Tag: 房价

北京的房子在經過2016年的跳漲之後，在2017年的頭三個月又再次大漲20%。相比2016年年初，大多數小區的均價差不多翻了一倍，如今三環四環沿線每平10萬以上的房子比比皆是，已經正式進入了10萬+時代——而這還只是非學區房的情況。（上海紐約房價比較）

在大多數人的印象裡，北京上海的房價已經遠超紐約東京。事實是不是如此呢？北京的房價到底是不是比紐約高？

這個問題其實很難有一個明確的 yes or no 式的答案，因為房價是一個太複雜的東西，受到很多很多因素的影響。

你很難在兩個天差地別的城市裡，找到兩處地段、環境、戶型、朝向、年限等各方面條件都類似的房子，做一個理想狀態下的比較。

更不用說兩個國家的房地產市場模式以及稅收和貸款政策也很不一樣，比如中國買房一般算建築面積，而美國買房一般算實用面積。

再比如，中國的房子一般有普通住宅、公寓、別墅和商住兩用房之分；而在美國則分成 house, townhouse，multi-family home 以及在大城市常見的高層公寓樓等類型。

紐約的公寓樓還有一個很變態的情況，根據產權分成 condo 和 coop 兩種。前者類似中國的商品房，而後者則很難在國內找到對應。一棟 coop 公寓樓，大致可以看成是一家“公司”或者“合作社”，購房者理論上不擁有每套房子的單獨產權，而是擁有這家公司的股份，同時擁有其中某一套房子的使用權。

買了 coop 的房子以後，無論是出租還是轉手出售都必須經過整棟樓所有業主的同意，由業主委員會對租客和買家進行非常嚴苛的審核。正因為租售都不太容易，所以 coop 的房子一般來說會比同等狀況的 condo 便宜30%左右。在美國其他地方 coop 很少，但紐約因為房子比較貴，所以 價格便宜的 coop 也有很多人願意去買。

還有很重要的一點是，我們比較房價，也只有比比絕對值才有點說頭，比較相對於收入水平的相對值根本毫無意義——以北京只有紐約十分之一的人均收入，不用比都知道，北京的住房痛苦指數早就遠遠超過了紐約以及全世界絕大多數城市。

在明確了“房價不能做簡單對比”這樣一個大前提下，我們來比較一下北京和紐約的房價。

1、首先來看看頂級豪宅的價格。

曼哈頓島上的頂級豪宅非常多，尤其是去年豪宅價格更是接連創下新紀錄。

最近幾年備受矚目的明星項目是中央公園邊上的“公園大道432號” (432 Park Avenue)，2016年才建成，是美國第三高樓，同時也號稱是全世界最高的住宅樓。站在這個高度看過去，不但可以把中央公園那一片蔓延幾十條街的綠色盡收眼底，更可以看到巨幕版的曼哈頓無敵夜景。

就在前兩天，媒體紛紛報導這棟樓裡剛剛成交了兩套房子。一套在80層，4臥5衛，504平方米，成交價是4425萬美元，相當於3.04億人民幣，單價每平方米59萬人民幣。

另一套則佔據83層的整層，成交價6560萬美元，相當於4.52億人民幣，媒體挖出幕後買家可能是中國澳門賭王何鴻燊的兒子何猷龍。

但是，這兩套房子在紐約的豪宅排行榜上根本排不上號。

公園大道432號裡最貴的一套房子是一個沙特富豪在去年買的，佔據最頂層96層的整層，掛牌價9500萬美元，後來打了點折，實際成交價8770萬美元，相當於6.04億人民幣。但這套房子仍然不是紐約最貴的房子。

目前紐約最貴的豪宅紀錄誕生在和公園大道432號相鄰幾個街區的 One57，這裡的頂層在2015年成交，價格是1.005億美元，這也是紐約的豪宅首次突破1億美元。這套房的面積是1014平方米，每平方米單價68萬元人民幣。

公園432號和 One57 都位於東57街，這條街被稱為億萬富豪街，現在還有好幾棟豪宅大樓正在施工，未來打破新紀錄應該不是什麼難事。

在房地產網站 Streeteasy 上，目前公園大道432號共有14套房子掛牌出售，其中總價最低的一套是132平米的一居室，售價650萬美元，算下來每平方米大概是33萬人民幣。不知道買下這套房子的會是哪個窮屌絲。

