悉尼房市 – Page 4

2016年澳洲房產市場王冠將花落誰家？

2015年的澳洲地產市場是令人感到興奮的一年，特別是悉尼和墨爾本兩大城市的房價獲得了兩位數的增長，不過在接近年末的時候，澳大利亞的地產市場被澆了一盆冷水。跨越至2016年之後，許多專家對澳大利亞今年的房地產市場走勢做出了預測，雖然預測結果各有不同，但是都保持了一個差不多的基調，就是房價上漲將放緩。

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澳洲房產網報導，在2015年整體房市上漲的環境下，珀斯和達爾文幾兩城市的房價出現了下跌，經濟放緩對這幾個城市的地產市場造成了很大衝擊，2016年這些城市的表現依然無法令人期待。而對於悉尼和墨爾本的買家來說，房市的冷卻是一個好消息，他們有更多的空間可以為自己挑選一個理想的住所了。

2015年，悉尼和墨爾本的房價分別上漲了12.8%和11.8%，CorelogicRPData的研究負責人TimLawless認為，在2016年，悉尼和墨爾本的房價可能會上漲的幅度分別為3%和1%。在過去的三個月裡，有5個首府城市的房價出現了下跌，2016年這個下跌的過程有可能會進一步延續，但是考慮到這些城市的人口增長以及強勁的經濟環境，房價的跌幅最多不應超過5%。

Domain的首席經濟學家AndrewWilson表示，不同城市的地產走勢差異將會進一步擴大。許多專家認為，墨爾本和布里斯班在今年的表現將會超過悉尼。SQM研究部的董事總經理LouisChristopher說：「我不知道墨爾本的地產市場將會嚴重放緩這一觀點從何而來，最新的數據和這一觀點這是完全相違背的。」

維多利亞州規劃部部長RichardWynne剛剛批覆了墨爾本最大的一個開發項目，來自馬來西亞的開發商PJDevelopmens將斥資1.5億澳元在墨爾本南岸的打造6個大廈的項目。

新上市公司的McGrathLtd的負責人JohnMcGrath認為，布里斯班和昆士蘭州東南部地區的表現有可能超過墨爾本。綜合經濟因素和買家心理等因素之後，昆士蘭東南部的地產市場已經處於一個底部的位置了，在這個狀態下，房市只會呈現向上的狀態。另外，而且布里斯班的房租收益率要元高於悉尼和墨爾本，且房價可承受能力也遠遠高於這兩個城市。

在其他幾座城市中，由於經濟的狀況沒有轉好，珀斯和達爾文的房價似乎還沒有築底的跡象，而堪培拉也面臨房屋供應過量的問題，因此市場有可能會陷入停滯，阿德萊德也有面臨著類似的問題。

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（據鉅亨網）

悉尼房價連續第二個月下跌

澳洲房產監控和數據統計機構CoreLogicRPData公司所提供的樓市指數顯示，悉尼市房產價格在12月份再度下跌，這也是該市場連續兩個月出現的下跌趨勢。整個全澳範圍內，房產價格幾乎持平，上月的跌幅達到1.4%。澳大利亞房價多少錢一平呢？

數據稱，12月份大都市房產價值平緩，其中悉尼下跌1.2%，而阿得雷德和堪培拉的房價也跌幅類似。

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悉尼房產的中值價位上漲8.2萬至80萬元，墨爾本房產的中值價位上漲6.04萬至61萬元。

在2015年全年，澳洲房價平均上漲7.8%，悉尼和墨爾本增幅最大，布里斯班和堪培拉其次。

整體來看，悉尼房價12月份下跌1.2%，不過由於墨爾本和柏斯的房價有所上漲，全國的整體水平平緩。其中柏斯更是在12月份上漲了2.3%

CoreLogicRPData公司研究部主任勞麗思（TimLawless）說：「對於柏斯來說這僅僅是12月份的個例，我們可能看不到未來繼續上漲的情況。按照季度和年度來計算，那裡的房價仍然萎靡。我預測，在未來的一個季度，2.3%的增長幅度會被吞噬。」

他指出，不過柏斯房地產市場的復甦正在醞釀，也許會在2016年的某個時間開始。

布里斯班上個月也表現不錯，漲幅達到1%，與墨爾本相當。不過布里斯班的出租回報率也是全澳較高的，公寓回報達到5.3%，獨幢屋回報達到4.2%，而悉尼和墨爾本的數據僅有3%。

