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居外看点：东京房地产市场是否已经见顶？

《忠犬八公的故事》是日本版的《忠狗巴比传奇》，这只秋田犬每天在东京的涩谷站迎接自己的主人下班回家。1925年主人过世后，忠犬八公依旧每天在站外等候，直至10年后它自己也离开了人世。忠犬八公代表了日本人令人敬佩的忠诚和服从品质。

在涩谷，忠犬八公的雕像仍是深受人们喜爱的聚会场所，但曾经一度信奉集体主义的日本文化逐渐背离传统，变得更加倾向于个人主义，这有助于形成瞬息万变的住房市场。第一太平戴维斯在报告中称，由于日本年轻人相对晚婚或放弃结婚，2016年底，东京23区的平均家庭人数从2000年的2.13人降至1.93人。政府分析称，2015年，东京都市圈的单人家庭占比从2000年的41%升至47%，这有助于促进消费，并为投资者创造机会。

自2012年12月以来，东京住宅用地价格上涨的连锁反应导致房价上涨。涩谷正在发生着急剧变化，其人口在15年内增加了14%。当地相关机构表示，2013年1月至2017年1月，该地区地价上涨了35%至40%。作为历史上著名的娱乐和夜生活社区，涩谷自20世纪90年代以来成为日本科技初创公司的落脚点，并因此得名“比特谷（Bit Valley）”。来自第一太平戴维斯的克里斯·曼奇尼（Chris Mancini）表示，该地区是世界上最繁忙的交通枢纽之一，目前正在进行2.6公顷的城市再生项目，“这是20年来规模最大的改造项目”。该地区四通八达，紧邻山手线（Yamanote Loop line）轨道交通，经济实惠的住宅和高端住宅兼备，1,700套新建住宅计划在未来十年内完工。

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苏富比国际房地产经居外网出售的东京涩谷2卧1卫公寓，售价约484万元人民币（点击图片查看房源信息）

自2012年首相安倍晋三执政以来，他通过量化宽松推行的低利率和日元贬值政策大大刺激了日本的房产销量。佳士得国际房地产子公司Japan Capital Realty首席执行官桑尼·萨伊托（Sonny Saito）表示，日元兑亚洲货币和美元较历史值降低，令日本房地产市场对于国际投资者的吸引力大增。2017年8月，日本城市地区新建共管公寓的价格比2012年上涨了36%。

“东京因为房价高而备受诟病，”他表示，“但其房价相较于伦敦和中国香港等其他全球化城市来说仍较低。”中心5区的中端公寓售价1.5万美元/平方米；但中国香港类似房产售价高达4万美元/平方米。

萨伊托表示，理论上，中国新出台的资本管制政策会限制对外国房地产的投资，但大量资金已经通过新加坡和中国香港流出中国大陆，还有其他变通方法出现。涩谷最受欢迎的地区之一是代官山（Daikanyama），“这是极具发展前景的时尚区，低密度、低层建筑林立，精品店和露天咖啡馆汇集”，曼奇尼表示。在代官山，带屋顶阳台的两室公寓在Japan Property Central的售价是220万美元。同地区的三室公寓在苏富比国际房地产的售价是158万美元。

涩谷站附近的南平台（Nanpeidai）绿树成荫，曾经坐落着幕府时代的家宅，现在是社会名流和前任政府大臣的居所。涩谷南平台的新开发项目The Parkhouse近期意外开售。带花园的五室住宅在苏富比国际房地产的售价是700万美元。

苏富比国际房地产经居外网出售的南平台大宅，带私人电梯和桑拿（点击图片查看房源信息）

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虽然涩谷正在经历急剧变化，但该城市的中心3区仍占据房价高地。中央区（Chuo ward）银座（Ginza）购物区的地价是全国最贵的——即使不是全世界——高达35万美元/平方米。港区（Minato ward）的青山（Aoyama）国际化住宅社区拥有全球连锁超市和学校，深受侨居者欢迎。

野村研究（Nomura research）表示，日本预计将继续成为全球第三大经济体，紧随中国和美国之后。“东京是一座全球化城市，除北京之外，这里有比任何城市更多的财富500强公司，” 曼奇尼表示。

日本住宅每年贬值10%，通常于30年后采用最新抗震技术重建。但日本房产投资者仍能从总体上受益，原因在于大幅抵押贷款减税、低税率，以及每年约3%至4%的租金回报。

但有迹象表明，日本房地产市场已见顶：12月，东京都市圈的房价比上年下跌0.7%。“我们认为房地产市场将会崩溃，” 萨伊托表示。

东京人口每年增长1%，由于土地有限，房价可能会继续走强。但其他因素表明，房价可能已经见顶。估价机构Tokyo Kantei表示，2016年，新键住宅的平均售价是东京平均年租金的28.7倍，比前12个月上涨1.4%，比2012年上涨4.9%。日本不动产研究所（Japan Real Estate Institute）表示，8月，房价再次同比下跌1.08%。

