在澳洲，政府一向把房地产作为主要的支柱产业大力扶持，其中一项很重要的政策就是鼓励海外人士购买澳洲房产，以此作为个人投资组合的一部分。那么，海外买 家在澳洲申请买房贷款可以得到哪些政策支持？贷款的注意事项？贷款的具体流程如何？如何还贷？这都是我们必须去了解的，下面跟着居外一起去看。
Tag: 澳洲房产
瑞信：中国人购澳洲房产热情冷却 海外购房大跌30%！
瑞士信贷集团（Credit Suisse Group AG）近日的一份报告指出，中国投资者对澳洲房产的强大需求，虽然已经将悉尼的房屋均价推高到近100万元（澳元，下同），但是近期呈现出疲软趋势，中国买家的热情明显下降。
瑞信集团的分析师达米安（Damien Boey）和哈桑（Hasan Tevfik）在报告中指出，作为最受中国投资者欢迎的澳洲购房地点——悉尼和墨尔本的房屋拍卖清盘率大幅下跌，这预示着来自海外的富裕买家越来越少。
他们表示，人民币在今年8月突然贬值，这明显削弱了消费者的信心和在海外地区购房的热情。
截止到9月，悉尼房价在过去3年飙升了44%，主要推手是澳洲极低的利率和一大批从中国涌入的买家，他们几乎“扫荡了”悉尼1/4的新房。
瑞信的分析师指出：“中国买家对澳洲房产的购买热情似乎已经消失殆尽。”
报告称：中国买家热情下降，在澳洲购房数量锐减最近几个月，由于买家们处于观望状态并且相关的银行监管机构限制抵押贷款等原因，悉尼房产的拍卖率从年初的逾90%跌到65%左右。
瑞信集团分析师还表示，中国买家“兴致不高”或将导致他们今年在全球的购房“胃口不佳”，预计将下降30%左右。
他们说，该数据是通过中国消费者信心和美国房屋（全额用现金购买）销售量的相关系数计算得出。
今年5月哈桑还在一份报告中指出，预计到2020年，中国买家在澳洲投资房产的支出将翻倍，达到600亿元。
他当时还表示，中国买家到2020年或将收购澳洲全国范围内20%的新房。
瑞信集团分析师在最新的报告中指出，虽然没有及时和准确的海外买家在澳购房的数据，但是从长远来看，中国买家海外购房将呈现“上升趋势”。
（据澳洲新快网）
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澳洲房产投资新规定12月生效，本月申报可减轻处罚
加强澳洲外国投资纲要
今年上半年居外网曾发布专题，解析“加强澳洲外国投资纲要”对买房者的影响。该专题分析了此次改革的动机，有关购房申报与手续费的具体规定，与对海外买家将产生的影响。所有在澳洲购买住宅房地产的外国投资者（包括临时居民与非居民）必须申请澳大利亚政府的批准。从2015年12月1日开始，申请收费开始实行新标准，对各类违规者的民事与刑事处罚也将加强。
减轻惩罚期
近日，澳大利亚政府为自愿披露违反了澳大利亚的住宅类房产外国投资规定的外国投资者宣布了一个减轻惩罚期（RPP）。该减轻惩罚期油澳大利亚税务局（ATO）代表外国投资审查委员会负责执行。所有在澳大利亚已经购置房产但却未经政府批准的投资者可以在11月30日之前填写减轻惩罚披露表 。申报之后，投资者可以获得以下减轻惩罚：
- 可获得12个月时间进行撤资
- 不会被移交刑事诉讼
新的处罚规定
澳大利亚税务局利用数据配对系统来识别违反澳大利亚的外国投资规定的行为。如果未经过政府批准的投资者没有在11月30日之前披露自己的房产，将会面临以下处罚：
对澳洲购房的影响
1、为海外购房者创造更加公平、轻松的置业环境
澳洲联邦政府出台更严格的海外投资者规定，旨在规范海外投资市场，为所有潜在投资者提供一个更加公平的投资环境，减少投资的后顾之忧。艾伯特总理也对新机制表现出极大的信心：“缩紧政策不是将海外资金拦在外面，而是引导他们正确对我们的产业进行投资。”【阅读原文】
2、申请费不会对买房产生决定性影响
新的规则生效之后，FIRB对海外买家在澳洲买房征收申请手续费，5000澳元起。不过房地产业界普遍认为，外资购房申请费或许只是“毛毛雨”，海外投资人不会因此“望而却步”。 【阅读原文】
总而言之这些政策意在规范市场，而对于在海外置业的投资者来说申请手续与费用也在合理范围之内。只要广大投资者在置业之前做好功课，遵守澳洲买房政策，那么这些政策对个人基本不会产生影响。长期来看，澳洲政府的改革对市场的发展更是有着积极的作用。
澳洲购房FAQ
FIRB是什么组织？
