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居外网首席执行官罗雪欣预计，中国买家对不受限于外国买家禁令的新西兰新建公寓项目的兴趣将延续下去。她又表示，如今大多数中国买家都有移居新西兰的计划。在居外网2018年投资者置业意向排行榜上，新西兰排名第六。

作者：佩塔·汤姆林森（Peta Tomlinson）

佩塔·汤姆林森为《南华早报》撰文称，利用数据来评估外国住宅买家限制性政策的影响还为时过早。

在当前阶段，新西兰阻止众多外国人在其房地产市场上购买住宅物业的举措似乎对交易量影响不大。

根据新西兰统计局（Stats NZ）发布的最新数据，2018年第四季度，2.3%的住宅被转让给了没有新西兰公民身份或居民签证的人。相比之下，这一指标在2017年第四季度的数值为2.9%，而2018年第三季度为2%。

房地产统计管理人员梅丽莎·麦肯齐（Melissa McKenzie）表示，这些结果可能无法充分反映2018年10月22日生效的法律修订案对外国买家的影响，“因为在合同完成之前，我们的统计不会纳入交易的数据，而完整的交易可能需要花费一个月或更长的时间。”

“如果有人在10月22日之前同意购买新期房，那在施工结束后的数月后，住宅交易数据才会被纳入统计范围，”她说。

根据《2018年海外投资修正法案（Overseas Investment Amendment Act 2018）》，大多数没有新西兰公民身份或居民签证的人会被禁止购买住宅物业。新西兰统计局称，澳大利亚和新加坡公民，在大型开发项目中购买新公寓的人以及通过建造新房产增加新西兰住房供应的人均不受此法案的限制。

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数据显示，在截至2018年12月的一整年内，全国有2.6%的房屋转让给了非居民的外国人，与上一年2.4%的比例基本持平。在怀特玛塔地方委员会区域（Waitemata local board area，即奥克兰内城），这类买家所占的比例最高（17%），超过了去年同期的10%。

在奥克兰置业的此类买家激增可能是因为许多外国投资者试图在禁令生效前抢购物业。

新西兰房地产研究所（REINZ）的首席执行官宾迪·诺威尔（Bindi Norwell）认为，这项禁令“肯定会对销售量产生影响”。

“9月份，房地产销售量同比下降了3%，但到了10月份却飙升了15.6%以上，这表明有一些人十分热衷于在禁令生效之前通过海外买家的抢购浪潮获利，”她说。然而，她警告说，这项禁令对全国各地房产的可负担性并无较大影响。

新西兰房地产研究所的数据显示，奥克兰是1月份全新西兰仅有的两个房价下跌地区之一。2018年1月，奥克兰的房价中值从原本的82万新西兰元下跌了2.4%，低至80万新西兰元——这是自2016年2月以来该地区房价中值的的最低水平。此外，坎特伯雷的房价中值同比下跌0.7%，从43.5万新西兰元降至43.19万新西兰元。统计部门还统计了其余14个地区的房产价格上涨数据，包括马纳瓦图/旺加努伊（上涨21.7%，达到34.8万新西兰元）、吉斯伯恩（上涨21.1%，达到33.3万新西兰元）、 南地大区（上涨15.6%，达到27.75万新西兰元）和惠灵顿（上涨12.2%，达到56.2万新西兰元）。

新西兰马纳瓦图/旺加努伊的4卧1卫房产，建筑面积110平方米，采用开放式的布局设计，房价约¥114万。
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诺威尔认为，大多数地区的价格上涨现象“再次”凸显了全国物业供应不足的影响。“作为一个国家，我们必须尽早解决这一基本问题，”她说。

诺威尔指出，一如往常，奥克兰今年年初的房价走势相对平缓。

“在通常情况下，12月和1月房产价格会下跌，然后在2月和3月再次回升，因此我们将密切关注当前的发展趋势究竟是一般的圣诞节/新年放缓现象，还是广泛影响的体现，”她说。“现在把这些变化称为一种趋势还为时尚早，而且我们也无法确定奥克兰市场是否确实经历了变化。”

中国国际房地产网站居外网的首席执行官罗雪欣（Carrie Law）女士认为，中国人对新西兰的物业依然有着浓厚的兴趣。“这条外国买家禁令没有禁止人们投资新建的公寓项目，”她说。“我们预计中国买家对这些项目的兴趣将延续下去。”