国际货币基金组织（IMF）预计，该国经济在未来5年将仅增长0.5%。韩国也是一个担忧因素。如果安倍经济学无法带领日本经济复苏的话，投资者可能会像忠犬八公一样被抛弃，等待着永远不会到来的回报。

购房指南

税费（包括3%的买方中介费）是在购买价基础上额外增加6%至10%
外国人购房没有限制，但购房不代表获得居留许可，如果海外购房者希望在日本居住的话，需要获得居留许可
在购买公寓时，获得土地所有权也至关重要

买房预算

东京港区的两室公寓，售价90万美元
西麻布（Nishiazabu）社区的三室公寓，售价175万美元
市中心的顶层公寓，售价800万美元

另一套苏富比国际房地产经居外网出售的东京涩谷豪宅，每月租金收入达388万日元（点击图片查看房源信息）

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原文来源：金融时报
发表日期：2017年11月17日
责任编辑：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

日本东京房价水平如何？ | 日本

很多人去日本旅游，知道那里有美景，哪里有美食，哪里的二次元美女最多，但如果问你，日本房价多少？你一定蒙了。

其实要瞭解日本房价，还得从日本的房子开始。

日本人口虽然不多，但属于狭小岛国，人均居住面积并不比中国多多少。所以也算是人均居住面积紧张。比如说日本东京，这个城市有23个特别区、27个市、5个町、8个村以及伊豆群岛和小笠原群岛，城区面积也就621平方公里，但城市商圈人口却有3700万。而北京1.641万平方公里，2016年人口统计的时候常住人口也就2172.9万。

作为世界级城市，日本东京也以高层为主，公寓楼比较多。但也不乏低层建筑和别墅豪宅。

日本人比较喜欢低层建筑，一般经济条件稍微宽裕的，都会选择低矮的建筑来居住。日本贫富差别比较小，有“一亿中流”的说法，所以一些大公司的高管，成功的中小企业家都会选择别墅居住，宅院面积多在几百平米。

我研究了下日本的房价，才知道外界所传的日本房价比中国低，完全就是个伪命题。日本房价也经历过3轮的暴涨，房产泡沫后，日本的房产市场才相对回归理性。

在日本东京买房子，无非就3种：

第一种是买公寓，这个就像我们国家的北京上海，非常常见。因为城市人口多，居住面积本来就紧张，买高层公寓自然是首选。

第二种是买house，在日本，叫做一戸建て（いっこだて），就像中国的“联排别墅”。院子车库什么的比较窄，但是单体独栋的。大院落的，一般都是身份和金钱的象征了。

第三种就是买地，买地之后，自己盖房子，一般是2层。

日本人是比较偏好house的，也就是类似小别墅，很多小白领其实也有很多人会买市郊的house。这些小house价格多少呢？我在日本的房地产网站上查看了下，东京单层面积100平米左右的house，售价在5000万-8000万日元左右，差不多500万RMB的样子。而城市郊区价格稍微便宜些，同样的面积大概300万的样子。

但这只是网站上的价格，我觉得价格可能还是和实际房价有些偏差。

下面我们来看居外网东京学区公寓价格：

日本东京房价水平如何？ | 日本 — 住宅位于日本东京练马区豊玉南１丁目高级住宅，邻近学区

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贵不贵，可能北上广的同胞最有发言权。但日本的house，性价比还是很高的。

来源：旅行汇/作者：酒叔

责任编辑：Shelly Du

11月份奥克兰房源创10年新高但销量同比大幅缩水 | 新西兰

刚刚过去的11月份，虽然有更多的房源上市，但奥克兰房地产销量却同比下滑。

interest.co.nz报导称，通过对Barfoot & Thompson的数据进行分析可以发现，今年11月份的房地产销量为7年来的最低水平。该房地产中介上个月只售出了757套房，较去年同期947套房的销售量有大幅下滑。而与此同时，11月份上市房源数量为10年来最高。

