房价 – Page 59

東京不吃不喝11年才能買套房！美國為8年英國需10年 | 海外

據日經中文網援引日本調查公司東京KANTEI的統計顯示，2016年東京圈的新建住宅（70平方米）平均價格為工薪族年收入的10.68倍，該比例時隔5年再次出現下降。

東京圈包括東京都以及崎玉縣、千葉縣和神奈川縣，人口超過4000多萬，佔日本全國三分之一以上。此次調查以使用面積為70平方米的東京圈住宅銷售價格除以日本“縣民經濟計算”推算的員工人均年收入得出房價與收入的比例。

2016年，東京圈新建70平方米住宅價格為5511萬日元（約合人民幣329.4萬元），比2015年下降2%。另一方面，東京圈員工平均年收入為516萬元（約合人民幣30.8萬元），提高了1%，因此房價收入比略有下降。

在東京都內，黃金地段的“過億日元住宅”和23區的高價住宅佔供給的一多半，而該地區2016年的新建住宅價格上漲2.5%，房價收入比也上漲至11.46。不過東京KANTEI主任研究員高橋雅之指出，房價收入比在東京都內也有下降的趨勢：“出現了按以往價格賣不出去、降價一成左右出售的房產”。

此外，東京圈二手住宅（按10年房齡計算）的房價與收入比為7.13，即平均7年工資可以購買東京圈一套70平方米的二手房。而在東京都內部攢工資買二手房的時間為9.13年。因為二手住宅價格提高了8%，因此房價與收入比達到23年來最高水平。

不過據《日經亞洲評論》此前報導，日本二手住宅價格上漲速度已經超過了需求增長的速度，特別是在東京和其他都市圈。所以二手住宅價格上漲也在逐步放緩。野村地產城市網的Tsuneo Kiuchi表示，二手住宅的潛在買家正處於觀望狀態，因此二手住宅定價不會太樂觀。

日經中文網文章提到，1992年，日本政府在內閣會議上確定使民眾能以5倍年收入購買大城市圈住宅的目標，目前來看民眾距離這一目標還比較遙遠。不過高橋認為，“雖然很難迅速降至7至8倍，但（房價）會進入價格調整的局面，房價收入比也將逐漸下降”。

倘若在其他國家採用類似的計算方法，用平均房價與平均工資之比來衡量買房攢錢的時間長短的話，得到的結果千差萬別。據BWCHINESE網站此前報導，美國買房夢的實現時間約為8年，英國人需要10年左右，而工資和房價均位於世界前列的盧森堡可能需要超過百年。

相關資訊：2017年第一季東京圈二手房成交量下降但價格猛漲

（據界面新聞）

置業馬來西亞：吉隆坡核心才是正道，單價3萬/㎡ | 海外

根據2017年度最新的統計數據顯示，國人在境外亞洲投資熱門目的地中，中國買家比較熱衷於泰國、馬來西亞、新加坡、日本等。近些年來，隨著馬來西亞經濟快速發展，綜合國力迅速提高，國際地位不斷提升以及中國所倡導的“一帶一路”國家戰略大背景之下，馬來西亞逐漸成為國人選擇海外置業、投資的熱門國家之一，那麼馬來西亞到底是一個什麼樣的國家？

亞洲四小虎，東南亞國家聯盟創始國之一

馬來西亞（英語：Malaysia），簡稱大馬。馬來西亞被南中國海分為兩個部分：位於馬來半島的馬來西亞半島（北接泰國，南部與新加坡隔著柔佛海峽）及位於加里曼丹島的北部的馬來西亞沙砂。

馬來西亞的地理分佈很特殊，國土被南中國海隔開，兩片領土（地圖中粉色區域）隔海相望，所以馬來西亞從地理位置上大體分為東馬來西亞和西馬來西亞（簡稱“東馬來”、“西馬來”）。