罗女士补充道，如今大多数中国买家都有移居新西兰的计划。“由于这些买家没有新西兰公民身份，他们不会出现在新西兰的统计数据中，但他们将参与明年开展的大多数交易活动。”

罗女士指出，已移居新西兰的中国买家所进行的交易笔数比中国海外买家进行的交易笔数多两到三倍。

“在我们公司接触的新西兰置业者中，有69%的买家告诉我们，他们购买房产是为了自用。在这些买家中，有23%的人认为一个优秀的学区是首要的购房条件，这表明许多人将和其子女一起搬入新居。在居外网2018年投资者置业意向排行榜上，新西兰排名第六，前五名分别为美国、澳大利亚、泰国、加拿大和英国。”她表示，在新西兰，中国物业买家最多的城市是奥克兰、基督城、惠灵顿、皇后镇和汉密尔顿。

新西兰惠灵顿4卧3卫的房产，建筑面积245平方米。物业建于2011年，拥有Master Build保证。房价约¥480万。
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然而，城市土地学会（ Urban Land Institute，简称ULI）和普华永道（PwC）联合发布的一份房地产预测报告——《2019年亚太地区房地产市场最新发展趋势（Emerging Trends in Real Estate Asia-Pacific 2019）》显示，部分投资者对于在新西兰置业持谨慎态度。

“奥克兰在我们参考的22个城市中排名第20位，低于去年报告中的第9位。由此可见，该城市的下降幅度很大，”城市土地学会内容部门负责人科林·加洛韦（Colin Galloway）说。他表示，这一排名“并不只针对住宅市场，还纳入了商用物业市场，因此投资者在投票时会考虑所有行业的情况”。

排名下降不一定是异常现象，因为排名“每年都会出现大幅震荡”。“排名纯粹只是衡量（投资者）情绪的一种手段，而这种情绪可能会随着各种因素变化而变化，”加洛韦说。

他认为，调查中所反映的观点受到了外国买家限制政策的部分影响，“但更有可能的原因是机构买家认为他们已经赚到了可以轻松赚到的钱，而这样的想法体现在了这一结果上。

“几年前，奥克兰备受专业投资者青睐，因为他们发现新西兰的物业价格落后于亚洲的其他地区。因此，有大量外资流入新西兰，其中来自澳大利亚、新加坡、美国和中国的资金尤其多。这些资金对新西兰这样规模较小的市场产生了显著的影响，大幅推高了房产价格，同时拉低收益率。与投资者可能更容易进入的其他市场相比，目前在新西兰置业的优势已大为减少。”

加洛韦同意宾迪·诺威尔的观点，他也认为供应短缺可能是推高房价的最大因素。

考虑到目前“摇摇欲坠”的全球经济形势，他预计新西兰的市场活动“可能会在一段时间内处于低位，但我认为并不存在太多阻碍价格持续下跌的因素”。

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来源：南华早报
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

塞浦路斯是黄金签证投资者的首选目的地，但它不受欧洲投资者的青睐，因为人们还牢牢记着毫无疑心的储户被银行“剃头”，蒙受巨大损失的惨痛教训。

继连续四个季度的上涨后，塞浦路斯全国住宅物业指数于2018年第一季度又同比上涨了1.82%，创下了该国房价连续增长以来的最大涨幅。2008年第四季度后，塞浦路斯的房价连续下跌了8年，而2018年第一季度实现了自那以后的最大同比增长。

2017年至2018年第一季度，塞浦路斯首都尼科西亚（Nicosia）的房价上涨了1.24%，利马索尔（Limassol）上涨2.66%，拉纳卡（Larnaca）上涨1.11%，帕福斯（Paphos）上涨1.99%，法马古斯塔-帕拉利姆尼（Famagusta-Paralimni）则上涨了2.78%。

塞浦路斯的一家房地产门户网站Zyprus根据市场趋势发布了2019年的住宅价格上涨预测：利马索尔公寓价格预计增长6.63%，独立住宅价格预计增长2.77%；帕福斯公寓价格预计增长7.49%，独立住宅价格预计增长1.9%；拉纳卡独立住宅价格预计增长4.73%，高于公寓价格的增幅（3.57%）；法马古斯塔的增长趋势与拉纳卡类似，住宅价格预计增长4.99%，公寓价格预计增长2.57%；尼科西亚的公寓价格预计同比增长1.96%，而独立住宅价格预计增长1.81%。

