美国 | 中国买家增多 南佛州房地产潜力巨大

同样的钱,可在纽约买一套二居室,如果投到迈阿密,能买下3套,一年的租金收入会是纽约的2倍。图为康斗待售房源之一。

美国最大的亚裔房地产协会(Asian Real Estate Association of America , AREAA)日前宣布在南佛州与一家大型的房地产经纪公司合作,希望这个合作能够增加与亚洲买家的合作,尤其是中国的买家。

美国的亚裔房地产协会(AREAA)的迈阿密分会于2015年9月成立,是增长最快的新分会,拥有225名会员。与亚裔房地产协会签署协议的是ISG World,是位于迈阿密的一家大型住宅房地产经纪公司,于今年一月成立了分公司ISG Asia,有25位职员,而且目前正在聘请说普通话的房地产销售员。 ISG Asia 最近与亚裔房地产协会的AREAA Global 签署了全球合作协议。

现在由于传统上中国人投资的许多美国城市的房价正涨得越来越高,许多人正把投资目标转向其它城市。而迈阿密有很多因素吸引这些投资者。亚裔房地产协会的主席吉姆-朴(Jim Park)表示,大约有2/3的中国买家都是用现金付款,而南佛州作为投资目标的市场正越来越引起注意。

最近的两宗大型的房地产投资都是中国买家。据房地产网站Real Deal报导,迈阿密最火爆的新建筑之一布里克尔城市中心(Brickell City Centre)是集居住和休闲为一体的大型综合性豪华公寓楼。最近由一位神秘的中国买家一口气买下12个公寓,总价达到1090万美元。布里克尔城市中心是由地产发展商太古集团(Swire Properties)兴建的。该买家本人从来没有来过迈阿密,但是由于他的代表和朋友们的推荐,而且是太古集团的项目,所以买下作为投资之用。

另一宗则是在奥兰多附近的基西米市(Kissimmee)192公路旁的一座经济型旅馆(Key Motel)由中国投资者买下。奥兰多先锋报(Orlando Sentinel)报导,该宗商业房产交易总价175万美元。该旅馆建于1981年,有47间客房,位于湖畔,占地2.66英亩。这座旅馆的位置非常好,离迪斯尼乐园只有10几分钟路程。

虽然如此,如果要有更多的中国投资,迈阿密还是有诸多不便。中国买家们通常都希望能把房产作为移民的跳板或留给孩子。佛州的教育系统并不像美国西海岸城市那样有良好的声誉。同时,迈阿密的工资普遍不高,而且中国文化氛围也不浓。不过,吉姆-朴表示,迈阿密还是有很好的机会。

唐-平加罗则认为,中国的环境正在转向对资本的约束,政府限制房贷并购买第二或第三套房。而南佛州非常有吸引力。佛州的价格和回报与加州西雅图相比更容易看到利润。

互联网资讯综合整理

加拿大 | 多伦多房地产过热 本地投资商是外国的10倍

前段时间,卑诗省对国外购房者征收15%的房屋购置税,调控效果比较明显。不过,安省省长韦恩表示不会跟随其步伐。

周一,韦恩在接受采访的时候表示,卑诗省使用的是一种特殊机制,我们不使用这个机制。同时,让首次购买者能够买起房是政府工作的重心,但是政府是否采取措施还没有确定。

加拿大 | 多伦多房地产过热 本地投资商是外国的10倍
据调查公司Urbanation的最新报告,就多伦多的高层公寓而言,房地产的国内买家数量是国外买家的10倍还多

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多伦多房地产中介看,多伦多房地产市场过热,主要原因是投资商买房投资,而不是用来居住,外国买家只是房价上涨的部分原因。

按照Fortress Real Developments的Ben Myers所做的调查,该公司25%的顾客都是国内投资者。由于多伦多的房屋存量越来越少,这些投资商和那些买房居住的人展开竞争,陷入竞价战。据他估计,多伦多外国买家仅占全部买家的10%,而且主要集中在尚未建成的高层公寓市场。

