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墨爾本居住成本上漲逾百城區房價破百萬 | 澳洲

據Realestate報道，作為全球最宜居城市的墨爾本，其居住成本越來越高。有房地產專家建議當地買家，在全球環境下比較墨爾本的房價。

根據總估價師（Valuer General）2016年墨爾本房市分析報告，與2015年相比，該市房價中位數逾百萬澳元的城區增加26個（2015年為82個），達到108個。其中，房價中位數在兩百萬澳元及以上的城區有10個。該結果引用了墨爾本所有城區的房產交易數據。

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WBP房產集團首席執行官及估價師帕布斯特（Greville Pabst）表示，如今，墨爾本高房價城區或已有所增加。他援引維州房地產研究所（REIV）數據稱：“墨爾本（房價中位數達百萬以上的）城區已增加到120個，200萬澳元城區的有14個。”

他指出，這標明了墨爾本作為全球大都市的地位，並稱100萬的房價也開始顯得微不足道，這個價位只能在中環城區買到壹套兩居室的豪華公寓。“目前在許多城區裏，壹套可供全家居住的較好房產，起步價都要200萬澳元。墨爾本如今已是壹座國際化都市，越來越受到海外買家及跨州買家的青睞。且與悉尼相比，墨爾本的房價還相對較低。”

帕布斯特指出，之所以去年部分墨爾本城區的房價高漲（漲幅高達20%），部分原因是住房需求的增長。

他還建議買家將墨市房價與其他國際都市作對比。他指出，倫敦中央商務區4000米範圍內的房產，動輒就要800萬澳元左右。相比之下，阿爾伯特公園（Albert Park）壹套200萬的房子，已是非常廉價。

這位估價師表示，現在墨爾本內西城區的房價都高達百萬。

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（據澳洲新快網）

悉尼公寓比墨爾本平均貴15萬原因是？| 澳洲

據《澳洲金融評論報》報道，壹項調查發現，如果按照悉尼的設計標準建造公寓，其每套公寓成本增加15萬澳元。

悉尼HDC規劃師、特納工作室（Turner Studio）建築師兼工料測量師法拉利（John Ferrarin）發現，若根據《新州環境規劃政策第65條》和《公寓設計指南》來設計公寓，悉尼平均壹套2臥2衛公寓售價為75萬澳元，但若按照墨爾本的設計標準，該公寓的售價可為60萬澳元。

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悉尼公寓比墨爾本平均貴15萬原因是？| 澳洲 — “悉尼公寓成本遠遠高於墨爾本和布裏斯班的公寓成本，這是因為新州規劃體系的要求更高，在日光照射和對流通風等方面都有嚴格要求

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“悉尼公寓成本遠遠高於墨爾本和布裏斯班的公寓成本，這是因為新州規劃體系的要求更高，在日光照射和對流通風等方面都有嚴格要求。因此，悉尼平均每套2臥公寓的購買價比墨爾本同等類型公寓貴15萬澳元，”都市工作小組（Urban Taskforce）首席執行官約翰遜（Chris Johnson）說。而這也導致很多買家無法進入悉尼市場。

約翰遜稱，悉尼設計標準要求70%的公寓在仲冬時節從早上9點到下午3點之間要有兩個小時的太陽能供應。這也意味著很多在悉尼市區建高樓的提議將遭到委員會規劃者的拒絕。但在墨爾本和布裏斯班，這樣的日光照射要求沒有硬性規定，建高層公寓也是可行的。

“墨爾本和布裏斯班的公寓居住者與悉尼那些人並沒有多大不同，因此都市工作小組認為，我們應該放松悉尼設計標準，尤其是市區，這樣可以讓更多人在公寓裏過城市生活，”約翰遜說。

另外，悉尼在對流通風、冬季光照和建築高度方面的要求使悉尼2臥公寓比墨爾本的貴24,000澳元。要求地上停車場更具靈活性和對低矮樓層增設開放空間的要求，也使悉尼房價增加33,000澳元。

不過，悉尼公寓的最大成本原因是對最低空間的要求，該要求高於其它首府城市。悉尼規定壹套2臥單元房最小占地面積為75平方米，但墨爾本沒有這方面要求，65平方米也是可以的。以每平方米1萬澳元的售價計算，悉尼壹套公寓要比墨爾本高10萬澳元。

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（據澳洲新快網）

在美國買房後必須支付的持有成本壹覽 | 美國

在美國買房後，大家最為關註的另壹個問題是：每年我要為自己的房子支付多少錢，有哪些費用是必不可少的？接下來居外網將為大家壹壹盤點。

1、房產稅

房產稅，也稱為“物業稅”或簡稱為地稅。是地方針對房地產征收的郡稅、市稅、學區稅的總稱。美國地產稅的稅率是由各個州政府決定的，也就是說，美國的稅率都是不同的。壹般實際所需繳納的稅額在1%~3%，其中學區稅最高，占地稅的60%以上。