由于需求急剧增长，价格上涨受到了刺激。官方数据显示，2018年前三季度，房地产销售量达到6706套，增长了21%。2018年前五个月，新住宅许可证签发量同比飙升23.5%，达到2333份。

帕福斯中心的豪华府邸，坐享无敌的小镇和海岸风光。提供1房、2房及3房的豪华公寓及联排别墅。可快速到达帕福斯国际学校，君王大道购物商场以及维纳斯之石度假区。配置了大量的设施和服务，包括私人健身房，游泳池，儿童戏水池以及绿化公园。房价约¥228万。
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影响因素

2013年，塞浦路斯被迫对银行账户进行臭名昭著的洗劫时，许多人还评论过这样一个国家竟然能获得加入欧盟的资格。塞浦路斯政府受到了各方的攻击，并因表现出这种在财政方面不负责任的态度而饱受批评。

该国的经济复苏过程缓慢而痛苦，但进度相当平稳。五年内，塞浦路斯已经成功地朝着正确的方向迈进，其国内生产总值不断提高，失业率则持续下降。银行体系也得到了改进和加强。

经济复苏趋势也反映在了该国的住宅物业销售量上，当地人和游客都希望在那里购买度假住宅。

当地购房者对尼科西亚、利马索尔和拉纳卡地区的物业需求量很高，而外国投资者更倾向于在海滨度假城镇置业，而帕福斯和法马古斯塔正是他们首选的地点。

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租金收益

塞浦路斯住宅物业的每平方米平均价格约为1300至1800欧元（约9822至13600元人民币）， 而且户型较小的物业比大型物业更贵。

在拉纳卡和尼科西亚，平均大小（120平方米）的公寓每月租金为700至800欧元（约5289至6044元人民币）。利马索尔的公寓租金略高一些。

尼科西亚似乎是租金收益最高而且公寓面积普遍较小的地区。从塞浦路斯的整体情况来看，尼科西亚物业的总租金收益率多年来一直保持在相对稳定的水平。

尼科西亚全新的别墅期房出售。Olivia Villas项目位于尼科西亚的Jumbo附近，由独立的7栋独立别墅组成，位于尼科西亚区Strovolos市的着名区域，享有尼科西亚的迷人景色。房价约¥453万。
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低售价将吸引更多的投资者，因为在这里，利用房地产获得资本收益的可能性目前似乎比其他大多数欧洲国家要高。然而，在投资房地产之前，买家需要考虑多种因素。

塞浦路斯的租赁物业分为两大类：自由市场的物业，以及受《1983年租金管制法（the Rent Control Law of 1983）》管控的租金受限房地产。

除塞浦路斯男性公民的非公民妻子以及由非居民控制的法律实体外，外国人不受《租金管制法》规定的限制。

在塞浦路斯驱逐租户的宽限期可能高达360天，而且驱逐那些受《租金管制法》保护的“法定租户”十分困难。 

置业成本

外国人可以在塞浦路斯购买一套住宅，而且有权购买最大面积为4014平方米的自由保有土地。

老旧物业的购置成本适中，但新物业要多收取19%的增值税（VAT）。

置业费用为购房价格的7.60%至16%，其中买方需支付4.6%至11%的费用，而卖方支付3%至5%的代理佣金。

转让税率为3%到8%不等，具体数值取决于购房价格。如果物业是多人共同购买的，则由于每个人名下的物业价值减少，转让税率也相对较低。

超过1.95万欧元的租金收入按累进税率缴税。某些标准费用可以从总收入中扣除。

资本利得税适用于以20%的税率出售的各类不动产。如果业主拥有该物业的时间不低于五年，则终身免税额为85430欧元。

塞浦路斯没有继承税或遗产税。

居民的全球收入按累进税率缴税，税率为0%到35%不等。

塞浦路斯利马索尔的12间宽敞的现代化住宅，地处久负盛名的Mouttagiaka封闭式小区，距离游览胜地利马索尔只有几分钟车程。通过专门设计出的风格和智能空间布置，营造出令人放松的氛围。住宅的种类多种多样，包括三居室、四居室及五居室别墅，并带有大型带顶阳台和私人泳池，为您提供观赏海景的多重选择。房价约¥752万。
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结论

塞浦路斯统计局（Statistical Service of Cyprus）发布的官方统计数据显示，2017年强劲的国内需求推动经济增长了4.2%。2018年第二季度，该国经济同比增长3.9%。2017年，塞浦路斯的预算盈余占国内生产总值的1.8%，较2016年有显著的增长（2016年的盈余比例为0.3%）。

