Tag: 澳洲房产投资

澳洲购房实用指南：哪些策略不适合新手投资者？

对于澳洲房产投资，每个人具有各自的经验和知识，都有着不同的风险偏好，而第一次购屋对于房产投资新手很关键，因为这是建立更大的投资组合的第一步。

没有经验的投资者可能会犯更多的错误，以下的策略不太适合小资本、大潜力及专门知识不多者，首次投资者需要小心。

矿业或单一经济类边远城镇

矿业城镇甚至能使最精明的投资者受挫，房地产圈外人士都知道矿业城镇的反复无常。这些城镇很有吸引力，经常被冠以“热点”称号。

Destiny Financial公司创建人洛马斯（Margaret Lomas）问道：“矿业城镇为什么会让房地产投资者疯狂？这些投资者中很多人根本无钱可亏，或用自己的住房作为赌博的资产，完全无视购买矿业城镇房产的危险因素。”

她认为，投资在一个完全基于单一行业的小镇所带的风险，高于购买拥有多元化产业的城镇的房产。

她警告道：“一个最初可能与该行业并无关联的事件，比如另一个全球经济危机，来自中国的资源需求的减少等，最终可能发展为相当大的负面影响，形成真正的风险。”

首次在澳洲购房投资得好，可能创造更大的资产组合。图为澳洲一处住宅。

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旧屋整修和翻新

虽然一些新手可能有能力进行这样的大工程，但大部分人都不具备此背景或经验，在没有实质性的帮助下，不能成功完成整修翻新。不仅需要大量的前期成本，而且整修工作可能需要很长的时间。

买房新手最好考虑在投入较大及昂贵的整修房子之前，先尝试些较小的房子，如老年房、隔断或装饰等。

低头期款或无头期付款选择

如果不必支付头期付款就能购买到一处房产，则应小心合同中的条款和要求。如果没有建立实质性的房贷缓冲区，当市场逢低甚至略微下行时，就把自己置于风险之中了。

这一类房贷，包括家庭担保、40年期贷款和低头期付贷款，只要精心计划和调查，都可以为投资者安全使用。

投资者可进行一项压力测试，看看利率上升3%以上时，是否还能够负担得起。

联合购屋风险

与朋友或家庭成员联合购屋，可以以较少的前期资本更快进入市场。

联合投资购买房产也带来了新的风险。如果情况发生变化，一方想要卖房，但其他各方希望持有房产时怎么办？谁负责怎样的还贷额？如果拖欠贷款会发生什么事？

免去了前期的一些责任，但也可能会发现自己失去资产控制权而带来了烦恼。应确保每个人明确自己的责任、应该协助的费用及房产维护需要，并备有良好的矛盾处理方案。

要做好这些工作，需要有律师起草合资伙伴之间的协议，在投资前明确各方责任、费用、实现资本收益时的处理方法等。

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澳洲投资移民新規定：扼杀房产投资 强推风险基金

愤怒的基金经理纷纷表示，联邦政府几乎把住宅房地产投资排除在500万澳元的重大投资者签证（SIV）之外的计划，将扼杀新的澳洲房产投资以及其他经济利益，如在建筑部门创造就业。

从7月1日起，澳洲政府将强制SIV客户——主要是富裕的亚洲投资者——把获取签证所需的500万澳元的至少一半，投入风险投资基金和小微型投资基金。

对住宅开发基金的投资不得超过总投资的10%，或50万元；而对联邦和州政府债券的投资将被完全禁止，迄今为止，32.6万SIV投资大部份都流入联邦和州政府债券。

“我们预计投资者将抛弃SIV项目，开始寻找更加可行的替代方案，包括加拿大和美国的投资移民项目，” 移民公司董事总经理扎亚（Joseph Zaja）说，该集团已经通过其SIV基金筹集了8千万元，并计划在6月前筹集1.5亿元。

