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美國房地產經紀人協會（NAR）最新報告顯示，美國87%的大城市第三季度房價上漲，其中21個地區漲幅超過10%。在全國範圍內，房價上漲的速度更趨於健康水平。

美國87%的大城市第三季度房價上漲 更趨於健康水平

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根據NAR在全美178個被調查的大城市中，有154個城市的獨立房中間價比一年前更高，其中有21個地區同比漲幅超過10%。相較而言，今年第二季度有93%的大城市房價上漲，有34個地區漲幅超過10%。

目前市場普遍認為，房價上漲是因為就業增加，借貸成本低和上市房屋的數量不足所致。美國房地產經紀人協會上月報告說，9月份的成屋成交量反彈至2007年2月以來的第二高。該協會的首席經濟學家勞倫斯·云（Lawrence Yun）在一份聲明中說：「由於房屋貸款利率低和地方經濟的改善，許多大城市的買房加速。雖然有些城市房價上漲速度仍然不太健康，但好消息是雖然成交量更大，但房價上漲速度有所減緩。」

全美第三季度漲幅最大城市的前四名都在佛羅里達州，其中坦帕市（Tampa）比一年前上漲了20.7%，居全美之冠。馬里蘭州坎伯蘭市（Cumberland）的房價跌幅最大，達11.6%。

全美第三季度獨立房的中間價是229,000美元，比一年前上漲了5.5%。而第二季度的中間價比一年前上漲了8.2%。

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近幾個月以來，美國房地產市場整體需求和銷量較去年明顯增長。不過，分析人士指出，目前，美國仍然將低利率作為一味「良藥」刺激經濟和實現房地產市場的復甦。低利率「療效」不斷顯現，但持續時間越長，帶來的副作用也會越來越明顯。

美國房地產市場回暖正成為當地經濟以及股票市場的動力來源。近日，據媒體報導，美國貸款買房利率創30年新低，預計在2016年期間，加利福尼亞現有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%。

分析：美國地產市場的另類繁榮的重要因素

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一位在加利福尼亞做投資工作的朋友近日告訴《國際金融報》記者，她和丈夫準備乘機購買他們的第二套房產，「趕上這股樓市逐步繁榮的潮流」。

多位業內人士也對記者證實，新房銷售狀況良好，建築商的信心也恢復到美國10年以來的最高點。目前施工隊正在以大蕭條之後最快的速度建造新房。

不過，紐約房地產經紀人Linda告訴《國際金融報》記者，最近，她發現一個較為奇特的現象：自己的客戶大部分都是一些接近退休年紀或者已經退休的老夫妻。

「生活富裕，退休金豐厚，而且都是想購買大房型。」Linda告訴記者，這個月以來，她已經接待了5對這樣的夫妻，Linda笑言她的「運氣」很特別。

這或許並不是Linda的「運氣」問題。據美國人口普查的數據，現在地產的繁榮程度接近2005年的頂峰時期，當時，買家的中位年齡為39歲，2007年為41歲，而現在則為43歲。

「如果說美國樓市將迎來一場繁榮，而這樣的繁榮似乎並非由年輕人推動的。」舊金山房 地產獨立經紀人John Davis對《國際金融報》記者表示，這算是一場「另類」繁榮。現在業內都在擔憂這只是美國房地產市場的「暫時」繁榮，因為新家戶數量的增加對房地產業是 非常重要的指標，而購買者的年齡階段對於房地產市場潛能的釋放，以及未來發展有著極為重要的意義。

更有分析人士直言，從房地產市場運行的主要監測指標觀察，美國房地產市場的復甦不具有可持續性，甚至蘊含一定的風險。

新房銷量火爆

從今年8月份開始，美國新房銷售達到了2008年以來的最高水平。新房銷售雖然在整個美國房地產銷售市場所佔比重不大，但對拉動經濟仍有重要作用

2015年9月，美國成屋銷售折年數達到555萬套，是國際金融危機發生以來的最高水平。由於房屋銷售持續回暖，美國新屋開工量也持續增加，2015年第二季度以來，美國新屋開工折年數穩定在115萬套左右，是國際金融危機後新屋開工量最低時的兩倍左右。

加利福尼亞經紀人協會（CAR）對外發佈的2016年加利福尼亞房產市場預測報告指出，從銷售市場來看，加利福尼亞房產的「爆買」現狀將會延續至 2016 年。據CAR預測，在2016年期間，現有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%；專家對2015年全年的預測銷售量則為40.75萬套，而 這個數字也比2014年高出6%左右。