關於美國房產稅的詳細介紹，參見本冊第二部分《美國房產稅詳解每年支付有增值作用不影響房產投資》壹文。

美國熱門城市/州房產稅列表

2、房屋保險

房屋保險（House Insurance）的作用是，在房屋受到火災、洪水、雷擊等意外事故而導致受損，如果房主購買了房屋保險，壹般能獲得20萬美元的保費，每年500美元。如果是商用房，該保險還可以保護租金損失。

除了在購房時，需購買房屋保險，其實還應購買地震保險(Earthquake Insurance)。該保險主要包括地震、戰爭、核能意外、洪水災害等，通常不被包括在大多數的保險條款之內。

由於加州是地震多發區，在加州購房，地震保險費用相對較高，地震險的費用往往比火險的費用高出壹倍，房屋保險由於保險條款不同而不同，保費壹般在500-900之間。

3、小區費和物業費

在美國，房子都統壹規劃在壹個小區中，所以，居民需交小區費。該費用是用來支付和維護小區公共設施。比如，路燈、公共草坪。根據小區不同的服務，大概每月在150~300美元不等。

物業費，壹般是單元房的公共設施，壹般每月在300~500美元之間。

4、出租管理費

如果投資房產是用來出租，壹般是由管理公司管理。管理費的計算方式為：

8%~10%的租價+第壹個月的租金

如果是大型公寓，管理費則會少很多。

5、貸款本金和利息

如果通過貸款購房，並貸款未清，房屋本金與利息就要按月支付。擁有美國較高信用記錄的貸款者所享受的30年固定利率，平均在5%左右。而沒有較好信用記錄的貸款者的浮動利率，均在5%~6%之間。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

英鎊波動影響赴英移民留學及投資移民成本下降 | 英國

英鎊兌人民幣匯率走勢：英國“脫歐”公投結果導致英鎊經歷較大幅度貶值。據統計，自公投以來，英鎊兌美元下跌17%，兌歐元下跌12%。英鎊的走低不僅對英國進出口帶來直接影響，也對移民流動產生連帶效應。近日，牛津大學移民觀察組織發佈的一項研究報告認為，英鎊匯率波動將對未來移民流產生影響。

報告認為英鎊下跌的直接受益者是那些本國貨幣依然相對較強、同時購買英國貨幣和服務的人群。從移民的角度看，符合該類別的主要人群是國際留學生和投資移民。

分析認為，英鎊貶值導致留學英國及投資移民英國的成本下降。以“脫歐”公投之後半年的平均匯率計算，留學英國的學費折合人民幣相當於減少13%，折合美元相當於減少17%。英國投資移民簽證的門檻為200萬英鎊，相當於從公投前的約300萬美元下跌至之後的250萬美元。報告因此認為，英鎊貶值將有助於吸引海外學生，扭轉近期來英就讀的國際留學生數量下降的趨勢，並對海外投資者產生吸引力。

英鎊波動影響赴英移民留學及投資移民成本下降 | 英國 — 自公投以來，英鎊兌美元下跌17%，兌歐元下跌12%

然而真實情況卻更加複雜。英國留學生數量減少，與近年來英國政府收緊學生簽證、工作簽證有著密切關係。海外留學生在英國讀書，卻越來越難獲得工作許可，加之“脫歐”的核心議題是控制移民，因而簽證政策將進一步收緊，這無疑對海外留學生的長遠打算產生影響。但是僅憑英鎊貶值並不足以改變留學生的選擇。截至2016年9月的一年時間裡，英國減少了4.1萬名海外留學生，跌幅達25%，其中，作為英國重要人力來源的印度裔留學生人數下降幅度最大，這無疑與印度裔留學生的求職就業考慮有關。

記者在採訪中發現，不少中國留學生選擇回國就業，因此對英鎊貶值表示歡迎，但他們同樣對工作簽證收緊感到壓力，而打算長期留英工作的留學生則既擔心未來收入，也擔心無法獲得簽證。

針對投資移民，報告指出，雖然其成本相比降低，但該類別人員不僅數量十分小，而且投資者也會考慮英鎊長期價值的預期，如果“脫歐”導致英鎊持續低迷，也將讓投資者擔心長期的投資收益。