从7月1日起，澳洲政府将强制重大投资者签证申请人把500万澳元资金的至少一半投入指定的风险投资基金

“政府债券和住宅房地产基金是中国投资者感觉放心的投资项目，因为他们了解这些投资类型。这些投资能够给房地产部门和国家带来很大好处，包括创造就业，增加房产供应并带来印花税收入。”

Oliver Hume Property Funds迄今为止从SIV中筹得了5千万元，还有5千万元等待分配，其主管波斯丁（Michael Burstin）说，他很想知道政府中有没有人曾与中国投资者会面。

“连投资资金的确切用途都不晓得，他们才不会考虑投资风险基金呢，”他说，“事实上，我们没法想象我们要怎么跟潜在投资者开口说，他们必须得把100万元放进一个基金里，而我们却根本没法（详细或肯定地）解释这些钱的用途，能否获得回报，钱能否返还以及什么时候返还。”

联邦贸易和产业部长罗伯向为改革辩护：“任何宣称要求（大额投资移民人士）拿出部份资金支持澳洲创新，会摧毁住宅开发部门的说法，都是完全愚蠢的。”他说，有意投资移民者应该拿出部份资金，投资风险基金和小型风险公司股票，“共同投资，共担风险”，来换取澳洲公民身份。

“不幸的是，迄今为止，绝大多数投资资金都流入了超级安全的投资项目，例如政府债券，但就算没有SIV，我们也能卖出20倍都不止的政府债券，”他说，“住宅开发也是一样，绝对不缺投资资金。”

澳洲城市发展研究院（Urban Development Institute of Australia）全澳主管谢泼德（Carmeron Shepard）说，该研究院反对任何可能影响澳大利亚房产供应的政策。他说：“外商投资是流入方式的股权和资本之一，正如政府所强调的，住房问题是供应方的问题。”

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中国富豪被限令出售豪宅 最新澳洲房产投资规定详析

据报道，3月3日，澳大利亚财长Joe Hockey宣布，有中国富豪借空壳公司去年以接近4000万澳元进行的豪宅交易属违法，原因是澳大利亚房产法规明确规定，外国人不能购置澳大利亚二手房，只能购买澳大利亚新房。澳财长要求该房业主90天内必须卖出。

对此事件，移民专家认为，作为外国投资人士，首先要确认自己是否能在该国买房。越来越多海外房产中介亦应运而生，但其专业度却良莠不齐，投资者在选择的时候要非常谨慎。非专业的中介可能会让你不小心触及违规事件，那就得不偿失了。例如外国投资者在澳大利亚买房就有以下规定：

1、非澳大利亚居民没有资格在当地购买二手房。而一名外国投资者如果拥有可在澳居留12个月以上的签证，则获准在澳购置1套二手住宅，但必须在离开澳大利亚后的3个月内出售此房；

2、澳政府近期宣布，外国投资者在澳大利亚购买100万澳元以下房产，将会被收取5000澳元申请费，而购买100万澳元以上房产的话，购房价格每超过100万就必须再缴纳1万澳元申请费。

中国富豪被限令出售豪宅引热议

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现时全球多个国家都推行购房移民计划，但并不是所有国家均有购房移民的计划，比如澳大利亚房产虽然在投资方面更具优势，但是购房却不能获得移民身份。

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投资澳洲房产如何折旧减税？

如果您正在看这篇文章，想必我可以假设您是一名房产投资者。如果不是，也是一位正在认真考虑投资房产的人。或许，在您权衡某处房产是否是适于投资时，有人曾建议您计算一下“折旧后的”现金流？亦或许，在您查看某处新修建的房产时，房产经纪曾为您提供过有关折旧减税的建议。

