解读:海外楼市与中国楼市的三大不同之处 | 美国

近日,有德国新闻称:600套公寓被中国人买走,越来越多的中国股民逃离股市,在海外大量购买当地房产,其中越来越多的人盯上了柏林。

近几年,中国人去国外购房金额越大越大。海外购房热的兴起,作为一种社会现象,不仅反映了国内政治、经济、楼市环境的明显变化,而且还说明国外少数城市楼市的吸引力超过了国内。

美国全国房地产经纪人协会称,截至2015年3月底的一年中,中国买家美国购置房产花费了286亿美元,约占美国住房销量的1%。NAR调查显示,截至2015年3月底的12个月内,中国买家美国住宅的国际买家中占比最高,为16%,高于2013年的12%。加拿大买家的占比为14%,低于2013年的23%。

数据证明了中国人海外购房需求之旺盛,不仅快速增长,而且已经成为全球跨国购房的最大“金主”。中国人去国外买房,包括多种因素:比如房价涨得快、小孩子读书、贪官外移资金、中产与富人移民等。但是,近两年中国人海外购房增长如此迅猛,他们真的了解发达国家的楼市吗?

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中国买家在美国住宅的国际买家中占比最高,为16%
中国买家在美国住宅的国际买家中占比最高,为16%

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中国人炒股,多数是听消息和跟风的。中国人去海外购房,其实也多以跟风为主,不可能全面而系统的研究国外楼市,这些国家房地产市场化已有上百年历史,有其自身的运行规律与特征。笔者将其总结为三点。

其一,进入成熟期。一国或一城的房地产市场,是具有生命周期的,这与经济发展阶段有关。经济增速放缓,比如欧美多为2-3%;人口增长缓慢,年龄老化,其中日本和德国最为严重;住宅存量接近饱和,新房需求量小;城市建设告别高潮期,只是小修小补。

典型现象是,二手房成交量远大于一手房成交量,比如美国二者的比例大概是9:1。政府管理部门、房屋买卖双方、房产中介机构、律师事务所等,都是围绕存量房进行工作或展开业务的。而国内各方主要围着新房转。比如我国地方政府很重视土地出让金,而发达国家的地方政府离不开房屋持有税。再如发达国家有很多收购旧房装修翻新之后再出售或出租的机构,而中国比较少见(大都市的二房东、群租房的经营模式非常粗糙,且不被政府认可)。

其二,房价涨幅较小。2003-2010年期间,我国房价持续大涨(除了2008年),很多人都习惯了年均两位数的涨幅。而发达国家的房价则非常温和,绝大部分年份涨幅都是一位数。

比如,2015年二季度相比2002年初,英国房价指数上涨110%,年均上涨8.1%;2015年二季度相比2000年初,日本东京都市圈房价指数下跌了16%;2015年二季度相比2000年初,美国房价指数上涨了72%,年均增幅只有4.7%,如果回顾百年,则美国房价涨幅仅跑赢通胀1个百点左右。

这样的房价涨幅,在中国人看来,实在没有什么竞争力。房地产市场步入成熟期后,房价涨由就会变小,这是行业规律。在新房开发热潮时期,市场需求旺盛,产品质量和小区环境不断提升,所以新房价格引领着房价快速上涨。而进入存量房时代之后,城市与社区成熟、没有大拆大建、缺少成片的新建小区,房价自然趋稳。另外,从需求端分析,欧美国家居民没有投资房产习惯,甚至连自住性购房需求也不算旺盛,很多国家的租房比例多在30-50%之间。

其三,租金收益率较高。我国房价涨幅总体高于发达国家,但租金收益率却低于后者。当前,我国大城市住宅租金收益率平均为2-3%,而欧美国家可达到4-5%,而日本东京甚至高达5-8%。商办类物业的租金收益率比住宅还要高一些。

中外存在这一差异的原因,可归结为两点:其一,租房需求有别。中国人能购房,则绝不租房,购房置业是种民族习惯。而发达国家租房观念流行,美国房屋自有率只有六成,欧洲大城市租房居民占四至五成。其二,假如租金基本平稳,则房价涨幅越大,租金收益率越低。我国房价涨幅大于欧美。

长期投资股票,有两块收益:分红与股价上涨。投资房产,则房租相当于股票分红,房价上涨则相当于股价上涨。如果购房自住,则可以虚拟一下房租。将房租收益率加上房价涨幅,则可算出总体的长期收益率。过去多年,我国房产收益率,总体超过欧美。

2011年以来,我国多数三四线城市收益率大降,但一线城市和部分二线城市仍然强劲。而过去两三年,国外只有个别城市,如旧金山、多伦多、悉尼、伦敦的住宅总收益率,接近中国一二线城市的水平,还都是华人集聚的城市。对此,有意在海外购房的中国人,不得不关注。

(据中国证券报)

全球福利最好国家大排行出炉 男人也有九个月产假 | 海外

加拿大的教育福利全球领先,福利指数也是全球各国中排名前列的!

