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东京房价近年一路飙升，平均房价超过了6,000万日元，是上班族平均年收入的十一二倍左右。近期有业内人士表示目前东京房价已到顶，之后将进入回落局面。房价下降与否，2018年之后日银利率是否上调是个看点。

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近十年金利变动直接影响房价

神淳司表示，除去雷曼金融危机的特殊情况，从泡沫经济崩溃后，房价变化很敏感地与金利变动呈现明显的反向变化。当银行金利上调时，房价就会下跌；反之则上升。

他举例表示，自从2013年黑田东彦出任日银总裁后，出台了负利率的超大规模的金融宽松政策。受此影响，包括房贷利息在内的银行贷款利息降到了有史以来的最低点，投放到金融市场的货币流量每年以80兆日元速度猛增。其中，流入房地产市场的资金也是格外滋润。投资买房出现火爆升温，房价在短短两年中一路飙升，催生了目前局部的住房泡沫。

日银总裁任期满后将是房价转折点

神淳司强调称，日银总裁黑田东彦将在2018年3月迎来任期的结束，连任的可能性极小。当初黑田立下的“超大规模缓和金利，实现物价指数上涨2%”的目标几乎难以实现。同时负利率政策带来的负面效果逐步显现出来，2018年4月接替黑田的新总裁继续维持负利率政策的可能性非常小。

同时欧美央行的利率都在分阶段上调，日银单方面强行维持负利率难以支撑。因此，2018年日银的利率政策如何调整将是房地产市场走向的风向标。

神淳司认为，2018年之后的利率被上调的可能性极大。同时认为，对于房地产投资者来说，房地产收益率5%将是判断是否进行房地产投资的参考点。

收益率5%是个分界点

神淳司说，数据显示房地产个人投资主要集中在1亿至10亿日元的物业上，从实际操作来看，收益率5%是盈亏的分界点。因为在目前的负利率金融政策下，投资房的银行房贷约为2%。一旦日银上调利率，保守的估计，投资房贷利率将上升至4%左右。

房地产业界多年的数据显示，房价控制在年收入的5倍以下被称为是最安全的购房计划，但是目前房价上升中，达到年收七八倍的房子也被人们接受。在低利率的金融政策下，火爆投资催生出房价不断上涨。

如果日银的利率上调，即使把房贷利率控制在3%以下，作为安全购房的参考指标将被推升至年收入的6倍台阶，这将加大购房者的经济压力，造成需求减少，最终带来房价下跌。神淳司表示，对于利率是否上调的问题，在今年年末将会嗅到明确的走向，届时需多加留意。神淳司还说，造成房价下跌的另一个原因是对出租房的过多投资。

他表示，目前电视新闻中也多次提到了对出租房的过度投资的问题。自从2015年1月推出了继承税的修改法案后，相同价值的话，现金继承税远高于房地产继承。此政策的推出时期与日银的负利率出台的时期重叠。在此背景下，出于节税的考量。有钱人投资房地产的增长速度增大，出现了少有的出租房的投资、修建。

神淳司表示，投资明显过热，目前房租面临降价的压力。特别是东京圈之外的二三线城市，这类出租房的空闲率增大，长期出租不出去，降房价的压力日趋增大。在此情况下，出租房市场的困境自然会影响到售房市场，带来楼市房价的下跌。

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（互联网综合整理）

中国香港住宅房价飙升，最新报告显示，截至今年第2季中国香港住宅房价同比飙升超过2成，升幅冠绝亚洲，全球则排第2。

全球性房地产咨询公司莱坊最新发表今年第二季《全球房价指数》报告，该指数追踪全球55个市场的一般住宅市场表现，当中包括11个位于亚太区的城市，截至今年6月的过去1年，根据购买力计算，整体指数平均同比上升5.6%，比之今年首季的6.5%，升幅缩小了0.9个百分点，当中有49个市场的房价，与前一季相比持平或出现增长。

其中，冰岛和中国香港的住宅房价则持续领先，其中冰岛的同比房价升幅从17.8%，上升至23.2%，冠绝全球，而中国香港房价增长则从14.4%，上升至21.1%，全球排名第2，是亚洲区升幅最凌厉的城市，如果以过去5年计算则累升65%，在亚洲区内排名第二，升幅仅低于印度的69.7%；排名第3为马耳他，同比涨14.6%。

至于中国内地平均房价升幅轻微缩小至只有9.6%，全球排名第12，报告指出虽然中央政府努力遏制投机需求，以及透过楼市降温措施控制通胀，但发展商仍然提高今年的销售目标。