CAR主席ChrisKutzkey表示，當地可觀的就業增長率與較為優惠的貸款利率是推動2016年房屋需求大增的主要動因。「在加州一些房價稍低的地區，例如索拉諾縣、中央山谷區以及聖貝納迪諾地區，房屋需求量將會保持強勁增長態勢。這些地區倉儲、運輸及製造生產行業的就業率漲幅較大，因此也帶動了房屋需求量的上漲」。

「但是，在房屋庫存量緊張的地區，如舊金山灣區等地，其房屋銷量會受到買家房屋負擔能力及激烈的市場競爭力的限制。」Kutzkey補充稱。

「美國貸款買房利率創30年新低是美國房地產市場逐步回暖的因素之一。」分析人士指出，儘管平均30年固定抵押貸款利率有了略微上升，保持在4.5%左右，但這仍然處於歷史新低水平線上。　相關數據顯示，美國的房價相比2009年已經上漲了近30%，尤其是位於加州的洛杉磯成為房價漲幅最快的城市之一。CAR副主席兼首席經濟學家 Leslie ton-Young表示，加州房產市場的地基打得非常牢固，房價增長放緩及信貸寬鬆的跡象表明，政府正在致力於引導當地經濟發展與就業增長。

南加州地產託管總經理Jeff Lee告訴《國際金融報》記者，如今加州當地的房產租金回報率在5%左右，並且每年房產還會有3%左右的升值空間。「這對於投資者來說，是非常穩定的回報率」。而這樣的回報率也吸引著很多海外投資者，這也給美國樓市繁榮增添了新的力量。

買家年齡漸長

與2008年房地產市場蕭條之前不同，目前美國房地產買家的年齡變得越來越大，同時對房屋面積的需求也更大。

然而，步入復甦階段的美國房地產市場卻出現了一個奇特的現象。

據記者瞭解，在美國經濟大蕭條期間，大量年輕人繼續與父母同住，或者找室友同住以節省開支；隨著經濟復甦，就業率上揚，市場預期這些年輕人會成為新鮮力量，不論買屋或租屋，促使房價和租金上漲，建商也營建更多房屋，進一步使經濟活動更繁榮。

但事情的發展卻並沒有符合市場預期。和父母同住的年輕人比例不減反增，從人口普查局和皮尤（Pew）研究中心的報告皆證實了這個現象。換言之，近年新家戶的增長主力並不在這些年輕人身上。

根據人口普查局的資料，從1958年到2007年，平均每年家戶數增加130萬戶。但2008年金融海嘯後，新家戶數從2008年至2013年，每年平均只增加了57.9萬戶。

隨著經濟復甦，去年新家戶數一躍成長至220萬戶，今年第二季度新家戶數仍保持持續增加的趨勢，新增了48萬戶。

相關媒體報導稱，柏克萊加大透納研究中心經濟學家Jed Kolko比較去年上半年和今年上半年的新家戶數量研究指出，新家戶數量增長最多的是65至74 歲族群，增加了86萬戶，佔全部新家戶數的2/3；其次是55至64歲族群的39.1萬戶；第三名是75歲以上族群的26.4萬戶。而原本最被預期的25 至34歲族群只增加了15.9萬戶。

《國際金融報》記者通過詢問舊金山、紐約等地的房地產工作人員後獲悉，隨著美國各地房價的上升，買房人口的平均年齡也在顯著增長。

「近期，我經常為一些退休老人服務，他們往往擁有非常好的資金條件，也無需貸款。」一位紐約的房地產公司銷售人員對記者說。

那麼，如今為何老年人成為了新房購買群體的主力？

根據美國兩黨政策中心的研究，有高達7800萬名「嬰兒潮」世代已屆或將屆退休年齡，其中有73%希望在原來的住家中養老，而非搬到養老中心。主要原 因是這些「嬰兒潮」老人希望和親友住得靠近，並且喜歡繼續生活在自己已經非常熟悉的生活環境，包括購物、圖書館、教堂等。

也因為如此，有不少建築商早已嗅到老年居家需求的商機，德州一個建築商今年就在Ｗestwood區興建符合老人生活的新屋。「可以說，購房買家的年齡偏向於老齡化是美國如今的社會問題，當然，這也是美國房地產市場未來發展的趨勢。」John 認為。

