澳洲房产投资 – Page 21

房租不赚钱没关系资产升值就好！澳洲房产投资勿因小失大

对澳洲房产投资者来说，关键的吸引力是资产增值

在澳洲对许多买投资房出租的人们来说，他们的租金收入远远抵不上他们购房贷款所需偿还的利息。也就是说，他们在赔钱。但他们并不担心，因为他们满怀信心，认为房产多少年之后一定大幅度增值。

例如在墨尔本和布里斯本拥有三处出租公寓房的人说，在十年里每一处房产带来了3万澳元的损失，但是房产价值却增长了20万澳元。

这只是澳洲几百万名房地产投资者中的一个例子。他们断定澳洲房地产持续增值，因此承受着损失也买房投资，他们的投资举动导致了澳洲债务水平的空前高涨。而且，他们也面临很大的风险，如果利率上调或者房地产价格下降，他们的处境就会很艰难。

问题是，关于房价上涨的假设是否合乎实际？有很多人认为是，也有很多人认为否。

根据澳洲统计局的最新数据显示，去年10月份，在所有的抵押贷款中，投资者的贷款额占了51%，而一年前这一份额是46%。根据澳洲储备银行的数据，在去年9月，澳洲的债务水平达到了一家一户可支配的年收入的153%。

2014年9月份时，储备银行警告道，购买投资房的人数相对于购买自住房的人数的增多，可能是一种“投机过度的标志”。

随着澳洲主要城市房价的创记录飙升，其部份是由于澳洲2.5%的低利率，越来越多的澳洲人在买房。

“对投资者来说，关键的吸引力是资产增值”，悉尼的房地产研究机构Domain集团的高级经济师威尔森（Andrew Wilson）说，“过去12个月里，进入房地产业的投资者人数几乎创下了历史记录，这不令人惊奇。”

随着澳洲房产投资者拥有的房产数量在增加，首次购房者们所能负担得起的房产也就越来越少。根据统计局的数据，去年10月，首次购房者举债的贷款额只占贷款总额的11.6%。

根据国际货币基金的数据，就房价与收入水平相比而言，澳洲是世界上仅次于比利时的房价最高的国家。

“2014年，在澳洲所有的省会城市，房租升高了1.8%，这是十年来升幅最小的一年，”房地产数据机构CoreLogic说。

第四季度，广告的租金中位价没有出现变化，独立房租金中位价一周430澳元，公寓房是410澳元。

据澳洲税务局的最新数据，截止到2012年6月30日，总计约130万澳洲人，即所有投资者中的三分之二，其澳洲出租房产给他们带来的是亏损。这比两年前增加了7.5%。他们蒙受的损失总额为138亿澳元。在2012财政年度，其余的那三分之一人，获得了总计59亿澳元的收入。

澳洲的税收政策为投资蒙受损失者提供了少交税的好处，这在鼓励着他们买房投资。

上个月发布的由澳洲政府委托所作的一份报告说:“投资房产所获得税务待遇，在鼓励人们竭力投资及投机投资”。报告称，房地产是澳洲财政系统与澳洲经济的一个潜在的风险之源。报告建议政府考虑改变有关税收政策。

澳洲审核监管局去年12月敦促银行把贷款增长速度限制在每年10%之内。而2014年，这个目标在11月30日就已经突破了。

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专家对澳洲房产投资的新年建议

只需相对较少的时间是房地产投资的吸引力之一，澳洲房产投资者购买了房产以后不需花太多时间打理，特别是聘用了专业的房产经理的服务会使事情更简单。然而，有些事情，房产经理做不了，你不能指望他们随着时间的推移给你带来丰厚的回报。

在2015年到来之际，保险公司EBM Insurance Brokers负责土地保险的RentCover公司总经理斯莱特（Sharon Fox Slater）给予澳洲房地产投资者如下新年建议。

1、检查贷款利率是否具有竞争力

目前的固定利率和浮动利率都较低，而且在很多情况下，给银行的客户服务部门打个电话就可以获得更低的利率，特别是当你能够提供出竞争者愿意接受的价码时。低于5%的利率是很容易实现的。

2、申请折旧报告，并保持更新

许多房产投资者都没有意识到房产贬值的好处，这可以冲抵每年的应纳税额，改善资金流动状况。申请做折旧报告，只需要找一位具备资格的测量师做一份一次性的折旧报表，就可以每年使用了。