勞麗思說：「布里斯班是發生增長和改善的一個主要市場，這裡的就業機會也逐漸恢復。」

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（據澳洲新快網）

三季度澳洲人賣房利潤悉尼北岸均超70萬澳元

澳洲房地產權威數據機構CoreLogic RP Data在最新的《痛苦與收獲》（Pain or Gain）報告中彙編的數據顯示，悉尼下北岸業主在2015年下半年悉尼房市繁榮頂峰時期賣房的平均毛利潤超過70萬澳元。

這份報告涵蓋了業主在第三季度賣房的利潤和虧損，期間悉尼房價年增幅在8月份的時候達到峰值18%，此後悉尼房價的增速減慢至13%以下。

在第三季度，悉尼大都市利潤平均在50萬或以上

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《澳洲金融評論報》對CoreLogic的報告進行分析後發現，庫靈蓋（Ku-ring-gai）的賣家平均毛利潤為全國最高，達到72萬澳元，該區包括悉尼北岸的戈登（Gordon）、聖艾夫斯（St Ives）、奇拉腊（Killara）、羅斯維爾（Roseville）和平布爾（Pymble）等城區。

其次是另一個北岸地區——獵人山（Hunters Hill），這裡有不少悉尼最古老的砂岩房子，前財長何基（Joe Hockey）在當地有一套價值540萬的房子。獵人山的賣家在第三季度的平均毛利潤為71.5萬。

排在第三位的是悉尼西北區的希爾斯郡（Hills Shire），該區從南部的北巴拉瑪打（North Parramatta）一直延伸至霍克斯伯裡河（Hawkesbury River）的Wiseman’s Ferry，當地的房價和地價都如同搭上火箭般飆升。

整體而言，在第三季度賣房利潤最高的14個地區中，悉尼大都市占了9個，利潤平均在50萬或以上，表明近期悉尼房價增速一枝獨秀。

墨爾本表現最佳的是東部的波隆達拉（Boroondara），當地包括某些房價最高的城區，例如基尤（Kew）、坎伯威爾（Camberwell）和霍索恩（Hawthorn），此外還有同樣在東部的白馬（Whitehorse）和蒙納士（Monash）以及在南部的貝塞（Bayside）等。

雖然這些城區實現的大部分資本增值都是得益於近期的房市繁榮，但這次調查再次凸顯了長期持房的優勢。例如悉尼內西的萊卡特（Leichhardt），業主平均持房時間為9年，墨爾本白馬的平均持房時間更是超過13年。

這次調查還突出了悉尼和墨爾本之外的利潤較高的其他地區。布裡斯班第三季度的賣房平均利潤是16萬，平均持房時間為10.4年；黃金海岸為9.9萬，平均持房超過10年。

阿德萊德利潤最高的是大都市地區伯恩賽德（Burnside），平均利潤19.2萬，平均持房10年；堪培拉的平均利潤是14.8萬買，平均持房10年；霍巴特是13萬，平均持房10年；達爾文是18萬，平均持房8.5年。

雖然經濟表現較弱，但珀斯也有多個城區的房市表現較強，包括尼德蘭茲（Nedlands），平均利潤為407,250澳元，平均持房13年，還有科特索（Cottesloe），平均利潤為357,500澳元，平均持房13.5年。

（據澳洲新快網）

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悉尼房市強勁獲百萬利潤！看賣房最賺的地區

悉尼北灘的房產賣家是全國房產銷售中最賺的，他們的售價要比購入價大增，高達130萬澳元！

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Seaforth則是最盈利的郊區，Core Logic RP Data數據顯示，在最近的一季，平均房產銷售獲利為134萬。

平均利潤在90萬以上的其他郊區包括North Balgowlah，Palm Beach，Bayview和Balgowlah Heights。

數據顯示出，僅1.7%的悉尼房產今年賣出虧損了。

據悉，Seaforth的房產平均持有時間為11.6年，而當地的房產中價在過去一年也上漲了$300,000。

Stone Real Estate的卡薩利諾（Maria Cassarino）說，本地和海外買家對Seaforth的需求很高。

她說：「因為地大且靠近市中心，北岸和東區的房價都大漲。相比10年前，街上和公園裡的孩子都多了很多。」

卡薩利諾說，大部分Seaforth的房子都是家庭型，很多都是冬季賣出去的，「這裡的房產交易頻率不高，跟悉尼的其他地區相比，房產持有年份較高。」

Balgowlah Heights是悉尼盈利第二高地區，為119萬，而在Epping，在上季銷售的73個房產中，平均盈利為118萬。

Wahroonga的67套房產銷售平均盈利為$781,586。

Core Logic RP Data的分析師Cameron Kusher說，悉尼賣房虧損的比例很小。「雖然部分地區表現得沒那麼好，但整體而言房市還是很強勁的。全國的虧損率都不高，大城市的就更少了。」