另一方面，受英鎊貶值影響最大的海外人群將是外來務工人員。報告發現，英鎊貶值可能使外國工人不願來英工作，尤其是那些把收入寄回本國的務工人員。據統計，“脫歐”公投之後的6個月時間裡，赴英國務工的波蘭勞工把英鎊兌換為波蘭茲羅提後會損失近10%，而那些往印度匯印度盧比的人則會損失近15%。

不過這一影響可能是複雜的。譬如，有些務工人員可能會決定在英國逗留更長時間來積累更高的儲蓄，有些則可能選擇離開英國轉向其他國家，有些店舖由於找不到務工人員，可能不得不提高工資等。

正如報告指出的那樣，匯率不是決定人們來往英國的唯一因素，就業、語言、家庭、教育等因素可能更重要，並且英國政府的移民及簽證政策將發揮更直接影響。不過，公投之後英鎊較大幅度的貶值波動確實已經對此產生一定影響。

相關資訊：超半數英國人反對收緊移民:不該將留學生拒之門外

（據人民日報）

在德國持有物業的成本

在德國 (基本) 持有財產的征稅

德國房產稅收體質是一個復雜的問題。這裡的稅收水平並不是一個不利的因素，這是很多人都知道的。很多扣稅項目可以減輕稅務負擔，特別在財產持有方面，征稅實際上是有利的。即便這樣，它仍然是一個歐洲工業國家的稅收水平。

一、公眾宣誓的稅務顧問是唯一允許在德國提供稅務咨詢的機構。稅務顧問都是在國際上受過專業的稅務高等教育的德國顧問，他們的咨詢服務由投資者按小時支付。

二、購買房產時，5%(大多數州)的土地購買稅“Grunderwerbssteuer”需一次性支付。

在德國的年土地稅低於大多數國家。它不是以買價為基礎計算的，而是以比買價低很多的歷史應付稅款為計量標准。一個例子可以幫助理解：我們在法蘭克福市中心位於四樓的 51 平米公寓項目，只有66歐元每年的土地稅務負擔。只有對於擁有巨大的庭院的房產，土地稅才會變得比較重要。無論如何，當把公寓出租後，土地稅最後都是由租客自己承擔。

三、不在德國生活的，沒有住所的，甚至沒有德國護照的人都必須為在德國的租金收入交稅。租金收入折算為實收的租金減掉2%折舊。此外按揭負擔和維修費用也可以扣除。所有這些都大大降低了年租金的實際稅率。

四、只有當某房產在購買以後的10 年內出售並且盈利時，銷售利潤才會被征稅：出售的利潤（銷售價格減去扣除攤銷的購買價格）的全部在德國都是應當納稅的。德國對於低收入者的稅很低，但是對高收入者的稅收卻高達到53%。對於想在十年內出售該房產的投資者，如果擁有持有該房產的公司，他們可以通過從利潤中扣除其他成本，例如工資，咨詢費，公司汽車，差旅費，有關禮物以及很多其他費用。這樣可以大大減少稅收負擔。此外該公司還可以投資於位於葡萄牙的房地產，這樣申根簽證在那裡可以輕松地獲取。

五、在支付了購買價格後，有些房產中介會幫助選擇合適的房屋管理。房產中介也將在年度的房產投資委員會捍衛投資者的利益。房產中介也會收取一小筆費，用於監督房子的管理員和對於投資者收到的所有文件做精確界定的相關性檢查。如果得到授權，還可以為投資者尋找有關的理想的退出可能性。

物業持有的其他費用

一、出租公寓的維護費用將交由專業的房屋管理公司處理，一個德國本土的專業公司。對於一個50到100平米的出租公寓，每年的費用在170到250歐元不等。這個款項由房屋所有者支付。像很多其他事情一樣，這一項也是在德國被嚴厲監管的，絕不會出現失控的情況。

二、其他費用，如營運費用中的電費，暖氣，水費，髒水處理費，街道清掃費，垃圾費，掃雪費，保險，專業花園，有線電視，由房屋所有者的社區會支付，社區會將把費用攤給各個業主並要求他們在每月月初支付。租客會按法律要求提前支付給業主所有的營運費用。年底會收到實際這些營運費用的賬單。根據實用數額，租客在他們預付的基礎上多退少補。

三、此外，業主需備有儲備金用於大型的房屋翻新。例如煤氣、暖氣、水、電、隔離、外立面的修復和現代化。這個維修儲備基金不能分攤給租客。應由業主支付。它可以從年度稅中扣除。儲備金會有最低限額，但業主的社區會每年都會決定其數額。比較切合實際的數字是每月每平方米 1.2 歐元。這個款項關乎到客戶的利益。投資者一旦他們購買我們會密切關注這項條件。