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澳洲 | 塔斯马尼亚热门投资地区优质地块：用途多样灵活、开发潜力巨大

塔斯马尼亚州是澳大利亚联邦唯一的岛州，在维多利亚州以南240公里处，中间隔着巴斯海峡，号称“天然之州”，亦有“假日之州”、“澳大利亚版的新西兰”之称，以秀丽风光和朴素人文为特色。船港海滩（Boat Harbour Beach）位于塔斯马尼亚岛（Tasmania）的原生态西北海岸，正在稳步发展成为一块高尚而抢手的投资地区。这里有一块土地正在出售，拥有很大开发潜力，具有极好的升值前景。

坐拥平和宁静的自然环境，带有巨大开发潜力

让人心醉的塔斯马尼亚，几乎有一半是国家公园，而且20%的面积列入了世界遗产名录。更有着迷人的海滩、高远的山脉、大量的珍稀野生动物。在这里你还能品尝到闻名世界的美食和美酒。船港海滩波特路263号（263 Port Road, Boat Harbour Beach）的土地面积为1.4公顷，是仅剩地块中最大的地块，现正热售。此土地适合于不同的开发项目，而当地华塔温亚德议会（Waratah Wynyard Council）支持所有这些开发项目。该物业为您带来独一无二的投资置业机会，十分罕见而珍贵，未来的开发前景十分看好。

该地块占据优质地段，坐拥世外桃源般的环境，远离一切喧嚣。这里非常适于钓鱼，您在门口就可以享受钓鱼的乐趣，尽情感受自然之美。在这里的生活极为和平与宁静，这一份无法被复制的幸福感，将深深感染每一个人。

澳洲 | 塔斯马尼亚热门投资地区优质地块：用途多样灵活、开发潜力巨大 — 该地块占据优质地段，坐拥世外桃源般的环境，远离一切喧嚣

这处独特的土地位置优越，距温亚德机场（Wynyard Airport）仅10分钟车程，该机场有定期直飞墨尔本的航班。温亚德镇（Wynyard）提供所有必要的服务——医疗、牙科及专职免费保健医生（allied complimentary health practitioners）、药剂师、2个超市、邮局、各种零售商店、餐馆等。这一切也为这块土地上开发的项目提供了优势和便利条件。

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澳洲 | 如何在澳洲买房_如何在澳洲购房

当前投资澳洲房产正成为一股热潮，吸引了越来越多中国买家。如何在澳洲买房也困扰了很多投资者。想要在澳洲买房，首先要清楚外国人在澳洲买房的限制，同时现行澳洲的法律条款对“外国人”有着严格的界定。当前投资澳洲房产正成为一股热潮，吸引了越来越多中国买家。如何在澳洲买房也困扰了很多投资者。想要在澳洲买房，首先要清楚外国人在澳洲买房的限制，同时现行澳洲的法律条款对“外国人”有着严格的界定。

澳洲资产折旧抵税系列（四）：资产折旧的两种方法

上文提到，投资者所持有的资产组合中，无论全新或二手，只要它是用於做生意，有使用价值，我们就可以评估它的现值，并以此用来做折旧。概括而言，资产折旧有下述两种方法：

递减价值法 Diminishing Value Method (DV)，它是定率递减折旧的；
原始成本法 Prime Cost Method (PC)，它是分期定额折旧的。

案例分享

如果投资人在出租屋里安装了一台新的分体空调，连工带料共2000澳元。税法规定，分体空调的使用寿命是10年。

按照原始成本法，投资人每年可申报折旧是2000*1/10=200元，折旧抵税额度在这十年里每年都是等值的。

然而按照递减价值法，投资人可按1/10的比例双倍计算折旧额，也就是说每年20%的固定比例来计算。他第一年获得的折旧额是2000*1/10*2=400元，第二年按照剩余价值的20%，即（2000-400）*1/10*2=320元

他每年可以申报的分体空调折旧额如下。由于篇幅的限制，下面只列出前五年的折旧总额：

递减价值法与原始成本法的五年计算比较

从上表我们可以看出应用递减价值法折旧能使第一年的折旧额最大，以后每年逐渐递减，在这时段，定率递减折旧值会大于分期定额折旧值。然而存在这一个分界点，在此时（本例中是第四-五年），定率递减折旧值和分期定额折旧值相等。此后，定率递减折旧值会继续递减，直到为零。在这时段，定率递减折旧值会小于分期定额折旧值。等到了第十年末，使用定率递减折旧方法和分期定额折旧方法计算的总折旧累计额是相同的，等于资产初始的价值2000元。

