外国买家疯狂澳洲购房 华人占逾1/4

据《每日电讯报》报道,最新数据显示,外国房产买家在澳大利亚新州加大了投资,上一财年就花了202.3亿澳元,占了全国总外国房产投资的三分之一。

外国买家买的不仅是新房产,FIRB预先批准的购房里有逾五分之一都是已建房。

中国买家澳洲房市最大的外国投资者

最新的FIRB报告显示,2,855个外国人都被或许购买二手房,人平均支付额为130万澳元,比悉尼的房价中值高出426,479澳元。

在澳洲的临时居民都可以购买一套已建房,但必须用作自己的主要居所。同时他们不能出租,且必须在搬迁的3个月将房产售出。

在2014-15年,新房产和期房项目依然是获批澳洲房产的大头,价值高达144.1亿澳元。

北悉尼的开发项目尤其吸引外国买家,Epping的Marine’s Hill大多数都是由外国投资者购买的,Lane Cove的The Atrium一半是被中国买家买下的,North Ryde的Centrale一期40%是被当地的华人买下。

外国开发商获得了41个授权,价值总额达77.7亿澳元的期房项目;外国买家也获得了7,935个许可购买新房,价值66.4亿澳元。

FIRB还通过了逾十亿澳元的再开发项目,其中,现有房产会被拆毁重建成多户型房产。

虽然,去年外国买家在维州住宅上花费更多,但若加上商业房产,新州的投资额更大,总额为349.4亿澳元。

中国买家占了逾四分之一的外国买家支出。中国也是澳洲房市最大的外国投资者。

(据澳洲新快网)

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“拍卖豁免证书”——澳洲购房不懂这就亏了!

自从2015年12月1日澳大利亚实行新的海外人士投资新政以来,增加了一些海外人士在澳洲购房的手续与成本。而由于新政下与旧政的流程有部分做了相应调整,对于不了解情况的海外人士来说可能一不小心就违反了规定。尤其对于想要购买现房/二手房的买家来说更是增加了不小的难度。

现房/二手房拍卖豁免证书

在之前的专栏中提到过,海外人士在澳购买的每一处物业都需要获得相应的FIRB海外人士买房许可,即该可是有物业属性,而非申请人属性的。同时,购房者应当在签订合同前获取买房许可,或在合同中增设相应条款以防签订购房合同后却为获得买房许可从而违反了相关规定。

然而,对于一些在澳洲购房现房或二手房的临时居民来说,往往需要在参加大大小小后的物业拍卖后才能买到心仪的物业。而物业一旦拍下,则无法再修改合同条款或退出,这就对买家造成了一定困扰,特别是由拍卖引起的众多不确定因素。如果买家提前为每一处物业都申请买房许可,且不说审批的时间不够,还要付出不计其数的申请费。

为了解决该类问题,FIRB特别增设了拍卖豁免证书。买家可在参加拍卖前缴纳相应的申请费(一般根据在申请中递交的最高物业价格而定),申请拍卖豁免证书该证书帮助买家在不确定最终购买何处物业的情况下,可以合法合规地参加各类拍卖,在最后拍下一处物业后,再向FIRB申请将许可变更为拍下物业的地址。

该类豁免证书一般会包含下列相应的条件限制:

  • 通过参加拍卖购买一处不确定地址的物业;
  • 允许买家购买一处不确定地址的物业,即买家不可购买一处以上的物业;
  • 在申请中所填写的地区(即各州或领地)内购买物业;
  • 所购买的物业价值最高不可超过申请中所填写的物业价值。

申请人必须在申请时注明其是在澳洲哪个州或领地购买物业且其计划购买物业的最高价值。而在申请豁免证书时需缴纳的申请费则和该最高价值挂钩(计算方式与一般个人申请费用相同)。举例来说,申请人计划购买200万澳元的物业,则申请豁免证书的申请费为$10,000.00澳元。申请人在参加拍卖时,不可叫价超过$200万澳元,否则视同违规行为。

