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德國房價多少錢？在歐洲，德國的房價與其它國家的房價有著不一樣的變化趨勢，德國住房價格表現出令人難以置信的長期穩定性。

1970年-2013年，德國實際房價累計下降18%。而同期的英國、澳大利亞、加拿大、法國、意大利、美國的實際房價累計增幅分別為320%、231%、195%、151%、111%、105%。德國住房價格與本國經濟發展趨勢和其他國家房價變動趨勢顯著背離。

因受歐洲經濟影響，德國購房動力降低

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在全球主要發達國家中，德國住房市場的關鍵指標如房價收入比（100平方米住房價格/人均GDP）、房價租金比（120平方米住房價格/一年租金）、每平方米均價都要低於其他可比國家。2013年，德國房價收入比不足10倍，而同期的英國為80倍，法國為33倍，美國為32倍，日本為25倍。

德國房價平均絕對水平不及其他主要國家。按理說，房價低，購買能力會增強，但德國家庭住房自有率較低。德國2006年的住房自有率僅為42.6%，2012年末上升到44%，也就意味著德國城市中56%的家庭是通過租房市場解決居住需求的，而歐盟國家住房自有率平均水平為63%。其中，西班牙為85%，希臘為80%，意大利為75%，葡萄牙為65.2%。有意思的是，住房自有率越高的國家，在2008年金融危機中損失越是慘烈。

從城鎮化進程、經濟增長及人口發展情況進行考察，根據波動特點，可將德國名義房價指數劃分為五個階段。

第一階段（1970—1982年），德國住房價格升幅約50%。西德逐步從1974—1975年出現的結構性大規模經濟危機中走出來；其後，經歷了經濟快速增長、人口擴張及城鎮化提升，三個核心條件形成了較高的住房需求，推高了房價指數。

第二階段（1982—1988年），房價基本維持在穩定水平，德國經濟低迷，同時，由於人口擴張見頂（1978年）的滯後效應，城鎮化階段告一段落，使得德國房價喪失進一步增長的動力。

第三階段（1989—1995年），兩德合併帶動了人口的內部遷移以及大量的外來移民，德國政府加大了對民主德國的住房補貼，民主德國住房需求的釋放以及統一後的經濟景氣助推了房價的上漲。

第四階段（1996—2007年），這一時期，德國東西部整合完畢，經濟快速增長，但是人口持續負增長，套戶比在1以上，城鎮化、移民都基本停滯，即使經濟高增長，也無法拉動住房需求的快速上升。

第五階段（2008—2011年），歐美金融危機爆發，德國經濟一枝獨秀，並於2010年取得了3.6%的強勁增長，住房市場基本沒有受到金融危機的打擊，其穩定性吸引了大量國際投資基金的關注。這一階段，德國住房價格整體升幅為15%。

伴隨城鎮化，德國房產穩步增值

從2010年德國存量住房的擁有者結構看，41.84%的住房是家庭自有自住；45.88%的住房為居民家庭、小型物業企業以及專業的住房物業供應商持有並向社會出租；5.36%的住房是住房合作社持有並向社員出租；此外還有6.81%的住房由市政及教堂所有，面向社會底層人群廉價甚至免費提供。

德國住房市場具備非常穩定的投資回報水平，其租金回報率長期穩定在4%—5%，而德國長期國債收益率僅在2%—3%。德國專業住房物業經營機構、普通居民家庭通過長期持有並出售住宅可以獲取適當回報。德國鼓勵長期持有房產，如果房產被持有超過10年，那麼出售該房產所獲得的收益不產生資本利得稅。相反，若持有的房產未滿10年就出售，將嚴格按照標準的個人所得稅累計稅率徵稅，應稅資本利得為「房產出售價—取得成本價—可抵扣的修繕成本」。