房产投资可以是一个令人望而生畏的领域，想要涉足，学习掌握与投资相关的各方面知识就至关重要。

首先，让我们从最简单的开始。

什么叫折旧减税？

折旧减税通常是指针对房产投资者的税收减扣。

其具体原理如下：

通过投资房产获得的收入（表现形式为租户所支付的租金），与其他能够产生收入的项目一样，您也能在房产投资方面享受不同的税收减扣。一般情况下，这些税收减扣是针对您花钱的项目，例如物业管理费，市政管理费以及其他杂费。每支付一笔钱，您就会收到一张税务发票与收据，在交税时，您可以使用这张票据来申请减税。

非现金减税

房产折旧减税即税务机关所称的“非现金减税”

这意味着您在申报减税时并没有实际支付现金。由于这一原因，房产折旧减税也被称之为“纸上减税”。

折旧，让您可以为所投资的房产随着时间推移而产生的磨损申报减税。这种减税，承认了建筑物自身及其装置和设备（空调、窗帘、地毯等）会随着时间的推移出现磨损，并最终需要更换。但这些物品是否是由他人（开发商或前任房主）购买的并不重要，作为现任房主的您仍可继续申报减税，因为它们会持续的贬值。

折旧减税的优势——省钱

为什么说“折旧减税”能房产投资者省钱？我来举个例子：

如果您的年收入为 10万澳元，而您申报了 1万澳元的减税，那么您只需对 9万澳元的收入付税。

注:每年报税的时候，都会有会计师为投资者处理相关事务（只要在澳洲产生收入的人群，都有相应的会计师）

下页表格中针对房产投资所产生的每月回报列举了不同的折旧。

当然，下列计算数据仅为示意说明，具体的金额将取决于您的房产以及其他各种变量。

有无申报折旧减税的对比

Craig.Hogg专栏集合页

Craig.Hogg剖析澳洲房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或访问Washington Brown首页http://www.washingtonbrown.com.au/了解更多澳洲房产折旧减税信息

中国人都爱投资澳洲房产 悉尼、黄金海岸的中心地段最热

澳洲房产投资有多热？先来看看这些“壕”的动作吧。

据英国《每日邮报》去年8月13日报道称，大连万达集团董事长王健林正将其商业帝国拓展到澳大利亚，计划投资17亿澳元（约合人民币97.1亿元）在当地发展房地产项目，在澳大利亚昆士兰城市黄金海岸投资9.71亿澳元建设一个海滨度假村。地产专家称，这笔交易可能会为中国在澳房产投资开启一个新纪元。

紧跟王健林的步伐，中国又一富豪，恒大集团董事局主席许家印也抵达黄金海岸，寻求机会购买Sheraton Mirage喜来登度假村。有意思的是，该项目距离8月万达集团投资巨额购入的珠宝三塔酒店项目仅15分钟车程。

不与移民挂钩，澳洲房产为何仍然有着如此大的吸引力？“一是经济环境稳定，二是抗险能力佳。”移民总监陈伟召对此分析表示。此外，随着近年来美国、加拿大等国投资政策收紧，英国、新加坡投资移民的门槛提高，这也在一定程度上导致越来越多的中国投资者把目光转而投向澳洲。

根据相关数据显示，过去7年里，中国买家已在澳洲房地产市场“豪砸”近200亿澳元，业内人士预计，在未来7年，数字还将增长近两倍。

为何国人爱去澳洲买房？

永久产权、无房产税、遗产税，而且可以贷款，租金回报率高，再加上有优良的教育体系作为支撑，近年来，澳洲房产市场持续升温。

不仅如此，当地极富有吸引力的贷款利息和贷款成数也是一大助力。“海外投资人在澳大利亚银行贷款，最高可获得80%的房地产贷款额。现在，澳元又在贬值，大家都觉得在澳大利亚买房是件很划算的事。”在悉尼定居十多年的Jenny告诉记者，自从两年前澳大利亚在2012年推出“重大投资者签证（SIV）”制度，其中有很多申请者都来自中国。按照该签证的规定，相关投资资金不能直接购买澳洲房产，不过由于澳洲房产具有永久产权，而且处于稳健升值通道，因此一些申请人会提前在澳洲购房。

