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二手房買賣 如何跟房東談判？| 菲律賓
在菲律賓二手房買賣當中，我們很多國內來的客戶在看完房之後，覺得房子還滿意，壹般都會要求“把房東約出來談談”，這時候通常我們都很為難，因為在菲律賓，房東不會跟客戶坐下來商談價格（99%的概率），雖然這在國內可能是壹個再平常不過的流程，他們覺得價格都沒有談好，為什麽要見面呢。
在菲律賓的二手房都有壹個明確的價，比如10M，表示10個壹百萬比索，就是1000萬比索，5M就是500萬比索，大部分都會說明是否可議價。
比如：
—10M firm price或者10M non-negotiable ,，壹口價，像這樣的開價，壹般都是房東的底線了，基本上很難講價，即便可以稍有退讓，議價空間也非常小。
—10M negotiable , 這種就是可以講價的，講價空間不固定。比如開價10M，有可能談到9M，但大部分在9.5M左右，主要還是取決於房東是否想早點賣掉房子。
講價的過程並不是像國內那樣，買賣雙方約出來談判，壹般菲律賓的二手房都是中介代房東處理整個過程。比如妳看中了這套10M的房子，妳想還價9M，房東會要求有書面的購買意向書Offer to Purchase，需要妳打印出來簽字並由中介轉交。這個Offer to Purchase是在妳遞交給對方的時候是沒有法律義務的，並不是房東簽字之後這房子妳就必須要買。房東收到之後如果同意，就會簽字並發回給妳，如果不同意，壹般都是由中介轉達。
Offer to Purcahse通常包含：
1. 房子總價
2. 各種稅費分別由誰承擔，包括過戶費，增值稅，中介費等等
3. 房子情況，比如按照現狀，還是需要房東添加壹些家具等等
4. 定金多少，壹般在5-10%。
5. 其它
房東會逐條同意或者全部同意，如果有些條件不同意，那也會寫出來，再發給妳壹個counter-offer. 這些都是走書面的形式（是的，菲律賓的流程就是這麽古老…)
雙方都簽字之後，定金也交了，這個協議就生效了，此時任何壹方反悔，大家都是根據協議來處理。 買家反悔，房東沒收全部定金，房東反悔，定金全額返回。價格協議上說是雙倍返回，那就按照協議來。
再回到價格談判上面，因為雙方談判都是由中介轉達，大家是不會坐下來談價格，作為買家，也沒有機會對房東“動之以情，曉之以理”。這個時候還價大家都擔心自己還得太高（吃虧了。。。），還得太低，被房東壹口拒絕。
我們的建議是查看壹下同壹棟樓的其它房子價格，最重要的是咨詢中介。壹般中介為了達成交易，都是盡量幫助買家還價，但也會根據行情來給出壹個合理的價格。因為中介看的房子多了，其它房子在相同地區最近實際交易的價格是多少，這些中介都比較清楚。比如開價12M的房子，如果最近半年，附近相同的房子交易的價格都是10M左右，那中介壹般建議在這個範圍，浮動主要是根據房子裝修的情況，保養情況等。如果開價12M的房子，最近半年內，同樣的房子實際交易的價格都在12M左右，那妳還價10M，成功的可能性就很低了。
延伸閱讀：跟隨壹帶壹路去看房（壹） 菲律賓：迅速掘起的熱門投資目的地
排版：Shelly Du
如何在澳洲購買期房？ | 澳洲
澳洲經濟發達，環境迷人生活質量較高吸引了越來越多的中國人買房置業，據房產網站Domain報導，外國人在澳洲不可以購買二手住宅，那麼如何購買澳洲房產？如何在澳洲購買期房？下面問您講解澳大利亞買房攻略：
購買期房，前景誘人：你將獲得一套新公寓的同時，還能享受首次置業者補貼或針對投資人稅收優惠。
然而，其中也存在明顯的風險—你買的是尚不存在之物，因此在購買前無法看到成品。
而談到公寓供過於求導致的房價下滑，買家在購期房時也需要特別謹慎，以降低其中的風險。
什麼是期房？
買期房指的是購買尚未建成的房產項目，它可能在建，可能仍在規劃當中。
簽購房合同時，通常要求交納10%的定金。公寓完工成交時，支付餘款。
從開發項目開售到完工，可能需要好幾年。對於買家有利有弊，他們可以有多點時間存錢買房，但其定金可能會被佔壓數年。
做好調查，尋找靠譜開發商，降低風險
房地產公司McGrath Projects的總經理席愛德（Adam Sparkes）表示，調查最重要的是，追查開發商的紀錄。
“如果他們（指開發商）經驗豐富，且展開了很多項目，那麼用最近完工的房屋作為研究案例。”
CM Lawyers律師事務所的首席產權轉讓律師薩普納斯（Alex Sapounas）也稱，買家應當親自檢查開發商之前所建的房屋。“與業主談一談”，他說：“詢問他們與開發商打交道的經歷。他們（指開發商）在截止日期前完工了嗎？房屋有什麼質量問題？”
開發商的財政狀況也值得調查。“瞭解開發商的施工資金是否到位，這很重要。”席愛德說。
較大型的開發商通常掌管施工，而小型企業則會聘請建築商。“開發商也可能是土地所有者，他們之後會聘用建築商施工。”席愛德強調應對“施工企業進行同樣的調查。”
買家應當聘請有期房交易經驗的事務律師或過戶律師審查合同。合同必須包括一項“日落”條款：如果房屋未在規定時間完工，開發商或買家均可以解除合同。
房屋實物面積通常允許與合同所示面積有5%-10%出入。開發商通常從外部測量公寓面積，包括50%的共用牆和100%的內牆。這意味著，房屋的可用面積要比開發商所宣傳的用小。在極少數情況下，一些作為“一臥房”銷售的公寓，（交房時）結果變成了單間套房（studio）。
即使是通過了房貸預批（pre-approval），買家也需要做好準備，以應對購房（合同簽署）後到交房前、貸款標準收緊。甚至，貸款機構對完工物業的估價有時會低於房屋售價，買家便需要彌補差額，否則會有損失定金的風險。
來源：澳洲新快網
責任編輯：Shelly Du
墨尔本买房攻略
在迪拜買房需要注意五個關鍵的事 | 阿聯酋
迪拜正在成為許多人生活，工作和投資的國際中心。不斷增長的人口將增加房地產需求，並導致價格在未來幾年增加。這使得迪拜房產越來越受歡迎，有許多的置業者希望能在迪拜投資，在迪拜買房需要注意什麼？（迪拜買房攻略）
一、考慮預算
計算你能負擔的價位。買別墅，聯排別墅或公寓哪個是你最好的選擇？考慮預算永遠是你購房時的第一步。
二、想好你的生活需要什麼
你是否正在尋找一個城市的位置？你是一個獨居的年輕人或是要養活整個家庭？你需要附近的學校？你想離辦公的地方近？你想在地鐵站附近？想要買房必須高清清楚自己的需求。
三、查看附近
家不僅僅只是與你所購買的房子有關,而是關係到整個社區和你住的附近。在買房之前,你要徹底瞭解社區以確保你完全滿意。一定要檢查它白天和晚上配備的設施設備。
四、位置很重要
位置是房地產最重要的因素，也是你購房的理由。在你購房前，考慮在未來投資回報率最高的最佳地點。如果你購房是為了出租，要考慮哪裡的位置比較吸引租客？是靠近市區還是機場？位置是關鍵。
五、找到可靠的開發商
你瞭解房地產開發商的信譽嗎？他們在過去做了什麼項目？明智地投資你的錢是很重要的。
考慮這些，在迪拜找到一個家應該是輕而易舉的事。一定要選擇最適合你的生活方式的社區，讓我們生活的城市更加的美麗 。
來源：迪拜中華網
責任編輯：Shelly Du
迪拜按揭買房居外用戶專享攻略 | 阿聯酋
迪拜作為中東地區的“掌上明珠”，受到全世界不少投資者關注的目光，有許多的置業者希望能在迪拜投資。以下文章提供給您一些有關房貸的指引，迪拜買房攻略。
一、 選擇房源
在迪拜，並非所有的房子銀行都可以提供按揭貸款。每個銀行都有自己有一份房屋按揭清單。只有是清單內的房子才提供按揭。所以如果您想選擇房貸的話，必須是先諮詢銀行哪些房子可提供貸款，也可直接讓銀行提供可按揭房屋的清單。
二、 銀行預審批
建議大家在看房的同時，啟動銀行按揭貸款預審批程序。因為假如你看好房子，想簽訂購房合同，但是這時還沒取得銀行的預審批，賣家很可能不願意賣給你或者你可以談價格的空間就很小。就算你簽訂了合同，到時如果因為房貸沒下來而無法進行交易，你很可能需要支付違約金，通常是10%的房價，是一筆不小的金額。
