第一太平戴維斯:外資繼續湧入越南房地產市場 | 海外

據《人民報網》報道,第一太平戴維斯(Savills)越南公司近日認定,越南所有房地產類型的房地產項目正在升值。

2017年上半年,越南吸引外資繼續猛增,FDI到位資金達77.2億美元,同比增長6.5%,協議資金達192.2億美元,同比增長54.8%。

泰國大型工業及土地發展商和越南4號交通工程建設總公司簽署投資總額達10億美元的工業區項目
泰國大型工業及土地發展商和越南4號交通工程建設總公司簽署投資總額達10億美元的工業區項目

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第一太平戴維斯越南公司代表稱,外資主要流入生產領域,有助於加快工業基礎社會發展進程。今年5月份,泰國大型工業及土地發展商(Hemaraj Land & Development)和越南4號交通工程建設總公司(CIENCO 4)正式成立聯營體,在越南義安省興建一座總面積3200公頃的工業區,投資總額達10億美元。

第一太平戴維斯越南公司的報告強調,除了為加強工業基礎設施建設注入動力以外,外資也為其他房地產類型的增長做出貢獻。寫字樓和旅館等兩個房地產類型的需求高,出租率較為穩定。

日本投資商依然加大越南房地產市場投入力度。日本阪急不動產(Hankyu Realty)和西日本鐵道公司(Nishi-Nippon Railroad)與越南南龍投資股份公司聯營展開設在胡志明市平政郡的Mizuki Park都市區項目,總面積26公頃,投資總額達3.51億美元。日本永旺株式會社(AEON)與BIM集團設立聯營企業,在河內市興建第二家永旺購物中心,總面積16.7公頃,投資資金達2億美元。檸檬草總基金也對山金投資與發展公司投入資金。

(據鉅亨網)

居外看點:越南房產所有權限制松綁 外國人能入境就能買房!| 海外

在過去的幾十年裡,越南已經取得了長足的進步,在上個世紀90年代,平均每年GDP增長超過7%。目前越南仍是亞洲最有前途的市場之一,因為該國對外國投資開放政策,而投資越南的房地產無疑是從該國經濟增長中獲益的最佳途徑。

為什麼要投資越南的房產?

你可能想等到投資在越南變得更容易,但除了目前進入該市場的壁壘正在壓低價格之外,現在投資越南房產還有以下幾點理由。

首先,人口結構對越南有利。雖然中國和泰國等周邊國家正面臨人口減少的問題,但預計到2040年,越南的人口將由目前的9500萬增長至近1.2億。

正因為如此,所有主要城市中心的房價都受到城市化的推動。這與柬埔寨的情況類似,盡管可能沒有那麼快。

其次,越南是世界上發展最快的國家之一。越南經濟在2016年增長了超過6%,目前的趨勢仍是向上的,因為政府使商業和外國投資更加容易。

先驅者收獲最大的回報。目前去越南投資並不是那麼簡單容易的,但這並不一定是壞事。

外國人能投資越南房地產嗎?

一個字,能。但情況復雜得多。越南的外國人房產所有權法限制了所有特定社區的外籍業主數量。另外,越南禁止外國人獲得土地所有權。

自從2015年7月1日起,《越南住房法》(Law on Residential Housing)對外國人房產所有權的主要限制已經被取消
自從2015年7月1日起,《越南住房法》(Law on Residential Housing)對外國人房產所有權的主要限制已經被取消

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首先,在越南,土地只能出租。無論你是本地人還是外國人,所有的地塊都屬於國家所有,只能按50年進行租賃。你可以獲得建在土地之上的房子和建築的所有權,但不能獲得這塊土地的所有權。在租約期滿後你可以選擇延長租約。

另外兩項限制是,在一幢共管公寓大樓裡,外國買家擁有的公寓單位占比最高只能達到30%。此外,在任何一個行政區內,只有250套房子可以歸外國人所有。顯然,在河內和胡志明等人口稠密的城市,這兩個規則更令人擔憂。

自從2015年7月1日,改革後的《越南住房法》(Law on Residential Housing)正式啟動以來,過去對外國人房產所有權的幾個主要的限制已經被取消。

以下是投資者需要知道的有關越南房產外國人所有權法律的最新消息

個人:

只要能合法入境,外籍人士就有資格在越南購買住宅。

實體:

所有法人實體,如外國投資基金、銀行、越南分支機構和海外公司在越南設立的辦事處等,均有資格購買越南房產。

類型:

新的住宅房屋法律允許符合條件的外國實體和個人購買和擁有所有的住宅類型,包括公寓和地產,如別墅和聯排別墅(以前只適用於公寓)。

外國人配額限制:

  • 在一幢共管公寓大樓裡,外國人擁有的公寓單位占比不得超過30%。
  • 一個地產開發項目裡,外國人擁有的獨立房屋總數不得超過10%。

購買目的:

