Tag: 澳洲房地产市场

澳洲房地產數據機構CoreLogic RP Data的數據顯示，部份偏遠地區房產市場開始轉好。澳洲房地產市場的蓬勃景像從一些省會城市開始波及到了中小城市，尤其是沿海區域。 

據澳洲新聞網報導，雖然與資源行業緊密相連的城鎮仍然低迷，但最新的CoreLogic RP Data地區報告顯示，沿海住房產市場顯現上升。

資深研究員庫舍（Cameron Kusher）預計今年會繼續保持好勢頭。他說：“在貸款利率仍然保持低位的情況下，住房的吸引力，特別是在一些較大的沿海地區市場，很可能會在2015年裡繼續呈現進一步的上升。”

截止到今年3月底的一年中，在一些省會城市之外較大的地區，悉尼南部的伊拉瓦拉（Illawarra）的獨立房價值上漲幅度最大，達9.3%，公寓房上漲9.6%。

黃金海岸（Gold Coast）的獨立房、陽光海岸（Sunshine Coast）的獨立房和公寓房也有所上升。

庫舍稱，這些地區自金融危機以來增加了乏力，很高興看到它們開始好轉。

最新的CoreLogic RP Data地區報告顯示，沿海住房產市場顯現上升

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地區情況：

紐卡斯爾（Newcastle）和麥覺理湖（Lake Macquarie）

• 截止到今年2月的一年裡，售房8,205套。
• 截止到今年3月的一年裡，獨立房價上漲7.4%，公寓房價上漲6.6%。

伊拉瓦拉

• 截止到今年2月的一年裡，售房6,373套。
• 截止到今年3月的一年裡，獨立房價上漲9.3%，公寓房價上升9.6%。

列治文（Richmond ）— Tweed

• 截止到今年2月的一年裡，售房5,741套。
• 截止到今年3月的一年裡，獨立房價上漲3.6%，公寓房價上漲4.5%。

黃金海岸

• 截止到今年2月的一年裡，售房18,595套。
• 截止到今年3月的一年裡，獨立房價上漲4.8%，公寓房價上漲3.9%。

陽光海岸

• 截止到今年2月的一年裡，售房11,060套。
• 截止到今年3月的一年裡，獨立房價上漲6.3%，公寓房價值上漲4.7%。

湯斯維爾（Townsville）

• 截止到今年2月的一年裡，售房3,904套。
• 截止到今年3月的一年裡，獨立房價下降2.4%，公寓房價下降1.4%%。

Wide Bay

• 截止到今年2月的一年裡，售房5,523套。
• 截止到今年3月的一年裡，獨立房價上漲0.2%，公寓房價上漲0.9%。

凱恩斯（Cairns）

• 截止到今年2月的一年裡，售房5,874套。
• 截止到今年3月的一年裡，獨立房價上漲5.1%，公寓房價上漲5.7%。

吉朗（Geelong）

• 截止到今年2月的一年裡，售房6,191套。
• 截止到今年3月的一年裡，獨立房價上漲3.5%，公寓房價上漲1.6%。

Latrobe — Gippsland

• 截止到今年2月的一年裡，售房6,373套。
• 截止到今年3月的一年裡，獨立房價上漲9.3%，公寓房價上漲9.6%。

Bunbury

• 截止到今年2月的一年裡，售房3,746套。
• 截止到今年3月的一年裡，獨立房價上漲1.23%，公寓房價上漲0.4%。

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破紀錄低利率繼續加熱澳洲房地產市場的投資活動，根據住房產業協會（Housing Industry Association）的數據，4月份的新房銷量再創5年新高。

住房產業協會的月報告稱，4月份的新房銷量增長了0.6%。報告顯示，新房銷量在2015年的頭4個月每個月都有增長。

澳聯儲（Reserve Bank）為了刺激非礦業領域的經濟，在5月份的董事會中決定將利率下調至歷史新低2%，希望能抵消資源繁榮消退帶來的經濟打擊，此舉為房地產市場的投資活動“火上澆油”。

