Tag: 新加坡房价

新加坡組屋轉售價格持續趨軟，刺激上月的轉售交易量攀升到2013年主要房地產降溫措施推出以來的最高紀錄。

據SRX昨天公佈的預估數據顯示，今年4月的組屋轉售量連續第二個月攀升，共有1828個單位易主，比3月顯著增加10.3％。與去年同期相比，則增加13.5％。

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這也是自2013年政府向購買第二套房地產者徵收額外買家印花稅（ABSD），以及實施總償債率（TDSR）限制以來，組屋轉售量最高的月份。

不過，這仍遠低於2010年5月組屋轉售量高峰期創下的3649宗交易，上月的交易量相較減少近50％。

根據SRX的數據，組屋轉售量自去年10月起持續下滑，直到今年3月才回升，從2月的1205宗交易激增至1657宗。

ERA產業主要執行員林東榮指出，隨著價格放緩，轉售組屋如今已較受買家追捧，這是因為這些單位等候時間較短，可應付急需擁屋的買家需求。

此外，政府提供的各項購屋津貼包括近居購屋津貼（Proximity Housing Grant）也讓轉售組屋更負擔得起。

他估計，今年全年的轉售交易量將達2萬至2萬1000宗，多過去年的1萬9306宗。

智信研究與諮詢總監王伽勝也說，上月轉手的單位明顯增加，顯示有更多買家把握價格走軟的時機進場。

4月組屋轉售價微跌0.1％

他說：「相信這些買家普遍急需要房子，他們認為轉售價已下跌到合理水平，所以急著進場，特別是想要購買靠近他們年長父母住家的組屋，或靠近好的小學或有完善設施的住宅區。」

雖然上月的交易量增加，但組屋轉售價大致保持平穩，只比3月略微下滑0.1％；與去年同期相比，則下滑0.2％，也比2013年4月高峰期滑落約11％。

這主要是因為五房式組屋的轉售價在4月下跌0.9％，四房式售價維持不變。三房式和公寓式組屋轉售價則分別上揚0.6％和0.1％。

位於成熟組屋區的單位轉售價格月比上升1％，較去年同期則起0.5％；非成熟組屋區轉售單位的價格月比則微跌1％，較去年同期下降0.8％。

SRX數據也顯示，反映組屋轉售價與周邊組屋近期轉售價差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位數為零，顯示上月多數買家所付的價格與同類組屋近期的售價一樣。

在交易量超過10宗的組屋市鎮中，女皇鎮的TOX中位數最高，達1萬1000元，其次是淡濱尼的8000元，顯示多數買家所付的價格高於同類組屋近期的售價。

TOX中位數最低的是金文泰和白沙，分別為負1萬元和負8000元，顯示多數買家所付的價格低於同類組屋近期的售價。

建屋發展局將在本月推出約4000個預購組屋單位和約5000個剩餘組屋單位供買家選購。

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（據聯合早報）

新加坡非有地私宅轉售價格在今年首兩個月連續上漲後，上月又開始下跌。

昨天公佈的國大房地產價格指數（SRPI）預估數據顯示，今年3月新加坡非有地私宅轉售價格下滑1％，無法延續1月和2月連續上漲的利好趨勢。

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所有地區的整體公寓轉售價格都下滑，中央區單位（不包括小型公寓）轉售價跌0.5％，非中央區單位（不包括小型公寓）跌1.4％，小型公寓的整體轉售價格則下跌1％。

ERA產業主要執行員林東榮指出，非中央區私宅單位的轉售價跌幅最大，很可能是因為市郊的房地產供應加大，對價格形成更大下行壓力。

相比之下，中央區單位價格波動幅度最小，可能是因為更多買家和投資者都在這區尋求投資機會。

2月的預估數據也作出一些調整，整體私宅轉售價的漲幅從預估值的0.4％調高至0.5％。

不過，由於新加坡經濟增長放緩和人力市場持續疲弱，再加上政府不放寬降溫措施，分析師認為私宅轉售市場尚未回暖。林東榮預測，新加坡私宅價格未來幾個月仍會持續出現小幅波動，整體會呈現緩慢下跌趨勢。

