在德國買房提供了永恆的產權。德國的法律安全標准是世界上最高之一。這個地位是經過了歷史經驗和美英軍事占領的檢驗的。現在占領的痕跡幾乎看不見了，但仍然在很多年內會極大地保護外國投資者的利益。
在德國歷史上，物權享有很高的地位。經歷了幾次戰爭和危機，德國房地產的物權從來沒有被動搖過。除了在納粹時期，房地產被國有化的情況在德國鮮有發生。依據產權指數2標准，德國排在整個歐洲的第二位，表明了德國的私有財產是最安全的財產之一。德國也對外國人擁有物業沒有任何的限制。一旦進入土地登記簿（Grundbuch），買者便對該物業擁有永久的產權。這一產權不會在一定年期後（如99年）被剝奪或者被要求重續。
在德國 (基本) 持有財產的征稅
德國房產稅收體質是一個復雜的問題。這裡的稅收水平並不是一個不利的因素，這是很多人都知道的。很多扣稅項目可以減輕稅務負擔，特別在財產持有方面，征稅實際上是有利的。即便這樣，它仍然是一個歐洲工業國家的稅收水平。
一、公眾宣誓的稅務顧問是唯一允許在德國提供稅務咨詢的機構。稅務顧問都是在國際上受過專業的稅務高等教育的德國顧問，他們的咨詢服務由投資者按小時支付。
二、購買房產時，5%(大多數州)的土地購買稅“Grunderwerbssteuer”需一次性支付。
在德國的年土地稅低於大多數國家。它不是以買價為基礎計算的，而是以比買價低很多的歷史應付稅款為計量標准。一個例子可以幫助理解：我們在法蘭克福市中心位於四樓的 51 平米公寓項目，只有66歐元每年的土地稅務負擔。只有對於擁有巨大的庭院的房產，土地稅才會變得比較重要。無論如何，當把公寓出租後，土地稅最後都是由租客自己承擔。
三、不在德國生活的，沒有住所的，甚至沒有德國護照的人都必須為在德國的租金收入交稅。租金收入折算為實收的租金減掉2%折舊。此外按揭負擔和維修費用也可以扣除。所有這些都大大降低了年租金的實際稅率。
四、只有當某房產在購買以後的10 年內出售並且盈利時，銷售利潤才會被征稅：出售的利潤（銷售價格減去扣除攤銷的購買價格）的全部在德國都是應當納稅的。德國對於低收入者的稅很低，但是對高收入者的稅收卻高達到53%。對於想在十年內出售該房產的投資者，如果擁有持有該房產的公司，他們可以通過從利潤中扣除其他成本，例如工資，咨詢費，公司汽車，差旅費，有關禮物以及很多其他費用。這樣可以大大減少稅收負擔。此外該公司還可以投資於位於葡萄牙的房地產，這樣申根簽證在那裡可以輕松地獲取。
五、在支付了購買價格後，有些房產中介會幫助選擇合適的房屋管理。房產中介也將在年度的房產投資委員會捍衛投資者的利益。房產中介也會收取一小筆費，用於監督房子的管理員和對於投資者收到的所有文件做精確界定的相關性檢查。如果得到授權，還可以為投資者尋找有關的理想的退出可能性。
物業持有的其他費用
一、出租公寓的維護費用將交由專業的房屋管理公司處理，一個德國本土的專業公司。對於一個50到100平米的出租公寓，每年的費用在170到250歐元不等。這個款項由房屋所有者支付。像很多其他事情一樣，這一項也是在德國被嚴厲監管的，絕不會出現失控的情況。
二、其他費用，如營運費用中的電費，暖氣，水費，髒水處理費，街道清掃費，垃圾費，掃雪費，保險，專業花園，有線電視，由房屋所有者的社區會支付，社區會將把費用攤給各個業主並要求他們在每月月初支付。租客會按法律要求提前支付給業主所有的營運費用。年底會收到實際這些營運費用的賬單。根據實用數額，租客在他們預付的基礎上多退少補。
三、此外，業主需備有儲備金用於大型的房屋翻新。例如煤氣、 暖氣、 水、 電、 隔離、 外立面的修復和現代化。這個維修儲備基金不能分攤給租客。應由業主支付。它可以從年度稅中扣除。儲備金會有最低限額，但業主的社區會每年都會決定其數額。比較切合實際的數字是每月每平方米 1.2 歐元。這個款項關乎到客戶的利益。投資者一旦他們購買我們會密切關注這項條件。