對此，Kolko指出，目前還沒有更多的資料可說明這個原因，但有可能是這個族群的離婚率在2015年增加。當然，也有可能房屋的價格太昂貴嚇到年輕人，另一個重要原因是晚婚。

「不過，對房地產業來講，25至34歲的這塊『大餅』仍處在尚未全部釋放出來的階段，一旦這個世代紛紛出來自立家戶，將會帶來樓市的巨大需求及營建商機。」Kolko說。

復甦基礎不穩

住房購買力指數與利率水平高度相關，一旦美聯儲開始加息，則必然帶來住房購買力指數的下降，推動美國房價上漲的動力也將很快消退

目前，各界普遍對美國房地產市場復甦持樂觀態度，但有觀點指出，從房地產市場運行的主要監測指標觀察，可以發現，美國房地產市場的復甦越來越不具有可持續性，甚至蘊含一定的風險。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松撰文指出，國際金融危機發生後，美國房價出現了大幅回落，美國新建住房銷售中間價由2007年的 24.79 萬美元/套回落到2009年的21.67萬美元 /套，降幅達到12.3％，部分城市降幅更大。但隨著美聯儲大幅降低利率並實行量化寬鬆政策，從2010 年起，美國房價開始企穩回升，2010年到 2013年，美國新建住房銷售中間價漲幅分別為2.35％、2.43％、7.92％和9.67％。

2013年，美國新建住房銷售中間價為26.89萬美元/套，已超過國際金融危機發生前的房價水平。2014年，美國新建住房銷售中間價繼續上漲 5.47％，達到28.36萬美元/套。

雖然美國房價持續攀升，但從美國房地產市場運行的主要指標觀察，美國房地產市 場復甦的基礎並不穩固。數據顯示，美國新屋銷售量和開工量雖然持續增加，但並未恢復到次貸危機之前的正常水平。2012年以來，隨著美國房價漲幅加大和待 售房數量處於低位，美國新屋開工量開始持續增加。2015年以來，雖然美國新屋開工量繼續保持在較高水平，但目前的新屋開工量仍較次貸危機發生前的長期均 值水平低20％以上。

「在房屋供應量有限、房價上升的情形之下，美國的家庭收入卻增長緩慢，這顯然難以支撐持續上漲的房價。」分析人士指出。2010年以來，美國房價開始緩慢回升，房價漲幅開始超過同期居民收入漲幅。隨著2012年至2014年美國房價漲幅持續加大，美國的房價收入比快速攀升。

有數據顯示，2008年，美國全部住戶家庭收入中位數為50303美元，金融危機發生後，美國全部住戶家庭收入中位數在2009年和2010年連續兩 年出現下降。從2011年開始，美國的家庭收入出現恢復性增長，但增速較為緩慢。2011年到2014年，美國全部住戶收入中位數同比名義增速分別為 1.58％、1.92％、5.03％和0.13％，收入增速明顯低於同期房價漲幅。由於家庭收入增長緩慢，意味著持續攀升的房價缺乏堅實的基礎。

「目前，加州房地產市場的繁榮一定程度上是由於低利率政策的推動，這樣的政策背後其實有很多不確定性，因為一旦美聯儲開始加息，則推動房價持續快速上漲的動力將會消退。」分析人士稱。

記者瞭解到，美國住房抵押貸款30年期固定利率在2008年9月份之前一直在6％以上，到2011年底已低於4％。今年以來，住房抵押貸款30年期固 定利率水平也一直低於4％。由於利率大幅降低，購房人的支付能力在短期內顯著提高，美國住房購買力綜合指數由危機前2006年7月的101回升到2012 年2 月的歷史高點210。

需要適時轉向

以房價收入比衡量，目前美國的房地產市場已出現較為明顯的泡沫跡象。不過，與次貸危機發生前相比仍存在一些顯著差異

因此，業內觀點認為，隨著美國住房價格的持續上漲，在表面繁榮背後，美國房地產市場風險開始增大，持續復甦的難度也顯著加大。

按房價和收入的中間價計算，2014年，美國新建住房銷售中間價為28.36萬美元/套，當年美國全部住戶家庭收入中位數為53657美元，房價收入比為5.29倍，已超過次貸危機爆發前美國房價處於高位時的房價收入比，處於1967年以來的最高水平。