悉尼其他最盈利的郊區還包括Cherrybrook，Woollahra，West Pennant Hills，Turramurra，North Bondi，Palm Beach，Bayview和Bella Vista。

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（據新快網）

2016年澳洲房產市場走向：墨爾本漸取代悉尼

近年來，澳洲房產行業的持續火熱，帶動了一批又一批的海外購房投資熱潮。盡管有著澳洲政府的限外，還是阻擋不住中國人繼續在澳洲置房的熱情。

大量移民湧入澳州房產猛漲

根據澳洲統計機構RPData數據，今年11月悉尼房價同比漲12.3%；墨爾本漲11.8%，別墅漲幅加大。

房價猛漲的背後，是大量移民湧入澳洲。由於海量海外移民遷入澳洲，導致澳洲房屋缺口狀況長期存在，據澳洲住房產業協會（HIA）數據，澳洲需在2020年以前額外建設130多萬套住房，才能夠滿足預期人口增長需求。為緩解國內住宅供應不足壓力，澳洲FIRB加強對海外投資者購買澳洲房產的限制。

30多歲的年輕投資者增多

在澳洲購房置業的大多數為金融界人士或者民營老板，年齡在45歲以上的占絕大部分，但近年來30多歲的年輕投資者也明顯增多，今年約占20%。廣州一名35歲金融界女士，從2013年起，連續三年在澳洲買了9套房用於出租，每套總價從60萬到100萬澳幣不等，現在每一套已經賺了30%以上。

“中介會幫忙打點一切，房子出租後中介每三個月會上門檢查房子情況，並向業主報備，不少業主在澳洲買了房都不知道房子在哪裡，但每個月都可以准時收租”。澳洲房子是永久產權，出租的回報率有四五個點，普遍可以以房養租，出租給中介的中介費在7%，買賣的中介費是1%。

2016年墨爾本或從悉尼手中搶走“最強房市”的頭銜

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2016澳洲房價預測

悉尼房價在2015年增長了16%，但最新預測顯示，明年的增速將降至只有4%。

根據Domain集團的《市場狀況》（State of the Market）報告，因投資者持續撤離市場，悉尼房市將大幅降溫。如果預言成真，墨爾本將從悉尼手中搶走“最強房市”的頭銜，前者2016年的房價增速預計為5%。

悉尼的房市增速將降至與霍巴特及阿德萊德一個級別，但比布裡斯班、珀斯和達爾文高出1%至2%。

Domain集團高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）表示，悉尼憑藉強勁的經濟和供不應求的房子，長期都是吸引投資者的“磁鐵”。“但兩位數的增速已經成為悉尼的歷史，沒有看到它還能保持雙位數增速的合理理由。”

他說，雖然投資者數量減少是因為澳洲審慎監管局（APRA）的改革，但悉尼將進入房價減慢的整合時期。“悉尼仍將是最強房市之一，但2015年的增速已經結束。”

悉尼的市區、東區和下北區將有5%的房價增速預測，內西將有4%，而其他比如上北岸、北部海灘及南區等地區則都將維持在3%的增速。

減速最明顯的將是投資者集中的“腹地”，包括西部城區，預測未來12個月的增速難以達到3%。事實上，這些地區的清盤率在2015年底已經大跳水。

墨爾本住宅地產市場

上市地產開發商巨頭Stockland和Lendlease，大型私營開發商Villawood、Satterley和the Perich family都對澳洲東海岸明年的住房地產市場信心十足。

上述地產商預期明年裡他們的住房物業在房價維穩和略微上漲的情況下，銷售將持續強勁，而墨爾本將成為領先市場。珀斯則有可能因為銷售速度放緩，市場條件更具挑戰而變為買方主導的市場，該地房價有下滑的可能。

澳洲最大的上市住宅地產開發商Stockland報告稱，在其墨爾本北區和西區的留個物業區，近六成的購房需求來自初次購房人士，同時五分之一的墨爾本物業購房人士是來自悉尼。Stockland的維州住房物業部門總經理Milk Davis陳墨爾本市場現在在各個方面都遙遙領先，比起悉尼、布裡斯班和珀斯，該地的物業的價格比其他地方更合理。

私營開發商Villawood的首席執行官Rory Costelloe稱，“維州的房價有更多的上漲空間，比起悉尼和布裡斯班要分別便宜60%和10%。每年作為世界最適合居住的城市，墨爾本都能迎來近10萬的新移民”。在談到對2016年的展望時，Costelloe先生稱Villawood計劃在明年開發8個新的住宅社區，除此以外還有昆士蘭州的一個新項目和悉尼西部的一個小的精品住宅物業。

