悉尼房地产市场正在蓬勃发展,但卖家不一定能够事事如愿。来自Domain集团的最新数据显示,悉尼有5个区的很多卖家仍需降价打折才能卖得出房子。
浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚,了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
悉尼房地产市场正在蓬勃发展,但卖家不一定能够事事如愿。来自Domain集团的最新数据显示,悉尼有5个区的很多卖家仍需降价打折才能卖得出房子。
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两年前,自从与装修专家Cherie Barber在澳洲房产研讨会碰面后,Trish Greening 从一个减肥公司经理转型成一个悉尼的全职“抛”房专家。
她说:“关键就是买,翻新,快点卖。我第一个翻新好的房屋当天就卖出去了。”
所谓“抛”房,就是买房然后很快卖出去,这个房子可以是装修过或未装修的。“抛房”行为明显是房市过热的一种表现,但也充满了风险。澳洲财政部部长John Fraser称,这种行为是在鼓励人们过度投资澳洲房产。
国际清算银行的房产经济学家Angie Zigomanis称,这种行为其实很危险,包括在买卖两笔交易中都含有7%的印花税。“可能未来12个月内,人们还可以这么做,但随着房市冷却,这样的交易就变得困难了。”
虽然有风险,但Trish Greening 已经翻新了5套房,从里面赚的钱足够她买一套房来出租。她说:“吸引我的是那些不需要太大翻新工程就可以增值的房子。就算是臭哄哄的,陈旧的,受白蚁侵扰的,也无所谓。”
她最近抛出的房子是位于悉尼Leumeah地区的房子。这房子建于1930年,臭哄哄,买进的价格350,000,翻新费用为6万,去年9月卖出48万,中间赚了7万。
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邦迪海滩(Bondi Beach)是悉尼最热闹的海滩之一,同时也是澳大利亚乃至全世界最出名的海滩之一。这里海岸线呈月牙形,海滩上的沙质柔软、蓝天碧海,风景优美,是欣赏日落、日出的好地方。这里无论在夏季或冬季,都是悉尼的精华所在。这套名为“海滩之家”(The Beach House)的小型豪华屋顶公寓,装饰风格独树一帜,且带有艺术美感,享有当地绝美的风景!
邦迪海滩:悉尼最热闹、且最受欢迎的海滩
生活在这里,可以随时尽享海滩度假风情。邦迪海是悉尼一个知名并很受欢迎的海滩,海滩大约1公里长,全年吸引众多旅游者拜访。金色的沙滩,碧绿的海水和完美的海浪使Bondi海滩成为悉尼的标志性景点,是冲浪佳地。高级餐厅,跳蚤市场,华丽的海滨步行道和热闹的夜生活都可以在Bondi体验。沿着Bondi海滩的Campbell街和邻边的街道,拥有知名咖啡馆,餐馆和酒店,可欣赏海滩美景。
迪海滩一年四季都会举办各种盛事,如“从城市到海滩”长跑,到“风的节日”(Festival of the Winds)风筝节、圣诞节(澳大利亚夏天最炎热的时候)、除夕之夜,数以千计的狂欢者在这里观看当地的烟花表演;冬季时分,邦迪冬日魔幻节(Bondi Winter Magic Festival)溜冰场上尽情感受运动的魅力。
沿着邦迪海岸的步行路径,你还可以探索到更多美不胜收的周边海滩,塔玛拉玛(Tamarama)、布朗特(Bronte)和库吉(Coogee),在塔玛拉玛,有一流的冲浪,有可以打沙滩排球的半圆形沙滩,以及适合烧烤和野餐的草地区域;布朗特除了可以冲浪外,还有周围布满绿树的公园可以举行足球赛;库吉则是家庭度假者和背包客们喜爱的地方,冲浪、浮潜、水肺潜水应有尽有。




据《每日电讯报》报道称,一些富裕的海外投资者利用澳大利亚投资审查委员会的一条规定,大肆购买悉尼旧房产,规避了澳大利亚政府不让海外买家购买旧房的政策。
报道称,他们一旦能够证明澳洲房产已经达到了其经济年限的末端,就能够以翻新的理由购买旧房。而这和澳大利亚政客宣称只允许外国人购买新房的政策似乎不太一致。
房地产行业内部人士称,房地产达到经济年限末端的证据很好提供,很多房产的老旧厨房和浴室都需要昂贵的翻修,这就证明了重新该房的可能性。
其中一个行业内部消息来源说,买家需要满足投资审查委员会的要求,但买房过程是不需要查看投资审查委员会是否批准的。
现在悉尼一些传统街景,正被海外买家席卷,特别是中国买家。联邦式的房屋和其它老式别墅都在消失,海外投资者争先恐后抢购,然后用两层的豪宅取代它们。据估计在过去的5年间,新房屋的修建数量达到5000幢,涉及100亿元。