馬來西亞是一個多民族、多元文化的國家。憲法規定保護宗教信仰自由。馬來西亞也是一個新興的多元化經濟國家，因其經濟的突飛猛進而成為 “ 亞洲四小虎” 國家之一。

此外，馬來西亞也是東南亞國家聯盟的創始國之一，是環印度洋區域合作聯盟、亞洲太平洋經濟合作組織、大英聯邦成員國之一。馬來西亞是一個相對開放的以國家利益為導向的經濟體系，成為亞洲地區引人注目的多元化新興工業國家和世界新興市場經濟體。旅遊業已成為馬來西亞的第三大外匯收入來源，知識經濟服務業亦在同步擴張。

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因位於赤道附近，屬於熱帶雨林氣候和熱帶季風氣候，馬來西亞無明顯的四季之分，一年之中的溫差變化極小，平均溫度在26-30℃之間、全年雨量充沛，3-6月及10月至次年2月是雨季。內地山區年均氣溫22℃~28℃，沿海平原為25℃~30℃。

馬統計局發佈的數據顯示，2016年馬來西亞總人口達3166.07萬，以族群來看，土著（馬來人及原住民）共1948.36萬（61.54%）、華裔共664.8萬（21.00%）、印裔共199.2萬（6.29%），其他人口占28.14萬（0.89%），非國民325.56萬（10.28%）。

馬來西亞人口絕大部分集中都在吉隆坡、沙巴、沙撈越、古晉和泗務幾個核心城市。

大家都知道人口是推動房價上升的主要因素之一，上圖中，面積紅的發紫的、面積最大的地方就是我們今天所要關注的重點——吉隆坡。

吉隆坡——點綴在馬來西亞半島的璀璨明珠

吉隆坡房價多少錢一平？吉隆坡核心，單價3萬/平方。吉隆坡（Kuala Lumpur）是馬來西亞的首都，是馬來西亞三個直轄區之一，其地理位置在於雪蘭莪州之中，位於馬來西亞半島中央偏西海岸。吉隆坡是一座新舊輝映、東方色彩與西方文明有機融合的新興國際大都市。也是一個具有魅力的城市，充滿多元文化的氣息，這裡有著多種語言可供溝通。風俗傳統別具特色，全方位凸顯了馬來西亞多民族和睦共存、開拓奮進的魅力。

吉隆坡是馬來西亞金融、保險、地產、媒體以及藝術產業的中心，馬來西亞的證券交易所(Bursa Malaysia)位於吉隆坡，是當地核心的經濟活動之一；鄰近區域Sepang設有吉隆坡國際機場。多媒體走廊的設置以及巴生港的擴建更加強化了吉隆坡的經濟地位。吉隆坡市內設有越來越多的伊斯蘭金融機構，如伊斯蘭銀行、Al-Rajhi銀行。道瓊公司也與吉隆坡證券交易所合作，創立馬來西亞指數股票型基金，提升馬來西亞在東南亞的商業金融地位。許多本地和跨國金融、會計和資訊科技公司在吉隆坡設立總部，根據2007年12月的資料，全世界規模巨大的2000家公司中，即有14家以吉隆坡為據點。

不僅如此，吉隆坡的製造業和農業也同樣非常的發達，給經濟的發展帶來了不小的幫助。吉隆坡的製造業部門齊全，產品種類繁多，產值及就業人數均居馬來西亞全國首位。這裡的農業主要是發展橡膠，橡膠業也是國內的一個重要比重產業，在吉隆坡，油棕園，工廠，機械，軋鋼，水泥，化工這些產業也是重要經濟支柱。隨著經濟的發展，這裡的旅遊業也慢慢吸引了眾多的遊客前來觀賞。

