房地产 – Page 12

2017年第一季東京圈二手房成交量下降但價格猛漲 | 海外

東日本不動產近日發表了 2017 年第一季度東京圈二手房的簽約成交量狀況，發表的內容顯示，與去年同期相比，簽約成交量減少了 4%，為 3,163 件，不過成交平均價格大幅度上漲了 11.2%，增至 3,245 萬日元。

數據顯示，根據東京圈的地區不同，成交量呈現較大差別。其中在整體下降的趨勢中，千葉縣大幅度上升了 8.8%，神奈川大幅度下降了 17.9%。其它地區的成交量分別為橫濱、川崎市降 4.2%，埼玉縣降 11.9%，東京的多摩市增 7.7%，一直二手房樓市保持堅挺的東京 23 區出現 13 個月以來首次出現下降，同比了降 1.5%。

從成交的平均價格來看，與去年同期相比，猛漲了 11.2%，增至 3,245 萬日元，1 平方米的單價同比出現大幅度上彈，上升了 8.4%，為 50.40 萬日元。從地區來看，只有千葉縣出現下降，下降了 1.6%，橫濱、川崎市增 8.5%，東京 23 區增 8.2%。

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從庫存動向來看，同比上漲了 3.2%，增至 42,423 件。隨著價格的上升，新增登記件數呈現上升，今年 1 月登記件數達到最高的 43,631 件，之後呈現下降趨勢，其原因被認為是，二手房價格上升，銷售開始出現停滯。盡管如此，與 2 年前的 2015 年的庫存數的 33,363 件相比仍然是高庫存，不過二手房樓市近年進入遠高於正常房價的水域，逐漸出現非優良物件難以出手的銷售瓶頸。

另據日本不動產經濟研究所發表的 2017 年第一季度東京圈新房銷售數量顯示，銷售同比大幅度上升了 38.6%，增至 2,741 套，價格同比上升了 2.9%，增至 5,918 萬日元，1 平方米單價上漲 3.6%，新房供應數量連續 3 個月出現上升。

（據鉅亨網）

美國房地產仍具長期投資價值 | 美國

美國的房子貴嗎？美國房地產市場並未泡沫化。如果川普政府和美聯儲的政策不太激進，未來較長一段時間房價也將維持慢牛的上漲趨勢。

今年以來，經濟學家和一些投資了美國房地產或者房地產信託基金的國內朋友開始擔心，經過了幾年的持續性復甦，是不是該到市場拐點的時候了？

擔心房地產市場崩潰的理由主要有幾個方面：第一，很多美國城市的房價已經達到或者超過了2008金融危機前的高度。甚至部分地區的上漲趨勢仍在加速，比如矽谷和西雅圖。第二，美聯儲今年計畫加息四次。這將大幅增加購房者的貸款成本，減少潛在購房者。第三，隨著價格的上漲，部分地區的房產交易量開始萎縮。這被很多相信技術指標的投資者認為是趨勢反轉前的信號。

這種推理在很多方面得到了驗證，甚至看起來現在就像極了2007年房地產次貸危機前的場景。如果對房地產信託基金（REITS）的價格曲線稍作分析就可以發現，其名義價格確實已經達到了2008年的高度。2015年和2016年的兩次美聯儲突然改變政策方向的加息對市場形成了巨大的波動。且今年以來的數次美聯儲議息會議都對價格指數構成干擾。二季度幾個月的建築開工許可證發放明顯減少，可以認為是交易量萎縮的重要標誌。

但是如果我們更近距離的觀察美國房地產市場，又會發現那麼多的本質不同。

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從房屋實際價格來看，其實比2008年的高度還是有很大差距的。在比較價格時，我們應當充分考慮到貨幣因素。在應對危機的這10年時間裡，為壓低長端利率，美聯儲進行了數次量化寬鬆操作。巨量貨幣對市場的衝擊，難免造成名義價格的失真。華爾街投行進行了價格指數調整後再進行對比。他們發現即使房價再增長20%左右，總體價格仍然處在較為健康的區間，還談不上泡沫化。

從房屋擁有率來看，現在是64%，處於美國歷史上最低的時期，進一步拋盤的可能性不高。而且目前最低的住房擁有率還伴隨著美國歷史上最低的空房率。這說明由於財務實力的原因，很多美國人不得不選擇租房，而不是買房。如果結合金融危機以來美國較高的失業率，這就很容易理解。

