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因为新竣工私宅单位越来越多，外来人员的增长却跟不上脚步，使得市场出现供过于求的现象，造成整体私宅的空置率从2013年开始攀升，而与此同时租金则连续下滑。

根据市区重建局房地产资讯系统的数据，私宅在2010年的空置率是5％，2013年却增至6.2％，到去年已达8.1％。那么新加坡房产交易税是多少呢？新加坡房产多少钱呢？

新需求的增长比新供应增长的速度慢，而外劳政策收紧是新需求增长放缓的原因

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不过，不同地区的空置率有所不同。截至去年第四季，西部的空置率最低，为3.1％，而东部的空置率最高，达10.4％。东北部也好不了多少，空置率为10.3％。

租金与空置率的关系如同跷跷板，一上一下。随着空置率上扬，郊区私宅租金也从2013年开始下滑，而高档和中档私宅则从2014年起下滑。郊区私宅在2015年的租金跌幅最大，下挫5.6％。

出租市场疲弱，屋主如何避免独守“空房”？分析师建议投资者采取不同策略，包括减低租金、制定较有伸缩性的租约和出租一些卧房，让房子可以继续出租，赚取租金来偿还房贷。

对于空置率近年来不断升高，分析师认为，这主要是供求失衡所造成。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣指出，新需求的增长比新供应增长的速度慢，而外劳政策收紧是新需求增长放缓的原因。

他表示，由于外劳占租金需求相当大的部分，因此当外劳数目下滑，对房地产的需求也会跟着收窄。

不仅如此，新竣工私宅的大量增加，也进一步加剧了供应超过需求增长的问题。

戴德梁行（DTZ）研究部东南亚区域主管李乃佳指出，在2011年大选以前，外劳的年度增长率是9.4％，之后却跌至2014年的2.2％。相比之下，2014年第四季竣工单位的增长却达6.7％。

智信研究与咨询总监王伽胜指出，新竣工单位逐年增加，2013年有1万3150个，2014年激增至1万9941个，2015年稍减至1万8971个，但今年全年预料将有2万1905个竣工。

王伽胜认为，租金竞争激烈，使得好些屋主租不出房子，以及一些屋主不愿意“纡尊降贵”而降低租金，担心吸引到自己不想要的租户，都是房子空置的一些原因。

最终供过于求也进一步打击了租金市场。麦俊荣说：“新供应和新需求的失衡对房屋价格和租金形成下跌压力，使得目前的住宅市场成了租户市场，租户具有主导权。

出租市场疲弱，屋主要如何避免成为“空屋”屋主？以下综合了各分析师提出的意见：

一、争取现有租户续约。尽可能迎合租户的要求，包括减租或帮忙进行维修。

二、若房子空置，则应削减租金叫价。对价格敏感的潜在租户来说，这一招最为有效。

三、尽量让房子显得与众不同，可以通过装修和装潢来达到这个效果，但也不要花太多钱，以免得不偿失。

四、制定较有伸缩性的租约，例如10个月租期，而非一年或两年。

五、考虑出租一些卧房，总比让整个房子空置来得好。但值得注意的是，屋主仍然得为整个房子交付房地产税，因为房地产税是以整个房子的市场租金计算。

六、配合租户的一些特别需求作出调整。例如，对一些时常需要出国公干的租户，屋主可考虑帮他支付水电费，或者根据租户出国时间的长短给予租金折扣等。

七、时间是关键因素，不要独守“空房”太久，否则竞争者越来越多，屋主将失去先行者优势。

八、寻求专业有经验丰富的房屋经纪的协助，以更快租出房子。

 

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（据联合早报）

房地产交易网站SRX昨天发布的初步数据显示，新加坡房价走势2016最新消息，今年2月份的租金指数从1月份的114.9点，滑落至114.0点，跌幅达0.7％。新加坡连续两个月回升的本地非有地私宅租金，上月又再次回落。那么最后新加坡房价多少钱一平呢？

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与去年同期相比，租金在过去一年下跌约5％。如果从2013年1月的高峰期相比，租金则下滑了15.2％。这意味着目前的租金已大致回到2010年四五月的水平。

房屋经纪公司ERA产业主要执行员林东荣说：“2月份的租金下滑并不令人意外，目前私宅市场正面对强劲的逆风。”

