Tag: 悉尼

過去五年，房價不斷上升，悉尼買家和賣家都很想問: 房價會否繼續上升?專家對悉尼未來房價走向持不同意見。

Domain 邀請五位澳洲頂尖的經濟學家對悉尼未來12個月的房價增長作出預測。

每一位對市場都有獨特的見解——部份預期房價相對平穩，其余則指房價中位數將下跌。不過，大部份經濟學家至少同意一點：悉尼雙位數字增長的時代已成過去。

大部份對加強限制投資活動、公寓項目增加和市場降溫表示關注。

雖然預測有很大的不同，但對公寓市場的前景均較獨立屋市場為悲觀，因為供應過多可能令價格有下調壓力。

此外，要看您同意哪一位專家的意見，明年房價中位數的差距達$100,000。

提供預測的專家：

• AMP Capital 首席經濟師Shane Oliver
• Market Economics 董事總經理Stephen Koukoulas
• Compass Economics 首席經濟師Hans Kunnen
• BIS Oxford Economics 董事總經理Robert Mellor
• Domain Group 首席經濟師Andrew Wilson

公寓前景：三位專家預測價格下跌，兩位預測上升

最樂觀的前景: 增長百分之5

最悲觀的前景: 下跌百分之7

>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

專家對於未來12個月的公寓價格明顯有分歧，兩位專家預測價格上升，三位預測價格下跌。

最不看好公寓市場的是AMP Capital 首席經濟師Shane Oliver，預測末來12個月下跌百分之7。

Market Economics的Stephen Koukoulas預測下跌百分之2，而BIS Oxford Economics的董事總經理Robert Mellor預期跌幅為百分之一。

如果看跌的專家預測正確，到了2018年6月悉尼現時$758,000的公寓中位價可能下跌至$705,000 – $750,000。

Oliver博士預測跌幅為百分之7，是基於未來12個月利率維持不變，但投資者的只付利息貸款可能上升25個基點。他預期澳洲金融監管局將推出另一輪的收緊政策，海外需求將降溫。加上公寓供應過多，將導致公寓價格下跌，獨立屋增幅也會放緩。

Mellor也預測悉尼公寓價格下跌，降幅為百分之一。因為預期房貸浮動利率穩定，官方利率也會維持不變。他也指本地投資者及海外買家將大量減少，但州政府的印花稅改革將令首置買家人數溫和上升，由於本地投資者及海外買家特別鐘情公寓，這些買家減少將很可能對公寓市場構成打擊。不過，破紀錄的公寓建造熱潮已經減退，人們對供應過多將帶來的威脅抱懷疑態度。

HIA首席經濟師Shane Garrett預測住宅建造將會急跌，2017/18年的公寓動工數字較2016/17年下跌百分之18.4，而獨立屋動工數字則在同期下跌百分之14。他指新房動工數字下跌主要是因為對海外投資者的嚴格限制和銀行收緊本地投資者的貸款審批。

Wilson博士認為悉尼公寓不會出現供應過多，預料價格將上升百分之5，因為基本條件強勁，包括人口增長。

Compass Economics的Hans Kunnen對悉尼公寓市場前景也感到樂觀。

獨立屋前景：兩位專家預測價格增長平穩，兩位預測價格上升，一位預測價格下跌。

最樂觀的前景: 上升百分之5至10

最悲觀的前景: 下跌百分之2

專家們對獨立屋前景意見分歧。

Mellor預期價格下跌百分之2，而Oliver 博士和 Koukoulas指價格將會呆滯不前，其余兩位經濟學家預期價格增幅相當強勁。到了2018年中，悉尼的獨立屋中位價將為115萬至127萬。

Kunnen預期升幅強勁，約為百分之5至10，並指人口穩定增加和經濟活動處於良好水平是主要原因。預料利率將不會上升，現時金管局的措施似乎已經成功限制過度的投資借貸。雖然供應過多的情況可能會出現，仍然有相當的需求和不同渠道去獲得貸款。

