Tag: 新加坡房产

目前，新加坡房產類型主要有以下五種，但並不是每壹種都可以供外國人購買：

建屋局組屋：相當於國內的經濟適用房，只有新加坡公民可以買新的HDB組屋，永久居民只能購買二手房。

外國人可以買哪種新加坡房產？

執行共管公寓：類似私人共管公寓，但只有符合條件的新加坡公民可以買。

私人公寓：外國人可購買私人公寓，公寓壹般都配有包括俱樂部、操場、健身房、遊泳池、網球場和燒烤臺等在內的全套設施。

有地房產：有地房產通常指擁有私有花園、車庫的別墅。壹般情況下，外國人和新加坡永久居民不可以買。但指定區域除外，如聖淘沙。

地契種類：新加坡地契有別於中國70年地契，分為99年、999年及永久地契。

新加坡購房優惠政策：

鑒於新加坡人口結構的畸形、勞動力的短缺，新加坡十分歡迎外國人來此置業，並且開放移民政策，引進高教育水平、有專業技能的人才。

為了吸引更多外國人來新加坡置業，新加坡推出了許多優惠政策：

對於在新加坡投資房產的外國買家，身份沒有限制；無貨幣管制；無地產增值稅；只有上繳政府的印花稅。外國人同樣可貸款新加坡元，最高可以拿到高達80%的貸款額度，低至1.2%的貸款利率，加上新加坡租房市場十分活躍，租金回報率高，租金收入足以還貸款。更具吸引力的是在新加坡買房，如果選擇期房還能享受根據工程進度的付款程序，對於購房者來說將有充裕的時間籌備資金。而且在房子的面積計算上，只算使用面積，不算公攤面積。

《聯合早報》近日報道，新加坡人以個人名義購買商業房地產的市場份額近年來銳減，公司買家的比重則大增。

根據新加坡市區重建局（URA）的數據，從2011年起，當地公民以個人名義購買辦公樓與商鋪物業的市場份額從51％逐年減少至去年的27％；外國人買家的占比則相當穩定。當地公民在2014年購入了226個辦公樓和商鋪單位，比2013年的660個單位少了60％。

新加坡人以個人名義購商業房地產銳減

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反之，公司名義購買的商業房地產市場份額則從2011年的近50％上升至73％。

據分析師普遍認為，2013年推出的總償債率框架（TDSR），加上以公司名義購買商業房地產較“劃算”，是當地個人投資者銳減的主要原因。

新加坡欣樂國際（SLP International）執行董事麥俊榮表示，如果投資者仍有房屋或者汽車貸款等其他未還清的款項，他們很難再用個人名義貸款投資商業房地產。即使投資者沒有其他現有貸款，用個人名義貸款買商業房地產也意味著他們可能以後無法再貸款購置新住宅。

雖然無法確定公司買家是否是當地人控股，但分析師相信很多當地投資者會通過成立公司的形式來購買商業房地產。

麥俊榮說：“公司有自己本身的總償債率，以公司形式購買就不必擔心投資者個人的貸款上限。”

新加坡第壹太平戴維斯（Savills）研究與咨詢部主管張敏璋說：“買家以個人名義購買商業房地產必須償還7％的消費稅，以公司名義購買的話，只要是消費稅註冊公司（GST registered company），公司可向政府稅務部門申請退還消費稅。”

從市場份額來看，外國買家對新加坡商業房地產的需求保持穩健。

新加坡高力國際（Colliers International）研究咨詢部主管謝岫君表示，基於新加坡政治的高度穩定性及法律體系的高度透明性，外國買家依然推崇包括商業房地產在內的新加坡物業投資。她也指出，商業房地產市場不受額外買方印花稅（additional buyer stamp duty）和賣方印花稅（seller stamp duty）等降溫措施影響，因此對外國投資者來說，投資商業房地產會比投資住宅受到更少限制。

高緯環球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯認為，新元近年兌令吉和歐元等貨幣穩定升值，也使得投資新加坡房地產成為外國投資者貨幣保值的選擇之壹。

新加坡辦公樓和商鋪市場去年整體售出了988個單位，比2013年的1915宗縮減壹半。根據過往經驗，麥兆榮認為當地經濟增速放緩，加上去年推出市場的新商業項目不多，是導致交易量下滑的原因。

放眼今年，謝岫君認為幾個即將推出的新商業項目將吸引市場眼球，例如位於萊佛士坊的GSH Plaza、兀蘭地鐵站附近的Woodlands Square，以及羅敏申路的永久地契項目Crown at Robinson。

從國外到新加坡投資移民來到新加坡生活的人，都會特別喜歡這裏的郵政編碼。這是因為，新加坡的每壹座建築都有自己的郵編，如果不識路，給司機看地址不如給郵編，因為只需在gps裏輸入六個數字，方位路線壹目了然。

壹座建築壹個郵編，好處就是直觀清晰，類似的方法也被運用在不動產的管理上。

新加坡不動產登記

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新加坡的土地被劃分為64個街區，每壹個街區又進壹步劃分為不同的地塊，每個地塊都有不同的編碼。如果妳想要查詢壹塊地塊的信息，只要支付壹筆查詢費用，就可以利用街區和地塊的編碼，在土地管理局的網站上查詢到包括權利人、土地面積、地塊位置、邊界及這塊地出售、轉讓等所有交易的歷史記錄。這些信息全部由政府登記機構的審核和認定，保證了記錄的準確和真實。

普通住房的信息同樣可以在新加坡土地管理局的網站上進行查詢。公開的信息包括該房產最初的開發商、落成時間，所有出售、轉讓等交易的歷史信息，甚至包括現任業主的國籍、性別及這套房是否仍有銀行按揭貸款等。如果願意支付更多金額的信息費，妳甚至可以查到這所房子的未來——政府將提供這所房屋所在地塊的規劃圖，查詢者由此可以判斷未來的地鐵線路等基礎設施建設是否會影響到這個地區房屋價格。

