澳洲 – Page 20

不只宜居還保值增值安居悉尼就選這啦｜居外精選

置業悉尼，集稀缺地段、自然景觀於一身的悉尼海灣沿岸，是大家最為向往的居住地，不過，昂貴的價格注定了那只能是少數人才能擁有的夢想。還好，“全球最宜居城市”悉尼從來不缺少適合各類人群居住的好地方。對於追求生活品質、低調過日的社會精英來說，像悉尼北岸的林菲爾德（Lindfield，郵編2070）這樣環境好、生活便利、學區一流的區域，更是理想的居家目的地。

林菲爾德：悉尼北岸的理想居家之地

大家都知道，悉尼北岸是最受當地人青睞的區域，也是大家俗稱的“富人區”。而林菲爾德就位於悉尼的上北岸（Upper North Shore），距離市中心不遠，環境清幽、學區好、人口密度低，且當地居民都以高收入的專業人士為主，特別適合愛好家庭生活的精英人群在此安居樂業。

以環境綠化見稱的林菲爾德，其住宅區街道兩旁種滿樹木，區域內遍布10多個公園，面積超大的蘭灣國家公園（Lane Cove National Park）則緊靠其西邊，儼然整個林菲爾德的後花園。區域內沒有大型商場，少了一份繁囂，對於愛好寧靜生活的人士來說，反而是一個優點。

林菲爾德距離悉尼CBD西北約13公裡，總面積約5平方公裡，人口密度為1500人/平方公裡，在悉尼算是低密度住宅區。圖為當地實景俯瞰圖。

林菲爾德（Lindfield）方位圖。可清晰看到，其北面是Gordon和Killara；東北方與East Lindfield為鄰；東面是Roseville Chase；南面為Roseville和Chatswood；而西邊是Macquarie Park和麥覺理大學。

在林菲爾德地區，當地人普遍喜歡面積寬敞、帶泳池、花園的獨立房，這就是當地最常見的獨立房樣式，來自Bent Street49號全新獨立房實景。

在生活配套上，貫通林菲爾德南北的Pacific Highway是區域內的主要道路，人流較旺，商鋪眾多，銀行、郵局、各式美食餐廳等應有盡有，能滿足大家的日常生活所需。此外，林菲爾德緊鄰有著“悉尼銅鑼灣”之稱的車士活（Chatswood），那可是悉尼北岸最大的消費區域，彙聚有大型購物中心、華人經營的酒樓餐館、各類休閑設施，完全能滿足消費娛樂之需！

至於大家最為關注的學區質量，大家盡可放心——林菲爾德近八成住戶都是本地家庭常住居民，這一比例遠超悉尼平均水平，最大原因遍在於本地擁有一流的學區，各年齡段都擁有排名不錯的學校。鄰區Killara的著名公立中學Killara High School也覆蓋本地區的多個地段。

環境清幽、生活便利、學區好，這使得林菲爾德逐漸成為本地高收入人群聚居的宜居之地。在悉尼“最宜居城區排行榜”上，更是在上北岸26區中位列第三。數據顯示，最近五年林菲爾德獨立房產（本地區主流住宅類型）房價逐年上漲，均價從2015年的218萬澳幣，上漲到目前的286萬。

毫無疑問，逐年上漲、堅挺的房價走勢，也從側面說明了林菲爾德地區一流的品質！換句話說，購買當地的房產，不僅保值，更能穩定增值，做到自住與投資雙豐收。

Bent街全新現代化獨立房，不只宜居

目前，在林菲爾德地區，正有一套位於Bent Street49號嶄新的現代化獨立住宅剛掛牌上市，面積超大、功能全，打算在本地區定居的你可千萬別錯過了這個機會。一起看看這套住宅都有哪些亮點值得關注：

Bent Street49號獨立房所在位置與範圍，整個住宅都掩映在四周郁郁蔥蔥的樹林裡，環境好，也能避開外部喧囂、自成一統。

Bent Street49號整體格局，從左至右分別為：整體布局、一樓、二樓布局。

精心的設計與裝修，讓室內空間的采光好、且與外部私人花園、叢林無縫對接，活在畫中、處處是風景。

先看位置，正處於林菲爾德地區中部的Bent Street，一條綠色、清幽的小路上，往右可連通地區主干道、直達市區各地，往左不遠便是公園，典型的林菲爾德地區居住環境，安寧而舒適！

由此步行600米，就是火車站和各大商業中心、餐館、咖啡店。周圍各大名校林立，包括著名的 Pymble Ladies’s、Abbotsleigh、Knox Grammar，是實至名歸的學區房。

再看設計，作為低密度、高檔住宅區，林菲爾德地區多以雙層獨立房為主，這套位於Bent街49號的全新維多利亞式住宅延續了當地的風格，外觀方正、古樸大方，不像悉尼灣上的海濱豪宅那樣個性張揚，很好地與精英人士的追求相匹配。

室內設計上，這座嶄新的現代住宅經過精心打造，擁有令人驚嘆的光線效果和空間感，寬敞明亮的開放式起居室、超大奢華的廚房、可俯瞰游泳池的景觀露台，類似這樣精彩的設計亮點還有很多。

功能一樣都不會少！整個住宅的占地面積達2213平米，擁有超大的室內空間，包括七間雙人臥室、兩個單人房、5個豪華臥室，足以應付各類居住需求。

室內住宅除外，私家花園、超大雙人鎖車庫、游泳池、景觀露台，專用儲藏室、監控保安系統，凡是高品質生活應有的各項功能一樣也不少！每一處均出自名師設計，品質不凡。

2018年是近年來澳洲房市最為低迷的一年，幾乎悉尼所有的區域、所有類型的房產都受到極大的影響，林菲爾德自然也不例外。不過，不同的是，2019年澳洲局勢稍有好轉時，這裡的房價立馬快速反彈至今，並即將突破之前的最高點，所以說，購買本地區的房產，還是資產保值、增值的好選擇！你還在等什麼？歡迎與我們取得聯系 https://www.juwai.com/53550242.htm，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。

更多項目實景：

撰文：Echo Liu
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

疫情將讓澳洲房價重回下行通道，現在買房是機會還是坑？

作者：吳將

新冠病毒疫情的全球性大流行，使得澳大利亞房地產市場的交易量大跌，同時房價自去年中期以來強力上漲的趨勢也噶然而止。不少機構都認為該國房價會重回跌勢，但對於跌幅大小和持續時間則分歧較大。

不過危中有機，目前澳大利亞當地疫情已基本得到控制，而澳元（對美元）彙率依舊在近年來的低位徘徊。作為一個移民輸入國和熱門的海外房產投資目的地，一旦全球主要經濟國家之間的旅行限制得到解除，金融市場回歸常態，預計澳大利亞房地產市場將快速回暖。

亞洲房產科技集團居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，2019年澳大利亞房產在居外網用戶的詢盤排行榜上高居第二，當地舒適的生活環境、優秀的英語教育體系，以及相對較近的距離，都吸引了不少東亞、東南亞的買家前往該國置業、移居和留學。

專家：房價可能會下跌10%

房地產研究機構CoreLogic最新發布的《房屋價值指數》報告顯示，4月份澳大利亞房地產市場活動急劇下降，消費者情緒嚴重減弱，盡管房價並未出現下跌，但漲幅僅0.3%，不如3月份的0.7%，創去年4月份以來最低增速。

CoreLogic的研究部門負責人勞萊斯（Tim Lawless）表示：“盡管房屋價格環比上月略有上升，但自3月中下旬開始因疫情實施社交距離限制和旅行禁令之後，上漲的趨勢便明顯減弱，消費者情緒逐漸低迷。”當地政府臨時禁止了房屋現場拍賣等政策也打擊了房市的熱度和買賣雙方的活躍度，上述報告顯示，與去年同期相比，4月底房屋掛牌數量相比下降了35%，比五年平均水平低了43%。

勞萊斯預計，就澳大利亞全國平均水平而言，疫情將使房價從高峰下跌約10%，而租賃市場的跌幅可能會達到15%甚至更多。他認為，當前澳大利亞房價最高的兩個城市悉尼和墨爾本具有較高的下行風險，因為這兩個城市是海外移民和留學生的主要目的地，因此更容易受到海外投資者因疫情導致的旅行限制而銳減的影響。”

