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加拿大 | 多伦多华人经纪看楼市：碾压温哥华房价不是梦

2016年多伦多楼市一路狂奔，晋升全国最热市场，第三季度开始取代温哥华成为楼价最难负担的城市，人们不吝以“前所未有”、“惊世骇俗”等词来形容。至于2017年，多家金融和房地产研究机构的预测报告都十分乐观：需求未减、卖方市场持续、外国买家继续活跃、房价升势强劲…让我们来听听本地业界人士怎么看明年的多伦多楼市。

天合地产金牌经纪陈虹表示，她从业超过15年的经验看，今年是是市场最热、上升最快的一年，以往每年平均房价的涨幅大约在15%，个别地区能达到20%，而今年平均升幅都到了30%。

加拿大 | 多伦多华人经纪看楼市：碾压温哥华房价不是梦 — 2016年多伦多楼市一路狂奔，晋升全国最热市场，第三季度开始取代温哥华成为楼价最难负担的城市，人们不吝以“前所未有”、“惊世骇俗”等词来形容

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房价维持上扬但增速放缓

市场如此迅勐是几个因素共同作用的结果：加元汇率疲弱，贷款利率走低，新上台的自由党政府敞开移民大门，以及开放10年签証方便外国投资者买房。陈虹认为，今年的市场表现不是常态。2017年，市场仍然会继续上扬，但不会有如今年这般高的升幅。因为上述4个因素中，加元已开始走强，利率也开始调整，10年签証大家也已经逐渐适应，影响减弱。再加上中国的外汇管制，资金离境越来越困难。

刚需有待消化

加中地产投资总商会会长袁浩彬表示，近几年全城焦点都集中在房地产，不论懂不懂，很多人都投入了时间、金钱和精力，造成市场火爆。2016年多伦多房地产市场的刚性需求非常强，这些需求在2017年仍需要时间消化，所以短期内市场看到所谓泡沫的可能性非常低，除非政府出台特别的政策压抑房价。

资深房地产经纪李丁表示，多伦多市场每年的正常升幅大约在8-10%，可今年上半年很多区域升幅就达20-30%，上涨过快，下半年稍有放缓。从不同档次的房屋分析，100万以下和200万以下的中低档房子涨得快，绝大多数买家都处于这两个群体，所以感觉尤其强烈。但350-400万左右的房子，价格上涨并不快。

至于明年的市场走势，李丁分析，经过今年这轮大涨，多伦多中档房已将接近200万，半独立和镇屋也快近百万，这个价位无论对本地人还是海外买家，收入都有些难以为继。除此之外，各个银行纷纷调高了贷款利率，出台了更严格的贷款政策，会对房价产生影响。而另一方面，加国移民政策更宽鬆，留学尺度放宽，对房屋需求是正面刺激。因此明年房价不会跌，但涨势可能放缓，不会像今年这么迅勐，会维持8-10%的健康增长速度。

多市若征“外国人税”能否压抑房价?

温哥华8月份开始对海外买家额外增收15%的土地转让税之后，最近两三个月当地房地产市场有所放缓，交易量回落。假设多伦多也开征针对外国买家的税项，能否有助于本地市场降温?

陈虹表示，据她温哥华的经纪朋友反映，当地一下子增收15%的土地转让税，政府和民间都感觉有些激进，可又不好再调降下来。多伦多会吸取温哥华的教训，即使加税也不会有那么大的幅度。因此她认为对海外买家征税隻要不是很离谱的比率，人们很快就会适应，不会对多伦多市场产生大的影响。正如多伦多当年加征双重土地转让税时，政策刚公布的第一个月，买家会考虑转往其它城市购房，令多伦多房价平淡，但几个月过去人们习惯后，就又重回多伦多了。

中低端物业有望追温哥华

李丁表示，温哥华高中端房价比多伦多高很多，对外国买家增收税后，几百万上千万的高价市场大受影响，从整体看市场交易量和房价有所下跌。多伦多和温哥华毕竟是两个不同的市场，多伦多是全加第一大城市，人口基数大，住房需求量大，而中低档房屋价格并不高，远低于温哥华、纽约、波士顿和中国的北上深。因此即使多伦多对外国买家征收一定的税，最受影响的应该是300万以上的高端市场，对中低端市场影响并不大。

袁浩彬认为，温哥华对外国买家加征税虽然令目前成交量减少，但对想买房的当地人真正有多大帮助?对市场健康秩序有多大助益?还存在疑问。安省若出台类似的政策，对市场一定有影响，尤其是高端物业市场，不过这个群体数量有限。本地买家需求仍在，而外国买家也不会杜绝，因为外来资金实力较强，也许不介意多付金钱，所以限制海外买家的政策对市场整体影响力很低。

多伦多房价能否追上温哥华?