其實，大部份專家都覺得獨立屋需求會持續增加，但這類房屋的建造量不足，所以獨立屋市場將會較公寓市場強勁。

Wilson博士指未來幾年不可能出現雙位數字的增長，但短期價格仍有上升空間。悉尼房價仍然有增長，但幅度將不及以往。

不少在前線的中介已經親身經歷市場如何降溫。

Starr Partners在悉尼一半的地區設有辦事處，包括投資者最喜愛的西區，其首席執行官Doug Driscoll指價格開始停滯，但數據仍未能顯示。他預期明年初房價將微跌，但認為獨立屋市場將較公寓市場強勁。

Wilson指很難知道中長期的走勢，因為推動市場的因素會改變，短期來說就好像預測天氣一樣。就算政府也很難預測季度的表現，以往看到很多預測都是不准確的。

考慮到這一點，就算經驗最豐富的房地產專家也不能對房市前景有同樣的看法，這是意料中事。

相關資訊：買房找老婆！悉尼單身漢171萬購家庭物業

（據澳房匯）

據《澳洲金融評論報》報導，房地產估價公司Herron Todd White發佈了一份房產分析報告指出，由於房源緊缺，悉尼地段較好的優質商業大樓的租金及價格出現上漲，悉尼商業房市表現仍舊一枝獨秀。

>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

點擊查看澳洲房源

報告總結，由於悉尼商業用地向住宅及基礎設施用地轉變，CBD方圓20公里內的樓價因此上漲。分析提到，當地中介已提及好位置的優質商業建築出現緊缺的問題，而鑑於供應不足及相對健康的行業發展前景，預計悉尼商業房產需求將得到增加。

悉尼、紐卡素及黃金海岸的商業房市均有較大增長空間。中小規模的商業租賃（5到10年期）年租金將繼續保持在100澳元至120澳元每平方米的區間內。租賃面積在1500平方米以下的商業空間需求也非常強勁，尤其是在悉尼北部及西南部，不少在兩地辦公的企業因用地商轉民而不得不搬離。

由於城市東南部增長走廊（如丹頓農（Dandenong）及帕克納姆（Pakenham）等地）新開不少項目，墨爾本商業房產租金基本穩定。南丹頓農一棟辦公面積約2500平方米的優質辦公大樓年租金可到70澳元至90澳元每平方米。Herron Todd White報告寫道，預計未來一年租客需求仍將相對強勁，但鑑於目前（墨爾本）南部、東、西南部的建設項目，需警惕過度供應風險。

報告稱，墨爾本及堪培拉均已接近峰值市場標準。布里斯班商業房市的租賃及售賣情況也一片向好，需求強勁，加之有限供應提振價格。報告指出，因布里斯班不少企業計畫在優質地段購地自建大樓，城市地價也因此得到上漲。租戶對優質大樓的趨之若鶩拉升了好地段的租金增長，尤其是靠近主要交通線路及港口附近地段。但也有地區是例外，布市西南17公里外的十七英里岩（Seventeen Mile Rocks）地區的樓價就因供應充足飽受下行壓力。

報告指出，阿得雷德、珀斯及湯市圍（Townsville）房市現正處於低谷，布里斯班、凱恩斯（Cairns）及米爾杜拉（Mildura）則正在復甦階段。

相關資訊：澳征海外買家印花稅 或致房產需求大降

（據澳洲新快網）

 >>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

據《澳洲金融評論報》報導，隨著中澳兩國監管機構限制投資的措施逐漸見效，中國的房地產買家開始撤出澳洲市場。

2016年，中國買家曾在澳洲房產市場掀起熱潮。根據瑞士信貸（Credit Suisse）的數據，2016年下半年，所有新房購買交易中，外國買家在新州佔比25%，在維州佔比16%，其中有約80%是中國買家。

投資銀行摩根士丹利（Morgan Stanley）分析外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）數據，估算在2016財年從中國流入澳洲房產市場的投資總值達到200億澳元。