SQM研究公司的創始人克裡斯托弗（Louis Christopher）在4月底表示，即使疫情相關的限制令5月份就逐漸被解除，房價也不會馬上停止下跌，最早也要到9月~12月才會開始回暖；然而，他還補充道，如果出現第二波疫情高峰，以致於限制令被迫延長至半年之久，那麼未來一年澳大利亞房價將暴跌30%，其中大部分下挫會發生在悉尼和墨爾本。

克裡斯托弗表示，限制令會持續多久，目前還是未知數，但幾個首府城市的租房市場遭到重創的局面已無法避免。他說：“我們將看到空置率大幅上升，同時租金下降。”

SQM的每周租金數據顯示，近來悉尼和墨爾本的平均租金分別下降了5%和2%，克裡斯托弗預測，受疫情影響“全國出租房的空置率會翻一倍，這對租戶來說是件好事，但對房東而言就未必了。”

利好：疫情緩和，利率、彙率均處低谷

根據約翰斯·霍普金斯大學的統計數據，或許是得益於四面環海的特殊地理位置，澳大利亞的疫情相對其他主要經濟體而言並不嚴重，目前總的確診人數為6779人，其中5782人已治愈，93人死亡。

數據顯示，4月11日起至今，澳大利亞每日新增確診人數均未超過100人，而最近三天（4月29~5月1日）分別只有8、14、12人，僅從已有的數據上看，其第一波疫情已基本得到控制。

墨爾本房地產經紀公司Kay & Burton合伙人兼國際部總監米捷（Jamie Mi）對第一財經記者表示：“當地政府這次對疫情的控制做得不錯，目前人心穩定，經濟雖然難免也會受到很大影響，但比起其他主要經濟體而言，情況已經很好多了。”

她認為，從短期來看，疫情對澳洲的房產確實有影響，但也意味著房源的價格會變得更加合理，“如果疫情能在接下來兩個月得到完全的控制，而不會出現第二波高潮，那麼年底就可能會看到高端市場的復蘇”，同時，未來兩年也會吸引更多的海外客戶入場。

她還表示，由於當前澳元的彙率仍處於低位，不少亞太地區和美國的客戶都在關注當地的高端房產，覺得現在是“換彙轉型為房產的好時機”。

事實上，受經濟等因素影響，澳大利亞央行近年來屢次降息，也使得澳元對美元的彙率一直處於下行通道。2013年時，澳元對美元還是1比1左右，但現在只有0.6418，今年3月19日甚至一度跌至0.55，為2003年以來的最低。

較低的彙率可以吸引海外投資者，而接近為零的央行政策利率（0.25%）則可以刺激國內的購房者入場。

IQI澳大利亞佩斯分行董事總經理Lily Chong對第一財經記者表示，當前的澳大利亞房市可謂是喜憂參半，有的賣家進入恐慌性拋售模式，有的買家成功搶到了便宜貨，也有些人則是按兵不動。Lily Chong認為，目前處於較為有利位置的購房者，是那些有穩定工作和存款的人，由於借貸成本處於有史以來的最低點，他們在進入市場和討價還價中都可以占據上風。

投資者關注“價廉物美”的地區

CoreLogic的報告顯示，悉尼目前仍然是澳大利亞房價最貴的大城市，其房價的中位數近89萬澳元（約合397.8萬人民幣），其次是墨爾本約69.5萬澳元和首都堪培拉62.7萬澳元，而其他幾座大城市，比如布裡斯班、阿德萊德、珀斯等均在40~50萬澳元之間。

居外網提供的詢盤數據顯示，墨爾本已超過了悉尼排在了第一位，布裡斯班排在第三，西澳地區的珀斯則排在第六位。

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奇米爾對第一財經記者表示，與東海岸的競爭對手悉尼相比，墨爾本吸引了更多的中國買家，同時昆士蘭州東南部也越來越受到中國買家的青睞，“2020年第一季度受疫情影響，居外網用戶對澳大利亞房產的詢盤量與去年同期相比下降了14%，但3月份環比2月份上升15%。最近由於澳元彙率相對人民幣、港幣和新加坡元貶值很大，按揭利率創新低，吸引了不少海外買家。據澳洲開發商反映，3月以來海外買家活躍度有所增加。”

Lily Chong稱，珀斯可能是澳大利亞當前最具投資潛力的城市之一，不僅受到華人投資者的青睞，也受到日本投資者的歡迎。她說：“十幾年前，珀斯的房價中位數曾是澳大利亞各州首府城市中最高的。不過，房價在過去5年中經歷了必要的調整，加上去年10月起，當地政府為了刺激房市推出了印花稅減免計劃，使得購房成本大幅降低，因此現在是一個不錯的投資機會。”

Lily Chong認為，與其他金融資產類別不同，房地產有著生活必需品的屬性，因此波動較小，“從歷史上看，不管亞洲金融危機、互聯網泡沫、08年金融危機之後，（澳大利亞的）房地產始終引領著經濟的反彈。危機過後，經濟會復蘇，我們會重新回到正常的生活。”

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售澳洲房源，或致電 400-041-7515 諮澳洲留學、移民或房產投資的機會。

來源：第一財經
責編：Zoe Chan

海外個人銀行賬戶設立實用指南｜居外專欄

無論對於移民、海外置業和投資來說，關鍵且必要的一步就是銀行賬戶設立了，該文將幫助您進一步了解如何設立一個能夠滿足自己需求的個人賬戶。

賬戶類型

從屬性上來說主要分為本地賬戶和海外賬戶，顧名思義對於在海外還未獲得身份的投資者來說，絕大部分選擇肯定是一個海外賬戶（也叫離岸賬戶）。這兩類賬戶最大的區別就是在歸屬地上，有很大的區別。這幾年被大量關注的共同申報准則（Common Reporting Standard，簡稱CRS）正是基於稅務歸屬地來確定如何交換賬戶內的信息。為了滿足海外投資者對於賬戶信息隱秘的需求，許多國家推出了稅務居民配套的投資方案，即合法的取得當地稅號（稅號獲得並不一定通過移民方式實現，請不要混淆），再進行賬戶設立。再次提醒一點，這類的方案一定是在符合各國法律框架和專業機構輔導下才能夠實施，不然非常容易得不償失。

另外離岸賬戶在使用上有一定限制，例如在設立賬戶當地一些電子支付，包括商戶優惠等，但並不影響你正常的轉款和投資。

另外一種分類是按財富管理級別進行的，我們拿新加坡彙豐銀行（HSBC）舉例分別是：

普通個人賬戶；只提供給當地或持當地長期簽證的人士設立，其目的主要滿足大部分人士在當地的銀行服務需求。

Premier卓越賬戶；存款或投資金額達到20萬新幣即可升級為該賬戶，特點就是設立流程簡單，無需准備太多文件即可申請，非常適合有意願前往當地工作，生活，學習及中小規模投資的人士。大量的服務通過網絡銀行均可實現，當然必要時客戶經理也會參與到服務中來，也是在離岸賬戶中被選擇最多的類型。

Jade尚玉賬戶；該賬戶是最新的類型，主要為了滿足那些需要定制化服務且投資金額較高的高淨值人士。它既兼顧了Premier卓越賬戶設立便捷的優點，同時又有類似私人銀行服務的理念——專人服務，以及可以接受低於300萬美金的投資額度。專人服務其實對於想投資海外的高淨值客戶來說非常重要，可以避免許多溝通上的障礙，讓交易得以更為順利的進行。例如當你有一筆彙款進入賬戶但又遲遲沒有在賬戶上顯示的時候，如果沒有專人服務，你可能花費大量的時間在與銀行後台人員溝通，一次又一次消磨你的耐心，並被不同的聯絡人“推來推去”。這些都是發生在我身上的真實案例，因此提升銀行賬戶級別對於高淨值人士來說是非常必要的。

