澳洲房贷 – Page 5

澳洲房產投資勢頭不減自住性房貸下滑

數據顯示，3月份澳洲房貸需求整體下滑，但投資性房貸卻在上升。這壹現象表明，盡管銀行和監管層連續采取措施防範房地產風險，並擡升房產投資門檻，投資者仍繼續看好澳洲房地產。

數據顯示，3月份澳洲房貸需求整體下滑，但投資性房貸卻在上升

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自住性房貸下滑

ACB News報道，據澳大利亞統計局最新數據，3月份全澳自住房房貸筆數下跌了0.9%，為56316筆，而經過季調後，3月份全澳自住房房貸筆數同比上升了3.8%；自住房按揭貸款的價值減少了1.5%，為207億澳元。

房貸負增長主要受累於自住房按揭貸款下滑。3月份首次自住房購買者數量占比為14.2%，為2004年5月以來的最低點。

房貸按揭經紀機構Mortgage Choice的首席執行官John Flavell說，看起來自住房房貸的需求比2月有所下降，但其實仍高於長期歷史均值，印證著澳洲房地產市場的健康和活力。

投資性房貸創新高

3月份全澳投資性房貸的價值上升了1.5%，經季節性調整後為120億澳元，為2015年9月以來的最高值。其中新建房屋投資貸款為18.29億澳元，上升了54.1%，錄得有史以來最高的月增長率。

ANZ(澳新銀行)稱，在強勁的投資需求驅動下，2016年澳洲的房地產市場仍然會保持穩健狀態。“去年的提高利率和收緊借貸條件等宏觀審慎監管政策所帶來的影響，都已經完全過去了。” ANZ經濟學家稱。

澳大利亞房地產協會主席Neville Sanders 則相信上述監管措施仍在產生影響：“雖然3月份投資性房貸上升了，但從去年銀行擡高投資性房貸利率和設置更嚴格的借貸條件以來，投資性房貸連續下降了9個月。”

ANZ也強調，盡管近期房價和清盤率雙升，央行也宣布降息，今年的房地產市場仍不可能重回去年的巔峰熱度。

投資需求升溫原因

不過，對於近期的房產投資需求上升背後的原因，分析人士持有不同的看法。

CommSec 經濟學家Savanth Sebastian認為，新建房屋的房貸價值已處於35.9億澳元的歷史高位，而且房地產市場仍以自住需求為主，表明房地產市場的基本面是健康的。

Westpac(西太平洋（601099）銀行)經濟學家 Matthew Hassan則指出，澳大利亞統計局的數據顯示了自住房建造房貸正在走弱。主要是年初以來的投資性房貸勢頭向上，推高了清盤率和房價。上周央行降息，又進壹步刺激了房貸需求。

根據統計，4月份澳洲各首府的房價強勁回彈，上漲了1.7%，比去年同期上漲了7.3%。

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（據澳華財經在線）

澳洲銀行拒絕中國買家借貸中資銀行或填補空缺

在壹些大型澳洲銀行削減對於中國買家的房貸審批後，位於澳洲的中資銀行希望能填補這壹空缺。

據《澳洲金融評論報》報道，至少3家中資銀行具有零售借貸能力，它們是匯豐銀行（HSBC）、中國工商銀行（Industrial and Commercial Bank of China，ICBC）及中國建設銀行（China Construction Bank）。房地產專家稱，雖然評估程序謹慎，這些銀行在某些情況下還是增加了針對外國買家或擁有海外收入買家的借貸規模。

據《澳洲金融評論報》報道，至少3家中資銀行具有零售借貸能力，它們是匯豐銀行、中國工商銀行及中國建設銀行

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匯豐銀行中介Mark Wizel稱，在墨爾本，人們對於開發用地的熱情再次高漲，外國買家利用來自中資銀行的借款買公寓的外國買家人數也沒有減少。Wizel先生稱：“事情就是這樣。不少開發商甚至銀行那裏也是這麽認為。這些銀行了解澳洲大銀行的現狀，他們正盡壹切所能來填補這壹空白。這就像商用房產由海外銀行資助壹樣，零售業務未來也會這樣。”

