Tag: 澳洲房产投资

澳洲房地产数据CoreLogic RP Data 的分析师库舍（Cameron Kusher）分析了2015年澳洲房地产市场的走势。他从失业率、官方加强对贷款的监管、家庭收入情况、消费者情绪、汇率、利率等方面得出结论，在2015年，澳洲房产价值的增长将继续，但比2014年缓慢。

库舍表示，澳洲各省会城市的房地产市场合在一起来看，在2014年的前11个月里，价值上涨了7.0%。在整个2013年，所有省会城市的房产价值增加了9.8%。这表明整个2014年的增长幅度将低于2013年。以年增长率来说，省会城市合计的增长率，其最高峰出现在2014年4月，为11.5%，而到2014年11月，年增长率已经降到了8.5%。

步入2015年，预计房地产市场将出现又一年的房地产价值上涨，但其幅度不会像2013或2014年那样。此外，还会有许多其它的逆风因素值得观察，或许会使房地产市场受到影响。

失业率

2014年11月，全澳的失业率是6.3%，这是自2002年以来的最高水平。澳洲政府12月中旬发布的半年经济与金融更新报告预测，本财政年度与下一财政年度失业率将为6.5%。

不仅失业率值得关注。在过去的一年里，就业主要是半职工作。在2014年11月，就业不足率上升到了8.6%，创下了最高记录。许多做半职工作的人希望能工作更长的时间，或者成为全职工作。

这样高的失业率，而就业不足情况在加剧的情况，很可能会影响到房地产市场的需求。如果人们觉得自己的工作无保障，他们可能更不会下决心去买房子。如果工作不饱满，他们可能也买不起房子。

购房贷款的强化监管

去年12月初，澳洲审慎监管局给所有的贷款机构写信，说将采取进一步措施强化标准，保障贷款作业的健康运作。

尽管信中没有说将采取什么样的宏观调控办法，但说明了要加强对贷款作业的监督。具体说来，主要是针对如下几个方面。

一是对高风险贷款的监控。如对于收入来说贷款额过高、对于房地产估价值来说贷款额过高、对于自住型房产只还利息的时期过长等的，这些都是审慎监管局重点关注的方面。

二是对澳洲房产投资贷款的监控。投资购房贷款增长迅猛，这是风险升高的一个关键标志。审慎监管局表示，投资购房贷款一年以10%的速度增长标志着风险的增高。

三是对偿还能力的评估。审查监管局的观点是，拿偿还能力来说，贷款要留有余地，贷款额应该比评估的偿还能力低2%。

审查监管局的这种做法很可能会对居住型房产市场造成影响。首先，在过去两年里非常强劲的投资购房需求的增长会受到某些遏制。其次，一些财务上竭尽全力不留余地进入房产市场的人可能会发现他们很难贷到款。

家庭收入的增长

在截至2014年11月的前12个月里，房产价值上涨了8.5%，但家庭实际收入只增加了0.8%。人们在想，房产价值以超过家庭收入的增长，能维持多长时间？

在截至2014年9月的前10年间，澳洲房价表面上看上涨了52.4%，家庭实际收入的增加是36.4%。这两个数字差别不很大。然而房产价值的实际上涨其实比家庭收入涨幅还低一些。这样看来，目前已稍微慢下来一些的房产价值高增长速度，不可能在家庭收入涨幅不高的情况下能来维持购房。

消费者情绪

根据西太平洋银行墨尔本研究所对消费者情绪的月度计量，消费者已经连续十个月持悲观态度。自2008至2009全球金融危机最盛之时以来，消费者们还从未如此悲观过。

他们的数据显示，当被问及什么是存钱的最佳方式时，被调查者中有40.3%选择存入银行。这是自2012年9月以来最高的数字。在过去15年里，被调查者们选择存银行的比例平均是27.5%，这反映了消费者们的不安，特别是当你联想到目前在官方利率只有区区2.5%的情况下，把钱存入银行其实几乎挣不到什么利息，那么你就会想像这种不安情绪是多么的令人担忧。

消费者情绪与房地产市场的需求密切相关。如果消费者们对经济总体形势缺乏信心，那么他们更不可能去下决心购买大宗物品，比如不会去开一个新的抵押贷款来买房。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

 

最新数据显示悉尼是澳洲房产投资中心，新州占了全国投资贷款总数的一半。

澳洲统计局1月14日表示，除新州外，所有州在11月的房屋投资贷款都出现下跌。Domain集团高级经济学家韦森（Andrew Wilson）称，11月共发放55亿房贷，为史上最大，比前一个月增长了1%。“11月全国发放给投资者的所有澳洲房贷中，新州占了48%，表明悉尼房市依然是投资者的首要目标。”韦森说。

LJ Hooker内城主管布莱克曼（Brigitte Blackman）对于投资贷款继续攀升这个消息并不感到意外。“我觉得最大的驱动力是利率低。”她说。

“在去年末的时候，我们听说利率会继续下跌，所以人们觉得‘何不买一间来投资’…所以只要利率保持低位，人们就会想买，尤其是投资者。”

投资者在12月依然活跃。内城区的租房需求将继续保持强劲，“今年以来用于出租的房子都吸引了极大的兴趣。”布莱克曼说。

根据统计局的数据，维州占了投资者贷款的23.9%、昆州占了13.4%、西澳占了9.2%、南澳3.5%、堪培拉首都领地占1.3%、北领地占0.7%，塔州占0.5%。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