按房價和收入的平均價計算，2014年，美國新建住房銷售平均價為34.34萬美元，當年美國全部住戶家庭收入平均數為75738美元，房價收入比為 4.53倍，僅略低於2004年至2007年的水平，而顯著高於美國房價收入比長期均值水平3.67倍。這意味著美國樓市有房價泡沫化的風險。

鄧郁松指出，從歷史上看，日本

在全球經濟發展減緩的情況下，美國房價似乎沒有受到什麼影響。27日公佈的兩項報告指出，受高需求量和供應量緊張的影響，美國房產價值和租金都在穩步增長。

全球經濟發展減緩 美國房產價值和租金仍穩步增長

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史坦普／凱斯席勒（S&P／Case-Shiller）房屋價格指數顯示，20個城市的房價指數在截至8月底的12個月內，增長了5.1%。美聯社報導，很多經濟學家表示，這個增長值和2014年年初的兩位數字增長值比起來，更能讓人承受。

房地產資訊Zillow的數據顯示，9月全美中位房租比2014年同期增長了3.7%。現在房價和租金的增長比2015年初的陡增顯得更加穩定。

三年來的就業率上升和低按揭率持續支撐房地產業，房產價值的增長持續高於平均年收入的增長，2015年平均年收入僅比2014年增長了2.2%，因此未來購房者需要有更高的工資才能負擔得起。

目前，薪資水平高的科技中心房價上漲迅速。史坦普／凱斯席勒房價指數顯示，舊金山和丹佛兩個城市年房產價值增長率為10.7%，是所有城市中指數最高的。俄勒岡州的波特蘭市，房產價值的年增長率為9.4%，位居第三。

富國銀行（Wells Fargo）經濟學家溫特樂（Mark Vitner）表示：「目前市場上房價增速很快，就業率和淨移民數量增長都很強勁，而市場上的房產供應量又十分緊張，波特蘭市就是這個情況很好的例子。」

Zillow的數據顯示，這些房價上漲的大都會城市，房租增速也很快。高房租促使新公寓的修建，由此為高房租降溫。

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北德州的房屋銷售在2015年有望再創新高，即使史無前例的高房價也未能減慢本地房屋銷售的速度。

但隨著本地購房成本越來越高，對中低價位的房屋的需求也明顯增長。根據德州農工大學房地產中心的數據，今年增幅最大的房屋銷售很多都來自房價最低廉的房屋市場，包括東南達拉斯、雪松山(Cedar Hill)、橡樹崖(Oak Cliff)、Mesquite和阿靈頓市。

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這些中低價位的房屋市場中，房屋銷售速度通常也是最快的。例如在Colony市，其房屋銷售中間價仍然保持在20萬美元以下，今年該市銷售一棟房屋平均僅需19天時間。其它如Bedford、卡羅爾頓(Carrollton)、Farmers Branch和李察遜市等，市場上出售一棟房屋的天數也少於30天。

相比之下，在一些房價較高的住宅區，包括Park Cities、北達拉斯和Colleyville等地區，今年的房屋銷售只能持平甚至輕微下滑。

房地產經紀們表示，可供銷售中等價位房屋缺乏，加上富有的投資者也來競爭，促使購房者爭相搶購價格在25萬美元以下的房屋。特別是首次購房者，他們都希望買到這個價位的房屋。

房地產經紀透露，投資者也希望買到這些房屋，並且他們支付過高的價格購買，建造成本更高

由於土地價格和建造成本升高，以至大多數房屋建造商都專注於建造房價超過25萬美元的房屋。

儘管對較低價位的新房屋需求十分強勁，但分析師並不預期北德州的低價房建造會顯著上升。總部在達拉斯的住宅策略公司(Residential Strategies Inc)的泰德·威爾遜(Ted Wilson)說：「現在對房屋建造商來說，提供低價位的房屋非常困難，由於勞動力短缺，房屋建造進度被拖慢，並且土地價格已經上漲了。」

他說，提供低價位房屋的建造商都不得不轉到更偏遠的地方尋找能夠負擔得起的土地。今年較低的汽油價格對長途通勤的買家有所幫助。然而隨著北德州人口的增長，駕車時間也在持續加長。