FIRB是Foreign Investment Review Board的简称，中文翻译为澳洲投资审批委员会。该组织主要负责审批外国投资者在澳洲的投资项目
谁需要申请FIRB许可？
除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士，都需要申请FIRB购房许可。
哪些外籍人士可以购买二手房？
持有澳洲12个月以上有效签证的外籍人士可以购买一套自住二手房，但要在签证到期离境前3个月，必须出售该二手房。
哪些外籍人士只可以购买新房？
未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等）
新房的定义是什么？
全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月；
可用于住宅开发的空地，然后在24个月内开工建新房。
FIRB的审批时间有多久？
根据法案规定，国库部长有30至90天的时间考虑申请并作出决定。
对于普通民用住宅房地产的购买申请，通常在递交申请30天内会得到批准答覆。
FIRB新政执行部门有变化吗？
- FIRB新政将于2015年12月1日开始执行；
- FIRB不再单独管理，将联合澳洲税务局（ATO）一起对住宅类物业进行管理。
申请费有变化吗？—免费变收费
- 2015年12月1日前购买，没有申请费；
- 2015年12月1日后： 参见上文图表。
申请程序有变化吗？
- 2015年12月1日前，先购买后申请FIRB；
- 2015年12月1日后，先申请FIRB，批准后再购买。
税费有变化吗？
- 在2015年7月1日前，没有不同于本地常驻居民的额外税费；
- 在2015年7月1日起，在澳洲购买房产的海外投资者，须额外缴纳3%的印花税；
- 在2016年1月1日起，在澳洲购买房产的海外投资者，每年须额外缴纳0.5%的地税。
处罚有什么变化？
- 2015年12月1日前，对违规者一直未进行处罚；
- 2015年12月1日后，新政后的处罚请见上文图表。
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中国买家舍弃悉尼豪宅 纷纷热捧墨尔本房产
据Domain网报道，中国买家纷纷退出悉尼豪宅房市，热捧墨尔本。
房产中介发现，这个春季海外买家的询盘量大幅减少，这令人困惑。数据显示，中国买家对墨尔本Toorak豪宅更感兴趣，胜于悉尼的Point Piper。
9月份的数据显示，中国买家对澳洲500万澳元以上房产的搜索记录大增，但却不是针对悉尼。居外网的数据显示，中国买家对墨尔本豪宅的搜索量要比悉尼高出7倍。
居外的联合创始人冼明（Simon Henry）说：“虽然悉尼的一些豪宅依然吸引买家，但墨尔本的询盘量增长最强劲。截止9月，墨尔本的增长超过了700%，而悉尼仍在原点。”
居外数据显示，中国买家对墨尔本豪宅的搜索量要比悉尼高出7倍移民部最新的数据也显示，墨尔本的重大投资者签证申请更多（SIV）。在截至10月的3个月里，墨尔本有14份重大投资者签证申请，而悉尼只有少于5份。
墨尔本Marshall White公司的负责人John Bongiorno称，如果去年中国买家对墨尔本500万以上房产的询盘增了一倍，他不会感到惊讶。
RT Edgar公司的负责人Mark Wridgway称，他们今年卖出了6套价格在1000万以上的房产，比去年翻了一倍，并称约有七成的买家都是中国人。
Melbourne Deluxe Property的负责人Paul Pfeiffer称，中国买家尤其喜爱Canterbury 房产，在2月份时，在Monomeath Avenue卖出了一套1208万的房产，后来，陆续有多套1000万以上的房产被中国买家买走。
然而，自一华裔富豪以7000万的价格买走小派克（James Packer）在 Vaucluse的房产后，悉尼春季的豪宅市场也表现不错。中介们也纷纷预测随着澳元下跌，全球市场动荡，澳洲房产会更吃香。
但也有悉尼中介表示，豪宅市场大不如前。
AMP Capital的首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）称，悉尼豪宅房产供应不足或许是市场冷清的原因。