這一點在美國的年輕人“千禧一代”中表現得特別明顯。由於工作機會向新興市場國家轉移，很多大學生畢業後馬上陷入失業。為了應付隨即而來的學生貸款催繳，他們常常到了成人的年紀卻無法獨立。現在這個族群中40%的人不得不仍然寄居在父母的房子裡，甚至還得伸手向他們要生活費。但隨著一部分跨國企業重新回到美國和就業市場的快速改善，他們最終還是會走向職場，最終成為房地產市場的新買家。

從房地產貸款質量來看，銀行的放貸標準其實過於謹慎，貸款違約率不斷下降，不像危機前的逐步上升。當前接近1%左右的房貸違約率得益於奧巴馬政府執政的8年時間裡通過的Dodd-Frank法案。這份法案對銀行借貸進行了非常嚴格的規定，並對違規的華爾街投行動輒幾十億美元的高額罰款。為了規避合規風險，很多銀行現在大幅縮減了房貸業務。即使從事該業務的銀行，對購房首付的要求提高，對購房者的背景審核和信用記錄也極其詳盡。甚至很多本該合格的購房者卻因為很小的瑕疵而被拒發貸款。

Dodd-Frank法案還對擴大金融危機的複雜金融產品進行了嚴格的限制。比如，通過槓桿放大房地產支持債券（MBS）的分級CDO產品，美聯儲對承銷券商進行了極高的風險準備金要求。以至於很多投資銀行被迫退出了這項業務。這類產品的交易量也大幅度萎縮，已經沒有可能再興風作浪了。

從租金房價比來看，較高的租金對房價形成有效支撐。回顧次貸危機中的群體性拋盤行為，我們可以發現，很多房主要麼是因為失業，要麼是無力承擔升息造成的月供上漲，被迫強制平倉。和危機前不同的是，目前的租金收益平均超過6%，在某些區域甚至達到15%。即使房主偶然失業，頂多也就是把自己的房子出租。他們可以用租金就可以覆蓋月供和地產稅，完全沒有必要像危機前一樣扎堆拋盤了。而且失業群體越多，租房群體越大，租金收益越高，對房價就形成越強有力的支撐。

超高的租金收益率在美國也形成了“以租養房”的群體。經濟條件不錯的房主常常會通過借貸，購買好幾套房子專門拿來出租。租客不但相當於幫房主還貸，甚至還可以覆蓋一部分房屋維修和更新的成本。這樣相對穩健的投資方式吸引了很多國外資金，對市場形成進一步支撐。

如果我們由此就得出可以全面看多美國房地產市場的結論，可能又顯得過於輕率。我們還應該看到其他的一些風險因素。

除了美聯儲的加息，下半年即將到來的還有縮表，會對市場形成直接打擊。加息能夠改變的只是3個月的聯邦基金利率，對長端利率的提升作用相對還比較間接。但不要忘了，為了緩解次貸危機，美聯儲曾經購買了大約市場上40%的房地產支持債券。如果為了縮減資產負債表而把這部分債券重新投放回市場，就會對房產借貸利率形成直接提升，當然也就提升了大部分購房者的持有成本。在這種情況下，我們就要更仔細的觀察美聯儲縮表的節奏和力度。

國際資本對美國房地產市場形成的干擾在加大。與次貸危機前不同的是，中國資本在美國房地產市場的影響力大幅度提升。一部分原因是由於國內房價的快速上漲導致高淨值階層把國內資本進行了分散化投資。另一部分就是一些國內房地產企業或者投資機構更看好美國市場。國內政策的變化，比如外匯管控，也會跨越太平洋，影響美國房地產的供需平衡。但是國內資本更偏重於投資中心城市丶華人社區和房屋持有成本較低的社區，其體量並不對整體市場造成太大的擾動。

綜合考慮，我們基本上可以認為，美國房地產市場並未泡沫化。如果川普政府和美聯儲的政策不太激進，未來較長一段時間房價也將維持慢牛的上漲趨勢。雖然和科技股的短期高速成長無法媲美，但低利率條件下，美國房地產目前仍然不失為一個較為穩健的長期投資渠道。

（據新浪財經）

大陸房價高中國人搶購泰國房地產 | 泰國

東南亞國家開發商周三（8月2日）表示，由於大陸物業價格太高，促發大陸人紛紛在海外尋房，於是出現大陸人在泰國搶購物業的現像。

據路透社報導，大陸人在海外所購買的物業有的是供個人使用，也有的是用於海外投資。

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泰國的曼谷、普吉島（Phuket）和芭堤雅（Pattaya），這三個地方是中國買家的首選。圖為曼谷。