一、加拿大:穷人教育一路免费,福利开支占GDP的23.1%

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加拿大,如果没有收入来源,单身可每月领取500-700加元(1加元约合6.6元人民币)的生活保障金,三口之家每月可领取1100-1300加元的生 活保障金,如果一直没工作,这笔钱可以一直领下去,直到。任何65岁以上的公民不管过去工作与否或工作时间长短,均可申请联邦养老金。

对低收入家庭,政府提供廉租金住房,保证人人有房住。租金不是按照房子大小收取,而是按照工资收入收取,基本上用25%-30%的工资就能住上宽大舒适的房子。

如果父母收入低于一定标准,不满18岁的孩子每月可领取100加元到200多加元的牛奶金。加拿大从小学到高中的教育(12—13年),学费是分文不收的, 大学教育有的社区学院也是免费的,学前教育虽然不是免费,但对低收入家庭的孩子,根据家庭收入情况,由政府部分或全部支付教育费。

二、美国:穷人医疗政府买单,福利开支占GDP的21%

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一位在美国加州的华人在这次经济危机中失业,可他一点也不感到恐慌,因为他可以领一年的失业金,然后再申请政府的救济金,救济金每月1600美元(1美元约合6.7元人民币),房贷供不起,不要紧,也由政府无偿补助,日子照样过得很体面。

研究数据显示,1995年夏威夷一个有两个孩子的母亲领取的福利相当于年薪36000美元的工人。

美国的小学到高中教育免费,大学教育经费主要由政府负担,学生只负担一小部分。社区大学的学费低于每年1500美元,约是美国从业人员平均年收入的1/30。为确保条件具备并且愿意读书的孩子能读大学,政府对贫困家庭提供各种形式的资助。

美国有专门为穷人提供医疗服务的医疗救助(Medicaid)系统,为买不起医疗保险的低收入家庭提供优质的医疗保障,所有费用由政府支付。医疗救助预算占州GDP的22%,其中联邦政府补贴57%。

2008年,美国共有4900万人享受到了医疗救助,联邦政府支出部分为2040亿美元。由于经济危机,美国不少家庭收入降低,享受医疗救助的人数剧增。2009年,美国有9个州享受医疗救助的人数达到州总人口的9%。

2010年3月23日,奥巴马总统签署法案,将医疗救助的标准降低到贫困线的133%(2009年,美国多数州贫困线为:一口之家年收入10830美元,两口之家年收入14570美元,三口之家年收入18310美元),这样,将有更多的人纳入医疗救助体系。

美国医疗制度的着眼点是,对任何危及生命的疾病,不管有钱没钱,先看病,后买单。你有钱,那你就自己掏腰包或由保险公司支付;你是穷人,就由政府买单,连住院的伙食费都由政府出。

三、英国:难民也享受高福利,福利开支占GDP的25.9%

英国实行全民免费医疗。笔者有个朋友在英国生孩子,从入院到出院不用花一英镑,伙食费都由政府买单,出院时,政府还给买好了婴儿车。

英国大学阶段以前的教育均免费,大学阶段也有90%的大学生可获得政府津贴。所以,对低收入家庭来说,从幼儿园到大学教育是一路免费的。

英国的福利覆盖所有在英国居住的人。笔者采访过一名在英国的难民,他在英国享受很舒适的福利住房,居住面积约80(与另一人合住),洗衣机、电冰箱、煤气灶、电视机等家电应有尽有,想要什么生活用品,跟福利官说一下,也会免费获得,床单、毛毯定期免费换洗。英国政府每周给他发生活费,第一周是90多英镑(1英镑约合10.5人民币元),从第二周起,每周35英镑。他照样享受与英国国民同等标准的免费医疗,他不会英语,看病时由政府出钱为他聘请翻译。

四、德国:买“伟哥”也报销,福利开支占GDP的27.6%

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德国人一生下来就享受抚育金,第一个和第二个孩子为每月184欧元,第三个孩子为每月190欧元,从第四个孩子开始,每月215欧元,这笔钱一直领到25周岁或有了固定收入为止。

对困难家庭来说,福利几乎包办了一切,领取的救济金只是“零花钱”,购买价值超出30.68欧元的日用品由福利局支付账单。

德国《图片报》的一个记者走访了一个拿救济金的家庭,男主人30岁,妻子23岁,他们有一个出生不久的孩子,这个家庭几乎所有用品,从拖鞋、衬衣、小孩床,到洗衣机、电视机、炉灶都是由福利局付款购买的。除此之外,他们每月还能领到350欧元的房租补贴、385欧元的生活费。

德国黑森州有位弗先生靠救济生活,每月从福利局领取350欧元的救济金和112欧元的养老金,福利局同时还要为他支付居住面积100的住房的房租。弗先生由于靠服用性刺激药物才能过正常的性生活,政府还必须为他每年支付购买“伟哥”的4900欧元费用。

五、法国:种1公顷农田补贴400欧元, 福利开支占GDP的34.9%

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在法国,公民从娘胎到受到400多种福利的保护。法国福利的特点是不管国籍,只要在法国有合法居留身份,就可享受。笔者在法国留学时,照样享受他们的住房补贴和育儿补贴。

法国医疗保险全民享有,根据个人收入情况,公民每年仅交几百欧元的医保费,大致是一个星期的最低工资,失业者则免交此费。家庭如果只有一人工作,可将配偶及 子女纳入自己的保险中,交费不变。病人每看一次医生只交1欧元的挂号费,其余所有费用在自己的保险账户上由社保机构划拨。