Wizel先生指出，他負責營銷的位於Toorak Road West占地1784平方米的土地項目，目前收到的來自中國開發商的意向翻了壹番。“這也就是為什麽中國工商銀行，中國銀行（Bank of China）及中國建設銀行在墨爾本CBD及悉尼CBD最好的街道上開設分行的原因。它們預見到澳洲銀行將面臨向海外買家借貸的潛在挑戰。”

壹位不願透露姓名的華裔公寓中介稱，除了上述的3家銀行外，中國銀行也在加大對於海外買家的貸款規模，但是審查得十分謹慎。“我剛打了電話給銀行。他們仍在向海外買家放貸，但是將房貸房價比降至60%，並且要求借款人提供更多文件。”

壹位很熟悉銀行業的消息人士表示：“這家銀行放貸十分謹慎，與澳洲四大銀行的信貸標準壹致。他們不會急於填補空白，而是會精挑細選壹些高質量的申請。”

中國銀行並未回應是否增加了針對外國買家的貸款規模，中國工商銀行也未回應這壹問題。不過中國建設銀行告訴《澳洲金融評論報》稱，他們完全不向海外買家提供抵押貸款服務。

延伸閱讀：被無良貸款經紀人蒙了？澳兩大銀行遇數百假冒中國收入貸款

花旗拒向部分購澳房者借貸中國等亞洲國家中槍

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（據澳洲新快網）

中國買家對澳洲的熱情即使限貸政策也阻止不了

中國房地產機構預測，2016年，中國買家對澳洲物業的胃口只會繼續壯大。

根據樓花銷售平臺Investorist的最新報告，對150家中國房地產中介機構進行的調查顯示，有149家中介相信今年中國買家花在澳洲房地產上的錢會超過2015年的水平。

值得註意的是，澳洲是最受青睞的國際購房市場，60%的受訪機構青睞澳洲，擊敗了其他也很受歡迎的國家，包括美國、英國和加拿大。

人民幣對美元貶值削弱了中國買家在美國和英國的購買力，使得像澳洲這樣的國家更加受到歡迎。

中國房地產機構預測，2016年，中國買家對澳洲物業的胃口只會繼續壯大

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Investorist的創始人艾利斯（Jon Ellis）把海外購房熱潮歸因於中國買家的避險意識。

“在中國人看來，澳洲是壹個非常安全的投資避風港。”他說。

艾利斯最近在中國的上海和深圳舉辦了壹系列路演，表示需求仍然非常強勁，特別是對樓花的需求。

“我們的開發商在澳洲和海外的許多地點都展示了開發項目，包括雪梨，這些展示都吸引到了中國中介很大的興趣。”他說。

在150家受訪的中介機構中，只有7家機構認為他們的海外房地產銷售會受到海外國家收緊外資政策的影響，包括澳洲的外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board，FIRB）施加的限制，以及維州政府最近提高了外籍買家的印花稅。

相反，絕大多數機構認為中國政府鐵腕打擊外匯資金流出，對2016年銷售量的影響更大。

但艾利斯對這個問題不是特別擔憂。

“Investorist與中國客戶的經驗表明，他們非常機智，他們會找到壹個辦法來有效規避外幣匯款限制的。”他說。

上月，澳洲四大銀行中的三家決定打擊針對外籍人士的貸款，有人認為這會對中國人買房造成負面影響，但艾利斯駁斥了這種觀點。

“只要其他主要銀行和第二線、第三線的銀行不追隨西太銀行（Westpac）和澳盛銀行（ANZ）停止向外國投資者貸款的有問題決定，需求應該不會過分受到這個因素的影響。”

“我不認為某些海外國家的新政策會嚇跑中國投資者，因為他們走出國門的強烈動機並未改變。” 參與本次調查的Alliance銷售經理盧先生（Vida Lu）說。

中國在2015年奪得澳洲房地產市場最大外國投資者的稱號，花了243億元購買澳洲房產，占所有行業流入外資的四分之壹以上。

延伸閱讀：貸款措施與政府條例更嚴！澳洲遏阻外國人購房

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（據澳洲日報）

降息後，澳洲儲戶年利息損失或高達19億元

在官息降到史上最低水平之際，澳洲儲戶還不如把錢藏在家裏。對比網站finder.com.au的數據顯示，澳聯儲（RBA）上周二將官方利率降至1.75%後，澳洲人的儲蓄將損失高達19億元的利息。

據新聞集團報道，澳洲銀行監管部門審慎監管局（APRA）的數據顯示，全澳的定期及儲蓄賬戶內目前共有7784億元存款。假設全澳各銀行全數跟進降息0.25%，就意味著壹年的存款利息減少了19.4億元。

假設全澳各銀行全數跟進降息0.25%，就意味著壹年的存款利息減少了19.4億元

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而按照澳洲統計局（ABS）2011年的人口普查數據，則相當於平均每戶損失了210元。
澳聯儲降息是為了能有助於通脹維持在2%至3%的範圍內，上周五還下調了通脹預測，導致經濟學家紛紛預計今年8月還有可能再壹次降息

Finder的金融專家哈桑（Bessie Hassan）表示：“我們上周已經見到某些放貸機構就削減現金利率采取了行動，有7家宣布會降低存款利息，其他的預計也會跟進。降息的影響很可能傷害到存錢或將存款作為收入形式的澳洲人，例如退休人士等。”

澳洲國民銀行（NAB）、澳新銀行（ANZ）和部分小型銀行已經宣布儲蓄及定期賬戶的利息下調0.25%。

另壹方面，有房貸者則會感到高興，因為四大商業銀行全部跟隨澳聯儲的決定下調了房貸利率，不過ANZ的標準浮動利率只下調了19個基準點而非全數跟進下調25個基準點。
截止到現在有3家銀行都宣布調整定期存款利率，而ANZ則逆潮流而動，宣布其4個月的定期存款利息上調1個百分點至3%。

就在5年前，澳洲的定期存款利率曾高達6%，但現在以5萬元存6個月的定期來看，平均利息只有2.52%。再考慮到降息0.25%，就等於利息僅剩下了2.27%，和5年前相比就等於可能少了逾900元的利息。

延伸閱讀：澳央行宣布降息至1.75% 30萬房貸每月可省47澳元

澳儲行降息後再削通脹預期澳元貶值近2美分

影響房市的不是澳聯儲的降息或是即將到來的大選

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（據澳洲新快網）

影響房市的不是澳聯儲的降息或是即將到來的大選

據澳洲金融評論網報道，上周二，澳聯儲降息至1.75%的歷史新低水平，似乎對房市並無太大影響，而大選將至或使住房市場再受挫。

對於那些房價在200萬澳元以上的悉尼和墨爾本高檔住房市場買家而言，降息並沒有什麽刺激作用。

低檔市場的買家則將降息視為經濟差的信號。中介稱，他們願等到大選後再買房，希望到時會有“好消息”出現。

中介David Morrell稱，目前房產交易有好有壞，但大選將令房市降溫。

總體上而言，中介認為，降息不會給房市立即帶來影響，如今的市場跟去年相比還是較差，尤其是遇到大選。

上周二，澳聯儲降息至1.75%的歷史新低水平，似乎對房市並無太大影響

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春季或更好

拍賣商David Scholes稱，春季或會有更好的市場表現。

悉尼期房銷售依然強盛。

在Platino Properties’ Chatswood Place第二期，75%的公寓在周六售賣。據悉，降息後，來詢盤的人增多了。

Platino的Jonathan Leib說：“有些人覺得這周買比上周更好。”

Mirvac說，首次置業者也出動了，在Waterloo的周六The Finery公寓售賣上，有些人的消費高出了平均水平。

中國開發商Poly稱，降息令位於Epping的Poly Horizon第二期公寓售賣更火旺，人們排隊搶購。

悉尼拍賣市場

據Domain報道，降息對悉尼拍賣市場也沒有什麽刺激作用，上周六的清盤率還稍微下降了。

周六，悉尼的清盤率為71.6%，比再上壹周的73.7%更低，跟去年同期的繁榮時期數據相比更是相差甚遠。

周六的房產拍賣量也少了，僅523套，遠低於之前的673套，及去年同期的736套。
在內城地區，房市表現依然較好，買家激烈搶購長期以來供應不足的房產，尤其是北灘地區。