德國沒有針對任何外國買家的任何德國房產投資限制，因為這種限制將違反德國憲法。
德國政府鼓勵支持外國人在德國投資置業，外國人可不受限制地購買別墅、公寓、商鋪、酒店等房產（無論是期房、新房還是二手房），或者購地自己建房。健全的法律體系和獨立的司法體制，保護著每個海外投資者的利益，保障私有財產神聖不可侵犯。
居留身份和買房
這裡先要分清是貸款買房還是全款自付買房。如果不需銀行貸款，德國對於買房人的身份沒有任何特殊要求。換句話說，只要不貸款，外國人都可以在德國買房。因為買房人的常住地不在德國，所以通常情況下開發商會要求在一定期限內（一般不超過四個星期）房款100%彙到德國的指定賬戶上。
需要說明的是，這個賬戶不是開發商的賬戶，因為按照德國法律規定在房屋蓋成交接前，不允許開發商一次性得到房款。所有的房款必須按照施工的進度分期分批的支付。所以這種情況下，這個指定的賬戶是公證師名下的托管帳戶。作為合同的第三方，中立的公證師在收到買房人支付的100%房款後，會根據施工的進度，通知買房人，在得到買房人的書面認可後，代表買房人分期分批支付房款直至房屋交接完畢。
如果買房人不能親自在德國辦理房屋預定，簽署購房合同以及房屋交接等重要手續，可以全權委托第三方辦理，可以是私人，也可以是職業房產經濟人比如德國搜房。全權委托書首先要經過公證才有效。
如果需要銀行貸款，那麼申請人在德的居留身份就很關鍵。一般情況下，德國的銀行不會貸款給沒有居留或持有限居留的申請人。但是不排除一些例外情況，比如貸款申請人本金支付比例較高。
在居外網發布的2016年2季度全球房市報告中，歐洲國家表現搶眼。在2016年2季度發布數據的22個歐洲市場中，有17個市場房價上漲。在報告房價漲幅排名前十位的市場中，有7個位於歐洲，其中羅馬尼亞、德國與土耳其同比增幅均為10%左右（通脹調整後數據）。
這三個國家中最受中國投資者關注的2016年前三個季度中，德國房地產在居外網所有問詢中排名第8，首次超越買房移民熱門國家西班牙，成為僅次於英國的歐洲第二受歡迎的目的地。同去年同期相比，居外網收到關於德國的問詢量增加了63%。
作為歐洲最大的經濟體，德國穩定的社會秩序與極佳的經濟基本面都使之成為最受國人歡迎的歐洲投資目的地之一。德國聯邦統計局的數據顯示，德國經濟在2016年2季度的年比增長為3.1%，而2016年1季度的年比增長則為1.5%。德國聯邦銀行預計德國經濟今年預計增長1.7%，2017年1.4%，前幾年的數據為：2015年1.5%，2014年1.6%，2013年0.4%，2012年0.6%。2015年度德國GDP為歐洲最高，失業率則為全歐最低。
來源：Europace, Land Registry UK
那麼歐洲兩大投資熱門地點-英國與德國，在長期房產投資回報上分別表現如何呢？德國房價在2012年之前並無明顯上漲趨勢，2006至2011年間房價甚至經過一段漫長的下跌；英國則在2008年之前經歷過房價高速增長的階段。然而隨著2008 – 2009年的經濟危機大幅打壓全球地產市場，英國房市在這期間跌回了2006年以來的的所有增幅，反觀德國卻成為少數幾個未受影響的國家之一，這一期間的放房價繼續保持穩定。經融危機之後，德國執行超低利率政策，鼓勵地產需求走高。在截至2016年2季度的一年中，公寓的價格指數上漲9.89%，2016年2季度的價格較上一季度漲3.71%。受到良好的需求增長與供給受限，德國地產市場長期處於穩定發展的狀態。
