美国 | 在美国建屋买房的最佳时机

多数消费者认为春季最适合房屋买卖,但事实上真是如此吗?

买卖房屋时机仍依情况而定。虽然春季是目前房地产交易最热门时节,但房地产专家及建商皆认为春季买房习惯是源于气候考量及市场狭隘认知。

房地产专家及建商认为春季买房的主原因在于春季气侯宜人,雨量也较少,适合房屋整修及施工。另一方面,春季学校开学,于春季买房及入住,有助于家中孩童适应新学区。

“人们普遍认为春季及夏季是最适合买卖房屋的季节,”阿拉斯加州亨特维尔市房地产交易员-阿曼达.霍华德说。“尤其对父母而言,春季适逢孩童入学时间,于春季买房,可帮助孩子尽快适应新环境。因此,对他们来说是较好的选择。”

重新思考季节对于买房的重要性

然而,霍华德指出秋季及冬季,其实也是挺不错的买房时机。

“这是个黄金时段,”霍华德指出。“的确在秋冬两季,释出的房产数目较少,但换个角度想,会在秋冬买卖房屋的人,都是有明确目标的买家。譬如刚离婚需另觅新居、 家中孩童数目增加或是因转职而搬家。”其他房产经纪也指出虽然在春季会有大量房产释出,但部分买家并未下定决心,只是抱着走马看花的心态看屋,对于最终购买决定,反而犹豫不决。

“根据我的经验,在气候舒适的季节,很多人喜欢买房看屋,但他们经常挑三捡四,反而不是认真的买家,”西雅图Findwell房地产执行总裁凯文.李斯欧塔提到。“5月时,每天能有40组买家来看屋听起来很不错。但事实上,我宁可选择在12月仅有两组客人来参观我的房产。认真的买家比走马看花的买家来得有意义。”

如果你还是认为春季是买卖房屋最佳时节,切记春天未必呼应销售景气。

房地产交易的春季始于一月

“房地产交易的销售循环,始于1月,买卖双方结束假期,陆续开始进入市场,并于五月逐渐上扬,持续在整个夏季,买气都会相当热络。但夏季末,长尾效应逐渐退去,并于11、12月进入尾声。”李斯欧塔说明。

由此可见,冬季房产买卖冷却但竞争也相对激烈。“去年我经历最激烈竞争的房地产买卖,是一栋于12月23日公开标售的优质房产,由于当时市场物件少,潜在买家相互竞价,在12月26日售出时,总价相当可观。”当然,激烈的销售状况并不是常态。李斯欧塔特别澄清:“整体而言,圣诞节前后并不是热门买卖交易的时机。我刚刚所提到的案例,之所以能获利,是因为该房产正好符合买家需求,因此我们才能成功的拉抬出售价格。”

考虑入住时间

考量入住时间并依此规划时程表,也是房屋买卖时重要一环。一般而言,从准备签约到完成交易需要至少一个月,但依据实际状况,耗时也有可能更长。霍华德表示过去几年,买家申请贷款需要时间较长,但近期文件审核的程序加快。大多在30天内都可以完成程序。

然而,申请贷款的前提是买家必须找到合适的房产。李斯欧塔提到大多数的买家需要花费2至3个月来寻找合适的房子。而对于卖家而言,受到当地市场特性及价格影响较大。“卖屋时程在近一年来经历了急遽的变化,主因是因为房市景气佳。以西雅图而言,若是坐落于热门地段并且以合理价格出售,一周之内就有可能售出。但两年前,则大概需要90-120天。”

专家表明,任何季节都可以在美国开工建屋

买屋选择:立即入住及客制化建造

现成及客制化房产,在入住时程上也占有关键影响。

现成房源是建商已预先建好全部或部分住宅,买家可从中选择喜欢的房型并于短期内迁入。从签约到入住大约为一个月。

如果买家想要从零开始打造自己的理想住宅,李斯欧塔建议:“至少需要有等待4-6个月的心理准备。大型建商通常较有效率,但中小型或是客制化的建商,耗时会更长。”伊利诺州及佛洛里达州建商汤姆.莫里多尔也分享了他个人看法。

“耗时多久?”通常是买家最关心的问题。在客制化房屋的情况下,光是找到合适的土地来建屋,可能就得花上几个月。另外寻找及面试合适的承包商,​​也是需要买家投入精力和时间的环节。

一旦选定了承包商,“买家必须自己做出承包商的选择,有的厂商能够在五周之内就建造好房屋,有的厂商则需要5个月,两者之间各有优缺点。决定厂商后,即向主管机关提出建屋申请。都市区域,主管机关审核时间较长,大约需要数周到一个月。但总体而言,我会建议客户至少估计半年的建屋时间。”莫里多尔解释。

建屋的最佳时间

回到日程规划,“人们总认为冬天不适合盖房子,这其实是错误的观念!建商无法在冬天进行水泥工程,但却能将时间运用在建造地下室及配置冷暖气系统。”

莫里多尔也提到买家总认为春天是最好的季节,他通常会告诉买家任何季节都可以开工建屋,但于冬天开工也有其好处。下雨会对工程造成延误,因为雨水会影响水泥干燥,但是下雪反而影响不大。“我个人建议于秋季开工,因为市场交易的高点在4、5月,所以于秋季预先建屋,可以在销售高峰进入市场。另一方面,秋季气候干燥,也适合进行工程。”

综合以上,霍华德补充:“买卖双方在决定建屋时机,应该要考量预期进入市场的时程。另外,也必须预留弹性时间,毕竟建屋过程中有可能发生突发状况,影响完工日期。”

【查看这篇文章的英文原文,请点击这里。】

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美国 | 英国退欧情势不妙?美国房地产市场渔翁得利

英国公投决定脱离欧盟,也称为“英国退欧”,让人倍感意外,这是全球金融市场在公投前未曾预料的结果。因此,股市的动荡暗示了未来的预期结果。尽管金融市场的波动性会持续,但对美国的直接影响非常小。美国的基本经济因素仍然稳固,因为它们均以国内活动为基础。所产生的间接影响对美国房地产而言可能是个好兆头,因为投资者希望寻找安全稳定的投资。但是,未来几周可能会出现更多的波动性。

要说公投之前全球金融市场没有为英国退欧付出代价,显得太过轻描淡写。金融市场一夜之间陷入混乱,很多人回忆起2008年雷曼兄弟破产后出现的廉价抛售。尽管这种动荡的局面将会持续一段时间,但当前的情况与2008年的金融危机有所不同。虽然所有的市场无一幸免,但欧洲脆弱的市场受到了严重的冲击,有可能会继续像坐过山车一般。

然而,英国退欧公投并不意味着英国马上就会脱离欧盟;公投不具备法律约束力,只有国会才可以通过立法脱离欧盟。如果这成为事实,欧盟与英国至少需要两年的时间来重新协商他们的双边协议。但是,没有人能够预测英国退欧的全部影响,动荡与不确定性可能会持续一段时间。

谁胜谁败?