世邦魏理仕（CBRE）主席Justin Brown称，对于中国买家来说，墨尔本房产的价格要比悉尼更实惠。此外，墨尔本的大学非常受中国买家欢迎，“家人在墨尔本上学，自然就会在那买房。”
Kay and Burton公司的Ross Savas称，中国买家询盘量大涨。因为孩子在墨尔本接受教育，再加上澳元下跌，人们更倾向于在墨尔本买房。
（据澳洲新快网）
悉尼北区优越景观豪宅：畅享优越自然环境、尽揽开阔海洋美景
Collaroy 有悉尼最好的海滩和稀树草原，以清新的空气、便利的交通和优越的生活而著称，是一个非常好的生活区域。这套富丽堂皇的豪宅，占据着Collaroy一个独特而卓越的位置，坐拥360度的绝美风景，让人忘却烦扰，尽享悠闲而舒适的生活。
享有悉尼北区绝佳自然环境，饱览海洋和城市天际线美景
这套出类拔萃的住宅坐拥一览无余的开阔全景，海洋、泻湖和城市天际线的盛大场景均在视野之内。该物业既充满度假式风情，亦带有现代化的时尚设计，堪称是当地最精美优越的大宅之一。
该住宅位于新南威尔士州的科拉洛伊(Collaroy) 居住区内，这里拥有北岸所惯有的自然环境，除了无限美好的北岸风光，绵长的冲浪沙滩在夏季也绝对不会人满为患。而且，北区是澳大利亚植被覆盖率最高的居住区之一，空气质量和饮用水都是最高标准。
这处独特大宅同样为您带来珍贵投资机会。在2015Domain物业指南名单上，Collaroy地区的物业表现优异。根据Domain集团的数据，去年公寓房价格上升了12.4%，显著高于整个大悉尼地区的成绩，独立屋涨幅也不错为9.7%。Domain集团高级经济学家Andrew Wilson表示，Collaroy将会继续吸引买家——特别是它北部海滨地区的地理位置和生活方式，一定会获得更多投资者的青睐。
澳洲买房一定买这种！可无故升值3万元
一项最新研究发现，猎房族愿意为附近有购物场所的澳洲房产多花3万澳元。怎样在澳洲买房？
澳洲购房者非常重视房产是否靠近购物场所由美国运通（American Express）委托编撰的《Economy of Shopping Small》报告研究了小企业为澳大利亚本地社区带来的优势，发现几乎一半准备买新房的人都准备付高价购买餐馆、商店和其他小企业附近的房子。这些买家说他们愿意额外支付4.4%的钱，也就是大概30,486澳元。
进一步分析证实，靠近住房的小企业都能将平均房价提高164澳元。猎房族出于各种原因，非常重视是否靠近本地的购物场所。
近三分之二的受访者认同，小企业能提升周边地区的美感，六成人说当地商店能提高生活标准。58%的人认为小企业能以捐献的形式提供社区支持。
美国运通的发言人Melanie Cochrane表示，研究表明澳洲200万小企业对于本地业主的意义重大。
Westpac SME经理Julie Rynski补充说，如果当地的商店和企业运营成功，这些城区会变得更加宜居。
正在找房子的Teagan Hickey和Phil Betteridge表示，靠近购物场所是他们选房子的首要考虑。这对夫妇过去8个月一直在悉尼下北岸找房。他们说只考虑步行就能抵达著名商业中心的房子。
（据澳洲新快网）
阿瓦隆海滩海滨豪宅：面朝大海、放飞心灵的自在乐居
在过去的一年里，悉尼高端市场有所复苏，精品物业颇受投资者青睐。Avalon Beach因为其标志型的水滨位置、独特惬意的生活方式和极具价值的物业而吸引了许多买家的目光。这是一处工艺精美、由建筑师设计的海滨住宅，散发出禅宗般的气质，并且最大限度地享有北阿瓦隆海滩（North Avalon Beach）的美景。
开阔海景悉数入怀，海滨生活悠然畅享
这套别具一格的住宅采用了创意性的设计概念，从每个房间内都能欣赏到卓越的美景，让居住者面朝大海，惬意舒适。临窗眺望，海天一色的景致悉数落入眼底，开阔的视野让人尽揽自然之美。
Avalon Beach是个十分迷人的地区，拥有沿着Pittwater的长长的海滩，安逸舒适，让人在此放飞心灵。这里有很多备受推崇的地段，大部分都滨水，当地物业大多可赏海滨美景或水景，吸引了很多来自内西区，上北区，下北区及东区的买家。
这里舒心自在的生活吸引了许多人在此置业。住在这片区域，穿过Barrenjoey Road有冲浪学校，及充满海滨风情的精品店和咖啡厅。大部分的孩子入读Avalon Public School或Barrenjoey Montessori。对于热衷于亲水生活的人们来说，Avalon Beach没有过分的喧嚣和热闹、却有美不胜收的景致和丰富多彩的娱乐休闲，绝对是令人心醉的宜居天堂！
