中國香港保持房地產投資六大優勢 | 海外

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數據分析顯示中國香港物業市場自2003年起長期處於上升軌道,雖然偶爾會出現滯礙時期,但始終仍依然拾級而上。近十年中國香港抵御過不少風風雨雨:2008年經歷環球金融海嘯,2015年中國股災,期間又曾經發生來港大陸同胞和港人在民生上出現矛盾衝突,幸好未有動搖本土經濟基礎。中國香港另一經濟命脈股票市場,亦由08年一直保持平穩,隨著2014年滬港通和及後16年尾深港通開通,恆生指數又再向上發力。這就是自由經濟魅力所在!

中國香港恆生指數近年再向上發力
中國香港恆生指數近年再向上發力

說及基本利好因素可以分幾個層面稍作研究:

1、政治風險偏低

恐怖襲擊威脅級別相對其他國家依然保持平穩及安全,與“戰爭”二字更是拉扯不上關系。通常投資者會借助財務分析和經濟數據來推算投資利潤回報,但如果是人為災害有可能會隨時突襲降臨將利潤大大減低,更甚或會一夜之間所有資產化為烏有。所以投資選址第一必要條件當然是地緣治安太平,最理想的還是與政治風險保持距離,越遠越好,免得擔驚受怕。

2、宏觀地理環境優越

在中國香港要發生嚴重天然災害的機會率真的是甚低,譬如說超級風暴、地震、海嘯都幾乎不受直接影響。要知道天災產生的經濟損害,基本上是沒有保險會相應地作出賠償的。就這點來說中國香港也算是作為投資的安全基地。

3、建構物的安全性

若說投資不動產,當然需要考慮市場買賣流通量,城市規劃,更重要的是建構物的安全性。中國香港建築物條例嚴謹,建築物的規格和材料一般都達致或高於國際級最高標准要求,例如中國香港雖然甚少發生強烈地震,但樓宇建築都必加入抗震功能設計。時有聽聞的報導不得不在此一提 : 哈爾濱新盤設計圖上的窗原來只是劃上去虛構的效果窗,中國澳門豪宅不敵台風吹襲幾乎全部玻璃窗都被吹破,英國倫敦中部(Cadogan Square)高級住宅的露台意外倒塌…… 假如資產原來是豆腐渣又怎能想像可以保值?

4、沒有外彙管制

中國香港沒有外彙管制,又是人民幣最大離岸市場,而且港元還跟美元掛鉤,資金具備相當穩定兼靈活性,投資可完全掌握在個人意願安排之下,如果懂得把玩財技進行貨幣對衝套戥,不但可減低外彙風險更有機會達致利上加利。

5、完善的法制

中國香港享有高度自治權及司法獨立,貫徹法治原則,不論任何人的種族、階級、政見或宗教信仰都是法律面前人人平等。若不幸投資遇上糾紛,須要訴諸法律解決亦毋需擔心,因為中國香港備有足夠的法律保障環境。

6、簡單的稅制

中國香港沒有遺產稅、資產增值稅或銷售稅,讓投資者容易清楚計算實質回報。征稅方式對港人或非港人幾乎絕無差異,除了住宅物業交易印花稅,非港人購買時須額外支付買家印花稅15%(如有需要了解詳情可翻閱之前文章《認識中國香港樓市歷年“辣招”》)。購入房地產作長線投資的話,每年須就從物業所獲得的實質租金收益算上15%(2017年稅率)為稅款,而已繳付的差餉、修葺費用和標准支出可獲寬減稅額,每宗個案以HK$25,000為寬減上限。另一項有可能涉及的是利得稅,因為所有賺取於中國香港產生的利潤均須納稅。這只會在物業出售時,政府才會根據該項交易是否屬於生意性質的投機活動而判斷是否須要征稅,如評估為在港產生的利潤則須繳納15%稅款(2017年稅率)。

 

中國香港房地產精英Ankely Tam專欄全集

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新加坡金融區CBD的未來發展前景 | 新加坡

新加坡不僅在國際金融、貿易融資、海事金融、保險、財務運作方面擁有領先地位、在資產及財富管理方面也趨於的佼佼者。此外,新加坡也是全球第四大外彙交易中心。在今天的文章,我向大家介紹一下新加坡金融區的未來發展。 

新加坡房地產最高檔也是最貴的地區目前是烏節路區域:S$6400/尺(The MarQ,發展商:SC Global,成交於2011年8月)。最新的報告指出新興的富豪以及國投資家正迅速往第1,2郵區遷移,也就是新加坡的中央商業區CBD

中央商業區,也就是金融中心,地處新加坡最南端,接鄰新加坡商業中心(烏節路),會展中心(市政大廈)。直面新加坡聖淘沙島,靠近新加坡濱海藝術中心,摩天觀景輪,濱海堤壩以及金沙綜合娛樂城。每年的新加坡國慶盛典和年度式F1賽車都在此進行。這塊區域屬於李光耀集選區,國家政府部門對這個區域的發展非常重視。私人房地產方面,濱海灣至今已吸引了超過200億元的私人房地產投資。

其分為兩個部分:丹戎巴葛(心臟地帶)濱海灣(新興地帶)

丹戎巴葛區域前景

1、濱海灣新城

政府The multibillion-dollar revamp 計劃將把該地區打造成為新的辦公、住宅、商務發展綜合一體的新區域。其也將會成為下一個濱水新城以及濱海灣的標志性區域。貿易港口將在2027年完成全部向西部的遷移,屆時,現在的港口位置將建成新型的濱水新城,集休閑、商住、會展、貿易於一體。