值得注意的是,获得豁免证书从而购得物业的买家有责任和义务在完成购买后向FIRB报告进展,即已完成置业或未在相应时效内购得任何物业。

通常而言,该豁免证书自下达之日起有6个月的有效时期,即买家可在这6个月内参加任何拍卖,一旦拍卖下物业,则可以向FIRB申请将豁免证书修正为相应的买房许可(买家一般需支付额外的$5000.00澳元的申请费)。

如果申请人最后购买的物业价值为$90万澳元(则实际申请费只需$5,000.00澳元,当初多缴纳的$5,000.00澳元也是不退款的)。因此买家需要在递交申请前认真做好功课,确定自己的购房预算,才能最大程度节省成本。

在今年1月的专栏中,我曾经提及新政下的FIRB审批速度较之过去慢了许多,申请人需要更多的耐心和先期准备等待,并预测不久的将来审批速度会相应加快。可喜的是,至3-4月,原先需时1个月以上的FIRB审批,基本2-3周就能批下。最近一份申请从递交至批下更是仅用了1周。这对众多海外买家来说,无疑是个好消息。

下一期专栏,我们将分享几则与近期FIRB政策相关的实例,希望大家引以为鉴,避免额外的支出。

海外投资者在选择投资目的地的时候一定要关注所投资的市场有没有房价上升的潜力,因为人口的增长在房价的推动中起着不可或缺的作用。澳洲每年的新增移民人口数都是相当巨大,而澳洲目前的移民以投资移民和雇主移民为主,一定程度上促进了当地的经济发展和房地产市场的持续繁荣。【阅读全文:澳洲人口破2400万大关!房产投资热点频现

 

杨泱专栏全集:

律师杨泱解析澳洲房产

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澳维州好房火到没朋友 外国买家”打飞的”来抢

一位新加坡买家在看房1天后,专程打飞的来到维州抢购Gladstone Park的一处房产。如果卖家接受了拍卖会前的报价,那么这位买家可能会在没看房的情况下就买下了这栋房产。

不是说房价降低了,而是卖房所需时间变长了。买家出手变得更加谨慎

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据《先驱太阳报》报道,地产公司YPA(Gladstone Park)的主管Luke Albioli表示:“他们将从新加坡搬来Gladstone Park。这家人在没看房的情况下,就在拍卖会前给出了报价。”

据悉,这栋五居室房产位于Roper Court 3号。此前这位买家的报价被房主给拒绝了。但在4月9日的拍卖会上,这家人现身拍卖会现场,以52.9万澳元的价格买下了这处房产。当天参与竞拍的共有4 位潜在买家。Albioli先生表示:“这套房非常适合家庭居住,内设5间卧室及1处室内泳池。”

Albioli先生表示,尽管买家数量依旧强劲,房子也卖的不错,但他发现房市发生了小幅调整。“不是说房价降低了,而是卖房所需时间变长了。买家出手变得更加谨慎。”

与此同时,在Tullamarine,一位担心被挤出房市的买家给出了一个好到卖家难以拒绝的报价。中介Jason Sassine表示,买下Fisher Grove 10号的这位买家此前也参加过好几场拍卖会,都没能买到中意的房子。这令他在拍卖会前给出53万澳元的报价,以确保万无一失。幸运的是,卖家接受了这份报 价,因为这可以避免拍卖日当天的不确定性。中介表示,越来越多买家会在拍卖会前给出报价,以避免错失置业机会。

 

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(据今日澳洲)

华人最爱置业城区一览 前三名竟没悉尼的份

近日,中文地产门户网站myfun.com发布了最受华人青睐的澳洲置业热区,其中适宜家庭生活的墨尔本城区Glen Waverley拔得头筹。

据《每日电讯报》报道,维州的Doncaster及Box Hill也跻身榜单前三位,但Top 10榜单中新州城区仍占大部分,包括Epping、Mosman及West Ryde。

中国买家及澳洲华 裔买家对Epping的需求十分强劲,现在Betty还雇佣了一些说普通话的中介

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据悉,“Myfun”听起来很像是中文的“买房”,是房产传媒集团REA旗下的网站。销售中介Ken Chen表示,他并不意外Glen Waverley会成为最受中国买家热捧的城区。他指出,当地房产备受华人买家青睐的背后有许多原因。“好学校是一方面,对家庭来说很方便。通常,作为一 家之主的丈夫仍在中国工作,妻儿则留在墨尔本。他们希望拥有像Glen Waverley这么好的家庭环境。”