外國人擁有的房產可以出售、轉租、繼承和抵押(以前只供業主自住)。

土地保有權

  • 外籍人士:自所有權證書頒發之日起,最長可達50年,並可續期(須經當局批准)。
  • 外國個人 + 越南配偶:自由保有。
  • 外國機構:最長可達該機構在投資證明中的標明期限(包括延長期間)。

胡志明市Lancaster Lincoln

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位於胡志明市第四郡的中心位置,設計源於紐約風格。西貢河岸位置得天獨厚,距離一郡Bitexco金融塔僅1.9公裡路程,開車只需7分鐘;距離二郡中心區一岸之隔,從隧道前往二郡不到10分鐘車程,未來會有一座橋連接兩岸,非常合適上班一族居住。

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此外小區還配有八層樓高的商業中心,彙聚了超市,餐廳,咖啡店,屋頂無邊游泳池,健身房,圖書館等,使得生活在這的居民充實便利。

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會安X2

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X2是即將到來的環保豪宅,位於峴港和會安之間,距離峴港國際機場僅有30分鐘路程,靠近著名的文化遺產會安古城。X2會安酒店位於Co Co河河畔,享有壯麗的景色,可以進入650米的河流臨街。

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該住宅結合當代建築設計與可持續環保標准,營造出輕松而寧靜的氛圍。70間獨立別墅包括從兩臥室到四臥室的房型,住客可以享受高檔服務和設施,如生態花園、無邊際游泳池、世界一流的健身房和水療設施。

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胡志明市新華明珠

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越南胡志明市平盛區是一個黃金地段,因為它擁有西貢河的景色,方便前往該市的其他地區。 既有良好的基礎設施,又有非常好的風水,平盛區的新華明珠被認為是所有投資者以及尋求理想退休者的目標。 

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據最新資料,新華明珠項目於2017年六月首先正式開放B1 – B2兩座。價格從2,200美元/平方米(已含增值稅)起,租金利潤從800美元到2500美元不等。

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認識精釀啤酒——康洲發展最快的產業之一 | 美國

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康涅狄格州的精釀啤酒業發展勢頭迅猛。2011年,康州僅有16家小型釀酒廠、自釀酒館和合同釀酒商。 這一數字每年都在逐步遞增,到2015年已達35,截止2017年1月份,增至55。在哈特福德地區,目前處於運營和規劃階段的釀酒商和釀酒廠有近24家,生產高端啤酒,四瓶裝或六瓶裝的要價12美元。消費者對優質產品的追求推動了康州精釀啤酒需求的上升。

根據美國精釀協會(Brerewers Association)的統計,全康州有超過36家釀酒廠處在規劃階段。釀酒商協會是一個全國性的組織,旨在為小型、獨立的精釀啤酒商提供幫助,並解決與酒相關的一切問題。

精釀酒業的發展不止出現在康州,康州的人均釀酒業務僅僅處在中間水平。根據精釀協會的統計,截止2015年底,全美共有4269家釀酒廠,其中4225家均為精釀啤酒廠、自釀酒館和合同釀酒商——比2011年的數據增加了一倍。

從2014年到2015年間,精釀啤酒的銷售額也增加了12.8%,然而整體酒業的銷售額卻有所下降。精釀酒業的銷售額占全美酒類銷售額的16%,總額為223億美元,康州貢獻了其中的5.69億美元。

根據精釀協會的定義,精釀酒廠是生產各式各樣的艾爾酒(ales)、貯藏啤酒(lagers)和皮爾森啤酒(pilsners)的酒廠,年產量能達到600萬桶左右。這些精釀酒廠必須是獨立酒廠,釀造方法必須采用傳統的釀造和發酵方法。

康州就精啤酒釀造和銷售的促進程序,對小型的賣酒業務保持盈利、開拓市場至關重要。越來越多的投資人看好康州的精釀市場,即使是一項小型的售賣業務,只需要25萬美元來置辦所需設備、場地和流動資金,這樣才能保證業務早日步入正軌。

康州最著名的10大精釀啤酒工坊推薦

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1、康涅狄格州,布蘭福德市(Brandford),頂針群島釀酒公司(Timble Island Brewing Company)

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自從2012年銷售第一批酒——美式麥艾爾酒(American Ale)以來,頂針群島釀酒公司就廣受康州居民的喜愛。該公司是康州最大的自銷小型釀酒廠,引人入勝的品酒室和實地參觀是其一大特色。該公司銷售的啤酒包括最初的琥珀美式艾爾酒,美味的苦黑麥芽酒,濃稠的香草咖啡黑啤酒,以及上乘的高濃度焦糖艾爾酒——也就是馬提尼酒。對於中等規模的私人聚會或其他活動,這些都是非常經濟實惠的選擇。

