馬來西亞 | 新加坡人去年購買馬來西亞私宅銳減七成

柔佛新公寓項目中,由中國發展商碧桂園打造的填海城鎮項目“森林城市”(Forest City)比較受新加坡買家關注。

新加坡買家購買的馬來西亞房地產數量大減,從前年的838個單位,在去年減至241個單位,跌幅超過七成。

另一方面,備受本地買家關注的柔佛房地產市場,包括依斯干達經濟特區的房地產交易繼續趨緩,去年交易額同比下跌三成左右。

國家發展部長黃循財本月中在國會以書面答復義順集選區議員李美花的提問時,披露以上數據。

過去幾年,依斯干達特區的房地產項目吸引了不少新加坡人前去買房。隨著特區推出的公寓項目越來越多,一些買家擔心當地樓市出現供應過剩,造成房地產需求減少。

據馬來西亞全國房地產資訊中心(NAPIC)的最新報告顯示,柔佛今年上半年的住宅交易量為1萬3693個單位,比去年同期減少了1675個或11%。同時,住宅交易額為43億2042萬令吉(約14億2391萬新元),比去年同期減少了6%。

報告也顯示,柔佛新山現有住宅供應量為36萬3790個單位,超過我國私宅總數。新山的新公寓單位2萬7459個,明年預計還有2萬2131個新公寓單位投入市場,即明年的供應量可達4萬9590個。

柔佛新公寓項目中,由中國發展商碧桂園打造的填海城鎮項目“森林城市”(Forest City)比較受本地買家關注。項目今年3月推出時,曾吸引一些“獅城買房團”北上,加劇新柔長堤塞車情況。

柔佛樓市令人擔心供過於求,引起李美花關注新加坡人目前在依斯干達特區投資房地產的情況,特別是令吉兌新元彙率下跌,是不是促使更多國人到那裡購買房地產。

黃循財答復時說,新馬貨幣彙率變化並沒有促使更多國人到依斯干達買房,反而是投資者因為擔心當地房屋可能供過於求,會導致房屋價值下跌,對在當地買房更謹慎。

他透露,本地買家透過新加坡經紀公司在馬國購買的房地產數量,在2013年多達2609個單位,如今已下滑至241個。這顯示本地買家對馬國房地產投資興趣大減。

黃循財說:“購買外國房地產涉及許多風險,包括房屋供過於求、外彙,以及稅收和監管框架很容易變成對投資者不利等。”

分析師:私宅供應過多 經濟發展未必趕得上

對於依斯干達特區房市的需求趨緩,受訪分析師不感意外。國際地產顧問公司總裁邱瑞榮說:“新山住宅供應量比新加坡私宅總數還多,這是不可思議的事,當地經濟發展步伐要如何趕得上這龐大供應量呢?”

他指出,依斯干達房價或許已跌至吸引人的地步,但是他更重視該區較長期的發展,包括能否吸引外國投資,創造更多就業機會。

智信研究與咨詢(R’ST Research)總監王伽勝同意這一點。他說:“新山房價下跌,或許能吸引一些投機型買家,刺激市場買氣。但是這個情況終究無法持久,買房還是得回到基本面,看當地化經濟穩健增長和各行業提升等,進而如何影響潛在住房需求。”

(據聯合早報)

新加坡 | 私宅小區再添新公寓吸引買家

淡濱尼靠近勿洛蓄水池一帶的私宅小區又添了一個新項目。私人共管公寓The Alps Residences 9月24日開放示範單位讓公眾預覽,估計會再次吸引買家關注這一帶的房子。

項目的設計靈感源於阿爾卑斯山,共有626個單位。據報道,價格估計每平方英尺介於900元至1200元,與周邊項目差不多。單位設計包含一至五臥房式單位,以兩臥房式單位居多。

項目坐落於淡濱尼86街,沿著這條街走,便可來到另外五個私宅項目聚集的小區。

新加坡淡濱尼一帶地圖及一年來部分私宅交易

阿爾卑斯山項目的發展商中冶置業(MCC Land)兩年前剛在這個小區推出了另一個私人共管公寓The Santorini。

The Santorini共有597個單位,根據市區重建局的數據,過去兩年來售出了近四成單位,共計237個。過去一年來,項目的尺價介於975元至1211元。

The Santorini旁邊的Q Bay Residences已售完所有630個單位。這個項目由星獅地產與遠東機構聯手發展,過去一年的尺價介於993元至1234元。

另外三個項目則已竣工。它們分別是水軒園(Waterview)、濠景園(The Tropica)與Arc at Tampines。今年第二季,水軒園與濠景園的租金都有所下滑。

