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特朗普当选第45任总统后，民众目光聚焦在他在移民、外交、国贸、税务政策上，这位叱咤房地产业的强人对房地产业目前并没有明显的政策，但是从一些经济思维上可以推测对房市可能带来的影响，房地产界热议在他上任后，未来可能的变与不变的房市发展。

不变的房市需求

房地产网站Realtor.com首席经济学家Jonathan Smoke在Realtor.com的趋势分析网页发表了他的评论。他说，未来十年内两大人口族群会对美国房市带来巨大影响，而这些人该干什么还干什么，跟谁当总统没有关系。

首先是Y世代的买屋需求。根据全美房地产经纪协会2016年的购屋人分析中，现在首次购屋人的中位数年龄是32岁，而明年将有440万人跨入32岁，房地产界几年来一直密切关注这个有史以来最庞大购屋人群的动向。

因为这群潜在庞大客户正面临结婚、或第一个小孩出生，买屋需求超强。实际上这个年龄的上班族不是盯着房地产网站天天搜寻，就是努力攒钱存首付款。Smoke说，不会有谁因为总统的缘故而取消婚礼，或因为大选而改变小孩的到来。

其次，第二大人口族群婴儿潮世代也年届退休，65岁至74岁的这个族群将会进行买屋及换屋的决定，未来五年内全美65岁以上的人口将增加18%，相比之下全美人口才增加4%。

特朗普在美国总统大选中获胜，即将入主白宫，虽然他在房地产方面的政策尚未有明确表示，但可以预料的是，美国房市会更加活跃

房贷利率跳涨

根据房贷利率网站bankrate.com的资料，10月26日的30年固定房贷利率为3.64%，而11月16日已涨至4.01%，是三年来最大的单周涨幅。选前很多专家预测明年利率会涨到4% 以上，在选后一周就已经达到了这个水平。同时，在利率上涨的情况下，美国债券基金也出现巨大现金流出，转流到股票上，一扫选前华尔街唱衰特朗普当选后的股市表现。

房贷利率上涨会使购屋人的购买力下降，通常银行在核准房贷时要求购屋人的房屋总支出不超过收入的28%以上，这个房屋总支出包含每月房贷本利总和、房屋保险、房地产税、社区管理委员会的收费等。所以利率越高，直接冲击到购屋人的借款能力及买屋价位等级。

不过，Smoke认为，房贷利率上涨的正面影响是银行在高利率的趋动下可以减少贷款业务的风险，也会使银行去追求购屋房贷的市场，而不是重新贷款的市场，这样可以使房贷的申请可望比之前容易。

金融监管的改变

在大选时共和党政纲中表示：“多德-弗兰克法案对地区性银行带来法令骚扰，而地区性银行是许多房贷的贷款者，这有利于大银行，却使美国人更难买房”。许多专家认为，未来特朗普上任后将取消 “多德 – 弗兰克法案”对金融产业不必要的管制。

“多德-弗兰克法案”全名为“多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法”（Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act），是奥巴马政府因金融危机在2010年通过的金融监管法案，对金融机构制定了许多监管规定，用来确保金融稳定。

全美房地产经纪协会首席经济学家Lawrence Yun在《 福布斯杂志 》的评论中表示，取消“多德-弗兰克法案”对小银行的法令限制会带来一个正面影响。他说，约一万家社区及地区性银行是传统营建及土地开发的贷款银行，在放宽法令限制后，这些小银行得以放贷更多贷款，而带动营建业的活动，这对目前待售屋库存奇缺的情况来说是很需要的。

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旧金山湾区从2007年至2016年，不计东湾，仅在旧金山县、圣马刁县及圣塔克拉拉县就增加了34.4万人口，但是同期房屋只增加了6.95万户，造成湾区房价、房租扶摇直上

今年东西岸及德州几个大城市出现了许多降价求售或求租的情况，并且随着2016年年终的到来，降价的房屋数量比例也越来越高。很多人争论著，这是否代表房市在连涨多年后已经接近高峰价了？对此，房地产专家们看法存在分岐，不过多数专家对明年房价仍继续看涨。

根据房地产网站Trulia资料分析师Mark Uh所发表的一份分析报告，从去年十月至今年九月全美有9.32% 的挂租屋出现租金降价的情况，比去年同期的7.97% 增加。

租售屋降价增加

同时，全美有10.66% 的待售屋出现售价调降的情况，比去年同期的10.14% 也来得高。高档屋的降价情况更明显，在各地区售价位于该区前三分之一的高档屋出现了11.99% 的降价，比去年同期的11.01% 增加。

这个售屋、租屋挂牌价格调降的情况在旧金山湾区以及以能源产业为主的德州城市尤为突出。根据智库组织“硅谷合资”（Joint Venture Silicon Valley）最近发表的一份报告，旧金山湾区从2007年至2016年，不计东湾，仅在旧金山县、圣马刁县及圣塔克拉拉县就增加了34.4万人口，这是由于科技业兴旺带动就业机增加，从而涌进了新的居民。但是同期房屋只增加了6.95万户，造成湾区房价、房租扶摇直上。这也是今年11 月大选中，湾区各地出现大量关于房租及可负担房屋提案的社会背景。