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（據瑞投資網）

上個季度的組屋轉售價格下滑0.1％，轉售交易量也下降近11％。房產分析員普遍預計，下來三個季度的組屋轉售價起落幅度還是會很小。

ERA產業主要執行員林東榮指出，過去四個季度，組屋轉售價一直小幅起落，顯示轉售市場已大致穩定。

他說：「建屋局已在網上公開組屋轉售交易價格，買家出價時都會參照這些數據，使得整體售價趨向平穩，因為買家提出的價格不太可能與近期的交易價相差太遠。」

此外，他指出，經濟增長有阻力，加上利率上調，買家在出價購買任何單位時，預料會較保守。他估計，今年組屋轉售價會微跌少過1％，小於去年1.6％的跌幅。

博納（PropNex）集團總裁伊斯邁也指出，儘管第一季組屋轉售價微跌0.1％，但跌幅明顯低於去年同期的1％。過去六個月來，轉售價變動不大，顯示市場已進入鞏固期，他預計今年全年組屋轉售價將在負1％至正2％的起落幅度波動。

他說：「由於農曆新年假期及2月是比較短的月份，第一季的轉售交易量通常比較疲弱，但隨著價格走軟，預料會慢慢吸引更多買家回流，交易量會逐漸增加，估計今年會超過兩萬個單位。」

上季轉售組屋

交易量減一成

建屋局數據顯示，上個季度共有4449個組屋單位轉售，較去年第四季的4992個減少10.9％。

智信研究與諮詢總監王伽勝指出，第一季的轉售量下降，除了因為農曆新年的關係，也可能是有意購買成熟組屋區單位的潛在買家暫時觀望。這是因為建屋局在2月推出4170個預購組屋單位，包括受買家青睞的比達達利（Bidadari）新組屋。

林東榮指出，雖然上季交易量減少，但與去年同期相比，其實增加了7.6％，顯示轉售組屋已變得較受歡迎。轉售價保持平穩吸引一些買家進場，加上政府提供的購屋津貼，讓價格更加負擔得起。

他估計，今年的轉售交易量將回升到2萬至2萬2000個單位，去年轉手的單位共有1萬9306個。

另外，今年首季共有1萬1239個組屋單位獲准出租，比去年第四季增加5.8％。截至上月底，共有5萬1000多個組屋單位出租。

建屋局將在下個月推出約4000個預購組屋單位和約5000個剩餘組屋單位供買家選購。

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（據聯合早報）

發展商在3月份展開的削價活動，雖然刺激了銷量，卻促使今年首季的私宅價格加劇下滑，跌幅達到0.7％。

組屋轉售價微跌0.1％

另一方面，建屋發展局的數據也顯示，組屋轉售價格指數從去年第四季的134.8點微跌至今年首季134.7點，滑落0.1％，與本月初公佈的預估數據一樣。

值得注意的是，代表高檔領域的核心中央區（CCR），私宅價格指數在今年第一季止跌回升，反彈0.3％。代表中檔領域的其他中央區（RCR），價格指數則橫擺，維持在140.3點。

受訪的房地產分析員認為，這可能意味這兩個私宅領域正穩定下來，但不代表整體市場會很快回彈。

仲量聯行（JLL）研究部主管王德輝說：「CCR的價格上漲0.3％和RCR的價格橫擺，可能是兩個私宅領域邁向穩定的先兆。」

不過，由於代表大眾化市場的中央區以外（OCR），價格仍進一步下跌1.3％，顯示郊區市場還面對巨大下跌壓力。

博納（Propnex）集團總裁伊斯邁也說：「很明顯的，私宅價格已進入鞏固階段，雖然仍面對一些下跌壓力。未來幾個季度，價格應該會輕微下跌或橫擺，跌幅介於0.5％至1％。」

伊斯邁認為，今年的私宅價格應該會下跌3％，是過去三年來跌幅最小的一年。ERA產業主要執行員林東榮則認為，今年的跌幅會跟去年差不過，介於3％至4％。

高力（Colliers）國際研究部高級副主管杜紹葶相信，今年的整體私宅價格將下跌4％至6％。「雖然這是過去三年來，CCR第一次出現輕微的價格上漲，但若說高檔或豪華住宅領域將復甦，未免言之過早。」