有了折旧报告，应向会计师更新房产设备如更换热水系统或安装了新空调等的开销情况。

3、时常检查房产投资组合的价值

尤其是长线投资者，有时会对自己的投资组合的价值感到惊喜。准确了解房产投资组合的价值可以帮助投资管理，以便在拥有足够的资产时考虑进一步投资，如更多的房产或其它类型资产。

4、了解保险政策，检查保险金额

房主和建筑保险并非同等，但很多投资者直到需要提出索赔时才发现不够了解保险政策。例如，有些政策不包括意外损害、租客纵火、秘密毒品实验室的清理或短租的房产。保险不足是常见的问题，因此应确保保险的准确性，能包括房子拆除和重建时有足够的保险赔偿。

投资澳洲房产不需花太多时间打理，但最好不断增值自己的房产投资知识

5、比较市场上的房租水平

通过同一地区同类房屋的租金比较，可以了解目前的澳洲租金是否合适，是否应该上调。这也将帮助决定是否值得加装空调等额外设施。

房产经理可以帮助了解该地区的行情。

6、检查投资房的业绩（如有必要，控制损失的继续发生）

承认自己犯了一个错误而卖掉房产是非常困难的，特别是结果蒙受损失的情况。然而，持有效果不佳的投资会妨碍你在其它地方进行更好的投资。房产投资的目的是为了赚钱。如果赚不到钱（不管是通过资本收益或租金回报），而且看不到会有改变，那还有什么意义呢？

7、将所有房子的账单交由房产经理管理

绝大多数的房产经理负责从租金中支付各类账单，如市政费、土地税和水费，而不收取额外的费用。然后，他们会在财政年度结束时提供一份清晰明确的报告，以方便投资者或会计师使用。你值得稍微花点精力把这些设定好，把所有的账单都转寄给房产经理。

8、继续学习澳洲房产投资知识

可以利用周围一些优秀的免费及廉价的资源，来进一步扩充自己的房产投资知识。如博客、电子通讯、投资论坛、杂志及电子出版物等有用的信息来源。

9、建立自己的联系网络

具有丰富经验的联系人团队非常宝贵，如建筑工、技工、房产经理、贷款经纪人、城市规划师、同行投资者、房地产经纪人等等，通过积极建立关系，在需要时可以联系他们。

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墨尔本租金停滞不前房客喜房东忧

墨尔本租户应该欢呼了。最新统计数据显示，在墨尔本一些最令人向往的地区，每周租金不但没有上涨，反而处于停滞或下跌的状态。

墨尔本不断拔地而起的新公寓增加了住房供给，房东将继续面临房租低增长的前景

据Domain集团的数据显示，高层公寓的建设影响了租金增长和空置率，去年第四季度的租金报告证实了这一点。墨尔本别墅的中间租金价仍然保持在$380/周，与第三季度平齐；而单元房的周租金反而下跌了1.4%，至$360元/周。

在过去一年里，别墅的租金增长率几乎持平，单元房也仅略微上升2.9％。

从空置率来看，墨尔本去年12月份单元房/公寓的空置率保持在3.9％，别墅的空置率为2.1％，寻租单元房的租客面临更多的选择。

Domain集团的高级经济学家威尔逊博士（Andrew Wilson）说，墨尔本不断拔地而起的新公寓增加了住房供给，房东将继续面临房租低增长的前景。

“一旦开始对墨尔本租金造成影响，对开发商就是个坏消息，因为澳洲房产投资者不喜欢租金下降，对房价也会造成压力。”他说。

投资者5年前在市区近郊购买墨尔本公寓房的，此期间房租仅上涨了7.7％，相比之下那些在东南区和东区远郊投资的房东，同一期间租金分别增长了16%和12.9%。

地产公司Hockingstuart的首席执行官奈奥尼尔（Nigel O’Neil）先生也同意，市区的公寓越建越多，租户主要为单身人士，他们对地点更“挑剔”，这也可能是影响房租的一个因素。

“通常情况下，如果他们已经面临五个选项，他们会寻找那些是最有价值的财产，这就是为什么在这些市场平均租金停滞不前。”他说。

“至于在哪里租别墅，通常是一个家庭做决定。一家人会共同寻找适合家庭居住的别墅，而且，在许多情况下，会在校区内。”

