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中国进入两会时间，建立促进房地产平稳发展的长效机制继续成为本次会议的热点话题之一。那麽，美国在保持房地产市场稳定发展方面有哪些措施值得中国借鉴？

众所周知，美国房地产市场的市场化程度非常高，联邦政府和州政府丶地方政府除了利用贷款利率丶房地产税等加以调节，基本不进行直接干预。而20世纪20年代以来至今，美国先後发生3次大规模的房地产泡沫破裂，并引发经济衰退，那麽当下美国房地产市场现状如何？2008年次贷危机以後美国在针对房地产市场的金融服务监管上又采取了哪些措施？

在美国充分利用市场机制的房地产市场上，美国政府调节房地产市场的政策目标是“居者有其屋”，利用利率和税收工具使中低收入家庭能够买得起住房，限制投资用住房。美国联邦政府对房地产市场的调控主要在宏观层面，州政府通过各自决定的房产税来进行调控。而县市一级的地方政府则通过对住房开发申请丶审批丶验收丶出售等环节的控制拥有对美国各地房地产市场最直接的干预权。

美国也建立了完备的住房金融体系，通过政府保障型和非政府保障型等多种类型的贷款支持普通人购买房屋。上世纪70年代，美国还开始出现房贷证券化，理论上来说，这可以增加房地产市场的资金投入，购房者也可以更容易地获得贷款并把风险分散到资本市场上。在政府政策推动下，美国居民自用住宅拥有率是发达国家最高的，一度接近70%。

然而，美国政府过度鼓励普通人购房，以及房贷证券化和市场机制的弊端也带来了很多问题。就拿2008年爆发的次贷危机来说，根本原因是2000年以来，美联储维持低利率政策导致融资成本低廉丶各类金融机构只追求利润放宽贷款审核标准，滥发次级债，致使美国房地产价格泡沫化日益严重，而贷款人资质的下降也最终出现利率上涨後，债务违约大范围发生，最终引发次贷危机导致经济衰退。

次贷危机一个最直接的後果是美国政府通过了史上最严厉的《多德－弗兰克法案》，要求必须审核房屋贷款人偿还能力，强化对金融衍生品的监管。目前，特朗普政府正准备放松其中对於企业贷款方面的限制，但对於住房贷款方面，会进行更为严格的审查。

目前，全美待售住房库存量处於历史低位，美国住房市场价格回升到了次贷危机前的水平，美国全国房地产经纪人协会数据显示，2016年第四季度89%的美国城市地区的房价都在上涨。但目前美国房地产究竟处於稳健丶过热还是需求拐点还众说纷纭。随着美联储加速提升联邦基金利率的预期越来越高，这或对美国人的购房意愿造成打击。另外，有分析认为，特朗普政府收紧移民政策的趋势会影响移民在美国租房丶购房的需求。

（据中国评论新闻网）

2月24日，美国商务部数据显示，美国1月新屋销售年化55.5万户，预期57.1万户，12月数据从53.6万户修正为53.5万户。1月新屋销售环比增3.7%，预期增6.4%，12月从环比降10.4%修正为降7%。1月新屋销售同比增5.5%。

下图为2000年来新屋销售情况：

经修正后，2016年全年新屋销售为56.1万户，为2007年来最高，较2015年增长了12%。

1月新屋售价中位值为31.29万美元，较12月下降1%，不过较去年同期大增7%。

以1月的销售速度计算，市场需要5.7个月来消化掉库存，这与12月的库销比一致。

新屋销售仅占美国房地产市场的不到10%，每月数据波动较大。尽管如此，近年来新屋销售整体呈现出稳步缓慢上涨态势。上日公布的成屋销售数据显示，美国1月成屋销售总数年化569万户，远超预期的554万户，创下2007年2月以来新高。

最新的新屋和成屋销售表明，虽然房地产销售受库存低迷、房价高、房贷利率路径不确定等因素牵制，需求仍较为强劲。

（据华尔街见闻）

2月22日，美国全美房地产经纪人协会NAR发布报告显示，今年一月美国成屋销售额大涨3.3%，创下过去十年以来的最高水平。十年前，美国爆发次贷危机，房地产市场交易额也大幅下滑。分析师指出，房地产市场的销售数据显示，不断上涨的房地产价格并未阻挡人们买房的脚步。

但是，尽管房地产市场中消费者对新房的需求量非常火热，但是目前美国房地产市场中房屋存量可能不足以满足旺盛的消费需求，这或将成为拖累美国房地产市场充分复苏的隐患。

全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence表示，目前阻碍美国房地产市场进一步回暖的最大障碍实际上是市场缺乏足够的房屋供应量。不过，在2017年中，住房建造企业将开发更多的住房，这将扩大美国房地产市场的成屋存量，推动美国房地产市场进一步繁荣发展。