2、新加坡最高樓

丹戎巴葛一部分是政府保護性建築(shop houses),另一部分則作了大規模的計劃。丹戎巴葛地鐵站周圍1.5公頃的地由馬來西亞發展商:國浩置地GuocoLand 用新幣17億標到,每平方尺S$1006 PPR,並預計花費32億新幣將其發展成為混合型項目。高290米,64層樓高,成為新加坡最高建築。預計售價每平方尺從2500新幣起。

新加坡最高樓——丹戎巴葛中心,也被稱為Guoco大廈
新加坡最高樓——丹戎巴葛中心,也被稱為Guoco大廈

3、海天公寓

在Guoco Land的項目旁邊,正對遠東機構的公寓項目:海天大廈(羅總和蒯小姐所購買的公寓),遠東在2011年1月用每平方尺S$932 PPR標得,這塊地將作為酒店與部分商住樓發展。

4、四星新酒店

ICON旁的四星級酒店:Amara Hotel將花費3200萬新幣,在12,000平方米的地方建造高檔購物中心。

丹戎巴葛是出租率以及租金最高的地區,每平方尺平均S$6.5新幣左右。目前海天大廈是整個新加坡租金最高的公寓項目。一些經濟發展分析家指出,整個丹戎巴葛地區的全面潛能將在未來10-20年出現。

濱海灣區域前景

MBFC(Marina Bay Financial Centre)共有4期項目構成,是中國香港長江與新加坡吉寶集團共同開發。除了現在已建好的所有旅游,觀光,金融,住宅外,新加坡市區重建局(URA)宣稱在濱海灣地區將有4塊地皮大概34萬1千平方米作為寫字樓使用。從2013年開始,國家發展局(MND)將陸續經過GLS推出更多地皮。市區重建局(URA)已經正式劃定靠近濱海灣金融中心(MBFC)和Asia Square將有11塊地(總面積175萬平方米)作為甲級寫字樓用途。從2010年第四季度到2013年,820萬平方米的寫字樓供給將在中央商業區黃金地段(包括濱海灣)竣工。

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濱海灣區域將是以甲級寫字樓為主,成為新興的新加坡式華爾街。丹戎巴葛地區作為他的後援支持,將傳統金融區轉型成為濱水新城,集住宅、休閑、購物、旅游為一體的綜合大後方。

下篇文章我再跟大家談談這幾塊住宅項目的比較。

(作者:新加坡遠東集團銷售經理Vivi Zhang)

 

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日本民宿高收益 政府怎麼監管 | 海外

近年來,隨著新生育人口減少,日本的閒置住宅越來越多,有數據顯示,日本國內的閒置住宅已經高達 820 萬戶。不過,閒置住宅的屋主並不知道應該怎樣處理這些空房。一方面,日本的房地產業一直都不太景氣;另一方面,翻新舊房所要花費的金額巨大,房主們沒有無故翻新房屋的意願。

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日本民宿高收益 政府怎麼監管 | 海外

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但與此同時,東京、大阪等熱門旅遊目的地城市的賓館入住率高達 80% 以上。面對越來越顯得供不應求的旅館業和亟待解決的空屋閒置問題,把這些住宅經過翻新之後改造為民宿,似乎成為了資源合理配置的一個新方向。

解放日報報導,2016 年之前,把自家閒置的空屋以低廉的價格出租給遊客,在日本法律裡都屬於違法行為。伴隨著訪日遊客的劇增,日本的住宿業開始蓬勃發展,保守的日本人也開始逐漸思考起如何把民宿合法化。

2017 年 3 月,日本政府在內閣會議上確定了涉及民宿(即利用自家的空閒房間為遊客提供有償住宿服務)規定的新法案《住宅宿泊事業法》。新的規定提出,民宿的所有者必須向相關管理部門提出申報,違規者將予以懲罰,在此基礎上,將在日本全國開放民宿經營許可。每年的經營天數上限為 180 天,在生活環境惡化的地區,都道府縣或政令指定都市等可根據條例酌情縮短日期。新規預計於 2018 年 1 月開始實施。目前,民宿只在東京都大田區和大阪府等國家戰略特區得到許可。

不過,日本民宿的無證經營氾濫,給周邊居民帶來的諸多不便也頻頻被媒體曝光。

據民宿數量眾多的大阪、日本橋等地的日本居民反映稱,為了獲利,公寓樓內一些房主將房間改造成了民宿,但物業管理公司事先並沒有對其他住戶進行任何說明。入住民宿的基本都是短期住宿的觀光遊客,他們常常不守規矩,在夜裡大聲喧嘩,有人甚至連門都不關,讓鄰居無法好好休息。還有遊客不懂也不遵守日本垃圾傾倒的規範,把空瓶等垃圾就亂扔在門口,破壞了環境。

為了緩解這些矛盾,不讓民宿影響到普通居民的生活,政府部門紛紛出台了管理辦法。新法案規定,房屋所有者有義務向都道府縣進行申報;做好衛生管理;應對投訴。房屋託管企業等中介機構必須向國家進行登記。對於違規者,將處以入宅檢查等輕重不等的處罰。房屋所有者若謊報情況,或沒有遵從命令停止經營,將處以 6 個月以下的有期徒刑並罰款 100 萬日元(約 6 萬元人民幣)。

旅遊目的地京都市則開設了接受市民舉報的 “民宿 110”,作為統一受理來自市民信息的窗口。屆時,一旦接到稱攜帶大型行李的外國人幾乎連日進出住所、致噪音嚴重等情況的群眾舉報,市職員便會前往現場瞭解情況、並採取向提供住宿設施的個人及企業單位詢問來龍去脈等應對措施。若發現未獲得《旅館業法》許可的違法事例,將立即責令其中止營業。對於性質惡劣的情況還會考慮提起刑事申訴。

此外,一些科技公司也開始研發讓民宿服務更加規範的高科技產品。比如為瞭解決民宿產生的噪音引發周邊居民投訴的問題,日本市場已經出現了智能監控噪音的科技系統。這種系統被安置在房間之後,一旦噪音超過它所設定的分貝,可能會對週遭居民產生影響時,就會自動與管理公司取得聯繫。獲得信息之後,管理公司會採取相應的措施來提醒住客。

相關資訊:東京房價真會降嗎?| 日本

(據鉅亨網)

2017年越南房地產市場及對其的投資機會 | 海外

越南房產市場現狀表明,樓市尚未進入高燒狀態,然而2017年樓市的“熱度”有望比2016年更高。市場消費心理隨之發生許多變化,即基本上重樹投資商的信心,對房產市場的投資比例趨於上漲。這就是2017年房產走勢與2016年房產走勢的主要區別。

成交量持穩不變

統計數據顯示,2016年樓市成交量保持較高穩定性,沒有出現下降或猛增勢頭。河內市及胡志明市樓市月均成交量約達1000套至1200套。其表明,房產市場持穩不變,尚未出現猛增跡像。

庫存量下降

房地產庫存一直是阻礙房產市場發展的因素。一個方面,其體現了資源的浪費。另一方面,其導致房地產的投資總額下降。截至2013年年底,庫存商品房所占用的資金約為100萬億越盾。截至2014年,主要通過改變項目類型,上述所占用資金下降一半。

從2015年1月至2016年9月,庫存商品房所占用的資金從73.2萬億越盾降至33.6萬億越盾。僅2016年,其月均降幅約為1萬億至2萬億越盾。

房貸趨於增量

2016年,雖然房貸趨於猛增,但是其意味著許多風險跡像出現,尤其是在商業銀行實行的住房抵押貸款制度之中。

各類房地產的銷售“熱度”

有關工業地產:這是一類具有較強孤立性的市場。其按照政府和省級人民委員會所提出的工業化規劃得以形成與開展。總體來看,這種房地產供過於求,入住率僅為50%左右。

有關寫字樓地產:就在越南大城市實施改革初期,這類房地產市場已經形成。其發展水平一直依賴於經濟的“熱度”。經濟迅速發展時,求量將隨之上升;經濟不景氣時,求量將下滑。2016年,胡志明市寫字樓供應量幾乎持穩不變,入住率約達95%。河內市寫字樓供應量每一季度增加2萬至3萬平方米,入住率僅為86%左右。

有關零售地產:據房地產市場分析報告,自從外商計劃占領越南零售市場之時起,這是贏得關注的新一種房地產市場。從此以來,國內投資商籌劃開發服務於商業中心、零售商店、超市、便利店等零售活動的房地產市場。

2016年,河內市及胡志明市的零售地產供應量都同比迅速增長。胡志明市零售地產供應量每一季度增長6萬至10萬平方米,入住率約達91%。河內市零售地產供應量每一季度僅增長2.5萬平方米,入住率約達75%。據此,胡志明市的零售地產市場發展速度比河內市的更快。總體來看,在人口機械增長速度太高的情況下,這類房地產市場的發展前景遼闊。

有關住房地產:這一直是房地產市場的一個重要組成部分。每一季度,胡志明市的建好住房供應量為3000至4000套,“紙上”住房(既已經簽署購買合同但尚未建好的住房)供應量為5000至7000套,庫存量約達13.5%。河內市的建好住房供應量為3000至5000套,“紙上”住房供應量為3000至9000套,庫存量約達16%。

總之,“紙上”住房供應量比建好住房供應量更大。住房地產仍然呈現良好發展態勢。然而,從高中檔住房及低檔住房之間的供求量比例來看,2016年住房地產出現供不應求現像。

有關度假地產:開發商最近以社會化投資——非傳統投資方式促進度假地產市場發展。開發商把度假地產賣給個人投資者。他們可以自住或出租。這類地產的吸引力較強,因為越南旅游業發展潛力巨大,投資方式也很適合。這類度假地產在下龍、峴港、會安、芽莊、富國等旅游潛力巨大的城市蓬勃發展。

實際上,利用非傳統投資方式的度假地產項目於2015年在峴港、芽莊及富國等三市開始發展。2016年,上述三個城市的度假地產項目都在開展之中,此外開發商在此地及全國其他地方為開展各個度假地產項目做籌備工作。

值得注意的是,金蘭市政府已經向30個投資項目頒發投資許可證,其中的三分之一已投入開展。據此,2016年房地產市場的最亮點就是對度假地產的非傳統投資方式。從實際發展情況可肯定,這是較為安全且有效的投資方式。

然而,除了上述優勢,這類非傳統投資方式今後或將遇到如下一些困難:

(一)度假地產的土地使用期限。按傳統投資方式,非農業土地使用年限為50年,按非傳統投資方式,投資商要求把非農業用地轉為住宅用地,其期限長久。

《土地法》中還沒對度假用地做出具體的規定。實際上,一些地方把其列入長期期限的住宅用地土地範圍中,有的把其列入期限為50年的非農業土地範圍。因此,對哪個省市進行投資前,投資商應深入了解其土地使用年限,旨在做出適合的決定。

(二)開發商與購房者之間的度假地產買賣合同內容包括雙方的承諾。個人投資商對合同裡各個條款給予更大關注時,這類風險可以得到克服。

(三)對商品房供過於求之地及經營績效較低的項目進行投資。為了克服上述難題,個人投資商應深入了解計劃投入之地的供求情況並選擇適合的開發商。

從2016年越南房產發展情況可見,2017年越南房產有望呈現更為專業的蓬勃發展勢頭
從2016年越南房產發展情況可見,2017年越南房產有望呈現更為專業的蓬勃發展勢頭