据调查公司Urbanation的最新报告,就多伦多的高层公寓而言,房地产的国内买家数量是国外买家的10倍还多

据多伦多地产局,大多伦多地区房价已经超过75万加币,较去年上涨20%。

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(据约克论坛

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新加坡 | 10月份房地产拍卖 逼近前三季总销售额

第四季的首个月内,我国房地产拍卖市场已气势如虹。单在10月份的拍卖销售额,就已逼近前三季的总销售额

今年前三季在拍卖市场定锤成交的总额是4500万元,而第四开始以来的一个月内已达到4400万元。

换言之,第四季至今的拍卖销售额,已占今年以来总拍卖销售额近50%。

仲量联行拍卖部主管莫思思说:“10月份的销售额几乎达到今年至今总销售额8890万元的一半,这对今年最后一个季度可说是一个好的开始。”

她表示,该拍卖行看到买家对拍卖市场重燃兴趣,尤其是对那些位于好地点、具备重新发展潜力的有地住宅。”

10月份共有九个房地产在拍卖市场卖出,当中八个是住宅,一个是工业房地产

拍卖的房地产有四个是抵押逼售,其余由屋主、清盘人和接收人等推出拍卖。

新加坡 | 10月份房地产拍卖 逼近前三季总销售额
升涛湾Seascape的一个双层顶层豪宅单位以635万元成功拍卖,属于抵押逼售 (仲量联行提供)

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10月份拍卖销售额大增,主要归功于瑞士俱乐部路(Swiss Club Road)黄金住宅区内的三幅住宅空地和惹兰巴哈沙门牌4号的两层楼独立洋房单位,分别以1522万元和1230万元定锤成交。

其中,以上三幅空地共吸引了14方竞标。三幅地段介于4030平方米至2万5861平方米,其中两幅属于永久地契地段,一幅是999年地契(从1879年8月算起)。这项房地产是由屋主推出拍卖的。

该地段附近有瑞士俱乐部、英国俱乐部、荷兰学院、新加坡韩国国际学校和德国欧洲学校。

惹兰巴哈的洋房则是由清盘人推出拍卖的房地产,共有18方激烈竞标。

另一个是在汤申路上段水仙通道门牌21号的单层独立洋房,属于遗产拍卖,吸引了九方竞标,并以435万元成交。。

升涛湾的Seascape也有一个双层顶层豪宅(duplex penthouse)以635万元成功拍卖,属于抵押逼售。前屋主过去是以1100万元向发展商购买,这相当于损失了42.3%。

瑞士俱乐部路住宅区空地、惹兰巴哈沙和水仙通道的洋房,以及Seascape单位,都是由仲量联行负责拍卖。

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(据联合早报)

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加拿大 | 帮年轻人置业 政府无意继续打压房市

摩尔诺近日在多伦多地区商会(Toronto Region Board of Trade) 发表演讲时明确表示,联邦政府不考虑进一步采取行动来冷却过热房地产市场。摩尔诺在多伦多地区商会发表演讲时说∶“这是正确的事情。”但他其后对媒体表示,联邦政府将继续在监控房地产市场时保持警觉,但不考虑采取进一步的行动。

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政府打压楼市这么久,到底什么时候是个头呢?加拿大联邦财政部长摩尔诺(Bill Morneau)曾在本月初宣布了为多伦多和温哥华火热的房地产市场降温的两大新措施,而持续的重拳之下,加拿大的经济情况也不乐观。

不过,摩尔诺近日在多伦多地区商会(Toronto Region Board of Trade) 发表演讲时明确表示,联邦政府不考虑进一步采取行动来冷却过热房地产市场。

财政称不再打压房价

本月初联邦政府宣布了进一步收紧房屋按揭贷款的新措施,要对购买了保险的房贷进行压力测试。另一项措施就是绝不容许外国炒房客滥用针对加拿大居民主要居所(principal residence)的免税优惠措施。

对此,摩尔诺在多伦多地区商会发表演讲时说∶“这是正确的事情。”但他其后对媒体表示,联邦政府将继续在监控房地产市场时保持警觉,但不考虑采取进一步的行动。

他说∶“我们的角色是,确保我们长期地保护房地产市场,在加拿大人考虑进行房地产投资时,为加拿大人创造一定的稳定性。”

