Tag: 澳洲房产投资

澳洲政府接获提议 限制投资房退税政策

澳洲政府收到呼吁限制“负扣税”体系下的投资房抵扣收入税政策

澳人可能将不能利用投资澳洲房地产的损失抵扣收入税，近日澳大利亚社会服务委员会向政府提出建议，停止对于高薪澳人实施买投资房抵税的政策，这样每年可以帮助联邦政府节省10亿元。

随着澳大利亚税收白皮书的公布，澳大利亚社会服务委员会公布了一份报告，艾伯特（Abbott）政府限制“负扣税”体系下的投资房抵扣收入税政策，并减少资本利得税的优惠。这份报告称，负扣税的体系主要有利于有钱人。

澳大利亚税务局的数据显示，全国130万房东根据自己的收入申报了140亿元的税收损失，用于抵减收入税。

而澳大利亚社会服务委员会的这份报告说，几乎半数的“负扣税”抵税优惠，都给了收入最高的10%的澳人，他们的年收入超过10万元。报告还指出，有超过90%的投资者借贷都针对于已经有租客的房产，并不是新房，所以投资者仅仅提高了房价，而没有增加房屋的总体供应量。

报告说，这些大规模使用该税收体系的做法，不仅仅威胁了政府的公共收入，还威胁了税收系统的公平性。这种做法减少了投资的有效性，鼓励澳人为了避免缴税而投资，而不是用最少的风险获得最高的回报。它不利于稳定经济，很有可能造成后来经济衰退不景气的局面。

最近由前联邦银行（CBA）总裁穆雷（David Murray）进行的金融系统质询发现，税收优惠政策，比如“负扣税”体系和资本利得税优惠，鼓励家庭向银行借款，对于金融系统造成了风险。

他个人建议，政府将负扣税体系变成“中立”扣税体系，因此澳人就不会超过他们的能力去借贷。不过财政部长何基（Joe Hockey）说，这些税收政策的改变不太可能，尽管它们在最近的税收改革白皮书中被讨论过。

但澳大利亚社会服务委员会主席哥尔迪（Cassandra Goldie）说，在税收政策改革方面，她宁愿相信何基“没有什么不可能”的言论。

该机构的报告建议，2016年1月1日以前购买投资房产的，仍然适用于老政策，可以按照负扣税体系减税，直到他们出售这些房产。如果他们之后购买房产，就被算作是新投资者，他们必须按照新政策执行。该机构预测，此举能够在2016年至2017年帮助政府节省10亿元。

按照目前的政策，如果澳洲房产投资者买房后，支付的利息和其它成本，比如维护成本和费用等，高于收到的租金，那么这项投资就被算作是税收损失项目。这些损失将被从其它收入中抵扣，比如工资和其它投资等。

如果当年该投资房产出现了资本增值，也不会被计算在税收中，只会在房地产出售时再计算。

按照该机构的报告建议，投资发生的损失只能被抵减所投资的项目，所有每一年产生的损失将一直累积到投资者出现盈利。因此如果一个投资者买房，可能最初几年会产生损失，但随后几年随着利息减少，租金上涨可能会产生盈利，或者房产被出售时这些损失将用于减少资本利得。

1985年霍克（Hawke）政府也实施过这样的政策，导致房产在某些大城市下跌。不过，哥尔迪说，并不定采取这个政策就会导致房价下跌，从而毁掉整个房地产业。

报告还提出，要降低目前50%的资本利得税优惠，称这一折扣比例过高。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

中国投资者在预定个人房屋折旧减税报告时该避免哪些问题？

首先，我要说的是，并不是所有的折旧减税报告都是一样的。俗话说得好：“付出多少，就得到多少”，在预订折旧减税报告（或折旧表）时，这一点也很重要。在本期文章中，我会与投资者分享一些在预定折旧减税报告时应当了解的Tips。

我在折旧这行从业二十多年，常常为许多公司自己编制折旧表而感到困惑。不仅仅是因为这会引发一些潜在的法律问题，更重要的是可能会漏掉一些减税项目。“自行申报”通常是为业主提供一份勾选表，然后自行测量房间与其他部分。

假设业主需测量卧室中墙面之间的距离，那么当业主将整栋房屋的墙面距离测量完之后会发现，房屋的总面积可能会减少10%。以每平方米造价约1500 澳元计算，业主可能会损失近1.5万的减税金额。

如果通过专业机构提供折旧减税报告，比如Washington Brown,他们会派一名造价估算师对业主的房屋进行一次彻底的现场勘测。这涉及到对房产内的所有房间和区域（包括墙宽以及其他异常）、以及所有的装置和设备，包括地毯、窗帘、烤箱和空调等项目进行测量。这是一项细致的工作，应当交由具有相关技术资质的人员来完成。