周六，悉尼的拍賣房產中值為$1,260,500比上周末的$1,152,000要高，周六的房價中值比去年同期的還要高24.2%。

受低通脹的影響，預計澳聯儲還會繼續降息。

延伸閱讀：澳央行宣布降息至1.75% 30萬房貸每月可省47澳元

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（據澳洲新快網）

澳洲聯邦銀行公布三季度利潤達23億元高於去年同期

在本財年第三季度的財務狀況公布中，澳大利亞四大銀行之壹的聯邦銀行（CBA）宣稱，其未經審計的現金利潤達到約23億元，稍高於去年同期的22億元，不過仍然不及此前分析人士的預測。銀行同時宣布，貸款減計和申請規定增加，而利息差面臨壓力。

在本財年第三季度的財務狀況公布中，CBA宣稱，其未經審計的現金利潤達到約23億元

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據《悉尼先驅晨報》報道，在截至3月31日的壹個季度中，聯邦銀行的信用質量保持良好，盡管還有壹些經營弱點和需要擔憂的地方，特別是隨著全球金融動蕩的加劇。銀行稱，個人貸款拖欠“仍然比例較高，季節性因素在這個季度的作用非常明顯”。

消費者拖欠比率與預期基本相符，房屋貸款拖欠比例較低。不過，聯邦銀行宣稱西澳和昆州壹些地區持續受到礦業繁榮大潮消退的沖擊。

聯邦銀行集團凈利息差與2016年上半財年基本不變，當時報告的比例是2.06%。分析人士稱，考慮到去年脫離循環的銀行貸款利率上調，而應該將收益過渡到銀行中，這是壹個令人失望的財務狀況。

Watermark資金管理公司投資分析師喬希（Omkar Joshi）稱：“就像其它同行，聯邦銀行的利息差面臨來自折扣增加和籌資成本升高的壓力。”他補充說，這次的財務狀況稍稍不及預期。

聯邦銀行稱，本季度運營收入的增長和上半財年類似，不過持續的投資、監管和執行成本也造成費用的上漲。

銀行稱，貸款量增加與“最近的趨勢相壹致”，而本土商業的借貸增長仍然保持在個位數水平中部，家庭持續持續上漲，高於其它銀行的平均值。不過，基金管理工作困難增大，收入持續受到投資市場疲軟的影響。

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（據澳洲新快網）

被無良貸款經紀人蒙了？澳兩大銀行遇數百假冒中國收入貸款

澳大利亞澳新銀行（ANZ）和西太銀行（Westpac）發現，它們都審批通過了“數百”使用假冒來自中國的收入證明申請房貸的申請。據稱，這些收入證明是在壹些無良貸款經紀人的幫助下被捏造出來的。

ANZ和Westpac發現，它們都審批通過了“數百”使用假冒來自中國的收入證明申請房貸的申請

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據《澳洲金融評論報》報道，西太銀行發言人羅丁（David Lording）說：“銀行正在對於海外收入進行檢驗，要求申請人提供相關非英文和翻譯過後的工資單和銀行對賬單。我們已經識別了壹些出問題的貸款，現在正調查階段。”

澳新銀行發言人愛德華茲（Paul Edwards）說，也遇到了壹些問題“主要是壹小部分貸款者的收入證明僅僅是來自於國外收入”。他說：“現在政策改變，我們必須及時處理，現在還在審查壹些貸款中介的行為。”

該報稱，壹些與問題貸款人有關的中介已經被勒令停業，等待銀行的進壹步調查。澳新銀行和西太銀行還將相關信息提交給了監管機構和警方。不過讓人驚奇的是，這些使用假冒收入證明的借貸者，其還款情況卻要好於銀行其它顧客的平均水平，他們的權益和保險狀況也較好。

羅丁說：“我們海外收入貸款的違約率低於平均水平，而壹大部分這樣的貸款都實現了提前還款。海外收入貸款者的借貸比例也比較安全，基本上貸款和房價比例都低於70%。”典型的澳大利亞標準貸款者，借貸杠桿較高，基本上都達到90%或者更高。“
澳新銀行的愛德華茲說，這些提供虛假證明的貸款者，其“還款表現均由於平均值”。

按照澳大利亞央行的數據，90天的澳大利亞房貸違約率是發達國家中的最低的，盡管這裏的貸款利息更高，但拖欠人數僅僅是美國、英國和歐洲國家的幾分之壹。

調查顯示，澳新銀行和西太銀行受到虛假收入影響的貸款總價值低於10億元，占到其居住用房貸款總價值8370億元的0.12%。這些問題貸款中，僅有0.4%出現拖欠還款3個月以上的情況。不過其它商業銀行也有可能受到海外收入欺詐案件的影響。