低利率繼續加熱澳洲房市，新房銷量在2015年的頭4個月每個月都有增長

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澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics）5月早前公布的數據顯示，3月份的建築審批量創歷史新高，公寓的數量繼續增長。然而，住房產業協會表示，4月份的銷量增幅微弱，其中新獨立屋銷量增長0.4%，多單元房或公寓銷量增長0.9%。

“增長勢頭集中在多單元房領域，其中東部海濱各州正驅動銷量進一步增長。”住房產業協會的首席經濟學家戴爾（Harley Dale）稱。

4月份新州的新獨立屋銷量增長7.2%、維州增長2.7%，西澳增長0.9%，但昆州銷量下跌9%，南澳銷量也下跌1.9%。

“這種情況與我們預測的獨立屋市場大致相符，但昆州是個例外，它比我們預期的更弱。”戴爾稱。

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澳洲房地產數據CoreLogic RP Data今年3月的盈虧報告顯示，第一季度房產銷售虧損比例繼續下降。

全澳轉售虧損的比例為8.6％，是2011年第二季度以來的最低水平。

今年第一季度，房產轉售創了高達171億澳元的利潤，平均毛利達到251,696澳元，售價在原來購買價格兩倍以上的住房高達32.3％。

雖然全澳房產轉售虧損比例下降，但州會城市的表現各不相同。虧損比例持續下降的城市有墨爾本、悉尼、阿德萊德和布裡斯班，而珀斯、堪培拉，霍巴特和達爾文有上升趨勢。

偏遠地區房產轉售虧損的比例大大高於州會城市，偏遠地區為14.8％，州會城市僅5.7％。

全澳轉售虧損的比例為8.6％，是2011年第二季度以來的最低水平。

轉售虧損比例最大的地區如下：

1、Mackay（昆州）（34.7％）
2、Fitzroy（昆州）（29.6％）
3、Townsville（昆州）（29.1％）
4、Wide Bay（昆州）（28.2％）
5、Cairns（昆州）（23.6％）
6、Outback（昆州）（22.9％）
7、South East（塔州）（22.7％）
8、黃金海岸（昆州）（21.4％）
9、Wheat Belt（昆州）（21.4％）
10、Outback（西澳）（21.3％）

昆州偏遠地區房地產市場在該季度裡轉售成績最差，21.5％的澳洲房產轉售出現虧損。Mackay的房產轉售價比原來購買價低於三分之一。該鎮房產市場低迷是因為采礦工人離開及空置率攀升。

上月初，Mackay的一棟房子（12 Hangan Street, Bucasia）僅售33.5萬澳元，比2011年1月購買時的價格減少了5.5萬澳元。這套三臥室住房已經在市場上銷售長達706天，終於在4月8日賣出。

包括Rockhampton和Gladstone在內的Fitzroy地區的房產轉售虧損程度僅次於Mackay，虧損比例達29.6％。

賣家在2009年10月以46.5萬澳元購買的Gladstone的一套四臥室房子（9 Sutherland Court, Telina），上月初的售出價僅為44萬澳元。該鎮的住房與商業房市場一直受到礦業衰落的影響。

昆州地區的表現突顯出全國各地不同的市場情況。

轉售虧損比例最低的地區如下：

1、悉尼（新州）（2.4％）
2、Illawarra（新州）（2.5％）
3、Toowoomba（昆州）（2.7％）
4、Newcastle 和 Lake Macquarie（新州）（3.4％）
5、珀斯（西澳）（5.5％）
6、Geelong（維州）（5.6％）
7、墨爾本（維州）（5.6％）
8、Ballarat（維州）（6.5％）
9、Far West 和 Orana（新州）（6.9％）
10、New England and North West（新州）（7.4％）

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澳洲大多數買投資房的人，其投資房不會超過一處。調查發現，大多數買了投資房的人，在五年之內自己名下已不再擁有任何的投資房。