澳大利亚造价估算师学会的（AIQS）《实践守则》还规定，要满足澳大利亚税务局的要求，进行现场勘测检查是必不可少的。这可以确保业主不会遗漏任何减税项目。在审查时，这些文件可以作为证据提供。澳大利亚造价估算师学会还指出，如果房产所有者自行进行折旧估算，或使用未具备工料测量资质的人员，可能导致提交的折旧减税报告不全面或质量欠佳，从而面临双重打击。如此，不仅会因遗漏减税项目而承担经济上的损失，如果报告未能满足相关的标准要求，还可能面临澳大利亚税务局的审查。

  • 使用注册税务师

自 2010 年 3 月起，凡能出具房产折旧减税报告的人员还必须具有注册税务师资质。这对于房产投资者而言是一件好事。我从事折旧表的编制工作至今已逾 20 年，还从来没有见过市场上像过去几年内涌现出了这么多的“专家”。

安全起见，业主应当询问为自己提供折旧减税报告的供应商是否具有注册税务师资质。或访问澳洲政府税务专家局网站：www.tpb.gov.au核实证件。

请记住，如果住宅于1985 年以后修建的，会计师是不被允许对其建造成本进行估算的。无论是房地产经纪人还是物业经理或房产评估师，都没有这一资质。所以，需要聘用一位造价估算师来对成本进行估算。

  • 按比例编制折旧减税报告

每套房产的交易与过户日期各不相同。然而，每年（年底）只有一次财政年度。业主在报告中应当根据自己在本财政年度拥有房产的天数准确地计算出可以申报的建筑折旧。

举例

假设业主在 6 月 30 日当天完成过户，那么只能按1/365 的比例申报烤箱或地毯等物品所具有的价值。有些报告不会进行这项计算，它还需要业主支付一定的会计费用。

特别需要指出的是，准备折旧减税报告的时间宜早不宜迟。不要等到财政年度截止日期结束时大家才争先恐后地准备报告。如果在接近年底时间，如 11月或12月份左右完成了某一房产的过户，应当立即预订折旧减税报告，以避开六月的申报高峰期。在某些情况下，也可以要求每月进行减税申报，而不是等到财政年度结束时再来统一申报。因此，在税收变化项列入折旧金额是有所帮助的。

  • 小件物品与低价值物品组合

“小件物品”（价值小于等于 300 澳元）与“小额组合物品”（总额不超过 1000 澳元）的成本不能按比例进行折旧，但可以一次性抵税。无论拥有房产的时间是1天，还是 365 天，都可以申报这些物品的最高减税金额。申报这些小件物品或低价值组合物品与房产的建造年限无关。任何年限的房产，其中的装置和设备都可以享受折旧减税。

尽管前面讲过折旧减税是根据所拥有的房产所有权时间按比例来进行计算的，现在我要通过一个例子来说明不适用这一规则的特殊情况。

我有一位悉尼的客户，去年的6月25日购买了一套位于 Chatswood 的单居室公寓。该房产修建于1999 年，购买价格为 45万澳元。但其减税总额却超过了5000澳元，要记得这可只有 5 天的时间。

“这里面有什么隐情？”也许有人会问。但是，这里面没有隐情。可以在短时间内申报这么高额的减税是由于对归为装置和设备类的物品进行了一次性抵税与小额组合。

俗话说：“今天的一块钱比明天的一块钱更有价值”，所以应当尽快地抵扣这些项目。

如果是共同业主该怎么办？ 例如，某公寓楼的业主共同花费2000 澳元购买了一个车库门的电动马达。如果整座大楼有 50 个单元，那么业主支付的比例为 40 澳元。您可以直接申报 40 澳元，因为您所支付的金额小于 300 澳元。由于所支付的金额小于300 澳元，您还可以一次性抵税。

另一个诀窍是购买折旧速度较快的物品。价值介于 300 澳元至1000澳元的物品属于小额组合类物品，其可以适用较高的折旧率。一台价值1200的电视可以获得 20%的减税，而一台价值 950 澳元的电视可以按 37.5% 的比例享受每年减税。

  • 大小不是问题的关键！

大并不总意味着是最好的。但在涉及到折旧减税报告时，要确保花小钱获大利！

有的折旧减税报告只会申报一年的折旧。这意味着从第二年开始，业主需要亲自计算申报金额。另，要确保您的报告至少在 20 年内有效，如果是全新的房产，其报告应当涵盖 40 年的时间。

Craig.Hogg专栏集合页

Craig.Hogg剖析澳洲房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或访问Washington Brown首页http://www.washingtonbrown.com.au/了解更多澳洲房产折旧减税信息

澳洲房产投资之澳洲学区大盘点

越来越多的国人奔赴澳洲置业，最近，悉尼房价监测机构发现，受学区房热潮影响，去年悉尼房价增长了14.5%，其中8个有较好学区房的地区房价涨幅超过30%。澳洲学区房销售如此火爆，下面居外为大家介绍部分澳洲学区房地段：