不幸的是,我们很容易预料到英国退欧的直接影响而不是间接影响。原则上来说,退欧的决定对美国或全球经济的直接影响较小。

英国经济在全球的国内生产总值中只占4%。同时,美国对英出金额仅占国内生产总值的0.4%,美国从英国的进口额只占3%。此外,国内银行的英国资产只占3%——因此,如果英国经济衰退,对美国金融体系的影响也非常有限。

在受到影响的各方中,英国的前景最为暗淡,而欧盟也笼罩在一片阴影之中。尽管对于另外27个欧盟国家的直接影响较小,但目前我们很难预料全部的间接影响。对接下来要采取哪些措施仍然存在很多不稳定性与争论,这都不利于保持信心与经济增长,还可能导致货币政策进一步放宽。

间接影响可能有利于美国的房地产市场

但是,英国退欧对美国的间接影响可能并没有那么消极。首先,由于事态的发展,美联储提高利率的决定可能会被进一步推迟。此外,全球金融的不确定性可能会持续不断,美国财政仍然具有很强的吸引力,可能会吸引很多投资者。上述因素将使利率持续走低——特别是贷款利率。

同时,美国的基本经济因素并未发生实质的变化,国家会继续保持稳定的就业形势与工资增长。美国房地产市场可能会进一步从全球的不确定性中获利,因为它们目前仍保持安全、相对稳定的局面,且从某种程度上来说价格较低,尤其是与英国价格过高的房地产市场相比。

原文由来自太平洋联合经济学专家塞尔玛·海普(Selma Hepp)撰写。塞尔玛·海普是太平洋联合负责商业信息的副总裁。她此前曾在Trulia担任首席经济师,在加利福尼亚州房地产经纪人联合会担任高级经济师,在全国房地产经纪人联合会担任经济师兼公共政策与房主经理。她曾在纽约州立大学(布法罗)主修经济学,并取得文学硕士学位,在马里兰大学研究都市与区域规划和设计,并取得博士学位。

英国脱欧前,伦敦的房产每年增值5-10%,国际买家完全可以放弃租金收入。但是脱欧后,由于对经济预期的不确定性,很多欧盟外的投资者采取了观望态度,过热的伦敦房地产市场面临降温和调整周期,有人甚至预言德国会取代英国成为下一个国际投资者购置欧洲房产的第一选择,情况真的会这样吗?【阅读原文

 

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旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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美国 | 中国买家引领美国地产投资热 哪些城市是“潜力股”?

毋庸置疑,许多中国人去美国投资房产,最看重的因素之一就是房产投资回报。哪里的房产行情好,哪里的房屋升值潜力高,中国投资者便热衷去哪,所以选择正确的买房地点很关键。那么,现如今,美国哪些城市房价涨势良好,适合投资呢?

 一、美国房产投资 国人更偏爱一线城市

在国内,投资者们喜欢把“宝”押在房价高、房情火热的北上广一线城市,到了国外,中国买家们最青睐的也还是一线城市。纽约曼哈顿、洛杉矶这些繁华的美国一线城市,一直以来都是中国投资者们火热追逐的对象。

1、纽约曼哈顿

纽约,不但是美国最繁华的大都市,也是全球综合程度最高的城市之一。作为全球最知名的商业、金融和文化中心城市之一,纽约的名号和影响力至少在未来几十年仍是无可取代的。而正是这些因素的综合,纽约的房地产市场也被看作最稳定安全又可盈利的安全避风港,吸引了来自全球各地的国际买家。

曼哈顿——纽约房市金字塔的顶端

曼哈顿是美国纽约中央商务区所在地,它由一个岛组成,那里环境优美,景色宜人,同时它也被称之为美国经济和文化中心。这里是美国最繁华的地段,也是投资的黄金地段,尽管房价高昂,但一直受到诸多海外投资者的青睐。

纽约的平均房价跟中国上海相当,已不算便宜,但纽约市中心——曼哈顿地区的房价远远超过了纽约均价。根据居外网2016年4月份的美国房价数据,4月份整个纽约都会区的成交价中位数为376715美元,这其中,曼哈顿的房价为纽约区最高,中位数约85万元,远远高出整个纽约市的平均水平。

2016年4月美国纽约市房价成交中位数
2016年4月美国纽约市房价成交中位数

 

全美最稳定和最被认同的市场

曼哈顿作为“最纽约”是全美最稳定和最被认同的市场,也被评为全球第一和独一无二的房地产市场。国际买家在曼哈顿置产主要著眼于其品牌价值及增值潜力,他们在此置产多以短期住所或投资为目标。由于曼哈顿地面有限,房价几乎只涨不跌,即使出租房屋,回报也不错。

曼哈顿是美国最繁华的地段,是投资的黄金地段
曼哈顿是美国最繁华的地段,是投资的黄金地段

 

曼哈顿地区的物业有相当强的抗风险性,数据显示,当地中位数在金融危机时都未有大跌情况,08年至今曼哈顿地区房产中位数已升至85万美元。而美国整体的房价中位数仅为19.9万美元。投资曼哈顿房地产的人群中,除了企业购买给外派员工使用外,年轻人和艺术家喜欢纽约夜生活,一些未雨绸缪的父母希望为子女购置产业。而很大一部分投资者,购买的是”曼哈顿”这个永久不衰的繁华概念〞。

 2、洛杉矶

洛杉矶坐落于美国西海岸,加州西南部,是美国第二大城市,一直都是公认的最适合华人投资、移民的地区,这里华人占总人口比例比较大,华人地位较高,受限制较小,华人社区也相对多一些。随着华裔移民人数不断增加,房子一直以来都很受华人青睐,即使价格相比其他州会高出很多,仍会有很多投资者购置房产,究竟洛杉矶房产的投资价值在哪里?