顶尖工艺打造而成，禅意氛围更添灵性
这套住宅整体采用了朴实而洁净的极简主义风格。这种巧妙的设计十分注重精致的细节，而且大量使用了天然材料、特别精致的澳大利亚硬木地板以及本土和进口石材。设计者匠心独运，成就了大宅唯美经典的格调，精心打造了一处出类拔萃的理想栖居地。
该大宅布局灵活，设有多个室内外娱乐和生活区，每个空间都和谐完美。物业安装有落地式玻璃门，通往庭院四周，而且朝向海滩，让您时刻可以饱览曼妙海滨风光。
豪宅采用了双亭楼式设计，让正式玻璃庭院直接通往海滨露台和平坦的草坪。住宅拥有两个客厅，其中一个客厅安装有Jetmaster牌明火壁炉，另一个客厅安装有燃气壁炉。屋内共含3卧4卫，大型卧室均自带衣帽间——主卧带有一个办公室和套内浴室，浴室安装有大型巴厘岛风格独立浴缸以及采用花岗岩材料装修的蒸汽室。现代风格的卓越厨房配有Gagganeau和Miele牌厨具电器、玻璃墙冷藏室、大型花岗岩厨岛，建有一个吧台区，直通庭院。门前有一个采用本地石材建成的日式花园，别有一番禅意，令居所更添宁静而充满灵性的氛围。
环顾四下，这里的每个细节都经由精心设计和装饰，呈现出个性化的定制式风范，品位非凡。物业通体采用定制式木装修，铺设特别精选的澳大利亚木地板；此外还大量使用青石、进口花岗岩和大理石材料。整体采用了海洋级装修，包括铺设锌材屋顶。楼下所有浴室都安装地暖系统；楼上安装有分区式中央空调。另外，还有与控制室相连接的安防系统、电控大门、全套分区式音响系统。
这是一处非常难得的真正海滨住宅，住宅建筑及其设计均时尚而考究。从这里沿平坦的道路可步行至镇区内的餐馆、咖啡馆和电影院。住宅虽然享有开阔的美景，但却仍然拥有私密的环境。生活在这里，您和家人都可以安居无忧、从内心真正去感受生活的真谛，面朝大海、自在乐居！
欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/20101286.htm
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澳洲 | 建筑估算事务所Craig Hogg剖析澳洲房产投资
投资澳洲房産 如何自己动手计算折旧减税？
您并不需要担心复杂的计算。在实践中，最简便的方法就是打个电话给造价估算师，以确保您获得所有合法的折旧减税。但不少投资者希望自己能够弄懂这一流程。所以，接下来我们将进行具体的讲解。【阅读原文】
投资澳洲房産如何折旧减税 真假说法专家逐个拆解
这多年来，我听到过不少关于折旧减税，却令人难以置信的说法。所以，我要在这里告诉您实事的真相，破除您可能遇到的任何传言。【阅读原文】
中国投资者在预定个人房屋折旧减税报告时该避免哪些问题？
在澳洲，并不是所有房屋的折旧减税报告是一样的。那你的房屋折旧表是如何的？本期，我将分享一些在预定折旧减税报告时应当了解的Tips。【阅读原文】
投资澳洲房产如何折旧减税？
在投资澳洲房产的过程中，一定有人会建议你计算一下投资房屋“折旧”后的现金流，或是房产经纪也会在你开新建房屋的时候提出过有关折旧减税的建议。那么，什么是折旧减税？它能为我们做些什么？【阅读原文】
新州维州经济领跑全澳洲 人口多房产热是其主因
新州强劲的房地产市场和人口增长，正在不断稳固其在澳洲经济中首屈一指的地位。
联邦证券（CommSec）的最新季度《各州/领地现状》报告表明，维州仅次于新州，排名第2。这2个位于东南部的大州已经将其他州和领地远远地甩在身后了。
此次调查的8个关键考核指标包括：经济增长、零售业支出、设备投资、失业率、基建工程完成量、人口增长、住房贷款和住宅开工率。各州最新的数据跟自身过去10年的平均值作对比，最终得出排名。
最新报告显示，在全澳经济表现中，北领地仍然维持在第3位，但是它与前2名的差距明显拉大。西澳与北领地并列第3，紧随其后的是昆州、首都领地、南澳和塔州。
联邦证券的首席经济学家詹姆士（Craig James）称，在今年最后一个季度，澳洲整体经济仍然维持着这种“三层经济体系”。
人口增长驱动新州经济
报告显示，新州的优势在于人口增长、住房贷款审批和零售业销售3方面。詹姆士先生表示，在未来一段时间内，新州被其他州/领地赶超的可能性很小。他 说：“新州真正很抢眼的是住房贷款和住宅开工率这些方面，因为（新州）人口增长水平一直高于平均值，所以带动了房产行业的增长，创造了新的工作机会，降低 了失业率，在真正意义上推动了经济发展。”
