Tag: 美国房市

最近國內經濟形勢動蕩，人民幣、股市、房地產、制造業持續下滑，這些都令中國有錢人感到不安。有民意測驗顯示，42%的中國富人認為美國是最好的投資地點，他們想把錢投在房地產、企業，商業和金融產品上。

據美國有線電視衛星新聞臺CNBC報導，根據壹項民意測驗的結果，61%的中國富人計劃在未來兩年裏加大海外資產，壹半人說海外資產將是自己總資產的30%。據統計中國現在有超過壹百萬個百萬（美元）富翁，總資產達16萬億美元。如果其中的1%投資於美國，那麽就等於1600萬美元外流。

民意測驗還顯示，42%的中國富人認為美國是最好的投資地點，他們想把錢投在企業、商業和金融產品上。這些人還會有很大壹筆資金在近期會投在房地產上，特別是臨海的三藩市、洛杉磯和紐約。

分析員認為，隨著中國經濟發展減緩，股市又不穩定，中國人對於海外房地產的需求會更大。

Miller Samuel的總裁Jonathan Miller表示，中國富人投資機會不多，要麽投資在已經是泡沫狀態的中國房地產市場，要麽投入瘋狂的股市。

另外，還有兩種力量驅使財富離開中國：資本控制和遺產稅。現在中共放松了資本控制，中國富人把錢移到海外就更容易了。據說中共政府準備把遺產稅從10%提高到30%，雖然甚麽時候執行還不清楚，但是富人肯定不願意等到那時再將錢移到海外。

近來中國股市不斷下跌和人民幣貶值也直接促使中國有錢人把在中國的資產脫手以避免市場波動給自己帶來損失。壹位前匯豐銀行副總告訴《商業內幕》：“我的很多中國客戶都被股市套牢，這更堅定他們將資金送往國外的信念。”

據《商業內幕》8月30日報導，那些原來就在尋找海外投資機會的中國富豪，現在可能會考慮直接購買房地產；而那些從來都沒有想過在美國置產的中國富豪，現在也開始審慎考慮置產了。

美國房地產交易數據庫信息網站Zillow首席經濟學家古戴爾（Svenja Gudell）認為，若和現在的人民幣狂貶與市場波動相比，中國人視美國房地產市場風險低，且投資報酬率高。

據美國全國買家協會（US National Homebuyers Association）的信息，在美國，中國人已是海外房地產的最大買家，僅2014年，就有16%的獨立屋和公寓被中國人搶購。據美國人口統計局（US Census Bureau）的數據，這些中國買家在美國的平均購屋成本是831,800美元，而美國人的平均購屋成本則為345,800美元。

美國的房地產經紀人已經觀察到中國買家的變化，他們已經感覺到這些人對美國房市的急迫需求。壹名美國房地產經紀人告訴《商業內幕》說：“因為中國的經濟與政治不穩定，加上人民幣不斷貶值、股市崩盤以及房市泡沫，都讓這些中國富豪無處可逃。”

壹名在丹尼蓋爾蘇富比國際地產公司（Daniel Gale Sotheby）的房地產經紀人告訴《商業內幕》：“這些有錢的中國人正尋找壹個安全的天堂，而房地產正是這些中國買家的安全天堂。”

美國樓市正在持續復甦中。

據美國全美房地產經紀人協會（NAR）8月27日公佈的數據顯示，美國7月成屋簽約銷售指數環比上漲0.5%，而6月該指數環比下跌了1.8%。全美房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence Yun表示，7月的情況大大好於他的預期，和去年同期相比該指數已增長了7.4%。

此前公佈的美國7月新屋銷售達50.7萬，環比增5.4%。7月份美國新房開工量環比上升0.2%，年化達到120.6萬戶，創近八年來新高。另外，7月份二手房銷售也創出了8年半的新高。

受益於樓市的持續復甦，相關企業的市場行情也在走高。標普500指數地產開發商板塊今年來累計上漲近18%，房屋裝修板塊更大漲近28%。美國最大的房地 產開發商霍頓房屋公司今年以來股價已累計上漲超25%，萊納房產公司累計上漲23%，托爾兄弟公司漲21%，幾乎都處於歷史最高水平。

不過，在高力國際（Colliers International）美洲資本市場及物業投資服務總裁pian Ward看來，美國樓市或還未全面復甦，供應異常緊張或一定程度上助推了樓市的火爆。

美國樓市復甦前景較樂觀

「我們確實看到華爾街的住宅股有所回升；在美國西雅圖、波士頓、紐約等地，市場供應異常緊張，以至於住宅房地產需求量極大。多戶商業住宅方面，供應緊張導 致租金大幅度增長。」pian Ward在接受21世紀經濟報導記者書面專訪時表示，「然而，從更廣泛的角度來看，一切並非如此明朗。我並不認為，待售住宅市場已經全面復甦。」