在法国,农民每种1公顷农田补贴400欧元,每养1头牲畜补贴300欧元,补贴农产品要求符合环保生产标准。

对无工作或低收入家庭,根据家庭人口数每月领取405.62欧元到851.81欧元的最低生活保障金,如果有两个以上的孩子,则每增加一个孩子,每月加 162.25欧元。孩子从在娘胎里的第5个月起到满3岁,如果父母收入低于一定标准,每个孩子每月可领取156.31欧元的幼儿补贴。如果父母为照顾孩子 而停止工作或减少工时,则每月可领取320.67欧元到484.97欧元的育儿补助。如果雇用保姆照看小于6岁的孩子,并且收入低于一定标准,每个孩子每 月可享受65.46欧元到199.78欧元的补贴。如果家庭有两个孩子,每月补助108.86欧元,以后每增加一个孩子增加139.47欧元。孩子长到 11岁时,每月补助再追加30.62欧元,16岁时每月再追加54.43欧元。此项补助直到孩子找到工作为止。

法国国民教育从小学到大学一路免费,如果家庭收入低于一定标准,孩子每个学期开学时可领取249.07欧元的补助。从初中到大学,学生可获得每个学期54.9欧元到3456欧元的助学金。

残疾人根据残疾情况,每月可获得109.40欧元到1025.72欧元的补助。 法国一些城市对收入低于一定标准的人提供免费公交服务,有的城市则对所有人提供免费公交服务,或提供免费自行车。

六、瑞典:丈夫有9个月的全薪产假,福利开支占GDP的38.2%

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瑞典1847年通过了《济贫法》,为低收入家庭提供帮助。瑞典把福利当作公民的基本作出法律上的承诺,当公民应该享受的福利不能实现或受到侵犯时,可以向地方公共保险或高等公共保险申诉。

在瑞典,老婆生孩子,老公也跟着休9个月的全薪“产假”。在孩子年满16岁以前,父母均可获得生活津贴;年满16岁以后,完成9年义务教育的青年,如继续读大学则领取教育津贴,这样,大学也和免费差不多。

在瑞典看病个人只掏60瑞典克朗(1瑞典克朗约合1元人民币)的挂号费,其他一切费用都由政府买单。

瑞典的失业保险分两部分,即基本失业保险和自愿失业保险。所有20岁以上的失业者,可领取每日320瑞典克朗的基本失业保险金。

除此之外,自愿失业保险职工参加全国36个失业基金,如果失业,在头200天里,可以领取过去12个月平均工资的80%,第201天到300天(有未满18岁的孩子为450天)期间减为70%,超过这个期限则由工作发展保险支付。

2006年,全国有90%的工人加入了失业基金,553000人受到了失业基金的资助,平均每人得到54069瑞典克朗。失业基金的资金主要由政府提供,会员费只占基金的9.4%。

七、:挪威带全薪休病假,福利占GDP的33.2%

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挪威实行全民免费医疗,所有公民都享受毫无差别的高品质的医疗服务,病假期间的工资与正常工资分文不差。

产妇有42周的全薪产假,生产之前的3周也是法定产假。产妇的丈夫享有4周的全薪“产假”。挪威实行包括托儿所、幼儿园在内的所有等级的全民免费教育,不满2周岁的婴儿如果不去托儿所,可以获得最高每月3000克朗(1克朗约合1.1元人民币)的现金补贴。

八、丹麦:全民免费医疗免费教育,福利开支占GDP的37.9%

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丹麦的福利覆盖所有在丹麦居住的人,不分国籍,只要在丹麦的领土上,就享受他们的各种福利。

丹麦实行全民免费医疗,看病、住院分文不花,连住院伙食费都由政府买单。病房一切生活设施应有尽有,病人住院空手进去即可。

丹麦从小学到大学一路免费,学生就近选择学校,如果选择私立学校,则政府按公立教育标准报销一部分学费。

孩子从生下来到18岁的牛奶费也由政府支付。低收入家庭孩子的学前教育也由政府买单,学生每月还可以拿到生活补贴。

失业人员在失业后的4年里,可领取相当于失业前工资90%的失业金。如果4年内还找不到工作,则领取每月约合14000人民币元的失业救济金。

 九、澳大利亚:低收入者购药2.6澳元封顶,福利占GDP的22.5%

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当今澳大利亚的福利制度是1910年建立起来的,覆盖所有国民。

澳大利亚对所有国民免费医疗,如果自己到药房买药,家庭收入低于24000澳元(1澳元约合6.6元人民币)的公民只需要支付药房2.6澳元,余款不管多少,均由政府买单。孕妇分娩时,可获得950澳元的分娩津贴,以帮助为新生儿添置用品。

如果在工作年龄内失业,每年可获取1.5万澳元的失业救济金。女性公民从60岁、男性公民从65岁开始,不管过去的工作经历如何,如果个人收入或资产低于一定标准,都可领取政府养老金。

 澳大利亚实行12年免费教育,学生在18岁前还可享受学习补贴。大学生可以获得政府的无息贷款。

十、日本:医院不得盈利,福利开支占GDP的18.6%

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日本早在20世纪20年代就通过了几个福利法案,基本上采用欧洲模式。

日本的医疗保健系统覆盖所有国民,日本的所有医院必须是非赢利性质的。每个公民必须享有一种医疗保险,保险费的多少根据个人或家庭收入情况而定。

按照现有的医疗保险制度,69岁以下的人自我负担的医疗费占所需医疗费的30%,70到74岁的人负担20%,75岁以上的人负担10%。

为了对疾病做到早发现、早治疗,日本对40岁以上的公民实行完全免费的预防诊断、检查和保健治疗。

日本县市政府为低收入家庭提供福利住房,如果申请福利房的人多,为体现公平,则用抽签的方式分配。房租根据收入定,收入高,房租就高些,收入低房租就低些甚至全免。政府福利房的房租每两年调整一次,根据收入变化情况决定房租是上调还是下调。