几年前看到这个假设，会觉得两者房价差距实在太大。现在再看，恐怕不是疑问而是肯定了。陈虹表示，2017年多伦多房价能否追上温哥华，还要看两地政策的调整。如果温哥华继续对海外买家采取高压政策，仅仅依靠本国人，当地房价的上涨空间就缩小了。相比之下多伦多毕竟经济更繁荣，生意机会、工作机会多，周边大学多，直接在多伦多落脚的新移民和留学生也多，这从越来越多中国航班直飞多伦多就可见一斑。当人越来越多，住房供不应求时，房价一定稳步上涨。

李丁认为，多伦多房价会不会超越温哥华不能光看整体、看平均价，应该同类物业同类地段相比较，好区与好区、豪宅与豪宅相比较。例如多伦多Downtown的Condo，呎价大约在800-900元每呎，而温哥华市中心的Condo已经是每呎1700元，几乎贵一倍，这么大的差距不是明年能填补的;再看最高端的豪宅，多伦多能看到1000万、2000万的豪宅，而温哥华3000-4000万的很常见，看似差价也相当大，不过高端物业市场水分很大，所以两个城市拉近距离不是没有可能;至于多伦多200万以下、100万以下的中低端房屋，则很有可能在明年与温哥华拉平。

2017年选择哪裡投资?

袁浩彬表示，住房需求仍在，所以未来房价仍有上升空间，隻是有些地区涨幅大，有些地区涨得慢些。一些之前房价基数比较低的地区，吸引了人们一窝蜂地投资置业，比如东部和很北的外围地区，近年升幅非常大，房价已然不便宜了。所以投资者要比较小心，不要以为还能短短几年就翻番，从而盲目跟风，预期太乐观。他更看好以Yonge街为中线，404和400两条高速公路之间从南到北的地带，发展会比较稳定，值得多关注。

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（据加拿大家园）

新加坡 | 比森联多卖出一单位丰隆重登“楼王”宝座

根据《联合早报》向10多名发展商和业内人士收集到的数据，截至12月14日，丰隆集团今年共卖出1052个私宅单位，进账总计13亿3000万元。其中，它今年10月推出的新私宅项目森涛苑卖出380个单位。森联集团虽略输一个马鼻，不过，该集团去年未列入十大行列，今年却异军突起，表现相当出色。

由本地富豪郭令明掌舵的丰隆集团（Hong Leong Group），凭借着森涛苑（Forest Woods）的热销，重新夺得2016年私宅销售成绩最出色的新加坡“楼王”宝座。

不过，它仅比排名第二的森联集团（Sim Lian Group）售出多一个单位，两者销量差距十分接近。

新加坡 | 比森联多卖出一单位丰隆重登“楼王”宝座 — 由本地富豪郭令明掌舵的丰隆集团（Hong Leong Group），凭借着森涛苑（Forest Woods）的热销，重新夺得2016年私宅销售成绩最出色的新加坡“楼王”宝座

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根据《联合早报》向10多名发展商和业内人士收集到的数据，截至12月14日，丰隆集团今年共卖出1052个私宅单位，进账总计13亿3000万元。其中，它今年10月推出的新私宅项目森涛苑卖出380个单位。

丰隆集团的私宅销量包括集团本身、集团旗下子公司城市发展（CDL）以及联营公司TID Residential等的销量。

它曾连续三年为本地“楼王”，但去年却把宝座拱手让给集永隆发展（CEL Development），排名第四。

相比去年卖出近660个单位，取得约6亿9000万元的销售额，丰隆无论是销量或销售额都比去年增加近一倍。

森联集团略输一个马鼻，以1051个单位的销量成绩排名第二。

不过，该集团去年未列入十大行列，今年却异军突起，表现相当出色。

森联今年主要销售私宅项目是万乐轩（Wandervale）和万宝园（Treasure Crest）这两个执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）项目，共卖出1000个单位。另外，它刚完工的项目山乐园（Hillion Residences），也卖出51个单位。

排名第三与第五都是“过江龙”，依次为中国香港置地子公司MCL地产、青建地产（南洋）集团和中冶置业（MCC Land）。

根据市区重建局的数据，MCL地产今年共卖出1024个单位，比去年多一倍。湖景豪苑（Lake Grande）卖出超过500个单位，带动MCL取得优异销售成绩，使得它的排名从第五上升至第三。

青建地产和中冶置业今年分别卖出768个和724个单位。前者的热销项目是位于坎贝拉的EC品尚居（The Visionaire），卖出294个单位；后者是位于淡滨尼的The Alps Residences，卖出356个单位。

青建去年排名第七，今年排名上升三个名次。

本报记者整理的销售数字，包括与其他发展商共同开发项目。例如中冶置业的博雅居（The Poiz Residences），是它与Sustained Land及Greatview合资发展的项目，所卖出的271个单位，并未扣除合作伙伴所占比率。

除了丰隆集团，另一本地老牌发展商凯德集团（CapitaLand），销售表现也比去年好。

凯德集团去年首11个月仅卖出219个单位，无缘挤入十大行列，今年则卖出了541个单位，比去年多出一倍以上，让它在今年销量榜上排名第六。

集团今年首三季总销售额为12亿4000万元，也比去年同期高出了两倍以上。

凯德集团的强劲销售表现，主要来自乌节路的禧悦阁（Cairnhill Nine）这个高档私宅项目。禧悦阁今年3月推出时，不仅是该月份最畅销私宅项目，更带动买家对高档私宅的兴趣。项目如今已卖出超过八成，平均尺价为2436元，

去年同样排在十大外的吉宝置业（Keppel Land），今年虽然没有新项目推出，但根据市区重建局数据，它现有销售项目如林曦阁（The Glades）和Highline Residence等，共卖出362个单位，比去年同期多出一倍左右，使它成功挤入今年十大行列。