至于新西兰和加拿大两个国家的房地产市场，在过去数年表现相若，但两个国家的楼市现正朝着相反的方向发展，其中新西兰从排名第3位下跌到第10位，其房价同比上升10.4%。

此外，根据2012年第二季至今年第二季的5年房价升幅数字，亚太区城市的房价表现有很大的分别，其中印度房价上升69.7%，相反新加坡受楼市降温措施影响，其房价下跌了5.6%；至于澳大利西亚市场的住宅房价有强劲的增长，在此时期悉尼、墨尔本及奥克兰的住宅房价升幅超越其他市场。

莱坊表示，中国香港房价受到需求强劲及供应短缺支持，其中需求除了来自本地买家，也来自内地投资者来港置业，以抵御早前人民币下跌，预计今年年底前美国应不会再加息，中国香港住宅供应虽然会增加，但供应难在短期推出，而住宅需求仍然强劲，相信预计中国香港住宅房价今年全年将累升10%至13%，升幅高于早前预期的8%至10%。

另外，国际房地产顾问戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿最新表示，今年首7个月中国香港主要屋苑房价上升9%，大型屋苑如“沙田第一城”、鲗鱼涌“太古城”及港岛南“贝沙湾”，今年房价已有12%至17%的升幅，与去年低位比较，升幅更高达33%至42%，但相信中国香港房价会继续受到市场需求而上升，加上港府上调今年全年经济增长预测至3%至4%，以及失业率持续在低水平，料房价再有上升空间，今年全年累积升幅达15％至20%，但受到港府的压抑房价措施影响，二手市场成交量将仍然低迷，指出今年7月和8月的一手及二成交分别有3515和4014宗，是今年以来最少，其中二手成交占整体市场成交70%，但相对于港府在2012年推出压抑房价措施前减少约10至20个百分点。

(来源：中国香港差饷物业估价署)

另一方面，中国香港大型房地产网查GoHome.com.hk最新公布今下半年中国香港房地产市场前景问卷调查，以了解市民对中国香港未来6个月楼市前景的看法及投资意欲等意见。调查发现91%受访者认为，目前中国香港房价过高，较上半年的调查微升2个百分点，而认为房价合理的市民则由上半年9%微跌至8%。

此外，调查亦发现受访者当中有8成业主表示，不会考虑于今年下半年出售物业，当中有4成更不提供议价空间，而在买家当中有最多买家买楼的预算为300.1万至500万港元，其次为500.1万至1000万港元，有意买300万港元以下的“上车盘”人士只占17%。

对于上届政府过去五年曾推出多项压抑房价去调节房价，但有65%受访者指所推行的措施未能有效遏抑房价；对于中国香港新任特首林郑月娥的房屋政策，则有近6成受访者给予5分或以上的评级，反映市民对新政府所推出的房屋政策更有信心。

中国香港财政司司长陈茂波周二(9月12日)接受《彭博》访问时警告，潜在买家在买入物业时需小心谨慎，宜评估其偿还抵押贷款的能力，因为目前美国步入利率正常化，而美国联储局计划缩减资产负债表规模，或会减少货币供应，指出从过往的经验来看，美国加息将会确实地影响中国香港资产价格，对市场将会出现调整不感意外，呼吁市民置业时要加倍小心，需要非常小心评估按揭还款能力。

事实上，港府近年多次推出楼市调控措施，意图压抑房价，但中国香港中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量认为，有关措施最大副作用是使得业主不会轻易放盘，锁死市场盘源。

中国香港城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥则认为，稳定楼市不是单靠增供应，因为供应有滞后，不能适时响应需求，指出如果将来楼市回落，房价下跌时供应依然增加，会加速房价下滑，使得不少业主的物业沦为负资产。

（来源: FX168财经网(中国香港)）

据彭博新闻社报道，在这个世界上房价最高的城市中国香港，选择合租的人越来越多，年轻的金融行业工作者也搬进“宿舍式”的住处，多人蜗居在一起。

营销经理Cynthia Cheung指出，在中国香港南部一个名为“迷你海洋公园车站”的高档住宅区，有很多出租房间，有一些投资银行家和银行实习生住在这里。在中国香港的另一处，营销经理、33岁的Nicole Ho将搬新家，这意味着在以后的一段时间内她会有9个室友。

伴随着来自纽约、伦敦和上海等城市的年轻人努力应对房价的攀升，中国香港极高的住房成本助推合租变成了一种迅速蔓延至全市甚至全球的趋势。统计数据显示，中国香港至少有6栋现有以及2015年开始破土动工但尚未竣工的合租住宅楼。

