本輪房價上漲停滯，奧克蘭首當其沖，這對不少持幣待購的買房者來說是個好消息。但是過去四年房價迅猛上漲，已經讓房地產市場出現明顯分化。
在目前的行情下，誰是贏家？誰又是輸家？
首次購房者
毫無疑問，近年來房價大漲讓首次購房者吃到了苦頭，無論房價還是政策，對他們都是頂著來。
2012年時，首次購房者的購房首付還只有10%，當時全國的房屋均價只有37萬紐幣，也就是說只要拿出3.7萬紐幣首付就能摁下壹套房。
但現在，受央行限貸政策影響，銀行收緊了低比例首付的房貸發放，大部分買家要支付20%的首付才能獲得貸款。以全國54萬紐幣的均價計算，最低首付漲到了10.8萬紐幣。
BNZ銀行首席經濟學家Tony Alexander認為，房價上漲停滯對首次購房者來說是個好消息，投資客離場後，他們的壓力減輕，買房會輕松壹些。
“房價停滯甚至下跌會讓壹些急於賺錢的投資客選擇變現，壹些人會出售手裏的房產。”Alexander說。
奧克蘭大學經濟學高級講師Ryan Greenaway-McGrevy則認為，價格下跌是壹個長期的過程，收入上漲也是如此，首次購房者需要尋找到壹個合適的節點入市。
已經買房的人
新西蘭人的大部分資產就是房產，總計約1萬億紐幣。房貸總數相當於這壹數字的四分之壹。2014年以前買房的人都賺了，這幾年間新西蘭個別地方房價漲了3倍。
但無論房產增值多少，高房價其實都沒有讓有房者受益——他們不會把僅有的壹套房子拿出來變現。但當他們想升級房產、換壹個更好的房子時，就會發現房價已經漲得太厲害，無力支付多出來的差價。
Corelogic調查顯示，通過賣房再買房來升級房產的比例，從2006年的30%下降到如今的27%，說明升級住宅的難度增大。
Infometrics首席預測師Gareth Kiernan認為，房價升降間，受益者其實是嬰兒潮壹代。他們把大房子換成小房子，搬出市中心到市郊買房，並把原來的房產變現，享受到房產增值部分。
“通過房價上漲變現後，再買壹棟小壹些、便宜很多的房產，這些人才是真正的大贏家。”他說，但這又蠶食了另壹部分年輕人的利益，不少首次購房者因為房價過高而失去了買房的機會。
炒房者、投資客
Kiernan認為，投資客也是大贏家，但前提是他們在過去五年間擴大了投資組合，並且享受到資本收益免稅政策。
Corelogic數據顯示，在經歷了幾個季度的下滑之後，投資客又卷土重來，被他們買走的房地產數量開始上升。
但Alexander警告，投資房地產獲利的環境已經發生改變。“目前的資本收益較弱，扁平化的市場正在讓某些投資客付出資本損失，他們在入市時付出太高成本。他們不僅受到央行限貸政策的束縛，還要忍受商業銀行緊縮放貸帶來的影響。”
Alexander表示，對於壹些擁有多套房產、長期持有的職業炒家來說，他們獲得貸款的機會也在減少，而且資本利得率也不高。
Greenaway-McGrevy稱，投資客面臨的另壹個問題是房租回報率偏低，奧克蘭目前的房租中位數和房價中位數的比值只有3%，這樣的收益還比不上定期存款。而且他們還要承擔房產打理費用。
他認為，如果房價上漲停止，目前利率處於緩慢上升信道，對於將大量資金鎖定在房地產上的投資客來說並不是個好消息，他們將錯失其他投資項目。
對於海外投資客來說，雖然貸款已經不那麽容易了，但還是不乏壹些全款購房者，約占市場的6%。限貸政策對他們沒有任何作用。
開發商
奧克蘭統壹規劃會讓壹些開發商受益，前提是政府允許他們興建高密度住宅區。
但這樣的項目進展並不順利，壹些開發項目滯銷，加上施工成本上漲，讓開發商對此類項目產生排斥。銀行也不願向這些項目提供貸款。
“開發商面臨缺乏貸款的境地，而且短期內不會好轉，只會繼續惡化。”Alexander說。
Greenaway-McGrevy也稱，過去10年間，新西蘭的建築成本是總體通脹率的二倍，如果房價下跌，那麽壹些開發商開發新項目的積極性就會不足。
政府
通常來說，房價下滑對政府來說是個壞消息。但從另壹方面看，房地產之外的其他經濟領域會有新的起色，消費者信心總體很高。
反對派
住房問題本來可以成為反對黨攻擊國家黨的利器，在今年的大選中為自己贏分。但是當反對黨需要這個利器的時候，似乎與住房有關的爭論已經明顯降溫了。
“對於國家黨政府來說，是幸運的，因為工黨似乎拿不出明確的辦法應對這壹問題。”Kiernan說。
銀行
近些年來，銀行對支持新西蘭家庭買房、提供房貸方面發揮了積極作用。壹份來自畢馬威的報告顯示，2016年是8年來新西蘭各家銀行房貸增長最快的壹年，貸款增加了1.27億紐幣。但Alexander稱，限貸政策讓銀行在房貸方面的收入減少，銀行自身縮緊貸款的同時又要努力吸收更多的存款。
但這樣有利於銀行降低系統性風險。
需要指出的是，雖然均價在22.39萬美元，可因地區差異房價明顯不同。
在調查的27個城市中，要負擔壹個房子收入需要達到3.1134萬-14.7996萬美元。
其中房價貴的五個城市是：
◾舊金山，平均房價78.16萬美元，收入需要達到14.7996萬美元；
◾亞哥，平均房價54.68萬美元，收入需要達到10.3165萬美元；
◾洛杉磯，平均房價48.19萬美元，收入需要達到9.504萬美元；
◾紐約，平均房價38.46萬美元，收入需要達到8.677萬美元；
◾波士頓，平均房價39.36萬美元，收入需要達到8.3151萬美元。
房價的五個城市：
◾匹茲堡，平均房價12.8萬美元，收入需要達到3.1134萬美元；
◾克裏夫蘭，平均房價12.18萬美元，收入需要達到3.2523萬美元；
◾辛辛那提，平均房價13.66萬美元，收入需要達到3.3967萬美元；
◾聖路易斯，平均房價14.37萬美元，收入需要達到3.4777萬美元；
◾底特律，平均房價14.8667萬美元，收入需要達到3.6915萬美元。
住在西部需要賺更多的錢才能買得起房
數據顯示大部分房價較高的城市都在西部，但是房價較低的城市大部分在中西部。事實上，前三個房價的城市都在加利福尼亞州。另壹方面，房價的五個城市都位於中西部。
根據HSH提供的數據，奧蘭多的房價上多，和2014年比增長13.9%，辛辛那提的房價則下降了1.1%。事實上，在27個城市中只有3個城市的房價有所下降，分別是華盛頓（下降0.3%），紐約（下降0.4%）和辛辛那提（下降1.1%）；
還有5個城市房價增長率達到兩位數，分別是奧蘭多（增長13.9%），丹佛（增長12.3%），亞哥（增長10.9%），波特蘭（增長10.4%）和鳳凰城（10.3%）。
（互聯網綜合整理）