德國的城鎮化已進入成熟階段，新人口的增長不足以驅動房產的需求增長

從德國城鎮化進程來看，1960年其城鎮化率為71.38%，2010年上升至73.94%，50年間僅累計增長2.56%，說明德國城鎮化水平已經處於高水平均衡狀態。從工業化進程看，其農業就業人口占總就業人口的比重極低且仍在下滑，2010年僅為1.6%。城鎮化帶來了新增城鎮人口，是德國住房需求的決定力量。1980年代初以來，德國房價指數與城鎮化率水平的吻合度非常高。

德國的房地產政策調控，讓整個市場保持著穩定

1970年代頒佈的《住房租賃法》具有強烈的保護承租人權益的特徵。該法起初規定3年內房租累計漲幅不得超過30%，後來修訂為不得超過20%。2013年5月起的新規定為，要求3年內房租漲幅不得超過15%；超過20%違法；超過50%，房東被認為賺取暴利，可判刑入獄3年。

住房合作社被稱為德國房價的穩定器。120年來，德國的住房合作社是其住房市場上的重要房屋供給方。住房合作社成立的目的很明確，就是通過合作的方式（而不是開發商壟斷的方式）實惠地解決參與合作社的社員的住房問題。德國政府也對合作社建房給予貸款、土地、稅收等多方面的政策扶持。

與住房合作社匹配的是住房互助儲蓄制度。它有兩大支柱，一是固定利率、低息互助，凡加入的社員，必須履行先儲蓄後貸款的義務，當儲蓄達到所需貸款額的40%—50%時，才有資格貸款。二是政府有多種多樣的獎勵，包括住房儲蓄獎金、僱員資金積蓄款、僱員儲蓄獎金。

 

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（據歐洲時報）

在相當長一段時間內，德國穩定的房價都是一個神話，經濟學界甚至用「沉睡」一次來形容。正如楊佩昌先生在《德國房價為何能夠保持長期穩定？》（以下簡稱 《德國房價》）提到的：從1975年至2011年，德國房價平均上漲了60%，剔除通脹因素，德國實際住房價格累計增長-21.6%，而同時期美國、英 國、法國、意大利的實際房價累計增幅分別為5%、145%、123%和50%。至於中國，在過去15年時間裡房價上漲10倍的城市也是比比皆是。（德國房價多少錢）

在相當長一段時間內，德國穩定的房價都是一個神話，經濟學界甚至用「沉睡」一次來形容

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為什麼德國如此例外？《德國房價》將這個原因歸結德國政府的制度性因素，那就是高額稅收、土地控制、鼓勵租房和支持自建房。在我看來，在這四個因素中，只 有支持自建房這一點可能是與降低房價有關，而其他三個因素中的兩個，即高額稅收和土地控制這兩個措施推高成本，並不能降低房價；而鼓勵租房也與房價上漲並 不相關。為什麼支持自建房會降低房價？因為它通過減稅的方式在降低住房成本，當然會降低房價。

我們先來看高額稅收的影響。高額稅收會抑制房價嗎？顯然不能。因為稅收是成本，成本增加當然是會導致房價增加，而不是相反。只不過當房產供過於求的時候， 這部分成本是賣方承擔，而當供不應求時，這部分成本由買方承擔而已。如果說稅收增加會導致房價下降，那麼中國的房價應該是世界上最便宜才對，因為中國房價 超過60%都是由政府以土地出讓金或者稅收的方式獲得。但事實並非如此：任何增加成本的行為都會導致價格上漲，而不是相反。

不批大塊地給開發商也能降低房價？答案也是否定的。一般來說，大開發商意味著規模化經營，而規模化經營意味著生產效率的提高，而生產效率的提高往往能夠降 低成本，降低成本也就意味著在需求不變的情況下，它能夠以更低的價格提供。當然，德國之所以不向開發商批地，很重要的一個原因是德國土地私有，大批的土地 在個人手裡，而不受政府控制。《德國房價》的荒謬之處就在於，將德國房價不漲的事實歸結於德國沒有大塊土地和大型房產市場，然後又說單塊土地開發成本高， 從而抑制住了房價。但正如前面說過的，成本上升只能是推高房價，而不是相反。假如成本上升了房價還下降，難道房產開發商還是不掙錢的傻瓜？另外必須指出的 是，《德國房價》說德國沒有大的房地產市場，這也是與事實相悖。儘管德國沒有成片土地可供開發商開發，但是這並不意味著德國沒有房地產市場，他們只是沒有 大規模的一手房市場，但德國二手房市場卻依然存在。