在南区近郊，地产公司Hodges Brighton的斯坦普（Valerie Stamp）女士说，因为新公寓的建成，在过去12个月里，Brighton的房租“相当持平”，有些公寓楼40％的房子被出售给用养老金投资的投资者。

“每个人都希望自己的物业马上租出去，但是，总体而言市场是波动的，需要一段时间才能把它们全部租出去，”她说。

“所以，如果您也处在这种情况下，第一步最好降低房租先找到一位租客再说，当一切都安顿下来，要续约时，再考虑加租的问题。”

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2015年澳洲房产投资地图变阵昆士兰成热门新焦点

专家预计，布里斯班的住宅房产将在5年内超越悉尼

据房地产专家透露，2015年最佳的澳洲房产投资地点将发生重大转移，因许多重点城市的房地产市场在经历了延长的利润期后已开始放慢了脚步。

据房地产预测机构BIS Shrapnel的总经理梅勒（Robert Mellor）预测，投资地转移的焦点将指向北部的昆州，其中布里斯班及昆州其他的热门旅游地点迎来的增长将尤为明显。梅勒预计，布里斯班的住宅房产将在5年内超越悉尼，并推荐选择离市中心10公里内的老城区。然而，他并不看好目前正在布里斯班中心地带建起的高层公寓，以及墨尔本和悉尼的市中心地区，称这些地方已太过拥挤。

另外，昆州的热门旅游地点也被认为将迎来利好形势，因有越来越多的中国游客来到这里享受温暖宜人的天气，中国游客的增长将使这个阳光之州受益，包括黄金海岸、阳光海岸（Sunshine Coast）和凯恩斯地区。其他将于2015年迎来房地产大热的地区也包括那些离都会城市不远的小型地区中心。

这些地区性市场将迎来澳洲房地产大热的一个主要原因就是，生于婴儿潮时的人们即将一波又一波地退休，他们当中有很多人会远离大城市的喧嚣，而选择后半生过更安静的生活。

对于近期退休的人群来说，一些离主要城市几小时远的安静、生活成本低的城市将成为热门选择，像是风景如画的新州南海岸、维州的莫宁顿半岛（Mornington Peninsula）和亚拉河谷（Yarra Valley）等地。另外，一些经济增长良好的地区城镇也可能成为颇具吸引力的房产投资地。曾写书教授如何利用业余时间成为房产百万富翁的科曼（Mark Kelman）称，2015年对于这些地区可能会是一个利好年。

对于一些经济持续增长、人口超过1万，以及一些经济多样化、能提供多样就业机会的城镇地区，科曼十分看好。公司及主要基础设施的迁移也可推动地区中心的房价，墨尔本的本迪戈（Bendigo）和巴拉瑞特（Ballarat）的房产市场就将因维州地区铁路网的升级而尤为受益。

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澳洲1/3首次置业者入市为投资海外买家买走1/3维州新房

据新闻有限公司网站报道，澳洲每3个首次置业者中，就有1人以首次投资者的身份进入楼市。

海外买家在维州购买32.5%的新房，当中超过一半是新公寓

国民银行（NAB）公布的一项调查显示，去年第四季度，17%的新房和18%的二手房被首次置业者买走，作为自住用途。然而，8%的新房和9%的二手房被首次置业的投资者买走。这也是第一份区分首次置业者购房意图的报告。

去年10月，澳联储（RBA ）高级官员发出压制投资者贷款业务的信号。澳洲房产投资者贷款量占总贷款量的一半。相比之下，该数值在21世纪前10年占40%。

国民银行如今公布的数据显示，采取投资者线路进入楼市的首次置业者也许会殃及自身。数据也显示，海外买家需求依然强劲。1/7新房及1/12二手房被海外买家收入囊中。

在各州寻求新房的海外买家活跃程度也比以往下降，除了维州。数据显示，海外买家在维州购买32.5%的新房，当中超过一半是新公寓、31%是独立屋，还有16%是再开发项目。

国民银行预料2015年总体房价上涨1.5%，维州、昆州和新州房价领涨全澳。该银行也推测，在失业率和可负担忧虑等因素的影响下，州府城市房价将平均下滑4%。

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澳洲政策利房产投资 35%首购房者买房出租增值

澳洲有35%首购房者买房用于投资而非自住

最新数据显示，现在澳洲35%的首次购房者，买房子是用于投资，而非自住。分析认为这是多省、行政区政府取消了给首次自住购房者的多种补贴政策，而贷款购买投资房可以获得税务优惠的政策所致。