「我們尚未看到住宅供應的大幅增加，這種情況在明年有可能會好轉。」他說。

據路透社近日報導援引數據顯示，按地域來看，自2014年5月以來，美國東北部的新房銷售量增長了23.1%，西部增長了6.7%，南部增長了5.8%，而中西部卻下降了6.9%。

據報導，7月份美國新房銷售庫存增長了1.9%，為自2010年3月以來最高水平。不過，目前的供給情況仍不到其歷史峰值的一半。若市場持續7月份的銷售速度，那麼將在5.2個月內耗盡目前的存量。新房的中間價較一年前增長了2%，達到了28.59萬美元。

對美國樓市近期復甦前景，全美房地產經紀人協會近日發佈的7月經紀人信心指數調查結果顯示，市場主流對於未來6個月美國樓市前景保持溫和積極的態度。和6月份的調查結果相比，信心有所減弱。調查結果還顯示，市場對於房價過快上漲或抑制需求比較擔心。

pian Ward也有類似看法。「隨著利率上限的持續下跌和資本大量湧入，投資者不斷抬高定價，這已成為美國多戶商業住宅市場的一大問題。」

摩根大通近期公佈的報告預計，今年美國房價將上升3.4%，明年則升2.6%。黑石全球房地產主管格雷曾表示，美國樓市應該還未接近泡沫的頂點，目前大概只有2006至2007年的一半。

不過，有分析人士表示，美國房地產市場整體上漲的趨勢可能會在美聯儲加息後進一步減緩。

「我覺得初期的利率上調並不會給商業或住宅市場帶來重大影響。真正重要的是美聯儲未來上調利率的速度，而全球經濟環境會影響美聯儲的決策，也會影響到上調的幅度。」pian Ward說。

路透社近期進行的一項調查顯示，大部分經濟學家認為美國樓市能夠承受住美聯儲加息。

中國機構投資者積極佈局

世邦魏理仕近日表示，美國取代英國成為亞洲房地產投資者的首選國家，今年上半年美國吸引到的房地產投資規模為61億美元，英國為44億美元。

而這其中，中資表現尤其突出。

私人投資方面，據全美房地產經紀人協會今年6月發佈的報告顯示，從數量、美元銷售額及交易價格來看，中國人現已成為美國住宅的主要海外買家。截至今年3月底的12個月區間內，中國買家在美國花費了286億美元，主要用於住宅物業，同比增加30%，超過第二大海外主要買家加拿大人購買力的2.5倍以上。這期間，中國赴美購房者的平均每套住房支出為83.18萬美元，為美國全國平均房產交易價的3倍多。

中國的機構投資者也正在積極佈局美國樓市。「去年，中國機構投資者在美國投資額約為40億美元，而2015年上半年，投資額就已超出這一數字，全年的投資額有望猛增至120億美元。」pian Ward表示。

有觀點認為，近期震盪的中國股市及人民幣小幅貶值或將推動中國加速投資美國樓市。

在pian Ward看來，這要分情況來看。「中國機構投資者更側重於長期資本保全，傾向於投資美國一線城市中規模較大的資產，特別是辦公樓、酒店和多戶住宅，工業物 業也逐漸受歡迎。而私人投資者則受不同環境和因素的驅動，比如受到股市動盪的影響。據我們團隊近期的實地調查發現，中國市場的波動並不會加速中國私人投資 美國樓市的趨勢，因為面對不確定性，更多人會選擇離家更近的地方。」

pian Ward表示，現在是投資美國房地產市場的良機，不過投資者要密切關注美聯儲的調息舉動。

週三，《​​華盛頓郵報》專欄作家吉姆．坦克斯利（Jim Tankersley）發表文章，對佛州的房地產遠景做出了悲觀的預測。他總結了佛州房地產專家的觀點，認為佛州的房地產正在進入泡沫階段，將有可能再次重現泡沫破滅。

該文章引述了佛州房地產研究專家傑克．麥凱布（Jack McCabe）的研究。麥凱布是擁有豐富經驗的房地產諮詢專家，對南佛州房地產市場尤為熟悉。早在12年前就曾經預言過房地產危機和隨後將會來臨的大蕭條。在最近的一次採訪中，麥凱布說：我認為佛州對房地產危機的記憶已經淡忘，大家開始忙著籌劃新的房地產建造項目，每一個項目又重新得到批准。我覺得尤其是豪華公寓，在未來幾年內價格會暴跌。

全美總體而言，在房地產危機之後，房價在過去的一年正以接近6%的速度穩步上升。在南佛羅里達州，價格回升更為明顯， 而且有跡象顯示回升潮正在消退。在西棕櫚灘- 博卡拉頓- 德爾雷海灘區域，到2013年底，該區的房地產價格每年增長17%。在在邁阿密地區，增長了13％。但這種增長最近已經放緩。邁阿密的價格在今年第一季度增幅下降到11％，在西棕櫚灘地區，增幅下降到10％。而上一次同樣的降幅幅度曾經在2005年底發生過，隨後的2007年就發生了房地產泡沫破滅。

