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众银行“围剿”澳洲房产投资者！首付要求提升至20%

澳洲房产投资者将需要更加高的首付比例，才能够从银行处申请到澳洲购房贷款，这是最近银行纷纷紧缩对于投资房贷款所导致的结果。

据新闻集团报道称，Bankwest是最近宣布严控投资房和炒股贷款的一家金融机构，它突然将贷款/价值比例从95%降低至80%。

这就意味着那些通过澳洲贷款预批的投资者，当时贷款/价值比例是95%的，他们的申请可能被视为无效。

在联邦银行（CBA）突然停止向投资房贷款提供现金折扣后，对于房地产投资者借贷限制的”多米诺纸牌“效应开始显现。此前的折扣服务，为投资房贷款申请人提供1000元的返现。

澳洲银行纷纷紧缩对于投资房的贷款

六个月前，澳大利亚审慎监管委员会宣布将对投资房借贷进行大规模整改，称投资房借贷导致了墨尔本和悉尼的房价疯涨。此后，各个银行开始了针对投资房贷款的审查。

澳洲房贷中介公司Mortgage Choice首席执行官弗拉维尔（John Flavell）说，投资者在申请贷款方面将面临更加严格的审批。“投资用房产的信贷能力审批将收紧，这样将限制人们投资房产的资金规模。”

最近澳大利亚的统计局房地产数据显示，3月份全澳一共有130亿元投资房贷款，增加了6.4%。投资房贷款在墨尔本和悉尼上涨尤为迅速。

一名Bankwest银行发言人表示，他们已经采取了更加严格的审批标准，保护投资者和房贷市场。

Homeloanexperts公司经理表示，最近的银行行为展示了，如果投资人没有足够的首付或者较高的收入就可能无法购买更多的房产。因此，预批行为很有可能没有任何意义。

在澳大利亚央行将官方利率降低至2%以后，房地产市场在今年初被引燃。在线房贷公司表示，房贷申请数量上涨超过了2.2倍。

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法院规定：悉尼公寓房最小面积不小于58平米

法院规定，悉尼新建公寓的最小面积不能低于58平方米

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悉尼新建公寓套房的最小面积必须加大。新州土地和环境法院（NSW Land and Environment Court）近日推翻了悉尼房地产开发商和规划者长期以来共同接受的做法，裁定最小面积不能低于58平方米。

新州土地和环境法院规定，有双向面窗户的套房一定不少于58平方米，而最常见的只有单面窗的套房面积不能低于73.4平方米。而之前，开发商和规划者普遍接受的做法是一间卧室的套房面积最小可以是50平方米。

澳洲购房者一直在关注高层公寓房面积在逐步缩小的问题。这不是规划者给已在挣扎中的购房者增加成本的问题，这关乎到永久性补充住房数量以及它们多么有用的问题。因高层钢筋混凝土建筑物都是很难改变的。

一般来说，一间卧室的公寓房大多出售给并不打算住在其中的澳洲房产投资者──他们是开发商的客户，而不是居住者。

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澳洲华人地产商反对外资购房申请费

中资地产商ICD Property的总经理迈克尔（Michael Mai）并不支持澳洲政府对外来买家征收申请费。

迈克尔说：“这样做肯定会造成冲击。它可能会推高澳洲房价，因为许多开发商得考虑到这个（额外）成本。”

ICD Property的迈克尔（左）

ICD Property拿下了悉尼City Tattersalls总部上空的联合开发权，计划与中国大型开发商在更多开发项目上开展合作。该公司已经联手中国远洋地产（Sino-Ocean Land）开发墨尔本价值3.3亿元的Eq Tower。

迈克尔指出，ICD Property还正与中国万科集团（China Vanke）及金地集团（Gemdale Corporation）进行合资企业谈判。

他说：“我们希望成为为澳洲项目引入外来资本的本土优秀纽带公司。许多中期已经发展到规模跻身全球前1,000行列的水平，但不具备多元化的资产组合，资产都在中国，这没有什么逻辑意义，因为多数机构企业试图将风险多元化。”