普通人說起吉隆坡，很多人都知道那是馬來西亞的首都，是馬來西亞的政治、經濟、金融、商業和文化中心。但對投資者來說，吉隆坡便是近幾年亞洲房產市場殺出的一匹黑馬，曾以高達17.18%的房價漲幅，遠超新加坡、中國香港等國家和地區。儘管房價漲幅如此之高，但吉隆坡的房價卻並非如此。且在“大吉隆坡”計畫及“一帶一路”戰略的推動下，吉隆坡的基礎設施將逐步完善，同時也將吸引100家世界知名企業前來進駐。保守估計，截至2020年，吉隆坡地區的人口將增至1000萬，房產市場需求隨即引爆。可以說，如果有意入手吉隆坡房產，當下是可以考慮的時機！

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（據搜狐今日房產）

外國買家倫敦購房華人超半數 | 英國

英國媒體大量報導，外國買家從倫敦買走大量房產，導致英國本國年輕人買不起房子。倫敦市長委托倫敦政治經濟學院為此進行了調查。那麼，外國人真的是英國住房問題的罪魁禍首嗎？

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倫敦政經學院的報告顯示，倫敦新建住房有將近兩成被海外買家買走，而海外買主中，單是來自中國香港和新加坡的買家就幾乎占去一半。此外，中國大陸的投資者占5.4%。

報告引述了約克大學的研究，統計了2014年4月至2016年3月倫敦大約10%新建私人住房的銷售情況，外國買家中排在前四位的是中國香港（28%）、新加坡（20.1%）、馬來西亞（7.1%）和中國大陸（5.4%）。

華人投資熱點集中

倫敦政經學院的調查發現，排在前幾位的海外投資者傾向於集中在某些地點買房。比如中國大陸的投資者集中在倫敦格林威治地區的Greenwich Peninsula買房，這裡的開發商是中國香港的Knight Dragon公司。

倫敦金融區金絲雀碼頭的一棟大樓有25%的業主是外國人，大部分都來自中國大陸。

約克大學的研究發現，新加坡的投資者最喜歡在倫敦的Westminster、Tower Hamlets和Southwark買房。馬來西亞投資者喜歡的是Hackney、Westminster和Wandsworth。

倫敦市長：這個發現很重要

倫敦市長克汗表示，他下定決心幫助第一次買房的倫敦人，增加倫敦新建的廉價住房仍然是他的“當務之急”。

約克大學的研究顯示，海外投資者買走的房產中大約半數的價格在20萬至50萬鎊，這屬於倫敦本地首次買房者可以承擔的範圍。

克汗說：“在這種情況下，外國買家買走的房子有超過半數低於50萬鎊，這個價格範圍包括一些首次買房者買得起的房子，這個發現很重要。”

他同時也強調：“開發商為倫敦人增加住房供應量以及基礎設施，需要穩定和資金，國際投資在其中發揮了關鍵作用。”

海外投資或推高倫敦房價

英國此前很少研究外國投資對倫敦房市產生的影響，因此倫敦政經學院的報告以及約克大學的研究是第一批供官方參考的研究結果。

報告認為，一方面，海外買家對新房的需求減少了房源數量。比如，海外買家買來倫敦的房子租給倫敦人，這意味著倫敦本地人只能做房客，而不是房主。當然，報告也承認，即使是英國本地人買房出租，也是同樣的情況。

另一方面，海外投資者對倫敦房產的興趣可能促使開發商將新建的住房標上比較高的售價，從而導致倫敦平均房價上漲。

目前，外界正在等待倫敦市長對於這份報告的結果作出回應。有人擔心倫敦可能會效仿加拿大的溫哥華，通過大幅加稅來限制海外買房者。

（互聯網資訊綜合整理）

海外置業：多倫多回報最高 | 加拿大

內地高淨值人群近年來掀起海外置業潮，胡潤研究院昨在上海發布報告指，加拿大多倫多投資回報率最高，錄得32.4%。不過美國西部卻是最吸引內地富豪的目的地，尤其是洛杉磯、西雅圖和舊金山。