通常情况下，圣诞节前夕奥克兰的房地产市场成交量会明显放缓，而新的一年开始后将会有更多的未售房源待售。

尽管销量同比缩水、房源大量“积压”，但在Barfoot & Thompson总监Kiri Barfoot看来，“没有任何迹象显示市场总体将回落”。

他称，在经过了两个月的“冬眠期”后，奥克兰房地产交易开始活跃起来，11月份销量环比上月上涨了接近20%，销售均价和房价中位数都保持坚挺。

11月份奥克兰房源创10年新高但销量同比大幅缩水 | 新西兰 — 11月份奥克兰房地产成交数据来源：NBR

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“这些虽然都是小的迹象，但表明奥克兰房地产市场保持稳健，买家又回来了。”Barfoot说，“我们11月份的销量为757套房，是8月份以来销量最高的单月，较之前三个月的平均成交量上升了9.7%……成交均价为913,244纽币，房价中位数为83万纽币。这与过去三个月我们所取得的成绩是一致的。”

他称，虽然今年11月份的销量和房价数据较去年11月份有所下跌，但去年可以说是房地产市场的高峰期。市场在今年有所下滑后，11月份出现了明显的反弹。“11月份的成交数据传递出一个明确的信号，在目前的价位下，买家正在回归市场。”

Barfoot称，新房源正在陆续上市，11月份这家公司列出了1955个房源，比前三个月的平均数高出三分之一。高端房源成交也出现反弹，售价超过100万纽币的房产数量大幅度回升。在11月份，该公司共售出单价超过200万纽币的房产55个，超过100万纽币的房产262个，这是5月以来高端房产销售的最高数字。这一数字即使与去年房地产较火热的月份相比也毫不逊色。

来源：新西兰天维网

责任编辑：Shelly Du

分析师：避免私宅供过于求政府明年售地料小幅增加 | 新加坡

对于即将出炉的2018年上半年政府售地（GLS）名单，房地产分析师认为，为了避免私宅供应多于需求，政府的土地供应将维持不变，或是小幅增加。

本地发展商争抢土地越来越激烈，但集体出售热潮却也可能造成市场供过于求。

对于即将出炉的2018年上半年政府售地（GLS）名单，房地产分析师认为，为了避免私宅供应多于需求，政府的土地供应将维持不变，或是小幅增加。

高纬环球研究与谘询部主管李敏雯接受《联合早报》采访时指出，政府较早前已一再提醒集体出售将带来供过于求的风险，按照常理，有关当局应不会为市场注入更多供应，但如果不增加供应，又会给买家和发展商错觉。

“因此，为了权衡利弊，我相信政府应该会小幅增加正选名单上的供应，或维持不变，但较大幅增加备售名单上的供应。”

她认为，通过这个方法，将给予市场一个选择，究竟是要把集体出售市场的地价推高，还是在备售名单里选地。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚则估计，政府明年上半年预计会推出五幅至六幅正选名名单地段，以及12幅至13幅备售名单地段。这将比今年下半年的四幅正选名单地段和九幅备售名单地段，稍微多出几幅地段。

宋明蔚说：“政府应该会继续观察市场情况及地价走势……但它应该不会有反射性反应（knee-jerk reaction），在来临的售地计划中，推出大量正选名单地段。”

今年楼市“消化良好”

过去一年来，房地产界最关注的课题莫过于土地价格和供应。

一方面，政府因担心私宅供应过剩，过去几轮售地活动不断减少供地。以今年下半年为例，政府推出的13幅私宅地段，可为市场市场增添大约8135个私宅单位。这比2012年约29幅地段超过14万个私宅单位供应，显著减少。这也造成发展商土地库存逐渐减少。

另一方面，本地楼市今年出现“消化良好”现象，新私宅销量整体表现亮眼，今年首10个月销量已超过1万个单位，创下三年多新高。

分析师：避免私宅供过于求政府明年售地料小幅增加 | 新加坡 — 新加坡新私宅销量整体表现亮眼（图片来自于居外网新加坡真实房源，物业编号：36147647）

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为了争取更多发展地段，发展商除了以更高标价争抢官地，也通过集体出售活动抢地。

截至12月，共有25个集体出售项目成功交易，总值84亿元，是10年来新高，只排在2007年的122亿元之后。

前天，早前被“勾出”的Zouk旧址若锦街（Jiak Kim Street）备售地段，发展商星狮地产（FCL）开出9亿5541万元最高标价，也刷新历来政府售地中私宅地段的最高单位地价纪录。

虽然发展商对土地的胃口奇大，市场“消化能力”也高，但房地产分析师表示，政府不应该只考虑到市场需求，应该从更宏观层面去考虑私宅供需问题。

政府和发展商期望往往有落差

第一太平戴维斯（Savills）研究与谘询部高级主管张敏璋受访时说：“政府和发展商的期望往往产生落差。对发展商而言，他们关注的是下来几年有哪些地段可供发展，以及项目可取得的盈利率。但政府却必须从长期人口增长和变化角度考量，包括私宅空置率及私宅价格的稳定性等。”