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海灘陽光、各種街道小吃以及古老的寺廟，泰國已經成為中國游客青睞之地。今年泰國接待的外國游客預計會達3500萬人次，其中中國游客預計會占三分之一。

泰國房地產開發商Sansiri今年在中國開設三家新辦事處，加入其北京分部。Sansiri表示，在過去三年中，該公司對中國買家的銷售量穩步上升。

Sansiri的國際商務主管萊德爾斯（Cobby Leathers）表示，2014年，該公司的外國買家中，約15%是中國買家，而去年，這一數字近乎翻了一番，增加至近30%。今年，中國買家可能會達到或超過中國香港買家。中國香港一直是Sansiri多年來的主要市場。

Raimon Land Pcl（RML.BK）地產公司首席執行官阿德裡安．李（Adrian Lee）表示，三五年前，中國買家占該公司外國買家的20%至30%，而現在大約占60%。

中國國際物業門戶居外（Juwai）首席運營官Sue Jong表示，根據2016年中國人房地產購買數量查詢結果，泰國占第六，但在2017年的上半年，泰國就已經上升至第三名。

蘇榮說，他們看到出現更多的中產階級中國買家，這些買家往往承擔不起在更昂貴的國家買房。

蘇榮還表示，三分之二的中國買家都在尋找價值在25萬美元或以下的物業。

來自成都33歲的舒菲菲（音譯，Shu Feifei）表示，過去兩年內，她在曼谷購買了兩套房產，她通過短期租賃網站Airbnb再將房產出租出去。

舒菲菲告訴路透社說：“在那裡（曼谷）投資比在中國投資更好。”“在泰國，對於外國買家來說，購買較小的物業會比較好。如果他們想要把房產出租出去，也更容易出租。”

舒菲菲還說，很多中國投資者通過社交媒體向她詢問。自從去年初以來，中國房價出現大幅上漲，

根據居外（Juwai）的信息，泰國的曼谷、普吉島（Phuket）和芭堤雅（Pattaya），這三個地方是中國買家的首選。

盡管去年年末人民幣兌美元跌至八年來最低水平，但2017年中國買家仍然持續激增。

（互聯網資訊綜合整理）

房地產聯合集資：10個重要評估因素 | 美國

最近幾年，流行以聯合集資（眾籌）方式投資房地產，此方法為那些想要通過投資多戶型房產和商業地產，以獲取被動收入的投資者提供了巨大的機會。聯合集資，就是多個投資者出資以完成一個共同的投資目標。在房地產方面，主要是關於合並股權以購買物業，通常以商業貸款為杠杆，通過持有或融資以期獲得升值或現金周轉。

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因而，當機會來臨時，我們需要知道這些機會需要注意什麼。在此，我彙集了評估集資時的10個重要因素，以盡可能取得最全面和最成功的投資。

1、資格

弄清聯合集資的要求，你是一個合格投資者（也叫投資大戶或認證投資者），還是老練投資者（非合格投資者）。多數集資單位是根據美國證券交易委員會（SEC）條款D的兩項免除其中之一而設置的。

A.506（b）要求每筆交易的非合格投資者不超過35人。這只不過是一個廣泛的定義，意味著投資者具有良好的財務知識。合格投資者可不限量。506 (b)只允許贊助者為現有的客戶群提供投資機會。

因此，如果你對來自合格投資者的交易有興趣，請確保建立一種關系，通常從它們的網上注冊開始。

B.豁免506（c）投資要求所有投資者均為合格投資者（最低個人淨資產100萬美元起；或者個人淨收入20萬美元，配偶合並淨收入30萬美元）。與506（b）不同的是，506（c）通常要求經過會計師（CPA）或第三方服務機構的驗證。

2、追蹤記錄

由於聯合集資是被動的（投資者無法管理及無責任義務），因此，贊助商對於他們選擇的行業和地區的專業知識，及有可證明的追蹤記錄就顯得非常重要。好的集資商和贊助商，通常與專家合作，為他們的投資人帶來新的資產類別和管理協議，盡職調查是關鍵。贊助商應該清楚地闡明，為什麼他們喜歡這項交易，以及存在什麼樣的風險緩解。