“很多投资客都是一口气买好几套房子，也有大家抱团买下一块地，再分割发展。”在Jenny看来，在澳大利亚兴起的中国购房潮应该和国内富人的财富增长有关，也与前几年国内房地产限购政策有关。“我身边很多买房的朋友，很多都是因为孩子已经移民，或者是已经入了澳籍，但仍在国内工作的，都会根据个人投资情况选择不同的物业，像公寓，旧别墅都有。”

“真正的购房主力还是那些入了澳洲籍，或者是获得澳大利亚永久居留权的华人。”陈伟召表示，移民去澳大利亚的很多都是中国富人，通常，他们会选择住在中上阶层居住的区域，也有少数人甚至会投资千万元的庄园或是酒店。

在黄金海岸购买房产用于出租或是度假，都是不错的选择

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地段是第一要素

“大多数国内投资者的方向都比较集中，主要在悉尼、墨尔本、黄金海岸等地。悉尼作为澳大利亚的第一大城市，向来是投资的热点。墨尔本的人文气息浓郁，很多会考虑自住，至于黄金海岸，购买房产用于出租或是度假，都是不错的选择。”陈伟召表示，考虑到增值空间和抗跌性因素，很多投资者倾向于选择大城市繁华地段的房产。“从投资角度而言，第一是区域选择。要看物业房价是否合理，升值空间如何，此外还要看该区域的租金回报和空置率数据。”

在选择房产的细节方面，陈伟召也给出了一些建议。比如升值空间怎么看，她建议有两个资本增值的主要指标，一是政府大力投资的区域，即政府花钱的地方，比如主街、公园、升级的道路、新设施的修建等，二是私人大力投资的地方，比如新房物业的修建、购物中心的扩张和装修。“最好远离工厂区，这也是为了保证选择区域能够有价格上升的空间。”

同样，Jenny的建议是，找当地的居民聊聊天，很多的细节都能看出该区域的变化，从而去把握未来上升空间。“如果肉铺店之前总是卖香肠和和排骨，现在有天卖起了牛排，这就意味着，一大波富人们正在‘涌’进来，这是升值的一个很好信号。也可以和警察们聊天，看看他们是否认为该区域有所改善。甚至可以访问当地政府，询问他们是否会进行区域工程改善计划。”

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【最新】恒大在澳大利亚“非法”购买豪宅 遭当局责令出售

 据路透社报道，澳大利亚周二宣布，勒令悉尼一栋价值3,900万澳元(3,005万美元)豪宅的中国业主在90天内将其出售，这是澳大利亚政府自2006年以来首次打击外国对住宅房产的投资。

 澳大利亚财政部长霍基在声明中称，这栋名为“Villa del Mare”的豪宅由中国香港上市公司恒大地产[-1.72%](3333.HK)旗下的Golden Fast Foods Pty，于去年11月通过一系列在澳大利亚、中国香港和英属维尔京群岛注册的空壳公司“非法”购买。

 恒大地产按营收算是中国第四大房地产开发商，由福布斯中国富豪榜排名第15位的许家印所有，他的净财富约为64亿美元。

 路透暂时无法获得恒大地产的置评。

居外网将持续关注本事的发展，为大家带来后续报道。更多澳大利亚房产的消息，尽在居外网。

 

20万澳元够你到澳洲投资5种房产！

在典型的澳洲郊区买一套独立房或在内城区买一套公寓房差不多要50万澳元以上，如果在悉尼或墨尔本，这个数字要翻倍。那如果你只有20万澳元的资金，如今在澳洲房地产市场上有什么可值得投资的呢？以这么少的预算，五位房地产行业的观察家提出了他们的对澳洲房产投资看法。