威爾遜說，低價位房屋產品奇缺，導致房價中位值持續上升。很多達拉斯地區的住宅區，包括遠北達拉斯、東北達拉斯和東達拉斯，房屋銷售價格的中位值已經遠遠超過30萬美元。

房地產經紀說，30萬美元以下的庫存已經極少見了，當偶然有一棟30萬美元以下的房屋上市時，往往都有多人競價搶購。

隨著年輕的專業工人大量湧入，對中低價位房屋的需求將會越加強勁。房地產研究中心的首席經濟學家詹姆斯·蓋恩斯(James Gaines)說：「隨著千禧代開始進入市場，我們將有更多的首次購房者。在以往多年來，我們都有主要大都市中最容易負擔的房屋，但現在我們的中間房價不斷走高，可負擔性將越來越成問題了。」

他認為，如果能夠在就業中心地區找到價格適中的房屋，很多達拉斯地區的租房者都會購買房屋。

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不知道從什麼時候開始，去海外買房成為了許多高淨值客戶的時尚選擇，尤其是次貸危機後，美國的房產簡直成為了中國有錢人眼中的香餑餑。每年中國人購買美國房產的規模迅速增長，2010年，中國人投資美國住宅投資額僅為59.4億美元，2014年，這個數字已經達到286億美元的高位。

如此火熱的美國房產投資 有哪些最容易被忽視的風險呢

當然，相對國內來講，美國房產確實有價格便宜、租金高等優勢，但有也有很多的風險，常見的比如有：房產稅、維修費、律師費、保險費、管理費、租客素質、治安、管理難度、業主責任、訴訟風險等等，這些一般都是中介公司會明確提示的。但有一些隱藏的風險，中介則一般都不會主動提示，同時投資者自己也是很容易忽視。

容易忽視的風險一：

不居住在美國的非美籍人士出租單純的房產，需要繳納30%的個人收入稅。

有很多投資人是不具有美國身份的，美國稅法規定，對於不居住在美國的非美國人的房租收入徵繳房租總額30%的個人收入稅，而且這個稅還不能申請基於中美兩國稅收協定的抵扣，這項稅收的負擔是很重的，而且大多數州還有州稅。如果想投資美國房產用於出租的話，這個風險是必須考察清楚的。

當然這部分稅收也可以換一種方法進行納稅，雖然其累進稅率最高達35%，因為可以降低納稅基數，一般算下來應納稅額會有所降低。但這種方式必須聘用專業律師、稅務師進行規劃，而美國的律師費是比較貴的。

有部分國人會選擇一些土辦法避稅或者乾脆不報稅，但這種方式風險更大，可能面臨罰款甚至是刑事責任。

有的投資者可能會問，如果我住在美國或者有美國綠卡不就沒有這麼高了嗎？確實不錯，但此時你作為美國的稅務居民，山姆大叔就要對你的全球收入進行徵稅了!

容易忽視的風險二：

非美國稅務居民出售美國房產需要繳納高達獲利部分可能高達28%的所得稅。

當非美國稅務居民或者外國公司出售美國房產時，如果持有期間不超過一年，用累進稅率來進行計稅，累進稅率的。如果持有超過一年，則適用長期資本利得稅，一般稅率最高不超過15%，但特殊情況下可能高達25%甚至於28%，比如50萬美金購買的房產，以70萬美金出售，獲利20萬，需要繳納所得稅5萬美金；而且根據《外國人房地產投資稅收法firpta》，為防止外國人或外國公司出售房產後徵稅難度大，將徵收相當於房產交易價格10%的預收稅，也就是7萬美金，完成交易後，再進行抵扣。

容易忽視的風險三：

美國房屋交易成本很高，除了需要繳納高額稅金外，各種費用也是非常高的，有的費用由買方支付，有的費用由賣方支付，在選擇作為投資時，你的房子會需要將來賣出獲利，因此一定不能忽視。

費用一、中介佣金。出售房產時，一般中介佣金由賣方支付，而且美國的中介佣金遠高於國內，達4-6%，而國內一般都在1%-2%；也就是說50萬美金的房子，如果需要賣掉，得支付12-18萬人民幣的中介費。

費用二：產權保險，在美國做房產交易時，一般都會購買產權保險，以防止當產權出現糾紛時，可以買受人不受損失。其保險費率高達房屋總價值的0.5%左右，也就是說50萬美金的房產，保險費可能高達1.5萬人民幣左右，每個州都不一樣，譬如紐約可能需要0.6%還多，而加利福尼亞則只需要0.4%多一些，在西海岸，產權保險一般都由出售方購買，而在其他州，則一般由買房人承擔。