一、位于华人的热门区域的Epping

该区交通方便，设施齐全，周围名校众多，包括WestEpping公立学校，Epping公立小学，Eastwood公立学校，Epping男子高中，James Ruse农业高中，Macquarie大学，西悉尼大学Parramatta校区等。该区拥有同样质量上乘的托儿所和幼儿园。Macquarie是继悉尼 CBD、North Sydney、Parramatta之后的第4个就业率最高的学区房地区。据统计这里吸纳了将近4万个工作岗位，就业机会的不断增多。Epping学区房每年至少5%-6%的租金回报，因此无论自住或者投资都是很好的学区房购置地区。

二、悉尼Carlingford卡灵福

Carlingford以教育出名，区内7所小学，最差的Carlingford public在NSW排名188，比很多区最好的学校都好;Carlingford West PS是公立小学前5名。另外一个公立小学Murray Farm PS是在NSW公校里排到前10名。Carlingford High School最近2年突飞猛进，已经稳定在在公立非精英里第4名的位置。James Ruse则是连续10多年全澳第1的精英中学。另外1所公校Cumberland High School大约在1000所中学排在150-200名左右。2011-2017年将建成Epping-Parramatta的铁路线，火车通了以后，Carlingford到麦考瑞大学只有2站，到西悉尼大学只有3站。

三、悉尼西北城区Macquarie Park

拥有悉尼硅谷之称，与麦格理大学只相距10分钟步程的MacquariePark，是悉尼的高科技之城与高就业率之地。麦格理大学是澳洲最具规模的大学之一，占地126公顷。Macquarie Park附近亦有多所中小学，包括位于Eastwood的公立男子中学Epping Boys School、公立小学Kent Road Public School和Eastwood Heights Public School，以及位处在Marsfield的天主教小学St Anthony’s School。Macquarie Park不仅邻近著名的麦考瑞大学，而且许多著名的国际大公司也纷纷把澳洲总部设在了这里。在2008年正式通行的Epping（艾平）到 Chatswood（车士活）的火车线就设有Macquarie Park站，到达Chatswood只需要12分钟，到达悉尼CBD只需要17分钟。

悉尼8个好学区的房价涨幅超过30%

四、墨尔本东南区的Glen Waverley

拥有大量的学校以及教育机构。Holmesglen Institute of TAFE和Wesley College这两所赫赫有名的学院均在Glen Waverley有分校。高中方面有Brentwood Secondary College，Glen Waverley Secondary College和Highvale Secondary College。小学有Glendal Primary School，Mount View Primary School，Glen Waverley Primary School，Glen Waverley South Primary School，Highvale Primary School和Camelot Rise Primary School。

五、古典优雅的Balwyn

不论是本地生或是留学生，墨尔本Balwyn High的口碑以及师资，生源优势是其他区域无法匹敌的。其周围有两所学校Deepdene State School和Balwyn High School，设有严格入学选拔考试的高等学府。而进入这些学校学习的方法，除了通过入学考试，不然就是住在境内。与Balywn毗邻的 BalwynNorth有5所小学Greythorn，BalwynNorth，Bellevue，Boroondara Park还有St.Bede’s。

六、传统富人区Balwyn North

到墨尔本CBD中央商务区经East Link开车需20分钟、乘电车需37分钟。周围学校包括6所小学和1所中学，特别是远近闻名的Balwyn高中，让很多墨尔本当地和海外富豪的家长都为之心动。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳洲房价有泡沫？专家：问题只在悉尼

据《澳洲人报》的报道，有专家指出，澳洲房价飙升及其可能对家庭、银行和总体经济造成的不稳定性感到绝望依旧是本土经济故事中的中心部分。

相同的问题反复被提出。是否存在房地产泡沫？如果贷款几百万豪赌没完没了市场收益的地产投资者不受到约束的话，会出现什么情况？回顾一下以2007-08年度全球金融危机为高潮的国际地产市场让步及经济衰退，澳洲是否会重现这一情景？

是时候重新考虑并再度校准问题的程度及其对货币政策的意义了。从最新的房价增长数据来看，可以认为不存在全国房价问题。如果确实存在问题，也几乎只是悉尼的问题。CoreLogic RP Data的数据显示，在截至3月的一年里，全国房价增幅为适中的7.4%，是2013年9月以来的最低值。期间，悉尼的增幅高达13.9%，但墨尔本、珀斯及布里斯班分别为5.6%、-0.1%及2.7%。CoreLogic RP Data的研究主管洛里斯（Tim Lawless）说：“悉尼的增长趋势似乎与其它首府城市的脱节了。”
 
如果悉尼是唯一一个“问题儿童”，这应当能缓和金融市场及经济师评估住宅市场相关风险的方式，起码能改变关于澳储行（RBA）中期内会不会调整利率的想法。如果只是占据全国20%现有住宅的悉尼有问题，必须让澳储行有更多自由来下调利率。澳储行周二可能将官方现钞利率从2.25%下调至再创新低的2%。
 
从悉尼港（Sydney Harbour）到往西约50公里开外的蓝山区（Blue Mountains），悉尼市是澳洲最大的都市圈，是本土金融中心，是成功将不同文化聚集在一起的大熔炉。当地吸引了社会经济中的各个阶层。作为澳洲的门户，悉尼是国家的世界级城市，住宅的竞争可能很激烈，因而价格会比其它首府城市的高。无疑，悉尼目前的情况只不过是2004年之前住宅活动长时间不活跃过后的奋起直追。
 
期间，百年一遇的资源业繁荣开始闪耀，令资源和资本流向西澳的铁矿石及天然气项目。柏斯房价飙升至比肩悉尼的水平，2007年几乎一致。
 
在繁荣末期，传统的东西部房价差异再度得到体现。悉尼重返榜首，珀斯则在铁矿石价格本周跌至十年低位，新投资因中国经济增速放缓而干涸的情况下苦苦挣扎。因此，全国房产市场目前的状况并不是没有意义的。从某种角度来讲，这是重返常态，因此应当被视为不那么阴险的现象，而非可能搞砸经济的怪物。再考虑到创新低的利率、不断贬值的澳元及渴望把家安在靠近更好学校的中国富人，悉尼无疑会产生市场压力，房价会攀升。
 
房价泡沫被指是悉尼，而非全澳的问题
德意志银行（Deutsche Bank）的澳洲首席经济师博伊顿（Adam Boyton）说：“在悉尼以外的地区，房价其实没怎么涨。2004年过后的10年里，悉尼房价增幅低于通胀率。若在2004年上一次高峰时买了一栋独立屋，去年某个时刻算上通胀率后才能回本。”澳储行内部对房价的担忧集中在银行借贷标准而非价格走势。这令房价降温的重任落在了银行监管部门的肩上，而非只有利率这种生硬手段的央行。
 
只有时间才能证明，澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）是否成功拉回借给地产投机者的部分过度贷款。澳洲房产投资者在新房贷中的占比将近一半。审慎监管局已表示做好准备来严肃处理不希望改进借贷标准的银行。
 
博伊顿指出，对最适合宏观经济政策的国家而言，悉尼房价问题是不显眼的，不应当阻碍会让总体经济受益的降息。他声称货币政策必须以整体经济为大前提来制定。因此，意识到房价问题主要集中在悉尼的话，澳洲经济前景可以变得稍微清晰一些。不幸的是，这并未带来多少欢呼声。
 
本土经济正受到商品价格狂跌的冲击，澳元价格依旧过高，信心正在削弱，澳储行似乎更可能下调经济增长预期。按当前的预期来讲，失业的压力还得过段时间才能解除。去年澳洲经济增幅为2.5%，这不足以应对已达到十多年来最高峰的失业率。
 
澳储行近期的公文表明它倾向于进一步降息，不怕下调利率更可能导致刺激全国房价增长。在通胀率平稳的情况下，澳储行有降息的空间。金融市场已预计今年还会有两三次降息。在澳洲经济走向所谓投资悬崖，即大型天然气工程结束而资源项目投资进入末期的情况下，这并非没有可能。随着明年翻过这个悬崖，澳储行希望其它经济领域能挑大梁。
 

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

不到悉尼房价一半 澳洲度假屋哪里淘最划算？

度假一族都趁复活节小长假之际出城，乡村地区的房产中介们希望悉尼房价的涨势和破纪录高位的清盘率能惠及他们。

Domain报道称，虽然悉尼的房价已经涨得不可收拾，但城市外郊的很多地区都没能因此受惠，很多传统的周末度假胜地的房价还不及悉尼均值的一半。

Domain集团的高级经济学家韦森（Andrew Wilson）称，悉尼的房价均值现在是89.5万元，明年可能会突破100万，但买家还能用不足40万的价格在很多标志性海岸地区买到度假屋。

“新州的零售消费全国最高，人们的房子升值了，因此觉得自己富裕了，但目前还不知道这种自信能否带旺周末度假市场。”

韦森说Batemans Bay、Ulladulla和Sussex Inlet等南海岸的度假屋房价预测今年会有5%或更大的涨幅，中央海岸San Remo和Gorokan的度假屋市场也类似。

在Callala海滩，First National Callala的中介Maddison Sprowles说：“每一个度假季节都比上一年繁忙。我们超过五成的买家来自悉尼，但来自堪培拉的也越来越多。”

悉尼度假屋性价比最高的五个地区
 

Tuckers in Mollymook的Andrea Tucker称，悉尼和堪培拉买家的需求占了主导，很多都是澳洲房产投资者，他们希望买一间度假屋来出租，等退休之后可以过来度过晚年。

LJ Hooker Toukley的Jason Angus称，中央海岸部分地区的出租空置率低至2%，这也促进了投资者们的胃口。“这个市场的悉尼人比较少，但越来越多人来找度假屋投资，并希望最后能搬过来。”

韦森说随着南部高地和棕榈滩（Palm Beach）的高端度假市场出现复苏迹象，拜伦湾（Byron Bay）和麦考瑞港（Port Macquarie）的精品度假市场已经起飞。LJ Hooker Palm Beach的David Edwards在今年第一季度销售的度假屋就超过3000万元。