根据国际货币基金组织发布的2019年经济增长预测，塞浦路斯的经济增长率将达到4.2%。

国际货币基金组织的数据表明，2017年，塞浦路斯的公共债务总额与国内生产总值之比下降至97.5%。然而，这项指标于2018年再次上涨，预计2019年将小幅下跌至105.1%。

从塞浦路斯统计局数据来看，2019年的预期通货膨胀率为2%。根据欧盟统计局的数据，塞浦路斯的失业率已经从2017年的10.5%大幅下降到了7.5%。

塞浦路斯和欧盟其他国家一样，正在密切关注英国脱欧的后续发展。然而，英国脱欧几乎不可能对塞浦路斯的总体经济造成影响。

英国人一直喜欢在塞浦路斯度假、购房或享受退休生活，而且这种情况不太可能改变。然而，其他国家的居民对塞浦路斯房地产的需求也有所增长。在过去的五年里，有大批外国人涌入塞浦路斯购买住宅。

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原文来源：Newstrail
责编：Zoe Chan

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越南，是最近几年深受中国等海外游客喜爱的国家，也是备受发达国家的资金和制造业企业追捧的投资目标。在这种良好的氛围之下，越南的房地产市场特别是高端地产正迅速发展壮大，价格大幅攀升。

美国商业不动产服务公司世邦魏理仕（CBRE）的数据显示，2018年，胡志明市的高端公寓价格累计上涨了17%，均价涨至5518美元/平方米（约合每平米37300人民币）。胡志明市原名西贡，是越南的金融中心。

世邦魏理仕认为，胡志明市高端公寓的价格仍将维持上涨态势， 有望在明年早些时候之前进一步上涨近10%，达到每平米6000美元左右。

位于胡志明市第一郡的Grand Manhattan是越南豪华楼盘。面积为68-97㎡的精装修两房三房目前报价在每套335万元人民币左右。
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第一郡是胡志明市最繁华的CBD中心，人称“越南华尔街”，配套有国际医院、五星级酒店、高级写字楼、大型商场、豪华夜总会、酒吧、赌场、集市、博物馆等，很多外国人居住在这里。

值得注意的是，根据世邦魏理仕的这份报告，越南的高端地产去年的价格涨幅显著高于普通住宅。与高达两位数的高端公寓涨幅相比，一般性公寓价格去年仅涨了1%。比如Grand Manhattan的楼盘价格已经是普通公寓楼的两倍。

对于这种分化，彭博社认为，除了强劲的海外投资者需求之外，这波房价上涨的推动力量主要是越南国内数量迅速膨胀的从中产过渡到富人的群体。

根据莱坊发布于2017年的一份报告，2016年，净资产在3000万美元或以上的越南人数量比2006年增长了320%，这种增速位居世界第一，超过了印度和中国。

彭博社文章称，当地开发商已经把注意力从中产阶级转向了更富裕的阶层。Grand Manhattan的楼盘销售代理Savills Vietnam公司总经理Neil MacGregor称，富人热衷于买高端楼盘的原因之一是黄金地段的土地和住宅供应非常紧张，另一个因素是几代人同居一处的传统观念正在改变，年轻夫妇在结婚后选择独立居住。

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而且，很多亚洲企业及企业家在核心业务取得成功之后通常都会将目光转向房地产市场。

许多越南人通过房地产来积累财富。越南人的住房拥有率超过90%，在全球排名靠前。

世邦魏理仕数据还显示，在越南房地产市场的海外买家中，2018年通过该公司在越南购房的客户中，外国投资者逐渐增多、中国投资者占比最高。中国人占比45%（中国大陆30%、中国香港11%、中国台湾4%），韩国人占比22%、美国人占比5%。购房者的目的中，用于自己居住的占比约20%，比2016、2017有明显下降。（下图来自陈天诚团队）

不过，天风证券陈天诚团队在1月下旬发布的越南房地产市场报告中还表示，虽然现在的越南是十年前的中国，但十年后的越南却未必能达到今天中国的成就，因此最终高度不可直接对比。

从买房角度看，越南本币计价的胡志明房价上涨空间仍然较大，但对于外国投资者来讲，需要注意的是汇率贬值以及杠杆损失都将压制最终收益率。

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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