所謂銀行預審批，則是銀行經過審核，給你一份合同即offer letter，告訴你銀行可以提供給你多少金額的貸款。這樣你就安心的找房子和簽訂購房合同。但是值得注意的是，該份合同有效期一般是兩個月，如果兩個月內你沒看好房子，這份文件就過期無效了，需要再重新審批。
三、 按揭操作流程
如果你已拿到預審批合同，同時又看好房子，這時你可以放心的簽訂合同了。以下告訴大家簡單的按揭操作流程。
1） 買房簽訂購房合同
2） 銀行會請評估公司進行房屋評估
3） 買賣雙方到開發商申請不反對函
4） 假如賣方也是有房貸，則會相對複雜，需要賣方到對應的銀行拿到還貸申請，再由買房的銀行支付給賣方的銀行貸款的金額
5） 由中介預約到房管局進行過戶手續。
以上是簡單地告訴大家房貸的流程。基本上從開始申請房貸到過戶結束，大約需要1-1.5月的時間。
作者： 銀行工作者 Carmen
來源：迪拜人傳媒
責任編輯：Shelly Du
迪拜買房攻略_如何購買迪拜房產
留學生如何獲得就職簽證？日本政府教教你 | 海外
日本政府將公佈學習設計和食品領域的外國留學生，畢業後在日本國內就業的標準。留學生如果從事汽車企業的汽車設計等，能發揮專業性的工作，將為其發放“在留資格”；如果是在餐飲和服裝公司總部，負責進駐海外市場的業務，將允許其在日本的店舖，進行銷售和接待方面的短期研修。
報導指出，日本通過明確標準，方便企業僱用留學生，從而推動訪日需求的開拓和酷日本(Cool Japan)的海外推廣。
日本政府將在9月22日公佈指南，說明是否批准發放在留資格，並開始執行。
如果從事能發揮在大學和專業學校掌握的專業知識和技術的工作，日本政府將發放在留資格。以設計為例，遊戲開發中的角色設計和動畫的原畫製作，即符合發放標準。
此外，留學生可以在訪日中國遊客青睞的化妝品公司中，負責進駐海外的策劃和管理部門工作。在開展海外業務前，還允許在日本的店舖進行銷售和接待方面的短期實地研修。
另一方面，被判定專業性較低的業務，則不允許留學生在日本就業。在設計領域，如果僅從事背景畫著色等輔助工作，將不予批准。
指南還舉例說明，在餐飲和服裝店主要從事烹飪和接待等工作，也不允許在日本就業。此外，即使畢業於專業學校的美容系，也不能以美容師和美甲師的身份在日本工作。
日本政府為提高企業的盈利能力，將掌握經營方法和研究技術的外國人，認證為“高級人才”。原則上獲得永久居住權需要在日本居住10年，但日本政府允許高級人才，最短居住1年就可以申請等，積極地吸引優秀人才。
此外，日本還在增加接收，不屬於高級人才但掌握特定知識和技術的人才。在限定地區放寬規定的國家戰略特區，允許農業領域僱用外國人。大學和專業學校的留學生，也是獲取專業人才的一環。
日本法務省數據顯示，截至2016年底，日本有277331名外國留學生。據日本學生支援機構統計，64%的留學生希望在日本就業，但真正能在日本就業的只有30%。
很多日本企業面臨人手不足的問題，僱用掌握專業技能的留學生的需求正在高漲。但由於並不清楚畢業後能否拿到在留資格，不少留學生對在日就業感到猶豫。
對留學生來說，日本獨特的求職流程和日語也是就業的壁壘。日本經濟企劃廳前廳長、作家堺屋太一指出：“外國留學生無法在日就業的問題成為反日的溫床”。日本通過明確在留資格相關標準，穩步獲取專業人才。
（據日經中文網）
買房投資：這10點都做到，可以穩賺不虧 | 英國
現在很多人投資英國房產，都是考慮把房子租出去來賺取現金收益，也就是買房租賃（Buy to Let） 。而選擇買英國房子的原因之壹就是：租金回報率相對高。
英國土地註冊署數據表示，過去五年內（2010-2015），英國地區的平均租金回報率達到了5%左右。(倫敦可能3-4% 其他地區可能7-9%） 相比之下，我們國內的壹線城市目前的租金回報率只有2%左右。
>>>英國置業百科：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費