Private Bank私人銀行賬戶：在沒有出現Jade尚玉賬戶之前，高淨值人群標配的銀行賬戶就是PB Account，這是銀行體系中絕對的VIP賬戶。大量個性化的投資得以在該賬戶實現，與之配合的服務標准也是在眾多賬戶類別中出類拔萃的。目前在眾多高淨值人群的反饋中，有兩點比較容易被“吐槽”，第一項就是開戶速度，這一個合規流程不僅讓客戶“頭痛”，也讓私人銀行家們感到“棘手。其中最為麻煩的就是KYC，不僅需要體現賬戶申請者大量的個人信息，也需要類似移民一樣寫一個簡介CV。（資金累積的合法過程，資產規模等）目前設立一個私人銀行賬戶可能花費到3-4個月時間，尤其在當下，受到疫情影響可能會變得更慢。這是一個客戶與私人銀行家，私人銀行家與風控，風控與監管機構的“拉鋸戰”。當你了解這一點時，我想客觀地說，應該給與你接觸的私人銀行家更多一些包容和理解，並讓他能有機會將這份“善意”傳遞下去，才有機會更會迅速的將開戶完成。另一項就是收費問題，如果你的賬戶裡從不做任何投資，那就無法享受到私人銀行給你那些優惠的費率（例如房貸利率，較低的交易佣金等）。單單一項賬戶管理費，就讓你的資產會逐步“縮水”。也能理解在這些個性化和品質背後，沒有費用的支持，是難以達到的。

從幣種上，也主要分為本位幣賬戶和多幣種賬戶。通常每次的貨幣轉換中，都存在一定的費用和彙率風險，最好的辦法就是讓你的貨幣在恰當的時間被兌換。請一定在開戶的時候記得將這兩類賬戶都設立了，並在每次又彙款時注意不要給錯賬戶。

從功能上，也可以劃分為消費賬戶、貸款賬戶和投資賬戶。消費賬戶一般都是以信用卡或小額資金賬戶形式出現，當你申請了銀行賬戶一定時間之後，有了一些穩定的消費和收入流水，你就有機會去申請。貸款賬戶最常見的就是捆綁房屋貸款的賬戶，你需要時常確定其中的資金余額，確保每次的還款正常。為何將投資賬戶和貸款賬戶分開，其實最重要一點是不要因為你的投資而影響到貸款支付。在海外投資經常會用到杠杆，並產生一定的手續費，當你的投資頻率非常高的時候，經常會忘記留存一部分資金還銀行貸款。

從持有人數量也可以分為個人賬戶和聯名賬戶。個人賬戶就不多描述，而聯名賬戶主要是為了在賬戶使用上有更大的靈活性，例如夫妻一方在當地生活，而另一方需要往返兩國，聯名賬戶無疑給了很大的便利。

一般常見文件清單：
身份證件（例如護照，身份證等）
地址證明（賬單，有地址信息的證件等）
名片（建議提供，這樣方便銀行填寫你的工作信息和聯絡方式）
資產證明（一般來說不用提供，除非你需要貸款或申請私人銀行賬戶）
稅號（如沒有海外稅務身份的中國申請者，就是身份證號）
銀行的選擇：

在賬戶設立上，如何挑選一家適合自己的銀行呢？關鍵還是需要看自己申請賬戶究竟為什麼以及與之匹配的服務機構。一般來說開立一個銀行賬戶的需求有：

資產轉移
房屋貸款
投資理財
消費
移民，保險等資金過渡
分紅及其他收入
……

例如資金流動性較大的賬戶，比較在意的一定是費用和及時性，費用可以通過銀行本身的優惠條款或賬戶的升級取得一定的“議價權”，而及時性就要考慮該銀行的國際性——是否在全球絕大部分國家或地區擁有分支機構，不再需要通過中轉行來進行轉款業務。

再舉一個例子，海外置業過程中大部分投資者都會選擇銀行貸款，通常分為固定利率和浮動利率。通常利率市場在低點的時候，你可以選擇一個固定利率去鎖定，而在你摸不清情況，無法判斷這個利率未來走勢的時候，你可以采用浮動利率。一般來說，如果你選擇了浮動利率，就意味需要定期去比較其他銀行的浮動利率，因為這個價格不是統一的。當然通常在做這些房屋貸款時，本地銀行的優勢會比較大。

最後，我建議不要過多去設立銀行賬戶，這樣打理起來非常麻煩。選擇一到兩個銀行設立賬戶，並與你的客戶經理保持經常性的聯絡是讓你順利使用銀行賬戶的關鍵。

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房東疫情生存攻略：房客是否可以不交房租？｜居外專欄

業主對政府最近宣布六個月不准驅逐租戶的政策感到困惑和不安，因為如果業主一直沒有租金收入也可能面臨財務困難。

雖然澳洲政府表示，他們正在就租金問題制定下一套補助方案，但如果房客不付房租，房東也不知道應該怎麼辦，因為目前為止也沒有明確的法律條款或者行業指南能拿來參照。

有澳洲專家分析，政府有可能要求領取了JobSeeker（失業補助）或者JobKeeper（就業保障補助）的租戶，必須要交房租。

Financial Review最近請澳洲相關行業的專業人士給所有業主們一些專業的建議，大家可以參考一下。

房東現在應該做什麼？

澳大利亞房地產投資者委員會主席Ben Kingsley表示，房東應在政府發布有關租金減免的更多政策細節之前，推遲減少或增加租金。

他說：“我們告訴投資者，政府將在未來幾天，幾周或者幾個月內會頒布租賃減免方案。如果房東降低租金，在政策出台的第一時間未付的房租可能影響到房東申請的補助金額，之後可能也會影響到業主的補助金額。”

Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter表示，雖然房東現在只能等待政府的進一步政策，但可以趁著這個時候做好預算，這很重要！業主需要知道，如果在未來的六個月房租收入被減少或者完全沒有，你是否有足夠的資金能夠支付這六個月的費用（包括，貸款，成本費用等）。她說：“業主需要和會計師談談這些問題，看看這對您的稅收狀況有什麼影響。”

澳大利亞房地產購買者經紀人協會（REBAA）主席Cate Bakos說：投資者需要知道，暫停驅逐執行令不等於租戶就可以不付房租。如果房東降了租金或者給出驅逐執行令到期之後，就算租戶有經濟困難，他們也必須付清房租。

租戶應該證明自己的收入損失，找Centrelink尋求補助。

房東應該暫停銀行貸款的還款嗎？

銀行雖然同意讓房東暫停最長六個月的貸款還款，但是RateCity研究主管Sally Tindall表示，房東需要了解暫停還款的長期影響，並思考如何最大程度地減少損失。

在這次疫情中，如果你不得不停止還貸，最好能做一個計劃，小心這段時間不斷累積的成本，盡快恢復貸款的還款，回歸到正常的節奏。

暫停還貸應該是投資者最後的選擇。

您其實可以和您的銀行談談，看看還有沒有其他選擇，包括在有限的時間內降低貸款利率或減少還款。

暫停六個月貸款還款會導致更大金額的還款，因為利息費用已計入貸款金額中。

CBA最近宣布，暫停貸款還款的這六個月期間是不會再收復利的。但是其他銀行還沒有宣布會這麼做。

房東該如何與租戶溝通呢？

Rethink Investing的商業地產銷售經紀人Scott O’Neill說，房東需要站在對方的立場進行討論。

“你可以說：’我們現在是同一根繩上的螞蚱。我有抵押貸款需要還，也需要錢生活下去。你們可以討論一下現在的問題所在，看看是否可以提供幫助。”

“你可以和雙方的會計師一起開個電話會議，這也表明您正在努力幫助他們度過難關，而不僅僅是不聞不問直接拒絕。”

他說：“有些企業並不會受到COVID-19的影響，但仍會要求折扣。如果您認為房客只是在利用這次疫情來講價，您應該禮貌地拒絕。”

“我個人擁有一家小型超市，超市租戶要求我免三個月的租金。我禮貌地拒絕了，因為這段時間其他超市生意都很好，他們的收入怎麼可能下降。然後我建議租客應該看看政府向小企業提供的補助，有哪些適合他可以去申請。這樣租客就不會再繼續追問降租的事情了。”

房東和房客之間該如何協商租金減免？

JobSeeker的補助（以前稱為Newstart）在接下來的六個月中將每兩周額外支付$550。（財富筆記將會詳細解釋JobSeeker補助，關注公眾號，第一時間獲得第一手財務信息！）