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2017年對房地產的投資機遇

越南經濟不斷增長並被評價為世界經濟中的亮點。2017年越南經濟增長率有望高於2016年,宏觀經濟維持穩中發展。

從2016年越南房產發展情況可見,2017年越南房產有望呈現更為專業的蓬勃發展勢頭。其中,住房及度假地產都發展突飛猛進。商品房賣價仍略增,其主要依靠於項目的位置,尚未成為全市場的潮流。

其表明,房地產市場尚未出現賣價猛增或泡沫現像。據此,提高經濟適用房的供應量幾乎是遙不可及的。

有關度假地產:其從2015年起才蓬勃發展,但其發展前景遼闊。峴港市及芽莊市度假地產的供過於求現像早已得到預測,然而尚未陷入令人擔憂的困境。

有關寫字樓地產:其供求仍然保持平衡。在經濟發展更快,尤其是在新型自由貿易協定生效後融入國際經濟程度加深的背景下,求量或將上升。

有關零售地產:在國內外投資商在越南零售市場上進行競爭的背景下,其供應量很可能將上升。盡管如此,上述市場只在大城市蓬勃發展。另一方面,房地產消費者心理發生變化。投資商仍然相信,房地產是最安全的投資渠道。據此,以經營為目的的房地產投資比例大於以自住為目的的房地產投資比例。這就是2016年與2017年房產市場的最大區別。

在此背景下,作者就2017年越南房地產市場提出如下一些預測意見:

其一、以非傳統投資方式為主的度假地產仍是蓬勃發展的市場,其吸引了許多小型投資商參加。這種投資方式帶來穩定的高效益。民間資本及僑彙資金將被大力調集投入該市場。然而,個人投資者應在選擇投資地點、投資項目及開發商過程中提高專業性。

其二、住房地產仍是房地產市場的重要組成部分。由於供不應求,其發展潛力巨大。

在河內市,高檔商品房供應量比中檔商品房更大,高檔商品房供應量占比50%、中檔商品房供應量占比30%。在胡志明市,上述比重完全相反,高檔商品房供應量或將占比30%、中檔商品房供應量占比50%。

其三、用於促進房地產市場發展的資本是至關重要因素。2017年FDI協議投資總額仍然高於2016年的,其中投入房地產市場的外資占比較大。用於發展房產市場的國內信貸資金仍是主要資源,其有助於確保供應量上升,因為投資商機更為明顯。民間資本及僑彙資金被大力調集投入房產市場,尤其是度假地產領域。

其四、越南政府及國會下更大的決心制定政策與修改法律,旨在營造更為順利的經營環境,為房產市場發展注入更大動力。

其五、房產市場或其組成部分之一尚未進入高燒狀態,然而2017年房產市場的“熱度”將高於2016年。

當務之急就是按照政府的規定確保房產市場相關信息的公開性及透明性。為了實現上述目標,管理機構及開發商應付出更大努力。這就是克服發展投資中的風險並就市場發展前景做出預測的先決條件。

(據人民報網)

第一太平戴維斯:外資繼續湧入越南房地產市場 | 海外

據《人民報網》報道,第一太平戴維斯(Savills)越南公司近日認定,越南所有房地產類型的房地產項目正在升值。

2017年上半年,越南吸引外資繼續猛增,FDI到位資金達77.2億美元,同比增長6.5%,協議資金達192.2億美元,同比增長54.8%。

泰國大型工業及土地發展商和越南4號交通工程建設總公司簽署投資總額達10億美元的工業區項目
泰國大型工業及土地發展商和越南4號交通工程建設總公司簽署投資總額達10億美元的工業區項目

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第一太平戴維斯越南公司代表稱,外資主要流入生產領域,有助於加快工業基礎社會發展進程。今年5月份,泰國大型工業及土地發展商(Hemaraj Land & Development)和越南4號交通工程建設總公司(CIENCO 4)正式成立聯營體,在越南義安省興建一座總面積3200公頃的工業區,投資總額達10億美元。

第一太平戴維斯越南公司的報告強調,除了為加強工業基礎設施建設注入動力以外,外資也為其他房地產類型的增長做出貢獻。寫字樓和旅館等兩個房地產類型的需求高,出租率較為穩定。

日本投資商依然加大越南房地產市場投入力度。日本阪急不動產(Hankyu Realty)和西日本鐵道公司(Nishi-Nippon Railroad)與越南南龍投資股份公司聯營展開設在胡志明市平政郡的Mizuki Park都市區項目,總面積26公頃,投資總額達3.51億美元。日本永旺株式會社(AEON)與BIM集團設立聯營企業,在河內市興建第二家永旺購物中心,總面積16.7公頃,投資資金達2億美元。檸檬草總基金也對山金投資與發展公司投入資金。

(據鉅亨網)

居外看點:越南房產所有權限制松綁 外國人能入境就能買房!| 海外

在過去的幾十年裡,越南已經取得了長足的進步,在上個世紀90年代,平均每年GDP增長超過7%。目前越南仍是亞洲最有前途的市場之一,因為該國對外國投資開放政策,而投資越南的房地產無疑是從該國經濟增長中獲益的最佳途徑。

為什麼要投資越南的房產?