3、優先回報

很多穩定的物業通過向租戶收取租金而產生收入。這些聯合集資的贊助商通常會給投資者提供一個優先回報。該回報是投資者投資本金的年回報（例如：每10萬美元投資回報8%，等於每年8,000美元）。該回報以預定的利率累積，並且必須在出售該物業時的任何利潤分配之前支付。

一些交易將具有與投資者初始投資掛鉤的優先收益，而其他交易將以收到的實際淨現金流量的百分比形式確定該回報。

4、股息或分紅

股息經常與優先收益混為一談。股息是不同的，它們是交易持有期間的實際支付，通常按月或按季度支付一次。某些增值交易由於擴充了空間，或增加了康復工作可能會延遲分紅，直到物業的現金流量足以支付這些款項。股息最終由發起人酌情支付，並可能因持有期間產生的意外費用，或出現空缺而中斷。

5、稅

贊助商應積極地減少，房地產交易所收到的應納稅所得額。例如，一些贊助商會進行成本細分研究，並引入第三方以加速折舊，進一步減輕所支付股息的應納稅義務。股息通常是以K-1表格報告的，其中應包括折舊規避。

6、報告期

贊助商應在投資過程中，提供有關物業狀況和管理的進度報告。有些贊助商通過租戶會計提供非常詳細的租戶資料，而其他人僅提供現金流量或財產概況。向贊助商詢問以前的報告，看看通常提供什麼樣的資料。一般來說，它們是與所支付股息（每月或每季度）的間隔時間相同。

7、利潤分配

聯合集資交易的一個共同特征，是出售時的淨利潤，與分配給贊助商的部分和投資者的余額分開。這些利潤是在收盤成本和清算費用後剩下的，再支付優先回報和初始投資者本金返還。根據風險性評估，贊助商參與程度和總體回報結構，交易中分配利潤的百分比可能會有很大差異。

8、贊助費

聯合贊助商從一個或多個以下類別中獲得補償：

A. 預付費用
這些費用出自於所籌集的金額，以補償投資者所花費的時間和金錢以查找和審查交易，確保貸款和為投資者組織集資。這筆錢沒有正式的術語，但通常稱為贊助費、收購費或盡職調查費。這些與貸方、律師、所有權公司和檢查員等實體的第三方費用分開。

B. 資產管理費
在持有期間，由於為維持聯合集資的成功運作，花費了時間管理及產生的費用，一些發起人將獲得補償，通常是收取的租金或淨現金流量的百分比，在給投資者分紅的同時支付，即利潤分配。

通常，物業的大部分價值源自於銷售時。一個成功的集資者通過一定的淨利潤百分比獲取獎勵，以幫助完成交易並使利潤最大化。淨利潤百分比會因交易而異，為達到足夠高的利潤，贊助商在整個投資期間投入大量時間和精力，來最大限度地提高收益。

9、退出計劃

聯合集資是非流動的，是被動投資，意味著贊助商決定如何執行計劃，和何時出售財產。一個好的贊助商將有一個退出計劃，具有預計的持續期或年度範圍，這取決於市場條件。由於大部分價值在早期創造，大多數增值交易的長度將會更短。許多穩定的物業交易將會更長，以利用增加的租金，並通過付清債務增加股本和穩定的現金周轉。

10、投票權

大多數聯合集資成立為有限責任公司。有限責任公司以B類經理的贊助商購買並出售該物業。A類投資者將被正式納入LLC的公司、經營協議，闡明其所有權比例。

一些有限責任公司也給予參與者投票權，可用於大型決策，例如改變管理、重組回報，或處理死亡或現有成員的轉移。了解您作為投資者的權利類型，以及您的股票有哪些類型的可轉讓性（如果有的話）很重要。

這僅僅是房地產銀團的許多組成部分的抽樣，精通投資的人在評估機會時應該具備知識。了解聯合集資是如何建立和運作的，這將幫助您做出最佳的投資選擇。最後，一個好的合作伙伴將提供一個私人配售備忘錄（PPM），向所有投資者提供廣泛的分析和數據。

（據威爾遜投資物業 Tom Wilson Properties）

日本首都圈房價漲每戶均價逾6500萬日圓 | 海外

日本首都圈7月出售的新成屋華廈約3400戶，比去年同期增加3.3%，平均價格也比一年前上漲逾900萬日圓，來到6500萬日圓的高價位。

日本放送協會（NHK）報導，民間調查機構“不動產經濟研究所”表示，東京、神奈川、埼玉及千葉的“1都3縣”，7月共有新落成的華廈3426戶出售，是3個月來首度正成長。

這3426戶華廈平均價格為6562萬日圓，比一年前上漲16%，漲幅906萬日圓。

由於東京23區及橫濱市等大型物件及高價物件增加，導致首都圈平均房價逾6000萬日圓，是一月以來首見。

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另外，首都圈新成屋華廈成交比率為71.9%，日本房地產常以成交比率是否超過7成來判斷市場景氣，這次逾7成也是2個月來首見。

不動產經濟研究所表示，雖然市郊的華廈價格走低，但市區內的物件仍有強勁需求，平均價格看來將持續走高。

（互聯網資訊綜合整理）

倫敦地產吸引海外投資風采猶在 | 英國

在倫敦上市的英國房地產服務提供商Savills於週四（8月10日）公佈了半年財報，其表示，全球不穩定性和英鎊的貶值爭驅動倫敦的海外投資熱潮。

該公司在聲明中稱，全球不穩定性水平的增高推動投資者趨向於製造固定收益的資產，這其中包括商業地產。

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倫敦地產吸引海外投資風采猶在 | 英國

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而倫敦的辦公地市場尤甚，今年上半年完成近90億英鎊的交易中有78%為非住宅地產。

Savills表示：“許多投資者接受退歐增加的風險，仍將英國視為全球相對安全的投資地。”

而退歐公投後英鎊的大幅貶值也令英國的地產投資更具吸引力，尤其是對亞太地區的投資者而言。

在此次財報中，Savills表示上半年其利潤增至3240萬英鎊，去年同期為2550萬英鎊，主要由亞洲市場的強勁增長和英國市場的彈性表現所致。

其營業額中有超過2/3來自英國以外，總額上升了15%至7.144億英鎊，期中紅利將增加6%至4.65便士每股。

截止至本稿發佈（倫敦時間12:17），Savills股價上升了1.6%至924.5英鎊每股。

相關資訊：受惠英國脫歐愛爾蘭房價今年將上漲8.5% | 英國

（據FX168財經網）

美朝互打嘴炮美國房產嚇了一大跳！| 美國

2007年8月9日，法國巴黎銀行禁止了專門從事美國抵押貸款的對衝基金的贖回交易，標志著一場席卷全球的信貸危機就此開始，這最終導致華爾街著名投資銀行雷曼兄弟在一年後倒閉，由此也拉開了半個多世紀來影響最深遠的一場“大衰退”的序幕。

十年過去了，美國的房地產業作為受金融危機影響最嚴重的行業之一，已經基本走出了危機的陰影，亞特蘭大、波士頓等地目前的房價指數已超過2006年房地產泡沫時水平。此外，美國房屋和開工許可等數據繼續回升，也都基本回升至2008年的水平。

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出國留學租房買房平台的北京分公司總經理吳志龍表示，美國房價確實來到了高點，但是泡沫沒有那麼嚴重，只是很個別的，當前在美國投資房地產行業更應該重視的風險不是放假下跌，而是房產空置。他對遠見財訊表示，美國房產稅非常高，比如像在德克薩斯州，一套房子房產稅大概是2%，也就是說一百萬人民幣的房，你每年養房成本至少2萬人民幣，這還不算物業費不算維修費。因此如果房產空置的話，這些成本需要投資者自己承擔。

此外，除了房屋的空置成本需要重點考量以外，租售比同樣是投資者不可忽視的重要指標。“如果租售比在四以上，房產就可以繼續持有。”吳志龍在遠見財訊的直播節目中分析指出，如果房產的租售比非常低，同時又有一定數量的房貸，那租金的收益很有可能無法覆蓋月供的成本，這樣的話相當於持有一個負資產。因此，房屋本身能夠帶來多少現金流是投資者在投資美國房產時應該重點關注的。

在這個前提之下，吳志龍認為，如果說現在還想去買美國的房子，避免自己資產貶值，那這樣的話一定要投資那些不會產生空置的區域，比如學校周邊，大學周邊。要去選擇一些產業多元化的區域，不能選擇像奧蘭多這樣的只有一個旅游業。可以選擇像達拉斯、休斯頓、波士頓這些產業比較多元化的城市。

7月底，標普發表的觀點指出，預測新屋開工今明兩年將達到1200萬戶和1300萬戶，過去兩年均值為1100萬戶。壓制的需求和人口因素將在中長期支持房地產活動。新屋開工在未來10年將達到平均每年1500萬戶，與房地產泡沫膨脹前十年的水平一致。同期公布的美國6月房屋開工率為122萬套。地產經紀人稱，美國需達到歷史均值的150萬套才能解決目前房地產供應短缺的狀況。來自路透的報道也認為，新屋銷售較上年同期成長9.1%，仍不到2005年房市泡沫高峰時水平的一半。

但是，來自美國房地產數據平台Zillow發布的數據顯示，今年5月全美平均房價為199,200美元，同比上漲7.4%。全美排名前35的大城市中，西雅圖的同比漲幅最大，房價漲幅接近13%，平均房價為440,100美元。此外，美國多個城市的case shiller房價指數，已超過2006年次貸泡沫時水平，包括亞特蘭大、波士頓、達拉斯等地。其中，達拉斯、丹佛的房價指數已超出2006年的40%。

（據遠見財訊）

在倫敦買房不住也不租房產中介：大部分買家來自中國 | 英國

在英國被國外買家所收購的房產中，約有10%會長期閑置，投資者不住也不出租，這種現像在首都倫敦更是常見。經過調查，這類閑置房產的國外買家，大部分來自中國大陸。

據中國台灣中時電子報8月9日報道，英國脫歐造成英鎊貶值，雖然倫敦房價持續上漲，但英鎊貶值抵消了漲幅，國外的投資者看准這一點，紛紛搶購倫敦的房地產。

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報道援引英國《每日郵報》的話稱，在倫敦有一成的投資者在買房後不居住，也不把房屋租出，賺取租金收入，而是把房屋閑置，等房價漲到一定程度時，再賣出，狠賺一筆。

這樣閑置房屋的理財方法，也許在一般人看起來很怪異，但英國的房產中介業者卻表示，很多海外的投資者借著這種方式，讓資金不斷增值，甚至可以透過買屋賣屋來賺取大量利潤。英國房產中介業者還表示，“這一成閑置的國際投資房地產，絕大部分投資者是來自大陸”。

近年來，大陸民眾海外置產的熱度居高不下。專家表示，大陸民眾在海外置產，主要考慮兩個因素，第一是語言文化相近及投資考量；第二是以留學考量，像是英語系的國家如美國、加拿大、澳大利亞、新西蘭、英國等。在許多國家，甚至認為大陸人大肆購買房地產，是導致當地房價上漲主因。

英國地產專家表示，對於這些被國外買家買下且閑置的房產，雖然需要繳交房屋稅，但這些房子一旦出售後，盈利完全足以抵消這些稅負。

（據新華網）

加拿大與澳洲：對外國投資者加稅真能為房價降溫嗎？| 加拿大

中國人對房子的執著由來已久，隨著近年來國內樓市風險加大，各地限購政策紛紛落地，越來越多的國人將目光投向了海外市場。從海外資產配置，到子女教育、長輩養老，再到通過買房移民海外，海外房產已經成為越來越多的中國人現實的選擇。當今，坐擁海內房產似乎已經不是高淨值人群專屬了。與此同時，外國政府與當地監管機構對海外投資者可謂是愛恨交加。恨的是投機炒房的行為哄抬房價，使當地房屋可負擔性大大降低；但卻又渴望吸引更多外來投資，為當地市場經濟的發展不斷注入活力。

根據居外網最新數據，2017年最受中國投資者青睞的海外房產投資市場是美、英、澳、加、泰這五個國家。美國房市從次貸危機後尚未完全復蘇，海外投資對龐大的美國市場來說依然利大於弊。雖然特朗普的上台為美國對外開放蒙上了陰影，但房地產商人出身的特朗普一如既往地歡迎來自海外的投資，甚至他自己的女婿庫什納的家族也在中國做起了EB-5投資移民的生意。英國則內憂外患不斷，退歐細節仍然懸而未決，恐怖襲擊又進一步增加了不穩定因素。雖然英鎊處於歷史地位，但英國市場整體的不確定性使其對投資者吸引力有一定降低。澳大利亞和加拿大的房市則在本地人口並不多的情況下，受海外投資者追捧，在過去幾年中經歷了房價瘋漲，熱門房市的可負擔性成為政府頭疼的問題。於是自2015年起，這兩個國家一些地方政府公布多項限制措施，針對外國投資者征收附加印花稅、土地稅、空置稅等額外稅費。目的是要給已經進入不理智區域的房地產市場降溫，防止泡沫充斥市場，保證當地剛需買家的可負擔性。