同时，经济学家Lawrence指出，目前，导致美国房地产市场中成屋供应量紧张的一个主要原因是缺少熟练的住房建造工人。此外，随着特朗普总统不断推出限制无证移民的激进措施，住房建造企业未来可能将更难找到足够的建筑工人。

Lawrence透露，众所周知，美国的住房建造工地上雇佣了许多无证工人，但是这个问题却很少被公众关注。如果未来美国出入境限制更加严格，未来美国住房建造行业的劳动力供应量将更加短缺，除非美国政府能够培养更多具备测量和焊接等技能的本土熟练建筑工人。

根据全美房地产经纪人协会提供的估测数据来看，目前，美国建筑行业约有20万个职位空缺，比两年之前的劳动力缺口大幅上涨81%。

同时，莱纳建筑公司和托尔兄弟公司等住房建造公司也曾表示，建筑工人短缺是公司住房建造数量增速放缓的主要原因。

Lawrence认为，通过职业学校或密集的培训项目，美国需要培训更多的房地产建筑工人。目前，许多住房建造公司都在拖延房地产项目破土开工的时间，尽管这些企业仍然在积极寻找建筑工人，但是劳动力市场无法提供足够的建筑工人。

不过，尽管建筑工人短缺在一定程度上限制了美国房地产的发展，但是美国房地产目前的增长势头仍然非常强劲。过去一段时间内，美国住房价格的增速远远超过美国民众平均收入的上升速度。

Lawrence表示，随着房价快速上涨，将会有越来越多的美国民众无力承担买房的费用，这个问题可能会成为房地产市场销量回落的导火索。但是，目前来看，美国房地产市场中消费者的购房需求十分旺盛，单身女性等消费群体带动购房需求大幅上升，完全抵消了房价快速上涨对需求端产生的负面效应。随着美国新增就业岗位持续增长，消费者和企业对经济发展前景将更加乐观，这也会进一步激发美国民众购房的热情。

目前，美国三十年期按揭贷款固定利率在结束连续几个月上涨后逐步企稳，但是美国平均三十年期按揭贷款固定利率仍然高于4%，分析师也预计按揭贷款利率仍然有上涨空间。贷款利率上升将增加购房者的负担，或将限制美国房地产市场健康发展的空间。不过，分析师指出，目前大部分美国民众在购房方面的开支仍然在预算范围之内。

Lawrence认为，2016年超低的按揭贷款利率肯定不会重现，同时美国过去数年的过度宽松货币政策时代也将结束。因此，房地产市场的消费者应当意识到住房按揭贷款的利率将继续走高，目前按揭贷款利率似乎开始企稳，但是今年年底前平均贷款利率很可能攀升至5%左右。

尽管如此，只要美国经济复苏和就业增长的趋势没有改变，大部分美国民众能够承担住房按揭贷款利率上升的额外负担。

此外，日本三菱东京日联银行首席经济学家Rupkey认为，美国火热的住房市场也带动了其他行业发展，包括家电、家具和草坪修理服务等领域。2月21日，家得宝公司披露最新季度财报数据，表现大幅高于市场预期，显示家居行业受益于房地产市场产生的正面溢出效应。

（据凤凰国际）

美国国家地产经纪协会（National Association of Realtors，NAR）2月21日公布的最新房屋可负担模型显示，越来越多的美国人难以负担一些大城市高昂的房价。很多房地产热门市场中，贫富差距过大，在当地工作的工薪阶层根本没法负担住房。

NAR的数据显示，美国很多城市超过半数的房地产交易是直接用全额现金交易的。一些财大气粗或者至少家道殷实的买主能够有钱直接将房屋全现金买走而不用申请住房抵押贷款。这让另一些存够首付款都有困难的城市居民处境极其困难。

数据显示，纽约市区57%的房地产交易是现金交易。其他如孟菲斯、底特律、亚特兰大以及拉斯维加斯等地的现金交易比例均超过50%。大量的现金让当地房价很难出现下降。这给需要住房贷款才能购买房屋的居民很大压力。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，“美国的房屋可负担水平已经进入一个非常令人不安的境地。在过去五年中，一些大城市的整体房价已经上涨了40%左右，而在同时，美国的工资水平涨幅却远远没有达到这个水平。当价格和居民手中的资金差距加大的时候，越来越多的美国人很难实现他们购买自己房产的梦想。”

来自房地产公司Zillow的数据更让人担忧。根据Zillow的统计，如果按照首付20%来计算，美国目前很多地区的中等价格房屋首付款是这些地区中等收入家庭难以负担的。比如旧金山湾区的圣荷西，当地房价中位数大约在96.16万美元。20%的首付款需要大约19万美元。而当地家庭平均收入仅为10.5万美元。数据说明，在圣荷西这样的城市，中等收入家庭是买不起中等价格的房屋的。

难以负担的房价导致更多美国人选择租房居住，但最终的结果是推高了很多城市的租金水平。这进一步拉大的有房族和无房族收入的差距，增加了美国贫富差距方面的担忧。

（据理财18）