这一热门城区虽然离墨尔本CBD 27公里,但是却靠近Wesley College及莫纳什大学(Monash University)的Clayton校区。根据realestate.com.au网站的数据,Glen Waverley的四居室独立屋的中位价为123.8万澳元,去年同期为109.2万澳元。

尽管不知道有多少中国买家在悉尼买房,但McGrath(Epping)的销售中介Betty Ockerlander预计,当地9成买家是华人。悉尼北区Epping虽然名列最受华人青睐的澳洲城区第4位,但是在新州却是第1位。中国买家及澳洲华 裔买家对Epping的需求十分强劲,现在Betty还雇佣了一些说普通话的中介。“我还在中文报纸上投放广告,因为虽然很多买家在myfun.com上 找房,但是也有很多父母及祖父母不会用电脑,但是也想为孩子们买房。”

中国买家最青睐置业城区Top10:

全澳范围内:

  • Glen Waverley,维州
  • Doncaster,维州
  • Box Hill,维州
  • Epping,新州
  • Mosman,新州
  • West Ryde,新州
  • Chatswood,新州
  • Hurstville,新州
  • Burwood,新州
  • Toorak,维州

新州

  • Epping
  • Mosman
  • West Ryde
  • Chatswood
  • Burwood
  • Hurstville
  • Hornsby
  • Killara
  • Lane Cove
  • Carlingford

维州

  • Glen Waverley
  • Doncaster
  • Box Hill
  • Toorak
  • Balwyn
  • Doncaster East
  • Balwyn North
  • Kew
  • Wheelers Hill
  • Carlton

昆州

  • Southport
  • Sunnybank
  • Robina
  • Indooroopilly
  • Surfers Paradise
  • Tallai
  • Helensvale
  • New Farm
  • Hawthorne
  • Carindale

西澳

  • East Perth
  • Nedlands
  • Bayswater
  • Wembley
  • Fremantle
  • Highgate
  • Subiaco
  • Cottesloe
  • Swanbourne
  • Subiaco

塔州

  • Kingston
  • Lilydale
  • Victoria Valley
  • Newstead
  • Sandy Bay
  • Tranmere
  • Rosetta
  • Sorell
  • Herdsmans Cove
  • Middleton

南澳

  • Unley Park
  • Mannum
  • Walkerville
  • Port Hughes
  • Hallett Cove
  • Largs North
  • Cowell
  • Port Augusta West
  • Mount Barker Springs
  • North Adelaide

 

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(据今日澳洲)

中国企业热衷扩大澳洲投资

据《澳洲金融评论报》报道称,毕马威(KPMG)及悉尼大学(University of Sydney)的最新研究显示,已经进入澳洲市场的中国企业里,有过半数打算今年扩大投资,去年活动的反弹——非矿业领域的交易次数破纪录,将得到延伸。

研究发现,去年中国在澳洲的投资额达到第二高的水平,对商业地产及农业再度燃起的兴趣填补了资源业方面活动低迷所产生的空缺。

去年中国在澳洲的投资额达到第二高的水平,对商业地产及农业再度燃起的兴趣填补了资源业方面活动低迷所产生的空缺

总的实际投资额飙升1/3至111亿美元(151亿澳元),当中7笔交易的金额都超过了5亿元。

名为《揭秘中国在澳投资》(Demystifying Chinese Investment in Australia)的报告中指出,在此之前的2年出现温和的下跌,这是2008年以来第二高的投资流入——当年在资源繁荣处于巅峰期的情况下中国有162亿美元资金涌入澳洲。

毕马威澳洲的亚洲及国际市场总监弗格森(Doug Ferguson)说:“农企交易完成了12笔。这个领域摆脱了尽职调查,转向了实实在在的交易。”

去年的巨额农企交易包括中国贝因美婴幼儿食品公司(Beingmate Baby and Child Food Company)对维州1间奶制品工厂的投资,以及杭州天马轴承集团股份有限公司(Tianma Bearings Group)斥资4,700万元收购北领地2座养牛场。

弗格森指出,中国投资者通常“积极”对待澳洲市场。

不过,新州出售电网公司Ausgrid及Kidman & Co卖掉10万公顷养牛场这两笔交易的监管决定会被密切关注。

澳洲是中国投资的第二大接收者——2005年至2015年期间吸引了787亿美元,仅次于美国。

报告中的商业调研发现,中企喜欢澳洲是因为时区相近,同时也把这里当做进一步对外投资的跳板。

外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board)日前公布的数据显示,中国投资者打算在澳洲投资466亿元,几乎是2014年承诺额的2倍。

这是基于去年递交的投资申请作出的预测,当中包括同个投资目标的多份申请,而且不一定能成行。

根据委员会的数据,就在澳计划投资额而言,2014年中国首次超越了美国。

房地产占了今年的大头,达240亿元,是2014年获批数额120亿元的2倍。

中国投资者对房地产的投资在2014年和2015年都翻了一番。不过,最大的变化在于他们想对农业、林业、渔业及金融保险业投资的数额。

中国投资者今年将在农业和金融资产上分别投入近25亿元和17亿元。

2014年这些数值分别为3,200万元和5,100万元。

外国投资的增多已引起了国家安全方面的担忧。

达尔文港(Port of Darwin)被租给了据信和中国军队有瓜葛的岚桥集团(Landbridge)后,外国投资审查委员会于4月4日宣布对《外国并购监管法》(Foreign Acquisitions and Takeovers Regulations)作出修改,移除了投资关键性基础设施资产的私人外来投资者的豁免权。

该委员会目前可以正式地审查州属基础设施资产出售给私人外来投资者的交易。

 

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(据澳洲新快网)

澳洲建高铁核心:原来是为了房地产开发

据《悉尼先驱晨报》报道,悉尼墨尔本高速铁路线建设的重点在于大力改善东海岸地区的人口不平衡问题。

自从在2010年进入国会以来,亚历山大(John Alexander)就一直是快速铁路线的提倡者。他说,高速铁路将“解放”边远的城镇,或令房价升至3倍,缓解首府城市的房市压力。

该铁路线将带动沿线6-8个城市的增长,高涨的地价也会用于资助该项目。

在主持基建、交通、城市常务委员会时,他说:“高速铁路的真正目的在于开发边远地区”。虽然悉尼和墨尔本的人口飙涨,但边远地区的却“一潭死水”,房产非常便宜。

新火车站将位于现有城镇的外围附近,如Southern Highlands,Goulburn和Shepparton。车站附近的地区将重新划分作为高密度开发区。

亚历山大称,铁路建成后,如果Goulburn与悉尼CBD的路程被缩短至半小时,现在是$200,000的房价可升到$600,000。同时,这些新联合起来的边远地区增长中心会成为悉尼和墨尔本的房价压力释放“阀门”。保守估计,每年将会有5万人搬进这些边远城镇。

同时,亚历山大也说,政府并没有收到当地议会的强烈反对,但他也承认,这些边远地区未必希望有铁路线经过。“他们不想让自己的环境遭到破坏。”

虽然离政府真正实施计划还有很远的一段路程,但用飙升的地价来融资似乎很符合谭保(Maldolm Turnbull)的意愿。

利用地价飙升来融资,该项目实际上就被塑造成了巨大的房地产开发项目。这个建设模型常用在美国和中国香港等大都市。

悉尼和墨尔本建高速铁路的真正目的是为了开发偏远地区

亚历山大称,他们已经收到私企的消息,后者称他们能用飙升的地价来资助整个项目。但悉尼大学教授Ed Blakely称这种观点是不可行的,虽然地价是重要的工具,但不足以支撑整个项目的成本。

Infrastructure Australia认为,地价只是传统收费和税收外的“潜在有用”资金源。

委员会将在6月发表报告。

(据澳洲新快网)

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中国在澳洲房产投资翻倍:不怕打压 爱够规范

据Domain报道,中国在澳洲的房产投资翻了一倍。

在过去一财年里,外国投资者对澳洲房产的需求大增,计划投资额上升了逾75%。

外国投资审查委员会(FIRB)的年度报告显示,中国目前仍是最大的外国购房者——在2014-2015年花了243亿澳元,是美国的3倍多,也是新加坡的6倍。

中国目前仍是最大的外国购房者——在2014-2015年花了243亿澳元,是美国的3倍多,也是新加坡的6倍

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而在2013-2014年,中国的计划投资为124亿澳元。在那一年,中国超过了美国成为澳洲第一大外国投资者。