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)在最新发表的第3季度加拿大房地产市场评估报告中,已把全国房地产市场的风险程度,从7月份的中等提高到了强烈级别。

加拿大经济增长低于预期

此前,加拿大央行在其季度货币政策报告中表示,“最近数据的显示,现在加拿大经济增长情况低于7月份货币政策报告的预测。 这在很大程度上是由于近期的住房销售活动放缓以及出口量减少。”

尽管联邦政府最近采取措施收紧住房市场的贷款规则和降价,但家庭支出仍然是政策制定者的首要关注。加央行表示,联邦政府促进加拿大住房市场稳定的新措施可能会限制住宅投资。

然而,许多私企的经济学家对新规则采取了一种观望态度,他们担心对两个最热门市场温哥华和多伦多的新限制可能导致投资者转向其他市场,并增加这些社区的房价压力。

一方面是居高不下的房价,另一方面摩尔诺在近日表示加拿大年轻人应该习惯就业不稳定,这些都已引起千禧一代的担忧,担心他们面临的经济前景比他们的父母更加糟糕。

对于千禧一代所面临的挑战是否将影响联邦自由党政府确保加拿大经济长期稳定的主要政纲,摩尔诺并未做出正面的回答。他说∶“联邦政府需要确保的是,能够帮助加拿大人获得成功,这就意味着帮助年轻人寻找他们的第一份工作,帮助加拿大家庭首次置业。”

他还强调说,政府的角色就是为他们创造获得成功的途径。

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(据温哥华找房网

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中国香港 | 人们疯了?停车位卖出480万港元 破房地产新纪录

英国《金融时报》网站10月28日发表了题为《中国香港停车位卖得62万美元》的报导称,一个中国香港停车位卖出了62万美元(约合419万元人民币——本网注),创下了这个世界上最难以负担的房地产市场的新纪录。

中国香港是世界上人口居住密度最高的城市之一,在过去十年间,因新增供应短缺以及当地人和内地人的强劲需求,导致价格被推高。

中国香港 | 人们疯了?停车位卖出480万港元 破房地产新纪录
一个中国香港停车位卖出了62万美元(约合419万元人民币——本网注),创下了这个世界上最难以负担的房地产市场的新纪录

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去年,因为担忧中国香港和中国内地的经济增长放缓,房地产价格开始下跌。但是,因为港元汇率同美元挂钩,所以近几个月来,这一市场出现反弹。这是因为人们预期美联储将在较长时间内保持低利率。

根据中国香港土地注册处的文件,这个位于半山区干德道55号“璈珀”楼盘的停车位本周以480万港元(约合62万美元)的价格售出。

这使得该停车位成为世界上最贵的停车位之一。这一价格相当于乘坐出租车从该公寓到市中心12万次的费用,也相当于245年中每个工作日乘坐公共交通工具通勤两次的费用。

中原地产公司的研究员黄良升说:“对停车位的需求推高了价格。并不是因为人们疯了。”

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(据参考消息)

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美国 | 纽约房价持续涨 这三区创新高

纽约房地产火热,第三季数据亮眼。

纽约房地产持续火热,根据纽约市地产商会(Real Estate Board of New York)公布的2016年第三季度房地产报告,全市五区房价仍持续上涨,其中布碌仑丶皇后区丶布朗士三区涨幅打破过去十年房价纪录,再冲新高。

报告显示,全市房地产独立屋丶共有公寓以及合作公寓售价在第三季度均出现上涨,与去年同时期相比整体涨幅为11%,平均售价为89万1000元。与今年第二季度出现的沉寂相比,房市明显再度恢复活力。纽约市房地产商会总裁班柯(John Banks)表示,相信此趋势至少会延续至今年年底。

(据世界日报)

美国 | 中国今年海外房地产投资达235亿美元!美国为首选目的地

全球领先的房地产服务机构戴德梁行最新发布的《中国对外投资市场报告》显示,今年以来,中国投资者海外房地产市场累计投资达235亿美元,再创历史新高。

根据戴德梁行发布的报告,2016年前八个月,中国海外地产投资大宗交易总额达235亿美元,已接近2015年全年257亿美元的投资额。由于国内一线城市高品质可售资产的稀缺,以及核心或核心增长型资产收益率不断被挤压,越来越多国内投资者转向海外寻求投资机会。