今年第一季，發展商只推出953個新私宅單位（不包括EC），是自2008年第四季全球金融風暴以來最少的一個季度。這主要是因為股價和油價在今年一二月份暴跌，影響了購屋情緒。

但當發展商於3月份發動猛烈攻勢後，終於挽回一些頹勢。今年第一季賣出的新私宅單位共1419個，這很大程度上歸功於兩個項目的熱賣，即Cairnhill Nine和紫義苑（The Wisteria）。

過去，烏節路一帶的永久地契公寓，尺價一般介於2600元至2700元，但Cairnhill Nine的中位尺價僅2441元。這個價格策略成功吸引買家進場，火速賣出177個單位，即近九成的銷售率。

義順的紫義苑也非常搶手，在3月賣出125個單位，中位尺價達1112元。至於波東巴西的Poiz Residences則以1475元的中位尺價，賣出59個。

在執行共管公寓（簡稱EC）方面，發展商在今年第一季推出534個單位，並賣出762個。這比去年第四季推出505個單位，並賣出573個來得多。

今年第一季，本地私宅租用市場仍面對相當大的困難，租金指數繼續下跌1.3％，環比跌幅與去年第四季相同。

王德輝透露，租金需求仍相當疲軟，低迷的經濟環境已衝擊到石油與天然氣、岸外海事以及金融服務業，不但外籍高管的房屋津貼被削減，有些公司也開始裁員或者將遷移。

儘管空置率由8.1％下跌至7.5％，但這主要是因為第一季完工的新單位減少46％，僅2919個。王德輝指出，未來三季，預計將有超過2萬個新單位完工，因此將再推高空置率。

他說：「私宅價格指數自2014年便開始放慢下跌的步伐，租金指數卻加速下滑，2014年下跌3％、2015年下跌4.6％。從剛剛第一季的1.3％跌幅來看，今年的租金市場仍相當艱難。」

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（據聯合早報）

受到疲弱樓市影響，越來越多人無法償還房貸，不得不將房子抵押逼售（mortgagee sale）。

據最新發佈的房地產拍賣報告顯示，今年第一季共有60個房地產單位被抵押逼售，佔總拍賣單位的42.6％，所佔比率創下新高。這也是抵押逼售單位連續兩個季度達到60個。

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過去，被推到拍賣會上的抵押逼售單位只佔不到三成。去年第四季，抵押逼售單位共有62個，佔拍賣單位三成以上。如今，抵押逼售佔比又達到四成以上的新高水平。

第一季抵押逼售的60單位中，有39個是私宅單位，當中有12個單位在高檔私宅區（第9至11郵區以及第1郵區）。一般上，拍賣會上的高檔私宅單位，有近半為抵押逼售單位。與去年第四季的36.6％相比，抵押逼售的高檔私宅比率有上揚趨勢。

對此，萊坊說：「現在房屋出租市場放緩，一些過度借貸的屋主，可能面對無法償還每月房貸的困境，特別是擁有高檔私宅項目的屋主。」

它認為，全球宏觀經濟局勢不明朗，再加上利率預計上調，衝擊了市場氣氛，預料下來會有更多高檔私宅單位被抵押逼售。

另一方面，第一季的抵押逼售單位中，有10個是店屋或店面。萊坊說，這可能是人力緊縮和電子商務激烈競爭，造成業主在償還抵押貸款時，面對更大困難。

值得注意的是，有21個抵押逼售單位是首次推到拍賣會。由於越來越多業主無法應付房貸供款，預料接下來抵押逼售的新項目會維持在20個單位水平。

就成交量而言，有六個抵押逼售單位在拍賣會上成交，交易總額達5億8656萬元，佔拍賣會總成交額約六成。

不過在實際交易方面，抵押逼售交易額其實有所下跌，環比和同比分別下跌17.5％和72.3％。這意味著第一季成交的抵押逼售單位，高價位單位並不多。

事實上，第一季的拍賣單位中，約六成單位為250萬元以上的單位，其中，價格少過100萬元的單位有37個，佔總拍賣單位的26.2％，是自2013年第二季以來的最高水平。