他表示，发展商也从集体出售活动中买下了不少私人土地，私宅供应下来足以满足市场需求。政府下来推出地段预料维持今年数量，介于四幅和五幅之间。

他说：“现在很多买家买房都是靠希望，相信下来房价和租金市场会好转，事实上，现在不少私宅还空置着，卖不出或租不出去。”

莱坊谘询与研究部主管陈姳潓也认为，政府明年售地会采取精细调准（calibrated）方式，即便现有市场较火热，明年上半年推出的正选地段或许会增加一两幅，但可为市场注入的私宅单位数目，可能会增加20％至3400个单位。

不过，她认为，政府增加私宅供应量，可能还是无法满足一些胃口奇大的发展商需求。

她说：“土地价格猛涨，虽让一部分发展商变得较谨慎，但另一部分发展商对市场依然牛气冲天，将推动明年土地市场继续走高。”

来源：联合早报

文：周文龙

责任编辑：Shelly Du

夏季澳洲十大房市热点排名塔斯马尼亚占七个 | 澳洲

澳洲房地产网realestate.com.au最新公布了该网站评选出的夏季澳洲十大房市热点区的排名，其中塔斯马尼亚州占了7个。

据澳洲每日新闻网报道，塔州的South Hobart是全澳最热的区，位居榜首；维州的Briar Hill在十大房市最热点排名中，名列第二；塔州的Mount Stuart名列第三。接下来是维州的Warrandyte。

随后，占据排名第五至第九的热门区都在塔州，分别是Battery Point、Bellerive、Mornington、Hobart和North Hobart。新州的Allambie Heights排名第十。

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此次排名是以浏览realestate.com.au网的数据计算出来的，并进行了季节性调整。该网将过去一个月中在线浏览次数（包括至少一次转接浏览一个相关房产）与平均上市出售的房产数量进行了对比。夏季澳洲房产市场热点区是根据截至今年10月底的六个月中，在realestate.com.au网站上对所有类型房产的需求得出的。

REA集团的首席经济师Nerida Conisbee表示，如何投资澳洲房产一直是热门的问题，同时人们对塔州的高需求已有一段时间了。许多人都在谈论房地产市场已触顶的问题，并且也看到了悉尼房产市场的放缓，但在南方的霍巴特（Hobart）地区，需求依然强劲。 “不仅South Hobart是澳洲需求量最大的区，在十大热点区中有7个都位于这座城市，”她说。

她说，排名靠前的区比排名靠后的区浏览量高出许多。而以城市来讲，虽然霍巴特是目前最热门的城市，但悉尼和墨尔本也跻身前十。

霍巴特是目前澳洲最热门的房市之一。图为居外网在北霍巴特的一套在售房产（点击图片查看房源信息）

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她说，在各州影响房产受欢迎程度的原因各不相同。在悉尼，可负担性仍是最大的影响因素。而在其它房价相对较低的城市中，生活方式仍是影响一个地区受欢迎程度的主要因素。虽然高需求并不意味着房价会马上明显上涨，但按以往对高需求地区的分析，高需求地区的房产市场通常会表现的更好。

来源：news.com.au
责任编辑：Zoe Chan

溫哥華11月樓市火爆：均價上漲14% | 加拿大

溫哥華地產局最新報告：11月均價上漲14%

溫哥華地產局最新數據顯示，11月溫哥華物業均價較去年同期上漲14%，漲幅最大的是公寓和城市屋。

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溫哥華11月樓市火爆：均價上漲14% | 加拿大 — 溫哥華樓市需求強勁 11月銷售升逾兩成（圖片來源於居外網溫哥華真實房源，物業編號：34659642）

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溫哥華地產局指出，上個月本地區物業綜合基價已經上漲到104萬6900加幣，與十月相比上漲0.4個百分點。公寓的價格漲幅最大，目前已經上漲到64萬8200加幣。這個數字比去年11月上漲了23.9%，比今年十月上漲了一個百分點。但是也有觀點認為公寓價格明漲暗跌：

溫哥華公寓未來將持續看漲？看跌？

資料顯示，溫哥華11月份共有4,109套新屋在Multiple Listing Service（MLS）上掛牌出售，相比去年同期增長了30.6%，而比今年10月份則減少了9.5%。總體來看，溫哥華11月份共有8,747套房屋掛牌待售，略比去年同期高出4.3%，但比上月減少了4.3%。而溫哥華哥華地區的本地搜索網站裡面，可以看到大量私下轉售樓花的資訊，甚至出現大部分都是降價出售的情況。