2、康涅狄格州,布裡斯托爾鎮(Bristol),Firefly Hollow釀酒公司

Firefly Hollow值得為之花費時間去尋找。帶上小吃,走進Firefly Hollow酒吧,品一杯冰鎮精釀啤酒,無比享受。這裡有大量現成的啤酒可供選擇,有罐裝的、桶裝的,供應的啤酒種類每天都在變化。此外,Firefly Hollow還提供咆哮酒壺裝的酒以便顧客能夠帶回家,伴著美妙的音樂舉辦各種活動。

3、康涅狄格州,普萊恩維爾鎮(Plainville),Relic釀酒公司

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Relic釀酒坊專門從事小批量精釀酒的生產,是特制啤酒愛好者的絕佳選擇。生產的啤酒包括Blackheart Black Lager,這是一款有Denali IPA的黑巧克力貯藏啤酒;1776波特酒,一款褐色堅果波特酒。除此之外,該公司還生產有其他幾款酒。

4、康涅狄格州,哈特福德市(Harford),掛山釀酒公司(Hanging Hills Brewing Company)

掛山釀酒公司由三個啤酒愛好者(和他們的兩只狗)共同創立的。位於昆尼皮亞克河流域充滿神秘色彩的掛山正是公司名的來源所在,因為掛山令人膽寒的神秘讓無數探險愛好者為之心馳神往。該公司已經釀造出從hoppy IPAs到深黑啤等20款各式各樣的啤酒。該公司在周一、周四、周五及周六日對外開放品嘗。有八款現成的酒和其他幾款可以以咆哮啤酒壺或罐裝的形式購買。

5、康涅狄格州,哈特福德市(Hartford),城市蒸汽釀酒廠(City Steam Brewery)

城市蒸汽釀酒廠位於切尼一座歷史建築內,該建築被認為是美國羅馬式建築的最佳典範。城市蒸汽尊重這座建築的歷史,因此在釀造的過程中融入了不少該建築的歷史元素,例如,酒桶外圍金屬圈的設計靈感便源於這座歷史建築。該釀酒廠利用蒸汽釀造家釀式啤酒,例如波特酒、皮爾森啤酒以及艾爾酒。此外,無麩質食物在這裡也有供應。

6、康涅狄格州,米德爾敦市(Middletown),Stubborn Beauty倔強的魅力釀酒工坊

在以釀造不同尋常的酒目標的驅動下,Stubborn Beauty釀酒公司已經釀造出七種各有特色的酒。最佳的酒種之一是Nummy Nummy,這是一種有著濃烈酒花的IPA酒。此外,Stubborn Beauty公司會在每周五、周六下午對游客開放,免費品嘗。生產的啤酒包括Blackheart Black Lager, 這是一款有Denali IPA的黑巧克力貯藏啤酒;1776波特酒,一款褐色堅果波特酒。除此之外,該公司還生產有其他幾款酒。

7、康涅狄格州,諾威奇市(Norwich),These Guys釀酒公司

These Guys釀酒公司位於諾威奇市一幢美麗的磚瓦工業建築內,是一家趣味十足的酒吧,這裡有美味的食物和各種各樣的啤酒可供選擇。該公司供應的家釀式啤酒對每個啤酒愛好者都充滿吸引力,啤酒種類從酒花淡啤到巧克力黑啤不等。菜單上有美味的食物可供顧客午餐、晚餐和早午餐時搭配任意一款啤酒享用。我們的選擇通常是無烤箱奶酪意面搭配可口的炸魚薯條。

8、康涅狄格州,舊塞布魯克市 (Old Saybrook),30英裡釀酒工坊 (30 Miles Brewing Co.)

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30英裡釀酒公司在周三到周日期間對外開放,供應品酒、套酒(flights)、品脫酒和咆哮酒壺裝的酒,可以直接購買,是啤酒愛好者的絕佳去處。舊塞布魯克這座古樸的海濱小鎮正是30英裡釀酒公司的所在地。該公司在酒釀過程中加入了不少產於當地的原料,特別是啤酒花。30英裡公司釀造的精釀啤酒包括Caffe a Borghesi on Nitro(一種氮氣咖啡波特酒)、AYHBTU紅色艾爾酒(一種印度淡色艾爾酒)、Baby Fight Club(一種美式IPA)等,此外,30英裡還允許顧客自帶小吃下酒用。

9、康涅狄格州,斯坦福德市(Stamford),半滿釀酒廠( Half Fall Brewery)

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半滿釀酒廠有屬於自己的播客,坐落在一座老舊的工業建築內,這使得它成為了許多人心目中的拍照聖地。供應的酒類包括Bright(一種金發女郎柑橘啤酒),Bee Enlightened(一種庫爾施蜂蜜啤酒),此外,還有其他幾種偶爾供應的酒類。品酒室周五至周日開放,釀酒廠的參觀則僅在周六對外開放。

