房地产 – Page 10

終於不再加加加！新南威爾士州將“返稅”以吸引房市投資 | 澳洲

自從經濟危機以來，澳大利亞的房地產市場開始升溫，尤其是外資開發商與海外個人買家在澳洲的需求不斷上漲，這一現像，激發了澳洲民眾的不滿。

澳洲聯邦及州政府隨即出台一系列稅務舉措，以新州政府為例，提高了外籍投資者的附加印花稅率、附加地稅稅率。這一舉措，很有效地抑制了新州異常繁榮的房產市場。

2016年6月附加印花稅一經推出，即對外籍投資人在新州購買住宅起到了立竿見影的抑制效果

新州政府調控房地產措施

早在2016年，新州政府就已經針對海外買家進行稅務調控。海外投資者需繳納4%的附加印花稅（Foreign Investors Stamp Duty Surcharge）及0.75%的附加地稅（Surcharge Land Tax）。今年，財政部長佩羅特（Dominic Perrottet）在6月份宣布：

外國房地產投資者現有的印花稅附加費將翻番至8％
地稅附加費則從0.75％提高至2％

然而，這一舉措雖然抑制了過高的房價，但從整體來看，房地產市場卻受到限制。對於新州的現狀來說，房地產市場投資嚴重不足，附加稅的大幅度增加抑制了外資投資，尤其是對於外資開發商來說，喪失了與本地開發商公平競爭的機會。如果繼續，那麼新州政府“引進外資”的想法，很有可能大大受挫。

新州政府設置附印花稅返還機制

近日，在經過地產業的爭取後，新州政府決定修正相關政策文件，規定符合條件的外資投資商可以申請附加印花稅退款。

新法案的看點主要有：

1、外資房地產企業以建造新住宅用房為目的建造、銷售給非關聯方或者進行土地分割都可以享受印花稅附加（Stamp Duty Surcharge）退稅的優惠政策。這一新規定擴大了退稅的適用範圍，使其不局限於此前公布的主營建造和銷售新住宅房屋的開發商。

2、修正案中指出，受讓者有權獲得的印花稅附加（Stamp Duty Surcharge）退款金額是根據法律的規定，由政府財務官（Treasurer）擬定並在其公報上公布的數額為准。這一額度是否即為全額稅金，取決於個案情況。

新法案將針對外資房地產開發商的新住宅用地的附加印花稅設置返還機制，並設立提前豁免政策

3、申請稅收返還，必須在購買或分割土地事宜完成的十二個月內進行。並且，建好的新房以及分割完畢的住宅用地必須在十年內全部出售。這一期限從五年上調到十年，充分考慮了復雜的大型開發項目在五年內可能無法竣工。設定該期限旨在防止進行囤地的開發商從中受益。

4、根據該法，符合要求的受讓人可以對本修正案生效之前已經完成的交易申請稅收返還。

5、滿足條件的開發商有機會申請提前豁免，而不是在開發項目全部出售後進行退稅申請。政府的發言人指出這項規定將適用於“信譽良好”的開發商。具體的判斷標准還須參考即將發布的指南。

目前，這一修正案的具體實施細節還有待公布。屆時，AHL法律將為您解讀相關政策法案。

AHL律師行合伙人沈寒冰專欄全集

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仁義看海外房產以財務與法律專業觀點出發 | 海外

從《全球城市競爭力報告》找尋房產投資潛力股

日前，由聯合國人居署與中國社會科學院（財經院）共同發布《全球城市競爭力報告2017-2018：房價，改變城市世界》，這個排名主要從“城市經濟密度指數”與“經濟增量指數”角度對全球1,000多個城市分析，進而提出這兩個指標進行評比排序。讓我們在兼顧兩者情形下找尋別具潛力的房產投資標的城市。【閱讀原文】

從日劇“房仲女王回來了”話說東京房市

去年日本有部很夯的日劇叫“家売るオンナ”房仲女王”（“房仲女王”），一方面生動刻畫房產中介的工作型態外，另一方面反應日本社會型態，以及日本人對房產喜好厭惡。今年再次推出“帰ってきた家売るオンナ”（“房仲女王回來了”）短短的迷你劇，不僅又創下13%的驚人收視率外，或許應該可以解讀當今東京房產交易的熱度持續不減。【閱讀原文】

2017海外房產投資國家評比：美、加、澳排前三名

隨著海外房產地熱度升高，“益立信公司”利用公開且公正第三方的資料（例如：世界銀行網站）及專業客觀的角度，經過整理、歸納、比較等三道流程，就目前市面上投資海外房產比重最高的國家，包括美國、加拿大、澳洲、新西蘭、英國、日本、馬來西亞、菲律賓、泰國、越南、柬埔寨等，共11個國家進行評比。【閱讀原文】

新創科技對房產業的衝擊與機會

在多數人的的觀念裡，房地產業屬於傳統產業，不僅跟科技沾不上邊，產業循環的速度也不快。不像科技業，許多電子產品生命周期都不超過1~2年。如果房產投資人還抱持這樣的想法，那就大錯特錯了。在美國眾多的房地產高科技新創公司中，根據我的觀察，大致上可分成四大類。【閱讀原文】

中國台灣房價要修正多少？修正到何時？美國房市經驗告訴你！

美國房價前一波高點發生2007年12月前後，全美各區的房價在當時的前後達到最高，之後開始滑落。截至今年3月，歷經9年多全美100個都會區中，超過34%的房屋價格已超過2007年的前波高點。中國台灣房價似乎尚未修正完畢，身為房市專家，我根據美國房市修正經驗，試著推敲中國台灣房市未來走勢。【閱讀原文】

電商巨人亞馬遜崛起帶給房地產的衝擊與機會

最近一期商業相關雜志有篇文章撰寫“亞馬遜-地表最強本夢比企業”，內容提到美國公司亞馬遜（Amazon）股票本益比約180倍，遠超過臉書的43倍、谷歌的30倍。驚人的夢幻本益比，對經營者、大股東、員工，乃至小股民而言，應該都是夢寐以求的完美境界。但電商巨人的崛起，將對整個不動產業將帶來的何種衝擊與機會呢？【閱讀原文】

美國房市94狂？

美國房價自金融海嘯下跌後，反彈迄今已8年，優質地區的房價已超過海嘯前最高價，甚至屢創新高，讓人擔心美國房價是否有修正的疑慮？關於這點，不妨從幾個面向來分析，會發現美國房市多頭格局尚未走完。【閱讀原文】

房地產轉讓分期付款契約（Land Contract ）交易模式介紹

近來美國房地產熱滾滾，加上低利率造成租金飛漲，價格蠢蠢欲動，況且美國目前仍是“租不如買”的環境，租屋族開始考慮買屋。不過許多美國人沒有儲蓄的好習慣，要拿出數萬或數十萬美元的頭期款，很多家庭的財務都會出現捉襟見肘。為此，近期美國開發出一種房地產買賣交易模式——房地產轉讓分期付款契約。【閱讀原文】

不只有雅加達：印度尼西亞新興投資勝地 | 印尼

目前，印度尼西亞（簡稱印尼）房地產投資市場風平浪靜，原因在於，印尼投資者對於雅加達商業地產供大於求的情況非常擔憂，而且下一次印尼總統大選(2019年4月）之前房地產市場通常會放緩。（海外理財投資）