1、停车场

悉尼房产装修顾问公司（Sydney Property Renovation Consultant）的考查韦利斯（Mel Koutchavlis）称，这些钱可以让你很容易地在一个城市的市中心买到一个便宜的、令人愉快的停车场，这类停车场可以为房产投资者提供巨大的回报，而且其价值也一定会提升。

她说：“城市停车场很棒。 根据不同的城市，其价格范围在大约3万到7万澳元之间；根据你购买的地点，升值范围在6％到13％之间。”

“当然，这里面存在着风险。如果一个新的大楼兴建起来了，在那个地区就可能会有较新的停车空间已类似的价格出现，所以，在市中心的停车场始终存在着的风险。不过，新的建筑修建起来，也会为该地区带来更多的人口，所以，你的停车空间甚至可能随着时间的推移有更高的价值，”考查韦利斯说。

2、单卧公寓

公司总部位于布里斯班的市场分析师暨房地产买方代理普雷斯利（Simon Pressley）认为，20万澳元有可能在一个经济还不旺盛、社会基础设施相对落后的偏远地点买到一套房产。 不过，他称，这样的位置不太可能吸引人口增长，未来不会有房产需求的压力。

他认为作为投资，20万澳元的预算太少了。“这很像是我们定义的‘特定的房产’，吸引的是分类市场中非常小的部份。典型的例子包括一间卧室的公寓房和一些一间睡房的套房。”

20万澳元足夠在偏远地点买到一套澳洲房产

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3、偏远地区的独立房

但房地产公司Cate Bakos Property的主人巴克斯（Cate Bakos）却表示，她经常遇到手中只有20万澳元预算的人，但最便宜的位置并不总是他们所想要的，但是总有办法可以思考稍微外围的一些地方。

“如果你是购房者，20万澳元在省会城市买不到什么，”巴克斯说，“但是，如果买家愿意在偏远地区买房的话，20万澳元可以在一个理想的地点买到一套独立房。如果买房是作为投资，那么非常重要紧急的事情是了解该地区的增长动力，了解该地区的住房空置率。”

她表示，如果是自己投资，并想针对一个省会城市做单独投资的话，她会考虑“在阿德雷德中心商务区4公里范围内选择一些老式的两卧室的套房”。

她表示，这些房产都保持着不断的维修，提供着具有吸引力的收益率，并存在着外观改善的机会。

“这类房子选择的余地较小，但市场上有。可以尝试这些地区，如Mile End South、Richmond、Ashford、Keswick 和Brooklyn Park，”她说。

巴克斯称，如果要寻找租金收益率很高的独立房，可以把目标放在人口多的城市，如新州Orange、、巴拉瑞特（Ballarat），维州、Whyalla、南澳和昆州的Toowoomba。

20万澳元也可以在一个理想的地点买到一套澳元独立房

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4、合资购房蓝筹股房产

如果你一心想着在省会城市购房，那么你也可以考虑以你的20万澳元与一位志同道合的买家共同购买一套两卧室的套房。

墨尔本房地产投资者凯特（Tom-Tung Cat）建议使用一部份钱作为首付，购买一处未装修的都市房产。

他说：“以低于中位价数，如购买40万到50万澳元的房子，然后重新装修来增加其价值，或许添加一栋老年房来增加收入。这样的房产可以牟利出售，或保持现金流动。”

买家代理帝国（Buyer’s Agency Empire）的创业者格雷（Chris Gray）则表示，他通常不喜欢与人合资，如果手中仅有20万澳元的资金的话，他会考虑与亲戚或朋友共同投资一个价值在60万至100万澳元之间的蓝筹股房产。

20万澳元可以作为都市房产的首付

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5、上锁车库

他还建议在内城区的黄金地区购买一间或更多的上锁车库。“这些总是会有需求，可以以3万澳元以上的价格购买到。”