同样，房产和人口方面的增长也稳固了维州近期的经济表现。但是这2方面正是北领地极其欠缺的部分。
詹姆士先生表示尽管新州的经济增长、商业投资和基建工程水平都保持强劲势头，但是其他方面的表现差强人意，或限制了新州的表现。
他指出：“北领地的经济表现十分有趣，因为在8个关键指标中，它有3个排在第1位，但是同时也有3个排在最末。”
塔州有望摆脱“末段班”
不断攀升的失业率和低迷的房产市场给处于“前段班”的西澳带来不少压力。詹姆士表示，西澳仍然有强劲的零售业支出、经济增长和基建工程，但是较高的失业率还是拖了后腿。
“很显然，矿业投资的热潮已经褪去，房市也持续疲软。所以即便西澳在经济增长等方面仍然保持向上势头，但是失业率却在一步步拖垮经济。”
相反，塔州却传达出不少积极的讯号，特别是在住房建设数据和住房贷款审批等方面。詹姆士表示就目前的形势来看，塔州很有可能最终摆脱常年最后一名的地位。
首都领地则需要利用自己在房地产市场上的活动和消费者支出方面的改进，来推动自身经济发展。
詹姆士表示：“首都领地最明显的优势就是在住房贷款上，但是我们也看到它在零售业支出等方面的良好表现，其实与新州和维州的差距并不大。”
然而，南澳很有可能成为全澳经济表现最糟糕的州/领地。詹姆士表示，尽管南澳的人口增长不错，但是它面临的真正问题是不断增加的失业率的威胁。
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（互联网资讯综合整理）
澳洲房产市场的“双面性”再度显现 经济前景不确定性升高
澳大利亚时报报导，金融研究机构Macquarie Research在其新近发布的一份名为“澳大利亚银行：上升与下跌”的报告中称“我们的经济学家团队预测，按季度计算的房价将从2016年第一季度开始下降，直到2017年第二季度开始恢复。”
澳洲房产市场的“双面性”再度显现 经济前景不确定性升高Macquarie称“从高峰到低谷，价格将下跌7.5%。”
另外一位经济学家称家庭负债过重以及房价放缓对澳大利亚经济造成的衰退风险将超过中国经济放缓。
美林银行（Bank of America Merrill Lynch）的经济学家Alex Joiner表示，一旦储备银行被迫提高利息以限制通货膨胀，达到历史高位的欠债，以及房屋建筑活动及价格双双放缓，可能会进一步挤压消费以及房地产投资。
但是他也解释，尽管澳大利亚严重依赖中国出口市场以及中国在澳投资，但中国经济硬着陆的可能很小。东岸城市过热的房地产市场需求大幅放缓造成经济衰退的可能更高。
Joiner先生在报告中阐述“我们并不是在预测泡沫会破裂。”
“但是，想像房地产市场硬着陆的可能并不困难。”
“房地产市场硬着陆很显然会对宏观经济造成更大的负面影响。”
他的担心主要是因为现在的家庭负债方面的一系列数字，而这些数字显然已经达到历史最高点。
这些数字包括房价与收入比，它达到了“从未见过”的高度5.5倍，以及家庭债务与国民生产总值比，这达到了“创纪录高点”133.6%。
对于房屋供应过度，他说“房屋供应过度也是风险之一，人口增长率已经放缓而澳大利亚两个最大城市的房价对很多人而言高不可及。”
Joiner先生的担心得到了其他一些经济学家及分析人士的共鸣。他们认为澳大利亚寄望于住宅房地产建筑市场来填补矿业建设繁荣留下的空洞，造成澳大利亚对（房价及建筑业）突然下跌产生敏感。
为了抵消澳大利亚储备银行历史地位的基准利率，澳大利亚审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）推出的控制投机式投机的监管措施似乎起到了效果，但可能会造成损害。
“房地产业当然是矿业繁荣过后挑起大梁的唯一产业。”JCP Investment Partners投资部门主管Wes Campbell这样说“但是这个行业在监管机构推出限制措施以前已经过了高峰期了。”
“监管机构推出的宏观调控措施包括收紧放贷条件，以及不鼓励‘只还利息贷款’都对房价和信贷市场有负面影响。”
他认为，在澳大利亚25年间没有衰退后，出现衰退的是“很高”的可能性。
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