最近來自中國收入欺詐的謠言在澳大利亞銀行和中介中興起，這也可能是促使不少大銀行停止向海外收入者貸款的壹個重要因素。

另壹個海外收入貸款者存在的缺憾在於，他們通常只購買銀行壹種產品，不會受到其它綁定產品的吸引。當被問及是否是中國收入的欺詐問題導致西太銀行停止對海外收入放款，羅丁說：“海外收入的證明審查操作難度大，不過我們決定的最主要考量因素，仍然是資本和資金的要求。”按照巴塞爾協議的全球信貸規定，那些向依賴海外收入的貸款者放款的銀行可能面臨更高資本開支，降低潛在的收益率。”

不過最近三個月的澳房市似乎溫度不減，根據RP Data數據，在截至5月8日的三個月中，澳大利亞房價再次加速上漲，全年化的資本增值超過10%。

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（據澳洲新快網）

澳央行宣布降息至1.75% 30萬房貸每月可省47澳元

降息，對於整日承擔著高昂房貸壓力的房奴們來說，自然是壹件喜大普奔的事情，每個月的荷包總算可以省下壹些銀子了；而對於壹些有投資需求的人來說，降息也是壹個入市的大好時機。

由於通脹水平意外疲軟，澳大利亞央行澳儲行宣布，現金利率下調25個基點，降至歷史新低的1.75%，自5月4日起生效。此前持續受益於低息、低澳元的房地產投資、農牧產品出口、旅遊及國際教育等領域將再添壹把火。

澳大利亞央行宣布降息25個基點至1.75%

周二，澳東時間14.30決議發布，澳元急跌，挫減近1.8%，目前報於75.6美分水平。澳市基準股指震蕩拉升近50點，壹度觸及5325高點。

ACB News《澳華財經在線》報道，澳儲行長史蒂文斯在利率聲明中表示，壹段時間以來國內通脹保持在相當低的水平，近期數據之低更是讓人意外。盡管壹季度數據受臨時性因素影響，但考慮到國內勞動力成本上升幅度非常有限，通脹預期應較此前有所下調。

澳國家統計局上周發布的數據顯示，今年壹季度標題通脹率為-0.2%，CPI讀值為負還屬2008年四季度以來首次。盡管基礎通脹率仍在零上，但1.55%的年率已經遠低於央行設定的2-3%目標區間。

低利率提振內需

澳儲行表示，相當長壹段時間以來，本地貨幣政策保持寬松，低利率對國內需求形成支撐，而低匯率協助了貿易領域的發展。目前居民信貸持續溫有增長，過去壹年來商業信貸增長則加快。各種因素都在支持經濟實現必要的調整。

延續打壓澳元立場

RBA再次提到，近來澳元的升值使經濟再平衡進程更加復雜化。

周二，澳東時間14.30決議發布，澳元急跌，挫減近1.8%，目前報於75.6美分水平。

房市泡沫警報解除

澳儲行認為房地產市場的泡沫威脅已然淡化，“今日做出利率決議時，理事會審慎觀察房市的發展，認為監管舉措正在收效，貸款標準得到增強，而房價壓力有所減弱。目前低息給房市帶來的潛在風險已不如壹年前”。

澳儲行降息決議發出後，澳國民銀行（NAB）緊跟央行在四大行中率先宣布，自5月16日起浮動房貸利率下調0.25%，按揭利率將由5.6%降至5.35%；而投資性房貸利率亦由5.75%降至5.5%。