据澳洲广播公司报导，很长一段时间内，澳洲统计局（ABS）的房产金融数据都已显示出如上趋势。最新数据还显示，批准的自住购房贷款中，只有11.6%是首次购置物业者。

然而，数字金融分析公司（DFA）的分析师诺斯（Martin North）分析认为，该数字意味着现在已很少人购置物业是为了自住。他发现，自从政府取消了自住房补贴政策后，很多人选择购买公寓用于投资，这样还能获得一些税务优惠。

诺斯还说，但是这并不影响近几年来首购房者的购房活动，首购房者的活跃程度保持稳定。自2013年中以来，每个月批准的首购房贷款都在9500件左右。

只是在2012年中以前，首次购房者中将澳洲购房作为投资的比例只有5%，现在已达35%，这是一个显著的飞跃。

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澳大利亚三大城市房市快讯：悉尼房价全球第三高

根据美国人口统计公司Demographia最新发布的年度国际地产调查，悉尼房价登上全球第三位，成为全球最难负担的主要房地产市场之一。不过这个结果根本就是意料之内。

昆士兰州阳光海岸的一套顶层复式豪华公寓开创了卡拉德拉市（Caloundra）公寓售价的历史新高。该公寓坐落在马洛亚大道（Maloja Avenue）上的海滨锚地大厦（Anchorage）内，卡拉德拉的百万富翁都聚居在这条街上。

然而，卡拉德拉的房价与纽约仍无可比性，因为一套纽约顶层豪华公寓的价位在1亿5百万美元！

悉尼房价登上全球第三位，成为全球最难负担的主要房地产市场之一。

另外，分析公司CoreLogic RP Data的Robert Larocca表示，墨尔本的租金收益率依然在低位徘徊。

橄榄球俱乐部Western Bulldogs总裁Peter Gordon和其妻子Kerri以400万澳元出售墨尔本南部Portsea的海边度假屋。尽管澳洲暑假已接近尾声，日后还是会有大把享受海边风光的机会。Jessie Richardson指出，维州摩宁顿半岛（Mornington Peninsula）安全海滩（Safety Beach）上的一处船坞正以18.5万至21万澳元的要价出售，给予度假房投资者多一个另类的选择。

最后想问问大家：温哥华、中国香港和悉尼再次高踞全球最昂贵房地产市场的三甲位置，您喜欢在哪个城市居住？

（点击下页，查看英文原）

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澳洲堪培拉增建优质房产项目 2015年房市昂首向前

2014年澳大利亚首都堪培拉的新地产项目刺激人们的购房欲望，并有望在2015年继续推进发展。

2015年堪培拉新建的公寓将激发新的购房欲望

从堪培拉根加连（Gunghalin）市郊到中央商务区的中心地段，首府城市内每一处都正如火如荼地兴建新的住宅地产，房地产中介指出这些地产项目将激发人们的购房欲望。

高力国际（Colliers International）国家首席执行官Paul Powderly 表示，目前澳洲房产投资者对堪培拉房地产市场的信心有所改善，交易投资活动增加。

尽管当地削减公共服务和堪培拉房地产市场存在不稳定性，但Powderly称2014年高端地产项目表现出色。

他还说道，金斯顿海滨码头和市内的上流住宅区已经为高力国际带来近郊超过200套行政公寓的销售佳绩，每套公寓平均售价60万澳元。

（点击下一页，查看英文原文）

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经济逆风吹冷房市今年澳洲房价长得慢

澳洲房地产数据CoreLogic RP Data 的分析师库舍（Cameron Kusher）分析了2015年澳洲房地产市场的走势。他从失业率、官方加强对贷款的监管、家庭收入情况、消费者情绪、汇率、利率等方面得出结论，在2015年，澳洲房产价值的增长将继续，但比2014年缓慢。

库舍表示，澳洲各省会城市的房地产市场合在一起来看，在2014年的前11个月里，价值上涨了7.0%。在整个2013年，所有省会城市的房产价值增加了9.8%。这表明整个2014年的增长幅度将低于2013年。以年增长率来说，省会城市合计的增长率，其最高峰出现在2014年4月，为11.5%，而到2014年11月，年增长率已经降到了8.5%。