黄估算师的建议

资产的拥有人（owner）可在上述两种方法中二选一。然而一旦选定，就不得在该资产整个寿命中变更。具体如何选定：递减价值法还是原始成本法，请投资人咨询报税的相关会计师。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

在澳大利亚做地产开发，项目选址是既讲求艺术又讲求科学：称其为艺术是因为你需要有足够的想像力和敏锐的直觉，能够知道考虑中的地块具有怎样的潜力转化为有特色的建筑项目；称其为科学是因为你需要了解与每个地区所相关的事实因素，如附近项目的销售情况丶租金产出丶中间价的变动和将来政府政策规划等等。作为整个开发项目中最重要的第一步，我们相信地产开发选址有好几个方面是值得探讨的。【阅读原文】

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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中国房地产投资者对澳洲房产愈加谨慎

青睐海外房产的中国买家除了担心大量现金难以从中国带出，还为海外收入难以获得澳洲四大银行的贷款感到棘手。再加上澳洲7月1日新的10%代扣税政策的实施，或进一步打击海外卖主。海外买家面临的障碍也使开发商对交割风险的担忧加剧，因为一些外国买家可能无法从银行获得贷款。

中国房地产投资者对澳洲房产愈加谨慎

规则收紧

澳洲税务局（ATO）从7月1日起将实施新的立法要求，任何在澳洲出售200万以上房产的外国人，买家需把房款的10%交给澳洲税局；而任何200万以上交易的卖家，不管在澳洲是什么居留身份和国籍，在得到税局出具的完税证明（tax clearance）之前，都按照海外居民类别处理。

澳洲权威商业税务律师、西澳的费克灵（John Fickling）对新法解读说，如果买家在2016年7月1日以后购买价值200万元或以上的房地产，买家将必须从购房款中扣下10%，然后把这笔钱交给澳洲税务局，除非卖家能够提供税务局签发的税务居民“完税证明”。哪怕卖主出生在澳洲、是澳洲公民，也仍需要得到税局的 “完税证明”，否则就被视为外籍人士处理——也就是说，买家就须把10%的购房款交给税务局。

银行和监管改革建议对澳洲开发商的潜在影响会在两到三个月后见效，许多大型城市建设项目将要交割，影响会变得更明显。

维省政府更加严厉，还将把外国买家的印花税提高到7%，把空屋所有者的地税增加至1.5%。

开发放缓

私人股本公司Qualitas 表示，由于银行和政府的政策，使海外投资者购买发生困难，新公寓建设在中期会开始“大幅”放缓。

外国买家与本地买家的比例在过去两年里稳步增长，开发商利用需求加速项目。现在许多项目40%被外国买家买走很常见。

更多的改变会到来吗?

中国房地产集团UNME的总经理王朋（Wang Peng 音译）接受悉尼晨锋报采访时表示，中国买家认为，目前针对外国买家收紧规则的连番出台，意味着更多的改变可能会来临。他说，这些举动被视为联邦和省政府为安抚本地买家担心外国买家抬高房价而采取的政治举措。

对海外买家影响面大

王朋说，对海外买家贷款的收紧将影响所有的海外买家，除了那些最富有的中国人。他说：“当定金已付，然后来了贷款限制，不可避免地会影响投资。我们的许多客户都担心这个问题。”

他说许多买家买了楼花，但在交割之前还要再努力寻找贷款银行，常常被迫支付更高的首付。他说：“这是对海外投资者最不利的部分。影响非常大，非常直接。”

加拿大的情况

中国资金对悉尼和墨尔本的房地产市场的影响是温哥华的镜像，那里爆发了强烈的公众抗议，许多加拿大人认为投机房地产投资的中国富人导致房价过高，使许多当地居民无法购房。

亚洲协会（Asia Society）和罗森咨询集团（Rosen Consulting Group）本周发布的报告说，加拿大和澳大利亚这些收紧政策的实施，将把中国投资者都推到美国去。

中国收紧资本规则

中国买家也受到本国监管收紧。中国大陆资本管制意味着每个人每年只能最多汇出5万美元。

但这些规则一直实施缓慢，直到最近几个月才严格起来，因为中国政府迫切想打击前所未有的热钱流出。投资者担心人民币下行和中国经济的长期健康而把投资转向海外。

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（据互联网综合报道）

澳洲资产折旧抵税系列（三）：什么可以用来做折旧？礼物、家具也可以！

投资者所持有的资产组合中，除购买全新的资产可以折旧外，购买的二手资产也可以折旧。一些客人问我，他从ebay上买的物品，没有发票，能否做折旧？我说只要它是用于做生意，有使用价值，我们就可以评估它的现值，并以此用来做折旧。这和你是否有发票没有太大的关系。