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中国投资者买气旺 大举抢购澳洲酒店

去年，中国投资者抢下超过四分之一的澳洲酒店，令市场大为震动，这股旺盛的抢购风有望在澳元贬值的刺激下越刮越猛烈。

JLL数据显示，去年中国投资者大举买下28%的澳洲酒店，在澳洲和纽西兰共参与了27.5亿澳元的转手交易。

悉尼Sheraton on the Park酒店的售价达4.63亿澳元

来自JLL Hotels&Hospitality Group的Mark Durran称，澳币大幅贬值将推动中国买家今年进一步加大投资。“我们预计2015年中国买家交易会占所有酒店交易的一半左右。”

JLL数据显示，2014年中，澳洲国内投资占酒店总投资的46%，明显超过上一年的24%，表明澳洲房投资者同样热衷于收购优质酒店资产。

去年，悉尼Sheraton on the Park酒店的售价达4.63亿澳元，是澳洲有史以来规模最大的酒店资产单笔交易。

JLL预计，昆州酒店业将成为投资者的下一个目标。“毫无疑问的是，不论是在布里斯班，还是在黄金海岸和凯恩斯，昆州都拥有不少精品酒店资产。”

“2015年，澳洲会出现一系列地区酒店交易，对此我并不感到意外。自全球金融危机爆发以来，市场一直在走下坡路，但现在我们看到有许多外国投资者、高净值个人和酒店经营者正重新变得活跃起来。”

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澳洲40年物价变化：收入增10倍 房价涨30倍

如果你经历过1975年，现在回想起来感觉或许还不太遥远。1975年，越战结束；Medibank、澳洲邮政和Telecom（现在的Telstra）成立；惠特兰（Gough Whitlam）总理之职被罢免。

一晃已经过了40年。自这些重大事件发生以来，这四十年里发生了许多变化。Y世代，Z时代和阿尔法世代（Generation Alphas）降生。互联网、数位媒体、智慧手机和社交媒体掌控了我们的生活。多元文化成为现实，澳洲已经是一个不同文化的大熔炉。

当年，我们看《大白鲨》，现在我们看《乐高电影》。1975年，澳洲人口为1370万，现在已经将近2400万。澳洲人口年龄中值也从不到30岁增至37.3岁。1975年，全职员工的平均年收入为7618元；现在几乎增长了十倍至7.2万元。

当时，一条面包卖24c，现在卖2.84元——我们说的是真正的面包，不是那种一条85c的玩意儿。一升牛奶曾经只卖30c，现在接近1.45元。一份报纸曾经只卖12c，现在要2.5元，大约贵了20倍。

你或许觉得在全球油价大跌之后，现在每升1.2元的汽油便宜得像水，但在1975年，一升汽油只要57c。价格刚好翻倍。

但澳洲房价的变化可就吓人了。

墨尔本今天的房价是30年前的31倍

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1975年，悉尼的平均房价为2.8万元，现在是85万零194元，涨了30倍。现在，十倍收入象是小巫见大巫了吧？

墨尔本更糟，今天的房价是1975年的31倍。当时的均价为1.98万元，现在为61万5068元。

在布里斯班，房价增长了27倍，从1.75万元变成47万3924元。

在阿德雷德，房价增长了28倍，从1万6250元变成45万9258元。

在珀斯，房价增长了32倍，从1万8850元变成60万4822元。

在堪培拉，房价增长了21倍，从2万6850元变成57万3326元。

在霍巴特，房价增长了21倍，从1.52万元变成32万2274元。

人口学家麦克兰登（Mark McCrindle）说，虽然一些地区的建房成本没有改变，但供需关系的变化导致澳洲物价和房价暴涨。“澳洲比40年前多了1000万人，”他说，“家庭规模缩小了一些，所以我们需要比过去更多的房子，还有外国买家和澳洲房产投资者，所以需求比供给大得多。”麦克兰登说，澳洲人应当料到住房成本会继续升高，年轻人的处境会比父辈年轻时艰难得多。

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