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自新加坡房地產降溫措施出台以來，分析師估計本地整體私宅地皮價格自2013年第三季高峰以來，已累計下滑5％至8％。

分析師普遍相信，英國脫歐將促使一些新加坡發展商打道回府。隨著發展商手上的發展地皮繼續見底，新加坡私宅土地價格將止跌回升，並與房地產價格走勢脫鉤，料可在下半年和明年上半年回彈高達5％。

橙易研究與咨詢部高級經理黃顯洋說：“從最近幾次政府售地競標來看，我敢說本地地皮價已回穩，下來還可能小幅上揚，因為發展商對地皮的需求很強烈。”

6月底，位於第9郵區馬丁廣場（Martin Place）的一幅99年地契政府私宅地段招標截止，吸引13方人馬熱烈競標。

馬來西亞富豪郭令燦掌政的國浩置地（GuocoLand）開出容積率每平方英尺1239元的最高競標價格（總出價為5億9510萬元），打敗由其堂兄郭令明掌控的豐隆集團，創聖淘沙升濤灣以外，政府住宅地段售價歷史新高，讓市場一片嘩然。

即使在2013年樓市表現不錯時，同區蘇菲雅山莊（Sophia Hills）地段的最高競標價格，也不過是容積率每平方英尺1157元，比馬丁廣場地段少了7％。

黃顯洋說：“發展商這次競標馬丁廣場地段是鉚足全力，反映出它們對新加坡住宅房地產長期前景的樂觀程度。”

據仲量聯行研究與咨詢部新加坡董事王德輝觀察，與去年下半年政府售地競標活動相比，今年上半年的活動無論是在平均進場人馬和出價方面，都保持堅挺。

平均進場方從去年下半年的9.3方，微升至今年上半年的9.5方。

王德輝說：“盡管經濟低迷，私宅交易量過去幾個月裡上升，對土地競標活動起到積極作用。今年下半年，住宅地皮價預計還會保持堅挺。”

智信研究與咨詢（R’ST Research）總監王伽勝指出，發展商積極購買地皮，主要是它們的儲備土地，即未來項目所在地段已紛紛見底。譬如，國浩置地競標馬丁廣場地段之前，好幾年沒增添新私宅地皮，土地庫存已空蕩蕩。

他指出，儲備土地是發展商未來收入來源，反映它中長期的策略，因此最高競標價格往往與眼前的市場走勢不符，促使地皮價格和房地產價格脫鉤。

他預測，隨著發展商對住宅地皮的需求提高，今年下半年至明年上半年，私宅地皮價可環比上揚高達5％。

英國脫歐提振本地土地價格

王伽勝指出，2013年6月政府推出房貸總償債率（TDSR）條例後，土地價格在2013年下半年至2014年上半年其實未顯著改變。據他估算，直到2014年下半年，地皮價才開始下滑，截至今年上半年，平均下滑約3％至7％。

近兩三年來，由於本地房地產經營環境艱難，許多發展商紛紛邁向海外市場，主要奔赴英國、美國、中國、澳大利亞和日本等地。根據仲量聯行（JLL）數據，本地發展商2013年至2015年的海外房地產投資額達69億3000萬元，遠超2010年至2012年的約34億6000萬元。

但這種情況下來可能改變。黃顯洋說：“英國脫歐的一個後果是發展商的國際選擇減少了。來自這方面的資金將能提振本地土地價格。”

ERA產業主要執行員林東榮說：“英國脫歐之後，新加坡可能吸引更多投資者關注，因為他們想把資金放在避險天堂，房地產是他們會考慮的資產之一。”

新加坡執行共管公寓（EC）地段價格走勢

EC地皮價料進一步下滑

相反地，分析師對執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）地皮價下來的走勢則不太樂觀。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮表示，相對一般私宅地皮，EC地段在設計和地點方面大同小異，主要位於市區以外，其容積率每平方英尺中位售價已從2013年的355元，下滑至去年的280元，減幅約20％（見制圖）。

（據聯合早報）

新加坡房價在2013年見頂，迄今下滑了9.4%，銷售額僅相當於2013年的一半

新加坡樓市連續11個季度下跌，創下有記錄以來最長下跌周期。為了防止樓市泡沫再起，新加坡政府仍不願放松施行7年的嚴控政策。與此同時，新加坡的住房、商鋪租金也正猛烈下跌。

據新加坡市區重建局7月1日公布的數據，該國二季度私宅價格指數初值環比下跌0.4%，創自1975年有數據以來的最長下跌周期。數據還顯示，截至6月30日的二季度，市中心公寓房上漲0.2%，郊區公寓下跌了0.7%，而次市中心地區上漲了0.3%。

新加坡政府此前已多次表態，指不會放松自2009年以來實施的管控措施，他們擔心一旦放松，可能導致地產泡沫再起。新加坡國家發展部部長Lawrence Wong 2月在國會答辯稱，目前放松管制過早。新加坡財政部長Heng Swee Keat 3月在提交預算時重申，放松樓市調控時機“不成熟”。

2008年全球金融危機爆發之後，美聯儲實施量化寬松（QE）政策，導致大量資金湧入新加坡樓市。外資和外國人的湧入，推動新房價格持續飆升，一躍成為亞洲房價第二高的城市。新加坡2009年起實施樓市管控，政府規定借款人每月按揭還款額不得超過收入的60%，同時對房屋交易征收高額印花稅。管控實施後，新加坡房價在2013年見頂，迄今下滑了9.4%，目前銷售額僅相當於2013年的一半。

新加坡房地產市場分為私宅和組屋兩個相互分離的市場。私宅市場主要是相對高端的公寓或有地住宅等，由私人發展商建造。組屋是覆蓋約80%人口的公共住宅，由建屋發展局負責建設，以每戶一套的基本原則銷售給符合資格的居民家庭，轉售市場的買家購買之後也不能擁有多於一套組屋。

不過新加坡仍擁有亞洲最昂貴的高端住宅。據物業咨詢公司萊坊（Knight Frank）今年的財富報告，亞洲地區在新加坡擁有一套豪宅的成本僅次於中國香港，為全球第七貴。

中國日報網此前報道，新加坡住房租金也急劇下降，據官方租金價格指數顯示，自2013年起，該指數下降了10%左右。租金的猛烈下跌或因外籍勞工仍持續進入該國，但這批外籍勞工不像前一批那樣資金充裕。一線商鋪的租金或面臨更大幅度的下降。有房地產投資商表示，所擁有的一處房產租金下降了40%。

（據星洲網）

5月新加坡的新私宅銷售量攀升至10個月來的新高，數個新推出的樓盤也傳出捷報，買氣似乎出現上升趨勢。

這個趨勢能否持續下去，守候已久的買家要繼續苦等嗎？樓價會在下半年觸底回彈嗎？政府何時才會放寬降溫措施？接下來有什麼因素影響樓市？又有什麼新項目推出令人值得期待？

《聯合早報》把買家常問的問題，向新加坡多名房地產分析員尋求解答。總的來說，分析員大多認為，政府在下半年內放寬降溫措施的可能性不大，再加上潛在供應量仍處於高水平，全球經濟前景也不明朗，樓價不太可能在未來半年猛彈或劇跌，除非是受到突如其來的外在因素影響。

未來半年，影響樓市的可能因素包括經濟前景、就業市場、利率和降溫措施等，至於農歷七月中元節、歐錦賽和奧運會的影響估計造成的衝擊有限。

他們也看好下半年還會有不少“精彩”的項目推出。不過，對於下半年的交易活動，專家的看法不一，有人認為成交量可能減少，也有人預測成交量會上升。

樓價在下半年觸底回彈？

伊：只要樓市政策不改，樓市將繼續在一個金融和條例緊縮的環境下操作。賣家必須彼此競爭，而大多數買家仍對價格保持高度敏感，因此樓價將繼續受到擠壓，特別是總償債率（TDSR）和額外買方印花稅（ABSD）對樓市氣氛還是發揮了相當有效的抑制作用。