Drew Lindsay Real Estate的Drew Lindsay说，南部高地比较高端的度假市场在过去18个月的房价比较呆滞，“100万以下的房子可以立即卖出，但150万以上的要花比较久。悉尼人仍仍觉得那个级别的房产性价比比较高。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳洲房产投资路在何方？看悉尼2030发展新规划

自NSW新南威尔士州政府推出了以2036计划为主的一系列城市战略规划方案，计划大力发展三个区域中心城市，形成悉尼西部Parramatta，Penrith和Liverpool组成的都市经济和地理空间发展新格局。

最近，新州政府又出台了新一轮规划《A Plan for Growing Sydney》。面对“诸城崛起”，未来澳洲房产投资的风向标是否该做出调整？新规划背景下，地产界又会掀起一番怎样的波澜？未来调整方向又在哪里？请看悉尼发展新规划完全解读。

1、未来未来三十年悉尼的人口增长

报告首先指出，悉尼的经济体量在快速增长，2031年经济产能将翻倍，达到每年5650亿，由此增加689,000个新工作岗位。与此同时，悉尼人口也在快速增长，未来20年，悉尼人口增加160万，其中900,000增长会在西悉尼。另外，人口增长的速度将会超过过去20年，这就意味着将需要至少664,000个新建成住宅。当然，人口结构在人口增长的同时也会发生变化，未来悉尼65岁以上人口将超过100万，等同于15岁以下人口。

悉尼1991年至未来2041年人口的增长

2、悉尼发展规划说了啥？

“A strong global city”—愿景：一个强大又适合居住的国际化大都市

政府目标：

  • Economy – 拥有世界级服务和运输能力，富有竞争力的经济体
  • Housing Choice – 满足居民住房需求和生活方式的城市
  • Great Place to Live – 完善、健康、交通方便的社区
  • Natural Environment – 保护自然环境和平衡发展土地资源

3、如何实现这一愿景？

  • 降低交通成本，简化出行
  • 提供多样住宅选择，满足人口结构变化
  • 修建新设施，支持社区发展和促进经济
  • 保护独特的自然环境和开放空间

4、报告中所使用的区域划分

悉尼下属六区包括：Central, West Central, West, North, South West, South。到2031年，这些区域将共同交付664,000套新增房屋和安排689,000个新增就业岗位。

  • Central区域包括：Ashfield, Botany Bay , Burwood , Canada Bay, Leichhardt, Marrickville, Randwick, Strathfield, Sydney (City of), Waverley, Woollahra
  • West Central区域包括：Auburn, Bankstown, Blacktown, Holroyd, Parramatta, the Hills
  • West区域包括：Blue Mountains, Hawkesbury, Penrith
  • North区域包括：Hornsby, Hunters Hill, Ku-Ring-Gai, Lane Cove, Manly, Mosman, North Sydney, Pittwater, Ryde, Warringah, Willoughby
  • South West区域包括： Camden, Campbelltown, Fairfield, Liverpool, Wollondilly
  • South区域包括： Canterbury, Hurstville, Kogarah, Rockdale, Sutherland
悉尼地图

 

5、报告中列出的措施纵览

  • 加速铁路站点周边的城市改建，降低工作出行成本；
  • 增加悉尼CBD国际竞争力；
  • 打造PARRAMATTA第二CBD地位；
  • 通过投资拉动西悉尼转型；
  • 加大悉尼Botany港，悉尼国际机场，悉尼第二机场运输能力；
  • 修建更多基础设施；
  • 促进悉尼的文化，艺术，旅游和娱乐工业；
  • 保护自然环境；
  • 保持长期可持续性增长。

6、如何增加住房供应

第一，政府将通过与council合作，验证开发可行性，消除原有的新屋供应壁垒；

第二，拟通过加大投资基础设施，包括交通、学校、托儿中心、健康设施和娱乐设施，支持新屋供给；

第三，通过优先开发区域项目（Priority Precincts Program）交付价格多样并实用性强的新屋；通过 UrbanGrowth NSW projects 将多余的政府用地改建为混合用途规划；

第四，按照计划交付新屋满足住房需求；

通过下图可以看到，每年新屋交付最高值出现在2002年，过去五年新屋建设从每年13,300间上涨至每年22,800间。即便增长如此迅速，依然存在明显的供需失衡。

1949至2014年悉尼及中岸新房供应

 

以下10个区域，政府将继续投资基础设施，以匹配未来人口的增加，包括新学校、娱乐设施、改建道路和公共服务：

  • North Ryde Station
  • Epping Town Centre
  • Wentworth Point
  • Carter Street Lidcombe
  • Herring Road Macquarie Park
  • Showground Station
  • Bella Vista Station
  • Kellyville Station
  • Banksia
  • Arncliffe

