市政府會定期放出可供開發的土地，從而增加房產供應。終極驅動力是中央政府制定的一條政策，基於每個區域居民數量的最新準確數據，向市政府提供財政支持。

此外，德國還刻意設計了一套鼓勵租賃而非買賣的系統。租客享有較多權利，且只要支付了房租，就幾乎能免於被房東逐出，甚至也不會遇到房租大幅上漲的情況。

同時，德國法律法規抑制公民對業主所有權的需求。比如，德國銀行很少被允許發放相當於房產80%以上價值的貸款，因此，潛在房產購買者首先需要至少兩成的現金。更有甚者，房屋所有權意味著要服從一項嚴苛的消費稅規定，而優惠稅收政策則鼓勵房東儘可能地將房產租賃出去。

所有這一切是如何對德國經濟增長做出貢獻的？對於美國近代熱衷於自由市場解決方案的教條主義者，夏威夷大學的榮譽教授洛克是一位傑出的批評者，他指出，德國對房產市場管控的一個重要結果就是保證了勞動力人口。並且，通過實質上消除了泡沫的這種方式，德國的這套系統儘可能地減少了資源的不恰當分配，而這在英美經濟繁榮-蕭條的交替循環中多多少少是不可避免的。這一循環又因鼓勵公民將房屋所有權視作投資的稅收刺激政策而惡化，導致了空間的大量囤積和利用不足。

另外，在德國的系統中，房屋建造商很少需要像普爾特房產公司（Pulte Homes）、霍頓公司（D. R. Horton）、萊納房屋公司（Lennar）和托爾兄弟（Toll Brothers）等美國房屋建造商那樣囤積大量土地——這非常危險，會讓公司分心。德國房產建造商只需專注於以低成本建造高質量房屋，因為他們很放心：當有需要的時候，額外的土地可以用合理的價格拿到。

在人均收入較高的德國，住房自有率僅為40%，租房率高達60%。德國政府從沒有把房地產作為拉動GDP增長的產業來經營，而是把它視為社會福利的重要組成部分。因此政府壹向是采取行政、法律和市場相結合的手段調控房地產、抑制高房價、遏制房租上漲。

德國重新修改的房屋租賃法從本月起在柏林地區生效，旨在限制不斷上漲的房租，修改不利於租房者的條款，給柏林租戶帶來福音。但輿論同時認為，用法律手段限制房租只是壹種消極的方法，大城市的房租上漲只有通過建設更多的廉租房才能解決。

德國房屋租賃法實施多年，它對租客的權益有詳細的規定，嚴格限制出租者任意漲價或者找借口將租戶“掃地出門”。例如，該法規定，出租者無權將現有租戶趕走，租金上漲幅度3年內不得超過20%這壹上限。如果出租者提高房租的幅度超出法律規定的上限，租戶有權向法院提起訴訟，法院將判決租金上漲無效。這種穩定的租賃關系，讓很多德國人可以安心地住在所租房屋中。

然而，近幾年來，德國大城市房租壹路走高，2008年至2014年之間，租金最高的慕尼黑每平方米價格已經從12歐元上漲至14.2歐元，漢堡的租金也從每平方米9.8歐元上漲至11.3歐元。柏林是德國經濟比較落後的大都市，其房租起點低，但在柏林成為德國首都後，越來越多的德國人遷徒到此，使得柏林住房出現嚴重短缺，最近幾年租金的上揚幅度最大，從2008年的每平方米6.9歐元壹路上漲至2014年的12歐元。作為柏林的老租戶，根據相關法規，房東很難大幅度提高房租，而現在流入柏林的人數增加，房東可以趁新住戶進來前重新商議租金，從而大幅提高房租。對於快速增長的房租，老百姓怨聲載道，柏林有多起因房租上漲過快而進行的示威遊行。德國政府也認識到，必須采取措施限制房租的上升。但聯合執政的聯邦政府對如何限制房租上漲分歧很大。壹部分人堅持認為，進壹步限制房租是對私有財產支配權利的侵犯，也有悖市場經濟規律。而大多數人則認為，住房和租房應被視為保障民生的基礎產品，因此有必要采取強硬或非市場手段進行幹預，以保障社會穩定。由於執政黨內兩種意見僵持不下，從2014年到2015年，新房屋租賃法草案幾經修改，直到今年3月6日租房法修改案才在德國議會最終通過，名曰“限制房租法”。

“限制房租法”與之前相關法規的區別在於：首先，新法對房租上漲限制得更加嚴厲，此前的舊法規要求對於老住戶，3年內漲幅不得超過20%，而新法規要求3年內租金漲幅不得超過10%。新出租房屋的價格應該按照各地政府的“指導價格”，超過這壹價格的20%，算是違規行為，房客有權將房東告上法庭，索回超出部分。新法考慮到很多老房為適應節能環保要求而進行了改善（如安裝外墻保溫、更換新的衛生間設備及采暖系統等），此類房屋允許適當提高租房價格。新法還對租房市場進壹步規範。在德國，如果有人通過中介找房子，作為租房者要向中介商支付兩個半月房租的中介費。新法規定，誰委托中介出租房屋，誰就要支付中介費。這樣就大大減輕了租房者的負擔。

聯邦司法部部長馬斯在議會通過重新修改的房屋租賃法後高興地說，新法通過的那天“是德國租房者幸運的壹天”。據有關部門統計，德國現有約500萬套出租房，實施新法後，將有40萬租房者受惠，每年可為他們減少約8.57億歐元的支出。但這種強行限制租房價格上漲的做法卻打擊了建房者投資的積極性，而只有建造更多的住房才是從根本上抑制房租增長的長遠途徑。所以德國議會規定，該法律有效期僅為五年，是壹種為解決房租上漲的燃眉之急的臨時措施。另外，新房屋租賃法並沒有采取全國壹刀切的做法，各大城市可以根據自己的實際情況，確定該法律的實施時間。今年6月1日只是柏林地區率先實行。

在德國，由於流動的就業市場與房屋租賃市場的法律保障，60%的德國人選擇通過租房而不是買房來解決自己的住房問題。在人均收入較高的德國，住房自有率僅為40%，租房率高達60%。德國政府從沒有把房地產作為拉動GDP增長的產業來經營，而是把它視為社會福利的重要組成部分。因此政府壹向是采取行政、法律和市場相結合的手段調控房地產、抑制高房價、遏制房租上漲。

據德國《圖片報》近日報道，日前，德國聯邦建築、城市和空間研究所（BBSR）發表研究成果稱，到2035年德國人口將減至7820萬，較目前下降3%。然而，住房的需求量卻不降反增，最主要的原因是單身者人數越來越多。

據統計，近年來諸如慕尼黑、斯圖加特、漢堡和柏林等德國大城市的住房需求量增長迅猛，房價漲幅也明顯高於其他地區。德國聯邦建築部長亨德裏克斯（Barbara Hendricks）曾表示：“德國鄉村地區的人口未來將明顯減少，而大城市的住宅需求量會大幅增加，房租也會相應上漲。聯邦政府需要建設更多價格合理的新住宅。”

報道稱，1990年兩德統壹時，德國的人口接近8000萬，並壹度在2002年時達到8254萬。此後，德國人口總體上趨於逐年遞減，至2012年降至8050萬。