整體而言，第一季共有141個單位推到拍賣會上，比之前一季減少近兩成。成功交易的單位雖然從四個增加至八個，但總成交額為960萬元，比之前一季減少11.2％，這是因為成交單位主要是250萬元以下的單位，佔總成交額的七成左右。

第一季拍賣會所有成交單位，價格都在500萬元以下，顯示精明的投資者積極尋找價格更具吸引力的房地產項目。

它說：「由於潛在買家的購買能力受到總償債率（TDSR）房貸限制，預料250萬元以下將是拍賣市場中較理想的價位。」

展望房地產拍賣市場，萊坊預測，拍賣會將繼續成為新加坡買家和投資者，覓得房地產進場良機的另一管道。它估計今年上半年的拍賣房地產數量將突破300個單位。

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（據聯合早報）

美盛環球資產管理集團（Legg Mason）的調查發現，約八成的新加坡投資者認為新加坡的房地產價格被高估，特別是年輕投資者。

滿40歲的投資者中，78％這麼認為；40歲以下的投資者中則有89％的認為新加坡房價被高估。

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只有29％的投資者表示，他們今年的三大投資機會包括了房地產。這個比例較過去兩年大幅下跌，2014年和2015年時候分別為49％和41％。

根據市區重建局日前公佈的數據，新加坡私宅價格連續第10個季度下滑，與2013年第三季的高峰相比，私宅價格已下滑了9.1％。

政府已經多次重申，還未到放寬房地產降溫措施的時候。

八成投資者在海外有投資

全球金融危機之後，即2009年第二季至2013年第三季期間，新加坡私宅價格大漲62％。隨後政府推出了一系列措施為房地產市場降溫。

瑞銀財富管理投資總監亞太區投資主管陳敏蘭認為，新加坡的私宅價格今年會下跌7％。

美盛的調查也顯示，新加坡投資者更加傾向於海外投資，八成的投資者在海外有投資。滿40歲的投資者有20.6％的資產在海外，比全球平均水平16.4％高。

新加坡投資者認為，接下來一年中國和美國具有最好的投資機會，其次是澳大利亞、印度和歐洲（不包括英國）。

66％的滿40歲投資者認為，未來一年海外股票提供了最好的投資機會，57％選擇了新加坡股票，44％認為是現金，接下來是非傳統投資（33％），房地產排在第五（29％）。

新加坡投資者非常保守，接近三成的投資是現金。滿40歲投資者有29.7％的投資是在現金，是區域最高的。調查也發現，新加坡投資者對去年推出的新加坡儲蓄 債券（Singapore Savings Bond）看法積極，近八成的投資者認為，儲蓄債券讓新加坡人更容易進行投資。

美盛委託Northstar Research Partners於去年12月3日至今年1月8日，以網上問卷方式調查了全球5370名高淨值投資者（不包括住房有20萬美元可投資資產），其中包括260名新加坡投資者。

美盛是在紐約掛牌的全球資產管理公司，資產管理規模為6570億美元。

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（據聯合早報）

上個月推出的兩個新項目讓私宅市場熱起來，發展商3月份售出的新單位環比激增1.8倍。

市區重建局昨日發佈的數據顯示，3月的新私宅銷量共計843個單位，遠比2月的303個多。與去年3月的613個單位相比，銷量也上揚了38％。

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新私宅銷量在連跌三個月後，猛力回升到八個月來的新高，房地產諮詢公司橙易研究與諮詢部高級經理黃顯洋說：「新私宅銷量激增，可說是季節因素和兩個新項目推出所致。」

