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澳洲房地产专家称，2015年澳洲住房市场的海外投资不太可能低迷，因为中国买家将会继续出手抢购。

以中国买家为重点服务对象的国际房地产网站居外（Juwai.com）总裁冼明（Simon Henry）表示，他预计与2014年相比，今年澳洲房地产市场上来自国际的投资将会增长15%至20%。

他说：“澳洲房地产市场会面临着一些不利因素，但幸运的是我们的分析表明，国际投资将弥补一些国内需求的损失。”

根据外国投资审查委员会的数据，中国是2013年澳洲房产投资的头号来源国，投资总额高达59亿澳元，比一年前增长了40%。

虽然房产界广泛关注着境外投资正在造成市场扭曲的问题，但一份联邦议会委员会11月份发布的房价负担能力与境外投资的报告中称，如果境外投资受到抑制，房产供应问题会恶化。

冼明说：“最近的议会调查发现，境外投资能使房产保持低价格及新房供应的高水平。在澳洲的经济增长缓慢和收入衰减的背景下，由国际投资者带来的建筑业的工作、消费及税收应该是值得欢迎的。”

瑞士信贷（Credit Suisse）研究人员认为，未来七年中国投资者将投入440亿澳元，在到2020年期间，平均每年达63亿澳元。

更有利的汇率可能有助于投资的增长，澳元下跌提振了中国买家的购买力。2009年12月时，1元人民币只能兑换约16澳分，如今可以兑换大约20澳分。

冼明说：“这不仅是中国投资。美元上升也提升了美国人的购买力。他们的投资水平已位居前二、三名之列。”

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澳洲最大的房地产公司Ray White的老板怀特（Brian White）表示，来自中国的投资前景带给澳洲房地产市场希望。

他说：“2014年很明显，中国投资者很关注澳洲的房产，尤其是悉尼和黄金海岸。澳洲房地产市场的可靠性加大了对中国投资的吸引力，来自中国的投资水平无疑会增加。”

怀特在北京和中国香港开设了办事处，以利用澳洲房地产对中国投资者的不断增加的吸引力而开展自己的业务。

怀特说：“我们的许多负责人都充分意识到拥有一名中国专家来处理业务的重要性，我们的办公室正在越来越多引入中国的专业知识到房地产市场中。”

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珀斯房地产专家们称2015年为买方市场，但是他们也指出，机会和风险是并存的。随着单元房存储量的增多，租金下跌，珀斯房地产行业在市场上正面临着恶化的趋势。但是对于精明的投资者或房产所有者来说，这确实一个机会。

专家一：市区公寓仍是好选择

独立地产专家及Hegney地产集团创始人及董事长亨格利（Gavin Hegney）表示，虽然消费信心较低，投资者们可以利用当前市场条件将自己定位在优势之处。他说，尽管单元房面临着供过于求的状况，这并不意味着购买公寓是错误的投资之举。亨格利说：“最好的交易应该是在成熟市场，而不是新开发市场。”“对任何新鲜事物你都需要支付保险费。而对于成熟市场，12月或24个月新的公寓其市场价格预算要低得多，你可以买到比现时成本还低的房产。”

亨格利表示，尽管现在房产供应量过大，因而投资者们选择远离市区，然而靠近主要便利设施的房产还是大有机会。亨格利说：“整个市场由于房产供应充足正向前发展着，可供选择的机会也很多，从价格疲软就能略知一二。”“如果你能买到相对有需求，也相对有增长机会的东西，那你就选对路了。”

亨格利预计那些位于伊丽莎白码头（Elizabeth Quay）和国王广场（Kings Square）周围的公寓有着最好的发展机会。他说：“如果面临在市区内购买一套公寓的选择，最好是购买那些位于你的确想要靠近的地方，而且是在具有增值空间范围内的。价值可能不会现在就体现出来，但是在接下来的十年内，随着基础设施的发展，你的物业价值也会得到增长。”

专家二：避开投资市中心 选近郊

然而动量财富（Momentum Wealth）执行董事长科林斯（Damian Collins）说，他建议投资者们最好避开在市中心投资。科林斯说：“很显然单元房在东珀斯、北桥和市区一带已经过剩了，他们并不是最好的投资选择。最为一个投资者，你并不想买到很容易被复制的产品。”