預測了全美房價大跌的著名經濟學家，自由經濟政策研究中心主任迪恩．貝克（Dean Ba​​ker）說，「這非常令人擔憂。」麥凱布說，不過現在和2005年還是有所差異。其一，上次的泡沫膨脹是通過大肆炒作，抵押貸款欺詐和盲目的借貸給根本沒有能力償還貸款的低收入和中等收入人群。當市場崩潰時，許多購房者失去了一切。不過，這次的房地產價格上漲卻不是這些人群推動上漲的。

麥凱布討論佛羅里達州房地產時表示，有兩類購房者是目前南佛州的房地產市場的主要力量。一類是大型機構投資者，如私人股權投資公司，他們大筆資金投資大型公寓，然後把它們租出去。另一種是外國買家所帶來的外來資本，往往是從政治不穩的南美國家來，為資金尋找一個安全的投資目標。過去三年來大約有50%-75%的住宅交易是現款銷售，對沖基金佔了大部份的這種類型的交易。他補充道，建築商們，也都在競相建造高端公寓以滿足那些購房者​​的願望。

麥凱布認為，如果該區域確實存在泡沫，當泡沫破滅時，這兩種類型的房地產投資者能對經濟的下滑起到緩衝作用。上次的房地產危機使得佛羅里達州的經濟萎縮比全美更糟糕，因為房主們減緩他們的消費支出。如果這次泡沫破裂，將不會比上次嚴重。因為相對會有比較少的房主暴露於泡沫破裂之下，尤其是這次的價格上升沒有以前那樣大。在2005年房地產價格達到最高峰前，西棕櫚灘的價格是每年上升近30％，幾乎是目前增幅的一倍。

不過另一方面，大投資者和外國買家的主導地位會加速其他經濟問題，在該地區，他們的投資正好與南佛羅里達州家庭收入的下降相重合。隨著外來資金推高房價（包括房產銷售和出租）和經濟力量推動收入下降，棕櫚灘的居民正在支付「他們難以負擔的費用用於住房的開支。」這使得很多家庭很難省錢用於將來買房，他補充說，許多嬰兒潮一代將會對遷移到南佛羅里達州卻步，同時千禧一代和年輕家庭將會離開該地區，以尋找能提高他們生活水平的地方。

麥凱布說，如果沒有收入或沒有足夠的資金，陽光之州已不再是天堂。這是經濟下降的循環，並可能再次使得房價下降。而麥凱布相信這次房地產泡沫也並不遙遠了。

中國人近年來在美國大肆購買房地產，而中國股市最近走勢可能直接影響美國房地產市場。近幾週，中國股市「過山車式」狠跌猛漲，使得尋求安全投資地點和入籍美國的外國投資者激增。

國家廣播公司(NBC)引用全國房地產商協會的數據報導說，中國人已成為美國房市最大的外國買家，過去一年就投入286億元，比投資額第二大的加拿大人多出一倍以上，也為美國營建商和開發商提供很大的機會。

總部設在邁阿密的Lennar建築公司，正與中國建築公司合作，在新澤西州Weehawken興建公寓大樓，它在加州爾灣的一家庭住宅小區也吸引大批中國顧客。該公司執行長米勒說：「人更想把錢放在穩定安全的地方。雖然美國房價上漲，可是美國房產也變得更有吸引力」。

邁阿密是中國人置產的新市場。與倫敦、中國香港和紐約相比，邁阿密房價便宜得多，而中國資金迄今大部分集中在商業開發設施，而非個別物業，不過這種情況可能迅速改變。

商業地產公司JonesLangLaSalle指出，在房價快速上漲的紐約市曼哈頓，中國投資者今年就購買了超過47億元房產，佔曼哈頓地區所有外國投資的39%，比去年的12%高出兩倍以上。

NBC報導說，在南加州，中國人的購屋需求已略微減緩。這可能與房價上漲和供應仍然有限有關，因為購買一家庭住宅的中國人偏愛新屋。

Gerson PrestonRobinson會計師事務所合夥人李普斯發現，尋求安全投資地點和入籍美國的外國投資者激增。雖然這種機會現在誘惑力更大，可是中國股市下跌導致無數股民財富大失血，也影響他們在美國投資置產的能力。

在中國推銷美國房地產的加州拍賣網專家說，這種情況會對住宅市場造成重大衝擊，也會損及對商業物業的需求，尤其是在美國東西兩岸市場。

不過，他說，股市也可能造成反作用，促使中國有錢人把錢挪到國外，投入比較保險的美國房地產。

查看更多美國房地產

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀。