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東京房價近年一路飆升，平均房價超過了6,000萬日元，是上班族平均年收入的十一二倍左右。近期有業內人士表示目前東京房價已到頂，之後將進入回落局面。房價下降與否，2018年之後日銀利率是否上調是個看點。

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近十年金利變動直接影響房價

神淳司表示，除去雷曼金融危機的特殊情況，從泡沫經濟崩潰後，房價變化很敏感地與金利變動呈現明顯的反向變化。當銀行金利上調時，房價就會下跌；反之則上升。

他舉例表示，自從2013年黑田東彥出任日銀總裁後，出台了負利率的超大規模的金融寬鬆政策。受此影響，包括房貸利息在內的銀行貸款利息降到了有史以來的最低點，投放到金融市場的貨幣流量每年以80兆日元速度猛增。其中，流入房地產市場的資金也是格外滋潤。投資買房出現火爆升溫，房價在短短兩年中一路飆升，催生了目前局部的住房泡沫。

日銀總裁任期滿後將是房價轉折點

神淳司強調稱，日銀總裁黑田東彥將在2018年3月迎來任期的結束，連任的可能性極小。當初黑田立下的“超大規模緩和金利，實現物價指數上漲2%”的目標幾乎難以實現。同時負利率政策帶來的負面效果逐步顯現出來，2018年4月接替黑田的新總裁繼續維持負利率政策的可能性非常小。

同時歐美央行的利率都在分階段上調，日銀單方面強行維持負利率難以支撐。因此，2018年日銀的利率政策如何調整將是房地產市場走向的風向標。

神淳司認為，2018年之後的利率被上調的可能性極大。同時認為，對於房地產投資者來說，房地產收益率5%將是判斷是否進行房地產投資的參考點。

收益率5%是個分界點

神淳司說，數據顯示房地產個人投資主要集中在1億至10億日元的物業上，從實際操作來看，收益率5%是盈虧的分界點。因為在目前的負利率金融政策下，投資房的銀行房貸約為2%。一旦日銀上調利率，保守的估計，投資房貸利率將上升至4%左右。

房地產業界多年的數據顯示，房價控制在年收入的5倍以下被稱為是最安全的購房計畫，但是目前房價上升中，達到年收七八倍的房子也被人們接受。在低利率的金融政策下，火爆投資催生出房價不斷上漲。

如果日銀的利率上調，即使把房貸利率控制在3%以下，作為安全購房的參考指標將被推升至年收入的6倍台階，這將加大購房者的經濟壓力，造成需求減少，最終帶來房價下跌。神淳司表示，對於利率是否上調的問題，在今年年末將會嗅到明確的走向，屆時需多加留意。神淳司還說，造成房價下跌的另一個原因是對出租房的過多投資。

他表示，目前電視新聞中也多次提到了對出租房的過度投資的問題。自從2015年1月推出了繼承稅的修改法案後，相同價值的話，現金繼承稅遠高於房地產繼承。此政策的推出時期與日銀的負利率出台的時期重疊。在此背景下，出於節稅的考量。有錢人投資房地產的增長速度增大，出現了少有的出租房的投資、修建。

神淳司表示，投資明顯過熱，目前房租面臨降價的壓力。特別是東京圈之外的二三線城市，這類出租房的空閒率增大，長期出租不出去，降房價的壓力日趨增大。在此情況下，出租房市場的困境自然會影響到售房市場，帶來樓市房價的下跌。

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（互聯網綜合整理）

中國香港住宅房價飆升，最新報告顯示，截至今年第2季中國香港住宅房價同比飆升超過2成，升幅冠絕亞洲，全球則排第2。

全球性房地產諮詢公司萊坊最新發表今年第二季《全球房價指數》報告，該指數追蹤全球55個市場的一般住宅市場表現，當中包括11個位於亞太區的城市，截至今年6月的過去1年，根據購買力計算，整體指數平均同比上升5.6%，比之今年首季的6.5%，升幅縮小了0.9個百分點，當中有49個市場的房價，與前一季相比持平或出現增長。

其中，冰島和中國香港的住宅房價則持續領先，其中冰島的同比房價升幅從17.8%，上升至23.2%，冠絕全球，而中國香港房價增長則從14.4%，上升至21.1%，全球排名第2，是亞洲區升幅最凌厲的城市，如果以過去5年計算則累升65%，在亞洲區內排名第二，升幅僅低於印度的69.7%；排名第3為馬耳他，同比漲14.6%。

至於中國內地平均房價升幅輕微縮小至只有9.6%，全球排名第12，報告指出雖然中央政府努力遏制投機需求，以及透過樓市降溫措施控制通脹，但發展商仍然提高今年的銷售目標。