科林斯表示，尽管市区总是与单元房密切相连，但他认为最好的投资选择还是在郊区。他说：“距离市区10公里范围内的精品式建筑，相对比房屋供应量大的地区长期风险要小得多，而且仍然处于需求相对强劲的地方。”他认为Bassendean和Carine区有着良好的增长机会，因为他们靠近火车沿线，而且还未引起广泛关注。

他说投资者有所退缩的主要原因不仅仅是因为租金出现疲软，而且到年底预期价格还会出现进一步下降的趋势。他预计：“单元房市场没有独立房市场竞争那么激烈，今年只会继续保持现有状态。”“但是如果每个人都遵循这一趋势的话，到今年年底我们的需求就会被禁锢住了。所以如果你现在遇到了合适的房产而且价格也合理，没有理由现在不赶快投资进去。”科林斯说价格预计不会有所增长，期房的单元房市场会变得更加不稳定。

专家三：锁定远郊高增长区

全澳地产专家莱德（Terry Ryder）表示，投资者应该在市场没有冷却时寻找相应的部份。“珀斯房产还是有增长的部份，尤其是在郊区像Mandurah、Bunbury和Busselton等区。”

莱德说，购房者花费40万澳币就能在他看好的区买到支付的起的、配有基础设施的房产，而且这些地区还充满了就业机会。他说慢慢地，Armadale、Rockingham和Swan 等地区会开始变得越来越好。如果想花65万到75万澳元买房的人，他建议在Joondalup地区和Fremantle周边地区寻找。

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2015澳洲房产投资风险低

专家们一致认为，一旦进入房产市场时，每个人遇到的情况会大不相同。亨格利说：“做起来相对很难，但是如果你充满了自信，就一定能找出对你有利的局势来。对于那些想给改善住宅环境的人来说也是一个好时机，就像驾驶时汽车变道一样，当别人放缓速度时你可以赶快抢占先机，现在买地的人少得多了。”

亨格利称大部份购房者兴趣减退，成本价又出现变更，也给那些想要买房的人采取实际行动增加了信心。他说：“在低端购买市场的竞争还是相对激烈，但是在中高端市场上还是有被低估了的房产。”“例如价值50万和60万澳元的房子，你能从中得到近10万的差额。”

科林斯也认为房产升级最好是在澳洲房产市场冷却，而不是正旺时进行。他说，High Wycombe和Forrestfield区已经具备了良好的资本增长潜力，因为受2020年的铁路计划和当前重新区划方案所影响。科林斯说：“在这些地区你可以享受到一些大型的基础设施，而且能以中位价买到一套房产。”他认为2015年投资澳洲房产市场风险相对较低。

亨格利说如果今年想要通过房地产赚钱，寻找长期资本增长将是最好的方式。他说：“如果你从一个没有大面积管道更改计划的区搬出来，到一个十年里你能看到正慢慢发生变化的地方，那你就真正处于优势了。房产1%或2%增长表现的不同，能在10年间导致10万到20万的利润差异。这对大多数家庭来说都是很可观的。”

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2014年悉尼房价飙升，悉尼远郊区成为了澳洲房产投资者2014年度租金收益最有成效的地区，而整个城市其它地区普遍存在租金回报率低的趋势。

悉尼房价飙升意味着现有房主获得了相当大的资本收益，但同时本年度购买房产的人们租金收益减少了，就平均租金回报率而言，独立房只有微簿的3.9%，公寓房仅有4.2%。这使大多数新投资者深陷负现金流，租金只能抵去很少的贷款债务。城市的边缘市郊被证明是一个例外。