专家称,这一趋势将持续,特别是随着澳元的贬值,澳大利亚为中国买家提供的房产要好于北京和上海,还有完全的所有权。
专家还表示,这让首次置业者非常苦恼,因为一些中国人作为目标的区域,价格上涨了10%至15%。其中一个特例就是好市围(Hurstville),在这里52%的居民都来自中国,这也是新州为一个非英语移民数量超过任何居民的区域。其它类似的区域包括Carlingford、Epping、Chatswood和Wahroonga。
新州不动产协会主席甘宁(Malcolm Gunning)说:“过去的10-15年间就发生了变化,只是过去这几年尤其明显。我认为,过去五年间推倒重建的房产数量一定超过5000幢,主要是为了满足亚洲投资者的需求。”
在2013-14财年,海外人士对澳大利亚房地产行业进行的投资翻了一倍以上,达到347亿元,其中130亿元在新州,而中国人占到其中的124亿元。
甘宁说,比如Hurstville Oval附近,一幢幢房产被推倒重建,大部分都是被亚洲人是购买。Ryde市议会发言人称,该区内五大主要开发项目中的四个都是中国人出资。
据《每日电讯报》报道,令众多买房需求者无法进入澳洲房地产市场的不仅仅是高房价,悉尼很多优质房产被指只对投资者和外国买家开放。
市场分析师估算,去年销售的大约9万套房产中,有十分之一是场外交易,即房地产中介不需要将房子挂牌,而是直接找代表着市场中最富裕买家的中介公司。
研究公司SQM Research的克里斯多夫(Louis Christopher)表示,场外交易越来越多,原因是对房产的激烈竞争令富裕的澳洲房产投资者想在热门城区中抢占先机。他们为了比市场更早知道放盘情况,愿意向买家中介支付高昂的费用以换取“情报”。
澳洲房产研究员奥文(Eliza Owen)补充说,自2012年以来,对这类服务的需求推动悉尼外经营的买家中介数量增长了2倍。
“现在能在悉尼买到房子与你认识谁有很大关系。在买家中介很多的城区,普通买房者可以选择的房子寥寥无几。”
场外交易也可以解释悉尼待售房产为何录得破纪录跌幅。根据Core Logic RP Data的数据,
如今市场上公开销售的房产只有大约1.6万套,而去年同期超过2.2万套。
买家中介Cohen Handler的创始人科恩(Simon Cohen)称,场外交易尤其受外国买家欢迎,他公司接待的客户中,外国人占了10%,而在其他中介,这个比例更大。
“他们追求的是最大租金回报,要的是增值潜力巨大的房产。他们需要有人为他们谈判。而在悉尼这样一个竞争激烈的市场,这种需求非常强大。”
悉尼房产买家Rosemary和Jorge Castillo夫妇以及他们的2个女儿Ray White的Gavin Rubinstein称,如果卖家希望私下交易,地产中介就会找买家的代理人。喜欢私下交易的除了投资者之外,有时也会有一些厌倦了被挤出市场的自住型买家。
例如Rosemary和Jorge Castillo夫妇,他们今年初想在内西区买房,一番寻找后屡屡受挫,他们觉得找买家代理是物有所值。
“这笔额外费用是值得的,但找代理之后令我大开眼界。你以为自己看完了所有的房子,但其实不是。我们在挂牌前看了Leichhardt的一间房子,非常符合我们的心水。我们在3个星期前将它买了。
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贝尔德政府拟通过改善城市规划来解决悉尼的住房可负担性危机,大悉尼委员会(Greater Sydney Commission)被下达了一个任务,确保在2031年之前能新建66.4万新屋。
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《悉尼先驱晨报》报道称,根据新州政府6月19日公布的规定,悉尼部分郊区的新公寓街区可以配备少于当前要求的停车位。不过,这个改动没有前规划厅厅长高华德(Pru Goward)提出的方案那么大力度,并未允许开发商在没有任何路外停车位的情况下于火车站附近兴建公寓。
富裕的澳大利亚联邦和新州政府政客从新州房地产市场繁荣中大赚一笔,很多议员在2011年联盟党上台以来,由于拥有多处房产而财富总值暴增。
这就让人不难提出疑问:这样的情况下控制政策制定的政客们如何能遏制房价暴涨的趋势呢?这一房产繁荣的趋势,已经导致很多家庭无法触及“人人有房的澳大利亚梦”。
然而如果澳洲房地产市场的热潮如果被遏制,63亿澳元的印花税收入必然减少,这占到政府税收总收入四分之一的钱又从哪里找回呢?