同理，一些礼物，你可能没花一分钱，更不可能有发票。然而你把它用于做生意，那么专业的建筑估算师会上门评估它的现值，让你从中获取最大的税务利益。

投资房中的家具电器等同样可以用来折旧。有一位业主向我咨询，说开发商提供的家具方案可不可以买？可不可以用来折旧？我告诉他，当然可以了。不仅全新的家具家电都可以用来折旧，而且二手的家具家电，无论原始的购买凭证是否存在，它们都可以用来折旧。

专业的建筑估算师会上门对每一件资产进行现场的评估，评估的依据是其当前的市场价值。如果一项资产，购买了若干年，其财务上的账面价值有可能是零了。但是我们把它应用于其它的投资项目上，只要它还有使用价值，我们就有办法对其进行再评估，赋予其全新的价值，从而按照规定进行每年的折旧计算。

这位业主听了我的简述后，十分高兴，因为他正想更换他家客厅中的沙发、衣柜等旧家具，正发愁没有地方可以处理这些旧的家具。如果他把旧的家具放到投资房中，随房间一起出租，不仅可以获得较高的租金，而且每年还可获得额外的折旧数额，同时自家的生活质量也得到提高，一举两得，何乐而不为？

同样是通过装修来提升投资房的最终收益，另一位业主在其后院加建了一个厨房并安装一套带洗理池功能的橱柜，然后他将这套橱柜算作家具的类别并用家具的有效寿命（13.3年）来进行每年的折旧抵税，结果却被澳洲税务局在之后的审计中查处并缴纳了罚金。

究其原因：即使这个橱柜和他买的独立书桌等材质相同、形状大小相似，甚至是由同一个制造商提供，但是橱柜在税法上被认为是房屋结构的一部分，因为它是固定在房屋的结构上。因此，橱柜必须按40年的有效寿命来进行每年的折旧计算。

经历了2016年的缓慢启动，墨尔本房产市场将进入5丶6月销售旺季，未来数月购房者将迎来大量房屋选择。根据REIV今天发布的季度报告，截止到3月31号，墨尔本房屋中位价连续二季度维持在$713,000。墨尔本中位价企稳，海内外的投资者信心大增！【阅读原文】

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澳洲资产折旧抵税系列（二）：投资土地与房产比较

随着时间的推移，土地将增值（Appreciation），所以土地是不能折旧的。

泛泛而言，在同一时间、同一地点，以同等价格建造的全新公寓所产生的折旧额一般比全新独立屋的折旧额高，因为独立屋的土地更值钱，故该土地成分无法做折旧。

投资者A用30万买了块土地，假设他是通过全额贷款的购买方式，他每年需还贷款利息$21,000（利率按7%算，只付利息）同时他没有租金收入和资产折旧等抵税收益，（按照一年52周的算法），他每周需承担$400以上的费用。

投资者B用38万买了个房子（土地价值约30万），假设他也全额贷款，他每年需还贷款利息$26,600 （利率按7%算，只付利息）。同时，他的租金年收入为$19,000，含资产折旧在内的可抵税额度平均每年$13,000 （头五年）。如果他的税率是37%，他每年可退税$7,600多（我们假设投资者B还有其他方面的收入，交税已足够）。他每周几乎无需自行承担任何费用，比投资者A轻松不少。

若干年后，如果两块土地的增值是相似的，那么投资者B的收益肯定大于A的收益，因为前者日常开支少、现金流良好。由此可以看出，房产投资比单纯的土地投资更具备优越性和可行性。

折旧抵税的资产必须是投资类资产。而业主自用的资产如自住房是不具备申报折旧的条件。但业主一旦将自用型资产转换为投资型资产，他就应该立刻申报折旧，享受税务上的优惠。

案例一，老李15年前买了一个新盖的房子自住。12年前搬出后将这个房子以出租方式获取收益，但从未申报过该房作投资使用时的折旧。他现在明白了投资房折旧抵税的道理，找笔者制作一份资产折旧抵税报告。笔者告诉他15年前的新房寿命是40年，如果他从12年前搬迁日时就制作一份资产折旧抵税报告的话，他可以申报余下的近37年的资产折旧。根据最新的税法，现在我们恐怕只能倒退2年，也就是说老李无法申报从搬出日起到2年前共计10年的任何折旧，累计达五万余元，其损失之大，令人痛心。