你可能想等到投資在越南變得更容易,但除了目前進入該市場的壁壘正在壓低價格之外,現在投資越南房產還有以下幾點理由。

首先,人口結構對越南有利。雖然中國和泰國等周邊國家正面臨人口減少的問題,但預計到2040年,越南的人口將由目前的9500萬增長至近1.2億。

正因為如此,所有主要城市中心的房價都受到城市化的推動。這與柬埔寨的情況類似,盡管可能沒有那麼快。

其次,越南是世界上發展最快的國家之一。越南經濟在2016年增長了超過6%,目前的趨勢仍是向上的,因為政府使商業和外國投資更加容易。

先驅者收獲最大的回報。目前去越南投資並不是那麼簡單容易的,但這並不一定是壞事。

外國人能投資越南房地產嗎?

一個字,能。但情況復雜得多。越南的外國人房產所有權法限制了所有特定社區的外籍業主數量。另外,越南禁止外國人獲得土地所有權。

自從2015年7月1日起,《越南住房法》(Law on Residential Housing)對外國人房產所有權的主要限制已經被取消
自從2015年7月1日起,《越南住房法》(Law on Residential Housing)對外國人房產所有權的主要限制已經被取消

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首先,在越南,土地只能出租。無論你是本地人還是外國人,所有的地塊都屬於國家所有,只能按50年進行租賃。你可以獲得建在土地之上的房子和建築的所有權,但不能獲得這塊土地的所有權。在租約期滿後你可以選擇延長租約。

另外兩項限制是,在一幢共管公寓大樓裡,外國買家擁有的公寓單位占比最高只能達到30%。此外,在任何一個行政區內,只有250套房子可以歸外國人所有。顯然,在河內和胡志明等人口稠密的城市,這兩個規則更令人擔憂。

自從2015年7月1日,改革後的《越南住房法》(Law on Residential Housing)正式啟動以來,過去對外國人房產所有權的幾個主要的限制已經被取消。

以下是投資者需要知道的有關越南房產外國人所有權法律的最新消息

個人:

只要能合法入境,外籍人士就有資格在越南購買住宅。

實體:

所有法人實體,如外國投資基金、銀行、越南分支機構和海外公司在越南設立的辦事處等,均有資格購買越南房產。

類型:

新的住宅房屋法律允許符合條件的外國實體和個人購買和擁有所有的住宅類型,包括公寓和地產,如別墅和聯排別墅(以前只適用於公寓)。

外國人配額限制:

  • 在一幢共管公寓大樓裡,外國人擁有的公寓單位占比不得超過30%。
  • 一個地產開發項目裡,外國人擁有的獨立房屋總數不得超過10%。

購買目的:

外國人擁有的房產可以出售、轉租、繼承和抵押(以前只供業主自住)。

土地保有權

  • 外籍人士:自所有權證書頒發之日起,最長可達50年,並可續期(須經當局批准)。
  • 外國個人 + 越南配偶:自由保有。
  • 外國機構:最長可達該機構在投資證明中的標明期限(包括延長期間)。

胡志明市Lancaster Lincoln

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位於胡志明市第四郡的中心位置,設計源於紐約風格。西貢河岸位置得天獨厚,距離一郡Bitexco金融塔僅1.9公裡路程,開車只需7分鐘;距離二郡中心區一岸之隔,從隧道前往二郡不到10分鐘車程,未來會有一座橋連接兩岸,非常合適上班一族居住。

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此外小區還配有八層樓高的商業中心,彙聚了超市,餐廳,咖啡店,屋頂無邊游泳池,健身房,圖書館等,使得生活在這的居民充實便利。

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會安X2

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X2是即將到來的環保豪宅,位於峴港和會安之間,距離峴港國際機場僅有30分鐘路程,靠近著名的文化遺產會安古城。X2會安酒店位於Co Co河河畔,享有壯麗的景色,可以進入650米的河流臨街。

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該住宅結合當代建築設計與可持續環保標准,營造出輕松而寧靜的氛圍。70間獨立別墅包括從兩臥室到四臥室的房型,住客可以享受高檔服務和設施,如生態花園、無邊際游泳池、世界一流的健身房和水療設施。

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胡志明市新華明珠

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越南胡志明市平盛區是一個黃金地段,因為它擁有西貢河的景色,方便前往該市的其他地區。 既有良好的基礎設施,又有非常好的風水,平盛區的新華明珠被認為是所有投資者以及尋求理想退休者的目標。 

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據最新資料,新華明珠項目於2017年六月首先正式開放B1 – B2兩座。價格從2,200美元/平方米(已含增值稅)起,租金利潤從800美元到2500美元不等。

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認識精釀啤酒——康洲發展最快的產業之一 | 美國

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康涅狄格州的精釀啤酒業發展勢頭迅猛。2011年,康州僅有16家小型釀酒廠、自釀酒館和合同釀酒商。 這一數字每年都在逐步遞增,到2015年已達35,截止2017年1月份,增至55。在哈特福德地區,目前處於運營和規劃階段的釀酒商和釀酒廠有近24家,生產高端啤酒,四瓶裝或六瓶裝的要價12美元。消費者對優質產品的追求推動了康州精釀啤酒需求的上升。

根據美國精釀協會(Brerewers Association)的統計,全康州有超過36家釀酒廠處在規劃階段。釀酒商協會是一個全國性的組織,旨在為小型、獨立的精釀啤酒商提供幫助,並解決與酒相關的一切問題。

精釀酒業的發展不止出現在康州,康州的人均釀酒業務僅僅處在中間水平。根據精釀協會的統計,截止2015年底,全美共有4269家釀酒廠,其中4225家均為精釀啤酒廠、自釀酒館和合同釀酒商——比2011年的數據增加了一倍。

從2014年到2015年間,精釀啤酒的銷售額也增加了12.8%,然而整體酒業的銷售額卻有所下降。精釀酒業的銷售額占全美酒類銷售額的16%,總額為223億美元,康州貢獻了其中的5.69億美元。