租金回報率有保障，也不代表我們手裏的每壹套房產都能獲得比較可觀的租金回報。所以我們今天，就來說說，在英國買房，怎樣才能獲得比較高的租金回報？ 怎麽才能穩賺不會虧？
我們推薦十個建議，供大家參考：
首先，如果是新手，別買太舊的房子
妳買的是房子，不是情懷。壹套年代久遠，復古風味十足的房子，的確看起來很美好，聽上去住在壹個維多利亞時期的房子很浪漫……
但是，殘酷的事實是，舊房子需要的維修費、翻新費、保養費還是挺嚇人的。需要大量的時間精力和金錢投入，才好租出去住人。
同時，老房子年代久遠，所以在購買之前需要做全面質量檢測，仔細參考各個指標，對房屋結構，包括地表情況、地下水和礦物情況都要有相應了解。
“別小看這樣的檢測，老房子很容易存在地基沈降問題，如果房子下的土地有礦，也有可能出現礦物被開采而導致的地基沈降問題，嚴重地將引起房屋傾斜。”如果在質量檢測中發現重大質量問題，及時抽身，在交易完成前，買家隨時可以“反悔”。
所以，這些房子都是“看起來”很美好，壹般不會有人真想住在裏面的……所以買房投資的時候別帶太多情懷，畢竟這是投資。
不過，英國也有專門的壹批買破房子的投資者。 他們做著改造翻新的生意。 各種砍價手段買來那些比較破的房，經過全面的裝修改造，要麽再次出售賺差價，要麽繼續當buy to let收更高的租金來放租。 這種適用於經驗老道的房東。 如果剛入行，這麽做容易虧本。
第二，買最適合出租的戶型
對於出租房來說，壹居室和兩居室的戶型是最容易租出去的，也是最受歡迎，最搶手的戶型。
因為對於需要租房的人群來說，壹般來說還沒有到成立整個家庭需要去買house的階段，所以不論是考慮價格因素也好，還是自主的舒適度和便捷度也好，都會青睞壹居室和兩居室的房型。而到了family的家庭階段，當家庭需要3-4bed的房子的時候，很多家庭都已經開始買房，而不考慮租房了。 租賃的需求有所下降。
當然大戶型也不是不行，妳說可以改成我們房產圈之前介紹的合租房HMO，投資回報率也挺好，是的，我們也強調過，HMO需要壹些比較復雜的手續，需要妳最好在離房子不遠的地方可以隨時去打理，找租客的時間成本也很高，所以壹室壹廳和兩室壹廳是投資出租型房產的優選。
第三，不要把買房的地方限制在妳熟悉的區域內/熱門城市
倫敦好不好？當然好。曼城好不好？當然也是很好的，但是這些大城市房價也高啊。
著名的房產投資人Graham White舉了壹個這樣的例子：
在他住的城市壹套兩居室大概25萬英鎊，租金大概在875英鎊每月。但是呢，距離他城市20分鐘車程之外的小鎮，兩居室大概12.5萬英鎊，租金在680英鎊每月。
這樣壹算，用25萬英鎊，可以在小鎮買兩套房子，租金回報是1360英鎊每月……
是不是很劃算？
壹般來說我們投資房產是壹個比較長期的投資行為，不會在壹、兩年之內馬上就賣了，所以爭取最大的租金回報永遠是首選。
第四，地段，地段，地段 location，location，location。確保買房的地方有充足的租賃需求
交通便捷程度是衡量壹個地方是否適合買出租房的好標準。
在上面那個例子裏，假如那個小鎮的交通也不方便，上班通勤很麻煩，房子買了可能就很難租出去，那麽租金回報就低0，而不是理想中的1360英鎊每月。
當然，除了交通，我們要考慮的還有便利性，比如有沒有商店，到鎮中心的距離等等。
第五，不要去買那些經濟不好、衰落地區的房子
嗯，在英國壹些低窪地區買房，租房的人有時不僅不會讓妳賺錢，還可能讓妳虧錢—租這種地區的不富有的人們，要是交不起房租，還賴著不走，甚至要妳請律師打官司耗費大半年才能趕走這樣的租客，妳怎麽辦？
說到租客，這裏給大家壹些小建議：
◆簽訂租約前，要求租客提供三個月的銀行存款證明（例如銀行戶口月結單 3 months payslips）；
◆提防偽造身份證明文檔，例如護照丶車牌等；
◆確保租客提供有效的工作證明，例如致電租客所屬的公司的總機電話，以查詢租客是否在此工作；
◆調查租客過往的租務紀錄，壹般物業管理公司可提供此項服務；
◆根據租客的發放工資日子去訂立每月付租金的到期日，付租金的到期日與發放工資日子較接近，可減少租客以沒錢為遲付租金的理由。
◆如果自己做房東的話，這些都要自己查。 如果交給中介全托管的話，中介會幫妳做租客的credit check。
第六，別說出妳心裏的真實想法
嗯，如果買房的話，有中介在的時候，就算妳超愛妳看上的房子，也別輕易地表露出來。這樣妳就不會以高價買下壹套房子。
Graham舉了壹個很有意思的例子：
“早些年前他和他前妻去看壹套房子，然後兩個人都很喜歡那套房子，結果買房的時候他前妻就壹直在跟中介說這個房子很好呀，自己很喜歡啊……結果，我們出的三個價格，對方都不願意接受，最後以業主的要價成交了……”
所以，買房的時候，就算妳特別中意這套房子，也盡量不要表現出來妳多喜歡這套房子。在保持禮貌的同時，合理範圍內去挑刺，哪怕妳自己內心知道，這壹點點小問題其實影響不大，但是到最後談價錢的時候或許是個很有力的武器。
可以先了解房源進入交易市場的情況，賣了多久，有多少人給過offer，房主是不是急著出手等等，以便在講價時“知己知彼”，如果房屋上市已久沒有人給出offer，不妨可以大膽地將價格要低壹點，如果房東拒絕再慢慢提高，以求以最接近房東心裏底線的價格拿下房子。
當然賣家除了價格因素外，還會根據買家實力來決定最終賣給誰，他們最主要考慮的問題就是在購買過程中買家會不會中斷交易，所以作為買家，要把自己的優勢“亮”出來：比如是“現金買家”可以壹次性付清；比如自己的首付款將會比較高；比如自己的收入高，在貸款上不會有問題等等，讓房東更願意把房子賣給妳。
第七，談價錢的時候，要耐心，但是也不能軟
妳要記得，這個房子妳只是用來投資用的，並不是妳自己去住，那麽價錢是第壹位，不管房子有多好，只要價格不符合妳的預期，就可以不要考慮。
妳既然不擔心沒地方住，就別著急。談價錢的時候妳有時間跟對方去談，耐心點，但是如果對方就是不讓步，妳可以綜合考慮和評估這個房子值不值得，然後選擇出手或者尋找下壹個機會。
第八，利用貸款的杠桿，讓租金回報更高
如果租金能完全償還每月的貸款，甚至還有盈余……這簡直是壹件棒的不能再棒的事情。等於妳拿了首付的錢，買了壹套房子，坐等升值的同時，還賺取現金回報。
不過在貸款的時候，多找幾個貸款中介，貨比三家。而且大多數的前期咨詢免費，所以擁有多壹些選擇，妳就心中有數：妳最大限度可以貸多少款，利率怎樣才能拿到最好。
第九，大多數人都會讓中介公司來幫忙管理出租房
如果妳也想找中介來打理出租房的話，覺得多做點研究。看看誰的中介費比較低，哪家的服務比較好。尤其是在當地的中介，更有壹定的優勢，不會出現被倫敦中介再外包出去的狀態，這樣壹來就不用擔心中介費太高。
第十，註意，有些中介會故意忽視壹些附加的優惠條款
舉個例子。如果妳雇了壹個中介，然後房子需要壹些定期的維護，像是水電啊之類的小東西。有壹些黑心中介會要妳出壹個“手續費”，他們才請人幫妳來做。
請。拒。絕。妳給他們的中介費裏面就包括了這個錢了。
最好最開始的時候就跟中介協定好壹個固定的行政費用，比如要換租客啊，或者之類的壹些維修事情，這樣他們就沒辦法“發揮”了。
如果妳的房子需要定期的保養，讓中介把所有的原始發票都給妳壹份，這樣妳能查壹下他們有沒有找壹些很貴的人來做維修。當然，如果妳知道哪家比較便宜比較靠譜，妳可以跟他們說就用妳指定的這家。
以上這些，都是我在這麽多年自己投buy to let過程中遵循的準則… 壹直沒有出現過什麽大的問題。 每壹套房都在穩定的獲益。 我們研究給大家推薦的每壹個樓盤，也都必須滿足這些標準。
如果妳也剛剛開始進入buy to let這個世界，上面的這壹些，都要多加註意。
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（據互聯網綜合整理）
英國選房攻略：如何選到適合自己的房子？
英國作為老牌投資國之一，一直是買房者心中理想的投資聖地。去英國買房，首先重要的一步就是要選房。面對英國各式房屋類型，如何選到符合自己需求的房子，並不是件容易的事。本期，居外網整理一系列去英國選房的技巧、攻略，供大家參考。