7、城区改造重建项目（Urban Growth NSW Projects）列举

报告中提及了未来悉尼的发展规划方向，比如开发多余土地或政府用地，改建住房。那么，城市发展规划中提及的新南威尔士州在建项目Urban Growth NSW projects有哪些呢：

  • 　　Parramatta Road
  • 　　North West Rail Link
  • 　　Green Square
  • 　　Parramatta North
  • 　　Central to Eveleigh
  • 　　The Bay Precinct

大家是否记得前段时间陈凯歌导演去了悉尼的哪个区吗？Wentworth Point！这个区就是著名的政府用地再开发实例，目的就是为解决悉尼人口增长带来的住房问题。

8、与当地市议会更紧密的合作

据报告称，城市改建将作为解决悉尼未来20年住房供需平衡的主要方法。新的城市改建将围绕公共交通网络中心地带进行，使建造的新屋满足人们方便通勤的需求，同时减少道路压力，降低出行成本。

另外，新屋交付将获得配套设施支持，包括公园、体育设施、学校，医疗服务等。

政府将通过Greater Sydney Commission支持由council 主导的城市再开发工作：

  • 政府意识到小规模的城市再开发是解决房屋供需平衡的重要一环；
  •  

  • 政府将支持council批准的再开发项目，主要围绕城镇中心、交通走廊和公共交通节点；
  • 与council合作，改进城市开发方式，加强州政府，council与再开发项目执行者间的合作；
  • 政府将亲自推行交通走廊和策略中心周边的城市改建工作

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

揭示澳洲房产投资最大的误区与陷阱

澳洲大多数买投资房的人，其投资房不会超过一处。调查发现，大多数买了投资房的人，在五年之内自己名下已不再拥有任何的投资房。

不幸的是，许多投资者在这方面有不好的经历。他们从对市场知之甚少开始，再加上没有做认真的调查，也没有花钱请人做调查，最终做出了不佳的决策。

房地产顾问称，澳洲房地产市场翻一番的周期其实是10年至15年

查看更多澳洲精品房源

澳洲热点网站（hotspotting.com.au）的创办人莱德（Terry Ryder）不久前组织了一次网上论坛，房地产顾问公司Performance Property Advisory的经理麦克米兰（David McMillan）在论坛上说，在房地产投资方面有一系列的盛传但不属实的说法以及陷阱（列举如下），许多投资者因之而蒙受损失。

  • 相信平均来说房地产价格每七年至十年翻一番
  • 听信主流媒体
  • 不做适当的调查，也不愿意花钱请人做调查
  • 更情愿接受免费的建议，其结果往往是付出很大的代价
  • 没能意识到目标并不是买房产，而是建立自己的财富
  • 为了负扣税而买房，但在房价不涨的地区买房
  • 把“位置第一”的口头禅当作自满的藉口
  • 愿意在当地买房，因为可以自己开车去查看
  • 对极端的牛市或熊市预测信以为真

“澳洲房地产市场并不是平均每七年到十年翻一番，”麦克米兰说，“这是房地产行业最大的传说误区之一。代理很擅长把这说成是市场的实际情况。但是翻一番的周期其实是10年至15年。”

莱德说他同意麦克米兰的说法。如果每七年房价翻一番的话，那么每年的房价上涨速度平均要10%，但过去的十年里各省会城市的平均房价涨幅是每年5.4%。

关于大城市报纸的房地产内容，莱德说他同麦克米兰也看法一致。“在主流报纸上出现的内容很多我可以称为‘噪音’，这些可以分散投资者的注意力，导致他们根据错误的信息做出错误的决定，”麦克米兰说。

麦克米兰认为，如果要购买的房地产在未来三到四年里不能取得25%以上的增值，那么就不要买。

“增加自己的房地产价值的唯一途径是要拥有短期内能够增值的房产，”麦克米兰说，“例如，投资者们应该避开墨尔本内城区的公寓房市场。哪里在未来三年里增值的机会非常小。如果一个人在那里投资50万澳元，三年后还会是50万，或者可能是48万或更少。”

麦克米兰称，他的Performance Property Advisory公司认为悉尼、墨尔本、布里斯本、珀斯、阿德雷德是投资者们的首选地，而纽卡素、坎培拉、阳光海岸、伍隆贡、霍巴特、吉朗、汤斯维尔、凯恩斯、巴拉瑞特、本迪戈是第二类不错的地方。

他认为，房地产的土地部份是推动增值的主要因素，而房子部份是推动现金流动的因素。他说：“买房子要买土地价值占65%以上的。”

麦克米兰建议投资者避开小镇、矿业镇、增值记录不佳的地区、以及有大量土地可供建新房的地区。他承认，矿业镇上的回报或许会好几年，但那样的市场向来都是先繁荣后破灭。

房产的具体位置不应该在主要道路上，不与商用或办公楼或加油站毗邻，不邻近铁路，但应该近火车站。

还要避免有噪音、安全、隐私问题的房产。

麦克米兰反对购买“普通的房产”，因为缺乏稀缺性，比如现代的高层公寓楼。如果一个楼里的套房数超过20个，并且有许多诸如游泳池、健身房、电梯之类的公用设施，那么不要买这类楼里的房子，因为管理费太高。