也就是說，紐約的豪宅價格大致在每平方米30萬到70萬之間，總價則已經逼近乃至超過了1億美元。

至於北京的豪宅，一向神秘而低調，媒體報導得少，我們普通人能夠瞭解到的信息就更是少得可憐。

依我極其有限的認知，北京的豪宅不外乎龍湖頤和原著、麗宮別墅、遠洋LAVIE等幾個項目，所謂的“頂峰人士”、“紅頂商人”社區，總價不超過兩億人民幣，而且因為面積通常在1000平方米以上，所以單價只有十幾萬人民幣，甚至還沒有學區房的價格高。

另外還有現在風頭很勁的駿豪中央公園，每月每平方米物業費30塊錢，就在被當成北京版中央公園的朝陽公園邊上，但是單價似乎也就在15萬人民幣左右。

所以結論就是：北京的豪宅價格還遠遠無法與紐約相提並論，無論單價還是總價都不到後者的三分之一。其中的原因也很好理解，畢竟買北京房子的只有中國富豪，而買紐約房子的則是全世界的富豪。

等到有一天北京也成為紐約這樣的世界城市，在環境和城市管理上都達到後者的水平，有了世界性的吸引力，估計豪宅的價格也能趕上，但這一天至少從現在看來還遙遙無期。

2、再來比較一下高端公寓的價格。

頂級豪宅畢竟離普通人的生活太遠。在紐約，一般比較有錢的普通人（醫生、律師、金領）會選擇住高端公寓，這種樓稱為奢華公寓 (luxury apartments)，樓齡比較新，樓裡有僅供住戶使用的健身房和會所，有屋頂的露台和燒烤架，樓門口有 concierge 全天候迎來送往兼攔住外人。

這樣的樓在紐約非常多，住在裡面很舒適，即使不是像富豪那樣住在世界之巔俯視眾生，但已經足夠帶來滿足感和成就感。

這種高端公寓，對應的是北京比較高端、物業好、綠化好的小區。遺憾的是，北京的大多數所謂高端小區其實都徒有虛名，高端的只是價格，無論是小區環境還是物業管理水平都遠遠達不到要求，住起來未必會有相應的舒適感。真正合格的高端公寓在北京屈指可數。

在這個類別，紐約我選擇了 The Avery at 100 Riverside Blvd，北京則選擇了新城國際和華貿國際公寓，這幾個地方的地理位置比較有可比性。

前者位於曼哈頓上西區，靠近河濱鬧中取靜，但離中央公園又只有三個街區，到時報廣場只有四站地鐵；而北京的兩個小區鄰近北京最繁華的CBD，走路到國貿、中央電視台和光華路上正在建設的北京第一高樓中國尊都只要十分鐘左右。

The Avery at 100 Riverside Blvd 最近一套出售的一居室在今年3月19日成交，面積84.8平方米，成交價137.5萬美元，相當於947萬人民幣；平均每平方米11.16萬人民幣。

另外我測算了下紐約其他一些類似公寓的價格，單價一般在12萬-13萬人民幣之間。

再看北京，新城國際最近一套在2月27日成交的一居室，面積89.12平方米，售價1050萬元，單價是11.78萬。

在高端公寓裡，新城國際基本上已經是北京最好的小區前幾名。華貿公寓的檔次稍微低一點，價格也稍低，現在掛出來的一套80.57平米的一居，要價860萬，單價10.67萬。

與此同時，北京朝陽區的東三環、北三環、東四環，有許多居住品質還要差很多的小區，價格也都在今年春節以後突破了10萬。北京絕大多數近15年建設的新小區，品質都非常糟糕，但他們漲價卻一點都不心軟，紛紛向高端公寓看齊。

所以結論就是：在中高端公寓上，北京的價格已經和曼哈頓持平，總體水平來說曼哈頓稍微高一些，但差別已經不大了；而且花同樣的錢，在曼哈頓的居住品質要遠超同等價位的北京公寓。

3、比較一下狀況普通的公寓樓。

除了高端公寓，紐約還有很多普通的民居，那是大多數年輕人和工薪階層居住的地方。這部分公寓，有些樓齡非常老，甚至可能是二戰前建的 pre-war buildings，別說會所和健身房了，連電梯都很老，我就碰到過必須要用手把門掰開的電梯；還有一部分五六層的樓，甚至連電梯都沒有。

我選了西108街238號一棟6層的樓，這個位置已經有點偏了。去年6月10日，這裡一套166平米的三居室，成交價是209.5萬美元，相當於1442萬人民幣，折合單價是8.7萬人民幣。

