Tag: 澳洲房产投资

澳洲房产投资者Maureen Pound称，虽然她在墨尔本和布里斯本的3套出租公寓都赔钱了，但她并未因此感到担忧。她认为未来的澳洲房价必将上涨，届时她就将连本带利地收回投资了。

这名住在墨尔本、现年46岁的企业管理顾问称：“我的房子可能在10年里会损失掉3万元，但它事实上已经涨了20万元。”

Pound是逾百万名须掏钱填补房贷与租金收入差额的澳洲房东之一。他们所押的房价将继续上涨的赌注正在导致创纪录的债务水平，并让房产投资者更易受到利率提涨和房价下滑的影响。

悉尼Digital Finance Analytics的调研总监Martin North称：“问题在于，对于房价的假设是否是现实的？在我看来，回答是否定的。”

根据澳洲统计局（ABS）的数据，在去年10月份的新房贷中，投资者占到了创纪录的51%，比前一年同期的46%高出许多。澳洲储行的数据则显示，在去年9月份，澳人所背负的债务已经是家庭可支配年收入的153%。储行在去年9月份曾发出警告，越来越多的澳人买房出租的行为或许是“投机过度的一种迹象”。

根据CoreLogic Inc的数据，在澳洲主要城市的房价攀至纪录高点之时，房东们购买了更多的房产。去年，他们所购房产增加了7.9%，而在截至2011年的10年里，这一数据则是翻番。

储行为刺激澳洲经济而让利率保持在2.5%的历史低点是这种置业行为的推动因素之一，因为这让放贷人将平均的基准可变利率下调至2009年以来的最低点——5.95%。悉尼调研机构Domain Group的资深经济学家Andrew Wilson称：“投资者所想要的就是资本增长。毫无疑问，在过去12个月里，已有创纪录的投资者进入房市。”

就在房东们增加手中持有的澳洲房产数量之时，能够负担得起当前房价的首置业者则越来越少。根据ABS的数据，在去年10月份，他们在房贷总额中所占的比例低至11.6%。

根据国际货币基金组织（IMF）的报告，澳洲是全球溢价水平最高的国家之一，仅次于比利时。

而CoreLogic的数据则显示，澳洲各州府城市的租金在2014年仅涨了1.8%，这是逾10年以来的最低涨幅。在去年的最后一个季度，租金的中位价几乎没有改变：独立屋的周租仍为430元，公寓的周租也保持在410元的位置。

根据澳洲税务局（ATO）的最新数据，在截至2012年6月30日的一年中，约130万名澳洲人——约占房产投资者的三分之二——的出租房赔本了，比两年前的数据高了7.5%。他们总共损失了约138亿元。在2012财年，余下的三分之一房产投资者赚了59亿元。

但澳洲的负扣税政策却让房东不必忍受太大的赔本痛苦，因此他们并不会因为手头的房产赔本而停止买房。房产投资者可以就租赁房产的各项成本，包括利息、超出收入申请退税。

去年12月，澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）已经敦促各大银行将租赁房产的借贷涨幅限制在一年10%以内。而根据储行于12月31日发布的数据，去年截至11月30日的涨幅就已经达到了10%。

Pound称，税收优惠是她在过去11年里购买了3处投资房产的原因之一，而她自己现在却仍是租房子住。她每个月总的租金收入为5525元，低于她的房贷还款额5600元，而且她还得负担保险和其他的各项费用。Pound称，她通过税收减免来减少一些损失。她还表示，她的房产价值在过去10年里已经翻番。她认为房价将会继续涨。“当全球金融危机爆发时，所有进行其他类型投资的人都损失惨重，而我却是笑到最后的那个。我已经从我的投资物业中获得了利益，因此我感到很安心。”

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2015年的澳大利亚房市要面临严峻考验，各路专家都给出了自己的看法。其中一种比较极端的意见是，以前任职于西悉尼大学、现转到伦敦金斯顿大学（Kingston University）的学术经济学家坚因（Steve Keen）坚持认为市场处于泡沫之中。