新建的套房往往是低房顶、小卧室、自然采光不佳、有限的停车位与储藏空间。这些房子，房主不会去长期住。这类房总是在投注者手上转来转去。

麦克米兰更喜欢小一些的精品单元楼，楼里最好只有六七套房，并且独具风格。他说：“1980年代以前建的单元楼往往都有最好的特色。另外，应该把管理费的目标定在房产价值的0.5%左右。”

总的来说，他建议投资者买现房，而不是买新房。他说：“从土地大小的角度来说，还有从稀缺性的角度来说，现房的价值更好。单元房都有土地的成分，但新式的高层公寓房的土地成分非常小，而老式的精品楼的土地成分则大很多。”

有关的调查也佐证了这样的说法，精品小楼的单元房比普通大高楼的单元房的增值速度要快很多。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

澳洲房产限购令影响中国买家热情？移民律师支招

澳洲联邦政府近期宣布了多项针对外国投资者在澳洲投资房地产的限制性措施。参加“投资澳洲”论坛的中国嘉宾认为，相关措施如同“限购”，为了抑制澳洲房价过快上涨，一定程度上会影响中国投资者的热情。但澳洲驻华商务公使柯迈高（Michael Clifton）则表示，联邦政府此举旨在引导外资更好地促进澳洲经济发展。

澳洲联邦政府2月宣布将要求外国投资者在澳置业需进行登记并缴纳申请费。其中，购置总价100万澳元以下的房产，购房者需缴纳5000澳元申请费。如果澳洲房产价值超过100万澳元，则申请费涨至1万澳元，随后房产价值每增加100万澳元，申请费再增1万澳元。

而联邦政府目前也正就500万澳元重大投资者签证（SIV）项目相关申请条款进行重新审核，有媒体报道称，新出台的政策将对重大投资者签证申请人投资房地产进行限制，仅允许将500万澳元投资中的10%投入住宅开发基金。

澳洲房产限购令会影响中国买家热情吗？

Portfolio International Holdings有限公司主席、已有40多年全球房地产投资开发经验的梅雷迪思（Ian Meredith）则认为，联邦政府此举为了让澳洲房地产市场更有序地发展。澳洲此前已有规定，外国投资者不能购买已建成的二手住宅用房，只能购买全新住宅、或新规划用地。

对于新购房者需要支付5000澳元或以上的申请费，梅雷迪思说，这并不会影响投资者的热情，“如果您决定花费百万澳元去购房，不会在意这些小数额的花费。尽管有媒体对此进行炒作，但大部分开发商认为，这并不会影响任何人。”

昆州贸易投资暑北京代表处总监黄勇表示，因为联邦政府跟各州政府没有隶属关系，上述针对房地产市场的限制措施出台后在昆州具体还会有所调整。但他了解到，新州政府已出台了类似限制措施。

“因为（一套住宅）本来几十万澳元就可以买下来，但是现在中国人去炒，最后一套就可能卖到几百万甚至上千万澳元。所以这个政策开刀也是为了抚平当地民众情绪。”黄勇说。

对于联邦政府对重大投资者签证政策进行审查，柯迈高说，“澳洲政府希望将（重大投资者签证申请者的）投资基金直接用于提高澳洲的生产力和促进经济，而目前部分资金并未起到对澳洲经济有利的作用”，所以希望对相关政策进行调整。

黄勇也表示，目前重大投资者签证申请人大多是中国人，他们较多购买各州政府债券，虽然对政府债权是个好事，但是对澳洲经济来讲并不是一个很好的现象。“联邦政府更多希望把这个钱放到高新技术产业，希望能发展高新技术产业”。

在“投资澳洲”论坛上，来自昆州Hopgood Ganim律师事务所的律师黎德花对有意进行投资移民的中国申请者给予提醒，应当谨慎选择投资移民项目，当心投资“打水漂”。

“有的人认为，澳洲投资移民的项目只要是过了移民审批的都是稳当的，但其实不是。”黎德花说，每个投资方案都是有风险的，但一定要分清哪些是可控的哪些是不可控的。

黎德花透露，在移民公司的投资方案当中，很多方案都没有注明不可控风险的范围程度，这就有可能误导投资者认为都是稳赚的方案。“虽然很多投资公司指出有投资担保，但如果仔细看条文就会发现，担保是在投资盈利的前提下才会生效，如果没有盈利就不会生效。”黎德花说。

黎德花还提醒有意投资移民者，做好移民申报文章是关键，如果符合移民标准，文章做好就只是走一个程序。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