不幸的是，許多投資者在這方面有不好的經歷。他們從對市場知之甚少開始，再加上沒有做認真的調查，也沒有花錢請人做調查，最終做出了不佳的決策。

房地產顧問稱，澳洲房地產市場翻一番的周期其實是10年至15年

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澳洲熱點網站（hotspotting.com.au）的創辦人萊德（Terry Ryder）不久前組織了一次網上論壇，房地產顧問公司Performance Property Advisory的經理麥克米蘭（David McMillan）在論壇上說，在房地產投資方面有一系列的盛傳但不屬實的說法以及陷阱（列舉如下），許多投資者因之而蒙受損失。

• 相信平均來說房地產價格每七年至十年翻一番
• 聽信主流媒體
• 不做適當的調查，也不願意花錢請人做調查
• 更情願接受免費的建議，其結果往往是付出很大的代價
• 沒能意識到目標並不是買房產，而是建立自己的財富
• 為了負扣稅而買房，但在房價不漲的地區買房
• 把“位置第一”的口頭禪當作自滿的藉口
• 願意在當地買房，因為可以自己開車去查看
• 對極端的牛市或熊市預測信以為真

“澳洲房地產市場並不是平均每七年到十年翻一番，”麥克米蘭說，“這是房地產行業最大的傳說誤區之一。代理很擅長把這說成是市場的實際情況。但是翻一番的周期其實是10年至15年。”

萊德說他同意麥克米蘭的說法。如果每七年房價翻一番的話，那麼每年的房價上漲速度平均要10%，但過去的十年裡各省會城市的平均房價漲幅是每年5.4%。

關於大城市報紙的房地產內容，萊德說他同麥克米蘭也看法一致。“在主流報紙上出現的內容很多我可以稱為‘噪音’，這些可以分散投資者的注意力，導致他們根據錯誤的信息做出錯誤的決定，”麥克米蘭說。

麥克米蘭認為，如果要購買的房地產在未來三到四年裡不能取得25%以上的增值，那麼就不要買。

“增加自己的房地產價值的唯一途徑是要擁有短期內能夠增值的房產，”麥克米蘭說，“例如，投資者們應該避開墨爾本內城區的公寓房市場。哪裡在未來三年裡增值的機會非常小。如果一個人在那裡投資50萬澳元，三年後還會是50萬，或者可能是48萬或更少。”

麥克米蘭稱，他的Performance Property Advisory公司認為悉尼、墨爾本、布裡斯本、珀斯、阿德雷德是投資者們的首選地，而紐卡素、坎培拉、陽光海岸、伍隆貢、霍巴特、吉朗、湯斯維爾、凱恩斯、巴拉瑞特、本迪戈是第二類不錯的地方。

他認為，房地產的土地部份是推動增值的主要因素，而房子部份是推動現金流動的因素。他說：“買房子要買土地價值占65%以上的。”

麥克米蘭建議投資者避開小鎮、礦業鎮、增值記錄不佳的地區、以及有大量土地可供建新房的地區。他承認，礦業鎮上的回報或許會好幾年，但那樣的市場向來都是先繁榮後破滅。

房產的具體位置不應該在主要道路上，不與商用或辦公樓或加油站毗鄰，不鄰近鐵路，但應該近火車站。

還要避免有噪音、安全、隱私問題的房產。

麥克米蘭反對購買“普通的房產”，因為缺乏稀缺性，比如現代的高層公寓樓。如果一個樓裡的套房數超過20個，並且有許多諸如游泳池、健身房、電梯之類的公用設施，那麼不要買這類樓裡的房子，因為管理費太高。

新建的套房往往是低房頂、小臥室、自然采光不佳、有限的停車位與儲藏空間。這些房子，房主不會去長期住。這類房總是在投注者手上轉來轉去。

麥克米蘭更喜歡小一些的精品單元樓，樓裡最好只有六七套房，並且獨具風格。他說：“1980年代以前建的單元樓往往都有最好的特色。另外，應該把管理費的目標定在房產價值的0.5%左右。”

總的來說，他建議投資者買現房，而不是買新房。他說：“從土地大小的角度來說，還有從稀缺性的角度來說，現房的價值更好。單元房都有土地的成分，但新式的高層公寓房的土地成分非常小，而老式的精品樓的土地成分則大很多。”

有關的調查也佐證了這樣的說法，精品小樓的單元房比普通大高樓的單元房的增值速度要快很多。

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