至於新西蘭和加拿大兩個國家的房地產市場，在過去數年表現相若，但兩個國家的樓市現正朝着相反的方向發展，其中新西蘭從排名第3位下跌到第10位，其房價同比上升10.4%。

此外，根據2012年第二季至今年第二季的5年房價升幅數字，亞太區城市的房價表現有很大的分別，其中印度房價上升69.7%，相反新加坡受樓市降溫措施影響，其房價下跌了5.6%；至於澳大利西亞市場的住宅房價有強勁的增長，在此時期悉尼、墨爾本及奧克蘭的住宅房價升幅超越其他市場。

萊坊表示，中國香港房價受到需求強勁及供應短缺支持，其中需求除了來自本地買家，也來自內地投資者來港置業，以抵禦早前人民幣下跌，預計今年年底前美國應不會再加息，中國香港住宅供應雖然會增加，但供應難在短期推出，而住宅需求仍然強勁，相信預計中國香港住宅房價今年全年將累升10%至13%，升幅高於早前預期的8%至10%。

另外，國際房地產顧問戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻最新表示，今年首7個月中國香港主要屋苑房價上升9%，大型屋苑如“沙田第一城”、鰂魚涌“太古城”及港島南“貝沙灣”，今年房價已有12%至17%的升幅，與去年低位比較，升幅更高達33%至42%，但相信中國香港房價會繼續受到市場需求而上升，加上港府上調今年全年經濟增長預測至3%至4%，以及失業率持續在低水平，料房價再有上升空間，今年全年累積升幅達15％至20%，但受到港府的壓抑房價措施影響，二手市場成交量將仍然低迷，指出今年7月和8月的一手及二成交分別有3515和4014宗，是今年以來最少，其中二手成交佔整體市場成交70%，但相對於港府在2012年推出壓抑房價措施前減少約10至20個百分點。

(來源：中國香港差餉物業估價署)

另一方面，中國香港大型房地產網查GoHome.com.hk最新公布今下半年中國香港房地產市場前景問卷調查，以了解市民對中國香港未來6個月樓市前景的看法及投資意欲等意見。調查發現91%受訪者認為，目前中國香港房價過高，較上半年的調查微升2個百分點，而認為房價合理的市民則由上半年9%微跌至8%。

此外，調查亦發現受訪者當中有8成業主表示，不會考慮於今年下半年出售物業，當中有4成更不提供議價空間，而在買家當中有最多買家買樓的預算為300.1萬至500萬港元，其次為500.1萬至1000萬港元，有意買300萬港元以下的“上車盤”人士只佔17%。

對於上屆政府過去五年曾推出多項壓抑房價去調節房價，但有65%受訪者指所推行的措施未能有效遏抑房價；對於中國香港新任特首林鄭月娥的房屋政策，則有近6成受訪者給予5分或以上的評級，反映市民對新政府所推出的房屋政策更有信心。

中國香港財政司司長陳茂波周二(9月12日)接受《彭博》訪問時警告，潛在買家在買入物業時需小心謹慎，宜評估其償還抵押貸款的能力，因為目前美國步入利率正常化，而美國聯儲局計劃縮減資產負債表規模，或會減少貨幣供應，指出從過往的經驗來看，美國加息將會確實地影響中國香港資產價格，對市場將會出現調整不感意外，呼籲市民置業時要加倍小心，需要非常小心評估按揭還款能力。

事實上，港府近年多次推出樓市調控措施，意圖壓抑房價，但中國香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長庄太量認為，有關措施最大副作用是使得業主不會輕易放盤，鎖死市場盤源。

中國香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥則認為，穩定樓市不是單靠增供應，因為供應有滯後，不能適時響應需求，指出如果將來樓市回落，房價下跌時供應依然增加，會加速房價下滑，使得不少業主的物業淪為負資產。

（來源: FX168財經網(中國香港)）

據彭博新聞社報道，在這個世界上房價最高的城市中國香港，選擇合租的人越來越多，年輕的金融行業工作者也搬進“宿舍式”的住處，多人蝸居在一起。

營銷經理Cynthia Cheung指出，在中國香港南部一個名為“迷你海洋公園車站”的高檔住宅區，有很多出租房間，有一些投資銀行家和銀行實習生住在這裡。在中國香港的另一處，營銷經理、33歲的Nicole Ho將搬新家，這意味着在以後的一段時間內她會有9個室友。

伴隨着來自紐約、倫敦和上海等城市的年輕人努力應對房價的攀升，中國香港極高的住房成本助推合租變成了一種迅速蔓延至全市甚至全球的趨勢。統計數據顯示，中國香港至少有6棟現有以及2015年開始破土動工但尚未竣工的合租住宅樓。

　位於位於九龍油麻地的“藏書樓”內一個房間里的其中一個床鋪

開發合租辦公室和合租住宅的Synergy Biz Group Ltd的聯合創始人Keith Wong表示，“對於較年輕一代而言，能承擔得起的住房選擇非常有限。合租的生活方式適合那些剛畢業的學生，以及那些渴望有集體感的人。”

此前，中國香港政府公布了最新的中國香港人收入統計數據，按照各大地區的家庭收入中位數以及職業來劃分。2016年中國香港家庭每月收入中位數為2.5萬港元，較十年前上升了45%。

以地區來分，家庭月收入最多的是灣仔區，這裡包括了中半山、山頂等傳統富人區，家庭平均月入達3.8萬港元，緊接是中西區3.6萬港元，以及西工區3.2萬港元。而家庭月收入最低的，則是深水埗、以及觀塘區，只有2萬港元。看完家庭月收入，再來看看個人，到底月入多少才能達到平均線呢？2016年中國香港人均收入的中位數為1.5萬港元，在374萬統計人口中，有25.6%的人月收入低於1萬港元。39.1%的人月收入介於1-2萬港元之間；22.5%月收入介於2-3萬港元之間，而12.8%的人月收入在4萬港元以上。

中國香港的房屋租賃市場比較發達，房屋空置率極低。中國香港的房屋租金收益率最近幾年由於房價上漲不斷下降，目前在2%-3%左右，這和新加坡2.5% 相當，但是低於倫敦的3%，日本的3%-5%，美國的5%。此外，中國香港的房屋租賃市場高度分散，供應主要由個人投資者提供，且分散在不同居民住宅樓;中國香港房屋租賃中介遍布大街小巷，中介人員專註於自己熟悉片區的房屋，是連接房東和租客的紐帶。這種房屋租賃市場，比較適合人口密集的大城市。

“藏書樓”內一套房子的內景

伴隨着合租越來越受歡迎，中國香港在適應這種趨勢的道路上卻被包括倫敦和阿姆斯特丹在內的一些城市甩在後面。Keith Wong補充說，在倫敦和阿姆斯特丹，有適用於不同年齡段，或者有些時候專門針對專業人士而非僅針對年輕人的合租住宅項目。

“迷你海洋公園車站”的前身是位於壽臣山地區一個高檔住宅區的18棟高端公寓樓。菲律賓富豪Lucio Tan麾下Eton Properties斥資將這些公寓樓改造成270套合租房，每套房子的面積介於80-100平方英尺（1平方英尺=0.092903平方米）之間——比正規停車場小——每月租金8500港元。公寓一樓設有公用設施，比如說快餐販賣機、洗衣機和長椅。

Cynthia Cheung透露，最初住進合租房的多數都是大學生。對於剛畢業的學生來說，想一人獨住一套房，幾乎是不可能的事情。所以，他們必須面對的現實，只有兩個選擇：要麼找一個室友分租，要麼就租一個比廁所隔間大一點點的房中房、甚至床位。

Nicole Ho將搬進位於九龍油麻地一棟有50年歷史的老樓。這棟樓名為“藏書樓（Bibliotheque）”已經被Synergy Biz改造，現在每套面積大約為400平方英尺的房子可能要睡10個人。房內有公用區域，用來做飯、洗澡和聊天交流。每月租價介於3500港元至5500港元。

Keith Wong，現有已有400人申請了“藏書樓”的120個床位。第四季度，“藏書樓”將正式開放。Nicole Ho想要結識相信朋友，而且並不畏懼和多人共用一個房間。她說，在日本留學期間她就曾經和別人合租過。現在，在自己家裡她也是和姐姐睡同一個房間。

“主要我有個屬於自己的私人空間，就已經相當好了，”她說。

根據美國市場研究機構Demographia今年年初公布的2017年度國際房價負擔能力調查，中國香港已經連續第七年居於房價最難負擔城市之首。該調查顯示，去年中國香港房價的中位數為家庭年收入（稅前）中位數的18.1倍，為全球最高，但較去年的19倍有所好轉。去年該數值創下Demographia調查十二年來的紀錄。

英國諮詢機構牛津經濟研究院的研究同樣成為中國香港房價“難以承受”的例證之一。該研究院曾在報告中指出，在中國香港、孟買等全球房價“最為昂貴”的亞洲城市，若要購買一套90平方米的公寓，家庭年收入處於中位數水平的購房者需要儲蓄30年以上。另據統計，一個普通中國香港家庭需要不吃不喝十七年才可以負擔中國香港的樓價。

從今年來看，根據截止6月底最新公布的數字，今年5月中國香港整體私人住宅的售價指數已經升至333.1，同比漲幅達20.8%，這也是自去年10月以來連續8個月創下新高，今年首5個月的累計升幅則已經達到8.4%。公開資料顯示，自2003年以來，中國香港的房價已經暴漲了364%。

中國香港房價高、居民壓力大已經成為了眾所周知的事實。

（據騰訊財經）

今年稍早，美國物業顧問公司Demographia壹項調查顯示，中國香港仍為全球房價最難負擔的城市，房價入息比率（本地房價中位數，除以家庭全年入息中位數）高達18倍，遠遠拋離居次位的悉尼（12.2倍）及溫哥華（11.8倍），“18年不吃不喝才能買房”之說不徑而走。

房價及租金高踞不下，將數百尺的房屋分成數戶、甚至十數床位租出的“劏房”在中國香港越見普遍，這現象獲不少國際媒體關註，成為中國香港貧富懸殊最具象征性的標誌之壹。據中國香港發展局數字，目前全中國香港共有8.8萬“劏房戶”，居於環境惡劣的分租房內。

房屋問題壹直被港府列為“重中之重”，新任特首林鄭月娥發表任內首份《施政報告》在即，政府及坊間均出現不少協助基層及年輕世代，解決住房問題的建議。

壹些劏房戶的住處只有壹個床位

壹周以內，先後有政府官員稱正在研究推出“貨櫃屋”，社會企業計劃提供“合法劏房”，地產商則加推“大學生首置上車盤”，但這些建議目前只針對極少數人，也引來壹些批評聲音。

政府的“新招”

合法劏房

政府早前宣布與本地社會福利機構合作，由社福機構以平租承接發展商提供的單位，再以低於市價的租金，將單位分租給正在輪候公共房屋的基層市民，租戶資格由承辦這些社會房屋營運的社福機構決定。

在中國香港，無法負擔租住私人樓宇的低收入家庭，可以申請入住公共租住房屋（簡稱公屋），但目前公屋的輪候時間，平均需要4.7年。在等候期間，壹些基層市民別無選擇租住劏房，當中很多因不符合本地法例的安全、消防等要求，屬於違法。

政府今次與社福機構合作，提供符合法例相關要求的分租房，計劃名為“社會房屋共享計劃”，但港媒更愛稱其為“合法劏房”。

有批評者認為，此計劃相當於於將本不應鼓勵的劏房現象合理化。

2. 貨櫃屋

另壹項計劃是建造“貨櫃屋”。中國香港發展局早前公布，港府正研究引入貨櫃屋組裝技術，在中國香港大學宿舍及中國香港科學園宿舍試行，計劃初期將建造500個180遲（約18平方米）單位。

“貨櫃屋”是民間團體倡議多年的解決方案，因其選址的靈活性及建造速度，適合用作過渡性住房。

但政府計劃細節壹出，即引起抨擊：這些遠離市區、僅180遲（約18平方米）的單位，月租將達8000至10000港元。其中，在科學園建造的貨櫃屋，對象不是受居住問題所困的市民，而是租予科學園公司的員工及研究人員居住。

有港媒報道指出，這些貨櫃屋單位的平均遲價，較鄰近市鎮沙田、大埔壹些單位更高。

3. 首置上車盤

另壹方面，新任特首林鄭月娥在競選期間，就提出“首置上車盤”的計劃，她將會於下月發表的《施政報告》中交代有關措施。林鄭早前透露，計劃對象是首次置業的中國香港永久居民，希望可以幫助”可能收入不錯，但無法在私營房屋市場置業”的年輕家庭。

但林鄭月娥強調，這些房屋只屬”上車盤”性質，目的仍是期待目標家庭“日後有能力進入私人市場”。至於定價，林鄭月娥僅稱越是可以負擔的定價，就伴隨較多限制。

面積細小的“上車盤”（或稱“納米盤”）在中國香港私人房屋市場已十分普遍。去年底，壹個地產商推出面積最小僅128遲（約12.8平方米）的“上車盤”單位，備受輿論批評。

近日，有地產商宣布劃出部份單位為面向大學畢業生的“上車盤”，但單位售價仍高達最少587.8萬港元。

批評者認為，政府的思維仍然側重地產發展，以鼓勵市民“買樓上車”為主，而非解決市民居住問題，不能撼動目前租金高企的既有地產市場秩序，最終得益者仍是地產發展商。

若壹塊500遲的土地可以興建6層150遲（約15平方米）的貨櫃屋，政府只需77公頃土地，即可興建10萬個貨櫃屋單位，“足以沖擊整個劏房市場”。

但提供大量平價租房，會影響私人租房市場的價格。陳劍青質疑，政府目前提出的計劃，均“不敢”將租金定在大幅低於市價的水平。

（據詩華日報）