此外，利率也可能上調，大批新樓即將完工，有可能對樓價帶來上升阻力。過去五個季度，私宅價格指數的起落幅度都不大，很明顯地，價格雖然仍面對一些下跌壓力，但正進入鞏固階段。接下來幾個季度，價格預計將輕微下跌或持平，跌幅介於0.5％至1％。

李：價格已在一個新的平衡點穩定下來，只要沒有受到突如其來的外在事件影響，我們不太可能看到樓價突然猛漲，或者突然劇跌。市場上肯定有需求，但是需求卻受到降溫措施抑制。下半年全球經濟仍然令人擔憂，因此價格還是走低。如果政府維持現有的售地節奏，一旦經濟轉型成果奏效，我相信2018年將會是值得期待的一年。

鄭：雖然買氣似乎提高了，市場氣氛有所改善，但是買家還是持謹慎態度，對價格相當敏感，也很有選擇性。再加上經濟和就業前景不明朗，發展商手頭上仍持有大批未售單位，樓價在下半年回彈的可能性不大。除開不可預見的情況，2016年的樓價跌幅應該會比2015年來得平緩。

黃：雖然氣氛似乎有所改善，但是就此預測樓價將回彈未免言之過早。樓市仍面對許多阻力，包括大批單位即將完工、降溫措施、外籍高管人數減少、經濟展望低迷等。只要降溫措施維持不變，樓價應該要等到2017年才比較可能回彈。

房地產分析員看好新加坡下半年會有不少“精彩”的項目推出

下半年樓市更活躍？哪些項目值得期待？

麥：下半年的交易量很可能會和上半年差不多，大多數交易應該會集中在新推出項目，不過二手市場預計會在未來18個月越來越活躍。

鄭：今年首五個月的新私宅和二手私宅交易量，已經比去年同期分別高3％和17％。買氣改善可能是因為政府一再強調不會在短期內放寬降溫措施。

除了未可預見的情況，下半年的市場有機會比上半年更活躍。未來12個月內可能推出的大型共管公寓項目，包括擁有約710個單位的Lake Grande、擁有約490個單位的The Alps Residences，以及擁有約645個單位的Queens Peak。

伊：樓價已經下跌至兩三年來的低點，成交量肯定會上升。上個月，新私宅銷售量攀升至10個月來的最高水平，這顯示樓市深受推出市場的影響，而且價格能夠左右潛在需求。成交量已經連續兩個月上升，能否持續下去要看接下來推出的項目的地點和定價。

不過，今年下半年，發展商可能延遲推出項目，因為政府自兩年前減少售地後，發展商手頭上未推出的項目已經有限。

在執行共管公寓（EC）方面，Northwave和Treasure Crest將在未來幾個月內推出。Lake Grande也應該會在近期內推出。

（據聯合早報）

由於不少買家選擇在拍賣會進行前後購買原本供拍賣的私宅，今年敲錘成交的情況似乎有放緩跡像。

經濟放緩打擊到一些屋主的飯碗，影響他們償還房貸的能力，受訪的新加坡房地產拍賣行表示，私宅抵押逼售都有所增加。

與此同時，為了減緩房價可能繼續下滑的衝擊，以及減少須繳付的定金款項，不少買家因此選擇在拍賣會進行前後購買原本供拍賣的私宅，這使得敲錘成交的情況似乎有放緩跡像。

《聯合早報》是在向多家房地產拍賣行詢問後，得知以上情況。

本地目前共有四家房地產拍賣行，但只有三家拍賣行，即仲量聯行、戴德梁行和高力國際願意提供第一季或今年以來在拍賣會上推出的私宅數量，以及抵押逼售和順利成交的數據。

必須說明的是，不少屋主會在不同拍賣行拍賣自己的房地產。因此，在所有拍賣行進行拍賣的實際私宅的總數，會比單純把各個拍賣行的數據相加來得低。

其中，首次登場的拍賣私宅總數在各個拍賣行都有所下滑。戴德梁行第一季有45個私宅，去年同期為54個（去年全年則有200個）。仲量聯行今年首五個月則有23個（去年同期數據不詳）。