旧金山在过去五年来房价已经涨了70%以上，造成许多负担不了房价、房租的人必须搬出旧金山。以最近最夯的独角兽公司Ｕber为例，可能只有在Uber总部上班的员工才能负担得了旧金山房价，而Uber司机恐怕多得通勤来旧金山工作。

今年各地降价求售或求租的情况增加，不少人都纷纷探询房市是否已经涨到头了？但许多房地产专家对涨未来房市仍继续看。

专家仍乐观

房地产网站Zillow最近对一百位经济及房地产专家的意见调查中显示，多数专家预测明年房价涨幅为3.6%。

全美房地产经纪商协会首席经济学家Lawrence Yun在11月初于佛罗里达奥兰多举行的经纪商大会中也提出他对明年房市的预测。Yun认为，Y世代进入结婚生子的人口未来几年大增，持续增加的就业机会支撑购屋需求，再加上建商增加营建新屋数量而缓解了供给面的压力，他预测今年成屋销售量将达536万户，明年还会成长2%至546万户。

他预测，今明两年的房价成长均会达4%，明年新屋动工率会增加5.3%，达到122万户，新独立屋销售今年预计为57万户，明年为62万户；他也预测至明年底房贷利率将达4.5%。#

《待售屋降价比例年度增幅前十大城市》

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根据房地美（Freddie Mac）12月8日公布的资料，美国30年房贷利率由前一周的4.08%升到4.13%，为连续第六周上扬且创下两年最高水位。若以房贷户30年贷款20万美元计算，每个月须多缴6美元利息。

房地美资料也显示，15年房贷利率也由3.34%涨到3.36%，5年浮动房贷利率同样由3.15%升到3.17%。

房地美（Freddie Mac）12月8日公布资料显示，美国30年房贷利率升至4.13%，创下两年最高水位。

《今日美国》引述理财网站Bankrate.com分析师麦可布莱德（Greg McBride）的观点称，房贷利率上升只会让房贷户荷包缩紧，但不会对房市产生立即降温效果，因为美国房市现在是供不应求的卖方市场。

尽管如此，房贷户透过再融资（refinancing）套出现金就很困难了。根据贷款银行协会（MBA），申请再融资的件数近几周大幅下滑，部分专家甚至用“溃堤”来形容该市场的现状。

与此同时，具指标意义的美国10年债殖利率周四为2.34%，较近日高峰2.4%微幅滑落，但已较选前11月8日的1.87%大幅扬升。

房地美首席经济学家贝克第（Sean Becketti）表示，美国10年债利率本周在劳工部公布就业报告后微幅下挫，但是利率趋势持续攀升，市场预期下周美联储开会后将有94%的概率升息0.25%。

Bankrate网站调查发现，一半的专家认为下周房贷利率将会持平，其余的专家则认为会下滑。MBA协会的资料则显示，本周房贷申请件数较前周下滑0.7%，再融资申请案件则下滑1%。

MBA协会的首席经济学家佛朗坦托尼（Mike Fratantoni）表示，30年房贷利率已较选前上升0.5%，创下2014年10月以来新高，导致再融资申请件数同比下滑28%，创下今年最低水位。但与此同时，新申请房贷的案件却同比上升近12%，显示就业市场、消费者信心等因素持续支撑民众买房需求。

MBA协会公布的另一项资料则显示，11月的房贷信用有效指数（MCAI）上升1.6%至174.1，表明美国房贷市场目前仍处于宽松局面。

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11月美国大选後房贷利率飙升的现象不但未消失，而且持续攀高。加上房市复苏不平均，形成令人吃惊的数据。

美国总统当选人特朗普

Black Knight金融服务的研究员指出，特朗普胜选後那一周，债券市场大量抛售，以致30年固定房贷的平均利率，从3.5%骤升至最高4.25%，使得买房平均成本，“几乎一夜间”提高1万6400多元。

现在想买中位价格的房子，需动用中位收入的21.6%，是2010年6月以来的最高比率。由於房价节节升高，住房负担能力逐渐削弱，导致目前是经济大衰退以来，最买不起房子的时候。

Black Knight数据与分析副总裁葛瑞波斯基（Ben Graboske）表示，2013年出现过类似情况，但是房价升幅马上有所应对，虽然房价未下跌，但是升幅砍了一半，数月内从9%的年度升幅降至不到5%。

不过目前的情况不同，待售屋的供应很低，买家激烈的竞争使房价承受巨大压力。房贷利率升高甚至可能使供应问题恶化，因为原本想脱手的屋主，发现必须放弃重新贷款时锁定的创纪录低利率。

葛瑞波斯基说，未来几个月需观察市场如何平衡，他公司的研究发现，获得房贷低利率的屋主，较不可能卖房子。

预期利率将在未来几个月升得更高，然而即使利率维持在目前的水平，房价维持原来的升幅，收入的年度升幅需达5%，才能在明年保持目前的住房负担能力。不过收入年涨5%，是不大可能的事。

（据美联社）