胡潤研究院發布《2017上半年胡潤全球房價指數》《2017上半年胡潤海外置業投資回報指數》，綜合考察了內地高淨值人群在內地以外置業地區的房價年漲幅、租金回報率和當地貨幣兌人民幣升幅，並對比了2017年6月與2016年6月這12個月間的數據。根據上述報告，樓市投資回報似乎還頗為可觀。最近一年全球房價漲幅最高的前50名城市中，有42個漲幅在10%以上，第50名漲幅8.2%；海外置業投資回報率最高的前50名城市中，有16個在20%以上，第50名回報率6.6%。

前50名城市共來自12個國家，其中內地最多，有21個城市；美國有7個，包括西雅圖、達拉斯、奧蘭多、丹佛、紐約、薩克拉門托和邁阿密；德國有柏林、漢諾威、斯圖加特、法蘭克福、慕尼黑和漢堡6城市上榜。

加拿大多倫多最近一年躍居全球房價漲幅第一，漲幅高達26.1%；中國香港排名全球第四，最近一年房價漲幅20.8%。無錫成為最近一年中國內地房價漲幅最快的城市，鄭州、長沙、廣州和石家莊位居前十，西安也表現較好。

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海外置業首選美國西部

事實上，美國西部最吸引內地高淨值人群移民和海外置業，特別是洛杉磯、西雅圖和舊金山。胡潤研究院的調查指，內地高淨值人群所青睞的海外置業、移民目的地前十名依次為：洛杉磯、西雅圖、舊金山、紐約、溫哥華、波士頓、墨爾本、多倫多、新西蘭和悉尼。其中，洛杉磯已連續四年成為內地高淨值人群最青睞的海外置業和移民城市，西雅圖逐年上升，今年首次超越舊金山，排第二位。

（據文彙報）

意大利房價上漲葡萄牙最吸引中國人 | 海外

據意大利《歐洲華語廣播》據意大利《24小時太陽報》報導，南歐地中海國家已經成為亞洲房地產投資的熱門目的地。中國投資者在歐洲的購房興趣超過美國，最青睞葡萄牙，而意大利科莫湖區房產價格則持續上升。

《24小時太陽報》報導稱，在意大利最受中國人青睞的休閒房產投資地為撒丁島的翡翠海岸區。而由好萊塢影帝克魯尼在意大利北部科莫湖區小鎮購房的明星效應依然存在，該地區的房產價格增長1.2%。

由於推出各類別的購房居留政策，西班牙、意大利、法國和葡萄牙成為亞洲房產投資者的焦點。居外網的首席執行官皮特（Charles Pittar）表示，推動南歐國家高品質二手房熱銷的因素是如高爾夫球、滑雪和海灘這樣的休閒活動。亞洲購房者傾向於根據其中一項來選擇房產。Knight Frank房地產諮詢公司的負責人埃弗裡特-艾倫表示，目前國際投資者尋求如西班牙、法國和意大利這樣穩定的房產環境。同時資金成本低，條件好也沒有2008年金融危機的後續增長風險。

報導稱，購房者利用金融危機而導致的房價下降來購房，特別是條件好的二手房價格都降低了30%到50%。目前最吸引中國購房者的國家就是葡萄牙，特別是阿爾加夫海濱地區。

（據海外網王婧）

大陸投資者為何青睞日本房產？| 海外

近兩年，很多大陸投資者到日本買房。日本房產優勢多多，日本房屋的永久產權丶低房價，以及日本的安全感丶安定感丶孩子的健康和未來丶老人安定的晚年等都吸引著大陸人。很多人甚至根本沒有到日本當地去實地考察，只通過中介在網上把房子買了。

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據《騰訊財經》8月4日報導，據一名在日本從事不動產已經7年的華人中介說，大陸居民大批赴日本買房，是從近兩三年“北京房價超過東京”開始的。

大陸民眾之所以選擇到日本買房主要是因為日本的樓價便宜。據相關數據顯示，2014年8月，相當於一線城市郊區的日本大阪彩都西，每平方米售價約2.3萬元（人民幣，下同）。同年，北京市漲幅最低的通州區，均價已接近3.1萬元/平方米。