2015年澳洲房价的增长将继续，但比2014年缓慢

步入2015年，预计房地产市场将出现又一年的房地产价值上涨，但其幅度不会像2013或2014年那样。此外，还会有许多其它的逆风因素值得观察，或许会使房地产市场受到影响。

失业率

2014年11月，全澳的失业率是6.3%，这是自2002年以来的最高水平。澳洲政府12月中旬发布的半年经济与金融更新报告预测，本财政年度与下一财政年度失业率将为6.5%。

不仅失业率值得关注。在过去的一年里，就业主要是半职工作。在2014年11月，就业不足率上升到了8.6%，创下了最高记录。许多做半职工作的人希望能工作更长的时间，或者成为全职工作。

这样高的失业率，而就业不足情况在加剧的情况，很可能会影响到房地产市场的需求。如果人们觉得自己的工作无保障，他们可能更不会下决心去买房子。如果工作不饱满，他们可能也买不起房子。

购房贷款的强化监管

去年12月初，澳洲审慎监管局给所有的贷款机构写信，说将采取进一步措施强化标准，保障贷款作业的健康运作。

尽管信中没有说将采取什么样的宏观调控办法，但说明了要加强对贷款作业的监督。具体说来，主要是针对如下几个方面。

一是对高风险贷款的监控。如对于收入来说贷款额过高、对于房地产估价值来说贷款额过高、对于自住型房产只还利息的时期过长等的，这些都是审慎监管局重点关注的方面。

二是对澳洲房产投资贷款的监控。投资购房贷款增长迅猛，这是风险升高的一个关键标志。审慎监管局表示，投资购房贷款一年以10%的速度增长标志着风险的增高。

三是对偿还能力的评估。审查监管局的观点是，拿偿还能力来说，贷款要留有余地，贷款额应该比评估的偿还能力低2%。

审查监管局的这种做法很可能会对居住型房产市场造成影响。首先，在过去两年里非常强劲的投资购房需求的增长会受到某些遏制。其次，一些财务上竭尽全力不留余地进入房产市场的人可能会发现他们很难贷到款。

家庭收入的增长

在截至2014年11月的前12个月里，房产价值上涨了8.5%，但家庭实际收入只增加了0.8%。人们在想，房产价值以超过家庭收入的增长，能维持多长时间？

在截至2014年9月的前10年间，澳洲房价表面上看上涨了52.4%，家庭实际收入的增加是36.4%。这两个数字差别不很大。然而房产价值的实际上涨其实比家庭收入涨幅还低一些。这样看来，目前已稍微慢下来一些的房产价值高增长速度，不可能在家庭收入涨幅不高的情况下能来维持购房。

消费者情绪

根据西太平洋银行墨尔本研究所对消费者情绪的月度计量，消费者已经连续十个月持悲观态度。自2008至2009全球金融危机最盛之时以来，消费者们还从未如此悲观过。

他们的数据显示，当被问及什么是存钱的最佳方式时，被调查者中有40.3%选择存入银行。这是自2012年9月以来最高的数字。在过去15年里，被调查者们选择存银行的比例平均是27.5%，这反映了消费者们的不安，特别是当你联想到目前在官方利率只有区区2.5%的情况下，把钱存入银行其实几乎挣不到什么利息，那么你就会想像这种不安情绪是多么的令人担忧。

消费者情绪与房地产市场的需求密切相关。如果消费者们对经济总体形势缺乏信心，那么他们更不可能去下决心购买大宗物品，比如不会去开一个新的抵押贷款来买房。

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2015年澳洲房产投资者的新机遇在哪里？

传统上，澳洲的空巢人士或大房换小房者都是往海边或树多的地方搬，但近来这个趋势发生了变化。海边或林间不再是他们的首选，他们更倾向于便利的城市生活。这对于澳洲房产投资者和开发商意味着什么？

澳洲住房和城市研究所的报告显示在澳大利亚房市中，维省大房换小房（Downsize）的比例在全澳是最高的。当这些财力雄厚的婴儿潮人士开始搬往市区后，立刻就对近郊的房价产生了显著影响。墨尔本买方代理奥斯本（Paul Osborne）说，在过去1、2年里，换小房对房价的效果已经昭显。“最近，在Malvern一套价值100万的物业就卖了160万。”