布裡斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示，在立法頒布之前，住宅房東和物業管理人員必須繼續遵循關於不交租金的正常程序，通過提供通知來補救拖欠租金的違反租賃協議的行為。這將確保業主能夠獲得保險公司賠款。一旦業主同意優惠租金，保險公司將不會管了。

對於商業房東，他說，這主要取決於租戶的生意好壞了。

如果他們的收入下降了而且提供足夠的證明，比如因為政府禁令而關閉的健身房，只要你認為疫情過後他們的生意會穩定恢復，那麼可以某種形式的減免他們的租金。

他建議業主可以給予租客租金減免，來換取更長的租約期限。

讓一個因為禁令關門三個月的企業付租金，其實挺不合理。業主可以暫停支付租金三個月，並讓他們選擇簽署更長的租約-至少延長三到五年，租戶以後仍然需要支付延期租金。

這將增強您的長期收入保障，更重要的是，您的租戶將繼續經營。

業主需要租客提供什麼材料？

布裡斯班Hot Property Management的Zoran Solano說除非政府有明確的政策，否則房東應該要求租客提供工資單或者解雇信來確認中止工作。

澳洲房地產買家協會REBAA的Bakos說，房東可以要求租戶提供證據，證明他們確實收到疫情的影響去Centrelink申請了失業補助。

Rethink Investing的商業地產銷售經紀人Scott O’Neill說，對於商業租戶，房東可以要求查看財務報表，證實收入確實有明顯減少。商業租賃是因行業而異，因此業主可以根據常識來確定企業是否確實因疫情而遭受損失。

房東需要問租客的問題

Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter建議房東應該向租戶詢問一些問題，這樣能更好的幫助他們決定是不是要減免租金。

您是否打算恢復工作後分期償還未付的租金？
當您在找足以支付租金的工作，找到工作後是否願意通知房東？
您是否還有其他財產或股票之類的資產可以用來支付部分租金？
您以什麼形式尋求政府的補助？

如果房東拒絕提供租金減免怎麼辦？

有關六個月租客驅逐禁令將如何操作以及房東將如何獲得支持或賠償，政府尚未宣布任何細節。同時，政府鼓勵房東和物業經理與面臨收入或工作損失的租戶合作。

這意味著房東此時沒有義務提供任何租金減免或延期。布裡斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示目前，並沒有阻止房東遵循標准的房租拖欠程序的政策。

澳洲房地產買家協會REBAA的Bakos說，要確保所有關於租賃違約的通知，例如租金拖欠，在法律的範圍內都應得到處理。

業主直接與房客接觸時會遇到麻煩，他始終建議應該交給經驗豐富的物業租賃管理經理。

此時更重要的是，房東需要確保在發出通知、提出要求、或者通知期限的問題，完全遵守法律條款。

哪些稅收優惠能幫助房東？

政府正在考慮采取一系列稅收減免措施，包括土地稅（land tax）和負扣稅（negative gearing），但具體細節尚未公布。

財富筆記會計認為，這沒有太多優惠空間。土地稅，除了極大型的購物中心可能會涉及到，大部分的商鋪本來也不需要交。負扣稅，房主沒收到房租，這個財年注定要虧損，本來也不用交稅，負扣稅是否有優惠也沒有任何意義。

業主保險會為因COVID-19造成的租金損失賠償嗎？

根據保單，房東保險（landlord insurance）可以承保租金損失或租金違約。但是您需要與您的保險公司核實。

Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter說：“目前我們看到許多保險條款都規定只有在租戶被法庭驅逐或終止後，或者他們離開時沒有通知，並且在撤離後沒有警告的情況下拖欠付款，業主才可以索賠。”

“但是，現在的問題是，假設投保時默認的租金收入沒有變，如果因為疫情拖欠房租的租戶不能被驅逐，那麼這種情況不符合保險條款中的租金違約規定。

房東需要馬上和保險經紀人或者保險公司確認，這種情況保險是否能得到賠償。”

押金（Bond）是否提供任何擔保？

Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter表示，住宅業主只能從押金中獲得四周的租金，不足以支付持續的租金欠款。

他說：“如果業主在租賃期間損壞了他們的租賃財產，他們通常會使用押金。房東購買保險是為了防止拖欠租金。”

對於商業地產，Rethink的O’Neill表示，房東有更大的安全性，因為租戶通常會根據租約支付三至六個月的租金作金額為押金。他通常要求租戶每年交等同於一個月租金金額的押金。這是為了賠償我任何潛在的租金損失或財產損失。

澳大利亞法律執業博士林匯銘
為您解析澳洲投資法與移民法
聯系郵箱：hi@auslawreview.com.au

暴風雨前的平靜？澳洲房價可能下挫30%

一位房地產分析師警告說，如果針對新冠病毒的限制措施延長至少六個月，那麼最糟糕的情況是房價可能下跌30%。

SQM研究公司（ SQM research）的創始人路易斯·克裡斯托弗（Louis Christopher）告訴澳大利亞廣播公司ABC的《商業》（The Business ）節目，無論何時取消限制令，房價都會下跌，但這個時間表將對房價下跌的程度產生重大影響。

克裡斯托弗表示，如果新冠病毒COVID-19病例繼續下降，限制措施在5月份逐步取消，“V型”復蘇仍有可能發生，也就是住宅價格在6月份下降，但在9月或12月份開始回暖。

然而，如果第二波病毒出現，限制令獲得延長，他預計房價將“大幅下跌”。

他說：“我所說的大幅下降，是指在12個月內下挫30%，其中大部分下挫發生在悉尼和墨爾本”。

“我們並不是說這種情況肯定會發生。這更像是一個警告。如果我們在整六個月內看到這些限制措施保持在目前水平上的話，這種情況就會發生。”

移民人數下降衝擊悉尼、墨爾本市場

克裡斯托弗表示，悉尼和墨爾本將首當其衝地受到經濟低迷的影響，因為這兩座城市的房地產市場價格在澳大利亞被高估得最嚴重，而且比其他任何首府城市都更依賴於淨海外移民。

澳大利亞聯邦銀行的經濟學家也預測，悉尼和墨爾本的房地產市場將會受到最嚴重的打擊，因為它們依賴於人口增長和這兩地的經濟特性。

“新州和維州的經濟對受影響最嚴重的行業的依賴更高，而對一些隔離程度更高的行業（如礦業和農業）的依賴則更小，”聯邦銀行高級經濟學家加雷思·艾爾德（Gareth Aird）說。

在最近的一份分析報告中，聯邦銀行估計未來6個月，各首府城市的房價將下跌10%（年跌幅為20%），其他經濟學家也有類似的預測。

房地產拍賣成交率大幅下降，這是房價下跌的主要指標。（圖：ABC News/Stephanie Chalmers）

澳洲房價或下挫，炒底時機來臨？馬上查看在售澳洲精彩房源！

然而，艾爾德先生指出，考慮到限制令的時間長度是個未知數，現在就下預測還“非常具有挑戰性”。

不管哪種情況發生，路易斯·克裡斯托弗說，全國幾個最大的首府城市的租房市場將會受到重創。

“我們將看到出租房空置大幅上升，租金下降，”他說。

SQM 研究公司的每周租金數據顯示，悉尼和墨爾本的租金分別下降了5%和2%。

克裡斯托弗說，每年新住宅的興建緊跟年度人口增長，淨移民人數的下降，以及短期度假出租房轉入住房市場，這將會出現約10萬套剩余出租房。

“這應該意味著全國出租房空置率會翻一番，這對租戶來說是件好事，但對房東來說就不那麼好了。”

艾爾德預計，租金下降將導致房價下跌，但他同時也指出，當前各州層面上的政策變化，即在新冠危機期間，因拖欠租金而導致的逐客令將被強行延遲，對一些計劃在未來六個月出租投資房的准房東帶來了“重大威懾”。

還貸暫緩期結束，“真正的考驗”就會到來

核心邏輯（CoreLogic）公司的伊麗莎·歐文（Eliza Owen）說，隨著失業、停薪留職及隨後收入下降的加劇，以及澳聯儲行長對20世紀30年代以來最嚴重的經濟收縮發出了警告，房價尚未下跌“似乎很難讓人理解”。