對於外國投資者來說，基本的監管問題仍是重大障礙。

不過，長期前景仍較為樂觀，且受到強勁基本面的支持，包括穩健的經濟增長、不斷增加的國內消費、穩定的城鎮化以及新興的中產階級。

由於地價漲至新高，且許多行業幾近飽和，因此，有些投資者逐步將關注點轉移到新地區。《CBRE研究》認識到了這一趨勢，並發現了10個未來的最佳投資勝地。

大雅加達地區

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有些投資者正在大雅加達地區（雅加達、茂物、德博、丹格朗、勿加西）尋求投資機會，包括首都以及西爪哇（West Java）和萬丹（Banten）省的部分地區。更確切地說，投資者對於位於雅加達以東的勿加西（Bekasi）和位於雅加達以西的丹格朗（Tangerang）的興趣大增。

勿加西重點發展工業和物流業，原因在於，該地區方便到達大雅加達其他城市地區。近期的交易包括，LOGOS購買了一塊開發地塊，將在此建造三層物流設施，總淨可出租面積約為15.5萬平方米。

丹格朗的投資者首先關注的是為滿足印尼迅速崛起的中產階級的需求建造的住宅和購物中心。例如，吉寶置業（Keppel Land）於2016年12月宣佈，將與Metropolitan Land（Metland）子公司合作，在Metland Puri城建造450棟獨棟住宅。

地圖2：雅加達以東勿加西（Bekasi）和雅加達以西丹格朗（Tangerang）

泗水（Surabaya）

印尼第二大城市以及工業和貿易中心在房地產市場的開發和成熟度方面落後於雅加達。部分原因在於，泗水投資者向來更偏愛投資首都。

《CBRE研究》認為，泗水的印尼戰略核心位置，日益壯大的中產階級，土地可用性，以及逐步擴大的基礎設施（包括外環路），將令其成為未來三至五年內在雅加達以外地區尋求機會的商業地產和住宅開發商的絕佳選擇。

包括Ciputra、Intiland和Pakuwon在內的大型開發商已活躍於該市場。後者的Tunjungan Plaza 6項目包含由高端購物中心和高級公寓組成的綜合性超級街區，預計於2017年9月末開幕。

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萬隆（Bandung）

萬隆位於雅加達東南方向約140公里處，是印尼人口最為密集的第三大城市和熱門旅遊勝地。房地產開發在某種程度上受制於較差的城市規劃，但近期的基礎設施建設計畫（包括連接該城市與雅加達的高速鐵路）將在中期內提供新的房地產投資機會。

CBRE研究部預計，萬隆的房地產開發模式會跟隨雅加達，其中，東部郊區主要保留作工業區，西部地區專門用於住宅和零售。主要發展酒店業，另外，預計也會優先發展住宅，因為該城市還沒有一個高端住宅項目。寫字樓的投資機會有限，因為雅加達周邊的眾多選擇已經能夠滿足市場需求。

近期的開發項目包括Summarecon Agung的Summarecon Bandung項目，這是一個集住宅、商業地產和商住兩用地產於一體的綜合城項目。

印度尼西亞的其他地區

由於大雅加達、泗水和萬隆在未來三至五年內將為雅加達以外地區提供眾多新機會，因此，其長期活動有望逐步擴展到全國其他重要城市，尤其是棉蘭（Medan）、三堡壟（Semarang）、望加錫（Makassar）、巨港（Palembang）、三馬林達（Samarinda）、日惹（Yogyakarta）和瑪琅（Malang）。

未來五至十年，這些地區的活動將由在雅加達的特定行業或項目中取得驕人成績的個人和經驗豐富的國內開發商主導。投資這些城市的風險更大，因此，開發商將專注於自己熟悉的領域。例如，Agung Podomoro Land已經開始在棉蘭的新項目中複製其綜合性超級街區概念，其設計與位於雅加達西部大獲成功的中央公園（Central Park）街區類似。

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巴淡（Batam）等其他地區也有望出現一些特定的機會，該地區已被指定為經濟特區，憑藉其較低的人力成本和政府激勵政策，吸引了來自工業開發商和業主的投資。

在酒店行業，政府鼓勵開發遠離傳統熱門旅遊勝地峇里島的新目的地。包括龍目島（Lombok）、弗洛勒斯島（Flores）和其他外島在內的旅遊勝地吸引了越來越多熱衷於新酒店開發項目的國內和海外投資者。

零售業將成為重點發展行業

消費支出仍是最大的經濟增長驅動因素，印尼將繼續歡迎熱衷於挖掘該國新興中產階級迅速增長的消費能力的國際零售商穩定流入。

該趨勢將鼓勵投資者探索大雅加達以及二線和三線城市的新零售項目。不過，印尼電子商務市場的迅猛發展向實體零售業，尤其是傳統購物中心發起了重大挑戰，據信息與通信技術部預計，2020年電子商務市場的規模將增長至1.3億美元。

因此，選擇最合適的概念，無論是提供日常生活必需品的社區購物商店，還是生活中心，將成為投資這些新興地點成功的關鍵，其中有些地方缺乏井井有條的優質零售設施。

有些開發商選擇打造配備各類娛樂和餐飲設施的大型零售中心。例如，日本零售集團永旺（Aeon）在印尼開設的第二家購物中心預計於9月末開幕，地點位於雅加達東部的Jakarta Garden City綜合體。佔地16.5萬平方米的購物中心共分5層，包括227個租戶以及美食廣場、遊戲中心、多廳影院、溜冰場、兒童主題樂園和摩天輪。永旺於2015年在丹格朗開設第一家購物中心，並計畫到2025年經營超過10家購物中心，範圍遍佈全國各地——雅加達中部以外所有地區。

結語

2019年4月印尼總統大選之前，許多印尼投資者預計會保持一定程度上的謹慎態度。外國買家將繼續受制於監管障礙。

雖然未來幾年雅加達將繼續吸引大量房地產投資，但若干有遠見的投資者和開發商已經開始投身首都以外地區，力圖抓住這些地區的重大發展機遇。

建議投資者密切關注本報告中提及的市場，尤其需要留意基礎設施建設，包括鐵路、機場和公路，這些將有助於改善交通，解鎖新的開發地區。

原文來源：CBRE印尼研究部
原文作者：亞太地區研究總監喬納森·希爾思（Jonathan Hills）和新加坡及東南亞地區研究主管德斯蒙德·西姆（Desmond Sim）
發表日期：2017年9月
責任編輯：Zoe Chan

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海通證券：泡沫下中低端板塊及可做民宿奢侈房仍有機會 | 越南

致力於做“新浦東”的胡志明的樓市到底處於哪個階段？目前越南房地產整體價格已經偏高，未來是否能夠維持強勁的走勢呢？胡志明市的房價又是否會復制中國浦東的神話呢？本篇將從影響房地產發展的幾個核心因子出發，分析越南地產未來的投資價值。總體上看，越南房價整體較高，未來雖然仍有一定增值空間，但是由於市場已對房市做出過度反應，中短期內房市升值空間有限，但仍可關注中低端房產市場以及專做民宿的奢侈房市場來，二者將主要分別受益於日漸增大的剛需以及快速發展的旅游業。

一、越南房地產發展階段

越南1945年獨立後，又用了將近三十年時間才結束南北戰爭實現全國統一。然而由於歷史原因，南北經濟的發展還是有比較大的差距，整體上南方經濟發展水平超過北方，這一點在房地產方面也表現得非常明顯。南北方分別以胡志明市和河內為代表，所以本篇關於越南房市的討論，主要以這兩個城市為主。越南房地產市場，以2005年為起點，主要可以分為三大階段：

1. 騰飛期（2005年-2009年）

2005年開始，越南的房價開始起步，信貸的擴張促使房地產市場逐步升溫。到2012年為止，胡志明市的高端樓盤價格已經漲到了4000-5000美元/平方米，中端價格也炒到了2000-3000美元/平方米，甚至較低檔的樓盤也炒到了1000-2000美元。這一水平已經遠遠超出當地工薪階層的購買力。

