据路透社报道，澳大利亚周二宣布，勒令悉尼一栋价值3,900万澳元(3,005万美元)豪宅的中国业主在90天内将其出售，这是澳大利亚政府自2006年以来首次打击外国对住宅房产的投资。
澳大利亚财政部长霍基在声明中称，这栋名为“Villa del Mare”的豪宅由中国香港上市公司恒大地产[-1.72%](3333.HK)旗下的Golden Fast Foods Pty，于去年11月通过一系列在澳大利亚、中国香港和英属维尔京群岛注册的空壳公司“非法”购买。
恒大地产按营收算是中国第四大房地产开发商，由福布斯中国富豪榜排名第15位的许家印所有，他的净财富约为64亿美元。
路透暂时无法获得恒大地产的置评。
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在典型的澳洲郊区买一套独立房或在内城区买一套公寓房差不多要50万澳元以上，如果在悉尼或墨尔本，这个数字要翻倍。那如果你只有20万澳元的资金，如今在澳洲房地产市场上有什么可值得投资的呢？以这么少的预算，五位房地产行业的观察家提出了他们的对澳洲房产投资看法。
1、停车场
悉尼房产装修顾问公司（Sydney Property Renovation Consultant）的考查韦利斯（Mel Koutchavlis）称，这些钱可以让你很容易地在一个城市的市中心买到一个便宜的、令人愉快的停车场，这类停车场可以为房产投资者提供巨大的回报，而且其价值也一定会提升。
她说：“城市停车场很棒。 根据不同的城市，其价格范围在大约3万到7万澳元之间；根据你购买的地点，升值范围在6％到13％之间。”
“当然，这里面存在着风险。如果一个新的大楼兴建起来了，在那个地区就可能会有较新的停车空间已类似的价格出现，所以，在市中心的停车场始终存在着的风险。不过，新的建筑修建起来，也会为该地区带来更多的人口，所以，你的停车空间甚至可能随着时间的推移有更高的价值，”考查韦利斯说。
2、单卧公寓
公司总部位于布里斯班的市场分析师暨房地产买方代理普雷斯利（Simon Pressley）认为，20万澳元有可能在一个经济还不旺盛、社会基础设施相对落后的偏远地点买到一套房产。 不过，他称，这样的位置不太可能吸引人口增长，未来不会有房产需求的压力。
他认为作为投资，20万澳元的预算太少了。“这很像是我们定义的‘特定的房产’，吸引的是分类市场中非常小的部份。典型的例子包括一间卧室的公寓房和一些一间睡房的套房。”
20万澳元足夠在偏远地点买到一套澳洲房产推荐房源：澳大利亚首都领地的房产
3、偏远地区的独立房
但房地产公司Cate Bakos Property的主人巴克斯（Cate Bakos）却表示，她经常遇到手中只有20万澳元预算的人，但最便宜的位置并不总是他们所想要的，但是总有办法可以思考稍微外围的一些地方。
“如果你是购房者，20万澳元在省会城市买不到什么，”巴克斯说，“但是，如果买家愿意在偏远地区买房的话，20万澳元可以在一个理想的地点买到一套独立房。如果买房是作为投资，那么非常重要紧急的事情是了解该地区的增长动力，了解该地区的住房空置率。”
她表示，如果是自己投资，并想针对一个省会城市做单独投资的话，她会考虑“在阿德雷德中心商务区4公里范围内选择一些老式的两卧室的套房”。
她表示，这些房产都保持着不断的维修，提供着具有吸引力的收益率，并存在着外观改善的机会。
“这类房子选择的余地较小，但市场上有。可以尝试这些地区，如Mile End South、Richmond、Ashford、Keswick 和Brooklyn Park，”她说。
巴克斯称，如果要寻找租金收益率很高的独立房，可以把目标放在人口多的城市，如新州Orange、、巴拉瑞特（Ballarat），维州、Whyalla、南澳和昆州的Toowoomba。
20万澳元也可以在一个理想的地点买到一套澳元独立房推荐房源：新州Dubbo5卧2卫的房产
4、合资购房蓝筹股房产
如果你一心想着在省会城市购房，那么你也可以考虑以你的20万澳元与一位志同道合的买家共同购买一套两卧室的套房。