水軒園的中位數租金環比下滑5.7%至每平方英尺2.65元;濠景園上一次有租金記錄是去年第四季,相比之下的租金下滑了3.3%至每平方英尺2.36元。

Arc at Tampines則沒有租金記錄。這意味著它的出租交易少於10宗,沒有收錄在市建局的系統內。

這一住宅區目前最靠近的地鐵站是東西線的淡濱尼站,距離約10分鐘車程。更靠近它的淡濱尼西站預計明年會竣工,屆時居民有東西線與濱海市區線兩個選擇更方便。

此外,附近有九所學校之多,其中包括培青小學、聖希爾達中學、淡馬錫理工學院與東南亞聯合世界學院東部分校等。

便利設施主要還是聚集在離住宅區有一段距離的淡濱尼地鐵站周圍。這裡的購物商場有淡濱尼廣場、世紀廣場與Tampines 1。其他設施包括淡濱尼區域圖書館、公積金局服務處、職總英康辦事處等。

住這一帶的一個好處是靠近勿洛蓄水池,喜歡戶外活動的居民可到那裡運動、跑步、散步或玩耍。

該住宅區最靠近的地鐵站是東西線的淡濱尼站,距離約10分鐘車程。更靠近它的淡濱尼西站預計明年會竣工。到時,居民出行將更方便。

(據聯合早報)

新加坡 | “鬼月”作祟 8月新私宅銷量環比大跌56%

新加坡新私宅銷量由升轉跌,在7月份創下一年來新高後,8月份卻環比下跌一半以上。

分析師指出,新私宅銷量大跌跟俗稱“鬼月”的農歷七月有關,因為發展商一般都會避開這個華人傳統上較忌諱的節日,而把私宅項目提前或延後推出,導致8月份新私宅銷量下跌。

根據市區重建局發布的數據,不包括執行共管公寓(EC)在內,今年8月份發展商共賣出了473個私宅單位,是自今年2月以來的最低水平。

與7月份的1091個單位相比,8月份新私宅銷量大跌56.6%。同去年同期的513個單位相比,則下跌了7.8%。

仲量聯行(JLL)研究與咨詢部新加坡董事王德輝表示,8月份新私宅銷量走低,部分原因是因為該月份沒有新項目推出。但這數據未必能准確反映市場走勢。

他進一步指出,私宅轉售市場數據顯示,8月份共有762個單位轉售,跟7月份的752個單位轉售相比,並沒有相差太多,說明買家依然很活躍。

王德輝說:“其實本地私宅的買氣自3月以來已改善很多,買家如今對私宅趨勢大致上也持較樂觀態度。”

8月份新加坡新私宅銷量大跌一半以上

就各地區來說,代表大眾化市場的中央區以外(OCR)新私宅賣出最多,共有285個單位。

其次則是代表中檔私宅的其他中央區(RCR)新私宅,賣出139個。至於代表高檔私宅的核心中央區(CCR),則是賣出49個單位。

8月份最暢銷的三個私宅項目是裕廊的湖景豪苑(Lake Grande)、金文泰的The Trilinq,以及丹那美拉的林曦閣(The Glades)。它們都是較早前推出的大眾化私宅項目,成交尺價約1317元至1415元。

橙易產業咨詢公司研究與咨詢部主管黃顯洋表示,8月份暢銷項目大多是推出市場多時的項目,這與政府縮減供地,新私宅供應量減少有關。由於新私宅選擇減少,一些人只好轉向已推出的項目,他預料一些未售出單位不多的地區,其價格將能持穩。

在執行共管公寓方面,發展商在8月份共賣出了332個單位。當中,最暢銷的EC項目是盛港的萬寶園(Treasure Crest),蔡厝港的Sol Acres和兀蘭的百麗居(Bellewoods)。它們的銷量都比湖景豪苑來得高。

ERA產業主要執行員林東榮表示,上月EC市場銷售不錯,可能是因為它們的價格較低。

隨著下來幾個月有更多新項目推出,包括實龍崗的森濤苑(Forest Woods)和淡濱尼的Alps Residences等,林東榮估計,今年新私宅銷量將相當於去年水平,總銷量介於7500和8000個單位。

(據聯合早報)

新加坡 | 精靈寶可夢無助新加坡房產銷售

近期,新加坡一些寧靜的私人住宅區,似乎熱鬧了起來。若房子大門有什麼奇特的裝飾,如石獅子、雕繪牆和銅像等,三五成群的人就會特意走過,小駐片刻。

只見他們低頭注視著手機,手指不停地在屏幕上滑動,不一會兒發出“捉到了!”的喜悅之聲。如果你是房子的屋主,不要感到奇怪,因為你的房子已成為精靈寶可夢(Pokemon Go)手機游戲的精靈補給站(Pokestop),下來還會有不少人到你家門外抓精靈。