高力國際沒有把首次登場和重復登場的拍賣私宅區分開來，只能提供整體數據。該拍賣行表示，在今年首五個月，進行拍賣的私宅為189個，比去年的215個少。

至於首次登場的抵押逼售，戴德梁行第一季有18個，去年同期為17個（去年全年為75個）。仲量聯行今年首五個月有25個（包括重復登場數據），去年同期18個。

高力國際首次登場和重復登場的抵押逼售，在今年首五個月有88個，比去年同期的75個來得多。

拍賣行認為，抵押逼售有所上揚，主要是基於國內外的經濟局勢和金融市場的不利因素，以及疲弱的房地產市場所造成的。

房地產服務公司高力國際副董事經理黃黎明指出，抵押逼售的上揚趨勢，顯示同時擁有多個房地產的屋主在支付每月房貸方面面對越來越大的困難。

她說：“這個情況相信會加劇，主要因目前經濟不明朗、中國經濟放緩、進一步加息的風險、股市震蕩、失業風險和淡靜的房地產市場情況。”

戴德梁行（DTZ）研究部東南亞區域主管李乃佳指出，經濟重組和裁員，加上疲弱的租金市場，加劇了一些屋主的經濟困境。

另一方面，今年在拍賣會成交的房地產數量似乎不多或者出現下滑。戴德梁行表示成功賣出的新登場私宅數量下滑，但未提供具體數據。仲量聯行表示今年首五個月在拍賣會賣出三個私宅（包括重復登場私宅），跟去年同期不相上下。

高力國際今年首五個月的成交私宅（包括重復登場私宅）有八個。相比之下，去年同期有14個。

對此，拍賣行認為，經濟情況放緩和房價走低，造成買家更加謹慎。

黃黎明指出，由於私宅價格持續走軟，加上即將出現的潛在房屋供應，促使買家采取觀望態度，只有在看到價格比預期或一般售價便宜時才會出手。

李乃佳說：“由於經濟低迷，買家一般上更加謹慎和挑剔，寧可在拍賣會後才洽談。”

此外，許多謹慎的買家不在拍賣會上競標，卻選擇在拍賣會前後購買原本供拍賣的房地產，除了基於可洽談較低售價，也因為買家通過私下協議購買的私宅，所須繳付的定金比拍賣私宅低了許多。

黃黎明表示，銀行進行拍賣的房地產的保留價（最低售價），通常都是定在估價左右。許多買家會在拍賣會後洽談較低價格。

定金方面，在拍賣會上購買的房地產定金是售價的5％或10％，而通過私下協議購買的私宅定金則是售價的1％。

根據仲量聯行（JLL）拍賣部主管莫思思的觀察，多數原本供拍賣的私宅，都是在拍賣會前後通過私下協議出售，但公司目前沒有具體數據。

她說：“買家在購買房地產時仍然相當謹慎，除非拍賣會的競爭激烈或價格適合，否則他們寧可進行私下協議，洽談價格。”

（據聯合早報）

靠近烏節路的阿摩園（Ardmore Park）和德雷葛園（Draycott Park），一直是新加坡樓價最高的超級豪華共管公寓區之一。最近，區內一個已完工的共管公寓項目，在稅務罰金的壓力下，不得不削價清貨，引起市場矚目。

位於阿摩園的Ardmore Three，雖然早在2014年第四季已經完工，但是這個擁有84個單位的項目，截至今年3月底只賣出七個單位，每平方英尺平均售價為3300元。