2. 調整期 （2010年-2013年）

隨著房價的不斷走高，政府也意識到了地產泡沫的潛在風險，開始調低信貸規模，控制房價成交。2009年1月1日起，對轉售樓盤收益的征收的稅收從10%直接上提到25%。房價的成交量受到了打壓，成為房市引爆的轉折點，而真正的房市泡沫破裂發生在2011年前後，首當其衝的是前期漲幅最高的胡志明市，河內緊隨其後。此次調整整體價格下降了大約30%左右。以胡志明市為例，房價腰斬至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地產的貸款也未能如期償還，導致了大批壞賬的產生。

3. 快速發展期 （2014年到現在）

2014年以後，隨著VAMC的成立，政府漸漸開始對銀行體系進行了一系列的重組與改革，市場也開始消化地產泡沫所造成的連鎖效應，整個房地產業開始逐漸走出低谷。2015年，為了拯救低迷的房地產市場，越南政府對《住房法》進行了修改，放寬了外國人在越南的購房條件，越南房地產也從此漸漸走出低谷。尤其是進入2016年上半年以來，房市再度出現新一輪繁榮，一直延續到現在。

二、影響越南房地產發展的核心因子分析

那麼越南房地產市場是否仍然具備增長潛力與投資價值呢？我們將從以下幾個對房地產有重大影響的因素，結合越南自身的情況進行探討：

1. 經濟發展狀況

如圖所示，越南近二十年來保持了較快的增長速度，尤其是近十年來GDP的平均增速一直在6%之上，為房地產發展創造了一個良好的經濟環境。

圖二是2010年至2016年東南亞主要國家人均GDP的排名情況，越南以8.4%的水平處在首位，說明從經濟實力來看，越南的經濟水平有一定支撐作用。而且越南的物價指數目前穩定在4-5%左右的水平，同樣創造了一個相對溫和的經濟環境。

2. 政策法規影響

與中國類似，越南政府的政策對於房地產市場有很大影響。越南房地產市場自2011-2013年泡沫爆裂之後長期處於低迷狀態，越南政府采取了一系列積極措施刺激房地產發展。從效果來看政府對於房地產市場的態度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日對於《住房法》的修訂放款了對外國人的限制，使得房地產市場迎來了新一輪的高潮。展望未來，越南的政策法規還會在較長一段時間保持穩定，這對於投資者而言是一個政策性的利好因素。

3. 人口因素

我們再從人口的角度分析，越南房地產的需求動力是否還能延續。

a. 人口結構

目前越南處在人口紅利期，截止2016年，15-54歲的人口基本上占據了整個人口金字塔的63%，其中分布最為密集的年齡段則又集中在20-34歲。而中青年往往是購房大軍的主力，所以單從人口結構看，不考慮放開外國人購房限制以後的外來力量，單就國內居民的購房需求也很高。此外，目前越南的城市化率相較於其他東南亞國家仍舊處在較低水平，說明越南地產仍有較大增長空間。

b. 消費能力

根據越南的數據統計與預測，2016年與2020年越南中等收入與富裕家庭數如下圖所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增長，而中等收入家庭也有超過50%的增長，說明越南家庭收入的購買力與消費力在未來五年內將有顯著提升。

c. 消費習慣

越南人民曾經習慣於用整付的方式去購買房地產，用一整袋現金去直接面對面進行交易的情況在越南比較常見。而近幾年來越南人民的消費習慣正在一點點發生改變，貸款開始成為一種更加常見的方式。2012年以前，幾乎僅有10-15%的越南居民會在買房時使用住房貸款，而到了2015年之後，這一數字發生了明顯的改變。僅2015年上半年前八個月，越南發放給買房居民的貸款就激增了22%，也是從2015年開始，基本上50%以上的購房居民開始使用住房貸款。隨著未來銀行體系的進一步完善，加之降息的作用，住房貸款的比例仍然有望進一步擴大。

4. 金融環境

與任何一個投資標的一樣，房地產行業最主要的兩大因素：一個是收益，一個是成本。收益重點看兩部分：房地產本身的資本增值和租金回報率。而成本將重點留意信貸成本。

a. 收益

從租金回報率來看，越南目前的租金回報率還是比較有吸引力的，胡志明市平均年租金回報率可以達到6%-7%左右，遠高出目前北京上海等一線城市的回報率。即使扣除管理費等雜項，淨回報率也有4%-5%左右。再從資本增值的角度來看，在過去三年，越南房地產確實有了較大增值，然而這種增值幅度是否能夠持續，我們目前保持謹慎態度，具體將會在風險部分再做詳細闡述。

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b. 成本

從信貸成本來看，越南的借貸成本相對較高，如圖所示，貸款利率曾經一度逼近20%，近年來有所回來，逐漸穩定在8%的水平。這會給購房者帶來較大壓力，這也是很多越南人仍舊采用整付方式的重要原因。不過越南政府目前仍舊維持相對寬松的貨幣政策，相信未來利率環境相對穩定，不會造成較大波動。

三、越南房地產的潛在投資機會

未來越南房地產市場可以主要通過以下兩種途徑進行投資：

1. 直接投資房地產業

綜上所述，越南房地產仍然具備一定的上升空間，但需把握結構性機會。越南房地產市場，大致分為四大類——廉價房、中端房、高端房以及奢侈房地產市場。未來較有投資價值的，集中在兩類地產。一類是中低端房地產，可考慮長線投資；另一類則是功能性地產，通常用作民宿出租。前者主要是受剛需推動，而後者則是由於快速發展的旅游業以及人均收入水平的不斷提高。從資本增值的角度看，後者的價值要大過前者，但同時面臨的風險也較高。

由上圖可知，胡志明市的中低端住房成交量，從2012年到2016年五年期間，實現了8倍的增長。而根據房地產公司NLG的預測，未來三年成交量仍會保持10%的復合年均增長率，而結合之前對人口結構與收入結構的分析，需求更多會集中在此類住房。

2. 間接投資地產股

如果認為直接購入房地產成本太高風險太大的話，那麼購買越南房地產相關股票也是一個不錯的選擇。我們同樣可以將目光聚焦在主打中低端市場的房地產公司上，當地主打中低端市場的地產公司都有望受益於不斷回暖的地產市場。

四、投資越南地產業面臨的風險

1. 市場泡沫風險

這是最大的風險。胡志明市地理區位如圖所示，目前二區的平均房價基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一區的一些黃金地段，已經再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根據美國顧問公司Demographia公布的《全球房價負擔能力調查》，房價入息比率（房價中位數除以家庭全年入息）排行前五位的城市分別是：中國香港、悉尼、溫哥華、奧克蘭、加州聖河西，其對應的房價入息比率分別為：18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而如果計算胡志明市的房價入息比率的話，目前均價大約在2500美元/平方米左右，而胡志明市的人均工資大約在600美元/月左右，當地房價中位數大約為13萬美元，約102萬港幣。所以基本上胡志明市的房價入息比率也在9左右，從全球來看也處在相對較高的水平線上，積累了一定高位風險。

2. 需求錯配風險

未來另一大主要風險，是來自住房需求與供給層次的錯配。簡單來說，就是目前市場高端地產的供給過多，而此類型的地產已經遠遠超出了普通工薪階層的購買力，大部分的購房需求仍然集中在中低端市場。這就造成了房地產市場的需求與供給的不匹配。胡志明市別墅的吸收率（成交量/供給量），基本上僅維持在30%左右，而中低端市場供給則仍然處在相對緊張狀態。