曾为本地私宅霸主的房地产界老大哥远东机构（Far East Organisation），今年仅卖出127个单位，比起去年卖出的150个单位，销售表现略为逊色，排名也继续跌出十大。

至于过江龙方面，它们仍占了排行榜的半壁江山，大多发展商所卖出单位比去年多。例如鑫丰（Kingsford）今年卖出477个单位，比去年的360个单位多出约三成。

中国钢铁商杜振增的皓源投资（Hao Yuan Investment），今年推出的畅销项目女皇碧苑（Queens Peak）卖出393个单位。　　今年其他热销项目还有毅雅地产的Gem Residences、中国香港长江实业的Stars of Kovan、星狮地产（Frasers Centrepoint）的Parc Life和益民林发展（EL Development）的河景苑（Parc Riviera）等。这些项目的销量介于148个单位至305个单位之间。

整体而言，今年新私宅市场虽然仍显得疲弱，但发展商卖出的私宅单位数量预料比去年高。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡与东南亚研究部主管沈振伦指出，发展商至今所卖出的新私宅单位已超过去年总数，加上12月份数量的话，预料今年售出的新私宅单位会突破8000个，创下自2013年总偿债率(TDSR）推出以来的三年新高。

由于许多发展商手上供售的私宅项目不多，沈振伦认为，发展商明年重点之一将是寻找新的发展地段，以填补它们的土地库存。

在谈到楼市展望时，新出炉“楼王”丰隆集团说：“2017年将继续是充满挑战性的一年，因为利率环境带来的不确定性、经济放缓，以及降温措施将继续对楼市和买家情绪带来负面影响。”

“尽管如此，集团在维持投资策略下，会继续寻求合适的住宅发展地段。”

（据联合早报）

新加坡| 楼市虽不景房价屡创新高今年最贵房子尺价创纪录

在楼市不景之际，本地房子成交价却屡创新高，今年最贵的房子以1亿4500万元的天价成交，不仅房价打破去年的纪录，每平方英尺成交价更高达5633元，是本地有地住宅前所未见的最高尺价。

这个堪称“别墅王”的本地最贵房子，是属于陈笃生后人的第10邮区乌节路永久地契老宅院，它在今年5月被中国澳门赌王何鸿燊掌管的信德集团（Shun Tak Holdings）所买下，准备发展成酒店。

新加坡| 楼市虽不景房价屡创新高今年最贵房子尺价创纪录 — 今年最贵房子是陈笃生后人的第10邮区乌节路永久地契老宅院，它以1亿4500万元的天价成交，尺价高达5633元

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这栋房子位于卡斯加登路（Cuscaden Road）9号，房子一旁是豪宅项目“圣丽奇雅居”（St Regis Residence），后方则是东陵购物中心。

根据房地产交易网站SRX提供的数据，地段占地2万5741平方英尺，按1亿4500万元成交价而计，房子尺价等于5633元。

今年别墅王的成交，远远超越去年，35号莱道路（Ridout Road）的一栋优质洋房（Good Class Bungalow）去年以9170万元成交。

此外，它的成交尺价5633元，比去年别墅王的1251元尺价，高出三倍以上。有地住宅成交尺价一般介于1500元至2000元，陈笃生后人住宅尺价5000元，预料是很难超越的有地住宅尺价纪录。

不过，欣乐国际执行董事麦俊荣受访时说，陈笃生后人房子成交价看似非常高，但如果考虑到这房子地段总容积率高达4.2，意味这房子地段可发展成总楼面面积达10万8112平方英尺的项目，价格并不算太高。

麦俊荣说：“1亿4500万元的确是一大笔钱，足以买下一整个公寓项目。不过如果你算上这房子可发展面积，它的实际尺价不过是1341元，属于一般有地住宅尺价。”

陈笃生后人房子原本属于本地已故著名胡姬培育者陈温祥，他在上世纪50年代买下它当居所。陈温祥是本地早期慈善家陈笃生的曾孙、马来亚橡胶种植业先驱陈齐贤的独子，他于1991年去世。

今年4月，陈温祥的后人以竞标形式把房子和地皮推出市场出售。房子地段将可重新发展为一个拥有约300个客房的精品酒店。

根据市区重建局数据，第三季有地私宅价格环比跌2.7％，是过去三年来最大的环比跌幅。

然而，有地住宅中最高档次的优质洋房仍受高净值买家青睐。仲量联行（JLL）报告就指出，一些高净值人士趁着优质洋房当前价格疲软，趁机入场买房，促使第三季优质洋房交易总值2亿4200万元，比第二季的9000万元高1.7倍。

今年十大有地住宅排行榜，除了升涛湾海洋通道的别墅，其余房子都是优质洋房，成交价都高于2500万元。不过，就尺价来看，排名靠前的房子成交尺价都低于1500元，显示买家懂得趁低价买入。

今年成交价第二高的是位于爱士特女皇园（Queen Astrid Park）的优质洋房，成交价为4450万元。据了解，买家是吴清亮家族成员之一。吴清亮是亚洲最大油漆制造商“立时集团”（Nipsea）创办人，他也是新加坡十大富豪之一，身家估计76亿元。

成交价第三高的则是布里赛园（Brizay Park）别墅，报3300万元。买家据知是云南健发中心老板蔡国雄（Andy Chua Kok Hong，译名），这是他自去年以1220万元买入东陵路的超豪华公寓瑞吉居（St Regis Residences）双层阁楼单位后，又一次的大手笔房地产交易。