他指出，上個月剛推出的兩個共管公寓項目禧悅閣（Cairnhill Nine）與紫義苑（The Wisteria）所售出的單位就佔了3月銷量的三分之一以上。

他說，市場在1月與2月通常比較淡靜，而買氣會在3月開始浮現。

禧悅閣與紫義苑是上個月最暢銷的項目。前者有268個單位，已售出177個；後者有216個單位，已售出125個。

排名第三到第五的項目都只錄得兩位數的銷量。

博雅居（The Poiz Residences）上個月售出了59個單位，山景碧苑（Kingsford Hillview Peak）售出了43個單位，綠盛頓（Botanique @ Bartley）則售出了31個單位。

房地產服務公司仲量聯行研究與諮詢部新加坡董事王德輝說，禧悅閣因為靠近烏節路和許多設施，而且2441元的中位尺價相對來得低，所以吸引許多人。

他說：「買家應該是覺得價格划算，尤其是前幾年市場旺的時候，經禧一帶單位的尺價遠高於3000元。」

王德輝說，位於義順的紫義苑受歡迎則是因為住宅單位建在購物商場上面，這將給住戶帶來方便，要出租也比較容易。

他指出，義順一帶在2013年10月推出的另一個項目卉合軒（Nine Residences）也是因為屬於混合用途項目，所以才賣得成功。

市建局的數據顯示，大眾私宅上個月售出的新單位最多，有461個單位。

高檔與中檔私宅的銷量分別為210個單位與172個單位。

執行共管公寓（EC）則售出485個新單位，銷量主要由上個月推出的萬樂軒（Wandervale）帶動。

萬樂軒有534個單位，已售出292個，單是這個項目的銷量就佔了執行共管公寓總銷量的六成。

房地產經紀公司博納集團總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）說，接下來還有幾個項目陸續推出，如Sturdee Residences、Stars of Kovan與Gem Residences，第二季的銷量應該會強勁。

他說：「市場條件充滿挑戰，接下來新項目的定價預料會更具有競爭力。一手市場的表現還是要看發展商是否能找到正確的定價戰略，準確地反映目前的市場情緒。

「買家對尺價和總價格還是非常敏感，他們只有在認為項目有很好的價值時才會進場。」

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（據聯合早報）

市場對全球經濟放緩的擔憂持續發酵，本地中央商業區辦公樓租金連續第三個季度下滑，分析師預計接下來還會進一步下跌。

其中濱海灣（Marina Bay）的辦公樓租金跌幅最大，環比下跌5％至11.90元，而位於萊佛士坊（Raffles Place）的甲級辦公樓則表現最佳，只微跌2.3％至每平方英呎10.50元。

出租率提高和缺少新供應空間是對萊佛士地區辦公樓帶來支撐的兩大因素，該區的辦公樓出租率在第一季環比增加0.4百分點至97.4％。

反觀濱海灣地區的出租率則從去年底的94.3％下降至第一季的93.9％，這主要是因為租戶選擇遷離濱海灣區，加上濱海盛景（Marina One）有190萬平方英呎的辦公樓空間預料在今年底或明年初完成。

至於位於珊頓道／羅敏申路／絲絲街／安順路／丹戎巴葛一帶的乙級辦公樓的租金則下跌4％至每平方英呎7.30元。

分析師：還會進一步下跌

世邦魏理仕和戴德梁行都不看好本地辦公樓接下來的租金走勢，認為還會進一步下跌，因為需求減弱和供應增加的不平衡情況在未來幾個季度仍然會存在。

戴德梁行究部東南亞區域主管李乃佳說：「雖然全球經濟有復甦的跡象，不過大部分公司還是保持謹慎的態度，因為復甦現象可能只是暫時性的。再加上有很多領域通過採用顛覆性的科技進行業務擴展，並不需要增加辦事處。」

世邦魏理仕則認為，隨著中央商業區的主要新項目會在今年第三季之後完成，本地辦公樓的空置率預計會大幅增加。

戴德梁行也指出，中央商業區預料有310萬平方英呎的辦公樓空間會在今年和明年完成，市場預計需要五年的時間來消化這些空間。

不過世邦魏理仕仍對明年的辦公樓市場抱有期待，因為目前確定會在2018年完成的新辦公樓空間不多，市場可能會在明年找到支撐點，若租金比市場預期更早回彈也不會令人意外。

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（據聯合早報）