10、康涅狄格州,新哈特福德市,Brewery Legitimus 釀酒坊

BreweryLegitimus公司的夫妻檔組合專門釀造比利時和美式精釀啤酒,迄今為止已經釀造出11種啤酒,包括美式棕色艾爾酒、印度淡色艾爾酒(IPA)、賽松酒和淡啤。該公司酒屋從周四到周日對外開放。酒屋的酒種類繁多、經常更換,客啤也是可以隨時享用的。

投資精釀啤酒廠

NerdWallet 網站就精釀啤酒工廠的投資金額做了分析,投資的成本主要在以下三個方面。

  • 釀酒設備

設備的費用要看釀酒廠的大小,設備的新舊程度也會有很大的價格差異。價格在10萬美金左右的設備,可以一次釀制320 瓶12盎司的啤酒。而金額在一百萬美金以上的全新設備可以一次性釀制9600 瓶啤酒。在決定購買設備以前,需要考慮到工廠長遠的發展計劃。因為如果該工廠釀制的精啤受到熱捧,短期內需求劇增,價廉的基礎的設備和設施可能會限制工廠的釀造量。

  • 廠房和品酒屋選址和裝修

精釀啤酒廠的地理位置非常重要,因為他決定了品酒屋是否可以吸引到大量的客源。一些小的工坊在250-300 平米左右,品酒屋不僅僅提供精釀啤酒,還有零食出售。除了出售給終端顧客以外,也在當地做批發銷售

  • 生產和零售許可證以及保險費用

任何精釀工坊需要從美國的聯邦還有當地的州政府獲得許可證。根據每個州不同的政策,許可證的受理時間需要45-60天。除此之外還有保險費用,以及公司成立的法律文件費用。

總而言之,精釀啤酒業的發展在中國剛剛興起,而在美國像康州這樣的市場,消費群體和消費習慣日漸成熟,正在成為商業和房產投資的熱點。很多精釀啤酒廠利用舊的廠房或者庫房翻新,不僅給工廠和品酒屋添加了復古的風格,更因其低廉的租賃或者購買價格,給投資人帶來了更大的收益。

 

康州教育文化與房地產專家欒雅雯專欄全集

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越南允許外國人入境後購房 有利於推動經濟發展 | 海外

第一太平戴維斯(Savills)越南胡志明市公司房產經營部經理阮慶維日前稱,從2015年起,《住房法》修正案取消了對外國人購房的諸多限制,被視為是房地產政策中的積極轉變。

越南Savills報告指出,越南對外國人購房的要求比較具體和透明,能創造新的樓市需求
越南Savills報告指出,越南對外國人購房的要求比較具體和透明,能創造新的樓市需求

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越南Savills最近公布的報告,對外國人購房的要求比較具體和透明,創造新的樓市需求,進一步促進國內房地產穩定發展。

越南允許外國人入境後購房,被期待為刺激房地產投資、旅游地產、地產服務業等房地產類型發展創造便利條件。這也有利於推動越南經濟發展,符合國際慣例。

目前,在越南房地產所有權有關法律規定經三年實施後,基本上獲得了買方和賣方的積極回應。

(據越通社河內)

居外看点:外國人能投資印尼房地產,搭乘經濟快車嗎?| 海外

印度尼西亞(印尼是東南亞面積最大、人口最密集的國家。雖然該國發展勢頭強勁,且擁有龐大的消費市場,但並未獲得大多數房地產投資者的關注。

印尼的經濟增速也非常引人注目。該國著力發展基礎設施、制造業和服務業,從而自2010年以來實現了5%以上的平均經濟增速。印尼是東南亞地區經濟增速最高的國家之一。這令投資印尼房地產成為那些希望從這一未來全球經濟動力的發展壯大中獲利的投資者的理想選擇。

不過,該群島並不全是積極表現。對於外國人士來說,在印尼創辦企業或購買股票非常簡單,投資該國房地產卻有些困難。但這並沒有阻止人們投資印尼房地產的腳步。我們可以采取一些變通方法,有些方法風險高些,有些方法風險較低。

話雖如此,該國正在逐步開放,並且變得更加透明。近期在法律上的變化明確表明該國政府正沿著正確的道路前行。其中一項變化令外國人士在印尼創辦企業和購買房產變得更加容易。

近年印尼巴厘島成為外國別墅投資人的首選地。圖為居外的巴厘島豪華沙灘別墅房源。
近年印尼巴厘島成為外國別墅投資人的首選地。圖為居外的巴厘島豪華沙灘別墅房源。

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印尼的房產所有權

目前,外國人士無法以個人的名義擁有永久產權房產。

雖然印尼的成文法會讓外國人士感到有些棘手,但他們仍可購買該國的共管公寓。外國人士還可購買土地的控制權,不過,在法律上更加困難,且購買者的內心會相應地感到有些忐忑。