加拿大與澳大利亞的一些地方政府在近乎一致的時間段內不約而同地出台了加稅規定，引起市場對這些政策產生影響的強烈關注。下面我們就來對比一下這些政策到底包含哪些規定，對目前市場產生了什麼樣的作用，對未來市場又會有怎樣的長期影響？

由上表可以看出，由於這些稅收政策，外國投資者在這些區域的購房成本均顯著提升。現在在澳大利亞的悉尼與墨爾本買房，外國投資者大約需要多付10%-12%的費用，在多倫多與溫哥華則需多付15%。相較之下，加拿大的加稅政策對投資者的影響似乎更加顯著。就短期來看，溫哥華的多倫多的樓市的確也反應明顯。

加拿大：加稅短期效果明顯，長期影響不大

注釋：藍色線條與左側數軸：每月成交量與新房源比；橙色線條與右側數軸：每月成交均價同比增幅

來源：多倫多房地產協會

來自多倫多房地產協會的統計顯示，多倫多的住宅均價同比增幅在2017年加稅公布之前一路攀升，最高超過三成。而在15%附加稅政策公布之後，未來房價的不確定性導致市場反應激烈，新房源大量湧入，成交量與新房源比則直接跌下0.5的臨界值，標志著市場進入賣方市場，迫使成交均價同比增幅大幅降低。詳細數據顯示，大多倫多地區5月的交易量比4月下降了25.3%，活躍房源環比上升19%，均價環比下跌6.2%。這種趨勢在6月份持續：6月份的銷量同比下降37.3%，房源較5月環比上升15.9%，各類房型的基准價格也都環比下跌。這樣的情形不禁讓人為多倫多房市擔憂，這次加稅的影響到底有多大，又會持續多久呢？其實要回答這個問題，有一個很好的參照對像：2016年8月首先開始實行同樣加稅政策的大溫哥華地區。

在去年8月的政策生效之前，不列顛哥倫比亞省來自海外的房產投資占了13%。短短四個月後，這一數字銳減至4%。根據統計，溫哥華房產均價在去年11月單月就下跌了5.3%，是2012年後樓市最蕭條的一段時間。然而在近幾個月，溫哥華的房價已經漸漸回到正軌。2017年5月的銷量較4月環比上漲22.8%，均價環比上漲2.8%，有望在接下來繼續刷新高價記錄。

來源：大溫哥華房產協會，數據於2016年1月重新基准

其實針對外國買家加稅的政策對不同住宅類型的影響也是不同的。上圖明確顯示了最受外國投資者青睞的獨棟別墅的房價走勢在15%附加稅的影響下受到了較大的打擊，從2016年8月開始下行，在2017年1月跌至低估，不過之後開始一路反彈，又恢復了之前的上漲趨勢，目前還沒有回到之前的峰值水平。與此同時，剛需更為集中的聯排別墅與公寓的價格上漲僅僅像征性地停滯了不到半年，便又重新向上衝去，目前已經超過之前的最高值。北美知名媒體赫芬頓郵報6月底的一篇分析指出，溫哥華的樓市走向對多倫多的具有強烈的借鑒意義。不列顛哥倫比亞省新政的推出“只在當地市場按下了10個月的暫停鍵，而如今市場活躍度已經恢復到去年8月以前一樣。”所以預計多倫多的加稅政策對市場影響時間不會太久，而聯排別墅與公寓受其影響的時間會更短一些。

即使在加稅政策下依然長期看漲的兩地房市，要歸功於加拿大良好房產投資環境。加拿大本身房產稅較低，所得稅和銷售稅則較高，對純投資購買行為較為有利。目前加拿大經濟形勢良好，再加上沒有加息跡像，依然對剛需買家與投資者有著很大的吸引力。對於投資者來說，只要加拿大房市利好的基礎並沒有被改變，他們便會慢慢地將15%附加稅當成投資成本的一部分。雖然更受海外投資者青睞的獨棟別墅有可能在加稅政策下出現短期調整，但在所有購房者中，外國投資者占比畢竟是小部分（多倫多市場僅有4.9%的購房者來自海外）。在聯排別墅與公寓市場依然持續上行的背景下，海外投資者短期的觀望態度不會對整個市場產生太大的長期影響。因為針對外國買家征稅的行為，並沒有解決導致房價上升過快的根本原因-庫存不足。所以在政府給出系統性解決供給問題之前，從長期來看熱門市場的房價依然只能向上走。