“經濟的這種極端收縮可能會加劇澳大利亞高額房屋貸款債務的結構性風險，”CoreLogic澳大利亞研究部主管歐文表示。

“2019年12月，買房貸款債務收入比反彈至142.1%創紀錄的高點。”

迄今為止，房價下跌尚未成為現實，但增長已經放緩。據CoreLogic的每日房地產價值指數顯示，過去四周民用住宅房價的變化為+0.4%。

然而，路易斯·克裡斯托弗表示，領先指數指向了即將下降走勢。

“過去幾周，房地產拍賣成交率直線下降。年初時，這一比例平均在65%至75%之間，”他說。

上周末，各首府城市的房地產拍賣成交率降至30.2%，為CoreLogic記錄中的最低水平。

歐文預計，各大銀行提供的按揭還款暫緩期將推遲房價下跌的開始，因為上市出售的房地產數量非常少。

在截至4月19日的四周時間裡，CoreLogic發現，與一年前相比，新上市房地產數量下挫了28.7%，而房屋總上市量下降了23.8%。

房地產出售已經崩潰，CoreLogic表示，除非迫不得已，否則人們不會將房地產拿出來出售。（圖：CoreLogic）

“在當前的大環境下，只有那些必須出售房地產的人才會把房產掛牌出售，因為償還買房抵押貸款已經不再是負擔得起的了。但由於抵押貸款還款中斷，處於這種情況下的人數則降到了最低，”她說。

“一旦房地產抵押貸款暫緩期結束，‘真正的考驗’就會到來。”

“如果經濟在6個月內沒有好轉，金融監管機構、澳聯儲和銀行業可能會持續延長買房抵押貸款償還的暫緩期。”

路易斯·克裡斯托弗同意，如果經濟衰退持續下去，買房抵押貸款減免可能會延長。

“我認為各銀行希望避免大規模回購發生……我們認為，在這場危機中，除非我們看到持續12至24個月的大規模經濟衰退，否則我們不太可能看到許多強制出售房地產現像。[如果經濟衰退持續長時間]，各銀行可能不得不轉向回購房地產，”他說。

關於居外IQI

居外IQI是一家控股公司，擁有並運營IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售澳洲房源，或致電400-041-7515諮詢澳洲移民、留學或房產投資的機會。你還可以聯系IQI Global在各地的經紀人，解答問題和預約看房。

來源：ABC中文
責編：Zoe Chan

既能賺錢又能省錢，盡在悉尼六星級社區｜居外精選

最近國內有部關於房子的電視劇《安家》火了。在片中，針對上海這個城市的特點，演員們定制了一個現代、便捷、溫馨的家庭式公寓，這個公寓開啟了新的居住體驗。劇中團隊進行著專業的設計、管理、服務，讓每一個入住進公寓的人都感受到家的溫暖。節能、環保、新穎，這樣擁有不一樣生活體驗的公寓，其實在現實中也存在著。

Meriton出品，必屬精品

專業人做專業事，今天給大家推薦的房產叫做Eminence，來自澳大利亞最大的房產開發商Meriton。Meriton專注於品質公寓開發已有57年之久，已在悉尼、布裡斯班及黃金海岸建成超過7.5萬套品質公寓，更是擁有眾多難有來者的記錄：

Meriton保持了100%項目完工率
Meriton項目發售前均獲得DA，購房者完全避免設計變動風險
Meriton公寓配備進行公寓及公共設施日常維護的專職物業經理

好的開發者，必定帶來好的項目。

Eminence，Zetland黃金地的佼佼者

我們知道，地產投資三要素：地段、地段、還是地段！一個好的地段，勢必為房產投資帶來非常積極的影響。

位於Zetland的Eminence，步行7分鐘就能走到Green Square火車站，開車11分鐘到悉尼CBD以及Surry Hills，周邊沒有其他高層樓盤，可以享受無阻視線。樓盤一街之隔就是正在建的古雅瑪公園水上運動娛樂中心，要知道，這裡是自2000年奧運會以來修建的規模最大的游泳館。

生活配套在這裡也是十分齊全。周圍的5個商鋪將讓住戶業主享有全新商圈體驗，社區內還將配有幼教中心、近2千平米景觀花園以及5星級業主私享設施。

星級公園，節能社區

似乎在每個國家，公寓的電費一直都是居高不下，在澳洲也是如此。不過選擇Emnience，電費將不再是您的困擾。

Eminence將突破性地使用熱交換技術，在不使用空調的情況下就能為房間室內制冷或取暖，電費消耗的降低將會實際體現在電費賬單上——這個樓盤的業主每年電費就能省下400-700美元。成為這裡的業主，不僅能靠租金賺錢，公寓自身就可以省下來一大筆電費，這樣的房產實在是難得。

由於節能表現突出，這裡將成為政府評定的6星級“Green Star”節能社區，在未來10年內得到悉尼市政府甚至會撥款5.4億澳元給到這裡，長遠來看城市升級計劃價值高達13億澳元。這也意味著Eminence社區具有極高的升值價值。

風格多樣，按需選房

在Zetland無與倫比的開發建造記錄讓Meriton對當地客戶的需求了如指掌，因此Meriton提供了多種形式的物業給到不同需求的業主。

高層物業享有無阻的悉尼CBD風光以及Botany Bay海景，其中頂層大平層將帶來Zetland前所未有的最頂級居住體驗，每套平層皆采用了頂級用料、超大戶型以及屋頂花園；

底層物業則有臨街入口，雖為公寓卻享有聯排別墅一般的居住體驗；

不同戶型需求的業主選擇方式也各有不同：

1房室內51-65平米；
1房帶多功能室53-69平米；
2房室內71-101平米；
3 房室內96-136平米；
4房室內155-178平米。

我們來看看Eminence公寓具體的情況：這裡擁有悉尼少有的帶窗廚房，搭配開放式戶型讓室內采光更佳，且擁有更好的空氣流通，全套進口Miele電器更是提升廚房的使用體驗。

周邊更有接近2千平米花園、Childcare、帶桑拿的恆溫泳池、健身房、專職物業經理、安保系統等頂尖設置。該有的現代生活一應俱全。

購房者們可以選擇享有悉尼CBD景觀的高層公寓，或是低密度的雅靜住宅，更有堪稱Zetland最奢華的大平層，無論是哪一種需求的購房者，生活需求都能夠在Eminence得到滿足。

2020年1月至今，Meriton已售出超過200套公寓，這麼多人的選擇也說明來了Meriton公寓的品質保障。另外，首次購房者印花稅減免和現金補助等優惠，也是當下下手悉尼房源的好時機。目前，Eminence虛擬看房體驗開啟預約，點擊：https://www.juwai.com/53212259.htm，便可和Eminence來一個親密接觸，你還等什麼？

撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

疫情全球大爆發，哪國房市能最快企穩反彈？

全球股市可能已經崩盤，但分析師和中介公司對房地產行業仍然非常樂觀——認為這只是投資者度過動蕩時期的必經門檻。

房地產專家是一個有韌性的群體。即使是在最壞的情況下也能積極應對，這是大多數成功的經紀人所擁有的技能。那麼，他們如何看待新冠狀病毒對房地產市場的影響？

澳洲McGrath地產代理公司的創始人兼執行董事約翰-麥格斯（John McGrath）巧妙地將危機期間房地產與金融市場的表現進行比較。

他指出，雖然全球股市跳水，但房地產價值卻（相對）保持穩定。“這是因為房地產並不是那麼容易交易，因此，當如全球金融危機或新冠肺炎這樣的‘黑天鵝’事件出現時，不會有同樣的戲劇性反應，擾亂我們的生活，”麥格斯在博客上寫道。

他承認，這最終可能會對房地產產生某種影響，尤其是如果病毒導致大規模的工作崗位流失，但“市場上還沒有出現恐慌情緒”。

麥格斯接著說，正是“夜能安枕”的因素讓房地產如此吸引人。“房產是一種穩定、長期的投資，比起所有其他考慮因素，它更需要時間，才能讓房產增值。它是烏龜在賽跑，”他寫道。

