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新加坡4月组屋转售交易量创下过去两年来新高，整体转售价格也止跌回升。

新加坡房地产交易信息网站SRX昨天公布的预估数据显示，今年4月总共有1610个新加坡组屋转手，比3月的1349个增加近两成，这也是组屋转售成交量自今年3月以来第二次增加。

新加坡4月组屋转售交易量创两年新高

 

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ERA产业主要执行员林东荣指出，随着组屋转售价逐步趋稳，以及政府缩减预购组屋供应，更多买家转而购买转售组屋。因此，4月组屋转售交易量得以延续3月的上升势头。

他也重申，3月到7月是为全年转售市场定调的关键时期，如果这一势头能延续到下个淡静期，即农历七月到来前，今年全年将有1万8000至2万宗转售交易，走出去年仅有1万7300个单位成交的低谷。

智信研究与咨询总监王伽胜则认为，尽管买家对转售组屋的需求有所增加，但卖家无法再像过去那样可以漫天要价，因为买家的购买力已受到每月偿还贷款比率（MSR）的限制。

“如今大部分买家只会购买那些价格实际、自己负担得起的组屋，不会接受卖家开出的高价。”

林东荣也认为，转售组屋的高溢价时代已经结束，今后大部分交易都将以接近估价的价格成交。

4月整体转售价出现回升

整体组屋转售价在今年首三个月连续下滑后，上月以预估数据来看，终出现回升。4月整体组屋转售价较3月微升0.2％，主要是因为三房和四房式组屋转售价分别上升0.3％和0.9％。五房式和公寓式组屋转售价则分别下滑0.8％和2％。

与去年同期相比，上月组屋整体转售价下跌了6％，同2013年4月的顶峰相比则下挫11％。

林东荣预测，组屋转售价接下来几个月还将持续下跌，但跌幅将会放缓，整体转售价有望在今年底稳定下来，全年跌幅小于5％。

SRX报告也指出，成熟组屋区的组屋转售价在4月上涨0.6％，但非成熟区的转售价则下跌0.2％。

王伽胜说，成熟市镇的单位更保值，除了因为地理位置更优越，也因为这些市镇空地有限，新组屋和公寓项目较少。相比之下，许多在非成熟市镇兴建的私宅近两年来陆续竣工，这些单位的买家大部分是附近的组屋住户。他们在搬进新家时转售组屋，加大非成熟组屋区的转售组屋供应量，从而对转售价造成下行压力。

反映组屋转售价与周边组屋近期转售价差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位数，上月从负3000元微升至负2000元，但仍维持在负数，显示多数买家所付的价格低于同类组屋近期的售价。

在4月交易量超过10宗的建屋局市镇中，裕廊东的TOX最高，为正7000元。实龙岗则以负1万4000元的TOX，成为TOX最低的市镇。

在办公楼与混合用途房地产交易的推动下，新加坡大宗房地产交易额今年第一季环比上扬18％，达36亿元。

根据戴德梁行（DTZ）的最新报告，安盛保险大厦（AXA Tower）的销售额占了大宗交易的32％。

新加坡大宗房地产交易额第一季环比上扬18％

投资管理公司贝莱德（BlackRock）以11亿7000万元将这栋位于珊顿道的办公楼卖给以鹏瑞利置地集团为首的财团。

市场对混合用途房地产的兴趣也颇为浓厚，投资额环比上扬34.4％至3亿2400万元。

反观大宗住宅房地产，在降温措施仍未解除的氛围下，投资者保持谨慎态度，投资额环比下滑14.5％至8亿5600万元。

戴德梁行指出，今年第一季的大宗住宅交易主要为111 Emerald Hill的16个单位，以7500万元售出。

政府在第一季共售出四幅地段，投资额环比上扬15％，达7亿8100万元。尽管如此，与去年第一季相比，政府地段投资额其实减少了一半以上。

另外，投资者对店屋仍有兴趣。根据市区重建局的买卖禁令数据，去年第四季与今年第一季六个月内，店屋投资额约为3亿5800万元。

日本船运公司川崎航运（K Line）今年初以4280万元售出位于柏成街的六间店屋，是第一季最大宗的店屋交易。

戴德梁行研究部副主管李乃佳指出，根据研究行去年第四季的“公允价值指数”，新加坡房地产的价钱比英国、澳大利亚与东京来得稍微昂贵。

“尽管如此，对分散投资组合与长期增长机会有兴趣的投资者，仍觉得新加坡有吸引力。”

房地产投资信托 首季交易活动仍活跃

投资者方面，戴德梁行指出，为了赶在印花税豁免优惠于3月31日截止之前完成交易，房地产投资信托今年第一季的交易活动仍然活跃。

房地产投资信托的投资额环比上扬2％，达6亿零700万元，主要交易包括樟宜机场皇冠假日酒店与The Kendall。

华联酒店信托（OUE H-REIT）以4亿9500万元买下樟宜机场皇冠假日酒店及酒店扩建项目，预计今年底竣工，每年预计可带来4.6％的收益；腾飞房地产投资信托（A-REIT）也以1亿1200万元（每平方英尺618元）买下The Kendall。

戴德梁行表示，私募基金偏向于投资非传统房地产类别，如工人宿舍。尽管Homestay Lodge这家工人宿舍的地契只剩14年，基金管理公司Pamfleet仍以1亿2700万元买下它。该宿舍共有6000个床位，占两幅地段，总面积为20万平方英尺。

房地产公司的交易活动也相当活跃，净收购额环比上扬33.8％，达7亿2100万元，在一些大宗交易中也是财团的主导者，如安盛保险大厦的交易。

然而，海外房地产的投资活动也增加了。戴德梁行指出，旅店置业合资收购伦敦现有的两栋办公楼与一栋住宅建筑，价格为6亿2740万元；吉宝置业也在伦敦买下一栋价值1亿8750万元的九层楼高永久地契办公楼。

腾飞酒店信托以89亿日元（约9869万新元）买下日本大阪中央区的一家酒店；凯诗物流信托则以7400万元在澳大利亚买下三个工业房地产。

新加坡私宅价格继续走软，在今年第一季环比下跌1.0％。这是私宅价格连续六个季度下滑，累计跌幅达到5.9％。

私宅交易量也连续三个季度下滑，在第一季仅售出了2655个单位，是2008年第四季以来的最低。

新加坡首季私宅量价继续走低

 

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分析师认为，从第一季的走势来看，今年私宅价格预料会延续2014年的跌势，全年跌幅介于4％和8％。

高力国际研究与咨询部主管谢岫君表示，在房价不断下跌和严格房贷措施影响下，市场买气已遭受挫折，如今再加上房贷利率可能比市场预期更早上涨，以及私宅供应量上扬等担忧，造成市场气氛更加低落。

新加坡豪宅下跌速度可能加快

她说：“发展商和私宅单位卖方现在面对的是对私宅价格越来越敏感的买家，私宅价格预计会继续走软，在2014年下跌4％的情况下，今年会进一步下跌5％至8％。”

她还表示，豪宅市场所面对的阻力最大，下跌速度可能加快，跌幅或从去年的7.4％加剧至15％。

根据市区重建局（URA）昨天公布的数据显示，整体私宅价格从2013年第四季起开始下滑，今年第一季的私宅价格指数为145.5点。累计下来，自政府宣布推出总偿债率(TDSR）房贷限制后，私宅价格从2013年第三季的高峰已下滑了5.9％。

此外，从各类型的非有地私宅价格来看，较受买家欢迎的大众化私宅（中央区以外，OCR）和中档私宅（其他中央区，RCR）的跌势似有加快迹象，跌幅分别从去年第四季的0.8％和1.3％，在第一季扩大至1.1％和1.7％。

反观价位较高的高档私宅（核心中央区，CCR）和有地私宅，价格跌势有所放缓，分别下跌了0.4％和0.9％。

对此，仲量联行东南亚研究部主管蔡炎亮表示，大众化私宅跌幅扩大，可能是因为少了组屋提升者的需求支撑。

他进一步指出，组屋转售价和成交量继续走低，分别下跌1％和10.8％，多少影响了大众化私宅的表现。

除了私宅价格下滑外，第一季私宅租金也继续下跌，跌幅达到1.7％，比之前一个季度来得大，显示租赁市场疲弱情况加剧。

高档私宅租金跌幅最大，达到1.9％，其次则为大众化私宅（1.8％）和中档私宅（1.6％）。

智信研究与咨询总监王伽胜指出，过去一年有多个私宅项目竣工，租赁市场供应增加，使到租户选选择更多，形成私宅租金的下行压力。

鉴于今年竣工私宅项目增加，他预料今年私宅租金会下跌5％至7％。

展望下来私宅市场走势，莱坊咨询与研究部主管陈姳潓表示，很多买家都采取观望态度，等着房价进一步下调。房贷利率今年可能上扬也是潜在买家关注的事项。她预测第二季的新私宅成交量介于1000个单位至1500个单位，全年私宅价格跌幅则为3％左右。

办公楼租金增幅放缓

另一方面，根据市区重建局的季度报告，本地办公楼租金增幅出现放缓趋势，零售空间租金更转升为跌。这无疑纾缓了本地企业所面对的租金成本压力。

报告显示，办公楼租金涨幅从去年第四季的1.7％，在今年第一季放缓至0.6％。至于零售空间，第一季租金下跌0.3％，扭转之前一个季度的0.5％涨幅。

但高纬环球研究主管李敏雯表示，市场对优质办公楼空间的需求依然强劲，特别是金融、科技和法律行业，因此办公楼空间租金维持良好上扬势头，今年甲级办公楼涨幅可达6％。

对于零售空间租金表现，李敏雯则不表看好，认为本地零售业受到劳动力紧缩、成本上扬和旅客人数减少等因素影响，表现不如预期，预计今年零售空间租金也会走软。

（一）新加坡的投资优势

新加坡经济属于外向型经济，是全球著名的转口贸易和金融中心，吸引投资是其基本国策。在世界银行发布的《全球经商环境报告》中，新加坡连续八年名列榜首，在其他的有关投资环境的评价指数中，新加坡也均名列前茅。新加坡投资环境的吸引力主要有以下几个方面：