印尼擁有幾種不同的土地所有權。永久產權通常被稱為“SHM”,僅可由本國公民擁有。土地使用權通常被稱為“SHP”,從本質上來說是租賃權,向外國人士開放。

共管公寓

外國人士擁有共管公寓等分層所有權住宅房產的依據是於1996年6月出台的《政府規章》第41條。不過,該條款的規定並不明確,實際上並沒有外國人士獲得分層所有權,證明其對房產的所有。

在實踐中,外國人士可簽署可轉換租賃協議(Convertible Lease Agreement),通過該協議,外國人士可以開發商的名義擁有房產所有權,並規定明確的租賃時限。可轉換租賃協議規定,如果且當主要的法律法規允許外國人士擁有分層所有權時,出租人和承租人均有義務簽署買賣契約,將所有權轉讓給外國所有人。

土地

外國人士不允許擁有永久產權土地。他們可以購買土地的使用權,而不是所有權。

外國人士在印尼購買土地擁有三種選擇:

1. 通過印尼代表

慣常的做法是,由印尼西代表為外國買家購買土地。必須將土地所有權從上一所有人轉讓給印尼代表。出於對外國買家安全的考慮,必須與印尼代表簽署三份協議。

  • 貸款協議(Loan Agreement)——該協議規定外國買家借貸給印尼代表的購買價格。
  • 不可撤銷授權書(Irrevocable Power of Attorney)——該授權書規定外國買家可全權處理土地等的出售、租賃和抵押。
  • 永久使用權協議(Permanent Right of Use Agreement)——該協議規定外國買家可全權使用並占有土地。

2. 通過外商投資公司(PMA)

PMA是印尼的一種“公司類型”。PMA公司在成立後擁有30年的經營時限。如果公司可通過增加投資來擴充項目,可將經營時限延長一次或兩次,每次30年。PMA公司可由外國人士100%控股。

PMA公司可獲得建造權(Hak Guna Bangunan, HGB)。土地建造權或施工權的有效期為30年,到期後可延長20年,之後甚至再可延長30年。

如欲創辦PMA公司,您需要:

  • 提交詳細的商業計劃。
  • 在能夠為印尼的外國技術、就業和環保方面增加價值的商業環境中經營。
  • 在印尼當地的銀行中擁有適當的現金存款。(具體金額可能不同,根據企業的動用資本計算。)
  • 證明房地產投資是公司資產。

整個過程大約需要3至4個月的時間,完成之後,公司即可申請外國主管的工作許可證,公司經營第一年可申請3個許可證。創立公司的成本大約為5,000美元。

3. 通過租賃權

在印尼定居且持有KITAS工作簽證的合格外國人士可擁有租賃權。租賃權的有效期為25年。到期後可延長50年,共70年。一直到2016年,有效期還僅可延長25年,共45年。

雇佣印尼律師,協助您處理交易至關重要,尤其是金錢交易。所有土地交易必須在土地所在地的印尼公證處(Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT)進行。

買房時一般都會付定金,但這種做法在印尼並不可取。印尼的房地產公司沒有相應的行為規範;它們沒有任何法律義務保護購房者的利益並保證其獲得房產所有權。

在印尼,有已登記土地和未登記土地之分。1960年《基本土地法》保護的是經過認證的土地,即在當地土地管理局登記的土地。未登記土地(即Adat土地)歸社會共有。因此,仔細檢查所購買土地的土地證至關重要。

登記房產的整個過程包含6個程序,需要花費大約22天完成。

近期出台的法律法規

2016年BPN法規第13條擴大了外國人士在印尼擁有住宅的權限。

該法規規定,僑民可在該國購買住宅,前提是該房產達到某一最低價格水平。比如,您僅可在雅加達購買價格在100億盧比(折合約490萬人民幣)及以上的住宅或公寓其他地區擁有各自不同的價格限制。需要重點注意的是,您實際上擁有的是位於土地上的建築結構,而不是土地本身。

除了價格水平之外,在該國購買住宅或公寓還有其他要求。外國人士及其家人必須擁有居民身份。而且,應從政府或開發商那裡購買房產。

 

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CBRE:中資繼續尋求海外房地產投資機遇 發展中國家受關注 | 海外

全球最大商業地產服務和投資機構——世邦魏理仕(CBRE)發布最新報告稱,雖然資本管制政策下中國國有企業的境外房地產並購降溫明顯,但以保險公司、開發商以及企業構成的民企正日益成為跨國房地產投資中的新興力量。

報告稱,上半年,中國的境外房地產投資總額仍錄得256億美元,同比增長1.5倍,中國投資者仍是全球房地產市場上最活躍的亞洲資本來源。

報告指出,資本管控政策的影響在中資跨境資本的構成上有所體現。國有企業受政策影響明顯,海外地產並購活動速度放緩。而民企資本的上半年投資額同比增幅與單筆交易平均規模均呈上升勢頭,尤其是擁有海外融資平台的投資者(如已在中國香港上市的企業)等構成的“新資金”正在為民企的海外投資注入新動力。

中國政府自2016年底開始收緊海外投資,並在近日將房地產列入境外投資受限行業名單。

中資企業的投資熱情將拓展到更多的發展中國家,包括印尼首府雅加達
中資企業的投資熱情將拓展到更多的發展中國家,包括印尼首府雅加達

世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李凌表示,規模可觀的中國資本將繼續尋求海外房地產的投資機會。投資者為適應新的政策環境或將進行投資策略調整,例如利用境外金融從事地產收購活動、依靠其總部設在中國香港的企業實體購置資產、以“輕資產”模式輸出其品牌和運營經驗。

世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨預計,未來主權財富基金地產投資將保持強勁,一帶一路倡議相關投資將引發更多關注。中資企業的投資熱情將拓展到更多的發展中國家,如哈薩克斯坦的阿斯塔納、馬來西亞的吉隆坡、檳城,柬埔寨的金邊、印尼的雅加達、俄羅斯的莫斯科等城市都開始受到中資企業的關注。

(據路透上海)

從日劇“房仲女王回來了”話說東京房市 | 日本

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去年日本有部很夯的日劇叫“家売るオンナ”,在中國台灣、中國香港、中國澳門、新加坡均有播放,並翻譯成“房仲女王”或“你家是我的事”。這部僅僅十集的連續劇,一方面生動刻畫房產中介的工作型態外,另一方面反應日本社會型態,以及日本人對房產喜好厭惡。因此,在日本創下不錯的收視率。

今年,順應民意與社會現實生活,再次推出“帰ってきた家売るオンナ”,中文翻譯成“房仲女王限時回歸/房仲女王回來了”。短短的迷你劇,不僅又創下13%的驚人收視率外,或許應該可以解讀當今東京房產交易的熱度持續不減?

日劇“帰ってきた家売るオンナ”(房仲女王回來了)
日劇“帰ってきた家売るオンナ”(房仲女王回來了)

本劇就從女主角房仲女王-三軒屋萬智,離開原服務的“帝光不動產新宿營業所買賣中介營業課”二年後,因原單位營業額一直都無法有效提升,總公司打算裁撤該單位。逼不得已,營業課主管只好請同事拜托房仲女王再回鍋,做短期“救援投手”的情形下拉開序幕。

第一集中,一個新來的同事八戶先生,操著日本口音的普通話,介紹一個位於25樓、自認為對像視野優良的2502室景觀房給大陸投資客,卻被該大陸客立刻回絕。正當八戶先生不知所措的時候,房仲女王卻洞察該大陸投資客不是不滿意對像本身的立地條件,而是偏愛對像所在的樓層數字要與8(亦即發音與發財的”發”同音意)有關。故立刻請立一個同事去找同棟同房型的808室的屋主上來25樓,觀看本物業。經過這樣搓合下,原來808室屋主將現在所住的賣給大陸投資客,而轉買25樓絕佳視野的物業,真是一石二鳥。從原本不會成交的窘況,轉換成買方、賣方、中介方皆大歡喜的“三贏局面”。

根據東京當地業者估計,去年光是中國大陸在日本房產的投資金額就超過17.6億人民幣。這也難怪,這個劇情正反映,這幾年,包括中、港、台等地區華人,在東京房地產市場交易,扮演著舉足輕重的腳色。

另外,劇中透過幾個實際買方委托的案例,包括:喪偶的老先生想要換屋,來跟女兒女婿一家人共住、富家女四處尋找可以飼養寵物的住所、僅有人民幣2萬多頭款的未婚媽媽想要替兒子找房子等。闡述房仲女王的銷售理念,就是“希望從她手中成交的買方客戶,都能獲得真正幸福。因為買房子就像是出售人生,要慎重對待。”

換句話說,她雖然是房產頂尖銷售員,但她不是為成交而成交。她認為真正的幸福,是設身處地的為買方思考,倒底他們實際需要的房子是什麼,不是一味的只想到有“家”的美好、與“家”所給人帶來的安全感,卻忘記買方實際所能負擔的條件與貸款支付能力。畢竟,房貸期間動輒超過20年,稍有發生意外狀況或失業,生活質量很容易受到影響。

即使面對財務能力不錯的客戶,房仲女王也會思考,成交這個對像後,買方會不會因此得到真正的快樂。例如劇中喪偶的老先生身家約有一億日幣,打算賣掉現有的老屋,想換成一間新的二代宅,來跟女兒一家人共住,來排解他的孤獨感。然而,房仲女王敏銳的觀察力,看出老先生的女兒並不想跟他同住,所以即使老先生有能力且有意願購買,老先生的孤獨感還是不會被解決,取得這房產仍不會得到真正的滿足,所以房仲女王不惜得罪客戶也堅持不把二代宅賣給老先生。 