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根據新加坡城市重建局的數據顯示，新加坡的新房銷售似乎抵擋住了冠狀病毒的陰霾，2月份的新房銷售量比一年前猛增了114%以上，而當地的中介公司也同樣表現出了樂觀情緒。

Edmund Tie的研究和咨詢高級總監Alice Tan指出，新加坡新的私人住宅去年比轉售單位溢價約40%，預計這種情況將持續下去。

“隨著充足的新供應量流入市場，以及在低利率的情況下，2020年的需求將保持穩定，預計一手房市場和轉售非土地市場的價格差將保持在40%至45%。”她說。“因此，2020年很有可能超越上一年。”

萊坊新加坡研究部主管李乃佳博士認為，銷售量的回升表明，一些買家在購買時考慮到了財富保值的因素。“此外，新樓盤的推出也引發了額外的興趣，”他補充說。

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在房屋銷售大幅下滑的英國，第一太平戴維斯認為，英國的房屋銷售量可能會出現大幅下滑，但時間很短。該公司表示，未來三個月內，交易水平可能受到的影響最大，但指出，在中國，在流動限制後的三周內，房產交易量或約為零，但在兩個月內已恢復到四年平均水平的50%。

第一太平戴維斯表示，交易活動受到抑制可能導致潛在需求的積累，並指出“長期在家工作的經歷將促使許多家庭搬家”。

第一太平戴維斯還指出，在大選後更高的政治確定性支撐下，英國的房屋銷售活動在2020年的前兩個月相對強勁。“隨後任何活動的下降，都應該在這種強勁的開局背景下進行解讀，”該公司表示。

購房者可能無法親自看房，但這並沒有阻止他們找房。據居外IQI執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）稱，2月份居外房產門戶網站的活躍度超過了6個月的平均水平。

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在當月搜索量排名前五位的地方中，希腊的房屋搜索量飆升了57.1%，德國的搜索量上升了32.7%，越南的搜索量上升了31.6%。美國（+9.1%）和英國（+6.8%）的興趣較少。

而一些買家則不顧一切地進行著交易。“例如，我們的團隊正在與一位上海的買家合作，她在澳洲珀斯買了一套75萬澳元的公寓——房子沒看也照樣買。她通過電子郵件簽了合同。”奇米爾說。

“買家的積極性還是很強的，只是旅行上的實際限制讓他們望而卻步。”相關文章：【澳洲旅行禁令讓中國買家更瘋狂】

他認為，當疫情相關限制放松後，驅動中國跨境房產需求的積極因素仍將存在。“因此，交易將恢復到疫情前的水平，隨著延期交易的完成，可能會出現暫時性的激增。”奇米爾預期。

從國際買家的角度來看，萊坊律師事務所的凱特-埃弗裡特-艾倫（Kate Everett-Allen）對此表示認同。

“雖然全球對新冠疫情的不同反應意味著我們應該謹慎地進行嚴格的比較，但亞洲的經驗表明，一旦新的感染人數下降，活動就會相對迅速地上升——盡管從很低的水平，”她說。

盡管房東們肯定為病毒對零售業租戶的影響而深受打擊，但高緯環球最近對投資者進行的一項調查顯示，人們對商業地產的信心仍然很強。

根據這項專門詢問中國大陸商業地產的調查，超過60%的受訪者認為，在新冠疫情結束後的6個月內，投資活動會反彈，99%的受訪者表示願意繼續在中國投資。

投資者對一線城市的投資熱情較高，100%的外資機構受訪者表示，他們在未來12個月內計劃在上海投資。

不過，總體而言，高緯環球亞太區研究部主管詹姆斯-謝菲爾德（James Shepherd）指出，外資投資者的信心似乎不如本地投資者。

“調查結果顯示，國內投資者在項目執行方面比國外投資者更積極主動，更願意在2020年增加投資預算。”他說。“受新冠疫情爆發的影響，大部分外資企業的項目進度明顯放緩，這給內資企業提供了加快收購步伐的機會。”

謝菲爾德補充說，對於總部位於亞洲的投資者來說，中國是他們在亞太地區投資組合配置中的重要組成部分。“我們預計，當疫情形勢逐漸明朗化後，市場將出現一系列的投資機會，下半年交易量可能會出現反彈。”他說。

珀斯的伊麗莎白碼頭（Elizabeth Quay）全景，北望向市中心中央商務區。圖：Handout

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來源：南華早報
編譯：Zoe Chan

全球最安全國家/地區竟是它！榜首藏在疫情重災區旁邊

2019新型冠狀病毒爆發，由於疫情快速擴散，全球各地也都陸續傳出確診案例。近日Deep Knowledge Group網站也公布了“全球疫情最安全的國家/地區”榜單，但沒想到第一名卻讓不少人相當震驚，直呼“不可思議”。

根據Deep Knowledge Group網站報導，其於4月12日公布了一份“全球疫情最安全的國家/地區”的榜單，其中一至五名次序分別為：以色列、德國、韓國、澳洲及中國。

其中，以色列作為最安全的國家，雖名列亞洲確診數第5位，但在9404名確診病患中，僅有73名死亡案例，相當於近0.8%的超低死亡率。另外，以猶太教為主的以色列，也針對宗教儀式和典禮也祭出嚴格規範，並透過鎖定患者手機位置制作“追蹤地圖”，一旦民眾的活動範圍與確診病患重疊，就會由手機App跳出警示通知，防疫措施相當新穎。

居外推薦以色列特拉維夫（Tel Aviv）赫茲利亞（Herzliya）的14棟豪華別墅。頂級位置——距離海灘200米；頂級設計——由建築師大師Orly Shrem設計。3臥3衛房價約¥2,573萬。點擊圖片查看項目詳情

值得一提的是，該網站也一並公布“全球疫情安全高風險國家/地區”名單，一至五名分別為：意大利、美國、英國、西班牙及法國，其中美國近期疫情狂燒，確診數一直不斷攀升，而意大利則是傳出醫療崩潰的消息，引起當地人民恐慌。

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來源：MSN新聞
責編：Zoe Chan

交易量暴跌，收入驟降，全球房地產經紀人如何面對疫情引發“黑天鵝”？

宵禁、禁足、禁止聚會、商店關門、辦公樓無人、工廠停業，受新冠病毒肺炎疫情影響，過去的一個月，全球多數經濟體的經濟活動都處於停滯或半停滯狀態：短期工增加、失業率大漲，經濟衰退風險劇增。

在這種情況下，多國的房屋租賃和買賣市場也遭遇了“冰川期”，買家大多會選擇持謹慎觀望。據評級機構標准普爾估計，全年房地產行業的總銷售額將下降15％至20％。疫情引發的交易量大跌，不一定會引起房價大跌，但卻會直接導致房地產經紀人收入的下滑。

亞洲房產科技集團居外IQI最新發布的《全球房產經紀人疫情影響調查》報告（下稱：報告）顯示：全球大多數經紀人預期今年收入將受到負面影響，買家群體的活躍度普遍下降，疫情對房地產市場的影響將會至少持續三個月，但也有不少經紀人認為，對於剛需而言，現在反而是一個很好的入場機會。

居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，如果經濟學家們的預測是正確的話，疫情對於經濟的影響雖然劇烈，卻會是短暫的。他補充道，事實上，在中國的疫情得到控制之後，買家對海外房地產的興趣再度重燃，“以3月份為例，買家對美國住宅房產的詢盤量環比2月份增加了9個百分點，對澳大利亞、泰國、加拿大則分別增加了15、24和62個百分點。數據顯示，需求正在回歸。”

交易量下降令經紀人擔憂收入減少

報告問卷調查了來自全球60多個國家，近千名的房地產經紀人，82%的受訪經紀人均表示，新冠病毒的流行將降低他們在2020年的預期收入，其中超過半數認為今年的收入會“大幅降低”。

報告顯示，經紀人對收入下降的擔憂程度與當地疫情的輕重存在一定相關性。比如，從整體上看，歐美地區的經紀人對於自己收入下降的預期要遠高於來自疫情相對較輕的東南亞地區的經紀人。

英國世嘉置業SJW Property的創辦人、《英國置業三部曲》的作者Sally Wang對第一財經記者表示，最近倫敦的疫情發展讓人覺得英國可能會步意大利的後塵。她稱：“因為今年公司增加了人手，所以在疫情大暴發前，業務比去年同期有所增加，但3月中旬倫敦封城之後，業務明顯受到了影響，4月份預計也難有起色。”

Sally Wang表示，目前售房業務已經暫停，但租賃業務仍在進行，“畢竟我們要對把房子委托給我們的業主負責”，但因為疫情關系，無法帶客戶直接看房，而是通過照片或視頻的方式發送給有興趣的租客。

IQI澳大利亞佩斯分行董事總經理Lily Chong也對第一財經記者表示，毫無疑問，疫情放慢了市場正常的節奏，買賣雙方都擱置了決策，“與去年第一季度相比，今年同期的營業額下降了35%。由於旅行限制，有兩筆交易因買家無法前往使館核實文件並簽名而被迫延遲。”盡管如此，她表示，由於當前澳元彙率十分劃算，仍有不少買家通過網絡進行了咨詢。

當然，也有一些經紀人認為，疫情對其影響較為有限，比如德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊就對第一財經記者表示，疫情期間德國與房產交易相關的部門工作正常，只是大部分工地暫時關閉。他提到，自己這段時間主要服務的是來自中國的剛需客戶，中國人面對病毒時的自我保護意識特別強，都會主動戴口罩並與他人保持距離，因此在看房和交易上並沒有遇到太多困難。

采取哪些措施減輕疫情影響？

報告顯示，對於疫情可能的持續時間，62%的受訪經紀人都認為至少將持續三個月，只有10%的經紀人認為影響將限於兩個月或更短。經紀人們普遍認為，疫情對當地買家的影響較小，受到影響的主要是來自海外買家的交易量。為了減少疫情影響，激活市場以保證資金流動性，不少投資熱門國家的開發商都祭出了打折營銷的手段。

IQI國際業務負責人Mandy Chen對第一財經記者表示，最近東南亞多家開發商都推出了折扣優惠吸引買家，比如在泰國曼谷、柬埔寨金邊這些城市都有因疫情而打折的項目在售，除了價格折扣之外，還提供免物業費、免維修基金、免彙款手續費等優惠選項。

Mandy Chen還提到，由於現在大家都在家裡閉門不出，對房產有興趣的買家反而有更多時間在網上查看房源信息，因此在線的咨詢服務工作反而更多了。此外，通過網絡視頻會議軟件與買家進行溝通也成了常態。Mandy Chen稱：“我們通過視頻軟件給買家介紹房源，這與線下介紹的體驗並沒有太大差別，尤其是對當地環境比較熟悉的客戶而言”。

墨爾本銷售代理Kay & Burton的Jamie Mi在居外直播活動上展示其房源

奇米爾也表示，目前海外房產買家對東南亞地區的咨詢活躍度很高。比如，3月28日時，居外網曾做過一次海外房產項目直播展示，在線觀看直播的人數接近十萬，而這可能與疫情導致近來東南亞國家貨幣對美元彙率普遍大幅下滑有關。深入了解：【居外網海外房產線上講座瀏覽量超過9.3萬人次】

Lily Chong也對第一財經記者表示，疫情之下，直接和客戶面對面交談並在線下展示房源受到了大幅限制。因此，她所在的公司為經紀人提供了在線培訓和講座，教他們使用視頻、數字化等在線的方式展示房源以及和客戶線上溝通的技巧。另外，Lily Chong還提到，有在專門花時間研究各國政府推出的刺激計劃和援助信息，並與客戶共享其中的重要信息，以期可以互惠互利。

經紀人認為現在適合買房，但對賣房意見不一

報告的調查結果顯示，全球經紀人對於疫情期間是否適合賣房存在分歧，約有39%的經紀人認為時機合適，不過也有同樣比例的經紀人持反對意見。由於當前買家多持觀望態度，需求被暫時壓制，賣家想要脫手房產可能不得不降價或提供其他激勵交易的手段。

與賣房的情況不同，大多數經紀人（68%）都認為現在是買房的好時機，認為不好的僅有9%。

比如孫楊就對第一財經記者表示，對於剛需客戶而言，現在是一個很好的買房機會，德國大城市房產供不應求的情況並未發生根本的轉變，市場需求只是受到疫情的暫時抑制，只要經濟沒有陷入長期的衰退，需求很快就會反彈。

奇米爾也認為，根據大多數觀察家預計，第二季度全球經濟將出現嚴重的收縮，但第三季度將迎來迅速反彈，重新上升的市場和經濟將給房地產投資者提供更多的購買理由。”

房地產咨詢管理公司仲量聯行（JLL）研究部門副總監惠頓（Nick Whitten）認為，自從英國政府宣布未來幾個月暫停所有抵押貸款的還款以來，房產持有者沒有太大理由要在此時賣房，而一旦疫情的衝擊結束，由於供應不足，房產的價格將會快速上漲，就像2009年金融危機之後的那樣。惠頓預計下半年市場就將完全復蘇，並維持其對今年英國房價上漲1%的預期。

報告顯示，對於市場的長期前景，大多數經紀人都保持著信心，當前個別地區的打折銷售也只是暫時現像，預計疫情危機過後，價格和交易量都會快速反彈。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

悉尼華人地產鄙視鏈

有人的地方就有江湖，有人的地方就有鄙視鏈。

讀者朋友這是妳們壹直要求，但我壹直沒寫的文章。不是我不想寫，而是我不敢寫。不懂我說什麽的朋友請看這篇文章的姐妹篇《悉尼華人鄙視鏈–20年的更替和輪換》。

上壹篇《悉尼華人鄙視鏈–20年的更替和輪換》意外備受好評，但引起很多爭議，有人說妳寫這種文章就是挑撥華人族群內部關系，是不是想叫誰鄙視誰關於這壹點，我在這裏公開說，我的文章過去，現在和以後都會是這種“政治不正確”的文章，因為政治不正確不代表真的”不正確“。

地產鄙視鏈到底是妳鄙視我，我鄙視妳？還是哪個區鄙視哪個區呢？是過戶律師鄙視賣二手房的，賣二手房鄙視賣樓花的呢？還是東區看不起下北，下北看不起上北，上北看不起2E（ Eastwood & Epping）呢？

如果以上面的信息作為話題，那就落入俗套。鄙視鏈的背後是不可逆轉的趨勢，是社會大眾骨子裏的認知，鄙視鏈其實是發財鏈。且聽我娓娓道來，我來慢慢和妳講清楚。

首先悉尼從2000年初,壹直延續到今天的是

“住Parrmatta河以北對住Parrmatta河以南的鄙視“

雖然上東區也在河的南邊，但我們今天所說的範圍不包括上東，下北和內西。除了這個範圍，外面的世界全部都是我們老百姓的世界，是中產的世界，這個才是我們討論的範圍。

以前有人問我，我住在Hurstville 被人鄙視，難道這裏很low嗎？

是的，沒錯。我說的不止是妳，而妳們南邊全部都很low。

這不是我說的，是數據說的。

讓我先來問妳三組問題

問題壹

A區沒有火車站，沒有商業街，也不接近任何主幹道，區內還有壹部分國家保障房

B 區有火車站，商場，醫院，繁華的商業街和直達市區的快車

在價格差不多的情況下，請問A和B妳選誰。

傻子才會有選A對不，記住妳的答案，我們接著往下看。

問題二

C區離市區20公裏，但樹林茂密，很多房子還有火災隱患，但商場，火車站都有，學校也不錯。搭乘火車去市區大約30分鐘。

D 區離市區14公裏，沒有大型商場，但商業街豐富，基本生活需求可以被滿足，開車10分鐘到海灘，20分鐘到機場，醫院，學校應有盡有。搭乘火車去市區大約20分鐘。

同樣價格，請問妳買哪？

問題三

E區最大優點公校排名不錯，有商場，有直通市區的BUS大約35分鐘左右到。E區離市區31公裏

F區離市區24公裏左右，火車商場樣樣有，而且開車不超過10分鐘可以到海灘和公園。公立學校壹般，但也不差，私校學校資源也很豐富。

請問妳想去哪？

題目分析

A是 Dundas Valley

B是 Lidcome

兩者目前中介價位，

Dundas Valley 111萬

Lidcome93萬

C是 Hornsby

D是 Kogarah

兩者目前中介位接近壹樣，都是110萬

E是 Baulkham Hill

F是 Miranda

兩者又是都壹樣，都是110萬。

妳們想看壹下2003年的中價位數據嗎？

Dundas Valley中價位46萬‘，

Lidcome39萬5

Hornsby 52萬，

Kogarah 64萬

Baulkaham Hill 50萬7，

Miranda 58萬7

我多送妳壹組

Carlingford 2003年60萬5千，現在中價位130萬. Sylvania（豪宅海景區） 2003年72萬5，目前中價位110萬。

篇幅的原因不能列舉太多，但我看到的是北區壹直在超越南區

有人會說學校，學校是原因，但我相信學校沒有那麽大魅力改變南北的格局。真實的原因妳只會在我這裏看到，而不是任何其它地方知道。

這是戰爭帶來的人種變化。

1975年世界上有兩場戰爭在進行著，準確說是內戰，壹個是越南內戰，另壹個黎巴嫩內戰，這期間有大片難民湧入澳洲。以下兩張圖是悉尼黎巴嫩人和越南人的聚集圖，綠色顏越深代表越密集。