北京趙女士原本賣掉了老房子準備換一套大一點的。去年6月正趕上北京樓價飛漲，趙女士看中並付了定金的房子總價漲了70萬，房東反悔了，定金也沒有退還。

趙女士只好租房子住，開始和房東打官司。結果，這期間又趕上了今年北京房產調控的“317新政”，首付比例提高至60%。就算打贏了官司，她也難以在北京買到合意的房子了。

這時，她的一位在日本做房產中介的朋友出現了，提議她可以考慮去日本買套房。在朋友的建議下，趙女士總計花了40萬在大阪買了一套19平方米，帶租約的小公寓。現在趙女士在北京的官司還沒打完，她在日本買的公寓已經開始收租了。

低房價，再加上東京成功申辦2020年奧運會丶日元貶值丶東京和大阪可能會開設賭場度假區等利好，從2015年下半年開始，大量來自中國大陸的投資客開始湧入日本。這些購房者半數以上來自上海丶北京。

據房地產門戶網站發佈的《2016中國人海外購房趨勢報告》顯示，日本已成為繼美國丶澳大利亞丶加拿大之後，中國人的第四大海外購房目標國家。日本方面的資料也同步顯示，現今，中國大陸已經超越中國香港丶中國台灣丶成了海外赴日買房的最大來源。

而購買日本房產的目的有的為了投資，有的為了移民，有的是為了孩子的身體和教育著想。

日本低房價高租金，扣掉管理丶修繕丶繳稅等各項費用，租售比能達到5%左右，買房出租，20年回本。與之相比，北京房子的租售比只有2%左右。做研究投資的上海人水湄測算過日本購房收益：大約等同於購買一個年化收益率6%左右的理財產品。

另外，日本的房子是永久產權，即便是十幾平方米的小公寓，也能按比例擁有一部分建築所在的土地。一對賣掉了上海的婚房，買了公寓移民大阪的小夫妻表示：“我們終於有了一塊永遠屬於我們的地皮。不用為了70年的產權擔憂，不用為了學區房而焦慮。”

一位在上海做生意的父親表示，因為一紙農村戶口把上初二的孩子擋在了中考門外，因此，他決定在日本買房丶註冊公司，辦理投資簽證，讓孩子在日本讀高中。也不用擔心看不起病了，小診所就能提供專業醫療服務。加入日本的醫療保障系統，70%的費用報銷。在這裡，兒子再也沒有出現呼吸道問題，去年全家去馬來西亞過年，房子半個月沒關門，回來什麼也沒少。

所以對這些移民來講，在日本買房買到的不僅僅是房子，是安全感丶安定感丶孩子的健康和未來丶老人安定的晚年等等。

（互聯網綜合整理）

投資日本、泰國房產租金回報可望達6釐 | 海外

國人買房投資看回報或升值前景，放眼亞洲旅遊熱點日本丶泰國，樓價均遠低於中國香港，兼選擇多不勝數。縱橫海外地產界多年的東日日本物業顧問集團率先推介3個日本筍盤，最平入場費只需約61萬人民幣起，租金回報近6釐。（日本房產優勢）

鑑於日本東京及大阪近年單身人口不斷增加，對住宿需求持續殷切。以京都市南區京都河原町第3公寓為例，該項目位處京都站徒步圈內，旺中帶靜，離九條站只需6分鐘步程，1分鐘車程直達京都站，樓下更有便利店，徒步可到達野球場及多間大型商場，生活便利。單位售價僅約1,000多萬日圓起，折合約61萬人民幣起。

位於東京港區南青山東京乃木阪，同樣交通便利，連接多個地鐵站，5分鐘直抵六本木站，9分鐘達銀座線，鄰近東京市中心丶乃木阪公園及國立新美術館，附近物業地價卻較新宿吸引。東京乃木阪的分層單位間隔實用，設備齊全，售價由約98萬人民幣起，租金回報約5.5釐。