市場人士預測，如果到今年底，發展商會德豐產業（Wheelock Properties）仍無法賣出所有單位，預計將須付高達7920萬元的延長費。

4月中，發展商把剩余單位重新推出，截至本月13日已賣出大約30個單位。這相信與發展商的削價行動有關，據了解，發展商現在為所有買家提供15％的現金回扣。扣除回扣後，這些單位的尺價應該已被壓低至每平方英尺大約2600元至2700元。

不過，從市區重建局的數據來看，這些現金回扣似乎都沒有反映在4月和5月的Ardmore Three單位買賣禁令（caveat）交易記錄。24個單位中，幾乎全部的交易尺價都在每平方英尺3000元以上，尺價最高的是一個位於21至25樓的單位，以將近608萬元成交，即每平方英尺3422元；價格最低的是一個位於6至10樓的單位，以大約534萬元成交，即每平方英尺2989元。

過去兩三年來，這個全新加坡最昂貴的共管公寓地區之一，價格下跌了大約15％左右。

雅茂園公寓三年前任何一個單位，價格一般從1000萬元起跳。過去幾個月，這個已有15年屋齡的項目，所成交的單位價格都只有800萬至850萬元左右。

以雅茂園公寓（Ardmore Park）這個老字號“樓王”來說，三年前，要在這個項目購買任何一個單位，價格一般從1000萬元起跳。不過，過去幾個月，這個已有15年屋齡的項目，所成交的單位價格都只有800萬至850萬元左右，尺價已調低至2890元左右。這個項目的所有單位面積相同，都是2885平方英尺。

區內的99年地契共管公寓嘉豪閣（Draycott 8）也有相同走勢。2014年12月，一個樓高介於6至10樓的單位，以575萬元成交，尺價即2000元左右。到了去年12月，一個位於樓高相近的單位，成交只有500萬元，尺價約1746元。

至於區內另外一個共管公寓項目，Ardmore II的交易記錄很少，過去一年的尺價在2500元左右。例如去年12月成交的一個16至20樓的單位，單位價為503萬元，尺價達2486元。

在租金方面，目前雅茂園的單位租金一般在1萬4000元以上，也就是每平方英尺大約4.85元至5.89元。

Ardmore II的單位一般約2024平方英尺，租金在9000元至1萬零500元之間，即每平方英尺4.45至5.19元。

屬於99年地契的嘉豪閣，單位主要分兩種：2500多平方英尺的單位，租金介於1萬3000元至1萬7000元；1100多平方英尺的單位，租金介於6400元至7000元之間。這也就是說，這個項目的租金尺價在5至6元之間，租金回報率其實遠遠勝於同區的其他項目。

（據聯合早報）

 

仲量聯行認為，投資新加坡房市較有機會跟上房價反轉的趨勢

根據仲量聯行（LaSalle Investment Management）的說法，新加坡房市現在可能比中國香港房市更接近底部。

彭博社報導，全亞洲兩個房價最高的地區——新加坡及中國香港，政府為了提高民眾對房地產的購買力，紛紛推出了打房政策，加上這兩地區的經濟發展逐漸趨緩，房地產需求也大幅下滑，房價明顯地有向下修正的趨勢。

仲量聯行分析師 Chris Chow表示，中國香港與新加坡處在不同的景氣循環之中，雖然中國香港政府的打房政策也執行了一段時間，但到目前為止，中國香港的房價變動還僅限於過去市場的炒作價格區間，還沒修正到實際價格。

由於對中國經濟放緩的擔憂日漸增加，中國香港房產價格自 2003 年的高點至去年9月已經下滑了 370%，而9月至今房價也有 13% 的跌幅，新加坡的高點則是 2013 年，至去年9月下跌了 13%，而9月至今下跌了 1.2%。