据《每日电讯报》报道称,一位撰写《中央银行家泡沫》书籍的作者大卫(Lindsay David)表示:“如果房地产市场疲弱了,那么新州政府很有可能破产。如果你是一位拥有7套房产的政客,并且运用了贷款杠杆,那么你最不希望的事情就是房地产崩盘。”
就拿总理艾伯特来说,他每年工资超过50万澳元,而位于Forestville的房产价格在过去五年间飙升40%。他告诉国会:“我确实希望我们的房价能够一直上涨。”
新州律政厅长厄普顿(Gabrielle Upton)和小生意厅长巴里亚诺(John Barilaro)是新州政客中的“地产大鳄”,他们控制了悉尼和新州的不少商用和民用房产。
高级新州厅长们每年的工资和补贴是28.8万澳元。
其中,厄普顿是一个信托基金的董事和股东,该信托基金控制了悉尼市中心佐治街的一个商用单澳元和两个车位,是2012年以250万澳元购入,同样的资产每一年仅租金可以回收5万澳元。同一个信托基金还在Hunter街拥有一个商业单澳元,是2011年用53.2万澳元购买。她和投资银行家的丈夫孙迪克(Alex Sundich)还拥有一幢三房的Paddington房产,是1997年以63万澳元购买,现在价值接近200万澳元。他们还拥有一个Potts Point的单澳元房,以及Darling Point的五房独幢屋,独幢屋是1999年以260万澳元购买。
巴里亚诺一共持有悉尼、Queanbeyan、首都领地和Jerrabomberra五套房产。他还持股两个房地产开发公司——Euro Partners和Kotsabola,另外两家生产门窗的公司,他也有股权。
通讯部长谭保位于悉尼的豪宅其它新州议员中被称为房爷的,还有反对党交通事务发言人帕克(Ryan Park),他和别人联合拥有三幢房产,一幢位于East Corrimal的房产,和位于卧龙岗以及Potts Point的公寓。
新州教育厅长皮寇利(Adrian Piccoli)在一个公寓信托基金中,拥有20%的股权,这家基金购买了位于Coogee的一幢商民两用楼,过去五年间价格已经涨了30%。1995年购入时价格是120万澳元,现在应该价值在200万以上。皮寇利在Griffith选区有一幢房产,还是一个养老金信托基金的成员,该基金拥有一个Randwick的公寓。
新州家庭和社区服务厅长哈扎德(Brad Hazzard)在Manly拥有一个包括三小套的办公房,在北部海岸有一幢房产,价格在过去五年间上涨37%。
新州州长贝尔德(Mike Baird)和反对党领袖陆富利(Luke Foley)是少数仅仅拥有一幢房产的议员,那就是他们自己的家。
据称在新州2014年登记房产所有权以后,贝尔德卖出了自己位于Fairlight的家,他的妻子购入一套投资公寓。今年的政客房地产所有权登记即将公布。
还有一些居住在悉尼的联邦议员,也是名副其实的“房爷”。比如,通讯部长谭保(Malcolm Turnbull)和财政部长何基(Joe Hockey)。影子基础设施事务发言人艾本理(Anthony Albanese)拥有三幢房产,包括一幢马力围(Marrickville)投资房。
新州州长贝尔德曾经说过,政府最有效的遏制房价上涨的措施,就是增加房产供给。预计下周的财政预算中,将可能会包括减轻购房者压力的新措施。
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澳洲华裔商人菲利普‧李东方(音译,Phillip Dong Fang Lee)和他的妻子施小贝(音译,Shi Xiaobei )出价3990万澳元买下悉尼高瑞区派珀角的一座非水滨豪宅,创下本年度悉尼非水滨房的最高房价纪录。