反而,房仲女王幫這個老先生找到一個預算內的小型apartment對像,讓老先生買下,除了自住外,並將其他房間以較低的租金出租給需要的人。而這些經濟較弱勢的租客,因感受到房東的善心,進而能與老先生形成家人般的關系。此舉不僅讓老先生能在財務上收租贍養無虞,在精神上也能得到心靈慰藉。真是兼顧客戶身心靈的需要,值得我們國內中介代銷人員仿效與學習。

最後,在結尾的部分,房仲女王點出“日本將來是老人社會,若能讓老人過上安逸的生活,這個國家才能蓬勃發展。”看看別人,想想自己。這句話,對目前國內漸漸步入老年化社會而言,不也是個提醒嗎?值得我們執政在位的大人們好好省思我們的老年福利政策!而我個人更期待,華語的電視圈未來能推出更多類似“房仲女王”影集,既好看且深具社會教化意義的一些節目,發揮媒體對社會的責任與義務!

 

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

注重生活質量、教育品質 中國買家獨鍾墨爾本 | 澳洲

今日澳洲引述《先驅太陽報》報導,國際中文房地產網站居外網(Juwai.com)的數據顯示,到目前為止,中國買家對澳洲房產的查詢活動中,墨爾本占到了 40.5%,而去年這一數據為 35.6%,2015 年的這一數據為 29.2%。

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2017 年,墨爾本偷了走了其他城市的中國買家
2017 年,墨爾本偷了走了其他城市的中國買家

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悉尼占據了查詢量第二的位置,但占比僅為 17.5% 。與去年同期相比,中國買家 2017 年上半年在墨爾本的查詢量高出了 13.3% 。

居外網的澳洲負責人 Jane Lu 說:“這個增長比例比全球增速 8.7% 還要快。2017 年,墨爾本偷了走了其他城市的中國買家。”而相比去年同期,中國買家對澳洲房地產的查詢量總體上下降了 9.7% 。

近斯澳洲推出了一系列針對外國買家的限制和稅收,而且沒有事先警告,這也讓一些中國買家認為,“ 這個國家不像從前那樣歡迎他們”了。

Jane Lu 認為,維州從 7 月 1 日開始取消印花稅減免的優惠政策,並沒有影響到中國買家對墨爾本房產的興趣,她說:“該政策對投資買家有一定影響,但是對於注重生活方式和教育問題的買家來說,影響不大。”

(據鉅亨網)

利率、許可證和稅務是印尼民眾推遲購買房產原因 | 海外

印尼房地產協會(REI)稱,民眾,尤其是非低收入民眾,目前趨於推遲投資物業,導致房地產部門直至2017年第二季度的貸款發放也放緩。

8本月14日,印尼房地產協會秘書長 Totok Lusida稱:“民眾推遲購買房產的其中一個原因,是他們認為住房貸款(KPR)利率依然過高。如今央行基准利率是4.75%,但貸款利率卻高達12到14%,利差太大,我們應設法把它縮小才是。”

其中阻礙政府推動民眾投資物業的是建造房屋的許可證問題。辦理許可證仍需要很長的時間,讓消費者承擔更多的成本,房價也因此升高。而住房貸款利率更居高不下。

他續稱:“這期間我們建造房屋,辦理許可證至少需要兩年的時間。我們購買了地皮,還要兩年後方可出售,該資金成本到頭來成為購房者的負擔。此外民眾也擔心政府會制定稅率出乎意料的財政政策。”

Totok闡明:“因此我們與政府官員接觸,使他們不再發表令市場恐懼的言論,包括稅務。我們已經與稅務總司會晤,希望不再有新的政策出台。稅務總司在這一個多月以來不是沒有再發表新的言論嗎?”

他說協會負責人已就此三件事與央行繼續商討,並共同成立調查研究小組找出其原因,以便決定采取哪些步驟來刺激人們投資於物業的購買力。他表明:“我們正在進行分析,什麼政策可以恢復民眾購房的信心,包括許可證、稅務和銀行利率。”

印尼民眾目前趨於推遲投資物業
印尼民眾目前趨於推遲投資物業

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央行進行的調查顯示,2017年第二季度住宅物業的銷售下降,僅增長3.61%,低於前一季度的4.16%。此事引發人們置疑目前印尼民眾的購買力是否真的低迷。

公共工程及國民住宅部(PUPR)住房供應總署數據顯示,截至2017年7月底,已經建造的非補貼或非低收入民眾住宅只有8萬5479棟,而今年的目標是28萬7013棟。另外,已經建造的低收入民眾(MBR)住宅多達41萬4223棟,今年底的目標是71萬2987棟。