中國香港的商辦市場則是需求強勁，中國投資人在中國香港設置辦公室的需求還是非常高，然而 仲量聯行卻已退出中國香港房市多年，他們表示，雖然商辦大樓的投資殖利率還是很高，但現在中國香港的房市風險卻難以估計。

仲量聯行認為新加坡現在比中國香港更接近房市的轉折點，投資新加坡房市較有機會跟上房價反轉的趨勢。

（據鉅亨網）

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市區重建局昨天公布的數據顯示，發展商4月共賣出745個新私宅單位，比3月份的843個單位少。

市區重建局5月16日公布的數據顯示，發展商4月共賣出745個新私宅單位，比3月份的843個單位少。

新加坡新私宅銷量上月下跌11.6％，沒有延續3月份的上揚勢頭。分析師認為，大環境疲弱，市場信心仍然不足。

市區重建局昨天公布的數據顯示，發展商在4月份共賣出745個新私宅單位，比3月份的843個單位少，更比去年同期的1167個單位大減36.2％。今年3月份的新私宅銷量終結連跌三個月的趨勢，回升到八個月來的新高。

房地產服務公司仲量聯行研究與咨詢部新加坡董事王德輝說，上個月共有900個新私宅單位推出銷售，這比3月份多出32％，卻遠低於去年同期的1568個單位。“盡管3月的市場情緒明顯改善，但4月的銷量顯示市場信心依然不足，發展商在推出新單位時還是很謹慎，買家也對價格保持敏感。”

分析師說，5月有幾個私宅項目推出，包括圖中的高文項目Stars of Kovan，接下來幾個月的私宅市場預料將保持活躍。

大眾私宅售最多新單位

靠近花拉公園地鐵站的Sturdee Residences，是上個月最暢銷的私宅項目。這個項目有305個單位，推出首個月就售出41％（126個單位），銷售尺價中位數為1620元。分析師認為，Sturdee Residences地點優越且定價合理，受買家青睞是意料中事。

市建局數據顯示，大眾私宅上月售出的新單位最多，共有361個。高檔與中檔私宅的銷量分別為64個與320個，其中高檔私宅銷量環比大幅滑落70％。

戴德梁行（DTZ）研究部東南亞區域主管李乃佳說，高檔私宅銷量銳減，主要是缺乏新項目推動。3月份售出的210個高檔私宅單位中，84％都來自新推出的禧悅閣（Cairnhill Nine）。這個位於烏節路的項目共有268個單位，推出第一個月就賣出177個。

執行共管公寓（EC）上月共售出546個新單位，主要由位於坎貝拉的品尚居（The Visionaire）帶動，這個項目4月售出154個單位。

ERA產業主要執行員林東榮指出，執行共管公寓在4月份的表現相當活躍，銷量最高的10個項目中，有六個都屬於執行共管公寓。其中不少項目已推出一段時間，例如榜鵝的The Terrace早在2014年12月就已推出，上個月仍然售出42個單位。

他說：“當更多買家轉向售價更低、單位更大的執行共管公寓，這類單位可能會重新流行起來。”

林東榮預計，隨著大巴窯新私宅項目Gem Residences和高文的Stars of Kovan在本月推出，接下來幾個月的私宅市場仍將保持活躍。此外，兀蘭的Northwave和盛港的Treasure Crest兩個EC項目，也將在下半年推出。

李乃佳則認為，除了政府的降溫措施外，全球和本地的疲弱經濟數據也影響了市場買氣。在經濟前景不明朗，買家的購買力又受額外買家印花稅（ABSD）影響的情況下，更多買家會選擇觀望，除非他們發現一個價格和地段都很吸引人的項目。他說：“5月和6月的數據將能更清楚說明，市場需求是否還會進一步減弱。”

博納集團總裁伊斯邁預測，盡管私宅市場依然疲軟，但隨著更多項目推出，全年新私宅銷售量有望突破8000個單位。

（據聯合早報）

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