3. 政策法規風險

這一風險存在於任何一個新興市場之中。由於體系不健全，法規不完善，關於股市的政策處在相對不穩定的狀態。同樣的風險也存在於房市之中。2011-2013年的房市崩塌，與2009年提高稅收有著直接的關系。由於目前越南房市剛剛對外國人開放，整個房地產市場處在上升期。如果未來政府再出調控政策，或者對外國人購房再取進一步放開或者收緊的舉措，都有可能會造成房價的波動。

4. 政治風險

這方面的風險更多是針對中國的投資者而言。南海爭端一直是中越關系的主要矛盾點。2016年臨時仲裁庭關於南沙島礁的法律地位作出裁決後，中越關系就一直處在比較緊張的局面。這種政治外交風險也應成為在當地置業的中國人的考量因素之一。不過就目前的中越關系來看，這種外交風險還是相對可控的。一方面，中國和越南一直保持著良好的雙邊貿易關系，截止2016年，中國已連續12年成為越南的第一大貿易伙伴，是越南第一大進口來源地和第四大出口市場，越南更是在2017年成為了中國在東盟的第一大貿易伙伴。另一方面，隨著一帶一路的深入，中越兩國必將在更多項目上有深入合作交流，所以這方面的風險相對比較穩定。

作者：黃少明海通國際證券宏觀研究部董事總經理
來源：華爾街見聞
原文發佈日期：2017年10月13日
責任編輯：Zoe Chan

CRS或引發美國房地產投資新高潮 | 美國

還剩兩個月，留給高淨值人士的時間不多了！按照中國稅務總局公佈的時間表，距離包括銀行在內的金融機構對存量個人高淨值賬戶進行摸排工作的截止時間——2017月12月31日，還有70天左右。

根據《國際金融報》報導，“五大行”的“工農中建”四行，以及“股份制商業銀行”中的光大銀行、中信銀行、華夏銀行、民生銀行、浦發銀行、恆豐銀行均已在其官網宣佈啟動對存量非居民個人高淨值客戶涉稅信息進行盡職調查的公告。另據消息稱，部分銀行雖然未在官網發佈公告，但相關工作已在有序進行。（海外理財投資）

什麼是“CRS”？

這一切都源於自7月1日起施行的“中國版CRS”——《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)。《管理辦法》由中國國家稅務總局、財政部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會、中國證券監督管理委員會、中國保險監督管理委員會聯合發佈，被稱為“中國版CRS”。

而CRS（Common Reporting Standard），即“共同申報準則”，則是經濟合作與發展組織（OECD）受二十國集團（G20）委託，為各國加強國際稅收合作、打擊跨境逃避稅而在2014年7月發佈的有力信息工具。

“中國版”CRS來勢兇猛，排查對象為非居民金融賬戶。普華永道中國稅務及商務諮詢合夥人許曉揚先生表示，排查對象包括了“持有海外（即CRS參與國的）金融賬戶或購買海外（即CRS參與國的）具有現金價值的保險或者年金等的中國籍個人”。

按照規定，2017年12月31日前，金融機構就需完成對存量個人高淨值賬戶（截至2017年6月30日，金融賬戶加總餘額超過100萬美元）的盡職調查。也就是說，現在距離在CRS參與國有資產配置的高淨值人士的摸排調查截止日僅有兩個月的時間！

在這個火燒眉毛點關鍵節點，對於高淨值人士來說，還有什麼可以合法由合理的方式可以規避自己的財產流失呢？答案是：美國房地產！

>>>CRS全球徵稅啟動，國人的海外資產何處安放？

美國房地產是合法應對CRS的救命稻草！

美國房地產是當前應對CRS調查的最佳選擇！中國國際稅收研究會學術委員汪蔚青先生表示，目前美國並沒有加入CRS，將資金轉移到美國賬戶是短期內有效的規避方式。而《國際金融報》的相關報導也指出，配置不動產是非常好的解決方案。

新浪網有報導顯示，按照中國富裕階層資產轉移目的地排行來看，前5名的中國香港（22%）、美國（21%）、加拿大（16%）、瑞士（9%）、新加坡（6%）中，僅有美國不在CRS名單。

Image 1_US Flag and Home — 在非CRS國之一的美國進行置業投資，已成為當下中國高淨值人群在CRS全球徵稅時代調整全球資產佈局的首選

另據騰訊房產報導，除了美國並未加入與中國相關的CRS計畫的因素，海外資產配置主流的房地產投資，也不屬於CRS交換信息行列。綜上所述，對於應對CRS，將資金投入到美國地產會非常有利。在非CRS國之一的美國進行置業投資，已成為當下中國高淨值人群在CRS全球徵稅時代調整全球資產佈局的首選。

除了應對CRS的意義層面，美國房地產本身也極具投資價值。根據外媒HousingWire報導，在美國房地產的海外投資者國家來源中，中國連續四年排名第一。同時，在美房地產市場的海外投資額於去年出現飆升49%，達到15,300億美金。美國房地產的投資市場火熱、地產價值猛增，從投資回報的角度考慮，高淨值人士也可以將美國房地產加入到“投資一籃子計畫”裡。

同時，據《南華早報》報導，由於政府加強了對於資金外流的管控，中國的投資者普遍選擇將海外的投資所得進行二次投資，而不是轉回國內。這些投資者經驗十足，並且能夠理性地選擇投資方式。據報導稱，他們近年仍然對美國房地產持樂觀態度，投入了大量資金，由此也證明了美國房地產的投資價值。

美國房地產投資機遇：不僅有房屋投資，更有土地投資

與我國的情形不同，美國的房地產投資組合中，更有土地投資的板塊。土地作為不動產核心價值部分，是後續土地價值增長的源頭。土地投資集中於主要發展城市沿路具有策略性的未開發土地投資。城市的增長路徑就是土地的增長路徑。因此，土地投資者在房地產投資市場中扮演著“預言家”的角色。

土地投資具有安全、穩定以及抗週期性的特質，同時，土地更是有高幅度的價值上升空間。以美國華盛頓大都會區為例，自1984年第四季度到2016年第一季度，平均土地單價由$72,007美金增至$252,038美金，翻了近四倍。而美國仍處於2008年金融海嘯後的經濟復甦期。如果將數據細分，則可以觀察到，在2008年金融危機後，華盛頓的平均土地價值自2012年第一季度之後一直保持上升趨勢，平均土地單價由$209,117增至$252,038美金。僅在四年期間，平均土地價值的增幅已經超過百分之二十，漸漸走出金融危機的陰影，

在土地投資概念對於國人仍然有些陌生大環境下，投資者更需要富有經驗的土地管理團隊進行相關指導。其中，來自北美的和頓國際集團（Walton International Group Limited）已經具有了超過35年的土地投資與開發經驗。作為一家跨國地產投資、開發集團，和頓專注於調研、收購、執持、規劃及開發位處北美主要經濟發展走廊中位置顯要的土地。和頓對土地規劃及開發採取長期發展策略，是土地投資的“先驅者”。

在合理規避CRS及美國地產投資狂潮的當下，和頓作為美國土地投資專家，對美國房地產行業持有十足信心。就目前的市場行業來說，和頓給出了當前美國市場最具潛力的地區：得克薩斯州。得克薩斯州的三大城市：休斯頓、達拉斯和奧斯汀都是城市對外擴張的代表，是極具潛力的投資區域。其中休斯頓是最為突出、最具投資價值的城市。作為得克薩斯州的第一大城、全美國第四大城以及墨西哥灣沿岸最大的經濟中心，休斯頓以穩定的油價成為世界能源之都，還有世界最大的醫療綜合體系及研究機構。相信在不久後，休斯頓將能提供更多的就業機會、吸引更多的海外投資。同時，根據美國人口調查局近期公佈的研究數據顯示， 2015年到2016年之間，休斯頓的城郊地區在城市發展以及人口增長上，都名列前茅，是美國發展得最快的城市之一。