在2014-2015年,FIRB通过的近半投资都与房地产有关,价值970亿澳元。

美国是澳洲房产第二大计划投资者,申请总额为71亿澳元。新加坡为38亿澳元,其次是马来西亚和韩国。

Juwai网的发言人Dave Platter说,会有越来越多的中国投资者考虑澳洲房产。“预计到2020年,全球的中国海外投资将会翻至两倍或三倍以上。所以,目前的趋势还会继续。”

他还说,其中,中国房产投资者最爱美国,其次是澳洲。

自去年年中以来,联邦政府宣布打压非法购买澳洲房产的外国投资者。一些房产专家认为,额外的税务和限制措施将令中国投资减少,但中国房产门户网站ACPorperty主管Esther Yong却认为不会。

她说,中国投资者最怕在缺乏规管的国家中投资,所以澳洲规范增多反而在长期上给中国投资者带来信心。

她还说,中国投资者不仅买房来投资,还是为了在澳洲的亲人着想。

总体上,住房计划投资上升了75%,从2013-14年的$347亿澳元到2014-15年的$608亿澳元。

大部分的增长来自获批的新房,期房公寓价值从$163.8亿升至$286.9亿。

个人投资者的计划支出也翻了一倍,从$77.2亿升至$143.8 亿。

上一财年,外国现房投资也升至$100.9亿。

总体上,在2014-15年,获批的住房方案有36,841个,上一年的为23,054个。 

上一财年中,就总体获批投资而言,中国依然是第一,总金额为465亿澳元。其中包括了旅游业、制造业、农业和矿业开发。

其次分别是美国、新加坡、日本和加拿大。

 

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(据澳洲新快网)

外国留学生涌入澳洲 带动当地房市繁荣

随着大量外国学生涌入,澳大利亚的学生住房市场正在成为下一个“大事件”,吸引投资者进入这个被忽略的行业,为房屋建筑业繁荣重注生机。房建业的繁荣为整体经济提供关键支撑。

澳大利亚是临近亚洲的英语国家,有着令人羡慕的生活质量,如今已经与美国和英国一样,成为最受外国学生青睐的留学目的地。

亚洲中产阶级不断壮大是影响我们这个市场的重大因素

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高盛看到了学生住房市场的潜力,与投资机构Blue Sky合作,启动一项10亿澳元(7.63亿美元)的学生住房市场投资基金。

“亚洲中产阶级不断壮大是影响我们这个市场的重大因素,” Blue Sky旗下私人地产部门的投资总监Adam Vaggelas说道。

“时区差异(小)、地理相邻以及我们高等院校的质量对吸引国际学生流入帮助很大。”

学生住房行业可帮助支撑澳大利亚房建业的繁荣。随着热点地区房产价格开始降温,澳大利亚的房建业繁荣开始消退。

建筑业是澳大利亚第四季度增长的主要引擎,帮助抵消矿业疲软对经济的严重拖累,这凸显了其对整体经济的影响力日益上升。

需要寻找住房的在澳学生数量2015年增加至近50万人,相比2014年增加10%,以中国和印度学生为主。

但据University Colleges Australia对大学生住宿提供商进行的一项全国调查,截至2014年11月,澳大利亚的学生住宿床位不足8万张。

全球房地产服务商–第一太平戴维斯(SVS.L)称,截至2014年的15年间,学生床位数量增长缓慢,仅为4.3%。到2018年,床位数量的年增长预期加速至4.7%,但这仍然远低于学生所需。

“这个部门供应不足,潜力巨大,”第一太平戴维斯表示,并称相关开发将集中于墨尔本和悉尼这两个大都会。澳大利亚的大型院校大多位于这两地。

 

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(据路透社)

华人为啥这么爱买澳洲Burwood的房?因为有”王牌”