地圖上可以看出他們都在河的南邊，基本集中在壹個位置。人無高低貴賤，全看生長環境，但第壹代移民的孩子，要不很出色，要不就很容易成為罪犯。他們來自壹個完全不同的文化背景，壹旦父母文化層次低，就很容易產生身份認同危機，難以融入主流社會。感覺到自己被排斥，然後就組成各種小團體。

他們的孩子在2000年初的時候都成了青壯年，精力最旺盛的時刻。而2000年初是悉尼警力最匱乏的時刻，2004年Redfern土著騷亂，2005年 Crounalla騷亂，和這個原因密不可分。墨爾本的朋友讀起當年的新聞，結合現在發生在他們身上的情況會很有親切感。

2000年初老移民的印象壹般是，涉及到槍擊的都和中東幫派有關，涉及到毒品的就是越南幫派。

如果妳認為我是種族主義者，那我告訴妳，最大的種族主義者是澳洲警察，他們把罪犯按照種族來劃分，比如說他們就曾經成立了壹個”中東有組織犯罪調查組”（Middle Eastern Organised Crime Squad），專門調查中東罪犯。2017年才和幫派犯罪調查組合，並壹起辦案。

我再附贈壹張島國人分布圖

島國人也以南邊也是居多，我在campsie居住時，經常聽說過島國人搶劫的事。

什麽主導了悉尼過去十幾年的房地產主軸?說不好聽的是鄙視鏈，說好聽點是去城市化，使中產紛紛遠離市區附近可負擔性高的內中環，搬去城鄉結合部。悉尼市政府沿著Epping往西壹路建設直達Kellyville，Rouse Hill。Kellyville這種鳥不拉屎的地方也有人願意付壹百萬，著實要感謝南邊的治安給人留下的印象。否則這種地方明顯看出來就是高估了。

不過根據周圍鄰居和朋友交流，最近這幾年賊也看到了這個趨勢，也開始頻繁光顧北邊盜竊。任何職業都要順從趨勢。

南邊底子好，人家基礎設施和交通是先天的好，先天的棒，所以我壹直鼓勵，南開發，北投資。

住House的鄙視住公寓的

奔馳貴還是Toyota貴？那要看具體情況了，如果奔馳跑了30萬公裏，還是舊款車，而Toyota是全新的SUV，還升級了，那Toyota就貴。

我記得有壹次同學會，大家很久沒碰面，寒暄許久中難免會問到妳住哪個區。我記得有壹對同學，其中壹個問對方妳住哪，對方答我住在Gordon。問的人流露出羨慕之色，人家緊接著問那妳買的House還是公寓，對方答公寓。問問題的人露出壹臉輕松之色，因為他住的是House，雖然House在Toongabbie。

住House的人覺得，除了上東，下北內西和宇宙中心Chatswood，我們不管什麽House，只要隨便壹賣，我們想買哪的公寓都可以。當然這也不能說完全不正確。

思潮背後其實是因為公寓的臉基本被接二連三的發生的事丟盡了。就像三鹿奶粉事件永遠改變了大眾對國產奶粉的看法，Opal tower事件也永遠改變了大家對公寓的看法，對公寓生活方式在澳洲的推廣，往後開倒車至少退步了10年。

對中產階級來說，最重要的就是安全感，安全感來自對未來不可知風險的判斷，這個判斷被打破了，人們就憂心忡忡，不知道未來還有哪樣的風險。原來Trust account的錢還是可以動的，原來council驗證過後，建築還是會出問題，原來不按圖紙造房子，沒什麽法律懲罰，信任沒了就什麽都沒了。

2019年開始的反彈，公寓和House完全沒有互動，House壹飛沖天，紛紛掛上Auction字樣，公寓躺在那裏寫著Private Treaty，雙方已經不在壹個起跑線上了。關於公寓的負面新聞2014年就有很多暴露出來，只是市場太熱而忽略，很多老外幾十年前就看過這些事情，對他們來說不過是電影重新循環播放壹遍，所以買高密度的都是新移民，吃過壹次虧妳就加入了老移民的隊伍。

朋友2019年做了壹億的房屋貸款，他看到的是85%的首次置業者和投資人還在繼續買House。公寓急需名人效應來反轉大眾認知，這種鄙視鏈延續下去，公寓會和北美的condo壹樣，淪為純投資產品，價值根據租金來計算。

最後的地產鄙視鏈是華人鄙視華人區

這個世界最歧視華人的其實是華人，最歧視華人區的也是華人。華人對待華人區的態度就像廁所，想方便的時候望眼欲穿，方便完了捂著鼻子巴不得馬上離開。剛移民的時候覺得住在華人區好方便，交通發達，買菜便宜，出門沒幾步就是商場。混熟以後就像對待廁所，用完了以後，巴不得馬上離開，Eastwood太low了，Epping公寓蓋太多了，Campsie太多幹建築的黑民，Burwood快成中國了， Ashfield老頭老太太太多了，Chatswood被沒腦子中國人炒高了。

妳要情調，妳要底蘊，妳要風景，還要中國人少點的好學區，少點和妳們家孩子的競爭。總之妳想靜靜了，華人區太吵，華人不守規矩，我們這個區華人多了我也要賣房。奇怪的是妳遠離華人區了，但總想著回國發展。說好了擁抱澳洲價值觀，卻讀不懂悉尼晨鋒報的新聞。喜歡民主自由，卻看不懂澳洲政治結構和立法體系。

正像有些窮人有錢了急著刷掉自己的發妻，他需要做壹些事對我進行宣告，我已經成功了。脫離華人區，也是在宣告我不是新移民，老子現在是地頭蛇了。有錢跑上北，沒錢跑西北，總之華人區我是不想待了，連投資都不想買在這裏。

在澳洲這多年我來告訴妳壹個事實，華人在我心中就是非常優秀的民族，因為我也是華人，並為此而驕傲。我們聚集在哪個區，哪個區就會出現天翻地覆的變化，不是因為炒房，而是因為我們的消費能力最強，家庭凝聚力最強，所以我們願意買房。我們選的區壹定是學校和交通都很棒的區域。

有的時候真想對澳洲人大聲講，哪個區華人開始多起來，要馬上開始介入。大部分時候，華人區才是最值得投資的，看看布裏斯本就知道，市區new farm壹帶的商店半死不活，到了sunnybank的南區就生機勃勃。

華人長期壹致看好的區，壞區也會變好區。

結語：

過去澳洲房市的15年就是中產的去城市化，西北借此由農村變為郊區，融入城市的壹部分，這三點都有貢獻。此文不是叫妳買西北，現在已太晚，價格已上去。此文是告訴妳要通過觀察生活周邊生活瑣事，撫摸到趨勢的脈搏。

有人等待趨勢發生，有人讓趨勢發生，有人好奇趨勢到底是如何發生的。

下壹個房市15年會更精彩，而壹切終究會按照趨勢的發展來運作，到時不知妳我會在鄙視鏈的哪壹段。

祝願您看到未來，感謝您的閱讀，我是萬邦君。

來源：澳洲萬邦金融