根據精釀協會的定義,精釀酒廠是生產各式各樣的艾爾酒(ales)、貯藏啤酒(lagers)和皮爾森啤酒(pilsners)的酒廠,年產量能達到600萬桶左右。這些精釀酒廠必須是獨立酒廠,釀造方法必須采用傳統的釀造和發酵方法。

康州就精啤酒釀造和銷售的促進程序,對小型的賣酒業務保持盈利、開拓市場至關重要。越來越多的投資人看好康州的精釀市場,即使是一項小型的售賣業務,只需要25萬美元來置辦所需設備、場地和流動資金,這樣才能保證業務早日步入正軌。

康州最著名的10大精釀啤酒工坊推薦

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1、康涅狄格州,布蘭福德市(Brandford),頂針群島釀酒公司(Timble Island Brewing Company)

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自從2012年銷售第一批酒——美式麥艾爾酒(American Ale)以來,頂針群島釀酒公司就廣受康州居民的喜愛。該公司是康州最大的自銷小型釀酒廠,引人入勝的品酒室和實地參觀是其一大特色。該公司銷售的啤酒包括最初的琥珀美式艾爾酒,美味的苦黑麥芽酒,濃稠的香草咖啡黑啤酒,以及上乘的高濃度焦糖艾爾酒——也就是馬提尼酒。對於中等規模的私人聚會或其他活動,這些都是非常經濟實惠的選擇。

2、康涅狄格州,布裡斯托爾鎮(Bristol),Firefly Hollow釀酒公司

Firefly Hollow值得為之花費時間去尋找。帶上小吃,走進Firefly Hollow酒吧,品一杯冰鎮精釀啤酒,無比享受。這裡有大量現成的啤酒可供選擇,有罐裝的、桶裝的,供應的啤酒種類每天都在變化。此外,Firefly Hollow還提供咆哮酒壺裝的酒以便顧客能夠帶回家,伴著美妙的音樂舉辦各種活動。

3、康涅狄格州,普萊恩維爾鎮(Plainville),Relic釀酒公司

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Relic釀酒坊專門從事小批量精釀酒的生產,是特制啤酒愛好者的絕佳選擇。生產的啤酒包括Blackheart Black Lager,這是一款有Denali IPA的黑巧克力貯藏啤酒;1776波特酒,一款褐色堅果波特酒。除此之外,該公司還生產有其他幾款酒。

4、康涅狄格州,哈特福德市(Harford),掛山釀酒公司(Hanging Hills Brewing Company)

掛山釀酒公司由三個啤酒愛好者(和他們的兩只狗)共同創立的。位於昆尼皮亞克河流域充滿神秘色彩的掛山正是公司名的來源所在,因為掛山令人膽寒的神秘讓無數探險愛好者為之心馳神往。該公司已經釀造出從hoppy IPAs到深黑啤等20款各式各樣的啤酒。該公司在周一、周四、周五及周六日對外開放品嘗。有八款現成的酒和其他幾款可以以咆哮啤酒壺或罐裝的形式購買。

5、康涅狄格州,哈特福德市(Hartford),城市蒸汽釀酒廠(City Steam Brewery)

城市蒸汽釀酒廠位於切尼一座歷史建築內,該建築被認為是美國羅馬式建築的最佳典範。城市蒸汽尊重這座建築的歷史,因此在釀造的過程中融入了不少該建築的歷史元素,例如,酒桶外圍金屬圈的設計靈感便源於這座歷史建築。該釀酒廠利用蒸汽釀造家釀式啤酒,例如波特酒、皮爾森啤酒以及艾爾酒。此外,無麩質食物在這裡也有供應。

6、康涅狄格州,米德爾敦市(Middletown),Stubborn Beauty倔強的魅力釀酒工坊

在以釀造不同尋常的酒目標的驅動下,Stubborn Beauty釀酒公司已經釀造出七種各有特色的酒。最佳的酒種之一是Nummy Nummy,這是一種有著濃烈酒花的IPA酒。此外,Stubborn Beauty公司會在每周五、周六下午對游客開放,免費品嘗。生產的啤酒包括Blackheart Black Lager, 這是一款有Denali IPA的黑巧克力貯藏啤酒;1776波特酒,一款褐色堅果波特酒。除此之外,該公司還生產有其他幾款酒。

7、康涅狄格州,諾威奇市(Norwich),These Guys釀酒公司

These Guys釀酒公司位於諾威奇市一幢美麗的磚瓦工業建築內,是一家趣味十足的酒吧,這裡有美味的食物和各種各樣的啤酒可供選擇。該公司供應的家釀式啤酒對每個啤酒愛好者都充滿吸引力,啤酒種類從酒花淡啤到巧克力黑啤不等。菜單上有美味的食物可供顧客午餐、晚餐和早午餐時搭配任意一款啤酒享用。我們的選擇通常是無烤箱奶酪意面搭配可口的炸魚薯條。

8、康涅狄格州,舊塞布魯克市 (Old Saybrook),30英裡釀酒工坊 (30 Miles Brewing Co.)

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30英裡釀酒公司在周三到周日期間對外開放,供應品酒、套酒(flights)、品脫酒和咆哮酒壺裝的酒,可以直接購買,是啤酒愛好者的絕佳去處。舊塞布魯克這座古樸的海濱小鎮正是30英裡釀酒公司的所在地。該公司在酒釀過程中加入了不少產於當地的原料,特別是啤酒花。30英裡公司釀造的精釀啤酒包括Caffe a Borghesi on Nitro(一種氮氣咖啡波特酒)、AYHBTU紅色艾爾酒(一種印度淡色艾爾酒)、Baby Fight Club(一種美式IPA)等,此外,30英裡還允許顧客自帶小吃下酒用。

9、康涅狄格州,斯坦福德市(Stamford),半滿釀酒廠( Half Fall Brewery)

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半滿釀酒廠有屬於自己的播客,坐落在一座老舊的工業建築內,這使得它成為了許多人心目中的拍照聖地。供應的酒類包括Bright(一種金發女郎柑橘啤酒),Bee Enlightened(一種庫爾施蜂蜜啤酒),此外,還有其他幾種偶爾供應的酒類。品酒室周五至周日開放,釀酒廠的參觀則僅在周六對外開放。

10、康涅狄格州,新哈特福德市,Brewery Legitimus 釀酒坊

BreweryLegitimus公司的夫妻檔組合專門釀造比利時和美式精釀啤酒,迄今為止已經釀造出11種啤酒,包括美式棕色艾爾酒、印度淡色艾爾酒(IPA)、賽松酒和淡啤。該公司酒屋從周四到周日對外開放。酒屋的酒種類繁多、經常更換,客啤也是可以隨時享用的。

投資精釀啤酒廠

NerdWallet 網站就精釀啤酒工廠的投資金額做了分析,投資的成本主要在以下三個方面。

  • 釀酒設備

設備的費用要看釀酒廠的大小,設備的新舊程度也會有很大的價格差異。價格在10萬美金左右的設備,可以一次釀制320 瓶12盎司的啤酒。而金額在一百萬美金以上的全新設備可以一次性釀制9600 瓶啤酒。在決定購買設備以前,需要考慮到工廠長遠的發展計劃。因為如果該工廠釀制的精啤受到熱捧,短期內需求劇增,價廉的基礎的設備和設施可能會限制工廠的釀造量。

  • 廠房和品酒屋選址和裝修

精釀啤酒廠的地理位置非常重要,因為他決定了品酒屋是否可以吸引到大量的客源。一些小的工坊在250-300 平米左右,品酒屋不僅僅提供精釀啤酒,還有零食出售。除了出售給終端顧客以外,也在當地做批發銷售

  • 生產和零售許可證以及保險費用

任何精釀工坊需要從美國的聯邦還有當地的州政府獲得許可證。根據每個州不同的政策,許可證的受理時間需要45-60天。除此之外還有保險費用,以及公司成立的法律文件費用。

總而言之,精釀啤酒業的發展在中國剛剛興起,而在美國像康州這樣的市場,消費群體和消費習慣日漸成熟,正在成為商業和房產投資的熱點。很多精釀啤酒廠利用舊的廠房或者庫房翻新,不僅給工廠和品酒屋添加了復古的風格,更因其低廉的租賃或者購買價格,給投資人帶來了更大的收益。

 

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越南允許外國人入境後購房 有利於推動經濟發展 | 海外

第一太平戴維斯(Savills)越南胡志明市公司房產經營部經理阮慶維日前稱,從2015年起,《住房法》修正案取消了對外國人購房的諸多限制,被視為是房地產政策中的積極轉變。

越南Savills報告指出,越南對外國人購房的要求比較具體和透明,能創造新的樓市需求
越南Savills報告指出,越南對外國人購房的要求比較具體和透明,能創造新的樓市需求

點擊查看越南房源

越南Savills最近公布的報告,對外國人購房的要求比較具體和透明,創造新的樓市需求,進一步促進國內房地產穩定發展。

越南允許外國人入境後購房,被期待為刺激房地產投資、旅游地產、地產服務業等房地產類型發展創造便利條件。這也有利於推動越南經濟發展,符合國際慣例。

目前,在越南房地產所有權有關法律規定經三年實施後,基本上獲得了買方和賣方的積極回應。

(據越通社河內)

居外看点:外國人能投資印尼房地產,搭乘經濟快車嗎?| 海外

印度尼西亞(印尼是東南亞面積最大、人口最密集的國家。雖然該國發展勢頭強勁,且擁有龐大的消費市場,但並未獲得大多數房地產投資者的關注。

印尼的經濟增速也非常引人注目。該國著力發展基礎設施、制造業和服務業,從而自2010年以來實現了5%以上的平均經濟增速。印尼是東南亞地區經濟增速最高的國家之一。這令投資印尼房地產成為那些希望從這一未來全球經濟動力的發展壯大中獲利的投資者的理想選擇。

不過,該群島並不全是積極表現。對於外國人士來說,在印尼創辦企業或購買股票非常簡單,投資該國房地產卻有些困難。但這並沒有阻止人們投資印尼房地產的腳步。我們可以采取一些變通方法,有些方法風險高些,有些方法風險較低。

話雖如此,該國正在逐步開放,並且變得更加透明。近期在法律上的變化明確表明該國政府正沿著正確的道路前行。其中一項變化令外國人士在印尼創辦企業和購買房產變得更加容易。

近年印尼巴厘島成為外國別墅投資人的首選地。圖為居外的巴厘島豪華沙灘別墅房源。
近年印尼巴厘島成為外國別墅投資人的首選地。圖為居外的巴厘島豪華沙灘別墅房源。

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印尼的房產所有權

目前,外國人士無法以個人的名義擁有永久產權房產。

雖然印尼的成文法會讓外國人士感到有些棘手,但他們仍可購買該國的共管公寓。外國人士還可購買土地的控制權,不過,在法律上更加困難,且購買者的內心會相應地感到有些忐忑。

印尼擁有幾種不同的土地所有權。永久產權通常被稱為“SHM”,僅可由本國公民擁有。土地使用權通常被稱為“SHP”,從本質上來說是租賃權,向外國人士開放。

共管公寓

外國人士擁有共管公寓等分層所有權住宅房產的依據是於1996年6月出台的《政府規章》第41條。不過,該條款的規定並不明確,實際上並沒有外國人士獲得分層所有權,證明其對房產的所有。