　位于位于九龙油麻地的“藏书楼”内一个房间里的其中一个床铺

开发合租办公室和合租住宅的Synergy Biz Group Ltd的联合创始人Keith Wong表示，“对于较年轻一代而言，能承担得起的住房选择非常有限。合租的生活方式适合那些刚毕业的学生，以及那些渴望有集体感的人。”

此前，中国香港政府公布了最新的中国香港人收入统计数据，按照各大地区的家庭收入中位数以及职业来划分。2016年中国香港家庭每月收入中位数为2.5万港元，较十年前上升了45%。

以地区来分，家庭月收入最多的是湾仔区，这里包括了中半山、山顶等传统富人区，家庭平均月入达3.8万港元，紧接是中西区3.6万港元，以及西工区3.2万港元。而家庭月收入最低的，则是深水埗、以及观塘区，只有2万港元。看完家庭月收入，再来看看个人，到底月入多少才能达到平均线呢？2016年中国香港人均收入的中位数为1.5万港元，在374万统计人口中，有25.6%的人月收入低于1万港元。39.1%的人月收入介于1-2万港元之间；22.5%月收入介于2-3万港元之间，而12.8%的人月收入在4万港元以上。

中国香港的房屋租赁市场比较发达，房屋空置率极低。中国香港的房屋租金收益率最近几年由于房价上涨不断下降，目前在2%-3%左右，这和新加坡2.5% 相当，但是低于伦敦的3%，日本的3%-5%，美国的5%。此外，中国香港的房屋租赁市场高度分散，供应主要由个人投资者提供，且分散在不同居民住宅楼;中国香港房屋租赁中介遍布大街小巷，中介人员专注于自己熟悉片区的房屋，是连接房东和租客的纽带。这种房屋租赁市场，比较适合人口密集的大城市。

“藏书楼”内一套房子的内景

伴随着合租越来越受欢迎，中国香港在适应这种趋势的道路上却被包括伦敦和阿姆斯特丹在内的一些城市甩在后面。Keith Wong补充说，在伦敦和阿姆斯特丹，有适用于不同年龄段，或者有些时候专门针对专业人士而非仅针对年轻人的合租住宅项目。

“迷你海洋公园车站”的前身是位于寿臣山地区一个高档住宅区的18栋高端公寓楼。菲律宾富豪Lucio Tan麾下Eton Properties斥资将这些公寓楼改造成270套合租房，每套房子的面积介于80-100平方英尺（1平方英尺=0.092903平方米）之间——比正规停车场小——每月租金8500港元。公寓一楼设有公用设施，比如说快餐贩卖机、洗衣机和长椅。

Cynthia Cheung透露，最初住进合租房的多数都是大学生。对于刚毕业的学生来说，想一人独住一套房，几乎是不可能的事情。所以，他们必须面对的现实，只有两个选择：要么找一个室友分租，要么就租一个比厕所隔间大一点点的房中房、甚至床位。

Nicole Ho将搬进位于九龙油麻地一栋有50年历史的老楼。这栋楼名为“藏书楼（Bibliotheque）”已经被Synergy Biz改造，现在每套面积大约为400平方英尺的房子可能要睡10个人。房内有公用区域，用来做饭、洗澡和聊天交流。每月租价介于3500港元至5500港元。

Keith Wong，现有已有400人申请了“藏书楼”的120个床位。第四季度，“藏书楼”将正式开放。Nicole Ho想要结识相信朋友，而且并不畏惧和多人共用一个房间。她说，在日本留学期间她就曾经和别人合租过。现在，在自己家里她也是和姐姐睡同一个房间。

“主要我有个属于自己的私人空间，就已经相当好了，”她说。

根据美国市场研究机构Demographia今年年初公布的2017年度国际房价负担能力调查，中国香港已经连续第七年居于房价最难负担城市之首。该调查显示，去年中国香港房价的中位数为家庭年收入（税前）中位数的18.1倍，为全球最高，但较去年的19倍有所好转。去年该数值创下Demographia调查十二年来的纪录。

英国咨询机构牛津经济研究院的研究同样成为中国香港房价“难以承受”的例证之一。该研究院曾在报告中指出，在中国香港、孟买等全球房价“最为昂贵”的亚洲城市，若要购买一套90平方米的公寓，家庭年收入处于中位数水平的购房者需要储蓄30年以上。另据统计，一个普通中国香港家庭需要不吃不喝十七年才可以负担中国香港的楼价。