中國投資者往往會覺得產權保險沒必要，這是非常危險的想法。因為美國是一個特別容易牽涉訴訟的國度。一個房子的產權會因為：產權偽造、欺騙、欺詐、登記錯誤、侵佔、錯誤簽字、前房主違反建築規範、測量圖錯誤、律師造成的錯誤及失職、前房主欠繳的地稅、產權上無效的貸款、未記錄的特殊土地使用和通行權等諸多原因而導致訴訟。在美國做房產交易前，一般都會請專業人士進行產權調查，這在國內是不可想像的。雖然做過產權調查，絕大部分美國人人還是會購買產權保險，因為一旦導致訴訟，損失是非常難以控制的。

還有很多其他費用：例如（假設總價50萬美金），中介佣金25000美金，產權保險2500美金，律師費2000美金，登記費100美金，房檢費500美金，產權調查費300美金，公證費300美金，勘察費200美金，房屋估價費300美金，算下來總費用需31200美金，佔比6.24%。

容易忽視的風險四：

非美國稅務居民的遺產稅風險，可能導致資產大幅度折損。

案例：錢先生的孩子到美國上高中，錢太太陪同，但她的綠卡還在申請中，同時她又以個人名義買了一套價值80萬美元的房產用於自住。結果到美國僅三個月，錢太太因車禍意外死亡。錢先生悲痛的同時還發現，要繼承這套房產，他們需要繳納近30萬美元的遺產稅！

很多國人購買美國房產，都是用個人名義直接購買，那麼如果房產持有人死亡，根據美國稅法的屬人兼屬地原則，就必然面臨遺產稅的風險。

如果持有人是美國稅務居民身份，那麼他的全部遺產有至少500萬美元的免稅額，只有超過的部分需要繳納最高達40%的遺產稅。如果是夫妻，則兩個人至少有超過千萬美元的免稅額，相當於人民幣六千萬以上，因此絕大部分家庭都不會面臨遺產稅問題。當然對於部分移民美國的富豪，遺產稅的規劃就是一個很系統的工程，我們在這裡暫時不做探討。

我們要提醒的是很多國內的投資者，並不具備美國身份，他們往往簡單的以自己的名義在美國購買房產，雖然不受任何限購政策限制，但需要特別注意的是：

美國對其非稅務居民在美國的不動產徵收遺產稅，且免稅額僅6萬美金，稅率最高達40%，如果持有人一旦身故，他持有的美國房產如果需要繼承，則將面臨高達40%的遺產稅率，資產面臨大幅折損。

有的投資人可能會提出，我提前將財產贈與給子女呢？因為美國稅法規定：「對非美國稅務居民贈與不徵收贈與稅」。但這種理解是只知其一不知其二。美國稅法還規定：「非美國稅務居民贈與其位於美國境內的不動產、股權等，需要繳納贈與稅」。

那麼如何解決呢？對於自己不是美國稅務居民，但妻子、子女或其他近親屬已經移民美國的人士，可以採取直接贈與資金，然後以子女的名義在美國購買不動產的方式。因為美國對於外國人贈與美國人的現金資產是不徵收贈與稅的。而且如果子女還是用於自住的話，將來如果出售該房產時，還可能有25萬美元的資本利得稅的免稅額。

對於既沒有美國身份，又沒有近親屬是美國身份的投資者來說，一般有三種通用方法：

方法一、聯名持有房產，當一個持有人死亡後，房產直接全部歸另一個人持有人持有。但這種方法終究要面臨兩個持有人都死亡後的遺產稅問題。

方法二、生前出售房產，因為美國稅法規定，對於美國人在美國的現金存款是不徵收遺產稅的，因此如果能在房產持有人去世前及時出售房產，及時將房產變成現金，則主要成本就是資本利得稅，只針對房子增值產生的資本利得徵收15-20%，最高不超過28%的稅。比起整體房產的價值的近40%的遺產稅，稅務負擔就大大降低了。同時如果繼承人繼承的是房產，將來他需要變現的時候，還得再繳納資本利得稅。