墨尔本房地产投资者凯特（Tom-Tung Cat）建议使用一部份钱作为首付，购买一处未装修的都市房产。
他说：“以低于中位价数，如购买40万到50万澳元的房子，然后重新装修来增加其价值，或许添加一栋老年房来增加收入。这样的房产可以牟利出售，或保持现金流动。”
买家代理帝国（Buyer’s Agency Empire）的创业者格雷（Chris Gray）则表示，他通常不喜欢与人合资，如果手中仅有20万澳元的资金的话，他会考虑与亲戚或朋友共同投资一个价值在60万至100万澳元之间的蓝筹股房产。
20万澳元可以作为都市房产的首付推荐房源：墨尔本3卧2卫的房产
5、上锁车库
他还建议在内城区的黄金地区购买一间或更多的上锁车库。“这些总是会有需求，可以以3万澳元以上的价格购买到。”
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去年，中国投资者抢下超过四分之一的澳洲酒店，令市场大为震动，这股旺盛的抢购风有望在澳元贬值的刺激下越刮越猛烈。
JLL数据显示，去年中国投资者大举买下28%的澳洲酒店，在澳洲和纽西兰共参与了27.5亿澳元的转手交易。
来自JLL Hotels&Hospitality Group的Mark Durran称，澳币大幅贬值将推动中国买家今年进一步加大投资。“我们预计2015年中国买家交易会占所有酒店交易的一半左右。”
JLL数据显示，2014年中，澳洲国内投资占酒店总投资的46%，明显超过上一年的24%，表明澳洲房投资者同样热衷于收购优质酒店资产。
去年，悉尼Sheraton on the Park酒店的售价达4.63亿澳元，是澳洲有史以来规模最大的酒店资产单笔交易。
JLL预计，昆州酒店业将成为投资者的下一个目标。“毫无疑问的是，不论是在布里斯班，还是在黄金海岸和凯恩斯，昆州都拥有不少精品酒店资产。”
“2015年，澳洲会出现一系列地区酒店交易，对此我并不感到意外。自全球金融危机爆发以来，市场一直在走下坡路，但现在我们看到有许多外国投资者、高净值个人和酒店经营者正重新变得活跃起来。”
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如果你经历过1975年，现在回想起来感觉或许还不太遥远。1975年，越战结束；Medibank、澳洲邮政和Telecom（现在的Telstra）成立；惠特兰（Gough Whitlam）总理之职被罢免。
一晃已经过了40年。自这些重大事件发生以来，这四十年里发生了许多变化。Y世代，Z时代和阿尔法世代（Generation Alphas）降生。互联网、数位媒体、智慧手机和社交媒体掌控了我们的生活。多元文化成为现实，澳洲已经是一个不同文化的大熔炉。
当年，我们看《大白鲨》，现在我们看《乐高电影》。1975年，澳洲人口为1370万，现在已经将近2400万。澳洲人口年龄中值也从不到30岁增至37.3岁。1975年，全职员工的平均年收入为7618元；现在几乎增长了十倍至7.2万元。
当时，一条面包卖24c，现在卖2.84元——我们说的是真正的面包，不是那种一条85c的玩意儿。一升牛奶曾经只卖30c，现在接近1.45元。一份报纸曾经只卖12c，现在要2.5元，大约贵了20倍。
你或许觉得在全球油价大跌之后，现在每升1.2元的汽油便宜得像水，但在1975年，一升汽油只要57c。价格刚好翻倍。
但澳洲房价的变化可就吓人了。
墨尔本今天的房价是30年前的31倍推荐房源：墨尔本3卧3卫的全新豪宅
1975年，悉尼的平均房价为2.8万元，现在是85万零194元，涨了30倍。现在，十倍收入象是小巫见大巫了吧？
墨尔本更糟，今天的房价是1975年的31倍。当时的均价为1.98万元，现在为61万5068元。
在布里斯班，房价增长了27倍，从1.75万元变成47万3924元。
在阿德雷德，房价增长了28倍，从1万6250元变成45万9258元。
在珀斯，房价增长了32倍，从1万8850元变成60万4822元。