RP Data数据显示，便宜的边缘市郊占据了今年房地产最高收益市场榜单，一些地区租金收益率在6%以上。

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独立房租金回报率最高郊区如下：

• 瓦拉甘巴（Warragamba）：6.3%
• 曼纳林公园（Mannering Park）：6%
• 圣雷莫（San Remo）：5.7%
• 布吉沃伊（Budgewoi）：5.6%
• 蓝色哈文（Blue Haven）：5.6%
• 伯克利威尔（Berkeley Vale）：5.6%
• 乌塔努比（Watanobbi）：5.5%
• 高洛坎（Gorokan）：5.5%
• 链谷湾（Chain Valley Bay）：5.5%
• 坎瓦尔（Kanwal）：5.5%

公寓房租金回报率最高郊区以下：

• 塔和摩尔（Tahmor）：6.8%
• 戈罗坎（Gorokan）：6.3%
• 伯克利威尔（Berkeley Vale）：6.2%
• 韦瑟里尔园（Wetheril Park）：6.2%
• 怀昂（Wyong）：6.2%
• 坎贝尔镇（Campbelltown）：6.2%
• 海马特（Haymarket）：6.1%
• 安南山（Mount Annan）：6.1%
• 阿木巴威尔（Ambarvale）：6.1%
• 欧林巴（Ourimbah）：6%

西南边缘郊区瓦拉甘巴属卧龙迪利（Wollondilly）市政区范围，是悉尼独立房租金回报率最高的郊区，平均达6.3%。

彭里斯房地产代理公司Elders Real Estate Penrith的塞克斯顿（Damian Sexton）称，房源短缺使租金保持高位，而305,000澳元的房产中位价已很便宜。出租房供应有限，很多人希望居住在这样的好社区。大多数租房者都是年轻的家庭。

怀昂地区的郊区进入了独立房租金收益率榜单的前10名，曼纳林公园、圣雷莫、布吉沃伊和蓝色哈文位列前5名。房产中位价为300,000澳元，租金收益率高于5.6%，其中曼纳林公园最高，达到了6%。

来自房地产代理公司Raine & Horne Charmhaven的索伦森（Andrew Sorensen）表示，中海岸的生活方式越来越吸引新婚夫妇、首次租房者和退休人员说：“500澳元的周租在市中心附近只能租套公寓房，而同样的租金在这里可以租到独立房。我们靠近高速公路，还有近湖泊，有众多的海滩，因此租赁需求强劲。

公寓房租金收益率最高郊区为麦克阿瑟（Macarthur）地区的戈罗坎和伯克利威尔，还有坎贝尔镇、安南山和阿木巴威尔。

卧龙迪利市行政区的塔和摩尔具有悉尼最高的租金回报率6.8%。

来自坎贝尔镇联合房地产代理公司的多德（Benham Dodd）表示，低利率帮助投资者以便宜的价格买下高品质的公寓房，他说：“（有些）公寓房可获得正现金流，因此澳洲房产投资者们发现他们盈利了。”

RP Data数据同时公布了距离市中心10公里范围内最高租金收益率的地区列表。乌鲁姆鲁（Woolloomooloo）、比肯斯菲尔德（Beaconsfield）和沃特卢（Waterloo）的独立房租金收益率最高，为4.2%到4.8%之间。

澳洲房地产公司McGrath Edgecliff的销售代理福赛思（Ben Forsyth）称，这些地区出租房存在短缺的现象。例如在肯斯菲尔德，只有5、6条街才有较多独立房，大概有200栋。

内城区的公寓房表现最佳，阿尔蒂莫（Ultimo）租金收益率最高，平均达9.5%。

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如果有打算在南澳投资房产，那么最新数据显示，南澳的单元房（unit）和公寓房（apartment）是明智之选。

阿德莱德单元房的资产增值率增加了0.4%，高出独立房（house）增值率0.1%。而且，单元房4.7%的出租收益回报率也高于独立房出租回报率4.2%。

这两组南澳的数据双双好于全国平均值，后者的这两项出租回报率房屋为3.7%，单元房为4.5%。

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房产中介Bernard H Booth Real Estate的代理人布朗（Jamie Brown）认为，阿德莱德的公寓大楼如果地段上佳，特别是新建的公寓楼，在未来会有更好的增值表现。布朗称某些公寓房，比如位于Glenelg的Marina East区和Marina Pier区的公寓房增值尤为突出，部分房产涨了4倍，“从2000年竣工后的119.8万澳元涨到了现在的400万澳元。”