日本的幼儿园到初中实行免费教育,低收入家庭(年收入约25万元人民币)的婴儿在托儿所的费用全免,每个18岁以下的孩子可增加约合人民币2.5万元的个人所得税免税额,地方政府向不满9岁的儿童发放育儿津贴。

十一、非洲:不少国家实现了免费教育和免费医疗

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非洲不少国家实现了免费教育和免费医疗,肯尼亚等国还为所有中小学生免费提供营养午餐、免费住宿。

南非政府规定,所有公立医院无偿为穷人、老人、孤儿、残弱人员提供免费医疗,由统一结算费用。

埃及对没有医疗保险的人提供免费医疗,无业人员可到公立医院免费就诊,农村每三四个村庄设有一个医疗中心,农民在医疗中心免费看病。

埃塞俄比亚是世界上最穷的10个国家之一,但他们早就做到了从小学到大学一路免费,连教材都由政府免费提供。学生读大学,食宿都由政府“垫资”。学生大学毕业,工作一年半后开始在10年内还清政府“垫资”(4年约合8000元人民币),如果毕业后找不到工作,国家不向学生索要这笔费用。

埃塞俄比亚还对穷人实行免费医疗,拿着“贫民证”就可以在村镇诊所享受免费医疗。

喀麦隆从小学到大学也一路免费,在大学阶段只收取每年20000中非法郎的注册费(约合270元人民币)。

 十二、拉美:福利覆盖所有穷人

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拉丁美洲国家的福利制度在上个世纪80年代进行了较大的调整,使福利覆盖所有穷人。拉美国家的福利由三部分构成:工人和雇主共同支付的保险,政府负担的穷人救助,劳动保规规定的福利。

拉美国家福利制度的特点是:有条件的货币转移支付,对需要救助的家庭直接给予现金;定位家庭户,在物价上涨期为使公民的生活水准不下降,对所有家庭户给予补贴;对极度贫穷的人给予一揽子全方位救济。

福利是给最需要的人的,也就是给穷人的,其目的是弥补第一次收入分配的差距,让所有国民生活得有尊严。

(国际升学指导中心)

日本房地产面临库存压力 将迎来降价? | 日本

日本房地产面临库存压力 将迎来降价? | 日本
日本房地产业界人士表示,日本各房地产开放商都面临不同程度的库存压力。到今年年末各开发商会展开各自的去库存战略,选择这段时间购房的人,可以充分与开发商砍价、交涉(Getty Images)

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近期,日本建材和人工成本上升,公寓房价格大幅度上涨,新房销量受重创,各开发商都面临不同程度的库存压力。房地产业界人士表示,到今年年末各开发商都会展开各自的去库存战略,选择这段时间购房的人,可以充分与开发商交涉房价。

开发商面临不同程度的库存

日本房地产业界20多年,熟知房地产的广告宣传、销售战略的业界人士榊淳司撰文表示,住房库存越发困扰各开发商。他说,每个月不少房地产咨询公司都会统计出相关的房地产的销量、价格等情报。但是,这些情报不一定就是房地产业界的真实情况。因为收集的房地产情报都是各房地产商自己申报的情报,不一定全面。

榊淳说:“房介销售公司每月都有销售目标,签约率70%是业界判断业绩好坏的分水岭。在实际销售中,房介都会围绕这个签约率做调整。比如,高出的部分放到下月,不足的部分先从下月可能的业绩中借用等。”

目前日本国内,2020年东京奥运会的筹备中,大力兴建各种设施,同时,“3.11东日本大地震”后,灾区的各种大型基建复兴项目也正全面展开。建筑业面临严重的人手不足,不少建筑公司为此急得团团转,同时建材价格上涨,把近几年的公寓房的价格大幅度推高,让不少家庭望“房”兴叹。

近期的统计显示,房价连年上涨,日本的东京圈、关西圈等主要经济圈的公寓房销售受挫,在库积压严重。

到年末 房价迎来降价

榊淳在文章中透露出,一家著名的大型地产开发公司,其市场分析能力和营业能力都得到业界的认可和好评,其开发的楼盘通常在竣工前,都已售罄。如果竣工前,住房销售不顺,会立刻转变销售方针,进行有效的降价等促销手法,尽快脱手。这家开发商近期组建了一只“特别销售部队”,试图解决头疼的库存问题。

榊淳表示,不过,当初这家大型开发商因实力雄厚,对出现的库存根本不太在乎。到去年春季前,一直不主张降价销售,坚守预定的销售目标。不过,坚持了半年多后,难以忍受持高不减的库存,立刻改变方针,表示“只要不亏本就行,尽快出售掉”。

近期,把其在全日本的销售强手召集在一起,组建了一只“特别销售部队”,目标是在今年年末把库存一扫而空。

榊淳表示,没想到这家销售营业能力备受业绩推崇的开发商也抱有如此严重的存库,想必其它中小型开发商的库存烦恼都不会小。他说,进入2017年,不论是大型开发商,还是中小型开发商,面对住房库存,都会开始有所行动。到年末,库存公寓房的房价可能会出现明显的降价倾向。对于选择在这时期购房的消费者,可以多留意近期的楼市行情,选中目标后,痛快地砍价,如果幸运,或许能得到满意的价格。