洛杉矶的房子一直以来都很受华人青睐,即使价格相比其他州会高出很多,仍会有很多投资者购置房产
洛杉矶的房子一直以来都很受华人青睐,即使价格相比其他州会高出很多,仍会有很多投资者购置房产

 

气候适宜、旅游资源丰富

洛杉矶毗邻太平洋,一年四季如春,全年光照超过300天,平均气温20- 24度,而且空气质量也好,适宜居住。洛杉矶是奥运会举办城市,是迪斯尼,环球影城,好莱坞等世界级文娱中心所在地,也是NBA洛杉矶湖人和快船队的主场城市。城市内世界级的博物馆,音乐厅,展览中心数不胜数。

华人最集中的城市,教育资源丰富

洛杉矶本身有很多华裔居民,华裔社区发展完善,衣食住行都要比其他地区方便。洛杉矶更以优质教育资源而著称,拥有众多高等学府,如加州理工学院,加州大学洛杉矶分校,南加州大学,加州州立大学,世界一流大学不胜枚举。该学区内的中小学更是全美顶级水平,拥有多所美国最好的高中、小学。当地一直火热、居高不下的房价,正是最佳居住地的价值体现!

房地产市场平稳发展,投资回报率高

在未来一段时间中,以洛杉矶地区带头加州经济将持续恢复,失业率降低,投资和就业的前景都十分广阔,同时积极的商业环境,完善的政府管理与服务,优良的学区,理想的治安状况等,都让其房地产市场继续升温。根据居外网2016年4月份的美国房价数据,4月份洛杉矶都会区的成交价中位数为567850美元,仅次于旧金山都会区,同比上升8.5%,环比上升2.2%。

洛杉矶2

根据Zillow最新数据,购买一套高级公寓,在洛杉矶地区和上海的浦东地区的价格分别是:83万美元和99万美元。价格相差并不大,但是洛杉矶的房子租金可达到3300美元/月,上海的房子却只能租出1400美元/月。

在美国买房之后,很多中国投资人还选择了在当地投资开公司或者连锁店,为自己置一份业;同时,很多重视孩子教育的父母亲,携带孩子一起来美国定居,既可以让孩子接受好的教育,也可以自己换到健康生活的环境。

二、美国一线城市房价达到至高点 二线城市迎来投资新机遇

虽然国人对美国的一线城市更加偏爱,但是其实美国的一些二线城市同样机会多多。像西雅图、安纳海姆这样的区域无论在旅游资源、经济条件还是教育资源方面都不输一线城市,而且在房价上也颇具优势。

1、西雅图

多少人是从《西雅图夜未眠》才开始了解美国这个并未如纽约、洛杉矶、旧金山等名声在外的城市的。其实, 西雅图在生活成本、就业机会、法定最低工资标准最高、生活环境等各个方面都极具优势,深受海外华人和国内买家的青睐,也吸引了越来越多的投资者。

生活成本不高,压力小

根据世界知名咨询公司美世(Mercer)2015年发布的全球各大城市生活成本排行(Cost of Living City Rankings)榜,西雅图排在全球106位,而作为国内买家最为青睐的美国城市,纽约(16)、旧金山(37)、洛杉矶(36)、芝加哥(42),统统比西雅图要高出不少! 难怪以谷歌为代表的硅谷人才都要转投西雅图了。

西雅图1

房价处于合理水平 新的投资洼地

当旧金山、洛杉矶等地的生活成本不断上涨、房价已经恢复并超过经济危机之前的高点时,国内买家必须寻找的新的投资洼地。基于当前美国各个城市的发展情况,西雅图是最有可能成为下一个最受国内买家青睐的热点城市!

2016年4月美国重点区域房价成交中位数
2016年4月美国重点区域房价成交中位数

 

除了上面提到的西雅图在生活成本上的优势外,当前西雅图与旧金山、洛杉矶等热门城市的房价差距也是不得不考虑的重要因素。根据居外网最新美国房价数据显示,2016年4月,西雅图的成交中位数约38万美元,而旧金山、洛杉矶的分别约为70万、56万美元。这几大都市中热门城区的房价对比中,旧金山、纽约的热门区域如旧金山市、硅谷、曼哈顿的房价远超于西雅图!

当旧金山、洛杉矶的房价已经恢复到经济危机前水平,让美国民众都难以承受的时候,诸多硅谷人才逐步流向西雅图也就理所当然!最新的西雅图房价涨幅也说明了这点,2016年4月,西雅图的成交中位数同比上涨11.2%,远高于美国其他都市区的涨幅,

2、安纳海姆

安纳海姆(Anaheim)这个由德裔移民组成的城市是美国加利福尼亚州橙县的第2大城市,位于洛杉矶市中心东南方28英里处。该市的人口为32.8万人,系加州第10和全美国的第55大城。

迪士尼乐园度假区是Anaheim最大的雇主,每年都涌入大批造访的游客,带来非常大的商机
迪士尼乐园度假区是Anaheim最大的雇主,每年都涌入大批造访的游客,带来非常大的商机

 

闻名世界的迪士尼乐园 旅游业带动商业地产

旅游业是安纳海姆最大和最重要的产业。安纳海姆会议中心(Anaheim Convention Center)曾是许多全国会议的举办地点;迪士尼乐园度假区更是全市最大的雇主。在度假区中的众多旅馆,每年都涌入大批造访迪士尼乐园的游客以及参加会议的商务人士,而带来非常大的商机。

旅游业的繁荣旺盛带动了安纳海姆(Anaheim)酒店、旅馆等商业地产的兴盛。据统计,2015年橙县的游客访问量突破4730万人,其中,安纳海姆的游客访问量最高;旅游经济收益突破113亿,增长率高达6.3%;酒店平均入住率为80%,而全美酒店入住率仅为64.4%。14年橙县旅馆买卖成交总金额是7亿100万元,2015年1至6月橙县旅馆买卖成交总金额已达7亿1900万元,超过2014年一整年表现,反映旅馆价格随房市看好上涨。