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澳洲财长证实：中国富豪已原价卖掉3900万悉尼豪宅

由中国一家公司以3900万澳元的价格非法购买的位于悉尼派珀角（Point Piper）的豪宅Villa del Mare已经出售，转让给了一位澳洲居民。而文件显示此前非法购买这座豪宅的是中国富豪许家印。

据悉房晨锋报房地产报导，悉尼豪宅的最新转让价格并未公开，但澳洲财长霍基（Joe Hockey）5月1日证实了这桩场外交易。他对路透社说：“报导中的该房产已经被转售给了一位澳洲公民。我们还在调查约100起其它的案例。在部份案例中，有人承认没有遵纪守法。”

在澳洲霍基根据现行外国所有权规定打击外国买家非法在澳洲购房的政策下，中国富豪之一、恒大地产老板许家印在3月3日被勒令在90天内出售其通过公司购买的Villa del Mare豪宅，因为该豪宅的购买交易并未获得澳洲外国投资审查委员会的批准。

根据澳洲外国投资规定，非澳洲居民不允许在澳洲购买现房自住或投资。

悉尼派珀角（Point Piper）的Villa del Mare豪宅

曾经经手将Villa del Mare豪宅出售给许家印的房地产经纪Christies International房地产公司的雅各布斯（Ken Jacobs）和LJ Hooker Double Bay房地产公司的马洛夫（Bill Malouf）都不清楚该房产已在5月1日被转让的事情。 但马洛夫表示，转售价应该保持着3900万澳元左右，因为有另一位买家愿意以那个价格水平购买该豪宅。

去年11月，该座位于Wolseley Rd的豪宅以3900万澳元的价格出售时刷新了悉尼非滨水豪宅的售价纪录。

根据本报此前的报导，Villa del Mare当时的交易文件显示买家是Golden Fast Foods公司，公司的董事包括28岁的韩晓冉（Xiaoran Han）和44岁的黄先贵（Xiangui Huang），二人均来自广州。但追溯文件则显示，该房产的真正买家可能是许家印。在福布斯公布的富豪榜中，许家印的总资产达到59亿澳元，是中国的第15大富翁。

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90天卖豪宅限期过半 澳洲财长摊牌中国巨富！

悉尼派珀角豪宅Villa del Mare

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澳洲财长何基（Joe Hockey）和一名中国富豪之间的摊牌大战正打得火热，纷争焦点是一所悉尼派珀角（Point Piper）大宅。

3月初，财长何基以违法外国人持有澳洲房产规定为由，命令该中国富豪在90天内卖出Villa del Mare。而该富豪在去年11月以3900万元高价把该大宅买入。然而，90天限期已经过半，尚未有迹象显示该大宅将挂牌出售。有鉴于水岸豪宅Altona花了6年时间才以5200万元在2013年觅得新主，房屋经纪猜测Villa del Mare不得不在限期到来前贱价出售。

房地产中介公司King & Wood Mallesons的合伙人布伦南（Malcolm Brennan）表示，任何挑战财长决定的举动都将是复杂而耗时的。“《行政裁决司法复核法案》（Administrative Decisions Judicial Review Act）在审核财长名命令方面没有帮助。因为财长是根据《外国并购法》（Foreign Acquisitions and Takeovers Act）而做出决定的。”

尽管该中国富豪所属公司的发言人表示，公司将全面配合澳洲当局。但尚未有迹象显示，该中国富豪将出售悉尼豪宅。而该名中国富豪也是联邦政府打击外国人违规在澳洲购房行动中令人瞩目的打击对象。

何基一名发言人尚未证实，该中国富豪是否申请延展90天卖房限期，也不清楚当局是否批准延期。

布伦南表示，该悉尼豪宅能卖给澳洲人或获得外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）批准的外国买家。

而撤资命令被废除的先例也确实存在。房地产中介公司King & Wood Mallesons的合伙人高定（Greg Golding）举了一个发生在2005年的例子，当时瑞士人怀特（Marie Wight）在联邦法庭上成功上诉，废除了其南澳住宅的撤资令。

此外，5200万澳元的Altona大宅被一所名叫Chaimovich Investments的公司收归囊中。该公司的唯一总裁是Xiuzhen Ding，他在中国山东出生，如今长居墨尔本。