綜上所述，和頓有信心，規避CRS會驅動更多海外投資者湧入美國，使美國房地產市場再創新高。

責任編輯：Zoe Chan

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檳城房地產疲软后依旧被本土開發商看好 | 馬來西亞

本土開發商爭相入駐馬來西亞旅遊勝地檳城，為投資者和自住業主提供新產品。

在中國的社交媒體上，在馬來西亞購買物業並不是一個熱門話題。中國消費者對馬來西亞的關注主要還是旅遊和度假，國人熱衷的馬來西亞旅遊目的地裡，吉隆坡、馬六甲（Malacca）、哥打基納巴盧（Kota Kinabalu）、檳城（Penang）、仙本那（Semporna）和蘭卡威（Langkawi）都在榜單上。馬來西亞《光華日報》今年3月也報導，雖然馬來西亞房產已成為中國投資者青睞的目標，不過在檳城的時機還未成熟，市面上還未出現中國投資者大量購買檳城房產的趨勢。（馬來西亞買房靠譜嗎？）

不過有一點可以肯定，雖然檳城房地產市場疲軟，但馬來本土開發商仍繼續在檳城島及其大陸地區加大投資力度。

檳城被視為馬來西亞房地產的最大市場之一——其他重要開發區域還有巴生谷（Klang Valley）和柔佛（Johor）。若干年前，當檳城房地產市場發展得順風順水之時，吉隆坡的開發商便紛紛湧入這裡。

雖然檳城房地產市場疲軟，但馬來西亞開發商仍繼續在檳城島及其大陸地區加大投資力度，為投資者和自住業主提供新產品

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如今，隨著這些開發商的土地儲備不斷累積，他們開始推出新產品，以便吸引本地和海外投資者和自住業主。檳城大陸地區住房均價自2016年以來已上漲約5%，還將繼續吸引吉隆坡開發商的投資。

自2014年底房地產市場開始放緩之後，位於檳城大陸地區中部和南部黃金地段的房產價格趨於穩定。這種穩定性對於該國和海外投資者來說頗具吸引力。（馬來西亞房價多少錢一平？）

根據房產網站Propertyguru，檳城房價已連續環比下跌7個季度，2017年Q3同比下跌3.4%。房價下跌首先要歸功於檳城政府的房地產降溫措施。2015年當地政府對房市作出限制，房價從2016年Q1開始出現下滑。供給方面，2017年Q3同比上升7%，市場要價則下滑0.6%。這說明降溫措施對市場影響尚在。

不過居外網海外房產行業分析師楊嘉錫（Adam Yang）對檳城的房市前景仍然抱有樂觀的態度：“檳城的確有很多發展值得關注，也是開發商看重的賣點，在有降溫措施的時候房價下滑不見得是市場缺乏需求。作為馬來西亞最重要的經濟重鎮與傳統華人聚集區，加上很多旅遊景點與基建加持，在馬來西亞眾多城邦中還是具備增值潛力的。”

就未來而言，房屋經紀公司Raine & Horne馬來西亞分公司高級合夥人邁克爾·蓋爾（Michael Geh）表示，預計2018年市場仍呈疲軟走勢。

“選擇很多。開發商仍在不斷推出新產品，只不過投放腳步有所放緩。

“好消息是，馬來西亞央行隔夜政策利率維持在3%，這將繼續讓該國房地產保持對海外投資者的吸引力，同時維持本地市場需求和房價的穩定。

“近期出台的州政策允許海外投資者在檳城大陸地區購買價格在50萬令吉以上的房產，這也會鼓勵該州新的房地產投資，”他補充道。居外網作為全球最大國際房產平台，為華語用戶提供超過500套馬來西亞房源。

檳城大陸地區中部的熱門地段是，巴東埔（Permatang Pauh）的Taman Pauh、阿爾瑪（Alma）的Taman Sejahtera和武吉丁雅（Bukit Tengah）的Taman Bayu Mutiara。連接檳城大陸地區南部巴都加灣（Batu Kawan）和檳城島南部巴都茅（Batu Maung）的第二大橋項目已帶動兩個橋頭的房價上漲。

在東南亞多國和英國經營從房產開發到融資估值系列業務的房產商Henry Butcher檳城大陸地區副總監付通發（Fook Tone Huat）表示，今年檳城正在規劃多個共管公寓項目，價格在350令吉/平方英呎至500令吉/平方英呎之間。第二大橋所在的檳城大陸地區南部新邦安拔（Simpang Ampat）和巴都加灣的空地價格在40令吉/平方英呎至60令吉/平方英呎之間，相較於2008年全球金融危機之前（大約11年前）的8令吉/平方英呎至9令吉/平方英呎大幅攀升。

因此，雖然市場放緩，但人們對這裡的興趣不減，這對於若干年前向北開拓市場的吉隆坡開發商來說是好事。

Eco World在檳城

Eco World Development Group Bhd預計，其檳城項目有望為2017財年（截至10月30日）的收入增加10%，2016年這一收入增幅約為5%。

“2018年，這一貢獻率還應在10%左右，”該公司總經理陳洙豪（Chan Soo How）表示。

Eco World還計畫在佔地374英畝的地塊上推出Eco Horizon和Eco Sun項目，這兩個項目的總開發價值（GDV）高達77.6億令吉。

“Eco Horizon項目將於2017年第四季度推出，Eco Horizon項目將於2018年推出。

“這兩個項目為封閉式安保社區內的獨棟住宅，售價80萬令吉起。Eco Horizon還會有商業配套，”陳先生表示。

陳先生補充道，目前檳城對於集團收入的貢獻率似乎相對較低，但Eco Horizon和Eco Sun項目一旦推出，貢獻率將有望提高。

Eco World早於2015年在檳城島Paya Terubong推出共管公寓項目Eco Terraces，以綠色生活為設計藍本 — Eco World早於2015年在檳城島Paya Terubong推出共管公寓項目Eco Terraces，以綠色生活為藍本

目前，Eco World已分別在檳城島的Paya Terubong和檳城大陸地區的新邦安拔擁有共管公寓項目Eco Terraces和聯排別墅項目Eco Meadows。

他表示，該集團非常高興在檳城創造銷售佳績，並認為恰到好處的產品和概念一定會吸引購房者。

“Eco Meadows是我們在檳城開發的第一個項目，於2015年推出。獨棟住宅在三個月內銷售一空。Eco Bloom是Eco Meadows內的綜合公寓項目，去年推出後也獲得了很好的反響，”他補充道。

實達集團（SP Setia）的期望

馬來西亞實達集團（SP Setia Bhd）預計，2017財年（截至12月30日），檳城對該集團收入的貢獻率有望達到8%至12%，一年前為8%（5.5億令吉），其中位於日落洞（Jelutong）的Setia Sky Ville是主要的銷量來源。

該公司總經理（北區房產）吳漢盛（Ng Han Seong）表示，雖然市場情緒疲軟，但SP Setia已售出約一半房源。

“通常，市場對於黃金地段價格合理的房產仍有需求。從位於日落洞的Setia Sky Ville可輕鬆到達檳城島各地。另外，周邊便利設施豐富，例如學校、大學、市場、商店和醫院，”他補充道。