房地產銷售放緩的跡像,體現在2017年第二季度發放的住房貸款和公寓居所貸款(KPA)總額下降至377.3兆盾或僅增長0.55%,與去年相比放緩1.84%。

(據印度尼西亞商報)

謹慎!這個國家房產上半年太火,租金高、總價低但也藏著很多雷?| 海外

導語:國際房地產服務和投資管理公司仲量聯行8月16日發布的數據顯示,2017年上半年中國在房地產市場的跨境投資額為62億美元,僅次於德國和英國,成為房地產領域世界第三大跨境資本來源國。它們資金基本投向世界三大流動性最強的房地產市場,即美國、英國和德國。其中美國吸引的資本總額為100億美元,英國和德國分別為60億美元和20億美元。

相比英美等發達國家售價動輒上千萬人民幣的房屋,相對較低的總價和較短的交通距離使以泰國為代表的東南亞國家正成為國人海外置業的熱門區域。

據泰國《曼谷商報》報道,泰國某知名房地產開發商2017年上半年銷售金額為150億泰銖(約合30億元人民幣),比去年同期增長20%,其中外國人購房者貢獻越來越大,中國人則是“主力軍”。

然而,在泰國置業卻一直存在著諸多的亂像。由於泰國政府限制外國投資者對土地的購買,但有部分代理公司仍能“神通廣大”地達成此類交易。北京瑞麥投資總監牛振虎認為,部分代理公司的“神通廣大”其實會帶來很多的隱患。

他在遠見財訊的直播中詳細說到:“首先是跟泰國人合夥去開一間公司,然後把你作為小股東,只占49%的股權,泰國人做51%的大股東,律師一般會告訴你會簽一些名義上的協議,限制泰國人的操作和買賣。但這個裡面,首先律師也是泰國人,你作為小股東用公司的形勢去購買,你未來想變賣的時候泰國人有可能反悔了,或者說是他在你不知情的情況下,他用多數投票權把公司賣了,你是不知道的。而這種以公司形式購買的其實是租賃產權,這其中又是一個很大的風險。”

而除了土地方面的限制,牛振虎認為,在泰國購買公寓同樣存在風險:“在泰國一般買房期房現房都有,我就推薦大家去購買現房,這是沒有太大風險的,購買了就可以去辦地契和房產證,拿到了房子就完全屬於你了。而期房的話就有一些門道了。因為海外人士去開發房產的話是不那麼順暢的,這樣的開發商是有一部分風險的,這裡面牽涉到環境評估報告,如果這個沒有批下來,就開不了工,而你買了這樣的房產,你可能就會有前期首付的損失。所以我建議客戶去購買房產的時候記住兩點:一是能買現房就買現房,另外一個就是要認准開發商,最好是當地的、上市的、或是有名的開發商,以泰國本土的為主。

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相對較低的總價和較短的交通距離使以泰國正成為國人海外置業的熱門區域
相對較低的總價和較短的交通距離使以泰國正成為國人海外置業的熱門區域

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新華社前駐曼谷分社記者凌朔此前也介紹了在泰國投資買房的主要的五大風險:

其一,物業管理風險。“泰國對公寓房的管理方式和中國國內不同,它是由物業公司來負責後期的房屋管理,一旦物業公司出了問題或者倒閉,這間公寓就很可能會成為’爛尾服務房’。”凌朔說。

其二,房屋稅費風險。“中國投資者所青睞的海景公寓,看上去很便宜,但它的房產稅和之後每年的物業費可能會高到普通投資者無法承受的地步。”凌朔介紹道,一般新公寓一年物業管理費可高達四五萬元人民幣。

其三,房屋維護風險。因為氣候原因,購買公寓後的維護成本也會非常高。凌朔舉例,如海景公寓,若三個月不住,家具就會發霉,在國內可以維持10年的裝修在泰國只能維持三年。

其四,出租風險。由於一些投資者並不會在泰國所購買公寓中長期居住,他們常通過物業公司對外出租,但很多公寓事實上並無法出租出去。

最後,政策風險。“泰國政府更迭比較快,相應地,政策延續性較差,每一屆政府上台後都會在房地產政策上進行比較劇烈的調整,有時,政策變化後是有投資空間的,有時新政策會讓投資反而成為累贅。”

北京瑞麥投資總監牛振虎表示,投資者購房還是要先從自己出發,是想投資還是想自住,或者投資和自住去兼顧,然後先選擇泰國的哪一個地區,再去選擇一個具體的項目,去進行投資。他在遠見財訊的直播節目中建議:“在購買房產的時候,還是要本著價值投資的原則,購買以後長時間持有,不要輕易的賣出房產。由於賣出房產都是有成本的,而且每賣一次就會有一次交易的費用,如果說你長時間持有,你看好泰國這個國家的房產,你應該持有5年以上。另外它的這個被動租金非常高,達到5-8%,泰國這個國家的房產也適合長時間投資。”

(據中國新聞網)