在堪培拉，房价增长了21倍，从2万6850元变成57万3326元。
在霍巴特，房价增长了21倍，从1.52万元变成32万2274元。
人口学家麦克兰登（Mark McCrindle）说，虽然一些地区的建房成本没有改变，但供需关系的变化导致澳洲物价和房价暴涨。“澳洲比40年前多了1000万人，”他说，“家庭规模缩小了一些，所以我们需要比过去更多的房子，还有外国买家和澳洲房产投资者，所以需求比供给大得多。”麦克兰登说，澳洲人应当料到住房成本会继续升高，年轻人的处境会比父辈年轻时艰难得多。
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澳洲房地产专家称，2015年澳洲住房市场的海外投资不太可能低迷，因为中国买家将会继续出手抢购。
以中国买家为重点服务对象的国际房地产网站居外（Juwai.com）总裁冼明（Simon Henry）表示，他预计与2014年相比，今年澳洲房地产市场上来自国际的投资将会增长15%至20%。
他说：“澳洲房地产市场会面临着一些不利因素，但幸运的是我们的分析表明，国际投资将弥补一些国内需求的损失。”
根据外国投资审查委员会的数据，中国是2013年澳洲房产投资的头号来源国，投资总额高达59亿澳元，比一年前增长了40%。
虽然房产界广泛关注着境外投资正在造成市场扭曲的问题，但一份联邦议会委员会11月份发布的房价负担能力与境外投资的报告中称，如果境外投资受到抑制，房产供应问题会恶化。
冼明说：“最近的议会调查发现，境外投资能使房产保持低价格及新房供应的高水平。在澳洲的经济增长缓慢和收入衰减的背景下，由国际投资者带来的建筑业的工作、消费及税收应该是值得欢迎的。”
瑞士信贷（Credit Suisse）研究人员认为，未来七年中国投资者将投入440亿澳元，在到2020年期间，平均每年达63亿澳元。
更有利的汇率可能有助于投资的增长，澳元下跌提振了中国买家的购买力。2009年12月时，1元人民币只能兑换约16澳分，如今可以兑换大约20澳分。
冼明说：“这不仅是中国投资。美元上升也提升了美国人的购买力。他们的投资水平已位居前二、三名之列。”
澳洲最大的房地产公司Ray White的老板怀特（Brian White）表示，来自中国的投资前景带给澳洲房地产市场希望。
他说：“2014年很明显，中国投资者很关注澳洲的房产，尤其是悉尼和黄金海岸。澳洲房地产市场的可靠性加大了对中国投资的吸引力，来自中国的投资水平无疑会增加。”
怀特在北京和中国香港开设了办事处，以利用澳洲房地产对中国投资者的不断增加的吸引力而开展自己的业务。
怀特说：“我们的许多负责人都充分意识到拥有一名中国专家来处理业务的重要性，我们的办公室正在越来越多引入中国的专业知识到房地产市场中。”
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澳洲储备银行2月份的董事会议声明警告澳洲房产投资者，随着近年来住房空置率的上升，租金通胀正在放缓。
澳洲储备银行在董事会会议上得知，2014年年初全澳房价上涨的步伐明显放缓，但从波动情况来看，随后的变化并不大。“尽管这样，近几个月来房价的上涨依然强劲，特别是在墨尔本和悉尼，”会议记录称，“房价上涨仍远高于居民收入的增长速度，在8％左右。”
“在去年第四季度中，住房价格预期的调查数据有所下降，低于2013年后期所达到的水平。在现有住房的市场上，大多数非价格的住房市场活动指标依然强劲。它应该能为短期内的消费提供进一步的支持。”
澳洲储备银行表示，在全澳范围内，租房空置率“自2000年代中期已逐渐上升”。“因此，租房价格上涨已有所放缓，加上强劲的住房价格增长，已导致租金回报率持续走低，”该声明说。
声明中还称，随着住房价格的持续上涨，低利率与高于平均水平的人口增长，住房投资出现了显著的增加，比去年第三季度上涨了7％。
“最近住房的批准率，特别是那些高密度住房，已维持在了一个较高的水平。在截至去年11月份的一年中，新住房贷款审批数量上涨了5％。首次购房者获得购买新房补助的人数也在不断上升，比去年一年增多了22％。”