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75%最贵的澳洲房产被海外买家购得

近来，海外买家在悉尼和墨尔本的大量购房使得澳洲最贵房产的营业额实现了猛增。2014年，悉尼有19处单价破1500万元的豪宅易手。房产公司Ray White的数据显示，这些豪宅的售价总值超过了4.33亿元，其中包括了悉尼土豪地产开发商麦迪池（Ron Medich）出手的豪宅（售价3700万元）和被某中国亿万富翁买走的Villa del Mare豪宅（售价3900万元）。而在售价超过2000万元的豪宅中，近75%的都是被海外买家买走的。

同样，墨尔本的顶尖豪宅营业额也出现了增长，但交易额水平相对较低。

邓布瑞尔的墨尔本豪宅售价超过了2000万

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在2014年，墨尔本出售了74处单价超过500万的房产，其中由企业家普赖尔（David Prior）买走的位于Toorak的房产售价超过了2000万元，酸奶品牌 Five:am的创始人也以2370万元从餐饮巨头卢卡斯（Christopher Lucas）那购得一处房产。另外，Autobarn的创始人邓布瑞尔（Garry Dumbrell）也于今年3月将拥有9个卧室的Avon Court豪宅以超2000万元的价格卖给了一个中国家庭。

昆州同样也实现了大额房产交易的增加，去年售出了33个单价超过500万元的房产，这些房子主要位于布里斯班和黄金海岸。然而Ray White Commercial指出，在这些城市中，悉尼和墨尔本仍是最受海外土豪买家青睐的澳洲购房地。

在过去2年中，亚洲投资者在全澳进行的370项房产交易中总投了161.7亿美元，其中悉尼擒获了交易总值的55.9%。墨尔本的交易量与之相当，但房产的售价却低了一大截。信用评级机构Moody’s指出，尽管目前澳币的汇率为近年来最低，澳洲家庭从工资中拿出支付悉尼一栋普通房子的房贷比例却几乎达到了10年来的最高值。

在悉尼，3月份该比例已升至35.1%，高于过去10年的平均水平，之前一年为32.8%。在墨尔本，情况也不容乐观，该比例由上一年的27.5%升至了28.2%。尽管悉尼现在的该比例仍低于2008年时的水平（38%），分析人士认为这种增幅仍十分明显，因为当下的澳币汇率正处于非常低的水平。

Moody’s还指出，悉尼对于宏观经济环境的改变最为敏感。

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澳洲房产税高于多数经合组织国家

澳洲广泛征收土地税，而且不再像现在那样提供诸多减免，这种做法可能要成为现实，目前的澳洲税制改革，结果很可能会这样。

据金融评论房地产报导，近日发布的澳洲政府的税收讨论报告发现，包括印花税和土地税在内的澳洲房产税占据了总税基的9%，远远超过了经济合作与发展组织（OECD）国家的平均水平5%。

澳洲现行的做法是，自住房房主尽管交付印花税和市政费，但免付资本利得税。而且，对于投资澳洲房产来说，虽然需要交资本利得税，但是因为可以享受负扣税，从而获益不少，这一点，据税收讨论报告说，是澳洲第三大最普遍的储蓄方式。

该报告透露了废除澳洲印花税的明显倾向，用税收术语来说，印花税创造出高边际超额负担，相比之下，土地税只有负边际超额负担。

财政部称，广义上的土地税，如市政费，具有较低的经济成本，因为它们是固定不动的，不能移动或变化来避税。

报告中称：“拥有土地的本国人和外国人所缴纳的土地税将重新分配到各家各户，为澳洲的家家户户带来好处。”

但是，这样的土地税在当前各省复杂的系统中会各不相同。税务报告指出，半数以上的土地税税基被各省政府免除，导致税收流失与投资扭曲。

报告同时指出，经合组织称，大房主背负着沉重的土地税，这使得大规模的集团投资者不愿意问津澳洲私人房屋出租业务。

澳洲房产税占据了总税基的9%，远远超过了经济合作与发展组织（OECD）国家的平均水平5%

近日澳洲房地产界欢迎关于印花税问题的讨论。房地产理事会主任莫里森（Ken Morrison）说：“我们意识到，取消印花税将意味着需要通过新的税收来筹措省政府运作所需的经费，我们很热衷参加这一讨论。”