然而，隨著中國政府加強資本控制、澳洲銀行收緊借貸要求、各大首府城市公寓市場可能出現過度供應，這一比例有所回落。

房產中介公司Beller Group駐上海負責人科克納（Scott Kirchner）說：“就在12個月前，澳洲仍是中國房產展銷上最炙手可熱的（市場）。現在澳洲開發商無意推動項目，中國中介也對澳洲房產沒有興趣。”

科克納稱，馬來西亞和英國越來越受中國買家歡迎。

房產網站居外網（Juwai.com）的數據顯示，與去年下半年相比，今年上半年澳洲房產的搜索量縮減了1/3。與去年同期相比，今年上半年對澳洲的查詢縮減了9.7%，但全球查詢總量增長了8.7%。

網站澳新地區負責人簡·陸（Jane Lu）說，其中原因包括：新的房產稅收、澳洲銀行對外國買家收緊借貸、中國加強資本控制。她說，中國人今年在澳洲購房交易量或將縮減10-30%。

簡·陸說：“泰國等國家（房產）不那麼貴，會更受歡迎。”但她強調，即使中國買家在2017年縮減1/3，澳洲仍是中國第二受歡迎的海外市場，只是“他們（買家）感覺到澳洲政府不希望他們來這裡”。

根據國際會計師事務所畢馬威（KPMG），從2007年起，中國對澳州投資多達900億美元（約合1138億澳元）。

地產巨頭大連萬達集團上個月宣佈，將對悉尼和黃金海岸（Gold Coast）的兩大工程項目進行重組，或引發大量中資企業撤出澳洲。

（據澳洲新快網）

據Domain報道，隨著悉尼及墨爾本房價不斷攀升且達到創紀錄水平，物業售價突破百萬澳元的情況也越來越常見。CoreLogic研究結果顯示，去年悉尼出售的房屋有近半價格超過100萬澳元。

過去壹年，悉尼有47%的出售房屋價格突破100萬澳元，單元房則有21.3%。相比之下，10年前，該市出售房屋中超百萬澳元的比例僅為13.8%，單元房則為4.7%。

據房產網站realestate報道，花旗銀行（Citi）新的借貸需求數據顯示，置業者購買兩年內新建的單元房，或者在該行所列出的“黑名單”城區裏購買單元房，將需要準備35%的存款作為貸款的首付。

據了解，花旗銀行列出了90個“黑名單”城區，其中有34個城區位於悉尼，包括悉尼機場（Sydney Airport）、巴拉瑪打（Parramatta）、車士活（Chatswood）、澤特蘭（Zetland）、悉尼奧林匹克公園（Sydney Olympic Park）、CBD的喜市場（Haymarket）和歐田磨區（Ultimo）、丘陵區（Hills District）的部分城區、萊德（Ryde）和史卓菲市（Strathfield）等。

據CoreLogic的數據顯示，如澤特蘭和喜市場等地區的中位單元房價已經超過了90萬澳元。這就意味著，如果置業者要購買壹套普通的公寓，需要35%，即超過31.5萬澳元的存款。另外還需要3.5萬澳元或以上的資金用於支付印花稅。

除了悉尼以外，墨爾本也有27個城區被列入名單中，布裏斯班（Brisbane）則有12個，柏斯（Perth）8個，堪培拉（Canberra）5個。

據了解，壹些地區公寓供過於求，使得當地房價風險增大。為了規避風險，花旗銀行也與安保資本（AMP Capital）及澳洲國民銀行（NAB）等壹樣，實行了更為嚴格的借貸政策。而荷蘭直接銀行（ING Direct）等其它借貸機構則降低貸款公寓房最小面積要求至40平方米。

BIS牛津經濟研究院（BIS Oxford Economics）的分析師齊格馬尼斯（Angie Zigomanis）表示，對於壹些房產市場來說，出現供過於求的情況將會帶來毀滅性打擊。嚴重時會使房價降低，導致新置業者的貸款價值超過房價。