NAB房貸利率下調意味著平均30萬澳元的按揭貸款將可每月節省47澳元。

NAB此舉令許多分析師感到意外。早前多數市場人士預期，為達到金融審慎局在房貸業務上施加的要求，大銀行將堅守立場未來不再降息，或者繼續逆周期而動提高按揭貸款定價。

外部環境有所改善

全球經濟方面，澳儲行利率聲明提到，近來全球經濟增長前景預期遭下修。過去壹年來多個發達經濟體形勢改善，只是新興市場經濟體境遇更加艱難。

中國經濟增長進壹步放緩，但中國決策者正采取行動，提振了近期增長前景。大宗商品價格有顯著改善，然而由於過去幾年來的急速下滑，澳洲貿易條件仍處於多年低點。

考慮到各方面因素，“理事會認為，通過降息可扶助本地經濟實現可持續增長，並使通脹恢復到目標區間”。

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（據澳華財經在線）

西太銀行停止海外買家借貸澳洲公寓最受打擊

據《悉尼先驅晨報》報道，西太平洋銀行集團竟宣布停止對外國購房者借貸，這一舉措或令市場擔憂住房建設減少，尤其是首府城市的公寓建設。

受外國買家大舉購房的影響，澳洲公寓建設如火如荼，很多買家都向本地的銀行借款購房。

然而，4月27日，西太竟宣布停止對外國購房者借貸，旗下的St George，Bank SA和Bank of Melbourne也將立即停止對非本地居民和臨時簽證持有者的借貸。

西太銀行集團是澳洲四大銀行之一。該銀行還宣布將收緊對澳洲本地的借貸以及收入主要來自海外的永居簽證持有者的借貸，最高借款將降至購買價的70%。

西太宣布停止對外國購房者借貸

其他銀行

聯邦銀行也收緊對海外買家和收入非來自澳洲的臨時居民的借貸。

一月前，澳新銀行也審查了其對海外投資者和臨時居民的借貸。

Urban Development Institute of Australia的維州首席執行官Danni Addison稱，這些舉措將影響公寓買家的數量。

公寓最受影響

Stockland的首席執行官Mark Steinert稱，各大銀行的收緊政策與澳洲審慎監管局設下的10%投資者借貸增長要求有關。

他說，公寓開發商將受到更大影響，因為其投資者所占比例更大。“我們的海外買家少於4%。”對海外買家的借貸要求提高了或有利於自住業主借款。

（據澳洲新快網）

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別只看悉尼、墨爾本澳洲買房夢去西澳實現！

Talitha King和她的丈夫Daniel King在英國住了四年後，今年搬到澳洲西澳，結了婚，剛剛在West Busselton買下一棟約40萬澳元的三房住宅。

買下的這棟房子建於1980年代，帶大花園，游泳池還有戶外娛樂區域。Talitha表示還需要獲得財務審批，但是她對房子很滿意，稱在西澳買房比在英國容易多了。Talitha 和Daniel計劃先裝修改造West Busselton的房子，未來還可以買第二套住房作為投資。

他們倆的選擇代表著眾多夫妻進入澳洲房地產市場的趨勢。

當下，澳洲東部住宅市場價格不斷上漲，西澳是首次置業人群的機會。

西澳房屋中位房價為52萬澳元，公寓為41.5萬澳元。相對於悉尼中位房價101.3萬澳元，墨爾本71.9萬澳元，珀斯住宅大部分人都是可以承受的。

根據Domain研究，澳洲房貸（Aussie Home Loans）稱西澳首次置業人群貸款占整個房貸市場的16%，而維州及塔斯馬尼亞為13%，新州及堪培拉僅只有2%。

澳洲房貸主管James Symond表示首次置業人員在全國範圍內都面臨著挑戰。但是最顯著的增長來自於西澳。

Symond表示盡管首次置業市場繁榮，但由於貸款要求及標愈加嚴苛，西澳買家可能也需做出一些妥協。這意味著降低買房的面積及位置的預期要求。

西澳Smartline 抵押貸款經紀人Bevan O’Farrell對此表示贊同，他表示目前珀斯附近住宅在過去5年裡價格也有很大上漲，這也使得首次置業買家不得不選擇距離市中心更遠的住宅。

這個趨勢也使得首次置業買家傾向於面積更小的住宅，比如公寓或者排屋。O’Farrell表示在據珀斯10至15千米範圍的2房公寓或者排屋，多數人還是可以負擔得起的。

澳洲東部住宅市場價格不斷上漲，西澳是首次置業人群的機會

澳洲首次買房的專業建議

澳洲房貸主管James Symond給首次置業買家提出幾點小建議。

首先，選擇住宅位置及類型時，可擴大考慮範圍，因為一般第一套住宅都是踏板，未來可以購買第二套住宅。

其次，目前利率為史上最低水平，需確保即使以後利率上漲，也可以支付貸款。

第三，存款至少要比費用多出10%。

第四，貸款產品十分復雜，可以咨詢專業貸款經紀人意見。

（據澳洲新快網）

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