华人买家加入投资风潮

而加入这波投资风潮的,不乏来自中国大陆及中国香港的财团。安纳海姆海港街及迪士尼街交口占地8.5英亩土地的Anaheim Plaza酒店,已被一家中国香港房地产企业以4700万元收购,该企业打算斥巨资将旧酒店拆掉重盖新酒店。这个地点距迪士尼乐园只有一个街区,可说是黄金地段。

安纳海姆天使球场附近一个占地15英亩土地,也已由中资企业以2840万元购买,其打算斥资5亿元,兴建结合住宅及商业混合用途的楼群,包括一栋四星级的26层酒店。

 三、高收益+绿卡 四个热门投资地不能错过的投资项目

既然是热门投资地,纽约曼哈顿、洛杉矶、西雅图和安纳海姆这四大城市自然也不乏各类商业、住宅项目,面对铺天盖地的海量项目信息,究竟该如何抉择?哪些项目能够让你获得更大的投资回报率呢?下面,居外网就为您介绍四个不仅能收获高收益,还能够办理美国投资移民的EB-5项目,获得美国绿卡

1)加州JW万豪酒店

比邻迪士尼乐园 您快速获得美国绿卡的最佳选择

JW万豪酒店位于美国加州安纳海姆,步行去迪士尼乐园只需3到5分钟,是迪士尼乐园周边唯一的高端奢华酒店,项目建成后将由世界知名奢华酒店品牌——万豪国际集团直接运营管理。作为美国EB-5项目, JW万豪酒店目标是汇集7000万EB-5资金(占35%)、并提供约5700个工作岗位,完全满足EB-5投资移民的规定,是您快速获得美国绿卡的最佳途径!

JW万豪酒店项目由已成功运营多个EB-5项目的FPP美通投资公司负责,该公司是最成功的EB-5公司之一,目前,已有9个EB-5项目获得I-526批准;5个项目已获得I-829批准;1个项目已全额还款。

JW万豪酒店项目建成后,共12层、466间高档客房、350个停车位,汇聚品牌餐厅、娱乐中心、商务中心等为一体的多功能奢华度假酒店
JW万豪酒店项目建成后,共12层、466间高档客房、350个停车位,汇聚品牌餐厅、娱乐中心、商务中心等为一体的多功能奢华度假酒店

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 2)纽约哈德逊城市广场

美国最大的房产项目 给你最可靠的移民保障

哈德逊城市广场项目位于纽约市曼哈顿的心脏地带,是曼哈顿唯一仅剩的一块可开发用地,占地达10.5公顷,规模空前。项目将建造一系列包括公寓住宅、学校、公园、艺术场馆等社区配套设施,将整个悬空区域打造成集生活、娱乐、餐饮、购物、商务等各种元素的综合型社区,一座位于曼哈顿的城中城,一座刷新纽约天际线的”天空之城”!

项目计划建筑时间为五年,建筑工程可创造18,000多个上就业岗位,完全满足EB-5投资移民政策的要求。最重要的是,项目及周边配套设施、地铁线路改造等已被纽约市政府纳入重点市政工程项目,并已于2012年12月开工,无需等待EB-5资金到位才开工。现在投入,完全无风险,只等着收获美国绿卡

哈德逊城市广场项目位于纽约市曼哈顿的心脏地带,是曼哈顿唯一仅剩的一块可开发用地,占地达10.5公顷,规模空前
哈德逊城市广场项目位于纽约市曼哈顿的心脏地带,是曼哈顿唯一仅剩的一块可开发用地,占地达10.5公顷,规模空前

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3)洛杉矶亚哥拉山万豪酒店 EB-5 项目

 老牌区域中心成功项目再复制  获准率100%

这是 EB5 Capital在加州的第6个 EB-5 项目,也是其第9个酒店项目,更是其与酒店开发商 HHG 的第4次合作
这是 EB5 Capital 在加州的第6个 EB-5 项目,也是其第9个酒店项目,更是其与酒店开发商 HHG 的第4次合作

将建设一家225间客房的万豪双品牌酒店,包括万怡酒店(130间客房)和万豪唐普雷斯套房酒店(95间套房)。这是 EB5 Capital 在加州的第6个 EB-5 项目,也是其第9个酒店项目,更是其与酒店开发商 HHG 的第4次合作——此前的合作非常成功,第一家合作酒店已于2015年6月开张运营,投入该项目的70位投资人已全部通过I-526,此次新项目与其完全同一模式!

EB-5 总投资1950 万美金,占35%,每位投资人 50 万美金,仅有39个投资名额!

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4)西雅图Lenora街大楼项目

投资50万美元 全家移民西雅图

西雅图Lenora街大楼项目由马丁.塞林格地产主导开发,由公司开发的高档办公项目遍布整个西雅图,公司创始人Martin Selig先生也凭借其地产公司的优越表现,早已跻身美国《福布斯》富豪榜
西雅图Lenora街大楼项目由马丁.塞林格地产主导开发,由公司开发的高档办公项目遍布整个西雅图,公司创始人Martin Selig先生也凭借其地产公司的优越表现,早已跻身美国《福布斯》富豪榜

Lenora街大楼项目位于美国西雅图贝尔镇,是一座集住宅、零售和高档办公为一体的综合项目,周边云集西雅图大学等诸多高等学府,且与IT巨头亚马逊、谷歌相邻,住宅需求极为旺盛。项目由当地最大的开发商马丁.塞林格地产(Martin Selig Real Estate)联合开发,是值得信赖的EB-5项目。

近年来,房价更合理的西雅图已成为美国最新的房市热门城市,越来越多华人在此安家立业。

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延伸阅读:美国 | 拥有美国绿卡 申请美国大学更有优势

                   美国 | EB-5政策即将调整 如何快速移民美国? 