澳大利亞：加稅效果較小，經濟與利率為房市主要隱憂

在加拿大兩地推出加稅政策的同時，中國買家在澳洲市場也受到了許多政策限制。這其中就包括澳洲各地政府多次通過加稅的方式嘗試為市場降溫，這些政策的效果怎樣呢？

來源：CoreLogic，數據於2016年7月1日重新基准

房產數據公司CoreLogic近期發表的數據顯示，墨爾本的房價指數在過去的一年中繼續上揚，增速高於澳洲其他城市。維多利亞州去年7月對外國人加收7%的附加印花稅之後，墨爾本8月的房價指數較7月初環比增長1.25%，9月初環比增長2.11%。隨後昆士蘭州的加稅與維多利亞與新南威爾士兩州的附加土地稅對房價也並沒有明顯的降溫作用，這也間接導致了維州與新洲政府在今年7月再次出台多項加稅政策，再次嘗試抑制房價。雖然這些最新的加稅政策對市場帶來的影響要等一兩個月之後才能揭曉，但從長期來看僅僅靠加稅控制房價的措施並不是最有效的。就墨爾本房市而言，過去一年中房價也不是沒有出現過波動。去年11月和今年5月份墨爾本的房價就曾出現明顯的下跌趨勢，導致這些波動的主要原因明顯並不是之前的加稅政策，而是澳洲貸款利率的攀升與更銀行嚴格的審查制度很大程度影響了投資者的購買能力，加上墨爾本公寓市場供給過剩都給墨爾本公寓價格帶來了下行壓力。那麼為什麼直接加稅的政策對於澳洲房價影響並不大呢？

同加拿大一樣，澳洲房價長期走勢還是建立在經濟與利率環境的基礎上。澳洲近來經濟走勢一般，收入水平停滯不前，加之公寓市場供應量相對較高，消費者對樓市的信心處於較低的位置。需求方面，隨著貸款政策則從去年開始縮緊，澳洲各大銀行的貸款利率也一直在上升，這都同時影響著投資者與剛需購房者的購買能力。相對於政府加稅政策來說，這些房市基本面的隱憂或許才是對澳洲房價更具影響力的因素。另一方面，同加拿大兩地15%的加稅力度相比，由於澳洲整體房產均價本身比多倫多與溫哥華要便宜不少，附加稅率也沒有15%那麼高，需要繳納的總額度依然較小，或許還不能成為左右投資者的決定性因素。不過由於上述原因，市場供大於求的關系日益顯著，澳洲房價預計將進入一段時間的減速甚至下行，但這個趨勢與對海外投資者加稅恐怕並沒有直接的關系。相對而言，限制貸款與收緊外國人購買資格可能對限制投資行為更為有效。

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新加坡房價下跌放緩再成海外購房主地標 | 新加坡

今年3月起新加坡突然宣布放寬房地產管制，壓抑了三年的新加坡樓市繼續爆發。4月，新加坡房屋銷售1555套，而上年同期為750套。而3月環比增長了將近2倍的房屋供應量也繼續上升，4月達到1616套。

在經過多年下滑後，新加坡房價近期似乎要迎來反彈，這讓其不可避免進入中國投資商的視線。

新加坡簡單透明的稅收政策和運營環境也是吸引中國開發商的主要原因。

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地產為例，其20%的貸款是海外債務，因此將市場擴大到新加坡既有助於對衝風險，又有利於公司品牌的海外擴張。

根據新加坡城市重建局的數據，今年上半年新加坡核心地帶的超高端住宅有四分之一是被中國人購買的。2016和2015年全年，中國買家在高端住房購買比例中分別占比18％和20％。

據瑞士寶盛銀行報告顯示，新加坡黃金地段4,000平方英尺的住宅平均花費890萬美元，同比的中國香港為4120萬美元，上海為1,660萬美元。中國國內高漲的房價催生了大量中國人前往新加坡購房。

Cushman & Wakefield的新加坡研究主管Christine Li表示，中國嚴格的資本外流控制手段無法阻止中國買家們因擔心國內房地產泡沫而不斷來新加坡投資的腳步。

在該背景下，新加坡金融管理局局長孟文能(Ravi Menon)表示，現在還沒到放松市場冷卻措施的時候，其坦言：“房價重新飆升的風險不可忽略，新加坡需要提高警惕，對海外投資者進行更嚴格的監管。”

（據經濟觀察報）