他透露，最近业主越来越难锁定租户，因为租用需求无法跟得上供应飙涨的速度。由于市面上的非有地住宅供应量庞大，租户的选择很多，业主可能要调低租金才能把单位租出去。

“我们相信今年内的整体租金都会往下调整，但期间可能会有一些月比的小波动。”

今年2月，各类别私宅的租金中，领跌的是其他中央区（RCR）的中档私宅，以及中央区以外（OCR）的大众私宅，租金则分别下跌1.8％和1.3％。核心中央区（CCR）的高档私宅租金回弹1.3％。新加坡房产交易税是多少呢？

这与今年1月的情况截然相反。今年1月，整体租金上扬0.2％，当中领跌的是CCR的高档私宅租金，下滑了2.0％；至于RCR的中档私宅，以及OCR的大众私宅，租金则分别上升1.2％和1.0％。

在成交量方面，SRX的初步数据预计，今年2月的租金交易量由1月份的3389个单位，减少至2797个，减幅达17.5％。

这与季节性因素有关，一来是2月份的天数较少，二来是刚好碰上农历新年的租用淡季。与去年同期相比，2月份的租金交易量其实大致保持稳定，比去年2月的2784个单位增加了0.5％。

林东荣说：“疲弱的租金环境预料将持续下去，租户可能选择签署较短、只有一年的租约。短期内，需求预计不会回弹，因为政府还是会维持严格的移民和外国劳力政策。因此，今年全年的成交量预计将维持在大约去年的水平。”

在组屋方面，SRX的数据显示，2月份的整体租金下跌了0.9％。四房式组屋稍微上扬0.1％，其他组屋种类的租金都下滑，三房式组屋下跌0.6％、五房式组屋下跌1.8％，公寓式组屋则下跌0.9％。

与一年前相比较，组屋租金下滑3.7％；如果与2013年8月的高峰期相比较，组屋租金则下滑了9.1％。

林东荣指出，虽然组屋也和私宅市场一样，租金市场普遍下滑，但是抗跌力却比私宅市场好。他认为，接下来的私宅市场跌势将继续影响组屋市场。

在成交量方面，2月份的组屋租金成交量减少约两成，由1715个单位减少至1371个单位。与去年同期的1546个单位相比，也还是减少了11.3％。

林东荣仍对组屋租金市场有信心，他认为一旦春节淡季结束，成交量应该会在未来几个月回弹。

 

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（据新加坡早房网）

新加坡房价走势2016最新消息。根据SRX的最新数据显示，在各类别的私宅中，代表大众市场的中央区以外私宅转售价跌幅最大，环比下滑0.8％。代表高档市场的核心中央区私宅转售价格则维持不变。至于代表中档市场其他中央区私宅，转售价上扬0.1％。那么最后新加坡房价多少钱一平呢？

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受中央区以外私宅转售价下跌拖累，今年2月份的非有地私宅转售价格指数由升转跌，较之前一个月滑落0.3％。

根据房地产联合交易网SRX的最新数据显示，在各类别的私宅中，代表大众市场的中央区以外（OCR）私宅转售价跌幅最大，环比下滑0.8％。

代表高档市场的核心中央区（CCR）私宅转售价格则维持不变。至于代表中档市场其他中央区（RCR）私宅，转售价上扬0.1％。

Huttons企业与研究主管李康裕表示，大众市场私宅转售价下跌，主要是目前许多刚竣工的新私宅项目都来自大众市场，造成大众私宅供应增加，以至出现供应过剩情况。这无形中也影响了转售市场，导致一些大众私宅的转售价走低。

相比之下，高档和中档市场推出新私宅项目较少，私宅转售价相对较稳定。

李康裕还指出，由于高档私宅转售价之前下跌很多，所以它接下来的价格预料会持稳，甚至可能随着高档私宅回暖而回弹。

他说：“乌节路最近推出的高档私宅项目Cairnhill Nine，市场反应不俗，重燃买家对高档私宅的兴趣，促使高档私宅转售价有望回升。”

Cairnhill Nine为凯德集团发展项目，位于第9邮区经禧路（Cairnhill Road），共有268个私宅单位。该项目约两个星期前进行预览，收集到兴趣买家的多张支票，特别是来自印尼的买家。