今年十大有地住宅的买家还包括了方圆集团（ValueMax Group）姚贤周和海底捞创办人张勇等。

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（据联合早报）

加拿大 | 全国10大最热楼市安省囊括房价2位数涨

今年10月份全国最火热的10大卖家市场，全部都在安省大多伦多，剑桥市(Cambridge)供不应求排首位，贵湖市(Guelph)排第2位。剑桥房市价量齐升，但业界指缺乏供应，买家竞争将推高房价。

据加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association，简称CREA)于11月15日发表的全国地产销售报告，剑桥和贵湖两市的库存已低于1个月。地产网站BuzzBuzzHome根据CREA的数据，排出全国10大卖家市场排行榜，从多伦多经401高速公路开车大约1个半小时可达的剑桥市，以103.73%的销售对新上市比率(销售比)，成为十大之首。

加拿大 | 全国10大最热楼市安省囊括房价2位数涨 — 今年10月份全国最火热的10大卖家市场，全部都在安省大多伦多，剑桥市(Cambridge)供不应求排首位，贵湖市(Guelph)排第2位

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“房价以两位数上涨”

销售比被广泛认为是衡量一个市场是否平衡，或市场是由买方或卖方主导的指标。以百分比表示的比率，是通过将指定月份的销售数，除以在同一时期在市场上市的房屋数量计算出来。40%和60%之间的比率表明市场平衡，而超过60%则表示是一个卖方市场。

10月份全国10个最高销售比的市场均在安省。除剑桥外，贵湖和胡士托-英格索尔(Woodstock-Ingersoll)都超过了90%;诺森伯兰山(Northhumberland Hills)、基秦拿-滑铁炉(Kitchener-Waterloo)、嘉华达湖(Kawartha Lakes)、奥克维尔-米尔顿(Oakville-Milton)、咸美顿-伯灵顿(Hamilton-Burlington)、尼亚加拉瀑布-伊利堡(Niagara Falls-Fort Erie)和韦兰(Welland)，都超过80%。

根据剑桥房地产经纪协会提供的统计数据，该市10月份的房屋销售数量为287套，较去年同期增长23.2%。而10月份房屋销售的平均价格也是创纪录的411,743元，比去年同期增长18.7%。

剑桥房地产经纪协会主席Karlis Bite表示，10月份的情况可能不可持续，这并不是因为缺乏需求，而是缺乏供应。由于10月份的库存不到1个月，销售比竟超过100%，买家之间的竞争继续推高价格，并以两位数上涨。该市10月底的库存量为0.9个月，低于去年同期的2.7个月。

Bite认为剑桥地产市场火热的原因是，大多区买家正面对高房价，同时汽油价格又低，导致一些通勤人士转向大多区郊区寻找机会。

与安省独霸10大火热卖家市场相反，全国10个销售比最低的市场，有9个位于草原省份，销售比均低于40%，是绝对的买家市场。

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（据加拿大家园）

澳洲 | 澳楼市泡沫创16年新高或拉中国人当”接盘侠”

全球楼市泡沫蔓延，澳大利亚或是距离泡沫破灭最近的国家之一。花旗集团发布报告称，澳大利亚的房地产泡沫已经达到过去16年以来最高点。

更让人担心的是澳大利亚政府最近大幅放松外国购房者的限购政策，允许外国人在澳买“二手房”，或将吸引不少中国购房者。【转手楼花不算二手可买财长放宽海外买家限制】一旦楼市泡沫破灭，在澳买房的中国人将成“接盘侠”。知名财经博客ZeroHedge近日撰文深度分析澳洲楼市泡沫，以下为全文：

今年九月澳大利亚新建房屋许可数量环比下降9.3%。此后，受澳大利亚央行的乐观言论影响，市场预期高度乐观，预计今年十月澳大利亚新建房屋许可数量将出现反弹，环比上升2%。

新建房屋数量创2008金融危机以来最大跌幅

但是，最新出炉的经济数据显示，经济数据大幅低于市场预期，今年十月新建房屋许可数量环比大降12.6%，比去年同期水平更是大跌24.9%（不做季节性调整，该指标同比降幅高达28%），创下2008年金融危机以来最大降幅。

具有讽刺意味的是，十月正是澳大利亚财政部放开外国购房者限购政策的时间。

整体来看，今年澳大利亚房市非常疲软，可能预示澳大利亚的房地产泡沫即将破灭。

澳大利亚新建房屋许可同比涨跌幅

澳大利亚房价或在2017年大跌

今年十月的数据是过去两年中澳大利亚人均新建房屋许可的最低值，似乎来自中国的房地产信贷资金已经完全枯竭。

同时，澳大利亚房屋按揭贷款的违约率也正在缓慢上升。最新研究报告显示，居民住宅交易中，贷款违约率已经冲破历史平均水平1%。除了按揭贷款违约，澳大利亚长达四年的房地产牛市，也即将面临其他因素的冲击。

目前，火热的住宅建造市场已经引起澳大利亚央行的高度关注，特别是墨尔本等中心城市。上周五，汇丰银行首席经济学家Bloxham在研究报告中预测，澳大利亚墨尔本和布里斯班的住宅供应量过剩，这将导致房价在2017年开始下跌。其中，墨尔本的平均房价明年将下跌2%至6%，布里斯班房价下跌4%。