在實踐中,外國人士可簽署可轉換租賃協議(Convertible Lease Agreement),通過該協議,外國人士可以開發商的名義擁有房產所有權,並規定明確的租賃時限。可轉換租賃協議規定,如果且當主要的法律法規允許外國人士擁有分層所有權時,出租人和承租人均有義務簽署買賣契約,將所有權轉讓給外國所有人。

土地

外國人士不允許擁有永久產權土地。他們可以購買土地的使用權,而不是所有權。

外國人士在印尼購買土地擁有三種選擇:

1. 通過印尼代表

慣常的做法是,由印尼西代表為外國買家購買土地。必須將土地所有權從上一所有人轉讓給印尼代表。出於對外國買家安全的考慮,必須與印尼代表簽署三份協議。

  • 貸款協議(Loan Agreement)——該協議規定外國買家借貸給印尼代表的購買價格。
  • 不可撤銷授權書(Irrevocable Power of Attorney)——該授權書規定外國買家可全權處理土地等的出售、租賃和抵押。
  • 永久使用權協議(Permanent Right of Use Agreement)——該協議規定外國買家可全權使用並占有土地。

2. 通過外商投資公司(PMA)

PMA是印尼的一種“公司類型”。PMA公司在成立後擁有30年的經營時限。如果公司可通過增加投資來擴充項目,可將經營時限延長一次或兩次,每次30年。PMA公司可由外國人士100%控股。

PMA公司可獲得建造權(Hak Guna Bangunan, HGB)。土地建造權或施工權的有效期為30年,到期後可延長20年,之後甚至再可延長30年。

如欲創辦PMA公司,您需要:

  • 提交詳細的商業計劃。
  • 在能夠為印尼的外國技術、就業和環保方面增加價值的商業環境中經營。
  • 在印尼當地的銀行中擁有適當的現金存款。(具體金額可能不同,根據企業的動用資本計算。)
  • 證明房地產投資是公司資產。

整個過程大約需要3至4個月的時間,完成之後,公司即可申請外國主管的工作許可證,公司經營第一年可申請3個許可證。創立公司的成本大約為5,000美元。

3. 通過租賃權

在印尼定居且持有KITAS工作簽證的合格外國人士可擁有租賃權。租賃權的有效期為25年。到期後可延長50年,共70年。一直到2016年,有效期還僅可延長25年,共45年。

雇佣印尼律師,協助您處理交易至關重要,尤其是金錢交易。所有土地交易必須在土地所在地的印尼公證處(Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT)進行。

買房時一般都會付定金,但這種做法在印尼並不可取。印尼的房地產公司沒有相應的行為規範;它們沒有任何法律義務保護購房者的利益並保證其獲得房產所有權。

在印尼,有已登記土地和未登記土地之分。1960年《基本土地法》保護的是經過認證的土地,即在當地土地管理局登記的土地。未登記土地(即Adat土地)歸社會共有。因此,仔細檢查所購買土地的土地證至關重要。

登記房產的整個過程包含6個程序,需要花費大約22天完成。

近期出台的法律法規

2016年BPN法規第13條擴大了外國人士在印尼擁有住宅的權限。

該法規規定,僑民可在該國購買住宅,前提是該房產達到某一最低價格水平。比如,您僅可在雅加達購買價格在100億盧比(折合約490萬人民幣)及以上的住宅或公寓其他地區擁有各自不同的價格限制。需要重點注意的是,您實際上擁有的是位於土地上的建築結構,而不是土地本身。

除了價格水平之外,在該國購買住宅或公寓還有其他要求。外國人士及其家人必須擁有居民身份。而且,應從政府或開發商那裡購買房產。

 

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CBRE:中資繼續尋求海外房地產投資機遇 發展中國家受關注 | 海外

全球最大商業地產服務和投資機構——世邦魏理仕(CBRE)發布最新報告稱,雖然資本管制政策下中國國有企業的境外房地產並購降溫明顯,但以保險公司、開發商以及企業構成的民企正日益成為跨國房地產投資中的新興力量。

報告稱,上半年,中國的境外房地產投資總額仍錄得256億美元,同比增長1.5倍,中國投資者仍是全球房地產市場上最活躍的亞洲資本來源。

報告指出,資本管控政策的影響在中資跨境資本的構成上有所體現。國有企業受政策影響明顯,海外地產並購活動速度放緩。而民企資本的上半年投資額同比增幅與單筆交易平均規模均呈上升勢頭,尤其是擁有海外融資平台的投資者(如已在中國香港上市的企業)等構成的“新資金”正在為民企的海外投資注入新動力。

中國政府自2016年底開始收緊海外投資,並在近日將房地產列入境外投資受限行業名單。

中資企業的投資熱情將拓展到更多的發展中國家,包括印尼首府雅加達
中資企業的投資熱情將拓展到更多的發展中國家,包括印尼首府雅加達

世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李凌表示,規模可觀的中國資本將繼續尋求海外房地產的投資機會。投資者為適應新的政策環境或將進行投資策略調整,例如利用境外金融從事地產收購活動、依靠其總部設在中國香港的企業實體購置資產、以“輕資產”模式輸出其品牌和運營經驗。

世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨預計,未來主權財富基金地產投資將保持強勁,一帶一路倡議相關投資將引發更多關注。中資企業的投資熱情將拓展到更多的發展中國家,如哈薩克斯坦的阿斯塔納、馬來西亞的吉隆坡、檳城,柬埔寨的金邊、印尼的雅加達、俄羅斯的莫斯科等城市都開始受到中資企業的關注。

(據路透上海)