吳先生稱，他們已經實現了銷售目標，比2016年有所提高。他表示那裡“根本沒有蕭條的市場。”

“市場正在經歷修正，這在價格達到頂點後屬正常，”他表示。

目前，SP Setia在檳城島有約140英畝的未開發土地。

“我們有好幾種選擇，正在研究2018年推出的項目類型。在檳城大陸地區，我們已在玻淡（Bertam）購買了1,670英畝的土地，這裡比巴都加灣距離檳城島還近。我們計畫明年在玻淡推出住宅項目一期。我們將在適當的時機宣佈這一消息，”他表示。

就未來的檳城項目而言，吳先生表示，實達集團（SP Setia）將設計一個住宅項目，讓業主享受既能放鬆身心，又能與鄰居良好互動的生活方式。

“在我們的所有開發項目中，都包含風景如畫的花園以及適合年輕人和老年人的設施，以便創造一種健康的生活方式和社區。同時，我們的產品定價一直非常具有競爭力。

“我們的土地儲備豐富，將推出多種不同類型的產品，我們有信心這些產品一定能夠滿足市場需求，”他補充道。

E&O水上樂園

馬來西亞老牌酒店品牌Eastern & Oriental酒店衍生的 E&O房產開發公司高級總經理（營銷和銷售）韋恩·王（Wayne Wong）表示，近幾年，該集團的檳城項目對其總收入的貢獻率一直在80%左右。

“2017財年及以後，檳城預計會繼續成為我們的主要收入驅動力，尤其是隨著Seri Tanjung Pinang (STP) 2項目的實現。雖然市場疲軟，但檳城的銷量一直前景向好。

“3月，在位於Seri Tanjung Pinang的Ariza Seafront Terraces項目僅剩的35套房源中，推出了25套。在這25套房源中，我們售出了23套。在9700萬令吉的總開發價值中，Ariza Seafront Terraces的銷售額佔6680萬?

回顧美國房產發展史的重要階段 | 美國

美國房產是如何發展的？自1923年以來固有的市場經濟，美國房地產市場出現3個明顯的泡沫，特別是近期的次貸危機引發了全球危機。美國房地產市場週期性發展的根本因素，取決於人口，利率和信貸，稅收等多重因素。

過去100年來，房價呈現輕微上漲態勢，與宏觀經濟密切相關，呈現出明顯的週期性特徵。近一百年來，美國房地產行業保持了穩步上升的態勢，符合宏觀經濟發展。耶魯大學的經濟學家羅伯特（Case-Shiller）的房價指數（Keith Schiller）顯示，房價自1890年以來上漲了約一半，不包括通貨膨脹的影響。

美國房地產週期受到人口，利率等因素的影響。雖然美國具有非常市場化的土地制度，以及更為完善的經濟適用房和房地產稅制度體系，但美國房地產市場無法擺脫週期的命運。在房地產市場週期性波動的背後，人口，利率和信貸，稅收等政策起了非常重要的作用。

二次大戰之前，美國房地產業週期為18年。 1836-1925年，美國房地產行業每18年（或近18年）經歷了危機，土地和房價變動最明顯的趨勢。

第二次世界大戰的爆發使住房需求下降，房地產週期不計畫。隨著第二次世界大戰的爆發，美國由於男女人口因延遲結婚和家庭服務而形成，住房需求在1943年（長達18年）大幅下降，房地產業危機還沒有爆發。土地和房地產價格在美國繼續上漲，土地和房價在1973年達到頂峰，這得益於戰後對房屋需求的增長。

20世紀70年代以後，美國房地產短期波動幅度明顯較小。二十世紀70 – 80年代，美國房地產行業在-1979年和1973年至1989年分別經歷了兩個短期波動。

20世紀90年代，美國房地產市場進入新一輪（1989-2007）。美國進入90年代以來，美國房地產業健康發展尤其是9·11事件和網絡泡沫泡沫破滅，美聯儲利率下調，利率在四十年來創下新低。美聯儲逐漸降低基準利率寬鬆貨幣政策，房地產信貸機構繼續放寬住房貸款條件，美國房地產市場快速擴張，導致2007年次貸危機爆發，此期間持續了18年。

責任編輯：Shelly Du

美國房地產發展史_美國房產是如何發展的

美國房地產發展至今將近百年歷史了，在這期間發生了三次顯著地泡沫危機，但是依舊是高居不下。現在就讓居外帶你瞭解美國房地產發展史。

這三個原因造成了那年美國房地產的瘋狂和泡沫 | 美國

美國的這波房地產泡沫是如何產生到破滅的？

美國房產是如何發展的？今天我要給大家講的是發生在90年前的美國的一場房地產泡沫。

我們現在都非常關注房價的上漲，都在擔心什麼時候房地產會出現泡沫的崩潰，再往前看我們還會看到，日本曾經出現過房地產泡沫的崩潰，中國香港曾經出現過房地產泡沫的崩潰。所有這些房地產泡沫的崩潰，我們再往前看我們看到美國在20世紀的時候出現的，美國歷史上的第一次房地產泡沫。

在這場泡沫出現之前，美國沒有真正意義上的房地產泡沫。因為房地產泡沫主要發生在城市化的過程中。在之前美國曾經出現過地價的上漲，但那個時候的土地主要是農業用地。20世紀以來，隨著汽車工業的發展，隨著汽車工業拉動了城市化的發展。所以這個時候城市的土地才開始出現的上漲，才有了我們真正現代意義上的房地產泡沫。

汽車行業的發展，要說到福特推出的T型車，T型車的推出使得汽車的價格一下子變得非常的低廉，然後有很多美國的中產階級家庭都有能力買到汽車。買到汽車之後就覺得非常興奮，就開始開著汽車到處跑。很多人開著汽車從寒冷的北部到了南方，到了佛羅里達，就跟我們現在逃霧霾跑到海南去一樣。到了那裡之後，發現這裡真是一個好地方。所以佛羅里達州的房地產突然出現了一場高潮。來自四面八方的投機商為了一個共同的革命目的都到了佛羅里達。

這裡頭最有名的人物就是龐茲，學過金融的人都知道一個術語，龐茲騙局，那麼龐茲騙局就是由這位著名的意大利裔的投機商龐茲命名的。

什麼叫龐茲騙局，有時候我們也把它叫金字塔騙局。就是找來一批人，對他們許諾，說給我錢吧，我會給你非常豐厚的回報，我能保證你半年翻倍，能夠保證給你50%，100%的回報率。大家將信將疑地把錢給了，你還真能夠把收益給他們。但是你怎麼把收益給這些人呢，因為你繼續騙新的一批給你錢的人。然後把後面投資者的錢給第一批投資者。

但是最後的結果就像金字塔一樣，你必須越修越大，越修越大，這個金字塔的塔基必須越來越大。像滾雪球一樣，到最後資金鏈條一定會斷裂，然後騙局會被大家發現。龐茲幹這個幹得非常在行。他的第一個騙局做的一個叫郵政券，就是當時在金本位制的時候，世界各國有一個萬國郵政聯盟，他們推出了一個推銷的活動，就是你可以去購買郵政券，拿郵政券可以在別的國家換郵票。當時簽訂這個協議的時候，各個國家都是實行的國際金本位制，匯率是固定的。