美国成为中国房地产投资者首选目的地,投资额占海外投资总额235亿美元的57%

美国房地产资本分析公司(Real Capital Analytics)的数据,写字楼凭借较为稳定的现金流优势成为中国投资者首选。截至8月,今年写字楼市场的交易金额已占中国海外交易额的51%,酒店投资占33%。

今年前八个月,由于美国经济复苏以及美元走势强劲,美国成为中国房地产投资者首选目的地,投资额占海外投资总额的57%。中国香港澳大利亚英国加拿大也是今年投资热门地。这五个市场已经占到今年海外房地产投资的97%,相较去年,今年投资选择更集中在发达国家门户城市,体现了中国投资者较为保守的投资倾向。戴德梁行预测,2016年全年,中国对外大宗交易将比去年同期增长37%,投资额有望创新高至350亿美元。今年海外资本投资明显集中在成熟的房地产市场和门户城市,预计近期美国、澳大利亚以及英国等发达国家仍将是中国海外投资的热门目的地。

(据中国新闻网)

美国  | 置业锦囊:美国楼市升跌看特朗普

笔者最近也有几天都是天亮才睡,就是为追看美国总统大选辩论的节目,而我最关心的是税务方案及利率走势。

特朗普主张减税:将最高联邦企业税率由现行的35%降至15%,以及企业税率缩减至15%,对迁回海外利润的美国企业一次性徵税10%。个人税务提高标准扣除额,约为现行4倍,个人及已婚联合申报者分别提高到25,000美元及50,000美元;提议废除遗产税;将股息及资本利得税税率最高限制在20%等。

希拉里则主张加税:提出对个人收入超过500万美元的富人加收4%的“公平份额附加费”,并确保对收入超过100万美元的人课30%最低税率;遗产税主张由40%提高至65%。目前超过545万美元的遗产税40%,她主张价值超过350万美元就要交税。

特朗普的“移民墙”政策会对美国房地产业带来负面影响,吓退中国投资者在美国投资地产的决心。

取消遗产税 美楼市势飙

笔者无疑喜欢特朗普的方案,特别是取消遗产税,因为如果真的取消,相信很多世界级富豪会在美国购买房产长线收租,这无疑是吸引全球房地产投资者的一大方案,到时候美国房地产价格一定急升。

但另一方面,特朗普的新移民政策,如移民墙的构想,则会对房地产业带来负面影响,一些大举买进迈阿密物业的南非投资者,和在纽约旧金山洛杉矶置业的中国投资者及移民家庭,很有可能因猜疑特朗普对全球化的敌意,而吓退他们继续在美国投资地产的决心。因为如果特朗普的移民政策能够如愿实施,未来几年将有1,130万的墨西哥移民离开美国,相当於美国人口增长倒退五年,届时必定减少对美的房屋需求。

利率方面及货币政策方面,若特朗普当选,美元可能将不再升值,美联储可能维持利率不变。因为特朗普认为,美联储主席耶伦不该於去年底加息,强势美元将伤害美国经济,弱势美元才能振兴出口,刺激经济增长。他的主张无疑为美国的房地产打下强心针,因为弱美元丶低利率必定会推高资产价格。但可惜的是,在第三次辩论後,CNN民调指有52%受访者认为希拉里胜出,而特朗普则只有39%的支持度。

希拉里当选 加息机会高

希拉里当选,美元预期将会走强,因为美联储在12月很有可能加息,同时间笔者留意到,自从美国总统大选第三次辩论後,美元便开始上涨,暗示大家也认为希拉里会当选,实行强美元政策。但若果希拉里真的当选,届时应该会出现两个现象,一是美国的房地产及股票市场有机会因为利率和美元上升,导致房地产价格和股市回调丶甚至下跌。二是如果美元未来加息速度加快,美元的升值将进一步导致人民币承压,到时候人民币贬值压力会更大丶幅度会更深。事实上,在第三次辩论後,在希拉里效应影响下,人民币已经跌了不少,单看上周人民币兑美元中间价累计已经下跌401个基点,在美元强势打压下,贬至6.7558,续创6年来新低。