“消费者物价指数与住房相关的通货膨胀在去年第四季度总体上仍保持在适中的水平。新住房价格的通胀仍高于近年来平均水平，与住房建筑活动的强劲表现相一致。结合着建筑材料成本的提高，这也导致了新住房价格的通胀进一步升高。”
“相比之下，租金通胀在该季度中依然缓慢，与近年来空置率的增加保持一致。公用事业价格在去年第三季度废除了碳税而下降后，略微有所上升。”
储备银行的声明提供的消费预测假定财富效应仍像以往一般持续，而家庭储蓄率会出现进一步的下降。
“如果住房市场状况进一步上升，特别是在全澳各地的后期房价上涨较少的地区，消费增长可能会强于预期。如果这与杠杆作用的显著提高或贷款标准的下降有关，也可能会对宏观经济的稳定造成一定的风险。”
“然而，另一种可能性是，澳洲房地产市场持续活跃的状况与以往对消费影响相比将会减少”这份声明说，“这可能意味着储蓄率会更高，根据历史的经验，消费增速将略低于预期。”
珀斯房地产专家们称2015年为买方市场，但是他们也指出，机会和风险是并存的。随着单元房存储量的增多，租金下跌，珀斯房地产行业在市场上正面临着恶化的趋势。但是对于精明的投资者或房产所有者来说，这确实一个机会。
专家一：市区公寓仍是好选择
独立地产专家及Hegney地产集团创始人及董事长亨格利（Gavin Hegney）表示，虽然消费信心较低，投资者们可以利用当前市场条件将自己定位在优势之处。他说，尽管单元房面临着供过于求的状况，这并不意味着购买公寓是错误的投资之举。亨格利说：“最好的交易应该是在成熟市场，而不是新开发市场。”“对任何新鲜事物你都需要支付保险费。而对于成熟市场，12月或24个月新的公寓其市场价格预算要低得多，你可以买到比现时成本还低的房产。”
亨格利表示，尽管现在房产供应量过大，因而投资者们选择远离市区，然而靠近主要便利设施的房产还是大有机会。亨格利说：“整个市场由于房产供应充足正向前发展着，可供选择的机会也很多，从价格疲软就能略知一二。”“如果你能买到相对有需求，也相对有增长机会的东西，那你就选对路了。”
亨格利预计那些位于伊丽莎白码头（Elizabeth Quay）和国王广场（Kings Square）周围的公寓有着最好的发展机会。他说：“如果面临在市区内购买一套公寓的选择，最好是购买那些位于你的确想要靠近的地方，而且是在具有增值空间范围内的。价值可能不会现在就体现出来，但是在接下来的十年内，随着基础设施的发展，你的物业价值也会得到增长。”
专家二：避开投资市中心 选近郊
然而动量财富（Momentum Wealth）执行董事长科林斯（Damian Collins）说，他建议投资者们最好避开在市中心投资。科林斯说：“很显然单元房在东珀斯、北桥和市区一带已经过剩了，他们并不是最好的投资选择。最为一个投资者，你并不想买到很容易被复制的产品。”
科林斯表示，尽管市区总是与单元房密切相连，但他认为最好的投资选择还是在郊区。他说：“距离市区10公里范围内的精品式建筑，相对比房屋供应量大的地区长期风险要小得多，而且仍然处于需求相对强劲的地方。”他认为Bassendean和Carine区有着良好的增长机会，因为他们靠近火车沿线，而且还未引起广泛关注。
他说投资者有所退缩的主要原因不仅仅是因为租金出现疲软，而且到年底预期价格还会出现进一步下降的趋势。他预计：“单元房市场没有独立房市场竞争那么激烈，今年只会继续保持现有状态。”“但是如果每个人都遵循这一趋势的话，到今年年底我们的需求就会被禁锢住了。所以如果你现在遇到了合适的房产而且价格也合理，没有理由现在不赶快投资进去。”科林斯说价格预计不会有所增长，期房的单元房市场会变得更加不稳定。
专家三：锁定远郊高增长区
全澳地产专家莱德（Terry Ryder）表示，投资者应该在市场没有冷却时寻找相应的部份。“珀斯房产还是有增长的部份，尤其是在郊区像Mandurah、Bunbury和Busselton等区。”