在此，我希望提醒那些持有投资物业（特别是近年来购买的物业）但从未申报过资产折旧的投资者们：請盡快聯系专业估算师，请他们帮您出具一份资产折旧抵税报告。否则在今年7月1日之后，您又将错过额外一整年的资产折旧抵税的优势了。

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澳大利亚买房移民知多少

移民对于很多人来说意味着新生活的开始，移民同时还要解决的就是买房住房的问题，近期有很多朋友就提出来了能否通过澳大利亚买房移民的方式获得绿卡呢，试想我们飞跃大洋彼岸就是希望能够享受高质量的生活，良好的社会人文环境，而房子又是必备的基础。如果能够通过澳大利亚买房移民的方式岂不是一举两得。

虽然澳大利亚没有买房移民的政策，但是投资澳大利亚房产也是一个不错的选择。今年上半年环球一位客户斥资1.2亿人民币买下澳洲房产，可见当地的房产投资是多么的具有吸引力。澳洲是个大家向往的地方，同样也是值得投资者考虑的地方。

澳大利亚近期火爆的房地产投资市场也获得了央视财经频道（CCTV2）的大篇幅报道，报道中还分析了整个澳大利亚房地长市场的发展趋势。

报道说，澳洲房地产大概以每年约14%的速度增长，悉尼在2015年的第一季度价格增幅创6年新高。一项最新的全球报告显示，澳洲的房地产价值自 1975年以来翻了3倍。从数据显示，在过去的30年里，澳洲房地产升值了221.4%，已经领先于美国、荷兰、瑞士、法国等主要发达国家。在截止 2010年的30年里，澳洲房地产的价格以每年8.43%的幅度在飞涨。

统计局的最新数据显示，澳洲房地产价格在2014年的第三季度持续走高，相比去年同期上涨了9.1%。据权威的澳大利亚房产投资相关数据分析网站 (RP Data)的数据统计显示4月悉尼的房屋价格比上涨了1%，第一季度的涨幅达到5.4%，年涨幅（2014/4 – 2015/4)达到 14.5%，中等价格达到$732,500澳币。

那么，为什么澳大利亚房产投资这么火？！澳洲的人口是在快速增长的，对于住房的需求增加而市场供应不足，还有连续降息。当然了也要看房产相关的政策法律体系：房屋、土地永久产权与继承权、无遗产税、无房产税、澳洲房地产交易强制律师和中介参与；保障资金安全首付款存于独立信托账户管理等。贷款额度高还可以只还利息不换本：贷款额度大/投资门槛低，首付10%，交房再付10%。海外人士的贷款额度一般为70%-80%。此外，期房也可以抵押贷款。房产增值部分套现：每三年将升值部分贴现，拿到钱可再循环投资期房，一套变两套。汇率低、利率低，当下正省钱：一个是将房贷利率降低，现在购买澳洲房地产要还的贷款减少了；另一个澳币汇率将继续走低，直接带来购房成本的大幅度缩减，购房门槛更低。

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（互联网资讯综合整理）

南澳首次置业者可获新补贴

南澳所有的房贷合同中，首次置业者仅占了约15%。在此情况下，南澳最大的信贷机构之一“南澳信用合作社”（Credit Union SA）推出了5000元的补贴，以帮助该州的首次置业者进入市场。

南澳信用合作社行政总裁斯托布里奇（Grant Strawbridge）表示，对大多数人来说，最大宗的交易就是买房，这5000元的首次置业补贴能够帮助人们了解和掌握买房这一重大投资决策。

对大多数人来说，最大宗的交易就是买房，这5000元的首次置业补贴能够帮助人们了解和掌握买房这一重大投资决策

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在过去，南澳政府曾为首次置业者发放高达1.5万元的首置补贴，但这一补贴在2014年被废除，这使潜在买家的购房决定更为艰难。

南澳信用合作社本次推出的5000元首置补贴，适用于申请至少20万元贷款的首次置业者。

斯托布里奇称：“进入地产市场非常困难，我们觉得这对于人们进入市场及买第一幢房子来说，是个好的开始。”“因为这能让更多的人进入房地产市场，并且促进消费、开放及发展，这对所有人都是好事，也有助于强化南澳经济。”