据悉尼晨锋报房地产报导,这座名为曼德勒(Mandalay)的豪宅在上市不到三个月的时间,于上月快速售出。曼德勒豪宅的前主人是烟草商人韦伯(Bill Webb)及妻子玛丽奇可(Marijke)。
德宝湾(Double Bay)的LJ Hooker房地产公司拒绝透露新买主的详细情况。但根据房地产记录显示,李东方一家自从2013年一直住在贝尔维尤山(Bellevue Hill)的维多利亚路,他们当时以770万澳元买下了那里的一所住房。
李东方在中国是一位道路建设和城市开发商。过去的15年中,李东方在澳洲经营卡特斯耶集团发展公司(Catseye Group)。目前其400公顷的旅游开发计划仍在起步阶段,该计划引起了史蒂芬斯港(Port Stephens)社区的不满。
其实有传言说把协商的条件都算在内的话,曼德勒豪宅的价格最终略超过了4000万澳元。不过即便这样,这栋悉尼豪宅的高价纪录也不会保持很长时间。
悉尼高瑞区派珀角的一座非水滨豪宅──曼德勒(Mandalay)豪宅由中国富豪许家印被迫出售的位于派珀角的德尔马豪宅(Villa del Mare)预计将在下周结账成交,该幢非水滨豪宅的价格估计为4100万澳元,超过了曼德勒。德尔马豪宅的新主人是澳籍华人罗拉‧王莉(Lola Li Wang)。她的丈夫黎亮(Li Liang)曾是中国可再生能源行业的主要参与者。他的“中国电力新能源发展有限公司”在中国香港证交所上市。现今他是在悉尼拥有私人飞机的赌场豪客,并与中国有着强有力的关系网。
悉尼麻洛巴(Maroubra)一对华裔夫妇豪掷357万元于周六拍下一处滨水房产,或将花同样数额将房子拆掉,重建澳洲生活梦想家园。
6月13日周六,悉尼共有650处房产待拍,位于麻洛巴Mermaid Ave 19号、占地面积达650平方米的滨海房产也是其中一处。来自Ray White Maroubra South Coogee的经纪人霍太特(Nader Hotait)根据可比销售将保底价定位320万元,结果成交价轻松超过保底价。
今年3月,霍太特将附近一处差不多大小、具有相同景观的房产以301万元的价格售出,但是那栋住宅经过彻底的翻修。
“这显示了悉尼市场在几个月内发生了什么样的变化。这次卖出的房子还不适合拎包入住,却比3月卖出的房子贵了50多万澳元,”霍太特说道。
3月那处房产的买家是Coogee Bay Hotel老板克里斯·张(Chris Cheung,音译)。周六他也出现在拍卖会上,显然想为自己再添一处Mermaid Ave房产。
虽然克里斯·张没有参与竞拍,不过九名注册竞标人中,有三人陷入激烈的竞争。第一次的260万澳元报价远低于保底价,不过却调动了拍卖会氛围,使得买家们投标40多次才达成最终的成交价。
本次悉尼房产拍卖会有60人围观,拍卖商库利(Damien Cooley)不得不扯着嗓子大喊才主持得下去。
据了解,有一对夫妇从中国香港包了私人飞机前来参与竞拍,不过以4,000元之差退出了竞标。
悉尼麻洛巴Mermaid Ave 19号房产拍卖会现场这块宽15米的滨海地块上的多层住宅修建了有50年之久,但建好后就没有翻修过了。
Denham Court居民卡门祖赖(Nevia Camenzuli)在1998年以110万元的价格买下这块地,向它告别让她的心情变得很复杂。她也想兴建自己的梦想家园,却没有实现这个梦想。
买家拒绝就这项交易发表评论,不过霍太特表示,他们计划在这里住一年,然后拆了建一栋四层住宅。“他们可能会花250万澳元到300万澳元建新的四层住宅。我觉得这将成为他们长久的家园。”
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