（1）地理位置优越：位于海上交通咽喉要道，拥有天然深水避风海港，是全球著名的转口贸易中心。

（2）基础设施完善：拥有全球最繁忙的集装箱码头、服务最优质的机场、亚洲最广泛的宽频互联网体系和通讯网络等等。

（3）政治社会稳定：新加坡社会治安良好，是世界上犯罪率最低的国家之一，社会政治环境稳定。

（4）商业网络广泛：新加坡产业结构优化程度高，所覆盖的产业类型丰富，可投资的范围广。

（5）融资渠道多样：新加坡是全球著名的国际金融中心，是全球资本的重要集散地之一。

（6）法律体系健全：新加坡法律体系健全，且有比较完备的申诉体系，为投资者提供了法制保障。

（7）政府廉洁高效：新加坡政府以高效廉洁著称，为外来投资提供快捷高效的服务和相对公平的投资环境。

（8）优惠政策支持：新加坡推出多种促进经济发展优惠政策，且外资企业基本上可以和本土企业一样享受。

除了以上优势外，中新之间也签订了一系列的协议，保护双方的投资安全。1985年11月，签署了《关于促进和保护投资协议》；1986年4月，签署了《避免双重课税和防止漏税协议》；1999年10月，签订了《经济合作和促进贸易与投资的谅解备忘录》、《海运协定》、《邮电和电信合作协议》、《成立中新双方投资促进委员会协议》。2008年10月，双方签订了《中国-新加坡自由贸易协定》和《关于双边劳务合作的谅解备忘录》。

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（二）存在的一些问题

尽管新加坡市场开放程度高，对于外资具有强大的吸引力，但还是存在着一些值得关注的问题:

（1）新元非国际化：主要是限制非居民持有新元的规模。

（2）资源匮乏：新加坡自然资源短缺，部分水、气资源依靠进口，受国际能源价格影响较大。

（3）劳动力成本趋高：新加坡劳动力供应不足，外籍劳务需求量大，劳动力成本逐年增加。

（4）《土地征用法》：凡为公共目的所需的土地，政府都可强制性征用。

（5）检疫标准、环保准入标准高，违反惩罚重:新加坡对进口商品检疫标准和程序十分严格；对境内企业的环保标准设定也很高，触犯相关规定的惩罚力度极大。

（三）值得重点关注的领域

（1）生物制药业：新加坡近年重点培育的战略性新兴产业，享受政府优惠政策，吸引了世界顶尖的生物制药公司前来投资。

（2）物流仓储业：新加坡拥有全球最繁忙的集装箱码头、服务最优质的机场，航空、海运、陆路物流及仓储业发达，是亚洲物流网的中心之一。

（3）电子工业：电子工业是新加坡传统产业之一，占新加坡制造业产值的1/4以上，且逐年增加。电子工业覆盖范围广，发展潜力大，一直以来都是外来投资的集中领域。

（4）石化工业：新加坡是世界第三大炼油中心和石油贸易枢纽之一，也是亚洲石油贸易定价中心，汇集了壳牌、美孚等知名化学公司及中石油、中石化等石化企业。

（5）精密工程业: 精密工程是新加坡发展高增值制造业的关键，全球70%半导体线球形焊接器是从新加坡运往世界各地，全球10%的制冷压缩机产自新加坡。新加坡的制造和研发实力，以及亲商环境使它在亚洲精密工程领域占有领先地位。

（6）旅游业：旅游业是新加坡外汇主要来源之一。新加坡环境优美、文化多样，旅游资源丰富，吸引了年均千万计的外国游客。旅游业市场巨大、产值高，是吸引外资的重要领域。

（7）资讯通信业：新加坡政府提出“智慧国2015”发展蓝图，将资讯通讯业列为提升新加坡知识竞争力的关键行业之一，政府政策优惠，鼓励外国投资。

（8）基础设施建设：近年来，新加坡推出轨道交通建设计划，在地铁网络扩展、高速公路系统建设等加大力度。此外，港口、机场等基础设施的整修、重建、搬迁等也提上议事日程，前景广阔。

（9）宇航业：新加坡提出“宇航业生产力合作计划”，通过征求合作计划书的方式，邀请合作团队申请拨款基金，鼓励外资进入，宇航业成为新加坡吸引外资的又一重要领域。

新加坡《联合早报》近日报道，新加坡政府发行新加坡储蓄债券所得的资金，将和新加坡政府特别债券及新加坡政府债券一样，会用来进行投资。

新加坡政府发债所得资金将用作投资

根据政府债券法令，新加坡政府发行债券所得的资金不可用来资助国家建设。

根据财政部之前的声明，新加坡政府发行债券所得，皆以政府存款存入新加坡金融管理局。当局进而通过外汇市场，将款项转为国外资产。这些资产大部分属于长期资产，因此交由新加坡政府投资公司（GIC）长期管理。政府投资公司并不拥有这些资产。

据了解，发行储蓄债券所得的资金，预计不会让GIC管理的资产显著增加。