他说：“最明显的解决办法是扩大和增加商品与消费税，但我们对广泛征收低税率的土地税或其它税收方案持开放态度。”

住房产业协会（Housing Industry Association）董事总经理古德温（Shane Goodwin）说，成功的税制改革对于确保未来的经济增长和生产力增长是至关重要的。

他说：“房产业将形成未来成功的税制改革的重要组成部份，独立研究表明新住房产业是澳洲经济税务贡献最大的行业之一。”

澳洲城市发展协会（Urban Development Insitute of Australia）会长谢巴特（Cameron Shephard ）也欢迎全面和适当的辩论，包括对印花税之类的重大问题。

其中最不容侵犯的一点是自住房资本利得税和估算租金税，这看起来确实碰不得。税务报告中说：“考虑到澳洲家庭住房的核心重要性，有强烈的共识认为，从自住房征收估算租金税或资本利得税是不恰当的。”

但负扣税问题被摆上了台面。该报告指出，澳洲房产投资者申报的抵扣总额超过了租金本身。

报告认为，推动房地产投资的税收待遇和对住房供应及负担能力的影响是具有争议的问题。

“负扣税本身不会造成税收扭曲，但确实能让更多的人进入房地产市场，比仅靠资产能力进行投资更容易。”

“澳洲购房者可以投资更多房产。更大规模的投资可以获得更多的资本收益，资本利得税优惠政策正是鼓励这种投资行为。”

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澳洲住房贷款受限 投资者需求下降

2月澳洲投资性房屋融资较前月下降3.4%，是第二月出现下降

今年2月出台的澳洲购房贷款新举措，是过去三年里贷款值下调最大的一次，受此影响，澳洲储备银行一直关注的房屋投机需求也因此受到遏制。

根据澳洲政府的统计数据，今年2月澳洲投资者贷款值比1月下降3.4％，是2012年1月以来降幅最大的一次。根据这项措施，年度增幅为9.9%，是2012年12月以来最慢的增长速度。

投资者的需求放缓可能给澳洲央行的年末降息带来更大灵活性。由于澳洲大宗商品价格的暴跌已经对经济造成伤害，因此澳洲央行需要采取调控措施。该行忧虑的是，投机性房屋需求可能会加剧房价波动，因此增加一些地区房价大跌的风险。

西太平洋银行公司的分支机构——澳洲圣乔治银行（St George Bank ）的资深经济师Janu Chan 说：“对投资者的贷款放缓，将缓解澳洲储备银行对失衡的房屋市场的担忧。现有数据表明，澳洲储备银行有了一些喘息空间，应该能够更有条件再次降低官方现金利率。”

4月初，澳洲央行将隔夜现金目标保持在记录低点2.25％，并表示可能在今后的会议中下调利率。彭博社（Bloomberg）所调查的26位经济学家均预计，澳洲储备银行将在5月5日举行的理事会上下调25个基准点。

在澳洲，悉尼的房价最高，那里的房价从2012年5月的低谷上涨了近40％。

去年12月，澳洲银行监管机构要求各银行将投资者贷款的年增长率控制在10％以下，并保持良好的贷款标准。该机构3月表示，4月将考虑是否需要对各银行采取附加的监管措施。

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澳洲各地房产卖得最快的区在哪里？

随着全澳洲房地产热潮的持续，急于在澳洲购房的人们在房产上市仅三周时间就将其买到自己的名下。

据澳洲房地产网站报导，在全澳范围内，房地产从上市到出售历时天数最短的前30个市郊都在新州。悉尼西北区的Cherrybrook、Naremburn、Queenscliff，以及Sutherland的Jannali市郊，在全澳房地产出售最快的市郊排名榜上并列第一。所有这四个市郊在2015年2月至3月之间，从上市到售出的平均天数的记录只有21天。