2012年8月至2016年8月，德國住宅4年間總體漲幅約23.8%，年化收益率約5.5%。這樣的收益率可能對追求高回報的風險投資者看來並不算高，但對於大部分有長期投資打算，追求安全穩定的投資者來說，是比較理想的選擇。同期間，英國房產總體年化增幅則約為6.1%，略高於德國水平。不過由於市場充斥投資者與投機行為，英國尤其倫敦房市泡沫危機較大。從2008年金融危機中的市場表現也不難看出英國房市對於危機的抗壓程度也遠不及德國。剛剛決定退出歐盟的英國在經濟與政治上都存在太多未知數，對追求長期穩定投資回報的投資者來講或許是個冒險的選擇。
毫無疑問德國房市在過去幾年的表現值得稱道，不過投資者們更關心的應該是未來發展趨勢。下面我們來看看德國房市的需求與供給，分析未來市場走勢。
需求保持高漲
可負擔性
來源：世界經合組織
世界經合組織公布的各國的標准化房價收入比，以該國每一個時段房屋價格與居民收入比值，除以該國長期房價收入平均值，來判斷特定時段內該國住房的可負擔性。標准化房價收入比大於100表示該國此時段內的房價可負擔性低於長期平均水平，低於100則表示此時段的住房可負擔性好於長期平均水平，更多的人可以負擔得起購房，因為刺激房市需求。除德國外，近年來歐洲主要國家住房可負擔性都要低於自身長期水平。德國的住宅可負擔性今年內均屬於合理區間，雖然隨著房價增高可負擔性有所下降，依然遠低於長期平均水平。這樣的行情會使得更多准備買房的人下定決心在現階段購房，促進房市需求。
利率
來源：Europace, 世界經合組織
為刺激經濟，德國政府在金融危機之後連續下調利率，金融危機前的4%左右的利率水平在金融危機之後連續下調，並在2016年下半年進入負利率區間。2016年6月英國退歐的決定相比會讓德國政府繼續保持寬松貨幣政策，以應對歐盟內外各種可能的市場反應。負利率的維持，對於購房者來說絕對是一個利好，並進一步刺激德國房市的需求。
人口
2015年德國接收約了約110萬移民，為有史以來最多。這些移民中有將近一半移民來自歐盟，另外約30%的移民來自亞洲，尤其是中東難民聚集的國家。近些年連續增長的移民數量幫助德國人口保持上升趨勢，並在2015年再度超過8200萬。2015年度德國人口增長數約43萬人，增長的這部分人口數量集中在就業年齡段中。2015年德國就業人口超過4300萬，為德國統一後最高。與此同時，失業人口也在德國統一後首次低於200萬。德國人口的持續增長，特別是就業人口的增長從另一方面也保證了德國房市租賃雙方需求的增長。
供給持續不足
住宅可負擔性的提高，負利率政策與人口的增加，要求市場提供更多的住宅。德國聯邦住房和房地產協會聯盟（GdW）主席Axel Gedaschko在2016年6月表示，到2020年為止，德國每年約需要建成40萬個新住宅單位以滿足不斷增長的住房需求。而德國聯邦統計局的數據則表示2015年新建成住宅數量尚不足25萬。而根據該統計局的另外一組數據，德國政府近一年來發出的住宅准建許可為30萬左右，可見住房供給短缺的問題在短期內並不會迅速得到解決。需求上升與供給不足的局勢將對德國房價產生持續的上升壓力。
投資建議
近期歐元兌人民幣彙率維持在7.5上下，雖然較2015年有所回升，仍屬於歷史較低區間。在中國經濟減速與英國退歐的背景下，人民幣與歐元都存在較大貶值壓力。
下面的表格以按照最新彙率為潛在投資者總結了德國主要城市城區範圍裝修較好的中高檔公寓所需的花費，與這一類公寓目前市場租金水平。總體來說，德國這三個一線城市的房價低於國內一線城市，租金回報率則略高。德國房價最高的城市是慕尼黑，而租金回報率最高的城市則為法蘭克福。
來源：GlobalPropertyGuide，2016年5月數據
作為一個作風嚴謹的高福利國家，德國的法規與社會文化並不鼓勵炒房與投機行為，短時間內過度抬高租金與房價在德國是沒有市場的。這也解釋了德國的租金回報率在全球並不屬於最高，但在金融危機時整個房市表現出的抗壓性卻是其他國家都難見到的。雖然這樣的市場氛圍可能會讓一些高風險投資者望而卻步，不過對於致力於穩定的長期投資者來說，德國穩定的經濟與和諧的投資氛圍和來說恰恰可以問投資者們提供公平的市場與穩定的收益。而對於打算自住的購房者來說，德國目前較低的房價收入比與租售比都意味著目前是入手德國房產的好時機。
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隨著時代的變遷，已經習慣了坐擁都市繁華的現代人，反而渴望遠離這一份紅塵喧囂，尋找一處寧靜天然的居所，作為令身心放松的療養之地。在德國的薩克森州，就有這樣一處健康診所，那裡鬼斧神工的自然風光、底蘊深厚的歷史人文以及住宅內一站式溫馨全面的配套設施吸引了眾多投資者的青睞。
愉悅：盡享自然與人文的雙重饋贈
本項目位於薩克森州的巴德薩薩溫泉度假村內，那裡景色宜人，又有悠久的歷史文化傳承。古老的傳奇和蜿蜒綺麗的風景使其成為一年四季都備受歡迎的旅游目的地。
但凡是療養勝地，都擁有令人贊嘆的自然風光，而該項目所處的環境堪稱驚艷。這裡覆蓋有亮麗的混交林、茂密的針葉林，也被陡峭的懸崖、潺潺流淌的小溪和雄偉的大壩所環繞。洞穴、沼澤、河流和獨特的岩石地層不僅刻畫出大自然的鬼斧神工，也為這裡帶來了無限可能：騎自行車、滑雪、徒步，你所能想到的戶外運動都已經在這裡形成了規模，在一年四季都有來自世界各地的游客前來愉悅身心。
不僅如此，溫泉度假村內還提供自然和人文方面的鑒賞觀摩，裡面除了有一個狩獵中心和四個博物館，還有著深受大人孩童喜愛的100多年歷史的童話樂園。時光在這裡靜靜流過，你能感受到的是屬於生命本身的靜謐與美好。
舒適：人性化的德國品質設計
診所整體建築空間呈U字形分布，共有三層，分為管理區域、住院部和診療部，以及一部分待日後擴建所用空間。
一樓有互通的管理區域、診療部和住院部構成。建築中已有的桑拿設施、療養設施和會議室初具雛形，方便在日後進行更加精細的設計。
二樓的住院區域內，每間病房帶有2張床位，尤其值得一提的是，每間房間內擁有極其寬敞的窗戶設計，讓每一位來到這裡的人都能享受到陽光和友好的氛圍。
項目在擴建之時也貼心地設計了餐飲區。大落地窗的通透空間內，木質地板、潔白地吊燈將咖啡廳打造成了一個令人放松身心的區域。
三樓內共有92間房間，房間面積在17-30平米左右，附帶有浴室和陽台。公共空間內每隔一段距離都設計有安全出口和電梯，而在舊樓內部還有額外的20間房間。整個項目最大程度地考慮到了各式人群的不同需求，比如內部都設計有殘疾人專用通道和輪椅專用通道，方便殘疾人和推輪椅出行。在安全設施上面，項目配備有最先進的消防安全措施，所有的設備都符合時下最安全的衡量標准。
根據領先全球的房地產服務商戴德梁行發布的《2016第四季度中國海外投資市場》報告，2016年中國海外商業地產投資總額再創新高，達到383億美元，比2015年增長了49%。
據該報告顯示，美國是中國投資者的首選目的地，投資總額達到183億美元，比2015年增長了四倍以上。中國內地對中國香港、韓國、英國、加拿大和德國的投資總額較去年也有所增加。就英國而言，中國投資者借英鎊走低的優勢，投資總額按年上升了32%。
戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑表示：“許多中國投資者認為，美元對人民幣的彙率仍有上升空間，而一些其他主要貨幣似乎有更大的貶值風險。目前來看，對於大型企業投資者而言，中國的立場及美國總統在中國的投資將對中國在美國的房地產投資產生更大影響。”
對於私人住宅投資者來說，除了投資回報外，教育和生活方式等因素，也是吸引他們投資於美國房地產市場的原因。
據報告顯示，寫字樓市場吸引了中國最大部分海外投資資金，占了45%以上。令人驚訝的是，酒店市場按年飆升了13個百分點，占據了27%的投資總額，達到103億美元。開發用地的投資按年下降了18個百分點，僅占15%；商鋪市場仍不受青睞，僅占3%；養老及健康地產是首次出現的資產類別，占總額的2.5%，這一比例預計會持續增長。
中央政府限制資本外流政策
由於2016年外彙儲備大幅下降了691億美元，在2016年11月底，中央政府加強了海外投資監管，並增加了對個人每年換彙額度達50,000美元的審查。新措施包括：禁止超過100億美元的交易；在與公司核心業務無關的部門，超過10億美元的交易將被限制；超過10億美元的房地產投資亦受到限制等。
對於該政策的發布，林榮傑表示：“真正決定境外房地產投資金額會否獲批的關鍵因素，是政府有沒有能力控制貨幣貶值和境外資本流動。如果貶值或流出資本變小，那麼審查過程將不會那麼嚴格。盡管政府正在監控彙率並設法對中國的資本外流進行嚴格控制，但中國政府仍致力讓企業’走出去’，並作多元化的投資。”
戴德梁行大中華區研究部高級經理及資本市場研究負責人陳妍斐表示：“基於中國投資者預期內地核心資產的收益率將持續走低，加上投資者不斷追求全球性的多元化投資，我們預期海外投資的需求在2017年仍將保持強勁。當然，近期政府對資本外流的限制政策可能會使交易時間變長，投資規模減少，從而令今年的交易量略低於去年。”
（據華富財經）
《德國之聲》報道，根據中介公司Colliers International的數據，中國在德國房地產市場投資日益活躍，按投資的城市來看，中國投資者在過去三年間在德國進行的房地產投資，27%投資在了柏林，23%在法蘭克福，9%在慕尼黑。 近幾年，尤其是2015年，柏林對投資者的吸引力顯著增強。2015年上半年投資交易總額達55億歐元，比上年同期的兩倍還多，使柏林超越法蘭克福成為德國第壹大市場。
最近幾個季度零售房產利率明顯上漲，2015年第二季度成交額為7. 2億歐元 ，接近寫字樓板塊的交易額。住宅已經成為了主要的市場板塊，2015年第壹季度，七個主要市場的境內外上市房地產企業的公寓成交額罕見地達到了15億歐元。總的來看，外資份額已略有增加。2015年年初起發生了另壹個更明顯地轉變，上市公司的市場份額從2014年的5%以下增加到2015年上半年的38%，約22億歐元。
柏林房產潛力無窮
柏林已經連續兩年被普華永道評為歐洲最具投資的城市第壹名。相比於倫敦被炒翻天隨時面臨泡沫的房價，柏林的房價具有巨大的潛力。
幾年前，柏林低廉的租金房價吸引了大量的創業者。近幾年由於互聯網公司和風投基金大量湧入柏林，柏林現已成為“歐洲的矽谷”。Facebook,Google都將其德國總部設立在柏林。隨之而來的是房價的迅速增長。
柏林房產升值空間大
相比於德國其他城市，例如慕尼黑、漢堡與法蘭克福，柏林仍具有巨大的房價升值空間。
柏林作為歐洲最國際化的城市，也吸引著來自世界各地的人們。在柏林，路上妳聽到更多的會是英語。外來人口不斷的湧入，也使得柏林的租房市場總是供不應求。在柏林，通常是壹個房子，有四五十人排隊在等著租。
歐元匯率現處於歷史低點，但德國穩健增長的經濟趨勢，以及歐盟其他經濟體的逐漸回升，歐元升勢將被看好。除此之外，德國歷史低點的貸款匯率也對投資者具有極大吸引力。
柏林投資回報率高
有德國媒體報道，去年6月中國股市大幅下滑後，許多投資者逃離股市，在海外大量購買當地房產，其中越來越多的人盯上了柏林。
在上海，市區居民樓每平方米售價至少7000歐元，地段好的甚至很快升至15000歐元，這樣的價位高出柏林好幾倍。在上海人眼裏，位於德國首都的房產簡直就像在廉價兜售，在柏林購房成了壹個耗資很低的保值方式。