“最受中国买家青睐区排行榜”TOP10中,Epping,Chatswood,Burwood和 Hurstville仍然妥妥地稳居前位。Burwood和Hurstville里的华人社区是吸引买家源源不断来买房的“王牌”因素,这其中自然是中国 买家占大多数。

因为当地强大的华人社区,Burwood非常受中国买家的喜爱, 所以这是个明显蕴含财富的区

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尽管中国买家一直都很偏爱像Epping, Mosman和West Ryde这样的北区,但根据REA集团Myfun.com网站的数据,Burwood和Hurstville在榜上的排名都前进了4位,如今分别位列第五 和第六。REA集团的首席经济学家Nerida Conisbee表示,排行榜上只有Burwood和Hurstville属于南区,其余的都清一色位于北区。“这两个区的排名都前进了”。

LJ Hooker Burwood房产公司的总监Joe Murania表示,Burwood的房价发生了爆炸式增长,尤其是在过去的10年里。“因为当地强大的华人社区,Burwood非常受中国买家的喜爱, 所以这是个明显蕴含财富的区。买家就算有钱买海景房,他们也更愿意把这钱拿来在Burwood买房”。

他还表示,Burwood, Strathfield和Croydon这些区的亚洲买家是越来越多了。“住在东郊的华人都巴不得赶紧搬到Burwood来住,他们说东郊都看不到一家中国商店,那儿没什么东西能吸引他们”。

Murania上周六卖出了位于Burwood区Park Ave1/26-28的房产,一个中国人花91.8万澳元买走了房子。“感兴趣的买家大部分都是当地的华人,我认为只要他们对Burwood的兴趣不减, 房价短时间内就缓不下来”。CoreLogic RP Data的数据显示,Hurstville公寓的房价过去12个月里已经上涨了17.3%。

以下为新州中国买家最青睐的10个区:

  • 1.EPPING
  • 2.MOSMAN
  • 3.WEST RYDE
  • 4.CHATSWOOD
  • 5.BURWOOD
  • 6.HURSTVILLE
  • 7.HORNSBY
  • 8.KILLARA
  • 9.LANE COVE
  • 10.CARLINGFORD

 

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(据今日澳洲)

投资者要哭!墨尔本、布里斯班二手房价暴跌

墨尔本投资者能从公寓二手市场里获得的利润正在下降。那些想着一两年后转卖出去能够获得一些利润的买家,突然发现价格降低了。

据《澳洲金融评论报》报道,在上周的一个案例中,一名投资者的楼花价格折价了29%。更典型的是,投资者损失了几千澳元后,就渐渐离开。虽然几千澳元不多,但是和他们期望的收益比起来就差的太远了。

墨尔本的情况也被其他大城市的投资者和公寓卖家们紧密关注着

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墨尔本的情况也被其他大城市的投资者和公寓卖家们紧密关注着。布里斯本内城区的居民们就会遇到比墨尔本更具毁灭性的供大于求的情况。

BIS Shrapnel公司的Robert Mellor说,“在墨尔本,供大于求是很严重的,在布里斯本,情况更糟糕。这是随时会爆发的问题。”

布里斯本一直追逐着悉尼和墨尔本的步伐,在South Bank,Toowong和Kangaroo Point以及CBD都建起了新公寓。

内南区焦点

RPS Group的经济学家Mark Wallace称,这么多公寓项目都是过去18个月来,强劲的国际买家需求导致的。“布里斯本的房地产市场就像债券投资:回报不高,但总是在慢慢变多的。这就是吸引投资者的地方。”

Urbis公司的研究专家Mal Aikman说,布里斯本的新公寓销售量在2015年增加了50%,达到新高,而且也为市场引入了另外3700套公寓。“Urbis观察了2015年推出的85个新项目,大部分都集中在内南区,达到43%。”

但是昆士兰东南部的经济,受到资源减少和政府预算约束的限制,比墨尔本和悉尼的经济都要弱。昆州房产协会 (Real Estate Institute of Queensland)警告称,在CBD五公里内,出租公寓空置率上升到3.8%,这“助长了供应量过高的猜测”。

与此同时,去年第四季度的内城区公寓转售量下降了16%,售价中位数也下滑了2.1%。

 

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(据今日澳洲)