至於鼓勵租房就能降低房價，更是無稽之談了。是的，德國居民家庭擁有個人住房的比例是43%，在歐盟成員國中排名倒數第一，歐盟成員國的平均為63%。當 然，在德國租房者的利益是受到法律的嚴格保護，就像德國民法典規定的那樣，出租者無權將租戶趕走，租金上漲幅度3年內不得超過20%。是的，一旦租客與房 東簽訂合同，那麼租客的利益就受到法律保護，但是這並不意味著房客在租賃市場上更加容易找到房子，更為可能的一個情況是：因為一旦簽訂合同就無法漲價和違約，那麼房東會對房客更加挑剔，從而增加房客的搜尋時間。事實上，對租賃市場的價格管制在相當長一段時間內也在美國等國家實施過，但是由於這種管制侵害了 租客的利益，因此美國絕大多數的州都已經取消，美國有32個州禁止其下轄城市制定房租管製法規。現在，美國市場上只有4個州的城市還沿用房租管制：加州、 馬里蘭州、紐約州和新澤西州，而加州和紐約州恰恰是美國租金最高的兩個地區。

既然這些因素都是在推高成本，為什麼德國房價在過去35年時間裡並沒有飛速增長？最為主要的原因是目前德國的住房市場供給充分，需求不旺：德國8000萬 人口而住房有4000多萬套，人均2人一套。如果再看下從1970年以來德國人口的變化情況，就能更加明白德國房價平穩增長的緣故了。維基百科的數據顯示 1971年德國的人口總量為7831萬，2011年為8180萬，整整40年間德國人口才增加349萬，增長率為4.46%。而同期英國人口是從5590 萬增加到了6326萬；法國是從5232萬增加到了6534萬。尤其需要考慮到的現象是，從1972年以後，德國的自然人口增長率是負數，現在增加的人口 都是移民的結果。

由於房價是屬於典型的邊際撬動：如果101個人爭奪100套房子，那麼房價就會快速增加；但如果是100個人面對101套房子的時候，房價就沒有上升的空 間。我們可以想像一下，當一個國家的城市化早已完成，人口數量也不再增加的時候，這個國家的房地產市場會出現什麼情況？顯然，房價下降是一個大概率事件。 也正是如此，我們也不必對德國在過去40年間的房價下降呈驚訝態度。事實上，中國很多城市的房價在過去幾年間也在下降，原因很簡答：人少了。

由此可見，《德國房價》將德國過去近40年的房價「沉睡」狀態稱之為德國政府增加成本的努力並不正確，如果以訛傳訛引入中國，會導致不少地區的房價更不理 性。原因很簡單，到目前為止中國的城市化率還只是超過55%，今後還是會有更多的人口進入城市，這部分人群對住房有著強烈的需求，如果在需求旺盛的時候控 制供給和增加成本，房價只能是往天上走，而不是往下降。

最後需要提及的是，在2011年以後，德國的房價也開始上漲了。根據德國著名統計網站statista發佈的報告，2013年德國大中城市的平均房價相較 於2007年幾乎翻倍。2014年和2015年，德國房價依然呈現上漲趨勢。為什麼在人口基本面沒有發生大的變化的時候房價變了？因為歐盟貨幣寬鬆，為了 對抗危機刺激復甦，歐洲央行把基準利率降至0.25%。這意味著存款的回報幾乎為零。據說現在德國流行「混凝土黃金」這個名詞，意即房子就相當於黃金，有 保值功能：由於存款沒有利息，你所能做的事情只有買混凝土不動產。

「房產是個貨幣現象」這句話不過不假，連對租賃市場情有獨鍾的德國人都忍不住要買房了。不過這從另外一個側面說明，《德國房價》一文的邏輯和事實都錯了。

 

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（據傅蔚岡博客）