根據讀者提供的線索,這樣的房子還真不少。譬如,楊厝港一帶的沙樂卡路(Saraca Road)就有一棟有地洋房,大門金碧輝煌,兩邊蹲著古希腊第一勇士阿基裡斯和奪取金羊毛的英雄伊阿宋,成為精靈補給站的標志。

至於道館(Gym),即可與其他玩家的精靈格鬥,好讓精靈升級的地點,也不缺私宅項目的蹤影。大巴窯1巷的嘉桃園大廈(Oleander Tower)私人游泳池上方的巨型彩色篷帳,即是一個道館。

對高檔住宅有負面影響

房地產經紀公司Singapore Realtors Inc(簡稱SRI)主管合伙人許正偉受訪時說,他最近留意到一些以精靈補給站為賣點的賣房廣告。

他說:“不過,精靈寶可夢不會真的帶旺房子銷售。實際上,人們喜歡隱私,所以精靈補給站只會影響,而不是惠及屋主。再說,精靈補給站也不會把地鐵站和房子的距離拉近。所以,在住宅房地產方面,游戲不會給房子加分。”

專家認為,Pokemon Go不會真的帶旺新加坡房子銷售,甚至可能對高檔住宅有負面影響。

戴玉祥產業咨詢公司研究部東南亞區域主管李乃佳也認為,精靈寶可夢對住宅房地產價格的影響極小。

他說:“買家不可能為了要住在靠近稀有精靈或精靈補給站的地方,而支付更高的價錢。全國精靈補給站的分布很均勻,稀有精靈通常是在公園和商場裡出沒。對於高檔隱蔽的有地住宅而言,人潮反而成為顧慮。”

可助零售空間和商家

不過,所有受訪專家都認為,精靈寶可夢對商場吸引人潮,是百利無一害。

仲量聯行(JLL)日本研究部主管赤城威志說:“雖說通過精靈補給站和道館來提高房地產價值仍太牽強,但人潮增加讓業主和發展商有機會賺錢,也會使附近的商家能獲益。”

赤城指出,日本的2800多家麥當勞店面在游戲推出時,都成為了精靈補給站或道館,“這有助提高快餐店的銷售和品牌”。

新加坡,有至少16家商場已參與游戲,把精靈補給站或道館引進門。李乃佳認為,人潮雖多了,卻不一定能轉換成銷售額,因為玩家主要是衝著抓精靈而來。許正偉則認為,這股熱潮已經在退潮。

(據聯合早報)

新加坡SRX數據:6月非有地私宅租金 同比下滑0.5%

SRX昨天發佈的預估數據顯示,高檔私宅和大眾化私宅的租金分別下跌0.8%和0.7%,而中檔私宅則沒有變化。但出租活動則上揚。

SRX數據:6月非有地私宅租金 同比下滑0.5%
SRX數據:6月非有地私宅租金 同比下滑0.5%

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新加坡6月份非有地私宅房地產租金跟5月相比下滑,但出租活動則上揚。分析師認為,隨著更多新私宅完工,私宅租金將繼續面對下跌壓力。

房地產交易網站SRX昨天發佈的預估數據顯示,本地6月份整體非有地私宅租金同上個月相比滑落0.5%。其中,高檔私宅和大眾化私宅的租金分別下跌0.8%和0.7%,而中檔私宅則沒有變化。

私宅單位的出租交易量則增加,同5月相比上揚1%至3777個。

與去年同期相比,6月份整體非有地私宅租金下跌6.5%,而出租交易則增加15.4%。

大量新私宅的竣工對租金形成下跌壓力。房屋經紀公司ERA產業主要執行員林東榮指出,私宅租戶群有限,而隨著更多新私宅落成,出租市場的競爭也更加激烈,因此6月份私宅租金下滑主要是這個原因造成。

「由於今年和明年將有大量新私宅竣工,因此租金接下來面對的下跌壓力將不會這麼快減緩。」

新加坡智信研究與諮詢總監王伽勝表示,租金下跌主要是因為從5月和6月起,外來派駐人員進入本地的數目和出租交易量都開始下降,並且將在下半年持續減少。

他指出,小型高檔私宅單位一般上在出租市場會有比較好的需求,但高檔私宅租金在6月份下滑,顯示租戶對這類小型單位的興趣也走軟。至於大眾化私宅租金下跌,則進一步確定新竣工單位增加所帶來的衝擊。