(互联网综合整理)

全日住宅价格指数走高 东京之外仍有新投资标的 | 日本

全球地产市场今年仍受美国总统川普新政及英国脱欧的影响,日本地产市场历经多年的考验之后,仍然受到重视。据日本国土交通省的最新发表的数据显示,从 2013 年起,日本的不动产指数持续上涨,累计上涨约 30%,租赁市场也是欣欣向荣。

在台与群义房屋合作的本叶国际资产管理株式会社社长林彦宏表示,日本不动产市场除了海外投资人看好之外,日本本地的投资人也持续看好后势,从日本国土交通省官方数据可以明显看出,日本不动产的特色并不像开发中国家那么大幅度的上涨,而是非常稳健的每年约 5-7% 持续攀升。

但就海外投资而言,其交易成本一定比在中国台湾来的高,也比较麻烦,林彦宏建议勿短进短出,长期投资获利会更好。

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林彦宏举例指出,曾有客户在 2011 年以 2000 万日圆购入一个投资物件,收了 6 年租金,扣除费用约 5% 的收入,最近以 2900 万日圆售出,扣除各项费用及还原汇率损失,每年投资报酬率还是有 10% 以上的获利。

林彦宏分析,最近日本不动产市场跟以往有三大不同点,2015 年以前的日本不动产市场,对中国台湾客户来说,以买进为主,从 2016 年起除了买进之外,也开始有卖出,接手的人以日本当地人为主,显示这个市场更加成熟。

同时,除了东京外,投资人也考虑其他城市,其中较特别的是福冈,由于福冈去年于英国旅游杂志的世界宜居城市中名列第七,超越京都而引起广泛注目,加上福冈不动产价美物廉、人口增加率及年轻化等,都在日本居首而吸引投资人兴趣。

经过多年试炼,尤其是去年的日圆高涨,造成许多业者纷纷退出市场,主要是一些打带跑或专业不足,如无法同时拥有台日两地证照,非台日两地专业直营的业者为主,其中住友不动产关闭中国台湾办公室最令人感到意外。

由于市场大洗牌的影响,造成许多孤儿房东,林彦宏提醒,投资日本不动产时务必要慎选业者,除了熟悉国内的不动产外,也要了解日本市场,最重要的是在当地有没有大型建商合作关系,因为有大建商的背书,代表在严谨的日本业界受到肯定,如此才能提供完整的日本不动产投资谘询与多元的物件选择。最后是有经营租赁管理业务,可以长期帮你管理资产的业者。

展望新的一年,日本不动产在 2020 奥运及观光客大量涌入带动经济发展下,还是持续看好。

相关资讯:2017年一月英国房产报告 | 英国

(据钜亨网)

日本房价居高不下 2016年销量创24年新低 | 日本

日本不动产经济研究所 (Real Estate Economic Institute Co., Ltd.)20 日公布调查报告指出,因房价居高不下,浇熄买气,拖累去年(2016 年) 日本住宅销售户数年减 1.4% 至 7 万 6,993 户,连续第 3 年下滑,且销售户数创下 24 年来 (1992 年以来、当年为 7 万 5,173 户) 新低纪录;日本住宅销售户数史上最高纪录为 1994 年的 18 万 8,343 户。去年日本住宅总销售额年减 2.6% 至 3 兆 5,111 亿日圆;日本住宅销售额史上最高纪录为 2000 年的 6 兆 4,452 亿日圆。

房价史上次高!日本房市冷、销量荡24年新低 | 日本
去年日本住宅每户平均售价年减 1.3% 至 4,560 万日圆,虽为 4 年来首度呈现下滑,不过仅次于 2015 年的 4,618 万日圆、创 1973 年开始进行调查以来史上次高纪录

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去年日本最大市场东京首都圈住宅销售户数年减 11.6% 至 3 万 5,772 户,占整体销售户数比重为 46.5%、为 4 年来首度跌破 50% 关卡;近畿地区下滑 1.3% 至 1 万 8,676 户。

去年日本住宅每户平均售价年减 1.3% 至 4,560 万日圆,虽为 4 年来首度呈现下滑,不过仅次于 2015 年的 4,618 万日圆、创 1973 年开始进行调查以来史上次高纪录;每平方公尺单价年增 0.2% 至 65.5 万日圆,连续第 4 年呈现增长,逼近泡沫经济时期的 1991 年 (66.7 万日圆) 水准。

就厂商别销售户数来看,去年住友不动产销售户数为 6,034 户、连续第 3 年居冠,其次分别为三井不动产 Residential 的 4,320 户、野村不动产的 4,056 户。

不动产经济研究所预估,2017 年日本住宅销售户数将年增 2.0% 至 7.85 万户,其中东京首都圈预估将年增 6.2% 至 3.8 万户、近畿地区将年增 1.7% 至 1.9 万户。

不动产经济研究所 2 月 14 日公布调查报告指出,因房价狂飙,拖累 2017 年 1 月份日本东京首都圈住宅大楼新增销售户数较去年同月下滑 7.4% 至 1,384 户、再度陷入萎缩,就历年 1 月的情况来看、创 6 年来 (2011 年以来、1,372 户) 新低水准。