但是，分析师并不十分悲观，而是认为即使墨尔本和布里斯班等中心城市的房价小幅回调，也不会对澳大利亚全国房地产市场和经济产生较大冲击。

大幅放宽限购政策：外国人也可买卖“二手房”

澳大利亚财政部部长Morrison也较为乐观，表示政府将会调整境外资金投资限制，允许外国购房者购买前一个外国购房者没有入住的房子。

此前，澳大利亚政府认定，出售已经付款的楼盘属于二手房交易，不允许外国购房者参与。此前的购房规定要求，外国购房者只能买新建住宅。如果这条购房限制被取消，将有一大批来自中国等地的外国购房者涌入澳大利亚房地产市场。

但是，也有机构提醒投资者注意澳大利亚房地产市场的泡沫风险。昨日，花旗集团发布了一项最新指数，该指标显示澳大利亚的房地产泡沫已经达到过去16年以来最高点。过去几年中，澳大利亚经济曾经历过许多可能导致经济崩盘的危机，包括大宗商品价格大幅上涨后崩盘，矿产业投资过剩后无人问津，债券收益率创下历史新低，以及低利率点燃的房地产建造行业。

目前，澳大利亚房地产行业再次进入泡沫期。但是，尽管利率维持在历史低位，财政政策很可能开始收紧，这将刺破澳大利亚的房地产泡沫。房价涨得越高，泡沫破裂后对经济发展的负面影响就越大。

泡沫指标图/泡沫指标各个成分当前的位置

其实，澳大利亚房地产出现泡沫已经不是什么新闻了，以租金收益率来看，房地产估值已经接近历史最高点。

澳大利亚房价与租金比澳大利亚房价估值中位数

澳大利亚居民负债率也跻身世界前列：

家庭负债与收入比

境外贷款也是直线上升：

澳大利亚境外净负债

2000年来，澳大利亚3次面临楼市“崩盘”风险

一般人没有意识到的是，长期房地产泡沫已经扭曲了澳大利亚的政治经济结构。过去二十年以来，澳大利亚房地产市场出现长期牛市，每次房地产即将崩盘时，都会自我调整或政府出手接盘。

2003年，由于澳大利亚央行宣布加息，房地产泡沫第一次面临崩盘的风险。但是，由于政府拿出大量现金补贴首次购房者，这种需求侧财政刺激的方式挽救了澳大利亚房地产市场。此后，中国经济快速增长带动大宗商品价格快速攀升，澳大利亚居民的收入也水涨船高，掩盖了房价过高的问题。

2008年，澳大利亚几个大型银行接近破产，海外债务融资基本冻结，房地产市场第二次面临崩盘风险。当时，澳大利亚商业银行无法偿付巨额海外债务。当时，政府决定出手援助，承诺偿付所有境外负债，并直接买入房贷按揭证券化资产，并推出一系列财政刺激政策，包括取消外国人购房限制和加倍补贴首次购房者。几乎所有这些政策都冲击了澳大利亚金融行业的根基，但是这些政策一直延续至今。全世界没有几个国家的政府会如此无私支持房地产市场。

2011年，中国大宗商品热潮衰退，加息周期重启，澳大利亚房地产市场再次出现危机，但是政府再次出手接盘。这一次，澳大利亚央行宣布，由于错误判断大宗商品牛市的持久性，决定降息至历史最低水平。此后，大量中国资金涌入挽救了当地购房者，当时澳大利亚监管部门对此睁一只眼闭一只眼。

尽管部分人士支持政府救市，帮助澳大利亚奇迹般地实现了连续25年经济增长，这些救市政策也给澳大利亚经济发展带来了长期负面影响。

如今，澳大利亚经济结构的竞争力较弱，长期资本流入导致澳元汇率高企，土地价格上升导致商品原材料价格飞涨。因此，澳大利亚制造业占比已经下降至经济总量的5.8%，同时汽车制造企业也计划在未来十二个月内退出澳大利亚市场，其中半数将转移至美国、英国和卢森堡。商品贸易行业也受到较大冲击，目前澳大利亚出口业产值仅为经济总量的20%。

同时，澳大利亚经济生产力在过去十五年内基本停止增长，主要由于大量资本流入生产力较低的资产。目前，澳大利亚贸易经常项目逆差为GDP的4%，财政赤字约为GDP的3%。

先后换了5位总理：都没能解决高房价难题

此外，房地产泡沫对澳大利亚政治结构的冲击更大。每当危机出现，政府也开始火上浇油。目前澳大利亚财政赤字正在快速上升，可能导致主权信用评级下调。

同时，政府也放松移民管制，试图引导境外资金流入制成澳大利亚房价，东部主要城市的人口预计将在未来四十年内翻番。这些政策导致澳大利亚本地居民怨声沸腾，无力负担高房价。如今，一半的首次购房者依靠父母提供资金支持，成交量仅占总量的12%。

过去六年中，五位总理走马上任，但是都未能解决房价上涨导致生活水平下降的问题。上一次大选中，房地产税成为主要议题。最终保守党赢下大选，开始征收房地产税。由于房屋资产出现负收益，投资者只能依靠投机获取资本收益。每年，约有130万澳大利亚人平均支付9000澳元房地产税。