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另外，大阪西心齋橋公寓Grande Maison步行6分鐘可達心齋橋站，15分鐘直達鄰近潮人之地心齋橋及道頓堀，7分鐘車程可抵Orange Street美國村，吃喝玩樂近在咫尺。項目提供91伙，開放式單位由約80萬人民幣起，租金回報約4.5釐。

展銷會同場有皇后國際推介的泰國曼谷的低密度住宅Hideaway Sukhumvit 50，一房單位售價由49萬人民幣起，3年租金回報可達6釐，連全屋裝修，即買即住。今次展銷會期間更設特別折扣及優惠，包括買家可享每個單位10萬泰銖樓價折扣丶減免第1年管理費及物業過戶費等。

這個低密度住宅公寓坐落素坤逸，離On Nut BTS站僅8分鐘車程，5分鐘車程可抵達區內多間著名國際學校，包括Wells International School，周邊設哥爾夫球場丶醫院及超市等，15分鐘車程可達The Emporium核心地段購物廣場。項目由4座物業組成，提供772個住宅單位，面積由約269至516方呎，享湄南河景，料明年第3季落成。

（據東網）

中國香港住宅房價連升16個月再創紀錄新高！| 海外

中國香港住宅樓價升勢持續。差餉物業估價署公布的最新數據顯示，截至今年7月份私人住宅售價指數報336.8點，按月再上升約0.089%，已連升16個月，再創有紀錄新高。

上述私人住宅售價指數自去年4月開始至今年7月上升，已連升16個月，累積升幅已達約24.09%。

事實上，自去年11月，售價指數已升至306.7點，打破2015年9月創出的306.1點的紀錄，即截至7月售價指數已連續9個月創有紀錄新高，較2015年高位再高出約10%。

（據東網）

決心搬出父母家！年青華人助教洛杉磯買房全過程 | 美國

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美國LA Pierce College化學系助理教授吳俊熙分享在洛杉磯買房的經驗

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回到洛杉磯一年，一直賴在父母家，最近決心獨立，與太太展開洛杉磯看房團。洛杉磯被世界各地的人炒高了，在華人地區街上可以看到掛在燈箱“We buy houses Fast Cash”的告示。然而，筆者相信，只要不是選在比華利山等豪宅區，大部份地區的房價，對中國香港人而言，還是合理。2015年，洛杉磯縣的家庭收入中位數為六萬四千美元。2017年，洛杉磯房地產的中位數為五十多萬美元，在一般住宅區，可以買到千多呎房子，連六七千呎土地。如果在其他州份，這價錢可以買到更大的房屋，以及過萬呎的土地。筆者朋友在東岸，十多萬美元已經可以購到理想的房宅。美國地大，對一般家庭來說，房屋問題相對輕松。

看房篇

與中國香港不一樣，在洛杉磯看房子不用事先預約代理（agent）或屋主，先瀏覽地產網站如Trulia或Zillow，找Open Houses，即讓客人參觀的房子。如果在網上見到有房子代售，然而卻沒有Open Houses，那就要聯絡代理，替客人開門參觀。

Open Houses一般訂在周末周日，到達Open Houses，打開門可以自行入內，一般室內冷氣及電燈全開，保證客人在最舒適的環境下參觀房子。房子的代理會靜靜坐在一角，有時會提供樽裝水及曲奇。如有問題“這加建的部份，是否已經取得政府許可？”、“這邊屬於哪一個校區？”，他們會盡力解答，但很少打擾客人。這時，可以打探屋主為什麼賣屋及搬家，以及居住時期多久，如果沒合理原因，太短時間就搬走，那就暗示可能房子有問題。

代理會提供有關房子資料的傳單，內容包括建築年份、房子面積、花園面積、有多少睡房及浴室等。浴室分為1/4、1/2、3/4及full四種，1/4是指只有洗手盤，1/2是指有廁所及洗手盤，亦稱powder room，3/4是指淋浴、廁所及洗手盤，full bath是指浴缸連花灑、廁所及洗手盤。