1 月份东京首都圈住宅大楼每户平均售价较去年同月飙涨 24.1% 至 6,911 万日圆,创 25 年 7 个月来 (1991 年 6 月以来、6,946 万日圆) 新高纪录。

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(据钜亨网)

日本的物价水平其实并没有你想象得那么高 | 日本

日本的香蕉超级贵”的传说看似合理,只不过,都是讹传!!其实香蕉在日本是廉价水果,一串(3-6根)的售价约在 92 日元至 299 日元之间;仅相当于单买一颗青森苹果的价格。绝大多数超市卖的都是菲律宾的香蕉。(日本人均收入

说到日本水果中最为人所知的「千金小姐」,就不得不提一下哈密瓜了。

哈密瓜是超市中高价位的商品,要价 4000 日元,已相当于整片「黑毛和牛」沙朗牛排的价位!

但是与绝对要破万才吃得到的神等级静冈温室哈密瓜相比,仍是小巫见大巫。一颗芒果加一个哈密瓜……含税 16000 日元(下图),而这还是「渋谷的价位」。如果在银座的水果老店购买,花费 20000 日元以上购买哈密瓜是很平常的事。

这些高价商品给人的印象太过强烈,导致日本物价很高的形象深植人心。

但其实日本物价并没有这么高不可攀!

相较一般直径约 2 公分的明太子,直径约 5 公分、长度约 15 公分的明太子称得上高级品,但是原订售价只要 1000 日元,半价后更只要 500 日元!半价的标签并非最后一天才贴上,而是在 5 月 12 日就已经由 1000 日元降至 500 日元。

日本便当动辄千元的印象也不尽正确,超市的新鲜炒面(非冷藏食品)定价跟买原料自己下厨的花费相差不大,尤其自烹的话每次都只煮一人份的量非常麻烦;为求省时便利,超市经常能看见西装毕挺的上班族单买便当一盒的景象。

而且日本的特价标签下得很早,往往下午五、六点,便当类等热食都已经贴上 20% off、 30% off 的标签。也就是完全赶得上吃晚餐的时间啊!

晚餐时间过了之后,热食部就会大量出现「半额(对折)」的贴纸。因为是当日制作的热食,所以如果是作为隔天的早餐或午餐,鲜度完全没有问题!这样的商品主攻独居的青年男女,因为自己备料、烹调、还要清洁锅碗瓢盆固然比较便宜,但是煮出来的份量往往一餐吃不完。

但日本的独居公寓非常小,不论是超鼠居的三迭(一坪半)或比较普遍的六迭(三坪),都没有放大冰箱的余裕。很多日本人家里最多就只能放酒店个人冰箱尺寸的小冰箱而已,保存空间相当不足,因此能够一餐吃完的份量才是最刚好的。对于独居者而言,考虑到自己烹调的种种不便,又想顾及口味变换、饮食均衡,购买超市热食这个折衷的办法就普遍被大众所接受了。

另一方面,如果是家庭主妇或家庭主夫,买原料来自烹的话,同样的 200 日元,比起购买热食成品,能够买到约两至三倍的食材。要顾及全家人的饮食的时候,还是会自己烹调。

回到今天的主题,日本的物价到底有没有贵到吓死人?如果你只看到专攻观光客或地点超好的超市,当然物价很贵;如果你以为日本人天天吃礼品级的哈密瓜,当然物价超贵。

但是回归到老百姓的生活层面上来说,即便是东京,也是许多人每天居住、过着平凡小日子的都市。

就和我们不会天天吃鱼翅一样,日本人也不会天天吃牛排、啃松茸;对日本的住民而言,购买在地超市的商品,跟我们在超市消费的感觉无二。

尤其讨论日本的物价到底贵不贵的时候,商品的品相、质量也必须纳入考虑。日本超市的商品品相大都非常好,因此居住在东京、在东京买菜的 C/P 值高于在国内超市购买相同的价位的产品。如果再加上打烊特别折扣的超高折扣率,“吃”在东京实在算不上是大问题!

 (互联网综合整理)

日本房市投资热 投资者该如何出手 | 海外

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说到日本,除了中日两国一言难尽的历史纠葛,国人最先想到的应该是日本的文化、美食与发达的制造业。2015年开始,赴日投资热潮也成为了各方另一个焦点话题。居外网的数据表明,2015年居外用户对日本房产的询盘量较2014年增长了191%,询盘总价值高达5.32亿美元(约35亿人民币)。

90年代初,日本房地产的巨大泡沫轰然崩塌,随之而来的是其引发的金融危机与蛰伏20多年的房价。08年开始,在全球金融危机影响下,日本房市再次下滑。金融危机结束之后日本房市进入房价瓶颈期。2013年之前,日本全国房价变化幅度都相当小。2013年开始,人民币兑日元大幅升值,在2015年中一度读破20大关,国人在日投资也逐渐增多。同时期,全日本公寓房价开始显著增长。在2013年2月至2016年2月的3年间,日本公寓整体房价增长了25.3%,而别墅房价只微增0.9%。这样的数据让人不得不猜测,正是海外投资者对公寓的大量需求涌入,使得更受投资者青睐的公寓市场价格节节攀升。2016年初,日本进入“负利率”时代,由此带来的超低低利率与人民币汇率优势进一步刺激了海内外的房产投资。加之2020年东京奥运会的临近,越来越多的基础设施开建,为许多新的区域带来了更好的投机遇。相信在这些因素持续作用之下,日本住宅,尤其是公寓价格将在近期保持上升趋势。