在北京，有可比性的房子我選了東四環附近的水碓子社區，單價大概在7萬人民幣左右。

結論：這部分房子，北京的價格和曼哈頓的價格也差不多，曼哈頓的均價大概會高上一兩萬左右。考慮到房子狀況千差萬別，這個差距可以不考慮在內，大致可以說在同一層次。

4、比較一下非市中心的普通住宅樓。

當然，我沒有忘記紐約不只有曼哈頓，假如覺得曼哈頓的房價還是太貴，或者太鬧太擁擠，可以選擇住到曼哈頓島外的其他四個區，甚至住到只有一河之隔、兩站地鐵的新澤西州。

紐約的房子，一個很重要的特點就是，一旦離開曼哈頓房價就會急劇下降。我舉皇后區一個叫木邊 (Woodside) 的地方為例，這裡離時報廣場只有7站地鐵，半個小時能到。

這裡有一套71平方米的一居，位於39大道61-09號，就在地鐵口，走到地鐵站估計只要一分鐘。

雖然所在的社區很一般，但房子的狀況還不錯，價格是53.5萬美元，相當於368萬人民

很多人都知道，紐約的房子超級貴，變態貴。但這個貴，指的應該是房租，而不是房價。

從房價來說，北京上海的房價在絕對價格上早就已經輕鬆超越了紐約，這個我之前專門分析對比過。如果考慮到京滬的人均收入只有紐約的五分之一，在京滬買房的痛苦指數更是遠遠超過了紐約。（上海紐約房價比較）

但是，如果說到房租，則又是另外一番光景。

雖然我們都抱怨房租太貴，但我必須實事求是地說，相對於紐約這樣的歐美大城市，北京上海的房租真不算貴；相對於房價，北京上海的房租更是低得離譜。

這裡有兩個衡量的指標，第一個指標叫租售比，也就是每平米月租金相對於每平米售價的比例，正常的範圍應該在1:300到1:200之間，也就是每平米售價應該是月租金的200倍到300倍。

北京呢？我粗略算了一下，租售比動不動就是1:700甚至更低。用我知道的一套房子來舉例：售價750萬，每平米售價10萬；月租金10000，折合每平米133元——意味著每平米月租金只有售價的751分之一。這樣的租售比是非常畸形的。

另一個指標，叫租收比，也就是月租金和人均收入的比例，簡單地說就是每個月收入中用於租房費用的比例。

一般來說，在理想狀況下，要保證一定的生活質量，房租不應該超過月收入的三分之一，最多最多，到達一半就已經是我們普通人能承受的心理極限了。相信在北京上海，大多數人的租收比也在這個範圍之內。

但在歐美很多城市，租收比都已經甩過了50%，而紐約的租收比更是變態：2016年紐約的租收比高達65.2%，也就是說每個月拿到的錢有將近三分之二得用來交房租。

如果從這個趨勢來看，中國大城市的房租一定還會大漲，這是勢不可擋的大勢，也是歐美成熟租金市場總結出來的必然規律。

所以在倫敦，大家見面寒暄的常見話題是天氣；而在紐約，最安全最便利的話題則是房租。任何話題都不能隨便聊，搞不好就觸碰到敏感的議題引起不快，但房租是個例外。兩個陌生人，只要聊起房租，罵罵紐約房租太貴，一下子就能找到共鳴，快速拉近距離。

所以在紐約，連房地產中介網站都會用抱怨房租貴來作為打動受眾的切入點。比如這組廣告：“連床都沒法放的臥室還能叫臥室嗎？”

“在這個城市，有自己的洗衣機和烘乾機，就意味著成功”——因為大多數小公寓裡沒有洗衣機位，洗衣服只能拿到街上或者地下室的公共洗衣房去洗。

其實衡量成功哪裡是有自己的洗衣機和烘乾機，只要你有能力不和別人合租、自己獨立租一套房子，就已經算是相當出色。

紐約好一點的公寓樓裡，一居室的月租金動不動就要四五千美金，如果又想住物業和管理都比較好的高檔公寓又沒有那麼多錢，就只能多找幾個人一起合租了。

紐約的房租貴，很大一部分原因是因為房源少，房子緊張。再加上人口流動性大，永遠都有源源不斷的人來到紐約要找房子，所以房子任何時候都不用發愁租不出去。

在北京上海租房，房客會對房子挑挑揀揀。而在紐約，要反過來，找房子的人處於絕對的弱勢地位，房東、乃至二手房東，才是有資格挑挑揀揀的人，會要求租客出示各種繁瑣的證明，包括做背景調查、信用分等等。

好一點的公寓還會要求租客提供相當於月租金多少多少倍的年收入證明，甚至還需要整棟樓裡的業主委員會投票表決是不是接受這個租客。如果他們不喜歡你，對不起，你再有錢也租不了。

好在紐約有一整套保護租客的完善法律，確保房東不能無故欺負租客——比如不能以種族、性別和性傾向等理由拒絕租客，簽了合同就不能滿天漲價隨便把租客趕走，等等。畢竟租客是弱勢群體，這也符合法律保護弱勢群體的原則。