但是後來在第一次世界大戰爆發之後，匯率變得浮動，所以有了套利的機會。龐茲就想拿這個來騙錢，以這個為由頭來騙大家的錢。後來被發現了，關進了監獄，但是從監獄裡面出來之後，他又找到了一個新的投資的機會。到哪裡去呢，到佛羅里達州，在佛羅里達州他建了自己的房地產公司。然後把當地的一塊土地分成很多的小份，然後賣給投資者。他許諾說只要你每投入10美元，在60天之內就可以獲得30美元的回報。每當你聽到別人給你許諾這麼高的投資回報的時候，就要想一想，這裡頭是不是有龐茲騙局了。

來到佛羅里達州的除了職業騙子龐茲之外，還有各行各業的企業家。這裡頭並非巧合的是很多汽車商人也變成了房地產商。

因為我們在前面講到，正是由於很多駕車的遊客來到了佛羅里達州，佛羅里達的房價和地價才開始上漲。很多房地產商人同時也是汽車的狂熱愛好者。因為他們能夠最早發現其中的商機。比如說有一個專門做汽車配件的商人叫卡爾費雪，他早年做汽車配件賺了很多的錢，30多歲的時候就已經錢多得不得了，想要退休。但是覺得這麼早退休好像有點太早了，所以他找到了一個新的業務增長點，就是到佛羅里達州來做房地產商。

還有當地的一些房地產商，比如說在當地原來有一個牧師叫喬治梅裡克，同時他也是一個種植園園主，後來改行了，當了房地產商。和中國的房地產商也有點像，他有一個愛好就是寫詩，自己出了一本詩集。他的主要才華其實不是寫詩，他的主要才華是推銷他的房地產項目。他的手筆很大，想了很多招，比如他會做廣告，然後在空中會看到有很多大的熱氣球上面都是他的廣告，他會組織旅遊大巴從新英格蘭地區一批一批帶購房的遊客一邊玩，一邊參觀他的售樓處，還請出來大腕來為自己站台。

其中最大的大腕就是赫赫有名的布萊恩。熟悉美國歷史的讀者可能會知道，布萊恩當年曾經作為白銀運動的代表，差一點當上美國總統。以微弱的少數敗給了他的競爭對手。但是他是美國政治歷史上非常有名的一個政治家。在競選失敗之後，梅裡克就把布萊恩請到了佛羅里達州，因為布萊恩的太太得關節炎，所以到南方她會感覺更好。布萊恩原來演講的內容是抨擊金本位制，現在他演講的內容是讚美佛羅里達州的黃金海岸。由於這些房地產商，最後推動了在20世紀20年代的時候，佛羅里達州出現了一場轟轟烈烈的房地產造房的運動。

其實房地產泡沫的出現都有一些共同原因：

如果我們回過頭去看這段歷史，你會發現，其實房地產泡沫的出現都有一些共同的原因。

第一個原因就是由於住房的需求突然出現了一個巨大的變化。我們講到，這裡頭也可以講說它有一些來自實際需求的原因。那20世紀20年代為什麼佛羅里達州會出現房地產泡沫呢，我們講到城市化的發展。在當時的時候還出現了一種新型的房地產，那就是商業地產。因為原來很多公司他最多蓋一個辦公室，蓋一個樓，有自己的辦公室就行了。後來有一些公司的樓越蓋越高，發現自己用不了這麼多的房間，剩下的房間可以拿來出租，給別的公司做辦公室。所以這是商業地產最早的起源，原來在美國歷史上沒有出現過。所以除了在佛羅里達州，在紐約，芝加哥這些大城市，也出現了房價的上漲。

第二個原因，歷來房價的上漲都不簡單是一個房地產需求的原因。這裡頭還有貨幣政策。在20世紀20年代的時候，美聯儲推出了寬鬆的貨幣政策。用我們現在的話講，流動性很多。流動性很多之後，這些錢會流到哪裡，自然會流到能夠獲利最高的地方，在當時就是房地產的投資。

那麼第三個，即使你有了寬鬆的貨幣政策，如果沒有金融機構推波助瀾，也很難會有波瀾壯闊的房地產泡沫。當時出現了各種各樣的所謂的金融創新。因為美國當時的金融監管是比較鬆的。對州一級的銀行，當時美聯儲剛剛成立，對於加入美聯儲的一些銀行監管比較嚴，當時有一個規定，不許跨州來建銀行，但是各個州之間的銀行可以通過像連鎖店一樣的方式互相配合，所以這樣可以繞過監管。

尤其是當時出現了一些新型的金融機構，就是專門做房地產貸款。因為它比較小，而且專做房地產貸款。而且很多並不吸收存款，是作為吸收股本的方式，監管者認為這些金融機構可能不會有那麼多的風險，放鬆了對他們的警惕。而恰恰是這些監管薄弱的環節，最後推出來越來越多的投機性的金融工具，最後使得房地產泡沫很難收拾。

房地產泡沫崩潰，很難用一個單獨原因解釋

如果我們再看這段歷史，這段房地產泡沫最後是如何破滅的。我們還可以從歷史上得到一個教訓，就是房地產泡沫的崩潰，你很難用一個單獨的原因解釋。當它開始出現的時候，你會有種種原因解釋為什麼房價只能越來越高，但在房價下跌的時候，只要有一個原因，哪怕只要有一個謠言，都可能使得房地產泡沫出現崩潰。

在當時的時候，有一些偶然性的原因，一個原因就是在1926年2月到5月份的時候，美國的股市出現了下跌，股市的下跌連帶著傳染到了樓市的下跌。另外一個原因就是到1926年的時候，冬天非常冷，原來大家到佛羅里達州是因為覺得那個地方非常溫暖，可以從寒冷的北方到這個地方避寒。但是到了佛羅里達州發現，這裡的冬天比想像中的冷。所以佛羅里達州的吸引力不像原來。

同時在當時又出現了一場非常大的颶風，這場颶風襲擊了邁阿密，所以在邁阿密很多度假小屋房頂被大風掀掉了。這個也讓大家對投資佛羅里達州房地產的熱情有所下降。所以慢慢就會出現了更多的傳言和謠言。尤其是周邊的一些州，因為他們很妒忌，佛羅里達州的房地產泡沫把他們的資金全部吸引來了，所以這些州，不僅是這些州的公民，甚至這些州有一些政府官員也加入了製造謠言的隊伍。

比如他們講說，在佛羅里達州有很多不安全，晚上睡覺的時候會有大蜥蜴鑽到你的房間裡咬你一口。而且他們還推出了很多州的金融監管。我們後來會在美國金融歷史上聽到的《藍天法》，這個《藍天法》主要是為了禁止證券的投機。還有一些比如佛羅里達州肉不好吃，犯罪的活動，社會治安不好。由於種種的謠言，突然之間，在2007年的時候，美國歷史上的第一次房地產泡沫在佛羅里達州終於崩潰了。

但是回過來說，這一次的美國房地產泡沫崩潰主要是局部性的，並沒有擴展到美國全國。但是它是一個徵兆，就是我們從這個泡沫的崩潰已經能夠看到，美國經濟在20年代看起來蒸蒸日上，但實際上暗含許多險灘。

本期講師：何帆，著名經濟學家、北京大學匯豐商學院經濟學教授，曾任中國社會科學院世界經濟與政治研究所副所長。

來源：華爾街見聞（ID：wallstreetcn）

責任編輯：Shelly Du

專家解密：為何脫歐沒有動搖倫敦房地產熱？| 英國

英國廣播公司BBC近日根據大數據做出的一項調查發現，如果扣除通貨膨脹因素，英格蘭和威爾士很多住宅房屋的實際價格甚至低於10年前！從2008年金融危機開始，住宅真正價格上漲的主要局限於倫敦等英格蘭東部和南部地區。和飛速上漲的中國房地產相比，難怪中國一些投資者感嘆“英國房子怎麼這麼便宜？”！