對此地產經紀認為，尤其新上台的卑詩聯合政府對於房地產管控態度強硬，不少人擔心將會有更苛刻的地產政策出台而急忙出手；同時一些留學生因為樓花即將完工，卻仍還沒拿到永久居民身份，不得不付外國買家稅，所以決定先脫手，於是紛紛轉讓手上的樓花。

溫哥華房產市場需求穩定

城市屋的基價從2016年11月至今上漲了17.9%，比十月也上漲了0.3%，目前漲至80萬5200加幣。獨立屋基價目前為160萬8000加幣，年度環比上漲6.1%，但和今年十月相比，則有0.1%的下跌。

2017年11月，本區共售出2795個房屋單位，比去年11月的的2214個單位的銷量上漲了26.2%，但比今年10月的3022個單位有了7.5%的跌幅。上個月的銷量仍然比11月十年的平均銷量高出17%之多。

溫哥華地產局總裁Jill Oudil在聲明中指出，目前市場需求穩定，買家活動超過地產局長期的平均數據，尤其是公寓和城市屋市場。

11月，溫哥華MLS系統新掛牌銷售屋共有4109個，包括獨立屋、城市屋和公寓單位。這個數字比去年11月上漲30.6%，比十月下跌了9.5%。

目前MLS系統共有8747個單位在掛牌銷售，比去年11月和今年10月分別有4.3%的上漲和下跌。

“儘管我們看到目前市場上的掛牌屋數量超過了去年同期，但房源要達到歷史正常水平還有很長的路要走。”Oudil說。

市場的銷售與掛牌比為32%，九月至今上漲了三個百分點。以房屋類型來看，獨立屋的銷售與掛牌比為15.9%，城市屋36.4%，公寓67.8%。

通常，分析人士都認為這個比例下跌到12%以下相當長的一段時間後，才會對房價形成向下的壓力。而如果這個數字超過20%一段時間，則房價就會上漲。

來源：星島日報、加拿大家園綜合

責任編輯：Shelly Du

全澳各地首次置业者存多久钱才够首付？| 澳洲

新州的首次置业耗时最长，不过全澳范围内首次置业耗时最长的城区则是珀斯的Peppermint Grove。

澳洲买房最低首付多少？据澳洲广播公司报导，综合澳洲统计局（ABS）、房产调研公司CoreLogic及西澳银行（Bankwest）各项数据得出，澳洲东西海岸房市状况对比明显：悉尼首次置业者存够20%的购房首付（以当地中位房价为基准）需要的时间竟长达珀斯首次置业者的2倍。

全澳各地首次置业者存多久钱才够首付？| 澳洲 — 珀斯已成为内陆地区最具负担性的首府城市（图片来自于居外网珀斯真实房源，物业编号： 28318281）

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本次调研基于统计局的收入数据（即两个年龄在25~34岁之间的人的收入均值），计算了他们在高利率储蓄账户中存够20%的税前收入所需的时间。调查结果揭示了当地政府辖区（LGA）之间的明显差距。在这样的情况下，如何投资澳洲房产就是一个让人头疼的问题。

调查发现，珀斯已成为内陆地区最具负担性的首府城市，首次置业者仅需3.9年便可存够103,046澳元的首付；

悉尼买家则需8.2年才可存够215,133澳元的首付，远高于全澳平均数的4.6年。

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而5年前，两市的情况完全相反。由于矿业繁荣衰落，珀斯房价一跌再跌，仅上一财年便已下跌4.3%，同时期内，悉尼房价上涨11%。

墨尔本为全澳第二昂贵的城市，首次置业者需花6.4年才能存上153,008澳元的首付，比去年多用了8个月。尽管房价增长强劲而工资增长疲软，但得益于房产印花税减免政策的推行，截止2017年8月的一年时间里，首次置业者人数仍增加了3%。

布里斯班买家需花4.5年存够105,950澳元的首付；

阿德莱德买家要4.2年存够90,665澳元；

霍巴特买家要3.8年存够77,812澳元首付。

在全澳首次置业者夫妇存首付用时最长的前10个地方政府辖区中，新州占了8个。2016/17财年里，新州的首次置业者买家最少，仅占全部房市交易的8.1%。而珀斯的首次置业者比重已逾1/5。尽管如此，最昂贵的地方政府辖区仍落在珀斯——薄荷林区（Peppermint Grove），这一区的首次置业者需用21.2年才能存够67.3万澳元的首付。

来源：澳洲新快网

责任编辑：Shelly Du