莱德说，购房者花费40万澳币就能在他看好的区买到支付的起的、配有基础设施的房产，而且这些地区还充满了就业机会。他说慢慢地，Armadale、Rockingham和Swan 等地区会开始变得越来越好。如果想花65万到75万澳元买房的人，他建议在Joondalup地区和Fremantle周边地区寻找。
推荐房源：珀斯4卧2卫的房产
2015澳洲房产投资风险低
专家们一致认为，一旦进入房产市场时，每个人遇到的情况会大不相同。亨格利说：“做起来相对很难，但是如果你充满了自信，就一定能找出对你有利的局势来。对于那些想给改善住宅环境的人来说也是一个好时机，就像驾驶时汽车变道一样，当别人放缓速度时你可以赶快抢占先机，现在买地的人少得多了。”
亨格利称大部份购房者兴趣减退，成本价又出现变更，也给那些想要买房的人采取实际行动增加了信心。他说：“在低端购买市场的竞争还是相对激烈，但是在中高端市场上还是有被低估了的房产。”“例如价值50万和60万澳元的房子，你能从中得到近10万的差额。”
科林斯也认为房产升级最好是在澳洲房产市场冷却，而不是正旺时进行。他说，High Wycombe和Forrestfield区已经具备了良好的资本增长潜力，因为受2020年的铁路计划和当前重新区划方案所影响。科林斯说：“在这些地区你可以享受到一些大型的基础设施，而且能以中位价买到一套房产。”他认为2015年投资澳洲房产市场风险相对较低。
亨格利说如果今年想要通过房地产赚钱，寻找长期资本增长将是最好的方式。他说：“如果你从一个没有大面积管道更改计划的区搬出来，到一个十年里你能看到正慢慢发生变化的地方，那你就真正处于优势了。房产1%或2%增长表现的不同，能在10年间导致10万到20万的利润差异。这对大多数家庭来说都是很可观的。”
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澳联储（RBA）行长表示，随着最近大宗商品价格暴跌，澳币会进一步贬值。史蒂文斯称，虽然有时货币贬值的速度并没有像他预期的那么快，但它正朝着正确的方向发展。
他告诉议会委员会，“澳币的汇率似乎或多或少正朝着我们期望的方向发展，没人会知道未来它的走势如何，这本来就不可预测，但我有理由认为澳币或将进一步贬值。”
过去6个月中，澳币兑美元汇价已经缩水将近20美仙，在铁矿石和原油价格暴跌的同时下挫至77美仙左右。
与此同时，史蒂文斯说道，不断上涨的澳洲房价是首置业者的最大敌人，而不是相对较高的利率。
在一个议会委员会的听证会上，一位学生向史蒂文斯提出了问题：如果利率再次上涨，首置业者将会陷入债务陷阱，RBA是如何看的？对此史蒂文斯回答道，首置业者的购房能力对RBA来说是一个重要的考虑因素。他补充道，当银行发放一份贷款时，它们会以更高的利率来检测借款人的偿还能力。
他称，“对首置业者来说，最大的敌人是不断攀升的房价。如果你想居住在一个城市里，而房屋的市场供应又过度不足，那么你们这一代人的购房能力就是一个重要的社会问题。”他说道，像悉尼这样的大城市需要“更加创新和灵活地”使用土地。
还有人提问RBA要采取何种举措才能保护下一代房屋买家。对此，史蒂文斯指出，更多的房屋供应将推动房价下降。
RBA副行长洛伊（Philip Lowe）说道，进行更多公共交通投资也是支持首置业者的一个重要措施，“我认为作为一个社会，我们可以做的一件事就是更加高效地投资于交通设施，从而增加地段良好的地块供应，为土地价格施加下行压力，让人们更买得起房子。”
早前澳洲央行降息以及引发的澳元贬值，对于在澳洲买房自住和投资澳洲房产的人来说，都是非常好的机会。大家可以借此机会，积极出手，增加自己的财富。
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2014年悉尼房价飙升，悉尼远郊区成为了澳洲房产投资者2014年度租金收益最有成效的地区，而整个城市其它地区普遍存在租金回报率低的趋势。