但這個方法有兩個致命缺陷：

缺陷一、如果持有人意外死亡，根本不可能預見，當然不可能提前出售房產；

缺陷二、就算是病危時臨時處置，處置時也得和死神賽跑，倉促出售房產，必然也會導致房產的賤賣處理。

方法三、用llc公司持有房產，同時還必須在與美國有稅收協定的離岸地設置一家離岸公司，再持有llc公司的股權。當實際控制人去世後，可以直接在離岸地辦理股權轉讓，而美國稅法對於非美國稅務居民持有的非美國公司股權當然不徵收遺產稅。但如果要貸款購買房產，則結構需要更複雜一些。

llc架構示意簡圖

同時當需要出售持有的房產時，只需要繳納llc公司的相關稅費即可，而且可以很好的保證實際控制人的隱私，規避房產持有過程中帶來的責任風險。因此對於投資美國的非美籍人士，最好還是先設立一個有限責任公司的代持架構，雖然需要付出一定的時間、精力和費用，但對於長期安全持有資產非常有必要。

在此筆者提示投資者，在進行海外地產投資時，因為經濟環境的不同，一定不能直接套用國內的投資經驗，比如筆者曾經聽一位英國房產投資中介將倫敦郊區的房產類比成北京郊區的房產，聲稱這個地區將迅速的發展成為城市副中心。而實際上一個正在高速城市化過程中的國家（中國）和一個成熟城市化的國家（英國），其大城市郊區的發展速度是不可同日而語的。

同時由於我們對國外的法律、經濟環境和交易習慣等不熟悉，而中介一般為了迅速成交，往往不會告知全部風險，而這些風險往往是我們無法預見甚至於無法理解的。

因此我們在進行投資前，最好找沒有利益關係的專業人士進行諮詢。國內目前正在逐步發展壯大的私人銀行家正是這樣一個國內非常稀缺的專業群體。他們熟悉法律、稅務、全球資產設定、產權梳理、資產保全及傳承，是屬於站在客戶角度並給與客戶專業諮詢和管理服務的專家。

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美國8月20座大城市房價持續增長，按年增速則有所加快。今天的報告表明，隨著需求持續改善，世界第一大經濟體的樓市復甦將持續增強。

標準普爾(Standard & Poor’s)公司週二(10月27日)公佈的數據顯示，美國8月未季調S&P/CS20個大城市房價指數年率增長5.09%，預期增長5.1%，前值修正為增長4.96%。

當天的報告還顯示，美國5月全國房價指數上升4.4%。

隨著供應趨緊，美國的房價走勢將得到支撐。有鑑於此，越來越多的家庭將可以稱稱承擔首次購房的費用，進而保持樓市處於復甦正軌，從而提振消費支出。

標普指數委員會主席David Blitzer表示，鑑於當前美國處於低通脹水平，此次數據更能說明房地產市場增速動能強勁。

報告指出，美國8月房價增速強勁，表明房地產市場在今年最後幾個月裡將獲得動能。

標普/凱斯-席勒指數基於三個月均值，這意味著8月份數據也受到7月份和6月份交易的影響。

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環球經濟近月雖明顯放緩，但美國的房市似乎獨善其身，不受外圍環境影響，美國房價和房租仍節節上升，主要受惠於求過於供的市況。

根據標準普爾/Case-Shiller週二公佈的20大城市房價指數報告，截至8月止前的12個月，房價升幅為5.1%，雖然並非2014年初錄得的雙位數字升幅，但不少經濟分析師認為升幅收窄，反代表房價升勢有望持續下去。

而在9月份，全美中位房租較一年前上升3.7%，與房價一樣，升幅已從雙位數字顯著回落。

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目前來說，房價上升的最大得益城市仍是高科技業重鎮，舊金山和丹佛市的房價都按年上升10.7%，冠絕其他城市，俄勒岡州波特蘭市以9.4%排第三。

根據Zillow提供的數字，上述都會地區的房租也領先其他城市，但與此同時，受房租高企帶動，也刺激當地有更多新公寓發展項目動工，在公寓單位供應增多下，房租升幅在近月有所回落。

舊金山目前的中位房租是每月3,348元，較去年同期上升13.3%，8月的升幅更高，達14.2%。

美國房價的上升，可說與環球經濟放慢逆市而行，在商品價格下跌、中國經濟增長減弱、歐洲經濟面臨困境，以及新興經濟波動下，全球不少地區其實仍然掙紮著從2008年的金融危機中走出來。

整體而言，美國房市在2015年大致穩步上揚，美國房地產經紀協會上週表示，9月的二手屋銷售較去年上升4.7%，至555萬宗，9月的新屋建築也較去年同月上升12%，當中以公寓和共渡公寓為主，獨立屋的興建數字則與去年相若。

這代表有越來越多美國民眾選擇租住物業，而非置業，目前美國民眾的置業比率已降至63.7%，為48年來新低。

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