随着境外资金不断流入，澳大利亚房地产市场已经成为一场击鼓传花的庞氏骗局，逐渐绑架整个经济结构。同时，大量海外负债也将成为澳大利亚经济发展的潜在风险。

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（据凤凰网）

加拿大 | 楼市上演双城记温哥华交易资金流蒸发42%

仅仅6个月前，多伦多和温哥华还是加拿大楼市并驾齐驱的双杰，如今却已经完全相背而行。

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多伦多及周边市场继续攀升，大温哥华楼市却已经崩溃，继年初达到顶峰后，今年10月温哥华楼市的资金流比去年同期缩水42.1%。

根据加拿大地产局的最新数据，2015年10月，MLS系统的交易总额是35.2亿元，至今年10月，金额减少至20.4亿元。

与此同时，大多伦多地区的楼市资金额从去年10月的55.5亿元，增至今年10月的74.5亿元，增幅34.2%。

卑诗省房屋销量于今年2月创下最高位，随后急剧下跌。10月份与去年同期相比销量下跌16.7%。业界普遍认为卑诗省7月宣布的15%外国买家税是罪魁祸首，但是数据显示，房屋销量于2月初就开始下跌。

目前，大温地区的房价也开始下跌，平均价格比三个月前回落 1.19%，为919,300元。

但是房价在过去一年已经经历了巨大的涨幅，目前的房价仍然比三年前高出53%。

与此同时，多伦多的房价平均上涨了20%，至683,000元，销量上升超过10%。

高房价下，购买者不得不远离大都市，带动了Kitchener-Waterloo（升23.8%）和尼亚加拉瀑布（升19.3%）等周边地区的房价上涨。

（据加国无忧）

澳洲 | 胡润百富：逾6万中国富豪炒高澳洲楼市

《胡润百富报告》（Hurun Report）显示，由于澳洲在保健、投资和教育方面具备优势，超过6万名中国富豪有意投资澳洲房地产。

胡润百富中国富豪实时榜单前10名。（“胡润百富”网站截图）

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据《澳洲人报》报道，报告显示，主要受人民币贬值影响，身家150万美元以上的中国富豪有80万人有意投资海外，占总额的60%。最受欢迎国家中头3位分别是美国、英国和加拿大，澳洲排名第4。

墨尔本（3.9%）和悉尼（3.8%）是澳洲最受中国富豪欢迎的投资或移民目的地。过去3年内，0.2%的受访者表示最有兴趣在堪培拉置业。受中国富豪投资影响，澳洲房地产预计短期内不会降温。

报告显示，澳洲医疗体系全球吸引力第一。

早前，中国世贸集团投资3.9亿澳元在悉尼利物浦街（Liverpool Street）购入一栋写字楼。世贸集团总裁许荣茂目前在中国百富榜排行第21。

6月，新州政府宣布，外国投资者在新州购房将要缴交4%的附加印花税以及每年0.75%的土地税。7月，维州政府宣布将外国投资者的附加印花税率从3%调高到7%，明年还会将附加土地税从0.5%调高到1.5%。此外，从10月起，外国投资者在昆州也需缴纳3%的附加印花税。

胡润百富并未就此事作出评论。

（据澳洲新快网）

新西兰 | 上海“金领”海外购房记新西兰楼市最近1年猛涨

就在10月初，江忠刚落定了人生中第一笔海外“收购”，花了120万新西兰元（折合人民币约600万元）买了一套奥克兰市的独栋别墅。“占地一亩，5房2卫，带游泳池。”他边扭头往窗外望去边说：“600万元人民币在上海市内环最多只能买60平方米的两房。”

坐在记者面前的江忠，今年三十而立，是个海归，在上海从事金融业，目前个人资产有数千万元人民币。混迹金融投资领域的他，早在2014年就觉得应该把部分资金投向海外市场，今年开始试水新西兰楼市。

新西兰 | 上海“金领”海外购房记新西兰楼市最近1年猛涨 — 据新西兰政府相关统计显示，自2007年至今，奥克兰的平均房价涨了86%，但今年以来有加速上涨趋势

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有“风帆之都”美誉的奥克兰是新西兰最大的城市。据新西兰政府相关统计显示，自2007年至今，奥克兰的平均房价涨了86%，但今年以来有加速上涨趋势。

今年7月，奥克兰市出台了统一规划，大幅提高土地利用效率，通过调整土地分割标准来释放出更多的土地，以缓解奥克兰房源短缺和房价上涨过快等问题。同时奥克兰还出台了一系列新的政策，包括将购房首付比例提高到40%。该消息对市场偏空，加之8月新西兰天气较冷，非旅游旺季，江忠一下觉得机会来了。“7月底我立马前往奥克兰。”江忠抿一口咖啡说。

在新西兰买房通常有三种方式：一种是通过拍卖获得；一种是通过议价成交；还有一种是暗标竞得。

江忠说，他参加了几次拍卖，发现在拍卖中心参与拍卖的都是华人“火拼”，叫到后面房屋价格都非常夸张。“有一次，一套中区的豪宅拍卖，一位来自中国的女孩在整个拍卖过程中完全不考虑价格，只要有对手出价，她立马跟进，势在必得，最后这套豪宅以320万新西兰元成交。”江忠说完摇了摇头。