分析師也認為,大眾化私宅租金下滑,部分也是因為鞋盒單位和雙鑰匙單位的出租市場疲弱使然。

王伽勝表示,雙鑰匙單位的屋主若租出屋內的其中一個單位,租戶會覺得無異於跟屋主住在一起,缺乏自由和隱私,而這是他們所不願意的。

他指出,至於鞋盒單位,租戶至今已發現租金過高,尤其是近來已有許多新鞋盒單位落成或將竣工,因此鞋盒單位租金也將面對下跌壓力。

另外,分析師認為,租戶預期房租會下跌而簽署租期更短的租約,是出租交易量增加的原因。

林東榮表示,6月份出租交易量微漲並不是由新需求促成,而主要是因為租戶轉向更優質或租金更低的私宅。

「過去兩年,我們看到越來越多租戶簽署12個月而非傳統的24個月的租約。他們會這麼做,是因為預料隨著越來越多私宅單位竣工,將會形成供應過剩的局面,而租金也將隨之下滑。」

他預料今年接下來,出租交易量將隨著租戶大玩「音樂椅遊戲」而維持活躍。

組屋6月份整體租金上揚

另一方面,根據SRX的數據,組屋6月份整體租金上揚0.1%,而租出的單位幾乎沒有變化,為1902個。同去年同期相比,組屋6月份整體租金下滑1.8%,而租出的單位也增加14.2%。

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新加坡房產出新規:私宅示範單位7月20日起須以實樣示人

新加坡私宅項目的示範單位今後必須以“素顏”示人,以準確反映單位落成後的真實模樣,不然就必須關閉示範單位。國家發展部昨天宣布,壹系列讓私宅市場更透明的舉措即將生效,包括更頻密地公開新項目銷售數據、規定更全面的交易文件信息,以及確保新項目示範單位更準確地反映真實單位。

私宅項目的示範單位今後必須以“素顏”示人,以準確反映單位落成後的真實模樣,不然就必須關閉示範單位

過去,發展商建造示範單位促銷房子時,時有誤導買家的做法,如拆除示範單位的隔墻、減少墻壁的厚度與寬度、不安裝門框或增加天花板高度,讓示範單位看起來更寬敞明亮。

政府在2013年立法收緊示範單位的條例,有關新條例將在今年7月20日生效。市建局表示,當局須要壹段時間決定執行這項新條例的運作細節。

新條例規定,發展商須按藍圖比例建造示範單位,面積和天花板高度須與實際單位壹樣。示範單位必須建造所有結構和外部墻,而且墻的厚度必須與真實單位相同。

只有在結構和外部墻會影響出入示範單位的情況下,發展商才不用建造它們,但前提是必須在示範單位的地板上,清楚標明墻壁的所在位置、厚度和寬度。凡是不在示範單位中出現的內部非結構墻,也必須在示範單位地板上標明,清楚顯示其所在位置、厚度和寬度。

示範單位中也必須展示真實單位所用的材料、配件、家電及油漆等。示範單位入口處也須展示壹個按比例繪制的單位平面圖。

交易信息更透明

在7月20日前建好示範單位的發展商不受新條例影響,但必須詳細地讓買家知道示範單位與真實單位之間的不同,包括在示範單位入口處貼告示並向買家派發通知。不遵守條列的發展商,必須關閉其示範單位。

除了示範單位的新條例,交易時須填寫的選購權書(Option-To-Purchase)和買賣協議(Sales & Purchase Agreement)表格也從7月20日起改變。譬如,發展商必須在表格上申報將給買家哪些折扣和優惠,以保障私宅買家的權益。

又譬如,在新單位保修期到期前,從壹手買家手中購買單位的二手買家,目前與發展商之間沒有買賣協議,因此無法享有保修保障;新買賣協議將確保二手買家也能享有壹年缺陷保修服務。

此外,發展商從本月25日起,必須每星期提供項目銷售數據,如成交量、售價和優惠等,目前是每月提供壹次;這些新信息將從下個月5日起,每周在市區重建局網站上公開。

高力國際研究部主管謝岫君指出,新改變意味著發展商將有更多行政工作要做,但提供更即時的房屋信息對買家有利。

她說:“有關折扣的信息將是對買家最有意義的信息,如禮券、現金回扣、律師費、印花稅回扣、租賃擔保和家具禮券等。信息公開之前,買家很難衡量和比較折扣。有了更詳細的信息,買家可按實際價值計算和自行決定哪些折扣對他們最有利。”

世邦魏理仕東南亞研究部主管沈振倫說:“如今的樓市充滿挑戰,最好是消除任何有關交易價格和認知上的灰色地帶。大部分發展商不會措手不及,因為它們自2013年4月政府首次宣布時就開始按要求做事。”