無論在中國還是新加坡，買賣房產或者租房，第壹個都想到中介。不過，新加坡房產中介僅僅是售房者和買房者的中間人，只負責牽線，所有交易、合同簽署以及信息登記等手續，都需要法律事務所完成。這麽做，也就杜絕謊報信息、虛假買賣等問題。

以新加坡80％以上的居民居住的政府組屋（類似中國的“經濟適用房”）為例，屬福利性質。如果要將整間房屋出租，必須在出租前向建屋發展局登記並獲得許可。如果屋主有意出售房產，則必須至少提前7天在建屋發展局登記，登記的信息包括出售房產的地址、屋主的身份證、聯系方式及由建屋發展局出具的房屋轉賣的預估銷售收益，甚至接下來是否還有購買組屋的計劃也要同時遞交。同樣，購房者也需要在網上登記自己的信息。而壹旦買賣雙方達成了交易意向，就要在網站上註明，以免屋主或者購房者出現不履行承諾的欺詐行為。

這樣，不僅買賣雙方，就連政府對所有的交易都清清楚楚，因此，不論是國有土地、私人住房還是工商業用地，產權關系都由中央系統說了算。

其實，在中央不動產登記制度實行之前，新加坡最初實施的是英聯邦國家廣泛采用的托倫斯登記制度。這壹制度依靠地契（類似中國的房產證來實施房產的流轉），但隨之出現的便是有不法分子盜用他人地契進行非法銷售。不過，隨著上世紀60年代新加坡土地所有權法案開始實施，新加坡的不動產悉數通過中央不動產登記系統進行登記，到現在已經完全電子化，即使有不法分子拿著他人的地契進行倒賣，也無法通過該系統的驗證，地契自然不再為人們所重視。

值得壹提的是，在該制度下，雖然人們可以隨意查詢某個房產的業主信息，不過，基於隱私保護的考慮，民眾是不能夠查詢某壹個人名下有多少房產的。而政府則可以通過不動產登記制度，掌握和了解每壹位公民的私人財產情況，以防止個人不正常地擁有多套房產。

 

新加坡國內利率正以其10年來最快的步調上升，這對星國房貸族而言，代表超寬松貨幣的時代已近尾聲，而星國本已是全球棲身成本最貴的地方之壹。

星國用於設定浮動利率房貸的3個月期星國銀行間拆借利率（Sibor），周二升至0.78765％，等於今年來已漲33個基點，已超過從2005年以來或10年來的任何全年漲點，而分析師更預期到今年底時將升至約1％。

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這壹直是受到新加坡幣對美元的弱勢所驅動。弱勢星元會給當地利率帶來上升壓力，因投資人尋求較高的殖利率，以彌補持有弱勢貨幣。

等同於星國央行的新加坡金融管理局（MAS），在1月底時允許星元放慢升值步調，則加劇星元弱勢。

路透社民調中受訪經濟學家，大都預期MAS在下個月將進壹步放寬政策。但分析師表示，3個月期Sibor可能會趨穩。

瑞士信貸的經濟學家Michael Wan表示，星國房貸族可能在今年下半才感受到更多來自於Sibor上升的沖擊，因房貸利率傾向於每3個月設定。

星國政府的打房措施已沖擊到星國房市，特別是高級私宅部分。房貸利率上升，將壓抑整體房市，其中主要為政府興建賣給民間的房子，其屋主大多是庶民。

Michael Wan表示，這將對沖擊到星國家庭的非必須性支出，且可能在今年下半會更為顯著。

從2010年到2014年底這段近乎零利率期間，星國未償房貸余額暴增近37％，達到至2,167億星元（1,588.4億美元）。

壹間典型政府所興建公寓的浮動利率貸款，約為30萬星元及約25年期。若在2014年初時申貸，利率將已在約1.3％，即每月本金加利息將攤還約1,170星元。

按當前的3個月期Sibor，貸款利率現在被重設到1.68％，則每月負擔將增加約50星元。

在中國房企將目光投向海外市場時，同樣的海外房企也把越來越多的關註點放在了如何進壹步吸引中國的買家。

新加坡房企永泰控股有限公司日前向羊城晚報記者透露，從去年年底開始，永泰控股在中國持續推廣其在新加坡的住宅項目嘉禦苑，目前已完成了6次路演。而這也是永泰控股第壹次在中國市場如此大規模地推廣項目。

根據新加坡市建局的統計，過去三年(2012年至2014年)，在新加坡的大多數項目中約有30%為境外客戶，其中中國買家在境外買家中的占比約30%，超過馬來西亞成為新加坡最大的外國買家。永泰控股有限公司副主席兼副董事總經理鄭維榮告訴記者，這樣的趨勢在未來將會持續。

在鄭維榮看來，新加坡房地產市場之所以穩定是因為其以本地投資為主。事實上新加坡房地產市場的經濟增長也是由本地投資推動的，而新加坡市場的穩定性和安全性正是海外買家較為看重的。

高力國際發布的《2015年全球投資者信心調查》結果顯示，全球有67%的投資者希望擴大投資組合及增加投資，有74%的亞洲投資者計劃在未來6個月擴大地產投資組合。

在亞洲投資國家選擇上，上述調查結果中提到，有41%的亞洲投資者表示計劃在未來12個月投資中國，36%和33%的亞洲投資者表示，鑒於其堅實的房地產市場基本面，新加坡和中國香港是未來最值得投資的目的地。而在業態方面，由於住宅需求持續以及區域內人口的積極增長，42%的亞洲投資者認為住宅是最值得投資的物業類型。