 

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留学住哪儿?美国2016学区房大盘点

当人们还在讨论着北上广房价高的令人咋舌的学区房时,一些富裕的中国家长早已将目光投向了海外。而作为世界上教育水平最高的国家,美国当仁不让的成为众多中国家长为子女教育购房的首选地之一。

那么,美国的高校周边都有哪些学区房源可供选择呢?下面,居外网就以城市为主线,为您整理出美国加尼福尼亚州、纽约州、马萨诸塞州和德克萨斯州四个大州各自代表性高校周边的房源,以供您参考。(全球性价比高的学区房

一、加尼福尼亚州

1、斯坦福大学Stanford University(旧金山)

斯坦福大学(Stanford University),全名小利兰·斯坦福大学(Leland Stanford Junior University),简称斯坦福(Stanford),坐落于美国加利福尼亚州旧金山湾区的帕罗奥图市,临近世界著名高科技园区硅谷,是世界著名私立研究型大学,是美国面积第六大的大学。

斯坦福大学方位图,以及居外网在该大学附近的房源发布图

主校区位于:

加利福尼亚州

旧金山湾

周边学区:

绍斯盖特 Southgate

伊斯康地诺 Escondido Village

凡杜拉Ventura

2、南加州大学University of Southern California(洛杉矶)

南加州大学成立于1880年,位于美国西南部的洛杉矶市中心的南加州大学是美国西部规模及最古老、世界知名,拥有丰富设备、教学资源,坚强课程与师资的私立大学。南加州大学为洛杉矶的第一所全能大学,亦是获得美国联邦政府给予「研究与发展」经费最多的十所美国私立大学之一。

南加州大学方位图,以及居外网在该大学附近的房源发布图 南加州大学方位图,以及居外网在该大学附近的房源发布图

主校区位于:

加利福尼亚州

洛杉矶市

周边学区:

英格尔伍德

亨廷顿帕克

弗农

梅伍德

贝尔

卡尔弗城

 3、圣地亚哥大学University of San Diego(圣地亚哥)

圣地亚哥大学(University of San Diego,简称USD)成立于1949年,位于美国加利福尼亚州的圣地亚哥市是一所著名的罗马天主教大学,隶属天主教会,是美国最美丽的校园之一。目前圣地亚哥大学拥有在校学生7,000多人,其中国际学生所占比例约为6%,来自世界各地70多个国家。作为一所私立大学,圣地亚哥大学每年平均用于每名学生的经费达11,000美元。

圣地亚哥大学方位图,以及居外网在该大学附近的房源发布图

主校区位于:

加利福尼亚州

圣地亚哥

周边学区:

丘拉维斯塔

莱克塞德

波威

德尔玛

恩悉尼塔斯

 二、纽约州

 1、哥伦比亚大学Columbia University(曼哈顿)

 哥伦比亚大学(Columbia University in the City of New York),简称为哥大(Columbia),是一所位于美国纽约市曼哈顿的世界著名研究型大学,属于私立八大私立常春藤盟校之一,该校学术氛围浓厚,多次被评为全美学业压力最重的大学之一,也是全美最受欢迎的大学之一。

哥伦比亚大学方位图,以及居外网在该大学附近的房源发布图 哥伦比亚大学方位图,以及居外网在该大学附近的房源发布图

主校区位于:

纽约州

纽约

周边学区:

尤宁城

曼哈顿

西纽约

阿斯托利亚

2、纽约大学New York University(纽约)

纽约大学(New York University, 简称 NYU) ,成立于 1831 年,是全美最大的私立大学之一;也是美国唯一一座坐落于纽约心脏地带的名校。所设课程压力不大,但要求甚高,学生称其 “not high pressure, but demanding” 。而31名诺贝尔奖得主更是使纽约大学光芒四射,享誉世界。

纽约大学方位图,以及居外网在该大学附近的房源发布图

主校区位于:

纽约州

纽约

周边学区:

霍伯肯

泽西市

3、福坦莫大学Fordham University(纽约)

福坦莫大学是一所中等规模的私立大学,知名度在纽约仅次于哥伦比亚大学和纽约大学。校园建筑古典庄重,学院气氛浓。福特汉姆大学的教育在宗旨上即是国际性的。

福坦莫大学方位图,以及居外网在该大学附近的房源发布图

主校区位于:

纽约州

纽约

周边学区:

Belmont

布朗克斯

三、马萨诸塞州

1、哈佛大学Harvard University(剑桥市)

哈佛大学(Harvard University),简称哈佛,是美国本土历史最悠久的高等学府,坐落于美国马萨诸塞州剑桥市,是一所享誉世界的私立研究型大学,是著名的常春藤盟校成员,也是被公认为是当今世界最顶尖的高等教育机构之一。截止2014年,学校有本科生6700余人,硕士及博士研究生14500余人。

哈佛大学方位图,以及居外网在该大学附近的房源发布图

主校区位于:

马萨诸塞州

剑桥

周边学区:

波士顿

Harvard

沃特敦

布赖顿

布鲁克莱恩

萨默维尔

2、波士顿大学Boston University(波士顿市)

波士顿大学(Boston University),简称为BU,创校于1839年,是美国的一所历史悠久的顶尖私立大学,同时也是全美第三大私立大学。该校位于波士顿市中心,与哈佛、麻省理工等著名院校隔河相对。学校计有15个学院,采取国际化、多元化的管理经营方式,它吸引了来自世界各地的学生。

波士顿大学方位图,以及居外网在该大学附近的房源发布图

主校区位于

马萨诸塞州

波士顿市

周边学区:

布莱顿

布鲁克莱恩

萨默维尔

牛顿

沃尔瑟姆

贝尔蒙特

切尔西

三、德克萨斯州

1、莱斯大学Rice University(休斯顿)

莱斯大学(Rice University),1892年成立,位于美国南方宁静的德克萨斯州休斯敦市郊,为美国南方最高学府,离市中心仅三英里车程。 莱斯大学曾与其它两所,北卡罗来纳州的杜克大学、田纳西州的Vanderbilt University齐名,号称为南方哈佛The Harvard of the South。

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 主校区位于:

德克萨斯州

休斯顿市

周边学区:

贝莱尔

Hunter Greek Village

2、贝勒大学Baylor University(韦科)