在交易量方面，2月份估计有356个单位转售，比1月份的399个单位少了10.8％。

私宅转售量同比增3.8％

但跟去年同期相比，私宅转售量增加了3.8％。

对此，ERA产业主要执行员林东荣表示，今年2月碰上农历新年时期，一般上这时期的私宅销售活动会放缓下来，因此2月份的私宅转售量比1月份低。

他说：“市场局势仍然充满挑战性，而且经济放缓所带来的阻力和借贷成本增加等不利因素，仍然是买家关注的问题。”

随着从本月份起多个新私宅项目推出，销售活动增加，林东荣相信这将会带动私宅转售市场的买气。

他指出，由于有越来越多买家购买私宅作为自住，面积较大、价格较低的转售单位更能吸引买家。整体而言，今年私宅转售市场应该会更活跃。

 

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（据早房网）

受到利率上扬周期、就业市场放缓,以及移民人数增长减少等因素影响，法国巴黎银行（BNP Paribas）预测，继从2013年高峰期下跌8.4％后，新加坡本地私宅价格下来两年还将持续下跌7％至10％。

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该行也预测，政府将在房价下跌约17％后才会出手调整降温措施，可是从目前房价每个季度下跌1％左右的跌幅来看，这意味着房价触底回升的过程将会相当缓慢，政府也可能延后放宽降温措施。

法国巴黎银行新加坡、马来西亚与印度尼西亚研究部主管张刚禾指出，本地私宅价格在2013年第三季达到高峰，之后房价却因供应量大增、空置率上扬以及政府推出的额外买家印花税（ABSD）和总偿债比率（TDSR）等政策，面对着强大的下行压力。这也造成了私宅价格自高峰期以来累计下跌8.4％，私宅销量在2014年更大跌43％，直到去年9月才逐步平稳下来，同比增幅8％。

但张刚禾也提醒说：“我们其实还处于房价下跌周期的半途中，因为随着利率预计上扬、本地金融及石油与天然气行业因不景气而可能出现裁员，外加政府收紧移民政策，私宅需求可能减少，预料房价下来两年将持续下跌7％至10％，直到2018年才会止跌回升。”

根据市建局最新数据，去年第四季私宅整体价格下跌0.5％，全年下跌3.7％。领跌的为中档私宅，全年下跌3.9％，大众私宅跌3.7％。跌幅最小的为高档私宅，下跌2.6％。

张刚禾预测，今年私宅价格将下跌4％至5％，明年跌幅则为1％至2％，并在2018年供需逐步平衡下，私宅价格才会触底反弹。

他也指出，从过去几个房地产下跌周期来看，政府一般是在房价下跌约17％后，才会开始出手救市。因此，政府可能会等到2018年，当房价已从高峰期下跌15％至20％后，才开始调整降温措施，包括可能调高房贷与价值比率（Loan-to-Value，简称LTV）和减少额外买家印花税等。

即便如此，张刚禾不认为放宽降温措施将带动房价猛弹。他说：“放宽降温措施只是提振房地产市场的条件之一，此外，政府也必须从需求方面着手，增加外来移民人数。唯有满足这两个条件，房价才可能回升。”

 

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（据新加坡早房网）

根据仲量联行的计算，未售出的新高档私宅单位将从2013年的600多个，增至今年的800多个。受QC条例影响的高档私宅单位，也从2013年的200多个，增至2014年的近600个。尽管这个数字在去年稍微下滑至近500个，但在今年又回弹至约550个。

由于一系列房地产降温措施和相关条例在今年产生更大效应，市场分析师认为我国今年将出现更多减价集体出售的新私宅买卖。

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根据仲量联行（JLL）昨天发布的2016年新加坡房地产市场展望报告，相对过去三年，今年将有更多未售出的新高档私宅单位，预计会有更多这类私宅以减价集体出售方式转手。

根据发展商合格证书（Qualifying Certificate，简称QC）条例，凡拥有外国股东的发展商（包括上市公司），必须在五年内完成所发展的私宅项目，并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内卖出所有单位，否则将面对高额的延长费。

这类延长费是按地段地皮价和未售出单位占比计算，第一年、第二年和第三年的延长费分别是未售出单位地皮价的8％、16％和24％。在这种情况下，上市发展商可以选择私有化，成为新加坡公司，也可以减价集体出售单位，以避免支付这笔延长费。

根据仲量联行的计算，未售出的新高档私宅单位将从2013年的600多个，增至今年的800多个。受QC条例影响的高档私宅单位，也从2013年的200多个，增至2014年的近600个。尽管这个数字在去年稍微下滑至近500个，但在今年又回弹至约550个。

与此同时，找寻单一买家集体购买单位的发展商也逐年增加。以这种方式招徕买家的新高档私宅单位，从2013年的不到50个，增至2014年的200个，今年预计多达500个。

发展商集体出售单位时，一般会给予买家很显著优惠。过去一年半，集体出售的六个新高档私宅项目，优惠高达15％至35％。

仲量联行指出，本地高档私宅价格如今比其他国际城市低了40％至50％，比伦敦和纽约便宜约80％至90％，比中国香港便宜160％。

另一方面，额外买家印花税（ABSD）也将影响发展商。政府在2011底推出该措施，规定发展商须在五年内完成私宅项目并将所有单位卖出。若期限后仍有卖不出的单位，发展商得支付额外买家印花税，即地段地皮价的10％，ABSD在2013年初又上调至15％。

从2011年底算起，今年底将有第一批私宅期满，发展商将面临支付额ABSD情况。与QC条例不同的是，就算项目只有一个未售出单位，发展商也须支付额外买家印花税。

仲量联行预计，本地整体高档和大众私宅价格会在今年继续下滑5％至10％，并预计明年触底。该行认为，本地住宅的可负担性，已接近2003年经济萎缩时的水平。这是因为国人收入在2003年至2015年增长90％，同期的高档和大众住宅价格则增长70％至80％。

 

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（据新加坡早报）

新加坡私宅租金止跌回升，去年12月份私宅租金比之前一个月微升0.1％，终止非有地私宅租金连续10个月的跌势。

不过分析师指出，0.1％增幅不足以说明租金市场已触底反弹。有分析师还预测，今年私宅租金会继续下行5％至8％。

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根据房地产交易网站SRX昨天发布的房地产租金数据，引领12月私宅租金上扬的为核心中央区（CCR）项目，租金上升了1％，此外，中央区以外（OCR）的私宅租金上升0.1％。不过，其他中央区（RCR）私宅项目的租金仍处于跌势，在12月下跌0.6％。

同比而言，去年12月私宅租金下跌5.4％，这与前年5.2％的租金跌幅大致相同。

就出租私宅单位数量方面，12月份出租单位减少7％，从去年11月的3325个单位，在12月跌至3093个单位。但与前年同期相比，12月出租单位则是高出了6.4％。

橙易研究与咨询部高级经理黄显洋指出，去年私宅租赁活动较前年增加，一方面是因为有更多租户要求12个月较短租期，另一方面也是私宅供应量增加，推动租赁活动。

随着今年更多私宅项目完工，市场预计增加2万2000个新私宅单位，黄显洋认为这将使私宅业主在吸引租户方面，面对更激烈竞争，进而导致租金下跌。

黄显洋说：“不必对去年12月的0.1％租金上扬有太多解读，因为这涨幅微乎其微，无法证明租金市场已开始有起色。事实上，今年私宅租金市场预料会因供应量大增而继续下跌。”

ERA产业主要执行员林东荣也预测，受到私宅供应量增加和政府收紧移民着政策等因素影响，今年私宅租金估计下跌5％至8％。

“特别是许多完工项目都属于中央区以外的大众私宅项目，所以这类别的私宅租金下跌压力最大。”

SRX昨天也发布的组屋租金数据，12月份组屋整体租金环比下跌0.6％。跌幅较大的为四房式、五房式组屋，租金同比减少0.8％，三房式组屋租金下跌0.6％。公寓式组屋租金则持平。

12月份出租的组屋单位有1790个，较11月份的1817个，增加1.5％。　　林东荣指出，组屋租赁活动增加，说明了组屋租赁需求仍然强劲。

他说：“现在一些外派人士的住屋津贴配套缩减，一些人转而考虑租组屋，而非私人公寓，这多少也带动组屋租赁需求。”

展望今年组屋租金走势，林东荣认为出租组屋数量应会维持在去年水平，但租金将受私宅租金疲弱影响而持续下跌。

 

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（据新加坡早房网）