如果將北京和柏林的房價進行壹個比較的話，在柏林投資的理由會更加突顯。兩個城市同樣是首都，在房價的計算方式上有著極大的差別。比如說在北京，房產以建築面積計價，而在柏林，則是以實際使用面積計算；其次，陽臺或是露臺在北京是以全價出售，而在柏林則是以半價甚至是1/4的價格出售。
柏林壹家房產公司對柏林米特區豪華公寓和北京同等地段、同樣使用面積的公寓作了如下比較： 從以上分析可見， 在柏林100平米的公寓相當於在北京的136.84平米公寓。這27%意味什麽呢，我們再從兩地的房價方面進行壹番比較：
我們可將柏林市中心目前銷售最火爆的房產項目為例，與位於北京市中心的公寓作如下比較：
通過以上比較，我們發現，同樣是在市中心，柏林房價僅為北京的1/3。與此同時，柏林的房產中還包含了高質量的純橡木地板、全部使用品牌潔具的高標準、高品位精致裝修。另外，在德國購房與在中國購房的巨大區別就是不同的產權模式。在中國，業主對所購房產僅擁有70年的使用權，而在德國，則是永久獨立產權。
（據互聯網綜合整理）
據中國之聲《全球華語廣播網》報導，德國房地產協會本週發佈公告顯示，德國過去一年裡，房價漲幅高達9.4%，創下近20年來的最高紀錄。一向以房價穩定著稱的德國，為什麼這個時候繃不住了呢？（德國房價多少錢）
德國房產協會的數據顯示，不只是大城市房價飆漲，這股房價「漲價風」目前已經刮到德國的中小城市。德國人引以為自豪的房地產穩定的神話已經破滅。房價飆升在德國大城市如慕尼黑、柏林、科隆、法蘭克福等城市，本來已經不是什麼新鮮事，如今德國房地產業協會的報告一出，立即引起德國社會的廣泛關注。更有德國媒體抱怨說，德國房地產漲幅已經超過中國，因為去年中國70個大城市的公寓房漲價幅度也只是9.2%左右，略低於德國的9.4%。
德國目前房價最貴的城市是南部的慕尼黑，那裡住房每平方米均價已經達到4200歐元左右，新建住房甚至達到每平米6000歐元左右，相當於人民幣42000元左右。即使這樣，慕尼黑的房價仍然每年以大約8%的速度在飛漲。慕尼黑也是房租上漲最快的城市，目前每平米房租高達16歐元，而去年同期房租價格還是每平米12歐元。
新房價格排在第二位的城市是弗萊堡，每平米均價是5000歐元左右。排在第十位的是北威州首府杜塞爾多夫，那裡的房價均價是每平米4000歐元左右。在經濟比較發達的城市法蘭克福，現在好一點的街區公寓住房比一年前貴了30%左右，在科隆市好一點的街區的公寓住房也比去年上漲了17%左右。
在北部發達的城市漢堡，房價漲幅也在13%左右。離漢堡不遠的不來梅是目前德國房價最便宜的大城市，在那裡仍然可能用22萬歐元即相當於140萬人民幣左右買一套住房。即使是這樣，不來梅的房價也比去年同期上漲了10%。
德國房價歷來比較穩定，除了柏林和慕尼黑，大部分城市過去20年裡，房價漲幅一直屬於微漲。不過，近年來德國房價逐步加快漲幅的現象比較明顯，尤其體現在房租價格的上漲上。為此，德國近年來還出台了限制房租上漲過塊的有關法律，但即使如此，德國的投資專家們仍不相信房市會出現像今年這樣的飆升的局面。
專家認為，導致德國目前房價飆升的主要原因是歐洲央行的低利率政策，德國的房貸利息也達到了歷史最低點。目前，為期十年的房貸利息已經下跌到1個百分點左右；還有一個原因是近年來德國大城市人口激增，更多德國年輕人願意到大城市去生活和工作，這也導致德國大城市房價和房租的高漲。
例如在首都柏林，以前房租很便宜，但目前房租是每平米11歐元左右，在全國排在第九位。還有一個原因就是德國的建房施工成本在逐年增加。儘管德國的建築工地越來越被來自東歐例如波蘭等國的建築隊以低價承包，但總體來講，施工成本仍呈每年逐漸增加的趨勢。
（據央廣網）
現在德國房價多少錢？很高嗎？如何才能在德國買到稱心如意的房子呢？這一切讓我們居外小編整理有關於德國房價多少錢一平告訴大家。