贝勒大学(Baylor University)成立于1845年,校本部位于美国德克萨斯州韦科市中心南方,为德州高等学府中历史最悠久的一所,占地735英亩,是一所世界知名的私立大学,同时也是全世界最大的浸信会大学。

贝勒大学方位图,以及居外网在该大学附近的房源发布图

主校区位于:

德克萨斯州

韦科市

周边学区:

鲁滨逊Robinson

休伊特Hewitt

埃尔姆莫特Elm Mott

阿克斯特尔Axtell

Woodway

 

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中国人在美买房 给美国创造20万份全职工作

最新数据显示,过去10年,中国人向美国投资了95亿元,相等于每年接近10亿元。中国人在美房产投资,在过去6年为美国人创造了超过20万份全职工作。财力雄厚的中国人稳定了豪华和中产物业市场;。

据《福布斯》杂志报道,中国人对美国楼市的总投资额超越了其他国家。亚洲协会表示,共有2万位中国人申请到EB-5投资移民签证,占所有EB-5项目的7成。亚协委托Rosen集团进行的研究报告指出,华人对美房的投资兴趣大大影响到美国的经济和就业面貌。

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2010 至2015年,中国个人买家的在美买房成本达到930亿元,年增长率达到20%,推动了2008年后对加州多区物业的需求。华资企业也不遑多让,大手笔购 入地标性物业,例如安邦保险在去年动用数十亿元收购历史悠久的华尔道夫酒店,或是中国投资者参与在波士顿滨水区的摩天大楼建设项目。

未来4年 华资料投入2,180亿

自从2008至09年经济衰退以来,住宅建筑界仍未恢复到危机前的就业水平。全国地产经纪协会(NAR)在9月表示,全美146个都会区中,接近三分二在去年的建房速度落后于就业增长。此外由于置业首期被普遍提高,一家庭住宅的建筑项目仍然情况恶劣。

现时由中国投资者投资和承建的项目规模,远远超出普通独立屋物业,大多是施工时间较长的多层建筑物,需要动用较大型的施工团队、供应商或更多建筑材料。不仅是建筑工作,落成后的酒店、写字楼和零售物业也有助创造永久性职位,也推动了楼宇管理业。

EB- 5签证的申请人需要就每项投资创造10个就业机会;亚协估计,去年中国投资者通过项目创造的工作职位多达7万个。该会又估计,2016至2020年,中国 直接投资于美国二手商业和住宅物业的金额将达到2,180亿元,此后更有可能因中国投资者不断增加而迅速大幅提高。

现时在建或落成的华资项目,合共达到150亿元。专家预期,虽然今年中国人的在美物业投资将放缓或持平,不过这股热潮仍可持续至少5年。这些中国投资者中,不乏视实物资产为风险分散产品的保险业者;现在中国保险业的市值达到1.6万亿元。

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(据加拿大都市网)

比佛利山庄:你在美国投资房地产的绝佳之选

希望您能对洛杉矶的总体情况感到满意,这里是游览和投资房地产的绝佳之选。您能看到有越来越多与中国有关的活动在这里举办。就在上周,这里还举办了多场以“中国周”为主题的活动,包括研讨会和艺术展。

在今天的专栏文章中,我们把目光移向被人们称为“明星聚居地”的比佛利山庄。当然大家对这里肯定早有耳闻,但我们想更加详细地为您介绍一下这座坐落于洛杉矶的魅力“城中之城”。

我就是在比佛利山庄这座“小镇”上长大的。这里有一间四年制公立高中——比佛利山庄高中(Beverly Hills High School),开设9年级到12年级(年龄13岁—18岁)的课程;以及四间初等学校,开设学前班到8年级(年龄5岁—13岁)的课程。这里大多数是独立式住宅:不过也有共管公寓——与大家在中国大陆和中国香港的住宅相差无几——和联排式住宅(两个家庭各住一层,分别有独立的入户门)。

比佛利山庄高中(Beverly Hills High School)

比佛利山庄的购物区域和“市中心”的定位较为高端且相对紧凑,其中包括传说中拥有多家设计师精品店的罗迪欧大道(Rodeo Drive)。这里有向所有居民开放的社区公园。居民不用走出比佛利山庄就能实现所有生活需求。这里还有出色的医生、两间可举办现场演出的剧院和美味的餐馆。

如果能够接受这座传说中的明星聚居城的房价的话,投资这里是个不错的选择。在这里购买一套房产平均需要480万美元,房价为1,000美元/平方英尺。值得注意的是,同一地段共管公寓的价格通常比独立式住宅的价格要低得多。近期,有些独立式住宅以破纪录的价格成功出售,大部分独立式住宅的价格在7,200万到1.49亿美元之间。

洛杉矶的魅力之城——比佛利山庄

比佛利山庄的学校是公认的洛杉矶公立学校中相对较好的。不少人移居到这里都是因为这里的教学质量好。有许多家庭祖孙三代都就读过比佛利山庄的学校。租住公寓和共管公寓的子女仅可就读比佛利维斯塔(Beverly Vista)初等学校和霍瑞斯曼(Horace Mann)初等学校。一般来说,大型独立式住宅的子女会就读学费较高的霍桑(Hawthorne)初等学校和埃尔罗德奥(El Rodeo)初等学校。从这四所学校毕业的学生都会进入比佛利山庄高中继续学业。

现在,在比佛利山庄居住的明星和名人仍数不胜数。这里也是电影工作室和经纪公司的聚居地。在早期电影明星和工作室创始人玛丽·璧克馥(Mary Pickford)和道格拉斯·费尔班克斯(Douglas Fairbanks)夫妇搬到比佛利山庄里一栋名为Pickfair的豪宅之后,这里开始受到电影明星的追捧。从那时开始,这栋豪宅已经几易其主了。不过,比佛利山庄不靠近任何高速公路出口,这也是一直备受争议的一点。虽然比佛利山庄位于市中心且靠近世纪城、西木区和西好莱坞,但这里的居民仍不得不行经小路或开出很长一段距离才能进入405号公路(圣地亚哥高速公路)或10号公路(圣塔莫尼卡高速公路)。

比佛利威尔希尔酒店(Beverly Wilshire)