澳洲房地产网站的数据是通过一栋房产在该网站上上市首日到最后一天的天数之差进行计算的。这个结果只包括那些记录至少有60笔房产交易的市郊。

尽管新州在这份排行榜上明显拔得头筹，但维州的房地产市场也并未落后多少，有五个市郊的房产出售的速度也非常快。这五个市郊有Armadale、Carlton North、 Clifton Hill、Ivanhoe East 和 Malvern。据悉上市到出售的平均天数为26天。

在各州份的售房最快市郊的排名中，北部行政区的房产出售花费的时间最长，即使是在该行政区房产出售最快市郊排行第一的Leanyer，其房产出售的平均天数也需要76天。

BresicWhitne房地产公司的总裁惠特尼（Shannan Whitney）称，房产出售所需时间短意味着这是一个卖方市场。他认为，市场状况是购房者需求的结果以及买卖双方急于交易的结果。

“当市场好的时候，可以从许多方面反映出急迫性，你往往会发现拍卖的房产变得越来越少了，”他说。

他称，由于房产出售的过程变得更快，卖家们不会采用拍卖，因为买家为了从市场上获得预期的房产会被迫接受该房的价格。

惠特尼还表示，房地产经纪在2015年的开始之时已看到了房地产市场复苏的步伐。“鉴于去年年底的势头，我们预计2015年将是这样开始。”

惠特尼敦促在澳洲房产市场上，买家在购房过程中要务实。“这一点非常重要，因为它确实需要一定的决断力和耐心。我会提醒购房者注意他们想要的是什么样的结局。你在卖方市场中仍然可以做出正确的决定。”

同时，他也告诫卖家要实际地对待房产价格，了解自己的房产在其特定市场中的情况。

澳洲房产上市仅三周就能卖出

各州份房屋上市出售所需时间最短的五个区

新州：

  • Cherrybrook
  • Jannali
  • Naremburn
  • Queenscliff
  • Beacon Hill

维州：

  • Armadale
  • Carlton North
  • Clifton Hill
  • Ivanhoe East
  • Malvern

首都行政区：

  • O’Connor
  • Dunlop
  • Harrison
  • Kambah
  • Macgregor

南澳：

  • Fullarton
  • Tranmere
  • Parkside
  • Rostrevor
  • Lockleys

西澳：

  • Forrestfield
  • Coolbellup
  • South Lake
  • High Wycombe
  • Seville Grove

塔州：

  • Lenah Valley
  • West Hobart
  • South Hobart
  • Sandy Bay
  • Moonah

昆州：

  • Centenary Heights
  • Brinsmead
  • Browns Plains
  • Glenvale
  • Harristown

北部行政区： 

  • Leanyer
  • Gillen
  • Katherine
  • Stuart Park
  • Rosebery

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澳洲金融机构竞争白热化 房贷利率创新低

澳大利亚金融机构为了吸引和抢夺新顾客，将竞争形势不断白热化，它们纷纷提供较低的最高大1.65%的折扣，在房贷市场上吸引澳洲房产买家。

不过专家警告澳洲房贷申请人，不要因为表面上的折扣而被吸引。虽然很多折扣能够帮你的每月还款额节省数百元，但也许并不是时下最合算的。

目前澳洲平均标准浮动利率是5.13%，平均三年期固定利率是4.64%

按照金融比较网站Canstar的数据，目前最低的浮动利率是loans.com.au提供的4.23%，没有任何折扣。小型借贷公司或者金融机构，比如悉尼银行以现有标准浮动利率为基准，提供1.65%的折扣。

其它金融机构，比如Wide Bay Australia和Newcastle Permanent等，提供现有标准浮动利率1%的折扣。不过，Canstar公司研究经理沃森（Mitchell Watson）警告称，购房者需要仔细研究这些诱人的折扣。“很多折扣主要基于借贷机构的标准浮动利率，因此主要来自借贷者的角度。澳洲购房者应该弄清楚自己真实需要支付的利率。”

目前澳大利亚市场平均标准浮动利率是5.13%，而平均三年期固定利率是4.64%。经济学家预测，央行现金利率目前达到2.25%，将会在今年晚些时候进一步下调。

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