其中倫敦是漲幅最大地區。在脫歐後的一年裡，中國的機構和個人投資者仍成為倫敦地產交易的重要一方，從著名的地標性摩天大樓，到新建的住宅或學生公寓。不過，如同歐美投資者一樣，中國對英國房地產的有些大投資者也有些在交易項目中因為缺乏”對國情了解”、忽略細節而遭遇過各種問題，影響到資產收益。

>>>英國置業百科：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

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過去一年，巨額國際資金湧入英國，在投資英國房地產熱中發揮關鍵作用。國際機構和私人投資者為何不懼英國退歐後不確定性，大手筆斥資英國？為什麼這些資金不是投向法蘭克福、巴黎、紐約、東京、中國香港或者其它國際大都市？

今年，中國金融監管當局收緊海外彙款投資房產規定；英國金融監管當局封殺房地產稅收漏洞；為何同時仍有巨額資金投入倫敦房地產市場？為何一些經濟學者唱衰中國經濟之際，倫敦金融城仍看好中共19大後來自中國的投資？

全球最大之一的國際律師行貝克·麥堅時（Baker McKenzie）以國際化運作聞名，現任國際貨幣基金組織總裁的拉加德曾是這一律師事務所首位女老板。近日，貝克·麥堅時（英國）組織了一場別開生面的英國房地產研討會，吸引了一些大型國際銀行、地產交易機構、保險、證券等行業人士參加。

前來參加研討會的不乏來自中國的銀行、地產與交易機構人士，反映出19大召開之際，不論是中國戰略和機構投資者還是個人投資者，都對投資英國，或者為中國投資提供諮詢、融資、法律、稅務服務表現出濃厚興趣。

貝克·麥堅時的律師朱一抒（Lucy Zhu）來自中國。她介紹說，英國具有房地產市場流動性強、交易速度快和法律環境穩定的特點。隨著中國“一帶一路”政策和中國企業境內外投資合理布局的推進，英國還將繼續成為中國投資人全球投資重點之一。

之所以說這場研討別開生面，不僅是研討會邀請到該事務所及伙伴機構有關地產、金融、法律、稅務、規劃等涉及房地產投資各方面的專家，還從投資者和開發商兩個完全不同的角度來分析了英國房地產投資和開發要素，將融資、規劃、稅收、法律等買方賣方的各種考慮因素歸納總結，讓投資者一目了然地了解抓住機遇、規劃收益、防範風險等全面信息。

BBC調查發現，如果扣除通貨膨脹因素，英格蘭和威爾士很多住宅房屋的實際價格甚至低於十年前！

數據說話

參加這一研討的金融界人士對倫敦房地產市場表現出樂觀情緒，其根本原因在於數據支持。

世界最大商業不動產和投資顧問行世邦魏理仕（CBRE）2017年10月中旬最新發布的報告顯示，2017年第三季度對倫敦商業房地產的投資交易總額高達48億英鎊，與去年同期相比增長64%。

這使得2017年前三個季度倫敦商業房地產交易總額高達130億英鎊，相當於2016年全年的總和。

CBRE英國部執行總裁、金融市場部負責人皮爾森（Stephen Pearson）介紹說，我們預計，目前有大約390億英鎊的資金正在計劃投資倫敦的商業地產。這其中，很大一部分來自於亞洲。

2016年6月底英國全民公投決定退出歐盟的決定讓整個世界大吃一驚，留歐派卡梅倫首相辭職，正如留歐派在投票前警告的那樣，英鎊彙率應聲跳水下跌，英國很多大媒體幾乎集體唱衰經濟前瞻。但貝克·麥堅時的合伙人、不動產部負責人史蒂芬·特納（Stephen Turner）指出：”雖然媒體上說跨國大銀行威脅要把總部從倫敦金融城搬遷到德國法蘭克福，可是誰搬走了？！”

脫歐決定做出一年來，如果僅看英國各大報章，人們感覺政府似乎“風雨飄搖，朝不保昔”，而倫敦金融城的大金融機構似乎要“望風而逃”“搬遷歐盟”。但倫敦的房價卻保持堅挺，不僅沒有隨英國一些地區的地產價格下跌，反而逆勢而上。這和大量國際資金進入有關。可為什麼投資者要選擇倫敦而不是法蘭克福、紐約、東京或者中國香港？

透明的地產投資市場

皮爾森介紹說，投資者需要的是尋找一個安全的投資地，倫敦房地產市場經歷數百年運作已經成為一個交易機制非常完善的透明市場，它不僅是對外國投資者持歡迎態度，有對私人資產嚴格保護的法律，也讓投資者充分了解其交易價值和風險，資金進入退出都有序可循，這個市場既適合長期價值投資，也方便在投資者可以在不滿意脫歐或其它環境變化時迅速撤離，比如倫敦市場上產權年限不同的地產，使投資者有更多的選擇，一些優點是巴黎、法蘭克福、紐約等其它大城市難以比擬的。

皮爾森表示，脫歐的所謂不穩定性的確讓一些投資者放慢了腳步或者觀望，但倫敦開發建築商方面也相應停止了新項目的開發，有些地區房價下調，使市場重新平衡。

他透露說，很多亞洲的資金來自中港台地區，雖然說中國實行了新的海外資金彙款限制，但來自中港台地區的資金在進一步增加而不是減少，特別是通過中國香港的投資資金量巨大。

2017年3月，中國中渝置地以11.5億英鎊購得倫敦地標性建築外號“奶酪擦子”商業大樓（左）。7月份，中國香港李錦記以13億英鎊購得倫敦地標外號“對講機”商業大樓（右）。

他相信，中國隨著經濟進一步增長，公司機構和個人投資者海外投資置地置產的趨勢將會進一步增加。他介紹個人前往北京與中國大公司高層溝通交易的經歷說，投資買方賣方通過增進了解和信心，將有利於交易的順利進行。

離岸稅務、規劃、開發和保險

特納也指出，因為亞洲商業文化不同，一些其它地區投資者初步了解倫敦房地產市場後，忽略得到熟悉倫敦房地產市場交易的各領域專家的諮詢的重要性，僅依靠海外自己的團隊來處理有關交易，實際上對項目產生很大風險，一些項目因此遭遇到意想不到的問題。

他指出，與來自不同地區的投資者打交道還需要克服商業文化差異。

貝克·麥堅時的合伙人、稅務負責人詹姆士·史密斯也指出，過去海外投資者常利用比如在英國根西島或者澤西島設立離岸公司，然後投資英國房地產市場從而合理避稅的情況。但現在英國政府為了“堵住逃稅漏洞”，不論該公司是否在英國本土有注冊的商業實體，其經營利潤都歸納到應繳稅收範圍內。這就需要稅務專家介入，從稅法角度予以協助，找到合法解決問題的辦法。

規劃和法律等領域如果沒有全面通盤考慮，也會存在類似的風險。貝克·麥堅時的合伙人、規劃負責人本·法內爾舉例說，比如在倫敦進行開發項目的投資者一個不可忽視的問題之一是英國規劃法律中特有的采光權（Rights of Light）。比如世界著名的美國高盛投資銀行在建造其倫敦市中心總部大樓雖然獲得了規劃批准，但忽略了這個問題，導致該投行在這一項目中陷入了與鄰居大樓耗資百萬英鎊的訴賠案。

法內爾指出，在高盛的這個案子裡，項目開發商忽略及早安排采光權的保險索賠問題。這也體現出保險業在倫敦房地產市場的重要角色。

來源：BBC中文網

責任編輯：Zoe Chan