(据文汇报)

泰国 | 房产谘询机构:估计今年房地产总体趋缓

AREA 发布泰国前 9 个月房地产综合评估报告显示,尽管目前新开盘的地产项目 311 个和去年基本持平,但估计全年新开地产项目将比去年有所减少。

泰国房地产事务谘询机构(AREA)主席索蓬说,9 月份曼谷及其周边累积新开盘的地产项目共有 40 个,比 8 月份多了 2 个。虽然项目数量增加了但实际的住房供给量不增反降。但好在项目总价方面却有所增加。

他解释说,9 月份地产项目总价较 8 月份有所增加主要和房源有关,因为新开盘的楼盘大多是中高价位的带有土地的房源,而不是公寓地产项目。9 月份新开地产项目房源共计 7966 单位,较 8 月份略少 472 套,降幅 6%。9 月入市房源总值 363.81 亿泰铢,高于 8 月份的 58.90 亿泰铢,增幅 19%。

新开盘项目分布看,主城区项目共有 8 个,主城区外围项目共有 22 个。另外还有 10 个项目都分布在外城区。

而如果拿今明两年前 9 个月的新开盘地产项目数对比,今年前 9 个月的 311 个项目略低于去年 5%,累积房源供给量为 71841 单位,同比减少 14%,房屋总值 2453.87 亿泰铢,同比减少 25%。

另外,单位房源售价也略有下降,从之前的 388.5 万泰铢降至 341.6 万泰铢,降幅 12%。但不管从目前的信息看,预计今年全年新开房地产项目将低于去年。

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(据钜亨网)

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美国 | 路博迈看好美国房地产成为2016年第四季热门投资

今年第3季全球金融市场似乎享受了好时光,英国脱欧冲击不大、美国就业数据反映良好盈余前景、欧洲经济数据持续改善、债券殖利率下降、股价不断攀升、央行一再延后升息。 展望未来,投资应如何规画? 针对2016年第4季投资趋势,路博迈投顾(Neuberger Berman)为投资人聚焦全球市场投资脉动三大热门投资指南,包含:频创新高的美股应如何布局? 油价逐渐稳定,高收益债的后势如何看待? 房地产行业跃升全球产业划分(GICS)第11大类别产业,将对房地产投资带来什么影响?

路博迈:全球经济面临挑战、市场波动上升

路博迈投顾表示,全球经济成长持续面临挑战,短期内美国经济成长速度将开始减弱,欧洲、日本,中国经济面临庞大挑战,各国央行大举松绑货币政策的成效似乎已到了极限,联准会升息与否的内部讨论也日益分歧;而即将到来的美国总统大选、潜藏的地缘政治风险等因素,都让未来充满不确定性。

通膨方面,美国方面因物价与薪资水平上涨将推升通膨,而欧洲与日本则面临较显著的通缩风险。 路博迈客户投资组合经理Michael Dyer表示,综观整体经济,景气循环进入成熟阶段,经济衰退风险增加。 提醒面对低成长投资环境,消息左右市场、波动性可能上升,投资人应多加注意。

美国小型股具投资报酬潜力

路博迈客户投资组合经理 Michael指出,美国股市目前投资评价合理,但企业盈余表现不振将可能不利于股市前景,然而即使整体市场表现平平,也并不代表没有投资机会,建议投资人可以关注小型股。 目前美国小型股的投资优势包括:受惠于美国内需成长,每股盈余持续成长;与大型股比较,财务体质健全且负债比率较低;长期而言,小型股在质量及价值题材报酬相对高、波动相对低,比起大型股更具报酬潜力。

此外,因为较少有分析师深入研究小型股,使其市场价格较未能公平实时反映其价值,也因此优异的选股能力将有助于绩效表现。 近年来,小型股及价值股表现相对落后于大型成长股;然而展望未来,质量及价值导向的小型股将有机会表现,而由下而上的选股将更显重要。