南澳房地产学会的CEO索顿（Greg Troughton）也对这一鼓励机制予以了赞扬，并称这还可能使得其他的信贷机构也推出补贴，从而令本地区的信贷机构以及买家之间，都形成更为良好的竞争，而这反之也会惠及阿得雷德的城区以及边远地区。

索顿还称：“在政府没有做到的地方，信贷机构愿意挺身而出是件好事情。”

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（据澳洲新快网）

昆士兰珍贵海滨开发用地：集合多重优势，拥有无穷潜力

作为昆士兰大凯佩尔岛（Great Keppel Island）的门户，耶蓬（YEPPOON）其实是一个很有魅力的海边小村。迷人的沙滩向北延伸至附近的雨林。向南沿着风景宜人的海岸线，途经Rosslyn Bay湾，这里是去大凯佩尔岛的出发点。当地一块获批准的海滨开发用地正在出售，周边环境风景如画，位置靠近大堡礁（Great Barrier Reef），为您带来绝佳投资机会。

位置独特优越，尽享度假胜地的一切优势

昆士兰珍贵海滨开发用地：集合多重优势，拥有无穷潜力 — 这块占地 3.37公顷（相当于8.5英亩）的土地，已有开发批文，包括201间公寓套房——这些房间适于短期和长期住宿，全部房间享有全景

该土地所在地——耶蓬，位于罗克汉普顿（Rockhampton）以东 38 公里，是前往摩羯海岸（Capricorn Coast）、南部大堡礁（Southern Great Barrier Reef）奇景以及大凯佩尔岛的门户。

这里是个度假胜地，人们非常喜爱漫游在小镇风景如画的滨海大道，观赏远处自然背景中的海岛、泛着波光的蔚蓝大海和清澈的蓝天，并尽情享受这放松热情的氛围。小镇保留了村庄风格，拥有各式各样的美妙餐厅、住宿、商店和画廊。魅力无穷的滨海大道旁是青草茵茵的小山、棕榈树和非露天野餐营地及游乐区，且映衬着一望无际的海景、沙滩、天空和岛屿。这里还举办各种一年一度的活动，包括九月举行的菠萝节，此外盛大晚会、竞赛和展示使得小镇热闹非凡。

这块土地名为“摩羯座金沙”，从这里可轻松前往大凯佩尔岛（Great Keppel Island），此岛有250个泊位超级游艇码头规划批文以及$12亿美元项目的批文。大凯佩尔岛拥有 17 个原生态的海滩。岛屿主要由自然丛林组成，还提供几条步行小径和观景台，真正使大凯珀尔岛独具魅力的是这些美仑美奂的海滩。所以这块土地潜力无限，十分独特。

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阿里巴巴正式宣布将登陆澳洲！

阿里巴巴创始人马云

以前，美国互联网巨头稍稍提到澳洲，更不用说来访澳洲或者在澳洲开展业务，都会出现大量媒体报道。但上周，中国最大电商阿里巴巴宣布今年将在澳洲设立办公室，却少见新闻报道。

马云创建的阿里巴巴目前在纽交所市值近2,000亿美元。

据《澳洲金融评论报》报道，目前阿里巴巴已经聘请了澳中商会（Australia-China Business Council）新州主管James Hudson，他将在下个月加入阿里巴巴澳洲办公室。此外，新西兰出生企业家James O’Loghlin也将入伙。

2015年第四季度，阿里巴巴成交额达1,490亿美元。

阿里巴巴在澳洲正式设立办公室对澳洲零售行业来说是发展里程碑。

在过去的2年里，阿里巴巴资深主管周岚（Maggie Zhou）负责澳洲及新西兰区域业务，但是她在中国澳洲两地办公，主要在杭州工作。

阿里巴巴称设立澳洲办公室目的在与帮助澳洲当地品牌进入庞大的中国市场，目前阿里巴巴平台有4.07亿活跃客户。

但业界猜测称此举意在打开澳洲市场，吸引澳洲客户在网站购物。

阿里巴巴表示，在去年公司的全球购物节中，澳洲产品销量排在第5位。部分澳洲零售商，包括沃尔沃斯，贝拉米，澳佳宝以及Chemist Warehouse都已经进驻天猫。

此前很多澳洲商品都是通过代购的方式进入中国。去年11月11日，阿里巴巴购物狂欢节甚至导致澳洲当地婴儿配方奶粉缺货，包括贝拉米。

去年，阿里巴巴宣布将在法国，德国及意大利扩展业务，并且已经在美国建立了办公室。

（据澳洲新快网）

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