在比佛利山庄还有三家著名的旅馆。比佛利威尔希尔(Beverly Wilshire)酒店位于威尔希尔大道和著名的罗迪欧大道购物街。这里是茱莉亚·罗伯茨(Julia Roberts)和李察·基尔(Richard Gere)主演的电影《风月俏佳人(Pretty Woman)》的拍摄地。比佛利山庄酒店(Beverly Hills Hotel)紧邻日落大道,拥有优美的庭院,与电影明星有着千丝万缕的联系。大家可以在该酒店的保罗酒吧(Polo Lounge)小酌一杯,这里到处悬挂着曾经到访和下榻过的名人的照片。比佛利山庄希尔顿酒店(Beverly Hills Hilton Hotel)靠近比佛利山庄与世纪城和西木区的交界处。这里举办过金球奖颁奖典礼和其他许多大型活动。

比佛利山庄的豪华房源

如果能够接受极富盛名、绿树成荫的比佛利山庄的房价的话,在这里投资绝对是一个很好的选择。投资将为您带来和睦的邻里关系、高度的居住安全性、优质的住宅和良好的教育资源。家长们认为比佛利山庄非常适合小孩成长。这里的居民在餐厅、街道和商店处处能够体验到一种“看见与被看(see and be seen)”的文化氛围。请来亲身感受一下吧,考虑一下要不要在这座传说中的魅力之城投资。

作为全球规模最大和最发达的经济体,在经历了次贷危机带来的经济大萧条之後,美国凭借其强大的经济实力,近年来处於稳步复苏的阶段。在经济持续回温的带动下,美国房地产市场呈现出强健的上升趋势,预计将继续保持此良好势头。值得一提的是美国国内的千禧一代,正成为美房市场一股未来十年的持续推动力。【阅读原文

 

Susan Friedman专栏全集

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看最高人气搬家终点城市 知房市潜力

看最高人气搬家终点城市 知房市潜力
U-Haul最近公布2015年美国迁徙报告中,从170万个单程卡车旅程中分析最高人气搬家终点城市,2015年的冠军是加州湾区郊区的Concord。(Spencer Platt/Getty Images)

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人口增加通常是房市的一大利多,因为这意味着需求面的增加。房地产界除了观察人口普查局的官方资料外,搬家卡车公司每年公布的迁徒报告也是一个重要指标,它显示了人口流动的方向,而重要搬家终点城市都可以看到当地经济与房市的兴旺。

U-Haul最近公布2015年美国迁徙报告中,从170万个单程卡车旅程中分析最高人气搬家终点城市,2015年的冠军是加州湾区郊区的Concord。

Concord成人气搬入城市

拜湾区蓬勃的经济,以及便利的大众公共交通系统BART往西可通勤至旧金山,往南则则可利用680公路通勤至东湾及南湾的圣荷西,再加上及较佳的房屋的可负担性,使Concord成为比旧金山及圣荷西更容易成为旧金山湾区新移入居民的选择。而加州首府沙加缅度及其附近的Roseville,为第二大搬家终点城市,从2014年的第十名大幅攀升排名。

德州奥斯汀是2014的榜首搬家终点城市,去年排名虽然小幅滑落至第三名,但仍是新居民选择搬去的人气城市。当地强劲的就业市场、高速成长的经济、及生气盎然的文化和生活型态,吸引许多人搬入;而且附近高等学府毕业的莘莘学子大量投入当地就业,更为奥斯汀带来丰富的多元性。

U-Haul的2015年美国前十大搬家终点城市依序为:1. Concord,2. Roseville-Sacramento,3. Austin,4. Madison,5. Chicago,6. College Station,7. Henderson,8. Manhattan, 9. Manteca, 10. Missoula。

另一个搬家卡车公司Atlas Van Lines公布的2015年迁徒报告和U-Haul的排名有些相似之处,德州的奥斯汀和College Station在过去10年来有第三高的净搬入趋势。奥斯汀强劲的就业市场在过去五年来吸引了大量大学毕业生进住,带来该地房市的高度需求。去年奥斯汀的新屋营建为11,543户,明显高于房市成交量,显示建商对于这个市场的信心。

在United Van Lines和Atlas Van Lines这两家搬家卡车公司的报告中,都显示纽约州和伊利诺伊州是人口搬出量相当大的两个州。不过,在U-Haul的报告中,曼哈顿(排行第8)及芝加哥(排行第5)仍然吸引大量人口搬入,显示大城市的魅力仍然大于州的移出程度。

以芝加哥为例,大量的人口移入为房市带来庞大的房市需求,去年的房市成交量就以年度5.4%的比例成长,和2012年相比更增加了20%。根据Metrostudy,芝加哥2015年的新屋营建和前一年相比显得稳定,但和三年前相比则增加了50%,显示芝加哥已走出房市危机,迈向稳健复苏之路。

奥勒冈州搬入最多

若以州为单位,在United Van Lines和Atlas Van Lines这两家搬家卡车公司的报告中,奥勒冈州都是搬入比例最高的州。在许多人搬入加州,却被加州昂贵的房市头痛不已时,奥勒冈州房市的可负担性成为它吸引人的优势。

不过,在奥勒冈大量吸引人搬入的同时,也使得它的房价和租金上涨。根据CNBC的报导,在去年秋季时,波特兰取代奥克兰,成为租金上涨最多的城市。和2014年相比,波特兰的租金已经上涨了12%。

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(互联网资讯综合整理)

投资加州洛杉矶 享受明媚生活

你好,我很高兴成为居外的加州洛杉矶房地产专栏作家。作为一名洛杉矶贝弗利山房地产协会(Beverly Hills Greater Los Angeles Board of Realtors)全球委员会的成员,我有幸认识居外。亲眼目睹中国所发生的所有改变以及房地产的变迁是如此的有趣。我还参观了中国香港和上海一些绝妙的房地产项目。(洛杉矶房价走势

在居外专栏里,我将撰文介绍外籍人士在加州洛杉矶的房地产投资、社区、生活方式以及学校和学区,同时,我还为您介绍大洛杉矶地区发生的关于中国和亚洲的事件。

我刚参加了历史建筑保护部门洛杉矶保护协会(Los Angeles Conservancy)在唐人街举办的一项活动,主题是分享历史和现状。这项了解过去,着眼当前变化的活动非常引人入胜, 唐人街已成为洛杉矶市区的重要区域。