參觀房子後，代理會希望客人留下聯絡方式，但不是強制性。如果客人有代理，那就留代理名片。如果他發現客人沒有自己的代理，那他會詢問是否願意接受他的幫忙，他會把代理網站的房子資料，依客人的需求，電郵給客人參考。代理網站的資料，比Zillow的多些資料及房屋供應。

出價篇

如對房子有興趣，可以出價（offer），出價可以比屋主要求的高或低。屋主會訂下一個停止接受出價的日期時間，例如Open Houses過後星期二下午五時，他就會開始選擇接受哪一個出價，優質又或低於市價的房子，隨時有數十個出價，普遍情況是出價高者得，如果以現金支付，不用等候按揭批核，可以縮短成交期者，亦為屋主所喜。出價時，如能出示文件，如銀行賬單，證明如何支付首期，亦會為屋主所考慮。正常首期為20%，如果不足20%，即按揭額超過房價的80%，那需要購買Private mortgage insurance（PMI）。另外，約屋主面談，表示自己很喜歡該房子，很有誠意購買，亦可能會打動屋主。我們的代理建議我們去信屋主，說明很需要那房子，筆者太太一邊寫，一邊問，“如果不懂英語，是不是不用買樓？”最後，我們的誠意比不上別人的鈔票，而屋主亦沒有還價。有些買家出價時會表明接受“sold as it is”，那即是成交時無論房子是任何情況，包括漏水、有白蟻等，買家均會接受。

一般賣家希望買家有自己代理，那代表那是一個認真的買家，而非把睇樓當拍拖活動。然而，一名代理可以代表買賣雙方，有些賣家代理會只會選沒有代理的買家，因為佣金由買家支付，賣家不用付佣金，那他可以取足5%的佣金。

公證行篇

整個買賣過程並不牽涉律師，所有文件均由代理及公證行負責。公證行會訂下一個交易時間（closing），關於這次交易的細節，均需於這個限期內完成，連公眾假期在內，一般為四十五天。頭十天是驗樓期，驗樓師的收費視乎房子面積，以及有沒有泳池等，一般由買家支付。檢查房屋，範圍很廣，包括坑渠有沒有堵塞，前後花園的斜度是否足夠去水，下雨時雨水會不會流入房子地基內，房子有沒有被白蟻蛀過的痕跡，水喉是由銅還是由鍍鋅鐵所制等。如發現屋頂有問題、漏水、閣樓（天花與屋頂之間）隔熱不符合州政府或聯邦政府之要求等，可以與屋主商討維修或減價，情況太壞的話，例如房子結構不良，可以放棄購買。首期從公證行退還，但損失驗屋費用。除了驗樓師，還可請屋頂師傅、通渠水管師傅、泳池師傅、煙囪師傅、中央冷暖氣師傅等為房子檢查，但盡可能約在同一天進行，以免打擾賣家。整個檢查過程，十分嚴謹，驗樓師把一份五十頁的驗樓報告寄給筆者時，筆者太太以報告太多專業術語為由，放棄閱讀。但亦因為這份報告，我們與買家成功協商減價1%。

按揭篇

決定買房子前，最好先到銀行獲取貸款預先批核證明，確認最高貸款額，每月供款最高可以去到收入的49%。買賣過程進入公證行後，才正式到銀行申請按揭。銀行會為房子估價，於目標房屋為圓心半徑一英裡以內房屋，找出相似條件如地的面積、房屋的面積、設施如游泳池、室內裝修、房間及廁所數目，並最近成交的房子作比較。如果銀行估價過低，即我們口中的“不到價”，在中國香港會借不足錢，在洛杉磯，可以與賣家商討減價，因為房子實在沒有買家認為的高。