奥斯本说，“这些婴儿潮人士已经退休或准备退休了，在过去几十年里，他们无论在股票市场还是房地产市场都度过了一段很好的时光，现在很多人想好好享受生活。”报告显示，大房换小房的动机就是变换生活方式，他们再也不想费力的保养房子、修整花园，孩子们离开了家，他们也退休了。他们想要一层楼的物业，去哪里都方便。

买家代理Secret Agent的报告中也显示，“与其搬到远郊的大物业，靠近交通和生活设施已经成为婴儿潮新的梦想。”投资者如何把握时机？

在新的市场行情下，开发商对市场的反应有些缓慢，目前市场上针对这个族群的物业供应明显不足，新开发的公寓楼盘面积都偏小。奥斯本认为，对于精明的投资者来说，现在是趁早进入的好机会。“如果开发商为这些换小房者提供精装单元房，单层楼，地点好，会有很大的利润空间。”奥斯本说。

Metropole的亚德尼（Michael Yardney）也看到了来自老年购买者的强劲需求，以及目前市区新楼盘的缺陷。“推高物业价格的不是投资者，而是自住者。“自住者购买什么类型的物业，马上就能推高这类物业的价格，因为他们是用心在买，而不是看计算器。”

“墨尔本近郊的很多新公寓在开发时没有考虑到自住者，他们都是以楼花的形式出售给投资者，特别是海外投资者。平面设计图很不人性化，建造技巧也糟糕。”亚德尼说。他建议，投资者要避免高层公寓，选择小型开发的精装公寓，以适应当前的趋势。

奥斯本进一步预测说，下一步的开发热点可能是三卧室的大公寓。“由于供应短缺，空间宽敞的物业现在都能收获溢价，“只要满足‘合适的特征’，市场上大房换小房者多的是！”“所谓合适的特征包括充分的自然光，好风景，优秀的建筑质量，物业管理费也不能太贵。”

市场上为澳洲退休人士准备的公寓房数量不足，对中国买家是有利的投资机遇。

澳洲墨尔本的新建公寓项目，售价约128万－220万人民币

澳洲城市开发研究所的维省主席佩斯（David Payes）说，人口结构决定了人们对住房的要求发生了改变。“在维省，50%以上的家庭都是一个人或两个人。平均家庭人口数量减少了，婴儿潮时期的人大多数进入了空巢阶段，他们在经济上非常富裕。”

佩斯解释了为什么在过去25年里，分割的单位土地面积减少了25%。“这反映出平均家庭人口减少了，另外，小面积的土地也更容易负担得起。建筑公司根据较小的土地面积进行更有效率的设计。”

鱼和熊掌兼得的选择

专家发现，并不是传统上人们对海边或林间的喜好改变了，而是有条件的人更倾向于两全其美。“有的人卖了现有的大住房，在市区近郊买一套海滨物业。”奥斯本说。

佩斯认为墨尔本CBD的主体仍然是年轻的专业人士，他们的要求是1卧室或2卧室的公寓。而大房换小房者需要大一些的公寓（包括三卧室单元房）或是连体别墅。“他们希望在同样的地方养老，更接近家人和朋友，但住宅面积要小一点。”亚德尼说，墨尔本错误的公寓类型供应过量，但好物业供应不足。“因为开发商都喜欢在一块地上尽可能多盖”。

亚德尼同意佩斯的观点，近郊仍然是年轻人的天下。“但现在开始有一种为婴儿潮人士建公寓的趋势。”他们搬到公寓住就是为了更好的生活，因此不会委屈的挤在狭小的空间。“这些退休人士希望住在同样的地点，有同样的医生，理发师，靠近朋友。”这些公寓通常更贵，星罗棋布的点缀在Armadale、Malvern、Camberwell、Brighton和Mooney Ponds周围。

对于婴儿潮来说，大房换小房也是一种投资策略，他们把原来的大资产换成小一号的，不但获得更好的生活方式，房屋也更易于保养，释放出来的资金还可以供养他们的退休生活，外出旅游等。

居外认为，对开发商和投资者来说，早早行动是成功的关键。大一些的公寓出售很快，有强劲的增值潜力，是口袋充实的退休人士激烈竞争的对象。

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