另一个极端是澳联储（RBA）的助理行长埃迪（Malcolm Edey），他在去年10月份说房价只是一次性增长，是由于金融自由化和转入低通胀期导致的，基本上10年前就已经结束，随之而来的是澳洲房价较收入比较稳定的时期。

无论如何，一个被广泛认同的意见是，澳洲的房价相对高，尤其是在悉尼和墨尔本。不过随着关键的供需因素变弱，预示着今年的市场不一定会鼓舞人心。

1. 利率：中性。澳联储已经多次宣称利率要保持“一段时期稳定”，尽管坊间猜测可能会降息，但澳元下跌应能足以刺激经济防止降息，并在今年稍后让上调利率重回日程。

2. 外国投资者：可能消极。数量未知，无可靠数据。但如果房价停滞，他们可能会掉头就跑。

3. 人口：积极。人口一年增长1.6%，超过过去20年的平均增速1.4%。

4. 就业与薪酬：双重消极。澳洲统计局估计就业增长趋势不足过去20年平均水平的一半，而平均薪酬收入则略高于平均水平的一半。

5. 信心：消极。国民银行调查显示的商业信心以及西太/墨尔本研究所调查显示的消费者信心均处于低潮。

6. 监管：消极。澳联储和澳洲审慎监管局（APRA）已经暗示有意利用监管力量遏阻资金流向投资者。

7. 势头：可能会转变成消极。房价增速在2014年的关键销售季（春季和初夏）明显慢于2013年，2014年只有阿德莱德和候巴特的年度增幅高于2013年。正如澳洲房产投资者所知，势头具有传染性，当势头减弱时也一样。

各首府城市房价增幅：

• 悉尼：2013（14.5%），2014（12.4%）
• 墨尔本：2013（8.5%），2014（7.6%）
• 布里斯班： 2013（5.1%），2014（4.8%）
• 阿德莱德： 2013（2.8%），2014（4.3%）
• 柏斯： 2013（9.9%），2014（2.1%）
• 候巴特： 2013（2.2%），2014（3.5%）
• 达尔文： 2013（3.3%），2014（1.6%）
• 堪培拉： 2013（+3.5%），2014（0.6%）
• 8个首府： 2013（9.8%），2014（7.9%）
• 其他州*： 2013（2.2%），2014（2.9%）

* 其他州的房价变化仅指独立房，至于2014年的数据是指截至11月底

来源：CoreLogic RP Data

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人劳碌一生为的是累计产业。无论是股票、基金、地产或者是现金，投资产品多不胜数。在房地产投资过程中，买和卖非常普通，然而及时买或及时卖则依赖个人的投资判断或者投资需要。以下几项是判断澳洲房产投资买卖时机的重要因素。

1、投资回报

所有投资者都知道地产有增值空间。在过去5年，珀斯房地产在经过2008年的低潮后稳定成长，每年增长5%。未来5年，珀斯房地产将在2015年有技术性调整，然后我估计价格会稳定下来。如果澳洲房产投资回报稳定，投资者有计划置产或投资其它项目，在现今的市场环境下，投资回报是肯定的。

2、投资计划改变

投资者改变投资计划是买卖的好时机。在现今的投资环境下，银行利率低，房源充足，再投资是很多投资者的计划。无论是自住或购买投资房，现在是置产的好时机。我在近几个月都看到买家出售现在的房子以套现购买更大的洋房。很多人或许会说，房地产只买不卖，这是错误的。投资就需要买卖才会获得回报。如果有需要出售以购买更大房子让家人有更舒适的生活，这也是很好的投资。

3、市场走势

市场走势决定房子的市价。澳大利亚房市趋向于稳定，在珀斯我们不会有房地产泡沫或大危机，价格起落大致上稳定。这是因为政府对澳洲房价的炒作有密切监督。如果市场在低谷或者正准备上扬，我们会看到许多外在的正面因素，比如说政府推出振兴经济的政策等；如果市场面临不景气，那么负面的因素会浮现。

设定心里出售价位也是非常重要。人性是贪婪的，如果一味追求无止尽的投资回报，那么很有可能错过赚钱时机。买卖、收放在乎投资者的策略、胆识和底线。要在泛泛的地产投资活动中赚取可观收入，就要选择对的时机进行买和卖。

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