没有什么能阻止富豪们敛财的步伐。过去一年，全球高净值人士数量增至2240万人，咨询机构Weath-X称，未来五年内还会继续增长。围绕这群高净值人士的衣食住行将衍生出更多商业机会，豪宅市场就是其中一个。

从2017年开始，全球豪宅交易不断上涨，当年交易量增长13%。2018年，几个主要城市的超高值豪宅销售刷新了人们的想象力。中国香港、伦敦和悉尼表现亮眼。悉尼还成功出现第一笔价值1亿澳元的房屋交易，成功超过迈阿密、东京和巴黎等，成为全球超高值豪宅销售量最多的城市。

巴兰加鲁一号（One Barangaroo）皇冠住宅（Crown Residences）标志着澳大利亚首批完全整合型六星级酒店品牌住宅已隆重登场，将悉尼歌剧院和海港大桥组成的开阔美景与全新六星级皇冠度假酒店的奢华空间完美地结合到了一起，为澳大利亚和国际顶级住宅物业树立了新的标杆。
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如果将时间线放长，过去十年，温哥华豪宅房价上涨101.5%，悉尼则以60%的涨幅排名第三，纽约虽然十年里仅上涨15.2%，涨幅垫底，但考虑到次贷危机的影响，“上涨”来之不易。

然而，价格涨幅并不能在新一年延续下去。房产咨询机构莱坊最近发布的豪宅预测称，2019年全球豪宅价格涨幅将放缓。房地产市场监管范围增加、融资成本上升、英国脱欧的不确定性，以及部分市场新建豪宅的大量供应，都在遏制豪宅价格。

早在2015年大热的北美城市温哥华，经历2016年的楼市降温后，新一年的表现也将持续冷却。相比之下，悉尼、伦敦和纽约，涨幅可能在0-2%之间。尽管澳洲房地产整体情况不乐观，但豪宅未受波及。悉尼豪宅供应短缺可能是支撑房价上涨的原因。伦敦受到英国脱欧的影响，涨幅将趋于保守。

在涨幅不明显的大环境下，欧洲市场凸显出来。在莱坊跟踪的15个主要城市里，新一年涨幅超过6%的城市都集中在欧洲。其中，马德里、柏林和巴黎的豪宅价格涨幅将最高。

值得一提的是德国市场，过去十年来，柏林豪宅价格涨幅达到118.3%。即便是过去五年，它的涨幅虽然没有超过温哥华、悉尼，但也将墨尔本、香港、迈阿密，以及洛杉矶甩在身后。

以前，很少有投资者会注意到德国住宅市场，投资者很难获得如温哥华、悉尼等热门地区相当的回报率。ZIEGERT Group首席运营官Sven Henkes认为，以国际标准来衡量，德国房地产市场的波动性要小得多。其中一个原因是，信贷银行体系对房地产购置和房地产贷款的限制要比其他国家严格。买方必须大幅提高抵押物价值，且银行无法为抵押贷款债券提供全额再融资（例如“潘德布雷夫银行”：住宅贷款仅占抵押贷款价值的60%）。

但与加拿大、澳洲不同，德国并没有对海外买家购房施行限制性措施。“市场目前非常平衡，我们50%的销售额来自柏林，25%来自德国其他地区，另外25%来自国际市场。”Henkes对界面新闻评价道。

在风险不可控的大背景下，以德国为代表的欧洲方式反倒成为“避风港”。Henkes观察到，一些中国买家也将注意力挪到柏林等城市。大部分中国买家都和柏林有着一定渊源。有些曾在此居住，或计划移居至此，还有些则是在以游客身份游览柏林后、或在孩子到柏林学习和工作后，希望把第二个家安在这里。在他看来，中国买家偏爱居住在水流和绿地附近，Charlottenburg、Mitte和Friedrichshain 都是首选地段。紧邻大型高校也是他们决策过程中的重要考虑因素。

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像柏林这样的欧洲城市，住房拥有率低（15%），租赁市场繁荣也吸引一部分投资者入场。“柏林的豪华公寓仍比纽约、伦敦或巴黎等大城市的同类公寓价格低。以法国首都为例，在同样的总价下，你能买到的建筑面积只有柏林的一半左右。”Henkes认为，价格优势也是高净值投资者在欧洲买豪宅的动因。

当然，在牵一发而动全身的欧洲，政权变更、脱欧等国际形势将产生广泛影响，是受益还是受损，也将成为豪宅市场未来的变数。

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来源：界面
责编：Zoe Chan