悉尼房价飙升意味着现有房主获得了相当大的资本收益，但同时本年度购买房产的人们租金收益减少了，就平均租金回报率而言，独立房只有微簿的3.9%，公寓房仅有4.2%。这使大多数新投资者深陷负现金流，租金只能抵去很少的贷款债务。城市的边缘市郊被证明是一个例外。
RP Data数据显示，便宜的边缘市郊占据了今年房地产最高收益市场榜单，一些地区租金收益率在6%以上。
推荐房源：悉尼4卧3卫的豪宅
独立房租金回报率最高郊区如下：
公寓房租金回报率最高郊区以下：
西南边缘郊区瓦拉甘巴属卧龙迪利（Wollondilly）市政区范围，是悉尼独立房租金回报率最高的郊区，平均达6.3%。
彭里斯房地产代理公司Elders Real Estate Penrith的塞克斯顿（Damian Sexton）称，房源短缺使租金保持高位，而305,000澳元的房产中位价已很便宜。出租房供应有限，很多人希望居住在这样的好社区。大多数租房者都是年轻的家庭。
怀昂地区的郊区进入了独立房租金收益率榜单的前10名，曼纳林公园、圣雷莫、布吉沃伊和蓝色哈文位列前5名。房产中位价为300,000澳元，租金收益率高于5.6%，其中曼纳林公园最高，达到了6%。
来自房地产代理公司Raine & Horne Charmhaven的索伦森（Andrew Sorensen）表示，中海岸的生活方式越来越吸引新婚夫妇、首次租房者和退休人员说：“500澳元的周租在市中心附近只能租套公寓房，而同样的租金在这里可以租到独立房。我们靠近高速公路，还有近湖泊，有众多的海滩，因此租赁需求强劲。
公寓房租金收益率最高郊区为麦克阿瑟（Macarthur）地区的戈罗坎和伯克利威尔，还有坎贝尔镇、安南山和阿木巴威尔。
卧龙迪利市行政区的塔和摩尔具有悉尼最高的租金回报率6.8%。
来自坎贝尔镇联合房地产代理公司的多德（Benham Dodd）表示，低利率帮助投资者以便宜的价格买下高品质的公寓房，他说：“（有些）公寓房可获得正现金流，因此澳洲房产投资者们发现他们盈利了。”
RP Data数据同时公布了距离市中心10公里范围内最高租金收益率的地区列表。乌鲁姆鲁（Woolloomooloo）、比肯斯菲尔德（Beaconsfield）和沃特卢（Waterloo）的独立房租金收益率最高，为4.2%到4.8%之间。
澳洲房地产公司McGrath Edgecliff的销售代理福赛思（Ben Forsyth）称，这些地区出租房存在短缺的现象。例如在肯斯菲尔德，只有5、6条街才有较多独立房，大概有200栋。
内城区的公寓房表现最佳，阿尔蒂莫（Ultimo）租金收益率最高，平均达9.5%。
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如果有打算在南澳投资房产，那么最新数据显示，南澳的单元房（unit）和公寓房（apartment）是明智之选。
阿德莱德单元房的资产增值率增加了0.4%，高出独立房（house）增值率0.1%。而且，单元房4.7%的出租收益回报率也高于独立房出租回报率4.2%。
这两组南澳的数据双双好于全国平均值，后者的这两项出租回报率房屋为3.7%，单元房为4.5%。
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房产中介Bernard H Booth Real Estate的代理人布朗（Jamie Brown）认为，阿德莱德的公寓大楼如果地段上佳，特别是新建的公寓楼，在未来会有更好的增值表现。布朗称某些公寓房，比如位于Glenelg的Marina East区和Marina Pier区的公寓房增值尤为突出，部分房产涨了4倍，“从2000年竣工后的119.8万澳元涨到了现在的400万澳元。”
另一家房产中介Toop & Toop Real Estate的市场经营部主管图普（Genevieve Toop）表示，当前的利率如此之低，加之阿德莱德房产市场一直稳健，单元房和公寓房对澳洲房产投资人和首次买房人士而言极具吸引力。
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