低息助长投机买房 央行警告澳洲房价可暴跌

澳洲联储（RBA）警告，若由低廉信贷推动的“投机需求”继续提振澳洲房价，那么房价暴跌的风险将不断加大。

尤其考虑到投资买家在新州推动房价热潮的状况，澳联储3月25日表示，住宅地产和行业地产风险正逐步加大，这可能会对更广泛的经济领域构成严重后果。

澳联储也再次警告银行应维持健康的房贷标准，监管部门正寻求管制银行对借贷投资者的高风险借贷行为。

澳洲房产投资热潮在2015年前几个月毫无退烧迹象

澳联储的《金融稳定评估报告》（Financial Stability Review）重申对住房投机买家的忧虑。澳洲房产投资热潮在2015年前几个月毫无退烧迹象。“持续强劲的投机需求将扩大住房价格上涨幅度，增加了部分地区房价日后急速下滑的风险。”澳联储说。

澳联储认为，房价急跌的主要恶果为抑制经济增长，迫使许多住房拥有者缩减开支。“值得注意的是，未来房价下滑将减少家庭财富和抑制更广泛的家庭消费，尤其是背负巨额房贷的家庭。”

澳联储担心，投资者在澳洲买房将变得更具投机性质，如今房价上涨会误导消费者住房价格将越来越昂贵。尽管澳洲租金回报率下滑以及部分城市住房供应似乎过剩，商品房建造市场似乎也出现风险。

澳联储表示，目前还看不出澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）在管制投资者放贷行为上的成果，但它警告银行应该保持谨慎的放贷标准。澳联储也将密切留意房地产发展动态。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

小投资大回报 澳洲房产投资客大谈生意经

案例一：

Jason在2005年购买了悉尼市中心附近的公寓（靠近市中心及各大学）。这套两房公寓约40万澳元。2005年他支付了订金10%，印花税约1万澳元。3年后项目建成，签订购房合同时，交纳房价首付20%。3年间共计支付房价30%的款项，即12万澳元。当时贷款利息较高，约6%~7%一年，只还利息不还本金。

2008年，Jason现房入住，开始支出房产税、维修费，他每年自己要贴的费用大约在2万-3万澳元。如以5年计算，其间共支付10万-15万澳元左右。

但是，Jason为了使投资最大化，公寓自住一间，出租一间。单间出租每周租金约180澳元，目前租金单价增长至280-350澳元（整套出租能租更高一点），租金抵消了Jason部分利息。

目前的贷款利息不到5%，70%的贷款即28万澳元每年利息约1.4万澳元，而租金回报约3万澳元一年。

目前该区两房出售价位约75万澳元，两房整套租金在650澳元一周。如果出售，相当于赚了35万澳元。扣除各类支出，净赚约15万-20万澳元。

案例二：

澳洲留学生Amy在以月供形式投资了一处房产，总价值约为40万澳元，她在澳大利亚留学3年的学费是6万澳元，生活费是每月1000澳元，总计3.6万澳元，总的留学和投资成本大概50万澳元。

这套三房房产，Amy自住一间，其余两间分别租给了两个学生，一名国内和一名国外的，每间的月租是800澳元，两间一个月的房租收入为1600澳元，3年下来的收入为5.76万澳元，除去一些维护成本大概为5万澳元。近几年澳大利亚房价持续上涨，每年的平均涨幅为10%，Amy投资的地段稍微高于这一涨幅达到了12%，3年后该地产转手价格为56万澳元，最终3年下来因为房子所获得的总收益为61万澳元，减去留学和地产投资的成本，她还赚了11万澳元。

近几年澳大利亚房价持续上涨，每年的平均涨幅为10%

查看更多澳洲精品房源

案例三：

上海人Katharine一次去墨尔本游玩的机会，接触到当地开发商做的房产推介会。这个项目位于墨尔本西南Williams Landing，2009年的时候还是一片未开发的荒地。有商业头脑的Katharine觉得这个项目让人动心，项目紧挨着政府计划开通的地铁，作为轨交房，未来几年通车时，房价一定会上升。由于是别墅，拥有土地面积，Katharine总共付款5.7万澳元买了550平方米地块，地价价格当时为26万澳元，购买土地后，开发商将在12个月内统一开发打造居民社区。这是Katharine第一笔海外地产投资，等待房子建筑好之后，付清首付并开始办理贷款。然而此时，Katharine家人在投资方式的选择上与她发生分歧。家人认为，背负一套海外房产的贷款压力很大，于是，Katharine在家人劝说下，在半年时间内将地块转让出去，约盈利2万元人民币。

目前该社区已经建好，同一社区400平方米房产市场价约为33.56万澳元，另有512平方米的大户型市场价为41万澳元。“这是一个惨痛的教训，如果当初没有转让出去，5年间房价差不多涨至42万澳元。”

投资理念成熟起来的Katharine现如今在墨尔本又投资了一套别墅和一套公寓。“公寓靠近市中心有名的富人区，是一套学区房，附近有整个墨尔本排名前十的公立和私立学校。两房55万澳元 2013年6、7月份买下，首付5万多澳元，现在项目刚刚动工。准备子女就学读书用的，租金也可以收到每年2万澳元的回报。”

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。