三低优势带动高收益债、新兴市场本地货币债再成为投资新宠

美国经济温和复苏,预料联准会将以温和渐进方式升息,然而全球低成长、低通膨及低利率的三低环境将持续,配息型的产品例如美国高收益债券及新兴市场债券再度成中国台湾投资人新宠儿。 美国经济缓步成长将带动利率渐渐攀升,有利于高收益债表现。

另外受到美元涨势趋缓、原物料价格回涨、中国硬着陆风险降低影响,第4季新兴市场投资声望逐渐拉高。

美国经济温和成长,有利高收益债表现

伴随联准会渐进地升息,美国经济将持续处于温和增长及相对良好的通膨环境,有利于高收益债券之表现。 客户投资组合经理Adam Grotzinger认为原物料产业以外的高收益债发行企业的信用体质依旧良好,拜再融资活动之赐,近期内高收益债券的到期部位已大幅下降,企业财务体质也逐渐提升,平均杠杆比例已自5.2倍降至4.3倍。

Adam预估高收债的违约情况仍在可控制范围,且集中在原物料相关产业为主,其余产业高收益债的投资评价则足以弥补所承担之违约风险。 除了身处困境的产业,其余产业的基本面仍旧合理,因此2016-2017年的违约率应将远低于历史平均值。

基本面改善,新兴市场本地货币债券具高投资吸引力

全球低利环境下,由于收益率创新低,无法抵销利率上扬风险,路博迈表示对多数已开发国家政府债券采减持观点。 相对之下,有全球宽松货币政策与原物料价格回稳双双加持,新兴市场债券基本面面临的压力开始消退。

过去几年新兴市场外汇大幅贬值,使多个新兴国家经常帐改善,加上充足的外汇存底与低外债比例,都持续支持新兴市场主权债之基本面,同时利差水平远远足够弥补景气循环风险。 新兴市场本地货币债券实质殖利率较已开发国家高出近3%,货币止跌回升,通膨压力缓和,都是新兴市场本地货币债券的投资利多。  

Adam进一步指出,当前总体经济环境有利于配息型的产品例如高收益债与新兴市场债券基金,稳定的债息收入将是最重要的收益来源,建议投资人趁低进场布局。

全球不动产投资信托成为独立产业类别后将更具投资吸引力

2016年第四季投资潜力新星,路博迈看好美国房地产市场

全球不动产投资信托(Real Estate Investment Trust, REITs)8月以来呈现回调修正,然而在全球低利率的环境之下,各主要央行仍持续实施宽松政策,REITs不论报酬率及收益率都具吸引力、且与其他资产类别呈现低相关性,是投资组合分散的好选择,而现今REITs的投资优势更不仅止于此。

房地产晋升独立产业, REITs汇聚三大投资吸引力

一直以来,多数共同基金的布局都是减码 REITs,然而自从今年9月房地产业从金融业被分割出来,成为全球产业分类标准的第11项产业类别,这情况可能将有所转变。 路博迈基金经理人Anton Kwang分享道:“REITs成为独立产业类别后将更具投资吸引力。 一来是未来REITs将更受投资人重视,重要性将大大提升。 此外,自金融业独立出来后,REITs低波动的特质及与其他产业低相关度的特性将更加彰显。 而共同基金因应产业重分类,投资组合将重新调整,也会增加REITs的投资需求。 ”

美国 REITs最夯投资标的:商办大楼、购物中心及单一家庭出租住宅

面对联准会年底可能升息, Anton指出,综观历史表现,美国REITs在升息环境下,表现反而相对突出。 举例来说,在2000年、2004年、2005年及2006年联准会升息三次以上的年度,美国REITs的表现就大幅优于股票及公债。 在次产业方面,相对看好商办大楼、购物中心及单一家庭出租住宅。 商办大楼的需求受经济成长带动而增加,且供给成长有限;购物中心则具备防御特性,且相对于一般零售业来说,较不受电子商务竞争的负面影响;单一家庭出租住宅则因需求快速成长、租金稳健上扬而具备投资价值。

(据钜亨网)