从今年来看，根据截止6月底最新公布的数字，今年5月中国香港整体私人住宅的售价指数已经升至333.1，同比涨幅达20.8%，这也是自去年10月以来连续8个月创下新高，今年首5个月的累计升幅则已经达到8.4%。公开资料显示，自2003年以来，中国香港的房价已经暴涨了364%。

中国香港房价高、居民压力大已经成为了众所周知的事实。

（据腾讯财经）

今年稍早，美国物业顾问公司Demographia一项调查显示，中国香港仍为全球房价最难负担的城市，房价入息比率（本地房价中位数，除以家庭全年入息中位数）高达18倍，远远抛离居次位的悉尼（12.2倍）及温哥华（11.8倍），“18年不吃不喝才能买房”之说不径而走。

房价及租金高踞不下，将数百尺的房屋分成数户、甚至十数床位租出的“劏房”在中国香港越见普遍，这现象获不少国际媒体关注，成为中国香港贫富悬殊最具象征性的标志之一。据中国香港发展局数字，目前全中国香港共有8.8万“劏房户”，居于环境恶劣的分租房内。

房屋问题一直被港府列为“重中之重”，新任特首林郑月娥发表任内首份《施政报告》在即，政府及坊间均出现不少协助基层及年轻世代，解决住房问题的建议。

一些劏房户的住处只有一个床位

一周以内，先后有政府官员称正在研究推出“货柜屋”，社会企业计划提供“合法劏房”，地产商则加推“大学生首置上车盘”，但这些建议目前只针对极少数人，也引来一些批评声音。

政府的“新招”

合法劏房

政府早前宣布与本地社会福利机构合作，由社福机构以平租承接发展商提供的单位，再以低于市价的租金，将单位分租给正在轮候公共房屋的基层市民，租户资格由承办这些社会房屋营运的社福机构决定。

在中国香港，无法负担租住私人楼宇的低收入家庭，可以申请入住公共租住房屋（简称公屋），但目前公屋的轮候时间，平均需要4.7年。在等候期间，一些基层市民别无选择租住劏房，当中很多因不符合本地法例的安全、消防等要求，属于违法。

政府今次与社福机构合作，提供符合法例相关要求的分租房，计划名为“社会房屋共享计划”，但港媒更爱称其为“合法劏房”。

有批评者认为，此计划相当于于将本不应鼓励的劏房现象合理化。

2. 货柜屋

另一项计划是建造“货柜屋”。中国香港发展局早前公布，港府正研究引入货柜屋组装技术，在中国香港大学宿舍及中国香港科学园宿舍试行，计划初期将建造500个180呎（约18平方米）单位。

“货柜屋”是民间团体倡议多年的解决方案，因其选址的灵活性及建造速度，适合用作过渡性住房。

但政府计划细节一出，即引起抨击：这些远离市区、仅180呎（约18平方米）的单位，月租将达8000至10000港元。其中，在科学园建造的货柜屋，对象不是受居住问题所困的市民，而是租予科学园公司的员工及研究人员居住。

有港媒报道指出，这些货柜屋单位的平均呎价，较邻近市镇沙田、大埔一些单位更高。

3. 首置上车盘

另一方面，新任特首林郑月娥在竞选期间，就提出“首置上车盘”的计划，她将会于下月发表的《施政报告》中交代有关措施。林郑早前透露，计划对象是首次置业的中国香港永久居民，希望可以帮助”可能收入不错，但无法在私营房屋市场置业”的年轻家庭。

但林郑月娥强调，这些房屋只属”上车盘”性质，目的仍是期待目标家庭“日后有能力进入私人市场”。至于定价，林郑月娥仅称越是可以负担的定价，就伴随较多限制。

面积细小的“上车盘”（或称“纳米盘”）在中国香港私人房屋市场已十分普遍。去年底，一个地产商推出面积最小仅128呎（约12.8平方米）的“上车盘”单位，备受舆论批评。

近日，有地产商宣布划出部份单位为面向大学毕业生的“上车盘”，但单位售价仍高达最少587.8万港元。

批评者认为，政府的思维仍然侧重地产发展，以鼓励市民“买楼上车”为主，而非解决市民居住问题，不能撼动目前租金高企的既有地产市场秩序，最终得益者仍是地产发展商。

若一块500呎的土地可以兴建6层150呎（约15平方米）的货柜屋，政府只需77公顷土地，即可兴建10万个货柜屋单位，“足以冲击整个劏房市场”。

但提供大量平价租房，会影响私人租房市场的价格。陈剑青质疑，政府目前提出的计划，均“不敢”将租金定在大幅低于市价的水平。

（据诗华日报）