整個交易過程，與中國香港最不同，亦是最奧妙之處，大概是未到最後一刻，仍未知成交價錢是多少。對代理而言，成交價高代表他的佣金亦高，但一個真正好的代理，往往會為客人爭取最大的利益，而非只求快脆把交易結束。就如筆者的代理，現在她為我們節省的1%，將來的物業稅亦與最後的房價掛鉤，長遠來說，她對我們的幫助不只是1%，所以，買賣雙方各有不同代理，是對兩者最大的保障。

（據中國香港01博評）

房產泡沫漸大中國全款買家風險高企 | 美國

雖然美國房價大好代表經濟復蘇，但也不禁讓人擔心，美國房地產市場是否會再次出現泡沫？而美國房地產市場一旦出現泡沫，中國投資者將損失慘重。

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綜合媒體8月23日報道，近日，美國最大的房地產數據平台Zillow集團發布數據顯示，今年6月，全美房價總價的中位數漲至20.04萬美元，這是美國房價中位數史上首次突破20萬美元。

引人側目的是，次貸危機後這幾年，中國人在美國房產海外買家的占比已從2007年的9%增長至如今的14%。美國房地產經紀人協會（NAR）發布的《2017年美國住宅型房產國際交易調查報告》顯示，2016年4月至2017年3月的這一年間，中國人再次成為美國房產頭號海外買家，一年花掉317億美元，其中65%的買家選擇全款支付。

CoreLogic首席經濟學家弗蘭克•諾斯福（Frank Nothaft）在接受中國媒體《每日經濟新聞》采訪時提醒中國購房者，投資美國房產當警惕房產價值波動。

截至今年5月，美國房價已經連續6個月創下新高。房產調研機構CoreLogic的最新數據顯示，繼2011年3月跌入谷底後，CoreLogic美國房價指數（HPI）至今已經上漲了近50%。同時，CoreLogic HPI預測顯示，在2017年5月至2018年5月這一年時間內，美國房價還將上漲5.3%。

諾斯福解釋說：“強勁的房屋需求和有限的供應量是造成房價上漲的主要原因。經濟的復蘇以及抵押貸款利率的下降刺激了需求的增長。2017年7月，美國失業率小幅下跌至4.3%，這使許多家庭都有能力購房。不僅如此，美國30年固定利率貸款的抵押貸款利率如今非常之低，2017年7月的平均利率僅為3.9%。然而，新房修建數量依然保持在較低的水平，待售房產量保持在近30年的新低，供不應求使得房價穩步上升。”

諾斯福說道：“在美購置房產的風險與投資其他不動產一樣，房產價值容易出現波動。CoreLogic美國房價指數在2006年4月達到最高點，2011年3月跌入最低點，期間跌幅達33%，許多當地社區價格跌幅甚至超過這一數值的兩倍還多。”

對於准備或已經在美購房的非居住中國買家，他提醒說，除了按時交房產稅，還必須按時繳納房屋財產保險。

事實上，已有越來越多的人開始出言警告美國房地產市場潛在的風險。近日，喜達屋首席執行官史特裡克(BarrySternlicht)在第二季度的盈利電話會議上公開唱衰紐約的高端地產市場，毫不客氣地稱紐約的“百萬富豪專屬地產”即將迎來末日時刻。

史特裡克把紐約商業地產價格居高不下的原因歸咎為以中國買家為代表的亞洲資本的推動，但他認為這並不可持續，原因是中國政府加強了對於海外投資的管控，這勢必會導致中資在美國地產市場撤資，並由此帶動紐約高端地產價格下降。

根據分析機構MHanson.com發布的報告，美國購買普通住宅所需的收入達到歷史最高水平，完全背離了十年趨勢線。而二手房銷量的增長和反彈處於歷史最弱水平，這表明現有房屋銷售市場“供應不足”的傳言屬於誇大了。

不少分析人士已經判斷，美國的房地產市場已然產生了泡沫。

（據世界新聞網）