江忠不是富二代，所以他不想跟这些富家子弟在海外火拼。他决定直接从外国人手里购房。

8月13日江忠发现了“猎物”。一套位于Torbay，建于上世纪70年代，水泥纤维板结构的“4+1”独栋别墅被拍到101万新西兰元，因未达卖家预期而没有成交。“我看过房子之后觉得房价确实偏低了，这个房子未来肯定有潜力，于是决定出手。”

“ 4+1的户型，既可以是一家人住，也可以拆成2套来出租，还附带一个游泳池。现在在附近拍块空地也要100多万新西兰元，这房子买下就可以出租，所以性价比非常高。”江忠如是说。

次日，江忠立即让他的中介经纪人替他与卖家沟通，开价105万新西兰元。经过几轮讨价还价，从下午谈到晚上，最终确定了一个双方接受的价格——111.8万新西兰元。

可就在这时，半路杀出一个程咬金。

卖家中介经纪人说还有一个买家可能要出价，让江忠再等等。江忠非常吃惊：“因为一旦有两个买家出价，就会变成多项选择，由卖家来做选择。万一对方是现金买家，或者对方愿意多出2万新西兰元，那我的购房成本就得增加10万元人民币。”

在长时间的等待和催促后，卖方最终确认江忠为该房屋的第一购买人身份。之后就是完成和银行的确认评估和贷款。8月18日，银行方面确认江忠的银行贷款条件达到，随后江忠的律师给卖家发信，确认了10月6日为房屋交割日。

至此，江忠奥克兰淘房尘埃落定。

江忠此次下手并非一时冲动。他此前曾详细调查了奥克兰楼市，发现房间多的别墅涨幅较大，其中5房的别墅涨幅最大。“配置海外资产，还需要考虑可持续回报问题。这房子不仅本身会涨价，而且出租方便，租金也高。”江忠盯着记者认真地说，别看很多富二代或者民营企业家都出来四处购置资产，如果配置不对，比把钱留在国内还惨。据说，一些国内土豪在欧美买了些油田，后来勘探发现都是贫矿！

（据上海证券报）

澳洲 | 高房价摧毁澳洲梦澳财长承诺出手干预楼市

对于越来越多的澳洲民众来说，连年上涨的房价让他们的“澳洲梦”变得愈发难以实现。澳洲财长则表示，他将出台一系列政策，让更多的澳洲民众买得起房。

澳洲财政部长斯科特莫里森（Scott Morrsion）表示，房屋的可负担性已经成为了本届联邦政府的工作焦点。“对于年轻的澳洲人来说，拥有一套属于自己的房屋正变得越来越困难。”

澳洲财长莫里森

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但莫里森同时还强调，他绝对不会采用让楼市崩溃的方法来提高房屋的可负担性。“虽然各州政府没法改变城市的地理位置，但他们可以改善规划流程并提供更加完善的基础设施。”

此外，莫里森还鼓励各州政府对现有的规划法案进行改革，并将更多的土地批准为建筑用地。他认为，高房价不仅使得澳洲的房屋可负担性越来越差，还让房屋租赁市场承受了更多的压力。而且，高房价还会影响民众的医疗和教育。

前不久，工党再次呼吁联邦政府废除负扣税政策。莫里森则表示，工党的要求是非常不合理的。“工党试图妖魔化房产投资者，负扣税政策并非是一种偏袒富人的政策。”

工党前座议员Jenny Macklin则表示：“莫里森这几年好像都在昏睡，现在才想起来解决澳洲的房价问题。”

（据今日澳洲）

加拿大 | 楼市新政4项主要改变究竟打压哪些人群？

加拿大联邦政府本月初宣布了堵塞房地产买卖中税务漏洞以及收紧房贷申请资格的新政策，要求卖家转售主要居所时必须申报，以及金融机构发放贷款时以更严格标准评估买家的贷款承受能力。这些措施究竟会影响哪些人群?让我们听听专家的解读。

特许会计师及前联邦税务局高级税务官陈志光表示，原来的自住房增值税豁免政策是，业主在拥有一栋物业期间，若始终是将其指定为主要居所，在转售时便不需要向税务局申报;若拥有物业期间，有部分时间不是作为主要居所(例如当中有段时间出租)，在转售时就必须向税务局分期申报，非主要居所期间的资本增值税不能豁免。不过，申报制度并没有得到严格执行。

外国人须缴增值税由来已久

陈志光称，主要居所(Principal Residence)增值税豁免权(capital gains exemption)只适用于加拿大税务居民，非居民没有资格享受。一直以来，外国人转售物业都必须缴纳资本增值税，并非以前免税现在新增了税。房地产买卖在交割时，律师是一定要卖家申报是否为居民的，若是非居民，律师有责任扣留25%卖房款以确保卖家缴付资本增值税，否则律师负有责任。

然而有些海外投资者利用加拿大居民的身份买卖房地产，称作为主要居所，并且不申报，得以瞒天过海，获得增值税豁免。现在新政策要求所有卖房行为均需申报，税务局将严格落实申报制度，建立档案，这对买卖房产者的投资行为和税务监督起到更强有力的控制。

陈志光介绍，加拿大居民每个家庭在同一年内只允许指定一套物业作为主要居所(Principal Residence)，但是在计算主要居所增值税豁免时，有一个“加一原则(one-plus rule)”，指的是一个家庭在搬家那一年，旧屋和新屋都将被视为主要居所。不过，从2016年10月3日之后，“one-plus rule”只适用于在买房那一年居住在加拿大的税务居民。既不适用于非税务居民，也不适用于登陆前就先买了房子的新移民。