據了解，目前悉尼的新房建設居多。房產咨詢機構Charter Keck Crame預測，今年悉尼將有2.55萬套新公寓建成，墨爾本則有1.709萬套，布裏斯班為1.03萬套。

房產網站Hotspotting在《房價預測》（Price Predictor）報告中也指出，悉尼新住宅建設率居高，將成為威脅該市房價的部分因素。悉尼奧林匹克公園、機場區域及巴拉瑪打CBD區域將是風險最大的地區。

相關資訊：中國買家繼續買買買模式 每周買走近5億澳洲房產 | 澳洲

（據澳洲新快網）

據《悉尼先驅晨報》報道，房地產協會（Housing Industry Association (HIA)）在周壹公布的壹項調查結果顯示，盡管各州房產市場情況不同，但6月份全澳的新房銷售數量下降至2013年以來的最低水平。

據了解，房地產協會對大量的建築商進行調查，結果發現，由於季節性調整原因，澳洲6月份的新房銷售數量與5月份相比減少了6.9%，壹反之前兩個月銷售量增長的情況。其中，新的獨立式住宅銷售量減少了5.7%，公寓銷售量則下降了10.7%。

>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

點擊查看澳洲房源

6月份，澳洲總體新房銷售量與去年同期相比減少了11.9%。而各州的情況則不盡相同。新州、南澳、昆州等地區的新物業銷售數量均下降，維州和西澳則相反，出現了上升趨勢。

CoreLogic的數據顯示，過去壹周，除了阿德萊德（Adelaide）以外，澳洲大部分首府城市的房價均出現下降。總體清盤率方面則略有上升。

據了解，在7月最後壹周，阿德萊德的房價略上升了0.3%，悉尼則相反，下降了0.3%，墨爾本下降0.1%，布裏斯班（Brisbane）下降0.7%，珀斯（Perth）下降0.2%。

同期，五大首府城市的總體清盤率為70.7%，與前壹周的69.9%相比略有上升。

（據澳洲新快網）

據《澳洲金融評論報》報道，澳洲儲備銀行日前表態，墨爾本及悉尼昂貴房產買家背負的高水平房產債務將對金融穩定造成威脅，但鑒於存在最基本的供需關系，未來兩市房價未必暴跌。

>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

點擊查看澳洲房源

澳儲行助理行長布洛克（Michele Bullock）在“經濟與社會前景研討會（Economic and Social Outlook Conference）”上表示，澳儲行已在本行所撰寫的金融穩定分析中將房貸列為風險項，但房價本身並非問題所在，而欠貸家庭在房價突然下跌時的不堪壹擊及此帶來的影響才是真正難題。此前總理譚保也已提醒，房價走勢不明，未來或有加息可能，呼籲民眾審慎申請房貸。

據了解，為刺激消費需求，澳儲行去年做出了降息調整，悉尼及墨爾本房價壹時激漲，導致澳洲審慎監管局（APRA）不得不出臺新“宏觀審慎”政策，抑制投資者借貸及無本金貸款。布洛克表示，澳儲行尤其關註房產投資者，“因為投資者可能更傾向於順周期動作，即價高時買入，價低賣出，因此他們可能導致整個循環惡化”。

但布洛克也指出，目前房市堪稱“雙城記”，除了悉尼及墨爾本，澳洲其它城市房價不大可能出現較大上漲。她稱，導致這種情況出現的原因很多，基本的供需關系就是其壹。布洛克提到，就悉尼目前的狀況而言，其房產供應仍難滿足此前幾年積壓的需求，墨爾本則是因近期人口的急速增長帶動了需求上升，“因此我們非常重視債務水平走高而收入增長緩慢將帶來的風險，負債與收入比正在上升”。

但她隨後補充道，悉尼及墨爾本存在的基本供需關系問題並不意味著兩市將面臨房價暴跌的局面，但確實有必要密切關註兩地房市。

相關資訊：墨爾本房價50萬城區在哪？

（據澳洲新快網）