另一家房产中介Toop & Toop Real Estate的市场经营部主管图普（Genevieve Toop）表示，当前的利率如此之低，加之阿德莱德房产市场一直稳健，单元房和公寓房对澳洲房产投资人和首次买房人士而言极具吸引力。

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澳大利亚总理托尼·阿博特2日说，澳政府打算严格限制外国人在澳购买房，将重新评估该领域的审批制度，以确保澳本国民众不会因房地产价格遭哄抬而“买不起房”。

澳当局调查显示，过去几年来，一些针对外国投资者的住房限购政策并未得到严格执行，以致不少住房被“不符合条件”的外国投资者购买。

 将更好地落实限购措施

 阿博特2日向全国记者协会发表演讲时提及澳大利亚当前的房地产政策，表示将进一步限制外国人在澳购置房地产。

 阿博特认为，虽然澳大利亚早就出台了多项限制外国人在澳购房的政策和法规，但先前几届政府并未严格执行相关规定。

 阿博特说，本届政府将于近期出台更完善的“审批制度和外国人购置农业用地的登记制度……同时更好地落实针对外国人（在澳）购置住宅的限制措施，以确保本国年轻人不会因房价高涨而无力购房”。

 一些经济分析师认为，近年来澳大利亚住宅价格呈上涨趋势，主要缘于需求旺盛和低利率政策。在澳大利亚各大城市中，悉尼和墨尔本的住宅价格涨势最猛。

 据澳大利亚国民银行统计，澳大利亚2014年成交的住宅交易中，大约六分之一由外国投资者购买。

 当地媒体报道，在澳购置住宅的外国投资者中，绝大部分来自美国、加拿大、新加坡和中国。

近年来，随着外国投资者的大批涌入，澳洲各地出现了大批新建的公寓项目。

 图为澳洲新南威尔士州的一个项目

 现行住宅买卖政策漏洞多

 根据澳大利亚当前法律，一名外国投资者如果拥有可在澳居留12个月以上的签证，则获准在澳购置1套住宅，但必须在离开澳大利亚后的3个月内出售此房。

 然而在实际操作中，不少不符合条件的外国人在澳大利亚房地产中介、律师或亲友的“帮助”下，违规购置住宅，且在离境后也不出售。

 澳众议院下属一个负责外国房地产投资事务的经济委员会2014年11月发布报告，批评澳大利亚外国投资评估委员会、财政部下属贸易政策办公室等政府机构未能有效执行房地产领域针对外国投资者的限购政策，同时提出12项改革建议。

 这个经济委员会在报告里说，澳当局眼下并不清楚总共有多少不符合条件的外国投资者违规在澳购房，因此应首先建立一个全国数据库，确保外国人购房等资料被及时录入数据库。

 该委员会建议，对违规购房的外国投资者处以罚款；对“帮助”外国投资者违规购房的澳籍中介、律师或亲友处以罚款并提起刑事指控；确保临时居留的外国投资者离境后出售在澳房产。

 澳大利亚商业地产势头旺

 除住宅外，澳大利亚商业房地产也颇受外国投资者青睐。澳大利亚联合新闻社报道，2014年澳大利亚非住宅类房地产交易中，大约三分之一由外国投资者购买。

 澳Dexus房地产公司数据显示，外国投资者2014年在澳购买商业房地产的总额达281亿美元，创历史新高，其中大部分用于购买办公楼。

 Dexus房地产公司总经理彼得·斯塔德利认为，“外国投资者青睐澳大利亚（商业）房地产，是看重其高回报、资产质量以及澳大利亚相对稳定的经济增长前景”。

 在澳大利亚各大城市中，悉尼和墨尔本的商业房地产需求最旺盛，布里斯班和珀斯的需求增长则较缓。

 斯塔德利预测，包括办公楼、工厂和零售商店在内的澳大利亚商业房地产2015年将延续“良好的销售势头”。

 

作为全球最大的海外房产搜索平台，居外网将及时跟踪“澳大利亚限制外国人在澳买房”这个热点事件的最新发展，敬请期待！