本部位於珀斯的開發商Satterley Property Group在維州的業務也是欣欣向榮，其維州和昆士蘭州業務主管陳公司在本財年已經銷售了780套物業，而在上一財年的總銷售量為900套。他還稱維州市場的基本面因素利好——低利率、強勁人口增長和相對合理的價格，住房承受能力都在開發商的把控之中。同時他也注意到了該地商場上戲擬購房人士的活躍。

（據巨亨網）

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高端市場再掀浪潮：悉尼空中別墅熱賣

澳大利亞雖然比大多數亞太經合組織國家更好地應對了全球金融危機，但這對於高端地產市場並沒有什麽幫助。在停滯近十年後，高端空中別墅市場開始復興，2015年有6筆超過9百萬的買賣成交，總金額達7302萬澳元。

高端市場再掀浪潮：悉尼空中別墅熱賣

大多數本地購房者的心態是“未雨綢繆”，因此整個2009和2010年度都沒有超過9百萬的成交記錄。就在這段時期之前，也就是2008年9月，雷曼兄弟宣布破產，動蕩波及世界，然後2009年S&P/ASX200指數跌到3120點低谷。與此同時，澳元也開始高漲，在2008年7月漲到1澳元兌換97美分，然後在2008年11月又跌到62美分。在2010年澳元再次和美元平起平坐並在2011年7月漲到1.10美元，然後從2012年5月份開始，持續下跌，目前維持在70美分出頭壹點。

購買悉尼高端豪華住宅的意向有所增加，其中壹半賣給了海外買家。很顯然，澳元的下跌是致使對悉尼豪華地產需求量增加的最關鍵因素，且大多數買家來自中國。不管政府政策如何，中方進壹步的投資不僅無法避免，甚至可以說是必須的，即便整個過程不可能順順當當。

每當我討論外國購房者購買悉尼豪華地產的動機時，就會聽到的許多相似的觀點，例如政府民主穩定、工作環境安全、法制健全、學校優良、風景優美、空氣清潔和氣候宜人等，當然金融回報也是其中之壹。

作者

Michael Lowdon

Director,Ray White Residential Sydney CBD

+61 400 203 630

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

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聖誕前悉尼房市再添大單中國香港客砸8百萬購悉尼豪宅

悉尼曼利（Manly）豪宅市場今年趕在房市結束前再添一筆大單——8百萬的水邊豪宅成交。據悉，該房是屬於班尼特夫婦（Barry Bennett和Margaret）的。買家來自中國香港。

聖誕前悉尼房市再添大單中國香港客砸8百萬購悉尼豪宅

該房佔地1120平方米，原屋主在2001年買入後，曾委託Rob Harrington and Associates來重新設計房子。

班尼特在Waillea以470萬澳元買下一公寓後，在2013年掛牌出售上述的豪宅。

夫婦倆後來搬到了Fairlight，在那裡4月時他們花了550萬購買了一頂層公寓。該公寓可以飽覽海港景色。

曼利的最高紀錄是在2009年時創下的。當時，富豪Greg Poche和Kay van Norton從華裔開發商Stanley Quek和Marcus Chang手中買下了位於Addison路的空置大宅。

鄰近郊區Freshwater的最高紀錄則是一500萬房產，買家是BT Financial的高層Michael Miller。

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（據新快網）

盤點從2015年悉尼房市學到的5件事

長期以來，人們一直說悉尼房市繁榮幾乎是不可能結束的，不過悉尼居民知道，尾聲已經到來。6月份買家就開始大排場龍，希望以最佳價格出售房子，冬季有1萬套房子被拍賣，這個時節傳統上是市場的淡季。今年冬天被拍賣的房產數量幾乎比去年同期多出30%。

轟炸市場的大量房產不可避免地引發衰退。在7月的最後一周，清盤率從5月份將近90%的高峰水平下滑至80%以下。到了10月，Domain Group的數據顯示，悉尼經歷了2014年3月以來最慢的房價增速，只上漲了3.2%。所以，從今年的房市中可以學到什麼呢？

在2015年十大房產銷售中，有8處房產被海外商界人士買走，大多來自中國

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1、內環區最有復原力

到11月最後一周為止，當時有1100套房產計劃被拍賣，創下春季記錄，Domain Group高級經濟學家Andrew Wilson稱，悉尼部分拍賣市場正在“崩塌”。

今年初西北區經歷了不可持續的價格增長，西區遭遇了清盤率下跌大約50%的狀況，這受到了悉尼整個城市清盤率跌破60%的拖累。投資者聚集的核心區域受到銀行收緊借貸規定和上調利率的沉重打擊。內西區、市區、東區和下北岸的清盤率仍達到70%左右，甚至80%。