频繁翻建炒卖将受监控

出售房屋需申报的政策，并非单单针对海外投资者，也影响加拿大税务居民。有些投资者以每年(甚至更短的时间)卖一套“主要居所”的方式投资房地产，并且避免纳税。更有甚者，多人合资买旧房翻建后卖出，大家轮流作为业主以自住房名义转售，逃避资产增值税以及生意收入税。陈志光表示，以赚钱为目的，频繁买旧房翻建短时间再卖出是一种生意模式，投资人以自住房名义出售，明显是鑽法律空子。

即使卖家为了符合自住要求真正住在了房子裡面，却往往过一两年又卖，税务局和法官也不会相信他们不是为了赚钱去卖，除非能提供証据証明每次卖房都有特别的原因(例如健康原因、更换新工作、破产无法供房等)。他认为，新的卖房申报政策实施后，税务局得以监督购房者的投资行为和纳税情况，会在一定程度上规范投资人行为，但新政策对这种炒卖房子不报税的作为没有规管作用。

因为任何法律都阻止不了欺骗和虚假申报，不过税务局一定有机制可以查得到，只是现在还没有查而已。他相信这种旧房翻建炒卖情况继续泛滥的话，税务局肯定会成立特别调查小组，就如之前严查楼花炒卖一样，马上就有行动了。

首付超过20%的人很少受影响

根据环球邮报，目前，首期付款在房价的5-20%的买家，必须购买贷款保险，此保险是当房屋买家违约，拖欠偿还房贷时，保护放款机构。这种贷款称为“高比率”抵押贷款。在买家首付超过20%的情况下，金融机构也可以购买“低比率”保险。

联邦的新政策是从现在开始，所有有保险(无论高比率还是低比率)的贷款都必须经过“压力测试”，确保贷款者有能力承受更高的贷款利率。

BMO(满地可银行)贷款专家王红雨表示，所谓“压力测试”就是看借贷人能借到多少钱。之前的政策规定，如果买家首付款低于20%，便需要购买房贷违约保险。这时借贷人将被要求按照保险公司的标准核算偿贷能力，在计算时使用公告利率(4.64%)而不是贷款合同中议定的利率。

不过有一点例外：如果贷款申请人选择5年期及5年以上固定贷款，则使用贷款合同中议定的更低利率(例如银行目前5年期利率可能不足3%)来计算。新的政策则取消了这一例外，凡是需要购买房贷违约保险的借款人，无论是否选择5年固定，一律要求按照更高的利率评估借款能力，即按照加拿大央行5年期固定贷款的公告利率计算，变化仅此而已。

王红雨表示，这项新政策，不论对外国投资者还是本国买家，只要首付不足20%，一定会受到影响，当然，他们当中绝大部分是本地首次置业者或者年轻人。至于首付超过20%的买家，绝大多数是不受影响的。唯有那些持工作签証的非居民，由于工签到期后有可能离开加拿大，因此这类人即使首付超过20%，银行也会要求他们购买保险，他们就必须适用保险公司的标准。

按照更高的利率审核偿贷能力，借贷人能借到的款自然就少了，影响究竟有多大?环球邮报引述利率比较网站RateHub.ca的计算，在家庭年收入10万元、首付4万的情况下，按照旧政策，该家庭合资格获得66.5万元贷款;按照更严格的新规，只能贷到50.5万元。

四项主要改变

改变：将压力测试扩展至所有需要保险的贷款，确保借贷者的偿还能力承受得了更高的贷款利率。

10月17日起，所有新申请需投保贷款，包括首付超过20%的买家，均需接受用于核准高比率贷款的压力测试。以确保即使利率升高，借贷申请人仍有足够能力偿还贷款。使用利率计算偿贷能力时，买家既要满足贷款合约中议定的利率，也要满足加拿大央行5年期固定贷款的公告利率。央行公告利率为6大银行公告利率的平均值，通常高于合约利率，截至至9月28日，这个公告利率是4.64%。

受影响：首付虽然超过20%，但利率一旦上升就难以承受的买家;以及想购买按揭保险的放款机构。

改变：11月30日起，政府将限制对低比率贷款的保险。

只承保还款期在25年或以下，房价低于100万，买家信用分数达到600分，且房子为业主自住。

受影响：在多伦多和温哥华急剧增加的超过100万的物业。

改变：对申请资产增值税豁免的主要居所申报的规定。

以前出售主要居所所获得的盈利免税，并且不必申报收入所得。自本税务年度起，转售主要居所的资本增值税依然豁免，但必须在报税时向加拿大税务局申报。

受影响：所有转售主要居所的卖家均有新的责任向税务局报告。然而新政策主要针对外国买家，阻止他们在买卖房屋时，以主要居所的名义获取并无资格享受的资产增值税豁免。

改变：商议贷款机构风险共担机制

目前，当出现投保贷款违约情况，损失100%由联邦政府承担。政府将在短时间内举行公众咨询，探讨由放款机构承担部分风险。

受影响：银行等发放贷款机构将不得不承担额外风险，可能道致贷款利率升高，进而影响购房者。

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（据加拿大家园）