我當年剛到紐約的第一個星期，就切切實實地感受到了房東的強勢。

那時我對學校幫我找的公寓不太滿意，想搬出去，但是又不能通過中介找房子，只能找二房東轉租的房子。原因一是我還沒有社會安全號，根本通不過背景審查；二是中介費太貴，一般是年租金的15%，也就是1.8個月的房租。

我當時在網上聯繫了十幾套轉租的房源，最後只有一個人給我回了郵件，讓我在三天後的下午3:30去面試——沒錯，她用的詞就是面試。郵件裡她還特意叮囑我卡著點去，別太早也別太晚，因為3點和4點都已經安排了其他人面試。

後來的面試經歷更是讓我大開眼界。那個二房東簡單地帶我看了一圈房子的情況，然後就在客廳裡坐下來，像威嚴的主考官一樣對我開始了提問。我現在還記得當時她的第一句話：

“剛才我也給你介紹了，我今天面試過的幾個人，一個是耶魯的人類學博士，一個剛剛出版了自己的小說，還有一個是裘莉亞音樂學院的，拿過國際比賽的金獎。所以，你能介紹下自己嗎，你覺得你有什麼優勢，可以戰勝他們呢？”

我能有什麼優勢呢？我原本自以為是名校學生的那點自尊，在那一刻被擊得粉碎，只能落荒而逃

所以，紐約的房子就是這麼金貴，這麼稀缺，這麼變態。

說了這麼多，到底有多貴？

正好看到網上有一個視頻，拍了紐約三套房子的情況，你可以感受下。

三套房子，租金分別是三個檔次，房子的狀況也是天差地別。在紐約，住在什麼樣的房子，是能真正區分出階層的。

第一套房子不在曼哈頓，在布魯克林的Boerum Hill。

我估計這個位置有點類似北京的東四環東五環，街區的環境大概是這個樣子的：

總面積512平方英呎，不到50平米，是一個Studio，也就是我們常說的開間。

這個面積其實已經比一般的開間要大了，所以除了放一張床和一張書桌，還有一個迷你客廳的空間。

因為是一樓，所以還附帶了一個迷你庭院，不過四周都是其他的住戶，沒有什麼私密可言。

這樣的一個開間，一個月的房租是1700美元，相當於11000人民幣，不過租戶覺得已經是非常便宜了。

第二套房子在曼哈頓的西切爾西，盤踞了這棟樓裡的一整層。

打著領帶的房屋中介，上來就和主持人進行了友好而官方的握手。你會覺得他和上一套房子的女主人彷彿來自不同的世界。

公寓裡一共有三個臥室和三個衛生間，而最大的魅力是滿屋的落地窗——全都有電動窗簾。

落地窗外面就是High Line Park，高線公園，這是一個用80年前的廢棄高架鐵路改建的空中花園，現在是紐約最受歡迎的景點之一，之前我寫過一篇介紹。

開放式廚房正對著這些落地窗，能讓你邊邊看景邊做飯。旁邊有烤箱、電磁爐，還有隱藏在牆體裡的冰箱。

浴室裡有浴缸、蒸汽室，還有雙花灑淋浴，而且也是落地窗。

視頻裡的主持人都忍不住感嘆——This is what I picture – making it and living in Manhattan——成功，應該就是住在這樣寬敞明亮的大房子裡，每天看著落地大窗外的無敵美景醒來吧。

而這樣一套公寓的月租金是24500美元，相當於人民幣16萬以上。

第三套房子在曼哈頓的Tribeca地區，月租40000美元，合人民幣26萬，比上一套又上了一個大台階。

這是一棟翻新過的1920年代的大樓，外觀和帶鎖的電梯就已經讓人聯想到《布達佩斯大飯店》和那個豔麗而奢華的年代。

“不論你是誰，當你走進這個房間，都會驚掉下巴，”房屋中介十分自信地介紹說，然後打開了門。

雙層挑高設計，有四個臥室和3.5個浴室，客廳長12米寬9米，廚房的進深也有8米。

巨型酒櫃裡能放得下800瓶紅酒，還有直接嵌在牆上的開瓶器。

還有書房和吧檯。

以及許多人夢寐已久的超大衣帽間。

再看看淋浴間和衛生間。

臥室有四扇法式玻璃門，可以通向私人陽台。

樓頂則是100多平米的戶外陽台，還有自動灌溉設施。主持人這個時候由衷地說：住在這裡，才是真正的成功人士啊。

所以你看，當你站在不同的地方，你對成功的定義，也就不一樣了。

（據鳳凰網）