2、外國資金

今年海外資金對悉尼房地產產生了較大影響，在2015年十大房產銷售中，有8處房產被海外商界人士買走，大多來自中國。

對於資金立基於海外的買家來說，下跌的澳幣彙率使得澳洲的豪宅變得明顯更有吸引力。

3、首置業者“在作戰中消失”

既然首置業者難以競爭吸引海外買家的數百萬元豪宅，那麼2015年首置業買沒有回歸方式的狀況也就與上述言論沒有多大關系，雖然一些人喜歡為此辯護。

根據統計局的數據，相比十年前，首置業者貸款數額下滑了約25%。盡管房價上漲，但首置業者沒有放棄擁有房屋的夢想。在新州，首置業者平均要借款39.86萬元才能得到一套房產，是所有州和領地中最高的。

4、房價上漲

Domain Group的數據顯示，第二季度悉尼的房產中位價格首次突破100萬元大關，這要歸功於利率處在自上世紀60年代以來的最低水平以及投資者狂熱活動帶來的雙重刺激。

過去一年悉尼房價增長了16%，不過，隨著投資者繼續退出市場，明年預計增速將放緩至4%。如果預估正確的話，悉尼作為增長最強勁房市的頭銜將讓給墨爾本，預計2016年墨市的房價將增長5%。

5、對拍賣會的信心遭遇考驗

拍賣會清盤率現在跳水至2012年以來從未見過的水平——在上周末跌至58.1%。內西區知名房產中介Peter Gordon稱，2016年一些賣家會開始傾向於私人協議，而不是拍賣會。

（據澳洲日報）

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看悉尼人如何增值自己的房子

新州的建築活動刷新了紀錄，更多是在人們的後院進行，因為他們要在自己的土地上建設，以應對緊張的房地產市場。

Val和Paul Buckley住在女兒房子的「老奶奶套間」

根據政府今天公佈的統計，在自家土地上建附加建築或「老奶奶套間」的人比5年前多出大約75%。上一財年新州的建築價值從一年前的290億增長至340億。

悉尼大學城市規劃和政策教授Peter Phibbs稱，大地塊上建設的附加建築可能會成為住房供應的一大來源，因為悉尼居民都希望充分利用他們的土地。

上一財年政府大約出具了4500個擴建許可，比前一財年增長了大約10%。

「老奶奶套間」的建築許可也有增長，去年大約批准了3650套，年比增長了大約20%。這也許反映了與父母同住的年輕人數量。澳洲統計局的數據顯示，過去5年，搬出父母家獨自居住的25歲以下澳人的數量減少了大約20%。

Val和Paul Buckley就加入了這種潮流，他們為了與女兒們同住，購買了一套「老奶奶套間」。Buckley太太說：「這比上養老院划算，而且離家人很近。」

High Tech公司的持牌建築商Robert Bird說，「老奶奶套間」的投資者有三類：父母為孩子而建、孩子為父母而建以及單純的投資建設。

新州政府近日發佈了一份討論文件，鼓勵人們更大限度利用例如排屋等中等密度的住房。根據政府的大都市策略，悉尼到2030年需要新增大約50萬套住房。規劃廳長斯托克斯（Rob Stokes）說建築活動增加反映了規劃系統的改革。

「我們要令規劃系統更加簡單易用，讓人們能建設和改造他們的房子，而不至於被各種複雜的規劃監管綁手綁腳。」

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（據新快網）

2016澳洲房價預測：悉尼增速急剎車！

悉尼房價在2015年增長了16%，但最新預測顯示，明年的增速將降至只有4%。

根據Domain集團的《市場狀況》（State of the Market）報告，因投資者持續撤離市場，悉尼房市將大幅降溫。如果預言成真，墨爾本將從悉尼手中奪走“最強房市”的頭銜，前者2016年的房價增速預計為5%。

2016年澳洲首府城市房價增速預測

悉尼的房市增速將降至與霍巴特及阿德萊德一個級別，但比布裡斯班、珀斯和達爾文高出1%至2%。

預測明年悉尼房價的增速將降至只有4%

Domain集團高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）表示，悉尼憑借強勁的經濟和供不應求的房子，長期都是吸引投資者的“磁鐵”。“但兩位數的增速已經成為悉尼的歷史，沒有看到它還能保持雙位數增速的合理理由。”

2016年悉尼地區房價增速預測

減速最明顯的將是投資者集中的“腹地”，包括西部城區，預測未來12個月的增速難以達到3%。事實上，這些地區的清盤率在2015年底已經大跳水。

（據澳洲新快網）

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