来源:日本土地综合研究所
来源:日本土地综合研究所
来源:Google Finance
来源:Google Finance

那么中国买家最喜欢在日本那个城市进行投资呢?居外网的数据表示,2015年间最受中国房产买家青睐的3个日本城市依次为东京大阪京都。超过70%的潜在购房者表示投资是他们在日本置业的首要目的,这表明在日本进行房产投资的中国买家主要看中的是当前的汇率优势与日本房市的复苏。

来源:日本土地综合研究所(2015年6月数据)
来源:日本土地综合研究所(2015年6月数据)
来源:Tokyo Kantei (2016年4月数据)
来源:Tokyo Kantei (2016年4月数据)

作为全球中心级的城市,日本首都东京时时刻刻吸引着世界的目光。东京都会区是全球人口最密集的地区,这一地区的房价毫无疑问为全日本最高。2015年6月新公寓的平均售价约为357万人民币,平均单价约为5.1万人民币每平方米,与北上广深房价基本处于同一水平。二手房均价则比新公寓便宜许多,平均售价约180万人民币,单价2.8万人民币每平方米。东京的租赁市场十分发达,一套60平的新公寓租金一般达到1.2万人民币,将带来高出国内房产的出租回报率。

中国买家在日投资的另一个热地是大阪。 拥有典型的日本文化与景色,大阪是体验日本生活最好的地方之一。于东京相比,大阪地区房价较低,需要的投资成本也较少。2015年6月新公寓的平均售价约为290万人民币,平均单价约为4万人民币每平米,相当于国内一线城市郊区或二线城市中心区域房价。 2015年6月的二手公寓均价约为121万人民币,更是明显低于国内许多大城市。虽然大阪的租金比东京低,但由于房价较低,大阪拥有更高的租金回报率。

东京vs 大阪公寓房价走势图
东京vs 大阪公寓房价走势图

从大阪与东京两个城市的公寓房价走势图中,我们可以发现2012年开始,大阪的公寓价格增幅就持续高于东京 。2012年1月至2016年2月,大阪公寓房价增长了26.5%,而同时期东京公寓房价增幅为22.8%。从市场饱和度角度来看,由于房价较低,大阪也具有更大的发展潜力。

居外投资建议:

对一般的投资者来说,大阪房产有着更低的投资门槛与更高的投资回报,是十分理想的投资选择。大阪房产的投资优势包括:

  1. 近期高速增长的公寓价格将带来更高的长期投资回报
  2. 相对于东京较低的投资成本可让投资者选择更具优势的房产
  3. 显著高于国内的租金回报率让投资者持续获利

不过,投资大阪房产一定要将重点放在市中心与关注点强的区域,购买时首先考虑出租与出售的可能性,切不可因价废市。

东京房产投资门槛高,市场波动大于大阪,需要洞悉市场动态,适合有一定投资实力与经验的买家。投资东京的优势有:

  1. 全球生活工作最便利的城市之一,具有海量投资地点可供选择
  2. 2020年奥运会带来的巨大市场发展空间,房市有望站上一个新台阶
  3. 作为全球人口最密集的区域,强大的租售需求使得投资者更容易找到收益机会

在日本购置房产,中国买家需要避免的一个误区是从游客的角度选择投资地点。游客聚集的热门地点往往不一定是受欢迎的房产热点。如果从租客或购房者角度出发,相信大家在选择租房或买房时会避开人流密集而缺乏生活设施的旅游区。因而购买房产时,一定要从日本当地居民工作生活角度出发,选择交通便利、设施齐全、发展前景大的区域。另一方面,由于近期全球经济形势不明朗,作为避险货币的日元汇率变动很大,在2016年初对人民币升值较多。日本政府近期也出台各项措施,立志于修正日元过快升值,以稳定日本经济。为避免汇率上的损失,海外买家应该密切观察经济形势,在汇率相对稳定时入场。

 

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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日本 | 将放宽外国高级人才永居权 居住期缩短为1年

据报道,1月17日,日本法务省确定的方针显示,对于满足一定条件的研究者和技术者等外国人才,允许其在日本最短居住1年即可获得永久居住权。现行制度下,外国人取得在日永居权最短需居住5年时间。新制度实施后将大幅缩短。从18日开始,法务省开始履行公开征集意见手续,将在意见的基础上修改省令。

日本 | 将放宽外国高级人才永居权 居住期缩短为1年
1月17日,日本法务省确定的方针显示,对于满足一定条件的研究者和技术者等外国人才,允许其在日本最短居住1年即可获得永久居住权

日本媒体报道,在日本生活的外国人的侨居资格具有期限,原则上需要在日本居住10年才能获得永久居住权。现在,日本政府将外国人的学历、工作经验和年收入等换算成分数,将合计达到70分以上的外国人作为“高级人才”,允许其居住5年取得永久居住权。此次,将此居住期缩短为3年,将合计分数达到80分以上的外国人居住期缩短为1年。

日本政府此举致力于创造使拥有高级技术和知识的外国人才容易来日的环境,有助于经济增长。对于从事IT(信息技术)等成长领域的人才、高额投资家、顶级大学的毕业者等人才,日本也将设置新的分数合计措施。

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 (据日本新华侨报网)