贝弗利山

大致上,洛杉矶跟上海很像,是一个布局杂乱的大都市。众多不同的社区和郊区纵横交错,很难导航。许多人认为洛杉矶仅仅是贝弗利山或者圣塔莫尼卡这些小城市和公认的黄金地带,这些地区房地产较为昂贵的,有着卓越的学校体系、优美环境以及著名的地址。

洛杉矶的天气和空气质量好,该市正在经历重大转变,向着表演和视觉艺术文化中心迈进。洛杉矶也是电影和电视行业的发源地,现在开始向新媒体扩展。

威尼斯海滩及周边地区正在成为西部硅谷(科技业务),现在该地区被称为硅海滩(Silicon Beach)。在洛杉矶黄金地带,房价上涨,在这里买套房是一个很好的投资以及增加权益的手段。出租房和待售房屋目前需求非常旺盛,供给不足时经常引发竞购战。所以拥有房产是建立一个投资组合的关键。在名人扎堆的社区里拥有一套住房,房主也能与有荣焉。

布罗德博物馆

我长期居住在洛杉矶,一家三代都在这里,我非常喜好这座城市的多元文化以及适宜的天气。我个人对洛杉矶舞蹈公司的发展感到非常兴奋。大约15年前,当我从巴黎回到这里的时候,并没有太多舞蹈活动,而现在我们每周都有大量的活动!许多人认为洛杉矶当代艺坛已经取代了纽约。位于市中心的新布罗德博物馆 (Broad Museum)前每天都排起长队,大多是年轻人。这跟以前大多以老年人为主的艺术现场是一个巨大的改变。

在这座庞大的城市不便之处就是出行,虽然不像上海那般拥挤,洛杉矶的交通也很繁忙,特别是在高峰期 ,上班之前和下班之后这段时间。所以你逗留期间准备好开车或是司机。

圣塔莫尼卡

同时,这个城市真的是把精力投入到公共交通。从洛杉矶市中心到圣塔莫尼卡海滩线路将很快开通。洛杉矶有很多的社区,人们步行和骑自行车。洛杉矶房屋列表中,你可以看到一个步行得分,对于这个汽车城市而言颇具新意。这里所有的变化都令人兴奋,虽然我很想念在以前的比佛利山庄,我在这里长大,那时比佛利山庄更像是一个村庄。

洛杉矶有很多的社区,其中一部分对所有人开放。许多人喜欢生活在好莱坞山、贝尔艾尔,或者艺术气息浓厚的托潘加和月桂峡谷。在好莱坞山上,有许多封闭的私人社区,名人聚集于此,独享私人空间。对许多人来说,海边的空气和天气是至关重要的,这些人喜欢居住在圣莫尼卡、威尼斯海滩、马里布、曼哈顿海滩。

在圣费尔南多谷,你可以以比西洛杉矶更低的价格,找到更大的房子和庭院,同时也能找到好的学校、餐馆和购物。在一些社区如卡拉巴萨斯(Calabbasas)和希登高地(Hidden Hills),你甚至可以拥有马场。

马里布

在今后的专栏,我将介绍你应该感兴趣各种不同的社区。所以放松,让我们足不出户参观洛杉矶。当然也希望你能亲自来参观。

 

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洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道

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美国 | 纽约优质房产经纪给你最新最快的房市行情

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美国公寓合并的七大建议

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到美国置业的五大注意事项

在纽约,非美国公民购置房产并不是什么稀奇现象。有些人是希望买一处临时住所。有些人的子女在纽约留学,他们希望帮助孩子毕业后在这里找到工作,还有一些人可能仅仅把在纽约置产看成是一个不错的投资机会。不管出于何种原因,在美国购置房产都要谨记五点注意事项。【阅读原文

 

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美国贷款买房无难事!外国买房者在纽约的融资选项

与大众的看法相反,我认为外国买房者或投资者有可能在美国获得抵押贷款。无论外国人想在纽约市置购二房,还是想买房投资,还是想为孩子买房、等他们大学毕业后好有地方住,在美国都有很多融资选择。我将在本期专栏列出一些要想获得融资的必要条件和要求。【阅读原文

 

2015年第四季度曼哈顿房产销售报告

道格拉斯房产公司(Douglas Elliman)每年都会发布关于美国纽约市曼哈顿区的房产销售情况的季度报告。其2015年第四季度的报告显示,该区房产销售的中位价已高达1,150,000美元,同比飙升了17.3%。所有数据都指向一个事实,即2015年第四季度曼哈顿市场表现非常好,正处于健康状态。【阅读原文

 

买房最佳时点到来 美国2月房价上涨不及预期

北京时间26日晚,数据表明2月美国20大城市房价同比增速放缓,对目前有意购置房产的准买家而言是一个好消息。

2月标普/凯斯-席勒20城房价指数同比上涨5.4%,为10月以来最小涨幅,也不及1月的5.7%,低于彭博调查的25位经济学家的预测中值5.5%。

美国房价上涨乏力,购房者迎来置业最佳时机。

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房价增速的放缓促使更多美国人选择买房,尤其是是首次购房者及低收入群体。近期报告表明,房屋销售进入旺季,但工资增长缓慢,购房需求降低,需要额外手段支持。

渣打银行经济学家Thomas Costerg称价格增长速度的放缓「将重新刺激房屋销售」。他表示:「房价增速将放缓。我们希望,收入增速将加快,人们的负担能力将增加。当制造业和出口低迷使经济承压时,我们需要房价近期走强。」

季调后标普/凯斯-席勒20城房价指数月率上涨0.7%。较1月大幅下滑。彭博社调查的经济学家预测中位数为0.8%。未季调月率增长0.2%。

20大城市中波特兰领涨,涨幅达11.9%。西雅图和丹佛房价涨幅分别居第2和第3位。

近期公布的房地产数据好坏不一:新屋销售连续第三个月下降;二手房销售增加5.1%;房地产建筑商信心指数4月几无变动。

标准普尔的David Blitzer称:「近期数字显示,增长速度正在放缓。」

 

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(据钜亨网)