 

据澳洲媒体报道称，虽然老旧的仁慈关怀医院（Mercy Care Hospital）还空荡荡地坐落在甘宝街（Campbell Street），但该项目的改建工程却吸引了广泛的关注。澳大利亚农业研究院院长梅德伟（Greg Medway）希望在这片旧址上修建一个农业学院，他说他们每周都会带不同的中国投资客前来参观。

新州杨格市（Young）在去年12月一共招待了三个中国投资考察团队，1月中旬将迎来第四个。梅德伟说：“我们把他们从悉尼带至杨格，来到中国纪念花园，给他们看看当地的风土人情，带他们来樱桃果园，让他们参观医院的旧址。我们的系统安排得非常好。”

梅德伟去年11月份的时候曾经对于协商将在去年年底前结束非常有信心，但1月初他表示，没有料到进展会是这样。“我们的中国投资者在协商过程中都采取了强硬态度，这是他们的文化，因此我们面临艰难长期的道路。”

梅德伟说，他们会分析每一个步骤。“他们已经拟定好了合同。我们在悉尼的中国投资代表告诉我，在西方国家我们商谈、开火、瞄准，而在中国文化中是商谈、瞄准，开火。”

他还指出，另一个协商时间很长的原因在于，合同的内容不仅仅包括杨格市，还包括一个位于中国的学院，一旦合同达成，澳大利亚学生将到那里学习，另外还有一个位于悉尼的培训设施。“我们在讨论整体的规划，一旦获得成功，必将是不可思议的。”

他说，最近中国投资者来到杨格的反馈都比较积极，投资者们喜欢这个地区。

澳大利亚农业研究院去年5月份购买了旧的仁慈关怀医院。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

 

澳洲房产专家莱德（Terry Ryder）称，由CoreLogic RP Data数据机构公布的10佳高收益市郊几乎等同于澳洲最差购房地区榜单。

作为价格预测指数（Price Predictor Index）的一部份，图表列出了全澳的上升市场。房产专家莱德发表了称作The Dirty Dozen的12个最差购房地区报告。这些地区的市场处于严重的困境，销售情况下降，接下来价格的下降不可避免。

数据机构的10佳高收益市郊中有5个列在最差澳洲购房地区中，有4个几乎进入最差购房地区榜单。这些地区都有大量的空房，租金下降，市场疲软。10佳高收益市郊中仅有布罗肯希尔（Broken Hill）值得投资者考虑。

位于10佳高收益区首位的市郊为昆省的迈尔斯（Miles）。这是一个真正的悲剧的选择，因为迈尔斯房地产市场是澳洲最大的空架子，绝无仅有。1/3的房产为空置，还比不上莫兰巴（Moranbah）地区。认为迈尔斯可以获得9.8%的租金收益是可笑的，那里大多数房主的租金收益为零，因为找不到租客就没有收益。

莱德在最差购房区报告中写道：“迈尔斯的房市已被摧毁（因为开发供过于求），空置率达30%，房产中位价在过去12个月里已经下降了27%。现在出售房产需要6个月，还要提供20%的折扣。在前5个季度里，迈尔斯的房产销售数量从24下降到15，之后降至12，再降到6，最后为1。”

“巾吉拉（Chinchilla）也好不到哪里去，在前5个季度的房产销售数量分别为78、51、40、27、19，房产中位价下跌了10%。根据SQM调查，巾吉拉的空置率现在为19%。另一处房产市场旺多安（Wandoan）在2014年里只售出两栋房产。”

10佳高收益区排名第2的是西澳的纽曼（Newman）。纽曼的房屋空置率为11%，现在通常租金不到最高水平时的一半。根据澳洲房产监察数据，租金收益过去曾达到两位数，现在仅为5.3%，而不是CoreLogic所称的9.8%。

位于10佳高收益城区中第3位的东坎博尔达（Kambalda East）和第8位的西坎博尔达（Kambalda West）空置率近20%，而CoreLogic数据机构的列表中声称租金回报率可达到8.9%。

塔省的皇后镇（Queenstown）在10佳高收益城区上列第4位。莱德的报告中说：“如果澳洲有房产市场更加低迷的地区，请告诉我。这个镇在塔省西边野外，类似于电影中的西部情形，主要街道长着野草。”

“房产中位价90,000澳元还偏高。今年已经跌至70,000澳元，比5年前更低，自2009年以来平均每年下降3%。房产市场上房子通常需要7个月时间才能售出，还需提供15%左右的折扣。根据SQM调查，空置率达17%。年中莱尔山（Mt Lyell）铜矿和亨提（Henty）金矿的关闭，致使数百个就业职位减少，更是无助于房地产市场。”

“附近的城镇齐汉（Zeehan）和罗斯伯里（Rosebery）同样惨淡，齐汉的房产空置率大约为25%，不到50,000澳元就能购买房子。”

10佳高收益区榜上还包括其它严重衰退的市场，如南黑德兰（South Hedland）、黑德兰港（Port Hedland）及卡拉萨（Karratha）。据西澳房地产协会数据，该地区创下了西澳洲房价的最大跌幅（下跌40%）。

这种草率的调查问题在于，此会被媒体引用，作为可靠的信息重复发布。媒体报导这些地区为全澳领先的热区。如果人们轻信这些地方为澳洲房产投资的好地区，在许多情况下，不会获得任何收益。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。