澳洲 | 中日韩资本涌入 澳商业楼宇收益或跌落5%

2017年,随着更多的国际买家,包括韩国日本的机构,涌入澳洲市场,澳洲主要CBD区域的高层办公楼投资回报率可能会下降到5%以下。

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中日韩资本涌入 澳商业楼宇收益或跌落5%

 

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据《澳洲金融评论报》报道,虽然一些个人资产交易的幅度更大,但2016年底,在悉尼,这种高端地产的投资收益率平均为5.76%,而墨尔本则为5.5%。

Colliers International的资本市场主管John Marasco说:“我们认为,今年的投资收益率会下降到5%以下。我们相信市场的溢价尚未真正得到检验,如果2017年得到检验,或将突破5%。”

房产所呈现的投资收益率或资本化率正在稳步收紧,商业市场正在从近十年前金融危机中缓慢复苏。有强烈的因素推动价格走高,在世界各地的现金收益率下降的情况下,机构投资者争相锁定资产的回报率。

在过去的几年里,澳元不断走低、低廉的利率以及相对强劲的租赁市场都吸引了当地和海外买家。

就在新年之前,日本三菱亚洲地产公司与中国平安集团携手注资悉尼最高的办公大楼建设。来自韩国的资金也在澳洲的市场上占有一席之地,诸如ARA资产管理的5.78亿澳元,购买了墨尔本Southgate复合型建筑。

(据AFR)

在日本拿投资经营签证,需要做这些准备!

日本投资移民,每一年都有很多华人抱着各种目的来到日本,有的是留学,有的是研修,还有的就是为了来日本就职,但有很大一部分华人来到日本以后,经过几年的积累,会选择自己创业。

日本,外国人如果想自己创业的话,必须要先创办公司。

华人在日本注册公司的具体流程

这社会上假东西太多,假烟,假酒,假新闻,假中介,就王八是真的,还叫假(甲)鱼!

也不知道是从什么时候开始的,把出资500万日元以上,看似门槛很低的日本投资经营(经营管理)签证宣传成了近似于欧美的移民制度,只要出500万日元,就能拿签证的意识形态在中国社会不停的蔓延。

造成每天成立公司,申请投资经营签证的咨询乌泱乌泱地,希望合作的中国现地移民中介公司大量出现。

自己都没搞明白日本投资经营签证是怎么回事,就申请签证!来了之后发现和中介说的不是一回事,各种各样的问题出现。每天QQ,微薄,微信只要打开,就各种各样的咋办啊?入国管理局不是我开的,很多问题解决不了就是解决不了。所以,办之前都先把该了解的都了解了。

在百度上输入「日本投资经营签证富永」,就会出现很多我写的关于日本投资经营签证的评论,可以看一下。

用句东北话来说,你们真给我整压抑了。笑

咨询的人多,我就要一股子一股子的写,来减少每一个咨询的时间。

好,富永今天说说海外华人在日本成立公司的流程。

① 在日本成立公司需要有代表取締役、株主、発起人。

代表取締役:经常说成社长,无国籍,无签证限制。

株主:股东的意思,无国籍,无签证限制。

発起人:大伙儿每人出点钱开个公司吧。就是号召成立公司的人。无国籍,无签证限制。

※从事法律工作或者学过法律的朋友,不要搬出日本的公司法来和我争论,这个地方解释的不对,那个地方解释的不全面。我只是想让没有专业知识的人能看懂,话糙理不糙。

都没有国籍,没有签证的限制来看,任何一个外国人在日本都可以自由的成立公司。不过,从成立公司的手续,流程来看,就会明白在日本没有中长期签证的外国人是完成不了成立公司的手续的。

② 在日本成立公司的流程

定款做成 → 定款公证 →注入资本金→ 成立公司

在日本公司成立之前是开不了公司帐户,所以注入资本金的这个步骤里,必须把公司的资本金放入発起人的个人帐户里。在日本没有中长期签证的外国人,银行几乎不会给办理个人帐户,所以没有日本中长期签证的外国人不能自己一个人完成成立公司的手续。

这是発起人的个人帐户,帐户里需要显示资本金的入金记录。对汇款还是现金存入没有要求。

※定款:写有公司名字,公司地址,公司的经营范围等等的资料

① 海外华人如何在日本成立公司?

综上所述海外华人在日本没有个人帐户,所以自己完成不了成立公司的手续。

这个问题应该怎样解决?

可以找一个在日本信得过的朋友一起做発起人,这个朋友是日本人还是外国人都没有关系,只要他在日本有个人帐户就可以完成成立公司的手续。公司成立完成之后,开设公司帐户,然后把放在朋友帐户里的资本金转移到公司名义的帐户里。

最终成立的公司是这样的:

代表取締役:海外华人。

株主:海外华人。

発起人:海外华人和在日本的朋友。

也就是仅仅用了一下日本朋友的帐户,公司的股东,社长都和他没有关系。

③ 经常有的疑问

这个在日本的朋友一定要是日本人吗?

不是。

这个在日本的朋友如果是外国人,一定要是永住吗?

不是,因为仅仅是出了一个名义,不参与任何经营活动,所以对签证的种类没有要求。

※非入国管理局官方回答,仅仅是到现在为止没有因为签证种类出现问题的先例。

听说现在可以先申请一个4个月的签证,就可以在没有日本朋友的情况下完成成立公司的手续了,是这样的吗?

是的。

(据日本之窗)